《房地产评估》PPT课件
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《房地产评估》全套课件(311页)
第一节 房地产的概念
一、房地产 二、土地与土地使用权 三、房地产的特性 四、不动产
一、房地产
房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利 的总称，是房产和地产构成的综合体。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
➢ 按经营使用方式来划分，可以分为出售型房 地产、出租型房地产、营业型房地产和自用 型房地产。
一、房地产价格的特征 二、房地产价格的种类 三、房地产价格的作用
一、房地产价格的特征
1．地价是地租的资本化 2．权益价格具有重要性。 3．增值性与折旧性 4．用途相关性 5．个别性 6．可比性
一、房地产价格的特征
这里所说的地价具有增值性，是 从一般意义讲，从一个较长远的时期 来看，在短期甚至较长一段时期内， 地价是会有升有降的，比如，日本的 地价连续11年都在下跌，2002年1月 1日日本的全国平均地价比上年下降 5.9％，其中住宅用地下降了5.2％， 商业用地下降了8.3％。
房地产评估
第一章
绪论
第一章 绪论
学习目的与要求 第一节 房地产的概念 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的概念与特点 第四节 房地产评估的原则 本章小结
学习目的与要求
通过本章学习，掌握房地产、房 地产价格、房地产评估等相关的基本 概念，熟悉房地产价格的特征、种类 与作用，了解市场交易价格与评估价 格的区别，理解房地产评估原则的含 义和重要性，理解房地产评估的必要 性。
二、土地与土地使用权
土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （1）居住用地七十年； （2）工业用地五十年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地
五十年； （4）商业、旅游、娱乐用地四十年； （5）综合或者其他用地五十年。
二、土地与土地使用权
房地产评估PPT课件
1.1.3 房地产的分类 1）按房地产用途分类
（11）特殊用地房地产； （12）军用房地产； （13）综合房地产。
.
30
1.1 房地产及其特征
1.1.3 房地产的分类 2）按房地产实物状态分类
（1）按处于不同区位、地段划分，可分为城 市中心、城市边缘、城市郊区、农村等房地 产；
.
31
1.1 房地产及其特征
.
25
1.1 房地产及其特征
1.1.2 房地产的特征 5）价值较大 6）用途多样 78）相 保互 值影 增响 值（邻避设施）
.
26
习题
房地产具有供给有限特性，本质在于（B）
A.土地总量有限 B.房地产的不可移动性 C.房地产的独一无二性 D.房地产的价值量大
.
27
1.1 房地产及其特征
1.1.3 房地产的分类
学习目标
本章学习目标是使同学们掌握房地产的基 本概念、特性和分类；了解房地产价值与 价格的关系；掌握影响房地产价值的各个 因素。
.
8
第1讲 房地产概述
1.1 房地产及其特征 1.2 房地产价值与价格 1.3 房地产价值的影响因素
.
9
上 海 环 球 金 融 中 心
.
10
台 北 标 志 性 建 筑
广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如 水、矿藏、森林等自然资源。
.
15
1.1 房地产及其特征
1）房地产的定义 土地是指地球陆地表面上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑 构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋 和构筑物两大类。
.
16
补充
• 房屋和构筑物的区别
• 房屋：人工建造的供人们进行生产、生活等活 动的房屋或场所。一般指有基础、墙、顶、门 、窗，可以遮风避雨、保温隔热。
（11）特殊用地房地产； （12）军用房地产； （13）综合房地产。
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1.1 房地产及其特征
1.1.3 房地产的分类 2）按房地产实物状态分类
（1）按处于不同区位、地段划分，可分为城 市中心、城市边缘、城市郊区、农村等房地 产；
.
31
1.1 房地产及其特征
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1.1 房地产及其特征
1.1.2 房地产的特征 5）价值较大 6）用途多样 78）相 保互 值影 增响 值（邻避设施）
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26
习题
房地产具有供给有限特性，本质在于（B）
A.土地总量有限 B.房地产的不可移动性 C.房地产的独一无二性 D.房地产的价值量大
.
27
1.1 房地产及其特征
1.1.3 房地产的分类
学习目标
本章学习目标是使同学们掌握房地产的基 本概念、特性和分类；了解房地产价值与 价格的关系；掌握影响房地产价值的各个 因素。
.
8
第1讲 房地产概述
1.1 房地产及其特征 1.2 房地产价值与价格 1.3 房地产价值的影响因素
.
9
上 海 环 球 金 融 中 心
.
10
台 北 标 志 性 建 筑
广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如 水、矿藏、森林等自然资源。
.
