土地价格测算方法
区片综合地价测算 方法
区片综合地价测算方法我们需要了解什么是区片。
区片是指城市划分的较小的地理单元，通常由若干个街区组成。
区片的划分可以根据地理位置、规划用途、土地性质等因素进行。
在进行综合地价测算时，我们通常会将城市划分为多个区片，以便更准确地了解各个区片的地价情况。
综合地价测算的方法通常是基于市场调研和统计分析。
下面是一个常用的综合地价测算方法的步骤：1. 收集市场数据：首先，我们需要收集市场上相关的土地交易数据。
这些数据可以包括土地成交价格、土地面积、土地用途、交易时间等信息。
可以通过查阅土地交易公示、询问地产中介或相关机构等方式获取这些数据。
2. 数据清洗和整理：收集到的市场数据需要进行清洗和整理，以便后续的分析。
清洗和整理包括去除异常数据、填补缺失数据、对数据进行分类等操作，以确保数据的准确性和完整性。
3. 数据分析：在清洗和整理完数据后，我们可以进行数据分析。
数据分析可以采用统计学方法，例如计算平均值、中位数、标准差等，来了解土地交易价格的分布情况和变动趋势。
同时，还可以进行回归分析等方法，来探索土地价格与其他因素（如土地面积、用途、地理位置等）之间的关系。
4. 制定测算模型：根据数据分析的结果，我们可以制定一个综合地价测算模型。
这个模型可以基于多个因素，如土地面积、用途、地理位置等，来预测区片的综合地价。
模型可以是线性回归模型、多元回归模型等，根据具体情况选择合适的模型。
5. 模型验证和修正：制定完测算模型后，我们需要对模型进行验证和修正。
可以通过将模型应用到新的数据上，比较预测值与实际值的差异，来评估模型的准确性和可靠性。
如果发现模型存在偏差或误差，可以根据实际情况对模型进行修正和优化。
通过以上步骤，我们可以得到区片的综合地价测算结果。
这些结果可以为开发商和投资者提供重要的参考信息，帮助他们做出决策。
同时，综合地价测算方法也可以用于城市规划、土地管理等领域，为城市发展提供参考和指导。
需要注意的是，综合地价测算方法是一种辅助工具，结果可能受到多种因素的影响。
土地基准地价法
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
土地估价方法概述
土地估价方法概述由于地价的形成受多种因素的影响，土地本身又具有独特的性质，因此，评估地价方法也是多种多样，不同方法依据的经济原理也不太相同。
为了使具有个别特性的地块价格估得更为准确，在实践中应该根据评估地块的条件与特点合理选用多种方法分别评估，将不同方法得出的结果互相校核，确定地块最终的估定价格。
尤其在我国现实土地市场发育尚不成熟的情况下，土地交易中地价随意性更大，更应将多种方法综合使用，以求得更加合理的地价。
当前，国内外关于土地估价的方法比较多，其中基本的方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法和路线价法。
一、市场比较法市场比较法是将待估土地与在近期已经发生了交易的同类型土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出待估价土地价格的一种估价方法。
市场比较法的基本原理是替代原理。
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品应具有相同的价格，即具备完全的替代关系。
这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争、相互牵制，最终趋于一致。
所以，在土地估价中，当待估土地与比较的实例土地之间具有相关性和替代性，且比较的实例土地是近期市场上发生的案例，此时待估土地若在市场上出售，就应具有类似的市场反应，从而推算出待估土地的价格。
市场比较法的公式为待估土地价格＝比较交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数市场比较法的特点是：首先，市场比较法利用近期发生的与待估对象具有替代性的交易实例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，能够反映近期市场行情，也使测算的价格具有较强的现实性，容易被接受；其次，以替代关系为原理，所求得的价格为“比准价格”，由于是以价格求价格，理论基础欠缺；再次，运用市场比较法需要对交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目进行比较修正，这就要求估价人员具备多方面的知识和丰富的经验，以提高估价结果的精度；最后，市场比较法是由实践中产生的实用可行的方法，应用范围广，但方法的理论性尚不完善。
深圳市宗地地价测算规则
深圳市宗地地价测算规则
深圳市宗地地价测算规则主要包括以下几个方面：
