土地价格测算方法
土地价格测算方法
土地价格测算方法是指通过一定的手段和技术，对土地的价值进行评
估和测算的过程。
土地作为一种有限的自然资源，具有很高的经济价值。
准确评估土地价格对于土地的合理利用和开发具有重要意义。
本文将介绍
土地价格测算的方法和相关的影响因素。
一、土地价格测算的方法
1.市场比较法
市场比较法是通过对比和分析周边相似土地的成交价格，来推断待测
土地的价格。
该方法适用于土地市场活跃、信息透明的情况下。
具体步骤
包括选取样本土地、收集相关信息、进行数据分析、计算得出测算结果。
2.收益法
收益法是通过考虑土地所带来的经济效益来测算其价格。
该方法适用
于用地较为特殊、用途明确的情况下。
具体步骤包括确定土地的利用效益、计算土地投资收益、推算土地价格。
3.成本法
成本法是通过计算购置土地的成本来确定其价格。
该方法适用于购地
成本相对固定、土地开发利润率较高的情况下。
具体步骤包括计算土地购
置成本、加上开发成本和合理利润、得出土地价格。
4.综合法
综合法是通过综合应用多种方法来测算土地价格。
该方法适用于情况
较为复杂、不同方法结果差异较大的情况下。
具体步骤包括选择适当的权重、对各种方法进行综合运用、得出较为准确的土地价格。
二、土地价格测算的影响因素
1.土地位置
土地的地理位置对价格有重要影响。
地理位置好的土地通常价格较高，因为其交通便利、资源丰富、市场容量大等特点能够带来较高的经济价值。
2.土地用途
不同用途的土地对应的价值也不同。
比如，商业用地往往价格较高，
因为商业活动带来的经济效益较高；而农业用地价格相对较低，因为其经
济效益受限。
3.土地规划
土地规划是指政府对土地用途、开发强度等进行的统一规划。
土地规
划对价格有较大影响，因为规划的合理性能够直接影响土地的使用效益。
4.市场需求
土地市场的供求关系是价格形成的重要因素。
市场需求大、供应紧缺
的情况下，土地价格往往会上涨；而市场需求小、供应过剩的情况下，土
地价格可能下跌。
5.宏观经济环境
宏观经济环境对土地价格也有重要影响。
经济发展好的时候，土地价
格一般会上涨；而经济下行时，土地价格可能下跌。
三、土地价格测算的应用领域
1.土地市场交易
2.土地开发规划
3.土地征收补偿
土地征收时，政府需要给予合理的补偿。
土地价格测算能够为补偿金
额的确定提供依据。
4.土地估价
土地估价是银行、保险公司等机构对土地进行价值评估的过程。
土地
价格测算能够作为土地估价的依据。
综上所述，土地价格测算是通过一定的方法和技术对土地的价值进行
评估和测算的过程。
市场比较法、收益法、成本法和综合法是常用的土地
价格测算方法。
土地价格受土地位置、土地用途、土地规划、市场需求和
宏观经济环境等因素影响。
土地价格测算在土地市场交易、土地开发规划、土地征收补偿和土地估价等方面有广泛的应用。
区片综合地价测算 方法
区片综合地价测算方法我们需要了解什么是区片。
区片是指城市划分的较小的地理单元，通常由若干个街区组成。
区片的划分可以根据地理位置、规划用途、土地性质等因素进行。
在进行综合地价测算时，我们通常会将城市划分为多个区片，以便更准确地了解各个区片的地价情况。
综合地价测算的方法通常是基于市场调研和统计分析。
下面是一个常用的综合地价测算方法的步骤：1. 收集市场数据：首先，我们需要收集市场上相关的土地交易数据。
这些数据可以包括土地成交价格、土地面积、土地用途、交易时间等信息。
可以通过查阅土地交易公示、询问地产中介或相关机构等方式获取这些数据。
2. 数据清洗和整理：收集到的市场数据需要进行清洗和整理，以便后续的分析。
清洗和整理包括去除异常数据、填补缺失数据、对数据进行分类等操作，以确保数据的准确性和完整性。
3. 数据分析：在清洗和整理完数据后，我们可以进行数据分析。
数据分析可以采用统计学方法，例如计算平均值、中位数、标准差等，来了解土地交易价格的分布情况和变动趋势。
同时，还可以进行回归分析等方法，来探索土地价格与其他因素（如土地面积、用途、地理位置等）之间的关系。
4. 制定测算模型：根据数据分析的结果，我们可以制定一个综合地价测算模型。
这个模型可以基于多个因素，如土地面积、用途、地理位置等，来预测区片的综合地价。
模型可以是线性回归模型、多元回归模型等，根据具体情况选择合适的模型。
5. 模型验证和修正：制定完测算模型后，我们需要对模型进行验证和修正。
可以通过将模型应用到新的数据上，比较预测值与实际值的差异，来评估模型的准确性和可靠性。