15
1.1 房地产及其特征
1）房地产的定义 土地是指地球陆地表面上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑 构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋 和构筑物两大类。
.
16
补充
• 房屋和构筑物的区别
• 房屋：人工建造的供人们进行生产、生活等活 动的房屋或场所。一般指有基础、墙、顶、门 、窗，可以遮风避雨、保温隔热。
房地产评估(ppt 80页)
房地合一评估，针对具体的资产业务情况， 对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
《房地产评估》PPT课件
修正系数
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
2021/3/8
8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
2021/3/8
14
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
2021/3/8
8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
2021/3/8
14
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
房地产评估课件
20
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
21
第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
32
第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
33
第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
21
第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
32
第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
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第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
《房地产估价》课件
房地产估价对未来的影响
探索房地产估价如何塑造未来的 城市规划和投资决策。
房地产估价的未来挑战和 机遇
分析房地产估价面临的挑战ຫໍສະໝຸດ 并 提出可行的解决方案和潜在的商 机。
结束语
1 总结
回顾本课程涵盖的关键概念和技巧，强调房地产估价的重要性。
2 展望房地产估价的未来发展
探讨房地产估价领域可能面临的机遇和挑战，激发学习者对该领域的兴趣。
1
房地产估价案例解析
通过具体案例分析，展示如何应用估价方法进行实际房地产估价。
2
房地产估价实战技巧
分享一些在房地产估价实践中的技巧和策略，帮助你做出更准确的估价。
3
房地产估价实践中的注意事项
提供一些建议，以避免常见的房地产估价实践中可能遇到的问题。
第四部分：房地产估价的未来
房地产估价的发展趋势
展望房地产估价领域的未来，探 讨技术和市场趋势的影响。
第二部分：房地产估价基础知识
房地产估价法律法规
讨论与房地产估价相关的法律 和法规，如土地法、房产法和 估价师行业规范。
房地产估价的要素
探讨影响房地产估价的关键要 素，如土地价值、建筑物状况 和市场需求。
房地产估价的方法
介绍不同的房地产估价方法， 如比较市场法、收益法和成本 法。
第三部分：房地产估价实战
《房地产估价》PPT课件
# 房地产估价 房地产估价是一个重要的领域，通过评估房地产属性的价值，帮助我们做出 明智的决策。
第一部分：介绍
房地产估价概述
了解房地产估价的定义、目的和应用范围。
房地产估价的流程
介绍从数据收集到估价报告的详细步骤。
房地产估价的重要性
解释为什么对于买家、卖家和金融机构来说，准确的房地产估价至关重要。
房地产评估课件
房地产评估
❖ 思路：
❖ 土地价值土地年纯收益房地产年纯收益-房屋 建筑物年纯收益房地产年总收入-房地产年总费 用房屋建筑物现值房屋建筑物重置成本成 新率房屋建筑物折现率年折旧率
❖ 步骤：
❖ 1.房地产年纯收益1）年总收入2）年总费用
❖ 2.房屋建筑物年纯收益1）现值2）折现率
❖ 3.土地价值
13
房地产评估
3 在安全利率基础上加风险调整值：
安全利率指无任何风险的投资收益率， 一般可认为政府长期债券的利率为安全 利率，风险调整值可考虑房地产经营风 险、通货膨胀风险、变现风险等因素综 合确定。
比较实例 1 2 3 4 5
纯收益（元/年·m2） 418．9 450．0 393．3 459．9 507．0
价格（元/ m2） 5900 6000 5700 6300 6500
建筑物现值 = 建筑物重置成本×成新率 （三）房地合一情况下，房屋建筑物价值评估
建筑物评估值 = （房地产年纯收益－土地年纯收益）/建筑物还原率
或：建筑物评估值
=
（
房地产 年纯收益
年土 纯地 收益）/
（
建筑物 还原率
建筑物 ）
年折旧率
其中：土地年纯收益 = 土地现值×土地还原率 ,土地现值即为委托对象中土地在基准 日的市价总值。
9
房地产评估
收益法在房地产评估中基本参数的计算与确定
❖ 目前评估实践中，在确定城市房地产还原利率时，一般采用以下三种方法：
1 加总法： 即对资本化过程中所考虑的各因 素设置一系列相互独立的比率， 各比率相加之和即为还原利率。
2 采用市场上相似房地产的纯收 益与价格的比率，求取还原利率。 举例：
表6-1
一、收益法在房地产评估中的对象及适用范围
❖ 思路：
❖ 土地价值土地年纯收益房地产年纯收益-房屋 建筑物年纯收益房地产年总收入-房地产年总费 用房屋建筑物现值房屋建筑物重置成本成 新率房屋建筑物折现率年折旧率
❖ 步骤：
❖ 1.房地产年纯收益1）年总收入2）年总费用
❖ 2.房屋建筑物年纯收益1）现值2）折现率
❖ 3.土地价值
13
房地产评估
3 在安全利率基础上加风险调整值：
安全利率指无任何风险的投资收益率， 一般可认为政府长期债券的利率为安全 利率，风险调整值可考虑房地产经营风 险、通货膨胀风险、变现风险等因素综 合确定。
比较实例 1 2 3 4 5
纯收益（元/年·m2） 418．9 450．0 393．3 459．9 507．0
价格（元/ m2） 5900 6000 5700 6300 6500
建筑物现值 = 建筑物重置成本×成新率 （三）房地合一情况下，房屋建筑物价值评估
建筑物评估值 = （房地产年纯收益－土地年纯收益）/建筑物还原率
或：建筑物评估值
=
（
房地产 年纯收益
年土 纯地 收益）/
（
建筑物 还原率
建筑物 ）
年折旧率
其中：土地年纯收益 = 土地现值×土地还原率 ,土地现值即为委托对象中土地在基准 日的市价总值。
9
房地产评估
收益法在房地产评估中基本参数的计算与确定
❖ 目前评估实践中，在确定城市房地产还原利率时，一般采用以下三种方法：
1 加总法： 即对资本化过程中所考虑的各因 素设置一系列相互独立的比率， 各比率相加之和即为还原利率。
2 采用市场上相似房地产的纯收 益与价格的比率，求取还原利率。 举例：
表6-1
一、收益法在房地产评估中的对象及适用范围
《房地产评估》课件
撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。
《房地产估价》课件
市场比较法
总结词
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估房地产价值的方 法。
详细描述
市场比较法基于替代原理，选取一定数量与待估房地产类似 的近期交易实例，对其价格进行修正和调整，以确定待估房 地产的价值。这种方法适用于市场发育较好、成交案例较多 的房地产类型。
收益法
总结词
通过估算房地产未来预期收益并折现至评估时点的方法。
行评估，综合考虑两者的相互影响和共同价值。
02
房地产估价的基本原则
合法原则
合法原则要求在房地产估价过程中，估价结果必须符合国家的法律、法规和相关政 策，确保估价结果的合法性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须遵守国家有关土地使用、建筑规范、环保 等方面的规定，确保估价结果的合规性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须尊重产权人的合法权益，确保估价结果的 公正性。
在房地产交易中的应用
01
02
03
价格评估
在房地产交易中，买卖双 方需要了解房地产的市场 价值，以便达成公平合理 的交易价格。
产权转移
通过房地产估价，可以确 定产权转移过程中涉及的 税费、佣金等费用，保障 交易双方的利益。
法律诉讼
在涉及房地产的诉讼中， 房地产估价可以为法院提 供价值参考，帮助判断相 关权益的归属。
房地产估价的目的和意义
总结词
房地产估价的目的在于为房地产交易、投资、开发等提供价值参考，同时保障交易双方的合法权益。
详细描述
通过房地产估价，可以为房地产交易提供合理的价格依据，避免交易双方因价格分歧而产生纠纷。同 时，估价结果可以为投资者提供决策依据，帮助其判断投资价值和风险。对于开发项目，估价有助于 确定合理的开发成本和市场定位。
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• 旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗
与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日 重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的 全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。
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（一）估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场 法，因为成本法较适合新开发的土地。 这里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意两种重置成本 (1)、复原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost）
土地取得成本＝出让金＋拆迁费 ＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米
2、估算土地开发成本 土地开发成本＝开发费＋其他费用 ＝3亿元/平方公里＋5万元/亩 ＝300元/平方米＋75元/平方米 ＝375元/平方米
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3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成
本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米
2、估算建筑物的损耗 有形损耗（理化因素） 无形损耗（社会经济因素）
（1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年
的折旧为：
DCSC1R
N
N
12
例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2， 耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐 用年限法估算（定额法）其现值。
新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+正常利润
新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+ 开发利润
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（一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）
1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建安工程费 4、公共设施建设费 5、开发过程的税费及其他间接费
耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限
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（2）打分法（观察法）
成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库
4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米
5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元
即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
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四、新建房地产评估的操作步骤
（三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算投资利息 （五）估算销售税费
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费
（六）估算开发利润
8
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
土地重新取建 得筑 价物重新 旧有房地产或 价重 格新 ＝开发购 价建价 旧有房地产的括 贬土 值地 （的 包损耗的 和损 建耗 筑） 物
• 在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
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3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法
根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及 所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种 单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承 包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担 的附加费后算出重新建造价格。
管理费用+投资利息+税费+开发利润 （2）土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土
地增值收益
4
[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让
而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩， 开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元 /亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开 发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%， 银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。 1、估算土地取得成本
（2类似地区中，寻找与待估建 筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以 此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常 经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准 造价，再乘以待估建筑物的总面积。
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（二）估算损耗
1、估算土地的损耗（土地为何有损耗？） 土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的收益法 第五节 房地产评估的市场法 第六节 房地产评估的剩余法
1
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性 （一）土地特性P102 （二）房地产（不动产）的特性P103 二、房地产评估的原则P105
容积率越大，表示单位土地面积上可以建设的建筑 物面积越大，地价越高；容积率越低，单位建筑物分 摊的土地面积越小，房价越低。
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积
楼面地价＝土地单价÷容积率
三、影响房地产价格的因素P115
3
第三节 房地产评估的成本法
一、基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗
二、适用范围P120 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 （1）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+
2
第二节 房地产价格
一、房地产价格的特性
土地价格的特性主要有：P109
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二 、房地产价格的种类 P111
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格
（二）总价格、单位价格、容积率、楼面地价例题P112 容积率：单位土地面积可以建设的建筑物面积。
容积率=建筑物总面积/土地总面积；
V＝800000－19200×7＝665600（元）
19200=8000*（1-4%）/40；
非生产用房的耐用年限和残值率
钢筋混凝土结构：
60年，0％
砖混结构一等：
50年，2％
砖混结构二等：
50年，2％
砖木结构一等：
40年，6％
砖木结构二等：
40年，4％
砖木结构三等：
40年，3％
简易结构：
10年，0％
与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日 重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的 全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。
