2017-2018年新版中国海外REITs发展及案例专题分析报告
浅析中外REITs产业发展现状
浅析中外REITs产业发展现状REITs（Real Estate Investment Trusts）是指由多个投资者出资成立的房地产投资信托基金，专门用于投资、管理房地产项目。
通过购买REITs产品，投资者在享受房地产资产的增值收益的同时，还可以将房地产的流动性提高，获得更好的资产配置和投资组合。
REITs产业在全球范围内得到了广泛的应用和发展。
目前，世界上的REITs市场已经分为美国、日本、欧洲、加拿大、澳大利亚等多个发达国家和地区。
随着REITs产业发展的不断深入，在全球范围内出现了超过100个成熟的REITs基金，其总资产规模已经接近1.5万亿美元。
其中，美国的REITs市场最为发达，截至2020年，美国的REITs资产总规模已经达到1.6万亿美元，占据了全球REITs市场的近半壁江山。
与国外REITs市场相比，中国的REITs市场还处于起步阶段。
截至目前，中国上市的REITs产品仅有3只，总规模不足100亿人民币，相比于发达国家市场的规模相去甚远。
不过，随着中国资本市场的不断发展，以及国家政策的不断鼓励和支持，中国的REITs市场有望迎来爆发式增长。
近年来，国家政策加速推动REITs市场的繁荣发展。
如2019年底国资委、财政部在《关于加快推进以租代售政策试点工作的通知》中提到，将鼓励符合条件的央企和企业集团，采取以租代售、租购并举等方式，挂牌发行REITs基金，实现通过市场化渠道推动既定规划的产业园内房地产租金化，通过资本市场融资等多个渠道填补现代产业园区的建设运营资金缺口。
同时，中国的地方政府也大力推动了地方REITs市场的发展。
比如，上海浦东新区在2019年率先开展了商业地产REITs试点，已经发行了两只REITs基金，实现了资产转型和优化配置。
综上所述，REITs产业在国内已经呈现出了不同寻常的发展潜力。
政策强化和市场化需求的推动下，REITs市场将会逐步完善和成熟，成为中国资本市场的重要组成部分。
REITs发展的国际经验与中国的路径选择
REITs发展的国际经验与中国的路径选择一、本文概述本文旨在探讨房地产投资信托基金（REITs）在国际范围内的发展经验以及中国在此领域的路径选择。
我们将概述REITs的基本概念、运作机制及其在全球范围内的普及程度。
随后，本文将深入分析REITs 在主要经济体，如美国、欧洲和亚洲的发展情况，特别关注其市场结构、监管环境、投资者群体以及对房地产市场的影响。
通过对这些国际经验的梳理，我们期望能为中国的REITs市场发展提供有益的参考。
中国作为世界上最大的房地产市场之一，近年来在REITs市场的发展上展现出浓厚的兴趣。
然而，与发达国家相比，中国的REITs市场尚处于起步阶段，面临着诸多挑战和机遇。
因此，本文将重点探讨中国REITs市场的发展现状，包括其市场规模、参与者构成、投资标的、监管政策等方面。
我们还将深入剖析中国REITs市场面临的挑战，如法律法规不完善、投资者教育不足、市场接受度不高等问题。
在总结国际经验的基础上，本文将提出中国REITs市场发展的路径选择。
我们将从法律法规建设、市场参与者培育、投资产品创新、风险管理和投资者教育等多个方面提出具体的政策建议。
通过这些措施的实施，我们期望能够推动中国REITs市场的健康发展，为中国的房地产市场和金融市场注入新的活力。
二、国际REITs发展经验REITs（房地产投资信托基金）作为一种金融创新工具，在全球范围内得到了广泛的关注和应用。
在国际上，REITs市场的发展积累了丰富的经验，为中国REITs市场的建设提供了宝贵的参考。
美国是全球REITs市场最为成熟和发达的国家。
其REITs市场的发展历程中，有几个值得借鉴的经验。
美国REITs市场具有完善的法律法规体系，包括REITs的组织结构、运营方式、信息披露等方面都有明确的规定，这为市场的健康发展提供了坚实的法制保障。
美国REITs市场注重投资者的权益保护，通过严格的监管和信息披露制度，确保REITs的运营透明度和公正性。
REITs在中国的发展探析
REITs在中国的发展探析一、引言二、REITs的概念和发展历程1、REITs的定义和特点2、REITs的发展历程三、REITs在中国的发展现状1、REITs的引进和发展2、中国REITs市场开发的挑战四、REITs在中国金融市场的作用和意义1、REITs对中国经济转型升级的支持2、REITs对房地产行业的影响3、REITs市场化运作的优势五、REITs市场开发的趋势和建议1、REITs市场发展的趋势2、REITs市场建设的政策建议六、案例分析1、上海纽约大厦REITs发行案例2、中国平安公布首单房地产投资信托基金3、浙江省2019年度防汛救灾基金拟发行REITs4、世华能源国际发行首只REITs5、恒隆地产旗下零售物业首次发行REITs一、引言REITs是指房地产投资信托基金，是一种使用资本市场集资来购买、精选、开发、维护和管理各类商业地产、物业、公寓等房地产的金融资产。
近年来，由于中国房地产市场的发展以及政策的不断调整，REITs也逐渐成为了中国金融市场上的热点话题。
本文旨在探析REITs在中国的发展现状、作用与意义，并通过案例分析来预测REITs在中国未来的发展方向。
二、REITs的概念和发展历程1、REITs的定义和特点REITs的全名是房地产投资信托基金，多数REITs以上市公司形式存在，在中国大陆又称之为房地产投资信托基金公开募集证券等，其基本原理是房地产所有人将自己的不动产资产交给信托公司信托，后者再将它们转为不动产投资基金受托份额销售给一定数量的投资人，完成资本的募集。