如果发现模型存在偏差或误差，可以根据实际情况对模型进行修正和优化。
通过以上步骤，我们可以得到区片的综合地价测算结果。
这些结果可以为开发商和投资者提供重要的参考信息，帮助他们做出决策。
同时，综合地价测算方法也可以用于城市规划、土地管理等领域，为城市发展提供参考和指导。
需要注意的是，综合地价测算方法是一种辅助工具，结果可能受到多种因素的影响。
土地基准地价法
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
土地估价方法概述
土地估价方法概述由于地价的形成受多种因素的影响，土地本身又具有独特的性质，因此，评估地价方法也是多种多样，不同方法依据的经济原理也不太相同。
为了使具有个别特性的地块价格估得更为准确，在实践中应该根据评估地块的条件与特点合理选用多种方法分别评估，将不同方法得出的结果互相校核，确定地块最终的估定价格。
尤其在我国现实土地市场发育尚不成熟的情况下，土地交易中地价随意性更大，更应将多种方法综合使用，以求得更加合理的地价。
当前，国内外关于土地估价的方法比较多，其中基本的方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法和路线价法。
一、市场比较法市场比较法是将待估土地与在近期已经发生了交易的同类型土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出待估价土地价格的一种估价方法。
市场比较法的基本原理是替代原理。
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品应具有相同的价格，即具备完全的替代关系。
这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争、相互牵制，最终趋于一致。
所以，在土地估价中，当待估土地与比较的实例土地之间具有相关性和替代性，且比较的实例土地是近期市场上发生的案例，此时待估土地若在市场上出售，就应具有类似的市场反应，从而推算出待估土地的价格。
市场比较法的公式为待估土地价格＝比较交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数市场比较法的特点是：首先，市场比较法利用近期发生的与待估对象具有替代性的交易实例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，能够反映近期市场行情，也使测算的价格具有较强的现实性，容易被接受；其次，以替代关系为原理，所求得的价格为“比准价格”，由于是以价格求价格，理论基础欠缺；再次，运用市场比较法需要对交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目进行比较修正，这就要求估价人员具备多方面的知识和丰富的经验，以提高估价结果的精度；最后，市场比较法是由实践中产生的实用可行的方法，应用范围广，但方法的理论性尚不完善。
深圳市宗地地价测算规则
深圳市宗地地价测算规则
深圳市宗地地价测算规则主要包括以下几个方面：
1. 宗地地价计算公式：宗地地价=主用途土地的市场价格×土地面积×基础修正系数×项目修正系数+∑（建筑物建筑类型土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）。
2. 对于地上规定建筑面积小于土地面积的情形，新供应土地中地上规定建筑面积小于土地面积且主用途不占建筑面积的（如机场、港口码头、堆场、供燃气、游乐设施用地等），按土地主用途部分和建筑物建筑类型部分分别测算地价后合计。
3. 涉及土地利用条件变更应补缴地价，以实际建筑面积按上述公式测算。
4. 符合相关规定多宗地一并出让的，成交溢价率以整体成交溢价率确定。
5. 对于2006年2月15日前以协议方式供应的土地，批准产权转移（包括已批准预售及销售、已办理产权转移登记等情形）的面积超出供应合同约定建筑面积的应补缴地价，按上述公式测算结果的20%计收。
6. 因处理历史遗留问题涉及地价测算与本规则不一致的，由市自然资源主管部门确定地价计收原则，报市政府审定。
以上信息仅供参考，如需获取更多详细信息，建议查阅深圳市规划和自然资源局发布的最新版《深圳市地价测算规则》。
土地资源管理中的土地资源评估与价格测算
土地资源管理中的土地资源评估与价格测算土地资源是人类社会发展的重要基础，对于国家和社会的可持续发展具有重要意义。
