对投资性房地产会计核算方法的思考2
关于投资性房地产准则的思考
VS
详细描述
投资性房地产市场存在一定的风险，如市 场波动、流动性风险等。建议建立风险预 警机制，通过监测市场指标、分析风险因 素等手段，及时发现和预警潜在风险，并 采取相应的应对措施，以保障市场的稳健 运行和参与各方的利益。
05
投资性房地产准则的国际比较 与借鉴
国际投资性房地产准则的发展与现状
01
优化投资性房地产的会计处理方法
总结词
统一会计处理规范
详细描述
目前投资性房地产的会计处理方法在不同企业之间存在差 异，导致会计信息可比性降低。建议制定统一的会计处理 规范，明确各类投资性房地产的确认、计量、记录和报告 标准，以提高会计信息的可比性和透明度。
总结词
引入公允价值计量模式
详细描述
目前投资性房地产准则以历史成本为主要计量基础，但随 着市场环境的变化，公允价值更能反映其真实价值。建议 引入公允价值计量模式，并建立相应的估值模型或参考市 场价格，以提高会计信息的准确性和相关性。
对企业税务的影响
01
02
03
所得税
投资性房地产的折旧和摊 销可能影响企业的所得税 计算。
土地增值税
投资性房地产的处置可能 涉及土地增值税的缴纳。
其他税费
投资性房地产的租赁收入 可能涉及营业税、房产税 等其他税费。
对企业决策的影响
投资策略
01
投资性房地产准则的实施可能影响企业的投资策略，促使企业
重新评估其投资组合和资产配置。
关于投资性房地产准则的思 考
汇报人： 2023-12-29
目录
• 投资性房地产准则概述 • 投资性房地产准则的会计处理 • 投资性房地产准则对企业的影
响 • 投资性房地产准则的完善与改
投资性房地产会计核算存在的问题及对策
投资性房地产会计核算存在的问题及对策（2011 届）本科毕业设计（论文）题目投资性房地产会计核算存在的问题及对策学院商学院专业会计学班级会计071学号学生姓名指导教师会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）诚信声明我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。
据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。
我承诺，论文（设计）中的所有内容均真实、可信。
论文（设计）作者签名：签名日期：年月日会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）授权声明学校有权保留送交论文（设计）的原件，允许论文（设计）被查阅和借阅，学校可以公布论文（设计）的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校必须严格按照授权对论文（设计）进行处理不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。
论文（设计）作者签名：签名日期：年月日会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）摘要：2006年，新会计准则引入了投资性房地产的新概念，并对投资性房地产的会计核算方法作了系统规范，但是在实际运用过程中，会计核算仍然存在许多问题。
文中结合准则内容讨论投资性房地产初始计量、后续计量、转换、处置等会计核算处理方法，并通过分析，加深对投资性房地产的了解，同时对投资性房地产会计核算存在的问题提出了相应的对策，对促进投资性房地产事业的发展起到了积极的作用。
关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式；会计核算i 会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）Abstract：New accounting standards introduced the new concept of InvestmentReal Estates，and it regulated the accounting methods of real estate investment. But inthe practical application of the process there are still many problems of accounting. Based on the accounting standards for the investment real estatesthe paper willdisscuss the accounting calculation methods including initial measurement、follow-upmeasurement、conversion and measurement for the investment real estates，and alsoanalyse the accounting methods so as to deepened the understanding of the real estateinvestment. At the same time accounting for the investment real estate problems in thecountermeasures