上海公租房政策及建设融资方式
上海市松江区人民政府关于印发《松江区公共租赁住房管理实施办法》的通知
上海市松江区人民政府关于印发《松江区公共租赁住房管理实施办法》的通知文章属性•【制定机关】上海市松江区人民政府•【公布日期】2018.02.12•【字号】沪松府规〔2018〕号•【施行日期】2018.02.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】住房改革与发展正文上海市松江区人民政府关于印发《松江区公共租赁住房管理实施办法》的通知沪松府规〔2018〕号各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门：《松江区公共租赁住房管理实施办法》已经区政府2018 年第24 次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
2018年2月12日第一章总则第一条目的和依据为了健全和完善住房保障体系，建立和规范本区公共租赁住房制度，根据《公共租赁住房管理办法》(住建部[2012]第11号令)、《本市发展公共租赁住房的实施意见》（沪府发[2010]32 号）、《关于做好公共租赁住房续租工作的通知》（沪房管保[2014]71 号）和其他有关规定，结合本区实际，特制定本办法。
第二条适用范围本办法所称的公共租赁住房，是指由政府提供政策支持或投资，限定建设标准、供应对象和租金标准，供应给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员、引进人才和外来务工人员等群体在一定期限内租住的保障性住房。
本办法适用于松江区范围内公共租赁住房的准入资格申请与审核、轮候与配租及租后管理等工作。
第三条工作职责上海市松江区住房保障和房屋管理局负责本区公共租赁住房的行政管理、指导与监督工作。
上海市松江区住房保障中心（以下简称区住房保障机构）- 3 -负责本区公共租赁住房申请受理及复核。
上海松江公共租赁住房投资运营有限公司（以下简称区运营机构）负责本区公共租赁住房建设筹措和运营管理日常工作，并受区住房保障机构的委托和授权，设立集中受理窗口，具体实施公共租赁住房的申请受理。
按照“区政府指导、相关部门支持、市场化运作、企业化管理”的要求，注重体现公共服务功能，坚持市场机制运作，做到自主经营，统筹收支，产权清晰，管理规范。
上海公租房政策规定是什么？
上海公租房政策规定是什么？上海公租房政策规定是申请公租房的对象可以是家庭或者单⾝⼈⼠，必须要具有本市的户⼝，连续缴纳社会保险⾦，达到规定的年限才能够在上海申请。
除此之外，在申请的时候没有享受到其他的住房保障的优惠政策。
⼀、政策规定是什么?上海公租房政策规定是申请公共租赁住房的对象可以是家庭，也可以是单⾝⼈⼠，不过，申请必须要同时符合四项条件：⼀是有本市城镇常住户⼝或《上海市》，连续缴纳⾦达到规定年限。
⼆是已与本市就业单位签订⼀定年限的劳动或⼯作合同。
三是在本市⽆⾃有住房或⼈均住房建筑⾯积低于15平⽅⽶;因分室居住有困难的，⼈均⾯积可适当放宽。
四是申请时未享受本市其他住房保障政策。
⼆、上海公租房——申请条件公租房暂不设收⼊标准市房管局表⽰，考虑到本市公共租赁住房涉及到的⼈群⼴、收⼊差异⼤，因此在申请条件中暂不设收⼊标准。
各区(县)政府根据上述基本条件，可结合本区(县)经济社会发展等情况制定具体的准⼊标准，并可适时调整。
准⼊标准应向社会公布，在公布准⼊标准前，应当报市住房保障领导⼩组备案。
按照政策设计，申请对象主要向⼯作单位所在地的运营机构提出申请，也可以向本市户籍所在地的运营机构提出申请。
申请对象应如实填报申请表，按要求提交户籍证明或居住证、、劳动或⼯作合同、住房状况等资料，承诺对提交资料的真实有效性负责，经申请对象所在单位盖章确认，交运营机构审核。
运营机构受理申请后，对申请⼈进⾏资格审核。
需要对住房⾯积审核的，可委托政府指定的机构审核。
审核通过的，运营机构应出具登记证明，报区(县)住房保障机构备案。
现实⽣活当中现在存在着公租房，它是我们国家所规定的⼀种优惠的保障政策，保障那些没有住房的⼈员。