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（一）估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场 法，因为成本法较适合新开发的土地。 这里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意两种重置成本 (1)、复原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost）
土地取得成本＝出让金＋拆迁费 ＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米
2、估算土地开发成本 土地开发成本＝开发费＋其他费用 ＝3亿元/平方公里＋5万元/亩 ＝300元/平方米＋75元/平方米 ＝375元/平方米
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3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成
本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米
2、估算建筑物的损耗 有形损耗（理化因素） 无形损耗（社会经济因素）
（1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年
的折旧为：
DCSC1R
N
N
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例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2， 耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐 用年限法估算（定额法）其现值。
新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+正常利润
新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+ 开发利润
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（一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）
1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建安工程费 4、公共设施建设费 5、开发过程的税费及其他间接费
耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限
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（2）打分法（观察法）
成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库
4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米
5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元
即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
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四、新建房地产评估的操作步骤
（三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算投资利息 （五）估算销售税费
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费
（六）估算开发利润
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五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
土地重新取建 得筑 价物重新 旧有房地产或 价重 格新 ＝开发购 价建价 旧有房地产的括 贬土 值地 （的 包损耗的 和损 建耗 筑） 物
• 在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
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3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法
根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及 所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种 单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承 包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担 的附加费后算出重新建造价格。
管理费用+投资利息+税费+开发利润 （2）土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土
地增值收益
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[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让
而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩， 开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元 /亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开 发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%， 银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。 1、估算土地取得成本
（2类似地区中，寻找与待估建 筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以 此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常 经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准 造价，再乘以待估建筑物的总面积。
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（二）估算损耗
1、估算土地的损耗（土地为何有损耗？） 土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的收益法 第五节 房地产评估的市场法 第六节 房地产评估的剩余法
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第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性 （一）土地特性P102 （二）房地产（不动产）的特性P103 二、房地产评估的原则P105
容积率越大，表示单位土地面积上可以建设的建筑 物面积越大，地价越高；容积率越低，单位建筑物分 摊的土地面积越小，房价越低。
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积
楼面地价＝土地单价÷容积率
三、影响房地产价格的因素P115
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第三节 房地产评估的成本法
一、基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗
二、适用范围P120 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 （1）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+
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第二节 房地产价格
一、房地产价格的特性
土地价格的特性主要有：P109
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二 、房地产价格的种类 P111
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格
（二）总价格、单位价格、容积率、楼面地价例题P112 容积率：单位土地面积可以建设的建筑物面积。
容积率=建筑物总面积/土地总面积；
V＝800000－19200×7＝665600（元）
19200=8000*（1-4%）/40；
非生产用房的耐用年限和残值率
钢筋混凝土结构：
60年，0％
砖混结构一等：
50年，2％
砖混结构二等：
50年，2％
砖木结构一等：
40年，6％
砖木结构二等：
40年，4％
砖木结构三等：
40年，3％
简易结构：
10年，0％