proposed.Promotion of investment real estate industry has played apositive role. Key Words：Investment Property The Cost Model The Fair Value ModelAccounting ii 会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）目录一、引言 (1)二、投资性房地产初始计量的会计核算...................................1 （一）投资性房地产的确认 (1)（二）准则中投资性房地产初始计量的规定...........................2 （三）投资性房地产初始计量会计核算中存在的问题及对策............. 2三、投资性房地产后续计量的会计核算...................................3 （一）成本模式下后续计量的会计核算............................... 3 （二）公允价值模式下后续计量的会计核算........................... 3 （三）不同计量方法对企业的影响...................................4 （四）投资性房地产后续计量会计核算中存在的问题及对策............. 5四、投资性房地产转换的会计核算....................................... 6 （一）成本模式下投资性房地产转换的会计处理....................... 7 （二）公允价值计量模式下投资性房地产转换的会计处理............... 7 （三）投资性房地产的转换的会计核算中存在的问题及对策............. 8五、投资性房地产处置的会计核算....................................... 8 （一）公允价值模式下投资性房地产处置的会计核算................... 9 （二）成本模式下投资性房地产处置的会计核算....................... 9 （三）投资性房地产处置会计核算中存在的问题与对策................. 9七、结论............................................................ 11参考文献............................................................ 12致谢.............................................................. 14 会计学专业2011 届本科毕业设计（论文）一、引言近几年，随着我国经济的快速发展，特别是房地产业的蓬勃发展，企业投资房地产，其目的是出于资金的保值增值，这已成为一种普遍的经济现象。
关于公允价值在投资性房地产核算中应用的思考
40公共管理MA NA GEMEN T贷款咨询服务中心和在全国首创聘请村支书为农信社协理员制度等，确保了每个发展经济但又资金不足的农民都能顺利及时得到农信社贷款支持。
2007年全县农信社支农贷款达5亿多元，户均贷款8000多元。
在政府有效组织服务下，德庆柑桔产业快速健康发展，柑桔面积由2002年的5万亩，发展到23万亩，农民种植技术年年提高，平均亩产的由二、三千斤提高五、六千斤，高的超万斤。
销售价格由1元多提升到2元多，亩均收入由三、四千元提高到超万元，高的甚至几万元，形成农民大幅稳定增收支柱。
三、几点启示市场机制是提高供给效率的基本手段。
要把一个农业产业做大做强，受很多方面制约，由于千家万户分散生产，组织化程度很低，农民种出的果不易卖出，农业科技难以普及千家万户，私人农资门店时有售卖质次价高甚至假冒伪劣产品，农民要调整种植结构或扩大生产也受资金不足的制约。
针对这些问题，德庆县创新政府服务，通过中介组织的市场化手段，把千家万户的农民组织起来，对接市场，对接科技，对接农资，对接金融，帮助农民解决农业产业链管理中迫切需要解决，但他们自身又难以解决的各种问题，通过几年努力，终于做大做强了这一主导产业，取得了明显效益，带动了农民致富。
全国各地只要充分发挥好本地优势，选准自己的特色产品和优势产品，加以引导和扶持，大力抓好农业产业链管理，也将能抓出实效，培育出本地拳头产品和主导产业。
农业产业链管理的主体行为是一个多主体关系的复杂系统，其逻辑构成包括农民、政府和中介组织，即为三位一体的多主体关系结构，它遵从于利益合作、关系协同和价值共享的行为范式才能达到共赢。
（1）农民是农业产业链管理的基本参与者主体，但分散的传统个体农民难以成为农业产业链管理的现实主体，只有组织化新型农民才能真正实现其实践主体和利益主体，农民组织化实现是基于利益相关及其共同契约下的利益链接，合作与分享是其基本行为。
在农业产业发展的长期实践中，传统意义上分散的和个体的农民将难以发挥其主体作用，只有组织化的新型农民才能真正实现其主体地位和主体角色的实践发挥与利益表达，包括充分发挥主体自身的能动性、积极性和创造性，并直接分享农业产业发展的物质成果以及社会公共资源和精神文化产品。
浅析投资性房地产的会计核算方法
后转 让的上地使 用权 以及 已出租的建筑物 。新会计 准则不仅