如果要在⼀些⼤城市，⽐如说像上海这些经济发达的城市申请公租房的话，申请的条件是⾮常严苛的，必须要满⾜⼀些规章制度条件要求。
上海市住房保障和房屋管理局关于印发《贯彻＜本市发展公共租赁住房的实施意见＞的若干规定》的通知
上海市住房保障和房屋管理局关于印发《贯彻＜本市发展公共租赁住房的实施意见＞的若干规定》的通知文章属性•【制定机关】上海市住房保障和房屋管理局•【公布日期】2010.12.21•【字号】沪房管保[2010]436号•【施行日期】2010.12.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文上海市住房保障和房屋管理局关于印发《贯彻＜本市发展公共租赁住房的实施意见＞的若干规定》的通知（沪房管保〔2010〕436号）各区县住房保障房屋管理局：现将《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》印发给你们，请认真按照执行上海市住房保障和房屋管理局二○一○年十二月二十一日贯彻《本市发展公共租赁住房的实施意见》的若干规定为切实推进本市公共租赁住房工作，建立健全住房保障体系，根据《本市发展公共租赁住房的实施意见》（沪府发[2010]32号）的有关规定，就具体贯彻事项规定如下：一、关于利用农村集体建设用地建造公共租赁住房公共租赁住房运营机构可根据农村集体建设用地流转和投资建设有关规定，受让或租赁农村集体建设用地，或与农村集体经济组织合作，投资建设和经营管理公共租赁住房。
二、关于非居住房屋改建公共租赁住房非居住房屋改建或改造为公共租赁住房，是指运营机构在房屋用地性质不变的前提下，利用或部分利用原有非居住房屋结构，按规定将非居住房屋改建和改造为公共租赁住房。
运营机构可利用自有非居住房屋投资改建或改造；也可与产权单位合作利用非居住房屋投资改建或改造。
三、关于准入条件1、持有《上海市居住证》应达到二年以上，并且连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）应达到一年以上。
2、各区（县）制定具体准入条件时，申请人员与本市就业单位签订劳动或工作合同的年限可设定不同标准，对具有本市常住户口的申请人员可根据工作性质设定年限标准，对持有《上海市居住证》人员可根据居住证类型设定年限标准。
3、以家庭申请租赁公共租赁住房的，家庭范围应限制在申请对象本人、配偶、未婚子女范围内。
上海发展公租房实施意见的政策建议
Ｉ 磊地
（ ）拓展房源筹集渠道 五
循环 ； 企业建的公租房不能获得相应的费税优惠 ｊ 政府对 公租房的投入是虚投 而把投入主体责任落在企业身上。
“ 实施意见 ”提出了运营机构筹集公共租 赁住房 的多 种渠道 一共有七条具体路径 。这些渠道都具有现实可操
人才和来沪务工人员 ，他们具有基本稳定的工作 ，居住困
难只是阶段性的。一般情况下 按照职业规划 ，经过 ５ 年 的成长 ，事业和薪资水平都会有一定突破 基本上可以从 市场上租赁住房或通过首付 的方式进行商品房的购买。同 时 ，考虑到每年有大量的新进人才 ，设置最高年限有助于 的公共租赁房的发展责任平台，市政府为支持性和协调性 的公共租赁房的发展责任平台 。这种 区主办 、市协助 的管理机制将更有利于住房保障工作落到实处 。
工 海 房地
上海发展公租房 实施意见的政策建议 文懿 ／ 孙
２ １ ６ ，上 海市住房保障 和房屋管理局会 同相 ００年 月
关部门拟定 了 《 上海发展公共租赁住房的实施意见 （ 征求
意 见稿 ）。该 实施 意见 主要是 对 公 共租 赁住 房 的 组织 管 理 》
机构 、规划建设、房源筹集渠道 、申请条件等进行规范 ， 主要用于解决引进人才和来沪务工人员的住房困难问题 。
“ 实施 意见 虽然 明确 了市 区两级政府 的职责分工 ， 并且将相关部门都纳入到住房保障的工作体系中，但是仍
不足以保证住房保障工作的顺利推行 。这是因为住房保障
是一项庞大的系统工程 ， 牵涉到发改委 、 乡建设、 城 土地 、 规 划、财政 、税务、民政 、公安等部 门机构 ，部门间的协 调沟通显得尤为重要 。因此 ，建议市 区两级住房保障领导 小组的领导人 由市长和区长正职担当。
