土地开发成本及出让价格测算方案
土地招拍挂出让底价评估方法
土地招拍挂出让底价评估方法《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》要求，国有土地使用权出让时，市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估，在此前提下，确定出让底价。
科学合理地评估与确定国有土地使用权招拍挂出让底价，已经成为土地公开出让工作的重要环节。
招拍挂底价的评估应在严格遵循《城镇土地估价规程》的前提下，依据估价原则，选用适当的评估方法。
采取公开的市场价值标准确定土地招拍挂出让底价应采取公开的市场价值标准。
在评估过程中，估价人员必须明确其评估的价格应当是在估价基准日正常的市场氛围中，各项规划指标及利用条件的限定下，规划设定用途、基础设施开发程度、使用年限下的价格。
特别需要注意的是，同一宗地，在用途、开发程度、使用年限等条件不变时，仅规划指标及利用条件的一些调整，就足以使土地价格产生较大幅度的波动。
根据“国六条”的政策和新《规范》的规定，编制国有土地出让方案时，国土部门可将城市规划、房产、建设部门确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等规划条件和建设条件，作为土地出让方案的重要内容。
这在以往规定了容积率、建筑密度、绿地率等指标的基础上，又对土地的利用增加了更多的限制条件，所以在评估地价的时候，必须全面考虑这些条件的限制，精确计算拟出让土地的市场价值。
估价基准日应为招拍挂起始日在实际估价工作中，估价人员通常将实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价基准日，但估价基准日并非总是在估价日期的期间，也可能因特殊需要，将过去或未来的某个日期定为估价基准日。
而招拍挂出让土地使用权一般都提前一段时间在新闻媒体上刊登公告，同时鉴于土地使用权的价款额度大，通常都要求事先确定一个底价。
因此，土地出让方即市、县国土资源管理部门，要先行委托专门的估价机构对拟出让土地进行估价，其估价日期肯定在公告确定出让时刻的前一个时间段内。
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案页
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案页引言本文旨在通过对松江新城土地开发成本进行测算和分析，为项目方提供合理的出让价格建议。
通过对土地开发成本的详细分析，可以为项目方制定合理的开发策略和出让价格，以实现最大利润和可持续发展。
1. 土地开发成本测算方法土地开发成本是指将土地由原状转化为可开发用途的整个过程中所需的各项费用。
准确测算土地开发成本对于合理定价和可持续发展至关重要。
下面将介绍一种常用的土地开发成本测算方法。
1.1. 直接成本测算直接成本是指直接用于土地开发的费用，包括但不限于以下方面：•立项及规划设计费用•土地平整费用•建筑设计及施工费用•基础设施建设费用•环境保护及治理费用为了准确测算直接成本，可以通过招投标或询价等途径采集相关费用数据，并结合项目特点进行分析和调整。
在测算过程中，还需要考虑项目的时间因素和风险因素，以提高成本测算的准确性和可靠性。
1.2. 间接成本测算间接成本是指不直接用于土地开发的费用，但与土地开发密切相关的各项费用，包括但不限于以下方面：•管理费用•融资费用•税费及政府收益•市场宣传费用间接成本的测算需要考虑项目的整体运营和管理，在计算过程中需要综合考虑多种因素，并结合市场情况和政策规定进行综合分析。
2. 松江新城土地开发成本测算案例分析下面将通过一个具体的案例，对松江新城土地开发成本进行测算和分析，以提供合理的出让价格建议。
2.1. 案例描述假设松江新城规划中一块面积为100亩的土地计划进行商业开发，开发方希望通过测算出合理的出让价格。
2.2. 成本测算过程2.2.1. 直接成本测算根据招投标和询价，整理相关费用数据如下：费用项目数量单价（万元）总费用（万元）立项及规划设计 1 10 10土地平整100亩 5 50建筑设计及施工10000平米8 80基础设施建设 1 20 20环境保护及治理 1 15 15总直接成本 = 10 + 50 + 80 + 20 + 15 = 175万元2.2.2. 间接成本测算根据项目运营和管理需求，整理相关费用数据如下：费用项目数量单价（万元）总费用（万元）管理费用 1 10 10融资费用 1 20 20税费及政府收益 1 30 30市场宣传费用 1 5 5总间接成本 = 10 + 20 + 30 + 5 = 65万元2.3. 出让价格建议结合直接成本和间接成本，可以得出土地开发成本的总和：总成本 = 直接成本 + 间接成本 = 175万元 + 65万元 = 240万元为了获得合理的利润和可持续发展，项目方可以考虑在总成本的基础上增加一定的利润和回报率，从而确定合理的出让价格。
地产项目开发成本测算分析(含参考指标)
地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
土地开发成本及出让价格测算方案
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案投资控制部编制二零零二年二月二十一日目录1.我国的土地制度2.城市土地价格形成过程及形成机制3.房地产估价原理介绍4.我单位的土地开发成本分析5.地块价格估价方法6.课题：成本法进行地价测算7.委托专业的评估机构进行地块估价1.我国的土地制度我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。
“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国的基本国策，土地的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。
我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。