明确 了投资性房地产 的概 念 ，也规范 了投资性房地产 的核算
Hale Waihona Puke 方法 。和企业 的其他 资产相 比，投资性房地产 的核 算内容有
槲 同的地方 ，也有不 同之处 ，分为 四个部分 ：①投 资性房地
・ｌ Ｊ 挂 ， ｒ 经目．日 营与管理・
浅析投资 Ｉ房地产的会计核算方法 生
口 赵 素存
（ 登封 电厂集团有限公司 ，河南 郑州 【 摘 ４２７ ） ５４ ７
要 】新会计准则 引入 了投 资性房地产的新概念 ，并对投资性房地产的会 计核 算方法作 了系统规 范。文 中
结合准则 内容讨论投 资性房地产确认 、计 量等会计核算 处理方法 ，并通过分析 ，加 深对投 资性房 地产的 了解。
１ 前 言
量又包括两种情况 ：外购 或者 自建 。根据准则规定 ，可 归纳
困家财政部于 ２ ０ ０ ６年 ２月 １ 日出台了新 的会计准则 ５ 体 系，其巾 企业会计 准则第 ３号一 投 资胜房地产 引入 了投资性房地产作概念 。该 准则中指 出：投资性房地产 ，是 指为赚取租金或 资本增值 ，或两者兼有而持有 的房地产 。也 就足指企业为投资 目的、而不是为 自用 目的所持有 的土地和
建筑物 ，主要包括 ：已出租的土地使用权 、持有并 准备增值
总结如下 ：①外购的投资 陡房地 产的成本＝ 购买价款＋ 相关税 费＋ 可直接 归属 的其他支 出。 自 ② 行建造 的投 资性房地产的成
本＝ 到预 定可使用状态前所发生 的所有支 出， 达 但这必须是在 同时出租 的条件 前提 下。③以其他 方式取得 的投资性 房地 产 的成本 ，按照相关会 计准则的规 定确 定。 根据新准则 的规 定 ，投 资性房地产 的后继计量有成本模 式和公允价值模式两种 ：
对投资性房地产会计后续计量的思考
的计量 模 式 ， 中规 定 ： 其 企业 一般 应 当采 用 “ 历史 成 值 的 定义 为 ： 公允 价 值 通 常 是指 在 ～ 项 公平 交 易 “
时才能采用公允价值计量模式。第二种观点以国际 债务所使用 的金额。 美国会计准则委员会 （ＡＢ ” ＦＳ ） 会计准则理事会 （ＡＢ 为代表， ＩＳ ） 认为资产现行时点 的定义为： 一项资产 （ “ 或负债 ） 的公允价值是 自愿 上 的价 值主 要取 决 于特 定时 点资产 的公允价 值 。这 的双方在当前交易 （ 而不是被迫或清算销售 ） 中据
对 投 资 性房 地 产 的后 续 计 不 同 的观 点 。第 一种 是 以我 国会计 准则 为代表 本 ”， 有在 会 计要 素金 额 能够 取 得 “ 可靠 计 量 ” 只 并
２采用 公 允价值 进行后 续计 量 。ＩＳ ． ＡＢ对 公允价 中， 熟悉情 况 、 自愿交 换 的双 方 交换 一项 资产或 清偿
则 谨慎 性和 我 国市场 条件 的特 殊性 。
（ ） 允 价 值 计 量 模 式 的 探 究 三 公
本 模式 进行 后续 计量 ，按其 预计 使用 寿命 及净残 值
率相应计提折 旧或摊销 。下面分析不同计量模式对
１ 对资产 的影响 。据 北辰实 业股 份有 限责任 公 ． 司 ２１ ０ ０年度 的财 务报表 显 示 ， 公 司香港 财务报 告 该
了 限制 。但 是对优 先选 择计 量模 式 的侧重 不 同 。
好的反映企业的真实价值 ，采用历史成本计量将使
我 国 的会 计准 则 优 先采 用 成 本 模 式计 量 ， 有 企业 总价值 降低 。 只
在有确凿证据表明投 资性房地产的公允价值能够持
续 可 靠 取得 的 ， 可 以对 投 资 性 房地 产 采 用 公允 价 才 值 模 式进 行 后 续 计量 。采用 公 允 价 值模 式 计 量 的 ， 还 应 当 同 时满 足两 个 条 件 ：． 资性 房 地产 所 在 地 １投
投资性房地产会计核算探讨
投资性房地产会计核算探讨作者：胡淑红来源：《财会通讯》2010年第03期一、投资性房地产范围根据《企业会计准则2006第3号——投资性房地产》的规定：“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
”投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
投资性房地产能够单独计量和出售。
某项房地产，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
准则中规定，以下两类资产不属于投资性房地产：第一，自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
第二，作为存货的房地产。
即为房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
二、投资性房地产计量模式选择根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的计量模式有成本计量模式和公允价值计量模式。
投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。
在后续计量时，通常应采用成本模式，满足特定条件的情况下也可采用公允价值模式。
准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。
已采用公允价值计量的投资性房地产，不得从公允价值转为成本模式。