上海公租房基本介绍
上海公租房基本介绍一、啥是上海公租房呢？上海公租房啊，就是政府为了那些在上海打拼却买不起房或者暂时没地方住的小伙伴们提供的一种保障性住房。
它可不是随随便便就能住的，也是有一定要求的。
二、申请上海公租房的条件1. 在上海没房。
要是自己或者家庭已经有房子了，那肯定不能再占公租房这个资源啦。
2. 有稳定工作或者收入来源。
毕竟要能交得起房租呀，总不能让政府一直倒贴不是？比如说你在上海的某个公司上班，有劳动合同，或者自己做点小生意有稳定的盈利，这就差不多符合条件。
3. 可能还会有一些关于社保缴纳之类的要求。
就是你得在上海正常交社保达到一定的时长，具体时长根据不同情况而定。
三、上海公租房的好处1. 房租相对便宜。
和外面那些商业出租房比起来，公租房的租金那可真是良心价。
这对于刚毕业来到上海，工资不高的大学生来说，简直就是救星。
2. 房子的质量和环境还不错。
不会是那种破破烂烂的房子，小区环境也比较整洁，周边的配套设施也挺全的。
像有些公租房附近就有超市、菜市场，生活很方便。
3. 居住比较稳定。
只要你符合条件，按时交房租，一般不会随随便便把你赶走。
不像有些私人出租房，房东可能突然就不租给你了。
四、怎么申请上海公租房呢？首先要去相关的部门或者网站了解具体的申请流程和需要准备的材料。
一般来说，需要准备身份证、工作证明、收入证明之类的东西。
然后按照流程一步一步来，可能会有初审、复审之类的环节，就是要确保你真的符合条件。
五、上海公租房的分布上海公租房分布在各个区。
有些在市区，交通特别方便，附近就有地铁站、公交站。
还有些在郊区，虽然离市中心远一点，但是环境可能会更好，空间也更大。
比如说浦东新区就有不少公租房，闵行区也有。
六、公租房里的设施公租房里面的设施也挺齐全的。
基本上像床、衣柜这些家具都有，厨房也能满足基本的做饭需求，有炉灶、抽油烟机之类的。
卫生间也有淋浴设施，住进去就不用再为买这些大件家具发愁了。
七、公租房的管理公租房有专门的管理部门或者物业公司来管理。
构建上海保障性租赁住房融资平台
如何筹措保 障性租赁住 房的资金 ， 土地 ．为 ３ 万亩 的公租房 用地提 供 了
（ ）重庆 、黄石 的土地 、资金联 熟 ，进一步提升土地价值 ，以现有土 市提供 ３ 亿元贷款 ．专项用于天津市 一 ０ 地储备和土地升值预期为抵押或担保 公共租赁住房项 目建设 。
土地和 资金是保 障房建设 的两种 融资 ．资金 和土地的相互推进形成循
除试点地方政府债券 用于保 障性住房
都还有一定 的政策 障碍 。如企 业债券 的发行 门槛较高 不仅 必须 连续 ３年
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建 设外 ，对于企业债券 中期票据等
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国
盈利 ，而且净 利润平均值不少 于将 发
行债 券的一年利息 。而公租房运 营机
构 多为新成立 ，且只能保本微 利 ，难 以满足条件 。 继首 开股 份 、栖 霞建设 、信达地 产等公 司后 ，保利地产也计划通过发
３ ３２ ４亿 元 ， 本社保纳入专 户管理 而有希 望用于公 还有很大的差距 。因此 还 应该通 过 海 公积 金 个 贷 量达 到 ２ ３ ． 租 房 的，主要是 镇保 补充保 险 资金 ， 直接 投资 、资本金 注入 、投资 补助 、 而 同期累计归集的住房公积金和补充
加大财政投入力度 。 共计一 百多亿 元。按 历年积 累水平大 贷款贴息等方式 ， 致估算 ，到 十二五 期末 ，至少可
资金 。国务院早在 ２０ 年 ６月 ，已批 ０９
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定下来 ，而不是单纯依靠行政命令 。
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（ ）债 权融资 门槛过高 二
债 权 投 资包 括 ： 方 政 府债 券 、 地
我国公共租赁房建设融资模式研究