1. 宗地地价计算公式：宗地地价=主用途土地的市场价格×土地面积×基础修正系数×项目修正系数+∑（建筑物建筑类型土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）。
2. 对于地上规定建筑面积小于土地面积的情形，新供应土地中地上规定建筑面积小于土地面积且主用途不占建筑面积的（如机场、港口码头、堆场、供燃气、游乐设施用地等），按土地主用途部分和建筑物建筑类型部分分别测算地价后合计。
3. 涉及土地利用条件变更应补缴地价，以实际建筑面积按上述公式测算。
4. 符合相关规定多宗地一并出让的，成交溢价率以整体成交溢价率确定。
5. 对于2006年2月15日前以协议方式供应的土地，批准产权转移（包括已批准预售及销售、已办理产权转移登记等情形）的面积超出供应合同约定建筑面积的应补缴地价，按上述公式测算结果的20%计收。
6. 因处理历史遗留问题涉及地价测算与本规则不一致的，由市自然资源主管部门确定地价计收原则，报市政府审定。
以上信息仅供参考，如需获取更多详细信息，建议查阅深圳市规划和自然资源局发布的最新版《深圳市地价测算规则》。
土地资源管理中的土地资源评估与价格测算
土地资源管理中的土地资源评估与价格测算土地资源是人类社会发展的重要基础，对于国家和社会的可持续发展具有重要意义。
土地资源管理涉及到土地的评估与价格测算，这是土地资源管理的重要环节。
本文将探讨土地资源评估与价格测算的相关问题。
一、土地资源评估的意义土地资源评估是指对土地资源进行定量和定性的评价，确定土地资源的价值和潜力。
土地资源评估的目的是为了合理利用土地资源，保护生态环境，促进经济发展。
通过土地资源评估，可以科学规划土地利用，提高土地利用效率，推动城乡发展协调。
土地资源评估的意义在于为政府决策提供科学依据。
政府在制定土地政策和规划时，需要了解土地资源的分布、质量和利用潜力，以便合理安排土地利用和保护。
土地资源评估还可以为土地交易提供参考，确保土地交易的公平和合法性。
二、土地资源评估的方法土地资源评估的方法多种多样，常用的方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是一种常用的土地资源评估方法，它通过比较相似土地的交易价格，来确定土地的市场价值。
这种方法简单直观，适用于市场活跃的地区和土地类型。
但是，市场比较法也存在一些问题，比如受市场波动和信息不对称的影响，可能导致评估结果不准确。
收益法是基于土地利用的经济效益来评估土地资源的价值。
它通过估计土地利用所带来的收益，来确定土地的价值。
这种方法适用于土地利用潜力大的地区和土地类型。
但是，收益法也存在一些问题，比如估计土地利用收益的不确定性和难度。
成本法是基于土地开发所需的成本来评估土地资源的价值。
它通过估计土地开发所需的投资和成本，来确定土地的价值。
这种方法适用于土地开发潜力大的地区和土地类型。
但是，成本法也存在一些问题，比如估计土地开发成本的不确定性和难度。
三、土地资源价格测算的意义土地资源价格测算是指对土地资源的价格进行估计和预测。
土地资源价格测算的目的是为了合理确定土地交易价格，促进土地市场的健康发展。
通过土地资源价格测算，可以提高土地资源配置的效率，促进土地资源的流动和优化利用。
土地开发成本及出让价格测算方案
土地开发成本及出让价格测算方案Introduction土地开发成本及出让价格是一项非常重要的任务，可以影响到整个城市的发展和经济繁荣。
因此，我们需要制定一种成本测算方案，以便能够更加准确地开发土地并确定出让价格。
计算公式首先，我们需要测算开发土地的成本。
在这一过程中，需要考虑到多项因素，如土地购置费、基础设施建设费、施工费用、地下管道改造费等。
具体的计算公式为：开发土地成本=土地购置费+基础设施建设费+施工费用+地下管道改造费其中，土地购置费是指政府从土地所有者手中购买土地时支付的费用；基础设施建设费是指为了使土地能够适合开发，需要修建的道路、桥梁、排水系统等设施的费用；施工费用是指在土地上开工建设时，需要支付的人工费、材料费等费用；地下管道改造费是指建设过程中需要修建的排水管道等费用。
测算过程接下来，我们需要根据实际情况进行测算。
具体步骤如下：第一步：测算土地购置费。
这一步需要考虑到土地的位置、规模、产权等因素。
如果土地所在地区房价较高，则土地购置费也就会相对较高。
第二步：测算基础设施建设费。
这一步需要考虑到所需设施的种类和规模。
基础设施建设费一般占总成本的10%到20%左右。
第三步：测算施工费用。
这一步需要考虑到土地开发方式及建设工程所需用到的材料、人工费用等因素。
如果土地本身地势较为平坦，施工费用也就会相对较低。
第四步：测算地下管道改造费。
这一步需要考虑到现有的地下设施和建设工程的需要，以及现有管线的条件等因素。
地下管道改造费的金额一般占基础设施建设费的10%到20%左右。