两种计量模式的核算要点对比分析如表1。
考虑到房地产投资一般金额大、周期长、流动性和变现能力较差，通常具有高风险和高收益并存的特点，且由于投资性房地产在经过数年之后，其市场价值往往超过其账面价值，如果将其作为一般的固定资产核算并计提折旧，其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。
因此新准则规定，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可采用公允价值模式进行后续计量。
投资性房地产核算中存在的问题和解决方法
投资性房地产核算中存在的问题和解决方法作者：张凡来源：《商情》2013年第11期【摘要】随着投资性房地产在我国现实经济生活中的比例越来越大，财务会计界对投资性房地产的会计处理面临许多挑战。
因此，通过探讨我国投资性房地产会计核算中存在的问题，进一步完善其会计处理，对企业的内外部利益关系人以及我国投资性房地产事业的发展，具有重大而深远的意义。
【关键词】投资性房地产，会计核算，成本模式，公允价值模式一、投资性房地产会计核算中存在的问题（一）投资性房地产确认和初始计量会计核算中存在的问题在会计准则中，对于投资性房地产确认的要求是比较明确的，即只有在符合定义的前提下，同时满足与资产概念完全相同的两项基本条件才能予以确认。
虽然在我国投资性房地产会计准则中已包含其确认的基本条件和特殊条件的理念，但未明确予以规定。
（二）投资性房地产后续计量会计核算中存在的问题1、投资性房地产折旧或摊销核算存在的问题。
我国准则规定，对以成本模式计量的投资性房地产进行折旧或摊销，并于期末进行减值测试，这无疑是正确的。
但对以公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，并将其差额计入当期损益，不符合收入与费用的配比原则。
从长期看来，这种处理方法虽然不会对企业的最终利益产生影响，但会影响到企业特别是上市公司各期利润的真实性，给上市公司以调控利润的空间和时间，利润可能虚增，影响企业各期财务报表的真实性、准确性和可靠性，从而误会导广大的投资者和消费者。
2、投资性房地产价值差额处理存在的问题。
在投资性房地产的初始计量与后续计量中，其公允价值与账面价值之间差额在账务处理上缺乏一致性。
根据新会计准则的规定，自用房地产或存货，在向采用公允价值模式计量的投资性房地产转换时，投资性房地产的计价应当按照转换当日的公允价值来进行，若转换当日的原账面价值大于公允价值的，他们的差额应当计入到当期损益中，否则计入到资本公积。
关于城投公司建设项目中会计核算若干问题的思考
关于城投公司建设项目中会计核算若干问题的思考作者：冯翔来源：《中国集体经济》2021年第24期摘要：随着我国城镇化进程的不断推进和社会经济的快速发展，我国基建需求呈上升趋势。
近年来，城投公司作为地方政府性债务融资的主要渠道，在城市基础设施建设中发挥了巨大作用，极大助推了地方经济的发展。
然而城投公司建设项目多具有公益性，绝大多数产生的是非经营性资产，普遍面临着较大的债务偿还压力，自身的财务稳健性较差。
文章结合城投公司业务模式和发展特点，从会计核算的角度对上述问题进行分析，并提出相关的解决措施与建议，以期能为城投公司在今后的发展过程中提供参考借鉴。
关键词：城投公司;建设项目;会计核算20世纪90年代，伴随着市场经济的快速发展和城市基础设施建设的大力推进，为高效筹集城市基础设施建设资金，我国各大城市在政府融资体制改革的背景下，均成立了城市基础设施建设政府融资平台，即城投公司。
地方政府将供水、供气、道路、桥梁、土地等城市基础设施、财政资金、特许经营权等无形资产注入到城投公司，使城投公司资产规模和现金流均达到融资标准，再辅以政府承诺、担保，实现多渠道融资，并将筹集资金用于城市基础设施建设等项目。
近年来，国务院、银监会、财政部等多部门相继出台引导文件，逐渐剥离地方政府投融资平台的政府融资职能，旨在规范城投公司的资金使用、经营管理。
因此城投公司的转型发展既是政策要求，也是市场要求，更是自身发展的要求。
城投公司的转型发展，其会计核算也势必作出适当的调整。
一、城投公司建设项目核算总体特征（一）主营业务收入规模小利润表包括营业总收入、营业总成本、营业外收支、其他经营收益等。
营业总收入又分为主营业务收入和其他业务收入。
主营业务收入主要有土地整理开发、基础设施建设、各类收费权收入、运营收入等。
城投企业主营业务收入规模普遍较小。
营业总成本包括营业成本、税金及附加、财务费用、管理费用、销售费用等。
由于城投企业债务较多，因此其利息费用占比较大。
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题目内容:通过从投资性房地产的确认、计量、房地产转换和处置方面介绍投资性房地产的核算全过程,旨在帮助财会人员在全面了解该准则规定的投资性房地产核算与以前会计实务和会计制度规定的差别的基础上,正确进行投资房地产相关业务的核算。
有利于提高会计信息的相关性,从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。
任务要求:一、内容要求。
要求查阅相关资料,在此基础上提出自己的观点。
根据上述内容,按既定进度进行文献调研、对数据资料整理分析、提交提纲、写作论文。
按照学校毕业论文的要求,查阅文献至少在10篇以上。