收稿 日期 ： ２ ０ １ ２ — ０ ８ — ２ ０ 基金项目： 上海市政府决策咨询课题 阶段性成果 ， 编号 ２ ０ １ ２ 一 Ｇ Ｚ 一 １ ０
作者简介 ： 罗寅（ １ ９ ８ ６ 一 ） ， 云南昆明人 ， 上海财经大学房地产经济学博士研究生 ， 研究方 向： 房地产金融。
７ ０
２ ０ １ ３年 １月
社 会科 学家
Ｓ ｏＣＩ ＡＬ Ｓ ＣＩ ＥＮＴ Ｉ Ｓ Ｔ
Ｊ ａ ｎ ． ， ２ ０ １ ３
（ 第 １期 ， 总第 １ ８ ９期 ）
【 经济新视野 】
（ Ｎ ｏ ． １ ， Ｇｅ ｎ ｅ ｒ ａ ｌ Ｎｏ ． １ ８ ９ ）
我国公共租赁房建设融资模式研究
资模式便成为了一个亟待解决的问题。 深究公租房建设融资 中所遇到的问题 ， 我们不难
发现 以下原因： 首先 ， 在建设资金的来源中， 对财政拨 在我国经济保持快速增长的同时，人们逐渐意识 款、 土地出让金净收益 、 住房公积金增值收益等专项 到增 长的质量 比增 长 的速度 更为重要 。有人 提 出 ： “ 改 资金 的依赖非常大。但是 ， 相当部分的政府拨款和专 善民生是经济发展的本意，转变经济增长方式离不开 项资金又缺乏长期统筹规划 ， 不确定性较大 ， 难以支 关注民生这个主题” 。 而近年来住房问题便是一个重要 持公 租房运 营机构形 成平稳 、 持 续 的现 金流 。其次 ， 从 的民生 问题 ， 为解决新就业职工等“ 夹心层” 群体住房 可供选择 的融资渠道来看 ， 商业银行 、 中长期贷款 、 中 困难问题 ， 政府对于保障性住房建设的思路也在发生 长期债券和公积金 、 保险基金较为符合公租房的融资 着变化。按照 “ 十二五” 规划中关于“ 加大保障性安居 特点。但是 ， 这些渠道并不畅通。实际操作中， 商业银 工程建设力度” 、 “ 发展公租房” 的要求 ， 大规模 的公租 行还存在 “ 四证齐全” 、 “ 贷款用途” 、 “ 偿债来源” 、 “ 政 房建设将贯穿“ 十二五” 。 今后几年， 将新建以公租房和 府融资平 台” 、 “ 贷款期限” 及“ 贷款分类” 等限制 ， 这就 廉租房为主的保 障性住房 ３ ６ ０ ０ 万套 ，若按每套面积 阻碍了其建设融资的顺利进行 ；对中长期债券而言 ， ５ ０ 平方米测算 ， 将对应 １ ８ 亿平方米 ， 工程量较大。 当前制度要求债券发行主体持续经营三年 以上 ， 且具 公租房的租售 比低 、 初期投入高、 运营成本高 ， 其 有较强偿债能力 ， 而 目前公租房建设主体 中， 大部分 经 济效 益无 论 从项 目未 来 现金 流 覆 盖还 是 项 目投 资 都不 具 备准 入条 件 ； 对 保 险基 金 而 言 ， 当前制 度 要 求 回报周期来看都不理想。因此， 相 比其他保障性住房 项 目的偿债 主体 为上 市公 司 ，且 有稳 定 的现金 流 ， 如 项 目， 其 吸 引社会 资金 参与 的难度 较 大 。上 海首个 公 此 以来在 运营 机构形成 持 续稳定 的现金 流之前 ， 保 险 租 房项 目馨 宁公 寓 的开 发 建设 是 按 照商 品房 成本 来 基金 就难 以参 与到公 租房 建设 中来 。另外 ， 目前 国 内 进行的 ， 但却要以公租房标准来运营， 加之 目前人住 公租房发展时间较短， 融资模式还不完善 。试点城市 率偏低 、 日常维护成本及保险费用等较高 ， 其运营情 出台的管理办法和暂行规定对公租房建设融资通常 况 令人堪忧 。投 资方前期 投入难 以收 回的困境或许会 却很少谈及他们的可 让更多的投资者望而却步。如何才能改变这一现状 ， 只罗列了一些笼统的融资方法 ， 一套可行的融资体系还有待建立。 如何才能为我国公租房建设找到适合且可持续的融 行性 ，
上海保障性住房建设创新融资模式
经济日报/2011年/7月/18日/第001版五项措施拓宽建设资金渠道上海保障性住房建设创新融资模式记者李治国吴凯本报讯记者李治国吴凯报道：上海市今年将有总面积达1150万平方米的保障性住房可以供应，并提出年内启动1500万平方米新开工面积的保障性住房建设新任务。