土地资源管理涉及到土地的评估与价格测算，这是土地资源管理的重要环节。
本文将探讨土地资源评估与价格测算的相关问题。
一、土地资源评估的意义土地资源评估是指对土地资源进行定量和定性的评价，确定土地资源的价值和潜力。
土地资源评估的目的是为了合理利用土地资源，保护生态环境，促进经济发展。
通过土地资源评估，可以科学规划土地利用，提高土地利用效率，推动城乡发展协调。
土地资源评估的意义在于为政府决策提供科学依据。
政府在制定土地政策和规划时，需要了解土地资源的分布、质量和利用潜力，以便合理安排土地利用和保护。
土地资源评估还可以为土地交易提供参考，确保土地交易的公平和合法性。
二、土地资源评估的方法土地资源评估的方法多种多样，常用的方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是一种常用的土地资源评估方法，它通过比较相似土地的交易价格，来确定土地的市场价值。
这种方法简单直观，适用于市场活跃的地区和土地类型。
但是，市场比较法也存在一些问题，比如受市场波动和信息不对称的影响，可能导致评估结果不准确。
收益法是基于土地利用的经济效益来评估土地资源的价值。
它通过估计土地利用所带来的收益，来确定土地的价值。
这种方法适用于土地利用潜力大的地区和土地类型。
但是，收益法也存在一些问题，比如估计土地利用收益的不确定性和难度。
成本法是基于土地开发所需的成本来评估土地资源的价值。
它通过估计土地开发所需的投资和成本，来确定土地的价值。
这种方法适用于土地开发潜力大的地区和土地类型。
但是，成本法也存在一些问题，比如估计土地开发成本的不确定性和难度。
三、土地资源价格测算的意义土地资源价格测算是指对土地资源的价格进行估计和预测。
土地资源价格测算的目的是为了合理确定土地交易价格，促进土地市场的健康发展。
通过土地资源价格测算，可以提高土地资源配置的效率，促进土地资源的流动和优化利用。
土地开发成本及出让价格测算方案
土地开发成本及出让价格测算方案Introduction土地开发成本及出让价格是一项非常重要的任务，可以影响到整个城市的发展和经济繁荣。
因此，我们需要制定一种成本测算方案，以便能够更加准确地开发土地并确定出让价格。
计算公式首先，我们需要测算开发土地的成本。
在这一过程中，需要考虑到多项因素，如土地购置费、基础设施建设费、施工费用、地下管道改造费等。
具体的计算公式为：开发土地成本=土地购置费+基础设施建设费+施工费用+地下管道改造费其中，土地购置费是指政府从土地所有者手中购买土地时支付的费用；基础设施建设费是指为了使土地能够适合开发，需要修建的道路、桥梁、排水系统等设施的费用；施工费用是指在土地上开工建设时，需要支付的人工费、材料费等费用；地下管道改造费是指建设过程中需要修建的排水管道等费用。
测算过程接下来，我们需要根据实际情况进行测算。
具体步骤如下：第一步：测算土地购置费。
这一步需要考虑到土地的位置、规模、产权等因素。
如果土地所在地区房价较高，则土地购置费也就会相对较高。
第二步：测算基础设施建设费。
这一步需要考虑到所需设施的种类和规模。
基础设施建设费一般占总成本的10%到20%左右。
第三步：测算施工费用。
这一步需要考虑到土地开发方式及建设工程所需用到的材料、人工费用等因素。
如果土地本身地势较为平坦，施工费用也就会相对较低。
第四步：测算地下管道改造费。
这一步需要考虑到现有的地下设施和建设工程的需要，以及现有管线的条件等因素。
地下管道改造费的金额一般占基础设施建设费的10%到20%左右。
以上是测算土地开发成本的主要步骤。
得出的数据可以帮助我们更好地制定土地出让价格。
出让价格计算公式土地出让价格的计算公式为：出让价格=土地开发成本÷出让面积×溢价率其中，溢价率是指政府在决定土地出让价格时的一个加成比例。
具体的溢价率可以根据土地所在地区、周边房价、土地用途等因素来确定，一般在20%至50%左右。
北京基准地价测算价格方法
附件1]应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法（一）宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。
1.商业、综合、居住用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率2.工业用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数（二）宗地价格测算中有关参数的选取1.宗地用途类别的确定原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。