要求论文的论点明确,数据可靠、结构合理、脉络清晰、重点突出;论据与分析过程严谨、全面,论证充分;论文书写规范,恰当举例说明问题;运用所学专业基础理论和专业知识、理论联系实际,分析研究和解决问题。
二、方法要求。
本研究可以分以下步骤进行,首先在查阅文献上,采用文献法,编制论文提纲;其次,确定选择合适的例子进行分析;再次,写论文过程要符合学术研究及伦理。
三、时间要求。
根据学校的要求,并严格按照经贸旅游系关于“毕业生论文要求与安排”的时间节点提交阶段性成果,按时提交开题报告,在完成论文初稿、二稿、三稿等每一阶段性工作,以此保证论文质量。
在此基础上定稿准备答辩。
四、形式要求。
论文要独立写作。
对所得研究资料要深入思考,观点明确。
论文结构要完整,写作格式要符合要求,语言文字通顺流畅、严谨、言简意赅。
认真确定论文的各级标题,引文、参考文献的著录要符合学术规范要求。
对投资性房地产会计核算方法的思考摘要:会计准则第 3 号——投资性房地产是新增会计准则,但其内容并非全新的。
通过从投资性房地产的确认、计量、房地产转换和处置方面介绍投资性房地产的核算全过程,旨在帮助财会人员在全面了解该准则规定的投资性房地产核算与以前会计实务和会计制度规定的差别的基础上,正确进行投资房地产相关业务的核算。
有利于提高会计信息的相关性,从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。
关键词:投资性房地产,公允价值模式,成本模式On the investment real estate accounting methods authorAbstract:The Accounting Standards No. third——an investment real estate is the new accounting standards,but its content is not new. From the real estate investment confirmation, measurement,conversion and disposal are introduced in the aspects of real estate investment real estate accounting process,designed to help the accountants in a comprehensive understanding of the rules of investment real estate accounting with the previous accounting practice and accounting system provides different basis,the right investment real estate related business accounting. Conducive to improving the relevance of accounting information,thus better for the users of accounting information to make a decision.Key words: Investment real estate,fair value,cost model1 引言当前,许多企业的资本积累到一定程度,出于对高收益的追求和分散风险的考虑,往往会涉足资本密集、高风险的房地产行业,为了正确反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献,必须重视投资性房地产的会计核算。
2 投资性房地产的界定投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。
房地产包括房产和地产,由于我国土地所有权归国家或集体所有,企业只能取得土地使用权。
因此,我国会计准则第3号——投资性房地产中的房地产指的是“土地使用权”和建筑物。
具体包括:(1 已出租的土地使用权。
这里的“出租”,仅指经营性租赁,不包括融资租赁。
(2 持有并准备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
这种情况在我国并不多见,这是因为我国土地所有权属于国家,企业拥有的只是土地使用权,如果在一定期限内不开发的闲置土地,国家要收回其土地使用权。
(3 已出租的建筑物。
这里的“建筑物”不包括“持有并准备增值后转让”这种情况。
特别注意,房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地属于房地产开发企业的存货,不属于投资性房地产。
投资性房地产和自用房地产(即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产在实物形态上完全相同,均表现为土地使用权、建筑物或构建物等,但在产生现金流量的方式上具有显著的差异。
投资性房地产能够独立地产生现金流量,而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。
为了正确反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献,根据实质重于形式原则,两类房地产应区分进行会计处理,自用房地产适用固定资产或无形资产准则进行核算。