截至5月底，上海全市已累计开工建设经济适用住房约1120万平方米，年底可供应房源预计达到500万平方米约8万套。
位于上海市杨浦区国权北路国秀路路口的新江湾尚景园，是上海首批两个市级统筹的公租房基地之一。
目前该小区建设已基本完工，由16栋小高层住宅组成，建筑外观简洁时尚，配建的部分商铺内装修已基本完工。
据了解，新江湾尚景园公租房基地的房源是上海市利用公积金增值收益收储的，预计下半年就可以面向社会供应，总量在2200套。
上海市房管局有关负责人表示，从2007年起上海市利用公积金增值收益，从市级配套商品房中收储房源用于廉租实物配租。
工商银行上海分行是上海市公租房建设项目首批两笔公租房贷款的主牵头行，具体融资方案现已进入上海分行评审流程，预计今年底前可以启动，合计总投资超过50亿元。
目前，上海已基本形成廉租房、经济适用房、公租房和动迁安置房“四位一体”住房保障体系。
在经济适用房、动迁安置房建设方面，上海市已形成了“企业兴建、定向供应、滚动开发”的良性运行机制，由项目中标企业带资开发建设，资金可以通过出售回笼，银行信贷资金也比较愿意进入。
在廉租房、公租房建设方面，上海市委常委、副市长屠光绍表示，公租房建设虽然资金需求量大、租金净收益率较低而且占用时间周期长，但其收益相对稳定。
为此，上海在金融管理部门和金融机构的支持下，结合自身实际，积极研究和探索公租房建设投融资模式，吸引多种渠道资金以多元化方式支持公租房建设。
他们主要从5方面着手解决资金问题：一是用好土地出让净收益；二是充分利用住房公积金增值收益；三是积极引导保险资金参与；四是通过配建手段筹集房源和资金，五是设法降低土地成本。
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□财会月刊·全国优秀经济期刊□··2012．9中旬我国在“十二五”规划纲要中提出，将重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。
上海在2012年住房保障工作会议上明确了今年的目标为新开工建设和筹措保障性住房17.08万套（1100万平方米），其中公租房4万套、经济适用房5.3万套、廉租房3.5万套、动迁安置房4.28套。
根据相关数据，目前上海中心城区的土地动拆迁成本加上建设成本每平方米已超过1万元。
假设按照1万元计算，“十二五”期间上海公租房建设资金共需约1100亿元，除去30%来自中央以及地方财政的资本金，还需约770亿元建设资金通过市场融资来筹措。
面对如此巨大的资金缺口，优化和拓展融资渠道就成了当务之急。
本文将通过研究上海公租房建设的现状，对我国公租房建设的投融资模式和管理模式提出若干建议。
一、公租房建设现状及相关政策近年来，政府已经将公租房作为一二线城市保障性住房的重点。
相比于经济适用房的高价和廉租房的高门槛，公租房的特性使之成为广大夹心层们的希望。
与廉租房不同，公租房设立之初就树立了保本微利的原则，供应对象是买不起经济适用房同时又不符合廉租房条件的夹心层，主要包括中等偏下收入的住房困难户，外来务工人员以及刚毕业的大学生。
然而上海市公租房的实施现状并不容乐观。
2011年11月份起，上海的首批公租房开始招租，每平方米约50元的高租金使原本对公租房盼望已久的需求者望而却步。
徐家汇的馨宁公寓此次推出2900套公租房公寓，其中控制现象，完善银行的产业结构和法人治理结构。
3．实行涉农业务税收优惠政策，降低农村银行的经营成本。
目前我国农村银行业税负过重，营业税税率达到5%，就农业银行而言，营业税税收平均约占税前利润总额的71.52%。
鉴于农村银行经营的脆弱性和高风险性，政府应该对农村银行涉农业务实行税收优惠政策以提高农村银行风险抵御能力。
例如国家可以对农村银行的农业贷款给予减免营业税与所得税，扶持农户小额信贷发展；对农业发展银行等非盈利的政策性金融机构免除营业税和所得税；对国有商业银行的涉农金融业务实行差别税率政策，吸引资金流向农村。
4.发展非正规金融机构，提高农村金融市场竞争效率。
目前我国农村银行机构中，农村信用社几乎垄断了大部分的农村金融业务。
农村银行间的市场竞争不足，而民间自发形成的非正规金融机构因交易成本低、经营灵活而颇具市场活力。