2002年北京市基准地价测算宗地价格方法
附件1应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法（一）宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。
1.商业、综合、居住用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率2.工业用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数（二）宗地价格测算中有关参数的选取1.宗地用途类别的确定原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。
土地估价方法及案例
收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6％，商品销售税及附加为销售收入的8。
5％,经营利润为年经营收入的10％，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8％，土地还原利率为6％，不考虑递增及物价因素,求该地块于2005年7月1日价值。
（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止,共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000＊8。
5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500＊15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元;已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
③房地产年纯收益=6000—5527.69=472。
31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=(2250-57。
69＊4）*8％=161。
54万元⑤土地年纯收益=472。
31-161.54=310。
77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*［1—1/(1+ r地)n］=（310。
如何测算招拍挂土地的地价
房地产开发建设用地受让的经济评估通常来说,企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等;近几年来,通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道;同时,由于城市的不同,招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等,如杭州通常实行的是常规招拍挂法,以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法,在考虑土地出让金以外,还兼顾某些社会效益;此外,通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让;本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地;一、受让土地评估的步骤测算欲受让的开发建设用地价值,通常采用假设开发法,即将欲受让的土地未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费、和利润等,以此求取土地的客观合理价值;运用假设开发法测算土地价格,一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算,求土地价格;一调查土地基本情况主要包括三个方面的内容：1、调查土地的位置;包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况;调查这些情况,主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务;例如：在受让郑州项目土地