征用下列土地的，由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。
征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。
征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。
征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。
但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
土地一级开发项目成本测算
土地一级开发项目成本测算一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。
由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、治理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的治理费用等构成。
二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为庞大，要求项目的投资者必须有专门强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。
土地一级开发成本差不多决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。
土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评判和决策的要紧依据是土地一级开发成本。
三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上差不多完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平坦（简称“七通一平）（或“五通一平” 及其他情形），可直截了当用于建设的土地价格。
土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。
毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳固，对土地出让交易价格的阻碍程度较小。
四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费托付编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境阻碍评判分析费用交通阻碍评判分析费用地震阻碍评判分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费♦立项报告、可研报告的编制费♦土地一级开发实施方案的编制费♦项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地点物价局、打算委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
土地开发成本及出让价格测算方案
土地开发成本及出让价格测算方案Introduction土地开发成本及出让价格是一项非常重要的任务，可以影响到整个城市的发展和经济繁荣。
因此，我们需要制定一种成本测算方案，以便能够更加准确地开发土地并确定出让价格。
计算公式首先，我们需要测算开发土地的成本。
在这一过程中，需要考虑到多项因素，如土地购置费、基础设施建设费、施工费用、地下管道改造费等。
具体的计算公式为：开发土地成本=土地购置费+基础设施建设费+施工费用+地下管道改造费其中，土地购置费是指政府从土地所有者手中购买土地时支付的费用；基础设施建设费是指为了使土地能够适合开发，需要修建的道路、桥梁、排水系统等设施的费用；施工费用是指在土地上开工建设时，需要支付的人工费、材料费等费用；地下管道改造费是指建设过程中需要修建的排水管道等费用。
测算过程接下来，我们需要根据实际情况进行测算。
具体步骤如下：第一步：测算土地购置费。
这一步需要考虑到土地的位置、规模、产权等因素。
如果土地所在地区房价较高，则土地购置费也就会相对较高。
第二步：测算基础设施建设费。
这一步需要考虑到所需设施的种类和规模。
基础设施建设费一般占总成本的10%到20%左右。
第三步：测算施工费用。
这一步需要考虑到土地开发方式及建设工程所需用到的材料、人工费用等因素。
如果土地本身地势较为平坦，施工费用也就会相对较低。
第四步：测算地下管道改造费。
这一步需要考虑到现有的地下设施和建设工程的需要，以及现有管线的条件等因素。
地下管道改造费的金额一般占基础设施建设费的10%到20%左右。
以上是测算土地开发成本的主要步骤。
得出的数据可以帮助我们更好地制定土地出让价格。
出让价格计算公式土地出让价格的计算公式为：出让价格=土地开发成本÷出让面积×溢价率其中，溢价率是指政府在决定土地出让价格时的一个加成比例。
具体的溢价率可以根据土地所在地区、周边房价、土地用途等因素来确定，一般在20%至50%左右。
松江新城土地开发成本及出让价格测算
松江新城土地开发成本及出让价格测算概述本文档旨在通过调查研究和数据分析，对松江新城土地开发成本及出让价格进行测算。
通过了解土地开发成本，可以帮助相关部门和开发商制定合理的出让价格，促进土地资源的有效开发利用。
1. 松江新城土地开发成本测算1.1 基础设施成本在土地开发过程中，基础设施成本是一个重要的部分。
基础设施包括道路建设、排水系统、供电系统、供水系统等。
这些设施的建设和维护需要投入大量的资金。
根据松江新城规划和实际情况，可以对基础设施成本进行测算。
以道路建设为例，计算包括道路铺设、交通信号灯安装、路灯安装等各项费用，并考虑人工、材料、设备等成本因素。
1.2 建筑物开发成本开发土地还需要考虑建筑物的开发成本。
建筑物的开发成本包括土地平整、地基处理、建筑结构、室内装修等方面。