如果政府合理引导非正规金融机构参与农村金融市场，将有利于增强农村银行体系的市场活力。
市场竞争压力有助于农村正规银行挖掘自身潜力，提高经营管理水平，改善金融服务。
对于小额贷款公司、农村资金互助社等非正规金融机构，国家可以降低入市门槛，合理调控涉农贷款利率，给予其更灵活自由的发展空间，帮助其实现风险性与稳定性的平衡。
5.建立“双轨”利率体系，合理监控农村金融市场风险。
在正规银行市场仍实行管制利率，对非正规银行市场实行有管制的市场化利率。
民间银行市场可以在银行基准利率下在一定范围内自主决定利率的高低，货币管理当局只设立一个地区性的利率限价。
民间银行市场实行市场化主导的利率有利于扩大民间金融贷款利率浮动区间和自主定价权，提高稀缺的民间资金配置效率和使用效率。
此外，政府对正规农村银行和非正规农村银行的涉农信贷业务给予差别化的利差补助，如对正规农村银行的利差补助要大于非正规农村银行，以降低正规农村银行的交易成本。
【注】本文系教育部人文社会科学研究规划基金项目“农地权益视阈的新生代农民工渐进性市民化可行性与路径选择”（项目编号：12YJA790085）的阶段性研究成果。
主要参考文献1.聂勇，陈文晴.我国农村金融发展的财政补偿政策研究.金融与经济，2009；102.周家龙.农村银行机构的改制与发展.中国金融，2006；203.周振海.基于垄断和价格管制条件下的中国农村小额信贷市场分析.金融研究，2007；84.何广文等.农村金融学.北京：中国金融出版社，2008上海公租房政策及建设融资方式探讨宋晓满姜黄慧（同济大学经济与管理学院上海200000）【摘要】我国当前的公租房建设普遍存在进展缓慢、供不应求和成本高昂的问题，究其根本还是因为资金不足以及政策的不完善。
本文主要通过研究当前上海市公租房建设的现状，进而对其政策和投融资模式进行概括和分析，并对公租房建设的投融资模式和管理模式提出了若干建议。
【关键词】公租房政策投融资模式管理模式□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□32全国中文核心期刊·财会月刊□2012．9中旬··□一居室508套，建筑面积40.24～42.43平方米，月租金约为1694～1896元；每平方米月租金42～45元二居室2246套，三居室146套。
周边同等条件商品房每平方米月租金45～48元，而周边二手全装修一居室每平方米租金仅为28～30元。
同为上海首批公租房新江湾“尚景园”一居室面积约50平方米，月租金约1970元，每平方米月租金40元左右。
而周边条件相当的房租为每平方米月租金35元。
此外，目前的承租对象已与最初的目标相偏离，主要是一些中高收入者，公租房能否解决中低收入群众住房问题，能否缓解城市人口住房的压力呢？如何在坚持保本微利的原则下又能显著降低租金水平，使得公租房发挥其最大的价值而不至于成为鸡肋，这成为广大学者、企业家和政府争相讨论的话题。
为了保障公租房的建设，上海经过两年多的探索，结合自身实际，已经初步建立起了一套与公租房建设相关的政策体系，先后制定、出台了一系列的政策文件，如《本市发展公共租赁住房的实施意见》、《本市公共租赁住房项目认定的若干规定》、《上海市公共租赁住房房地产登记技术规定（试行）》。
其中明确了相对于其他保障性住房品种而言，公租房现阶段至少具有的四大特性：供应对象不限本市户籍；准入标准不设收入线；采取“政府支持、机构运作”的管理模式；只租不售，并且实行有限期租赁。
同时，上海也施行了相关税费优惠政策，免征公租房建设及经营中涉及的土地使用税、印花税等，将有利于降低保障性住房的建设成本。
除此之外，上海陆续尝试着对众多模式进行探索和实践，近年来的措施有：（1）“捆绑销售”。
上海市曾出台一项政策，规定凡新出让土地、用于开发建设商品房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5％的比例配建经济适用房等保障性住房。
此外，利用“退二进三”腾出的土地建设公共租赁住房。
根据《关于鼓励本市国有企业利用存量工业用地建设保障性住房的若干意见》规定，国有企业利用原有的工业用地，按照公共租赁住房和商品住房项目各占50%的模式实施开发建设。