之前,就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况,如周遭的环境、进出便利与否等;2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等,了解这些,主要是为测算开发成本等费用服务;3、清楚规划设计条件;包括了解规定的用途、建设高度、容积率等,这主要是为确定最佳物业开发类型服务,以及明确规划条件是否合理;例如,杭州出让20052号地块时,规划条件中容积率虽设定为,但同时又有建筑限高,经过现场勘察,发现整个地势有较大高差,根据建筑密度,实际容积率只能做到左右,这对其地价的测算影响重大;二选择最佳物业开发类型选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等;政府出让土地过程中,绝大多数的容积率已定,因此其规模已基本确定,所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳定位;我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及周边的环境,参照本公司现有的产品系列进行评判;这种方法便于测算开发成本,倘若参考同一城市的产品,还便于测算开发完成后的项目价值;选择最佳物业开发类型：前面所介绍的20052号地块,位于占地11平方公里的西溪湿地南面,实际容积率只能为,照其限高要求,建筑层数在3-4层左右,这块土地的物业开发类型面临两种选择：一是选择类似上海鼎邦丽池的产品；二是选择类似北京青龙桥的产品;两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价值,且最终影响对土地价值的判断;选择最佳物业定位：2004年52地块位于杭州市转塘镇,规划建筑面积为20万平方米,其中公建面积为3万平方米,在该区域,公建部分的用途若定位成写字楼,将会面临较大的市场风险,因此在该地块估价中,必须考虑公建部分的定位及开发风险,这同样对预测土地价格影响较大;对物业最佳开发类型和定位有一定认识后,便可进行相关参数的估算;表格如下：三估计开发经营期参照我们常用的经济评估方式,开发经营期的起点是指交纳第一笔土地款项的日期,终点是指预计未来房地产开发完成后的日期,即交付日期;确定开发经营期的目的是为了把握开发成本、期间费用等款项发生的时间和数额、投资利息;常规产品的开发周期,通常按以下经验数值进行估计,与其它房产公司相比,我们的工期略长;1、多层公寓：以10～15万平方米为一期：实例：预计开发周期为24个月;2、高层、小高层：以10～15万平方米为一期：实例：开发经营期为31月;3、别墅：情况比较复杂,无统一的开发周期;但在现实中因某些特殊因素的影响,可能使开发期延长,如基础开挖过程中发现的重要文物、遭遇恶劣天气等;由于开发期延长,企业要承担更多的投资利息,此类特殊的非正常因素在估计开发经营期时一般不予考虑;四估算开发完成后的项目价值这是采用假设开发法评估最关键性一步;预测开发完成后的项目价值,通常采用市场法,并考虑类似的物业的成交价格到未来的变动趋势;一般分为以下几个步骤：1、选取可比实例为把握正常的市场价格行情,需要选择一些符合条件的交易实例作为参照比较的可比实例,可比实例的选取原则：项目的同一性、地点的类似性、时间的接近性、交易的正常性;一般要求选取3个以上、10个以下的可比实例;2、建立可比价格基础选取可比实例后,要对这些可比实例的成交价格进行换算处理,使其之间的口径一致,相互可比,并统一到需求的价格单位上,为进行后续的修正调整建立共同的基础;如在写字楼的出租价格中,有些以建筑面积为出租单位,有些以实用面积为出租单位,这时就要将出租面积口径进行统一,便于比较;3、交易日期调整在可比实例成交日期至估价时点期间,随着时间的推移,房地产价格可能发生三种变化,平稳、上涨、下跌;当房地产价格平稳发展时,无需进行交易日期的调整,但需考虑以下两种因素：一是欲受让土地处于非常成熟的区域内,周边在未来几年内都不可能有较大的基础设施、配设施套变动,如城市中心的土地;一是虽然欲受让的土地位于正在大规模建设的新区,但由于市场对新区预期较好,目前的价格已超过其实际价值,已无太多想象空间;如2005年6号地块,位于滨江区,周边项目成交价格为7000-7500元/m2,在估价时,我们认为这个价格已无太多的想象空间,因此无需调整交易日期;当房地产价格为上涨或下跌时,则必须进行交易日期的