投资性房地产适用于投资性房地产准则 ,企业应单独以“投资性房地产”列示于资产负债表。
3 投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产,除了应当符合投资性房地产的定义之外,还要同时满足投资性房地产的两个确认条件:(1 与该资产相关的经济利益很可能流入企业;(2 该投资性房地产的成本能够可靠计量。
4 投资性房地产的计量及计量属性4.1 投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出产的成本,按照相关会计准则的规定确定。
企业自行建造的房地产,只有在自行建造活动完成(即达到预定可使用状态的同时开始对外出租或用于资本增值,才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的,应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
自行建造投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
采用成本模式进行后续计量的,应按照确定的自行建造投资性房地产成本,借记“投资性房地产”科目,贷记“在建工程”或“开发产品”科目。
采用公允价值模式进行后续计量的,应按照确定的自行建造投资性房地产成本,借记“投资性房地产——成本”科目,贷记“在建工程”或“开发产品”科目。
4.2 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有两种模式:成本模式和公允价值模式。
相对而言,会计准则更倾向于采用成本模式计量,对后者限制使用。
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种模式计量。
1. 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产。
应当按照固定资产(建筑物的计量或无形资产(土地使用权的计量的有关规定,对投资性房地产进行后续计量,计提折旧或进行摊销;存在减值迹象的,还应当按照资产减值的相关规定进行处理。
2. 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的,应当同时满足两个条件:(1 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;所在地,通常是指投资性房地产所在的城市。
对于大中型城市,应当为投资性房地产所在的城区。
(2 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量时,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益。
投资性房地产取得的租金收入,确认为其他业务收入。
4.3 投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得再从公允价值模式转为成本模式。
其理由是防止某些企业利用这种后续计量模式的变更达到操纵利润。
5 房地产的转换投资性房地产和其他资产可以相互转换。
房地产的转换,是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变,满足下列条件之一的,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产:(1 投资性房地产开始自用。
(2 作为存货的房地产,改为出租。
(3 自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值。
(4 自用建筑物停止自用,改为出租。
房地产开发企业房地产转换的会计处理,很大程度上受到投资性房地产选用后续计量模式的影响。
(1 在成本模式下,将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值按科目对应结转。
将作为存货的房地产转换为投资性房地产的,应按其在转换日的账面余额,借记“投资性房地产”科目,贷记“开发产品”等科目。
已计提跌价准备的,还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的,应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等,分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧(摊销”、“投资性房地产减值准备”科目。
将投资性房地产转为自用时,应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等,分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
(2 公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值,应按其在转换日的公允价值,借记“固定资产”等科目,按其账面余额,贷记“投资性房地产(成本、公允价值变动”,按公允价值与账面价值的差额,作为公允价值变动损益,计入当期损益,即贷记或借记“公允价值变动损益”科目。