根据不同的建筑类型和规模，可以对建筑物的开发成本进行测算。
例如，对于住宅楼盘，可以考虑每平方米的开发成本，包括砌体墙体、楼层结构、门窗安装等。
1.3 环保要求成本在土地开发过程中，需要考虑符合环保要求的成本。
这些成本主要包括环境影响评价、废水处理设施、废气处理设施等。
环保要求的成本根据当地相关政策和规定进行测算。
例如，根据松江新城的环保要求，可以计算废水处理设施和废气处理设施的建设和运营成本。
1.4 其他开发成本除了以上几个方面的成本，还需要考虑其他开发成本。
这些成本包括设计费、审批费、监督费等。
这些费用是土地开发过程中必不可少的支出。
根据相关政策和规定，可以对其他开发成本进行测算，并纳入总开发成本的考虑范围。
2. 松江新城土地出让价格测算通过对土地开发成本的测算，可以制定合理的土地出让价格。
出让价格应该能够回收土地开发成本，并合理获取利润。
在确定出让价格时，需要考虑土地的位置、规模、用途等因素，并结合市场需求和竞争情况进行考量。
3. 结论通过对松江新城土地开发成本和出让价格的测算，可以帮助相关部门和开发商制定合理的土地出让政策，并推动土地资源的有效开发利用。
新城土地开发成本及出让价格测算方案
【自glzy.管理资源吧】新城土地开发成本及出让价格测算方案清晨的阳光透过窗帘，洒在办公桌上，我的大脑开始飞速运转，十年方案写作的经验像一幅幅画面在眼前浮现。
新城土地开发成本及出让价格的测算，这可是个大工程，咱们就来一步步拆解这个难题。
咱们得明确新城土地开发的总体目标。
新城，顾名思义，就是要在一片土地上打造出一个全新的城市区域，涉及到的内容包括基础设施、公共服务设施、生态环境建设等。
明确了目标，我们就可以开始计算成本了。
一、土地成本土地成本是新城开发的基础，主要包括土地征用、拆迁补偿、土地平整等费用。
土地征用费用通常由政府决定，这个咱们得去了解相关政策。
拆迁补偿费用要根据拆迁面积、安置房建设成本等来计算，土地平整费用则涉及到地形地貌、土壤状况等因素。
二、基础设施成本基础设施是新城的骨架，包括道路、桥梁、供水供电、通信网络等。
这些基础设施的建设成本要根据规划方案、工程量、材料价格等来计算。
道路桥梁建设费用通常是最高的，因为涉及到大量的土建工程和材料采购。
供水供电、通信网络等费用相对较低，但也不能忽视。
三、公共服务设施成本公共服务设施是新城的灵魂，包括学校、医院、公园、文化设施等。
这些设施的建设成本要根据设施类型、规模、建设标准等来计算。
学校、医院等大型公共服务设施的建设成本较高，而公园、文化设施等相对较低。
四、生态环境建设成本生态环境是新城的卖点，涉及到绿化、水环境治理、生态环境保护等。
这些成本要根据绿化面积、水环境治理工程量、生态环境保护措施等来计算。
绿化费用通常较高，因为需要大量的苗木、绿化材料等。
五、出让价格测算出让价格是新城土地开发的关键，涉及到政府收益、开发商利润、市场行情等因素。
出让价格的测算要根据土地成本、开发成本、市场行情等来计算。
这里有一个关键点，就是政府收益和开发商利润的分配，这个得和政府协商确定。
具体测算方法如下：1.土地成本+基础设施成本+公共服务设施成本+生态环境建设成本=总成本2.总成本×（1+开发商利润率）=开发商售价3.开发商售价×（1-政府收益比例）=出让价格在实际操作中，我们还要考虑市场行情、竞争对手、政策导向等因素，对出让价格进行适当调整。
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“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国的基本国策，土地的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。
我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。
征用下列土地的，由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。
征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。
征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。
征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地---------------------------------------------------------精品文档--------------------------------------------------前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。
但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
为了合理利用土地，避免浪费，除进一步加强土地使用管理，改土地无偿使用为有偿使用外，还要充分体现土地的使用价值（价格），使用地单位和个人从经济上自我约束。
这样土地所有权在经济上才能---------------------------------------------------------精品文档--------------------------------------------------得以实现。
我国所建立的社会主义市场经济，就是要充分利用市场大量发展商品，当然也包括土地商品。
土地是各种生产经营所不可缺少的生产资料，在社会主义初级阶段，也只有把土地作为商品对待，有偿使用，才能更好地激励人们珍惜土地，充分提高土地的利用效率。
---------------------------------------------------------精品文档--------------------------------------------------2.城市土地价格形成过程及形成机制2.1我国城市土地价格形成过程我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的，其形成过程大致可分为三个阶段：第一阶段是从1949至1954年，城市土地价格逐渐消失。
