物流园区的战略规划和定位

物流园区的战略规划和定位
孔庆广
由于开发建设物流园区的投资相当巨大，土地占用多，并受城市发展、产业结构变化等因素的影响较大，稍有不慎，便会造成巨大的浪费或投资失误。

因此，科学地确定物流园区的市场需求和战略定位，完善战略规划的细节和服务体系的设计，成了当下物流园区开发建设的当务之急。

应当说，物流园区的战略规划和定位是对物流园区建设的目标、理念以及资源和功能的总体部署与规划，是制定物流园区发展规划、布局规划、项目规划等具体实施方案的指导性纲领，是为物流园区的设计、建设、运营、管理和评价提供科学的决策依据。

我们根据多年的工作经验，总结了自己使用的物流园区项目战略规划和定位研究的一般方法论（如下图所示），并要做好以下工作：
1、宏观判断
根据我们战略定位的方法论，针对物流园区项目首先是进行宏观判断。

宏观经济形势分析至少要包括三个层面：即（1）国家层面；（2）区域或者省级层面；（3）项目所在地层面。

宏观分析需要认真分析这三个层面的经济形势、产业特征、物流环境、当地政策、竞争对手等。

要通过分析给出目标物流园区项目的初步定位意见，为下一步的市场调研缩小工作范围，为项目功能定位及涉及、空间布局等奠定框架基础。

同时要通过项目的宏观分析完善项目的概念体系，为项目的建设团队提供统一的概念和思想。

因此，项目战略定位的宏观分析是至关重要，是物流园区战略规划和定位的基础。

2、市场调研
市场调研是项目战略规划和定位的基础，是项目设计建设的根本保证，也是项目后期招商运营的前提。

战略规划和定位阶段的市场调研需要非常的充分细致，但其中重点还在于项目所在地的产业环境、产业链条特点、产业集群特点、物流环境和状态，项目拟建地点的交通环境条件等等，通过这些市场调研，最终确定项目的战略定位意见，为下一步的项目功能设计、布局等提供根本的市场数据和意见。

例如，我们在进行拟占地2000余亩的洛阳国龙物流园项目战略定位分析研究时，针对该项目的特点，在历经两个多月的实地调研中，收集了30余份国家、河南、洛阳的政策、规划、统计文件及参考资料，调研了当地的轴承产业、汽车销售服务产业、公路货运市场、各类专业批发市场、写字楼市场、房地产市场等，走访了130余位政府官员、协会专家、企业负责人及经营业户，考察了50余家各类市场、园区、楼盘，参与了多次政府项目协调会议，为园区的战略定位提供了翔实的数据。

3、定位分析
根据市场调研的结果，确定项目开发建设的战略思想和基本原则，明确项目的战略发展目标，根据市场调研的实际情况和各种关联因素，确定项目主要功能和战略定位，明确项目的空间布局和管理体系的战略框架，给出重点服务功能构建、重点项目构建的基本战略发展意见。

4、战略建议
根据项目的战略规划和定位，最后给出项目的各种策略性建议，诸如开发模式、开发路径、建设进度、运营模式、营销推广、招商合作基本策略及管理模式、政策等。