以上是测算土地开发成本的主要步骤。
得出的数据可以帮助我们更好地制定土地出让价格。
出让价格计算公式土地出让价格的计算公式为：出让价格=土地开发成本÷出让面积×溢价率其中，溢价率是指政府在决定土地出让价格时的一个加成比例。
具体的溢价率可以根据土地所在地区、周边房价、土地用途等因素来确定，一般在20%至50%左右。
北京基准地价测算价格方法
附件1]应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法（一）宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。
1.商业、综合、居住用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率2.工业用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数（二）宗地价格测算中有关参数的选取1.宗地用途类别的确定原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。
2002年北京市基准地价测算宗地价格方法
附件1应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法（一）宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。
1.商业、综合、居住用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率2.工业用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数（二）宗地价格测算中有关参数的选取1.宗地用途类别的确定原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地价格测算方法
土地价格测算方法是指通过一定的手段和技术，对土地的价值进行评
估和测算的过程。
土地作为一种有限的自然资源，具有很高的经济价值。
准确评估土地价格对于土地的合理利用和开发具有重要意义。
本文将介绍
土地价格测算的方法和相关的影响因素。
一、土地价格测算的方法
1.市场比较法
市场比较法是通过对比和分析周边相似土地的成交价格，来推断待测
土地的价格。
该方法适用于土地市场活跃、信息透明的情况下。
具体步骤
包括选取样本土地、收集相关信息、进行数据分析、计算得出测算结果。
2.收益法
收益法是通过考虑土地所带来的经济效益来测算其价格。
该方法适用
于用地较为特殊、用途明确的情况下。
具体步骤包括确定土地的利用效益、计算土地投资收益、推算土地价格。
3.成本法
成本法是通过计算购置土地的成本来确定其价格。
该方法适用于购地
成本相对固定、土地开发利润率较高的情况下。
具体步骤包括计算土地购
置成本、加上开发成本和合理利润、得出土地价格。
4.综合法
综合法是通过综合应用多种方法来测算土地价格。
该方法适用于情况
较为复杂、不同方法结果差异较大的情况下。
具体步骤包括选择适当的权重、对各种方法进行综合运用、得出较为准确的土地价格。
二、土地价格测算的影响因素
1.土地位置
土地的地理位置对价格有重要影响。
地理位置好的土地通常价格较高，因为其交通便利、资源丰富、市场容量大等特点能够带来较高的经济价值。
2.土地用途
不同用途的土地对应的价值也不同。
比如，商业用地往往价格较高，
因为商业活动带来的经济效益较高；而农业用地价格相对较低，因为其经
济效益受限。
3.土地规划
土地规划是指政府对土地用途、开发强度等进行的统一规划。
土地规
划对价格有较大影响，因为规划的合理性能够直接影响土地的使用效益。
4.市场需求
土地市场的供求关系是价格形成的重要因素。
市场需求大、供应紧缺
的情况下，土地价格往往会上涨；而市场需求小、供应过剩的情况下，土
地价格可能下跌。
5.宏观经济环境
宏观经济环境对土地价格也有重要影响。
经济发展好的时候，土地价
格一般会上涨；而经济下行时，土地价格可能下跌。
三、土地价格测算的应用领域
1.土地市场交易
2.土地开发规划
3.土地征收补偿
土地征收时，政府需要给予合理的补偿。
土地价格测算能够为补偿金
额的确定提供依据。
4.土地估价
土地估价是银行、保险公司等机构对土地进行价值评估的过程。
土地
价格测算能够作为土地估价的依据。
综上所述，土地价格测算是通过一定的方法和技术对土地的价值进行
评估和测算的过程。
市场比较法、收益法、成本法和综合法是常用的土地
价格测算方法。
土地价格受土地位置、土地用途、土地规划、市场需求和
宏观经济环境等因素影响。
土地价格测算在土地市场交易、土地开发规划、土地征收补偿和土地估价等方面有广泛的应用。