REITs在运作过程中采用分割、打包及投资组合管理的方式，以达到资产品种的多样化，同时也可实现资产的流动化。
REITs作为一种资产管理工具，在运作中具有明显的好处，首先是投资者可以通过抛售份额及投资成本设限的手段，实现对房地产资产有效的分散化投资，同时便于资产配置和减轻了资产管理的风险；其次是REITs基金的运作和管理较为专业，且对于房地产这一行业的运作和管理比投资者更为熟悉，能够更好地实现资产的增值；最后，REITs的运作具有较高的透明度，由于有细致的法律约束，投资者可以更加清晰地了解自己投资的情况。
浅析中外REITs产业发展现状
浅析中外REITs产业发展现状1. 引言1.1 REITs产业概述房地产投资信托(REITs)是一种可以为个人投资者提供房地产投资机会的工具，同时也是一种可以为房地产开发商融资的工具。
REITs是一种特殊的投资基金，它主要通过购买、持有和运营各种类型的房地产来获得收益。
投资者可以通过购买REITs的股票来间接参与房地产市场，而无需直接购买和管理房地产物业。
REITs通常会投资于各种类型的房地产，包括住宅、商业、办公和工业等。
投资者可以通过购买不同类型的REITs来分散风险，同时也可以根据自身的投资偏好选择适合自己的REITs。
REITs通常会将其投资收益的一定比例分配给股东，这使得REITs 成为一种稳定的收益工具。
由于REITs可以在证券交易所上市交易，投资者可以通过买卖REITs的股票来实现灵活的资金流动，从而获得更高的流动性。
REITs是一种适合个人投资者的房地产投资工具，它的出现为投资者提供了更多选择，帮助他们实现更好的资产配置。
1.2 REITs发展背景房地产投资信托(REITs)是一种通过投资于房地产资产来产生收益的金融工具。
REITs最早起源于1960年代的美国，是为了让普通投资者参与房地产市场而设立的。
随着房地产市场的不断发展和国际化，REITs在全球范围内得到了广泛的认可和应用。
在国外，REITs已经成为房地产投资的主要方式之一，其具有资产流动性高、风险分散、收益稳定等优点，吸引了大量投资者的关注。
随着全球资本市场的快速发展，REITs的规模和影响力也在不断扩大，成为全球房地产市场的重要组成部分。
在中国，REITs的发展起步较晚，但随着房地产市场的快速发展和政策的支持，REITs在中国也逐渐受到重视。
中国政府通过出台相关政策和规定，鼓励REITs的发展，促进资本市场的健康发展。
未来，随着中国经济的不断发展和改革开放的深化，REITs在中国的发展前景将更加广阔。
2. 正文2.1 中外REITs产业发展现状REITs，即房地产投资信托，是一种通过聚集资金投资于房地产项目并向投资者分配收益的金融工具。
三大REITs模式典型案例最全解析汇报 实务必备
中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录- - - - -一、交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。
根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。
中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
目前，中国市场还未见真正REITs产品（即Real Estate Investment Trusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。
类REITs产品的发行为中国市场真正REITs 产品的发行提供了充分的理论和实践基础。
本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs 产品案例，以期总结相关理论与实操经验。
交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
越秀REIT案例的借鉴意义及全球各国REITs发展情况分析
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3. 香港 REITs 的税收政策
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4. 香港 REITs 的交易结构
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5. 新加坡市场 REITs 简 况
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1. 新加坡 REITs 的发展现状
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2. 新加坡 REITs 的设立要求
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3. 新加坡 REITs 的税收政策
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4. 新加坡 REITs 的交易结构
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6. 美国市场 REITs 简 况