调整;在测算地处九堡区域的2004年73号地块时,所搜寻到的区域内可比实例成交价格较低,但我们认为随着城市东扩、沿江的进一步开发,以及该区域大量市政配套设施的建设,九堡区域有较大的发展前景,房地产价格将会有较大的涨幅,此时便需进行交易日期的调整;进行交易日期调整的一般公式为：在现实中通常凭借经验的判断来确定交易日期的调整系数;4、物业状况调整这是预测开发完成后的项目价值中最关键的一步;要进行物业状况调整,首先应列出对预估项目未来市场价格有影响的各方面因素;包括区位方面：如繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共服务设施的完善程度等；权益状况：如土地使用年限、容积率等规划条件等；实物状况：新旧程度、建筑规模、工程质量等;然后将可比实例与预估项目在这些方面进行逐项比较,找出它们之间的差异所造成的价格差异程度,最后根据价格差异可比实例进行调整;比较常用的方法为直接评分法,以预估项目的物业状况为基准,通常定为100分,将可比实例物业状况与它逐项进行比较、打分,如可比实例物业状况比预估项目状况差,则打的分数就低于100分,反之,就高于100分,然后将所的分数转化为调整价格的比率;物业状况直接比较表可比实例在成交日期时的价格 交易日期调整系数 在估价时点时的价格 × ＝× ＝ 5、求取比准价格可比实例经过了交易日期和物业状况的修正和调整,就可把其实际成交价格变成预估项目在估价时点的客观价格,计算方法如下：＝ ×＝ ×× 比准价格,最后：开发完成后的项目价值总销售收入＝比准价格×开发完成后的项目可售面积;为了便于比较,还需计算三个销售单价：销售单价一＝ 总销售收入总建筑面积可比实例在其物业状况下的价格预估项目物业状况下的价格可比实例相对于 预估对象的得分 预估对象 比准价格 交易日期 调 整房地产状况 调 整 可比实例价格销售单价二＝总销售收入可售面积销售单价三＝总销售收入－车库销售收入地上可售面积五测算开发成本由于假设开发法可视为成本法的倒算,所以在开发成本测算中,可按照公司三大产品系列：多层、高层、别墅,参照相似的项目,进行各种费用的测算,表格如下：需要说明的是：1、前期费用、工程费用：总金额＝单价×总建筑面积,单价参照类似项目成本跟踪表中实际发生的单价;2、财务费用：即投资利息,需计息的款项包括欲受让土地的价格、开发成本、管理费用、税费;计息期：计息的起点是第一笔土地款发生的时间点,终点是累计现金流出现正数的时间点;为便于计算,发生的时间点通常按半年划分;计息方式：以单利计算,利率以当地银行贷款利率为准;投资利息＝本金A×利率×计息周期＋本金B×利率×计息周期＋……＋本金N×利率×计息周期3、成本：为便与比较,需计算三个单价成本：单价成本一＝总成本总建筑面积单价成本二＝总成本总可售面积单价成本三＝总成本－车库销售收入地上可售面积4、其它有些欲受让土地的需代建道路、绿化等,也需一并计入成本;六土地价值经过前面的调查、测算,我们已知欲受让土地开发完成后的项目价值、开发成本,最后只须确定目标利润,便可得欲受让土地的价格;欲受让土地的价格＝开发完成后的项目价值－开发成本－目标利润;另外一种辅助测算土地价格方法是：搜寻欲受让土地周边历年土地出让案例,采用同上文所介绍的市场法,进行交易日期和地块状况调整,来判断土地价格;我们在测算20056号地块时,搜寻了周边市场2001年-2004年所有出让用地的成交实例,共27宗成交案例,然后对地块状况和交易日期进行分析,作为判断20056号地块土地价格的依据之一;需说明的是,经过上述计算所得出的欲受让土地的价格仅指土地的净地出让金,不包括契税等相关费用;由于每个城市的具体操作情况都不同,有些城市净地出让金中一般已经包括土地征用费用含土地补偿费、拆迁安置补助费、青苗费、征地管理费等费用、级差地租收益和大市政配套费,如杭州的土地出让已经包含了契税以外的所有税费；但是有些城市的净地出让金也可能不包括大市政配套费和部分地方政府加收的税费,如上海,就未包括大市政配套费;因此在计算过程中要留意;经过以上计算所得出的结果是我们理想中的土地价格,但在实际竞买过程中,情况较为复杂多变,因此为应付竞买过程中的突发事件,也为规避市场风险,我们还需考虑项目在销售收入和土地价格同时变动的情况下,所产生的利润是否能够满足要求,以作为土地竞买时的参考;计算表格如下：注：销售收入和土地价格的浮动范围根据项目确定总成本＝开发成本+土地总成本利润＝销售收入-总成本成本利润率＝利润÷总成本销售利润率＝利润÷总收入。