笔者认为这一政策与“买瘦送肥”有本质上的区别。
前者强制性地要求所有开发商搭配建设保障性住房明显会导致房价上升：部分开发商在暂时还缺乏社会责任意识的时候必然会将建设公租房的成本分摊到商品房上。
这显然与当前国家积极调控房价的举措背道而驰。
（2）“先租后售”。
该模式中，经政府批准的房地产开发企业投资建设公共租赁住房，向符合条件的住房困难对象出租；出租10年后，允许作为商品房上市出售。
这一模式给投资者提供了一个退出机制，提高了社会资金参与保障房建设的积极性，增加了公租房建设和供应的规模，同时又兼顾到被保障群体的阶段性住房需求和长远性住房需求。
（3）利用公积金。
据上海市公积金管理中心主任沈正超介绍，2011年5月，公积金管理中心从增值收益中出资约15亿元，收购了新江湾“尚景园”项目15万平方米、2202套住房用作公租房，并委托专业运营机构开展租赁管理。
这是国内首次运用公积金增值收益投资收购保障房。
而馨宁公寓是由承担着上海主要保障房任务的上海地产集团投资建设，巨大的基金压力带来较高的资金成本。
或许这就解释了为何馨宁公寓的地段并不如新江湾“尚景园”，但是租金却与后者相当甚至部分房源租金高于后者。
事实证明，开拓新的融资渠道，对降低公租房投资成本，进而降低公租房租金起到了至关重要的作用。
（4）利用保险资金。
2011年3月，中国太平洋保险（集团）股份有限公司旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋———上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。
这也是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的第一单不动产债权投资计划。
此计划预计募集资金40亿元。
除此以外，平安保险公司则与上海市城投总公司签订了7年期债权投资计划，募集约30亿元资金用于上海城投控股的保障性住房项目建设，50％设固定利率计息、50％按商业银行同期贷款利率下浮一定比例计算利息，计划募集基金约30亿元。
保险业内人士表示，保险资金的特点是风险可控、长期稳定、担保可靠，与保障房公益性、长期性、稳定性的特点相一致。
保障房投资是保险基金投资不动产的重要出口。
二、当前公租房融资模式近年来学术界已经进行了很多关于保障性住房融资渠道的探讨，提出了用于公租房建设，如公积金模式、BOT 模式、TOT 模式、REITs 模式和公租房基金模式等。
这些模式都各有利弊，见下表：33模式建设-经营-转让（BOT ）政府，私营企业政府将项目交给私营企业筹资和建设，并准许其在一定期限内收回投资，取得利润，期满后无偿移交给政府公共基础设施建设吸引国际商业和私人资本；减少财政负担；引进先进管理经验和技术水平出资人承担风险过大；项目融资前期工作周期过长；投资各方所有权利益冲突大转让-经营-转让（TOT ）政府，私营企业政府将已投产项目移交给私营企业在一定期限内，从而一次性获得新项目建设资金，期满后，原项目无偿移交政府公共基础设施项目投资方避开建设期，投入资金较少，风险降低；投资回收期缩短；融资对象更广泛；投资各方所有权利益冲突小政府承担全部责任和风险；国有资产评估流程复杂房地产投资基金（REITs ）政府，投资管理机构，众多投资者将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，并共担风险房地产投资领域（国内试点）融资渠道广泛；流动性强；风险低回报稳定；投资对象明确；项目参与度高政策不成熟；缺乏经验和专业人才，监管水平的要求更高；专业机构资金运用缺乏灵活性TTT （transfer-transfer-transfer ，即转移-转移-转移）ABS （Asset -BackedSecuritization ，即资产支持证券化）参与主体模式优化运作流程适用领域缺点优势几种投融资模式的概括分析□财会月刊·全国优秀经济期刊□··2012．9中旬三、拓展资金来源，创新投融资模式1.加强政策补贴。
公租房投资者的收益来源主要由两部分组成，一是租金收入，二是政策补贴。