新中国成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土地使用者。
1954年以前，这些土地使用者是要向国家交纳地租或使用费的，所以这一时期，城市土地价格是存在的。
1954年2月24日，当时的政务院下发文件，规定国营企业、机关、部队和学校等经政府批准占用土地，不再向政府缴纳地租或使用费。
此后，城市土地价格已不复存在。
在这一文件中，我们还可以看出地价消失的深层次原因在这一时期，高度集中的计划体制已经建立，国家对企业和事业单位实行统收统支，收取地租或使用费，并不能真正增加国家收入，反而会提高企业生产成本，扩大国家预算，并将增加不必要的事务手续。
---------------------------------------------------------精品文档--------------------------------------------------第二阶段是从1954至1979年，城市土地无价使用。
大约到1956年，城市土地通过没收大地主、官僚资本的土地和对资本主义工商企业的改造，实际上成为国有土地，并已基本上无偿分配完毕。
此后，每当新的使用者向国家申请使用土地时，国家只能征用农民的土地；或者征用城镇原使用者的土地，再划拨给新的使用者。
无论是征用农民的土地还是征用城市原使用者的土地，国家都不能再采取没收的办法，而要给被征地者以补偿。
补偿费按照国家规定由用地单位交给国家，再由国家支付给被征地者。
在这一阶段，新的用地者取得城市土地是有代价的，不是人们通常所说的是无偿的，但征地费不是城市土地的价格。
所以，确切地说，这一阶段城市土地是“无价使用。
进一步分析可以看出，征地费虽然是由用地单位支付的，但在当时统收统支的资金计划管理制度下，用地单位的建设投资全部由财政拨款，征地费负担最终要落到财政上。
正是由于政府与企事业单位之间的“父子关系”，形成了这种费用负担的传导机制，征地费的高低并不构成对用地单位的实际经济约束。
因此，国家长期以来，一直压低征地费用，以此保证工业化和城市化的进程，也说明了城市土地价格在这一阶段没有存在的必要。
第三阶段是自1980年以来，城市土地价格逐步形成。
对外开放政策引来了外国企业，外国企业使用中国的土地当然不能等同于中国---------------------------------------------------------精品文档--------------------------------------------------企业使用中国土地。
中国城市土地使用制度改革最初就是从1980年对中外合资合作企业征收场地使用费开始的。
1980年7月26日，国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》指出“中外合营企业用地，不论新征地还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费”。
此后，一些城市加抚顺．广州也开始对国内企业收取土地使用费。
场地（土地）使用费的实质就是地租，所以说，国家征收场地（土地）使用费，标志着我国城市土地开始有了价格形式（准确地讲只是地价雏形）。
另一方面，随着国有企业利改税，建设投资由财政拨款改为银行贷款，企业开始有了独立性，统收统支的局面开始被打破。
在这种环境下，企业开始有愿望利用自己多余的土地换取资金及其它必需品，也有可能用自己的钱而不是财政的钱取得所需的土地，所以，各种违背当时法律的私下土地交易即隐形土地市场开始出现。
这种隐形土地市场的出现；标志着我国城市土地价格真正形成，只不过这种地价没有得到法律的认可。
1990年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这标志着我国城市土地一级市场和二级市场价格正式全面形成。
目前，我国城市土地一级市场价格有出让地价、出租地租、入股股息与股利三种形式，二级市场价格有转让地价和转租租金两种形式。
2.2我国城市土地价格形成机制---------------------------------------------------------精品文档--------------------------------------------------2.2.1城市土地一级市场价格形成机制2.2.1.1出让地价的形成机制（1）协议地价形成机制。
总体上讲，协议地价是出让方和受让方就特定的城市土地进行“一对一”的谈判而形成的。
协议地价的高低不是由土地市场供需状况和土地预期收益决定的，而是取决于供需双方的动机。
作为受让方的房地产开发公司和一般生产经营企业的动机较单纯，就是赚取更多的利润，而作为出让方的地方政府的动机较复杂，因为城市土地对地方政府具有多重效用。
这样，协议地价主要由地方政府的动机所决定。
当招商引资、发展地方经济成为地方政府主要的供地动机时，协议地价一般较低，往往相当于征地拆迁费用和土地开发成本之和，有时甚至低于成本当增加地方财政收入、改善城市基础设施成为地方政府主要的动机时，协议地价一般略高。
一些地方为了避免与中央政府分享土地收益，还往往采取“实物地价”的形式。
（2）招标地价形成机制。
招标出让土地；是政府公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定中标者。
与协议出让相比；招标出让引进了竞争机制，使招标人有择优选择的机会，使投标人各展所能。
但出价最高者不一定能中标，中标者往往是出价中等、其他---------------------------------------------------------精品文档--------------------------------------------------条件优越的投标人。
可以看出招标地价是一种竞争性地价；但它不完全由土地预期收益所决定，社会公共目标或者说政府意图在其形成中起着非常重要的作用。