目录
1. 越秀 REIT 的组织架构和运营简况
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1. 越秀 REIT 的交易结构
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2. 越秀 REIT 的运营简况
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2. 越秀 REIT 的发展历程
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1. 越秀 REIT 的成立背景
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2. 越秀 REIT 的上市过程
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3. 越秀 REIT 设立时的重要条款
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4. 越秀 REIT 设立时的税收优惠
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5. 越秀 REIT 的规模变迁
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图 2： 越秀 REIT 营收情况
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图 3： 越秀 REIT 分红情况
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图 4： 重组前的所有权结构
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图 5： 2002 年重组完成后的所有权结构
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图 6： 越秀投资将四处物业转让给 BVI 公司后的所有权结构
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图 7： 越秀投资将四处物业转让给 BVI 公司后的所有权结构
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图 8： 物业资产的新增与退出
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团（简称 GCCD 集团）等资产注入越秀投资的控股公司——越秀集团。2002 年，越秀集团将城建集团全部 资产的 95％以及香港越秀地产的全部资产捆绑起来注入越秀投资，越秀投资以 50.14 亿港币获得了总价值 83.56 亿港币的地产项目。这一系列重组完成后，越秀投资的子公司 GCCD BVI 通过子公司 Acon BVI 持有 广州城建（简称 GCCD）95%的股权，越秀投资从而间接拥有了财富广场、城建大厦和维多利广场，而白马 大厦则由 GCCD BVI 旗下的白马合营公司持有。
国外reits研究报告
国外REITs研究报告摘要本研究报告对国外REITs（不动产投资信托基金）进行了深入分析。
首先，我们介绍了REITs的基本概念和特点。
然后，我们探讨了国外REITs市场的发展现状和趋势。
接着，我们对REITs的收益和风险进行了详细评估。
最后，我们总结了国外REITs的发展前景并提出了相关政策建议。
1. 简介REITs是一种以不动产投资为主要资产的基金形式。
它通过募集资金来购买、持有和运营不动产，并通过租金和资本收益向投资者分配收益。
REITs的特点包括流动性高、分散投资、有限税收和透明度高等。
2. 国外REITs市场发展现状和趋势2.1 美国REITs市场美国是全球最大的REITs市场，其REITs市值占全球市值的约60%。
随着住房市场的复苏和商业地产需求的增加，美国REITs市场呈现出持续增长的趋势。
2.2 欧洲REITs市场欧洲REITs市场相对较新，但在过去几年里迅速发展。
英国、法国和德国是欧洲REITs市场的主要国家。
欧洲REITs市场的发展受益于经济增长和房地产市场的稳定。
2.3 亚洲REITs市场亚洲REITs市场正在快速崛起。
新加坡、日本和澳大利亚是亚洲REITs市场的领导者。
亚洲REITs市场的发展得益于经济增长、城市化和旅游业的发展。
3. REITs的收益和风险评估3.1 收益评估 REITs的收益主要包括租金收入和资本收益。
相比于传统的股票和债券投资，REITs具有较高的收益潜力和稳定的现金流。
3.2 风险评估 REITs的风险包括市场风险、利率风险和管理风险。
市场风险来源于房地产市场的波动，利率风险源于利率的变动，管理风险涉及到REITs管理团队的能力和决策。
4. 国外REITs的发展前景4.1 基础设施REITs的发展随着基础设施投资的增加和国际合作的加强，基础设施REITs有望成为国外REITs市场的新的增长点。
4.2 技术创新对REITs的影响技术创新对REITs的发展具有重要意义。
各国基建REITs发展启示与我国REITs发展情况分析
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2 . 基 建 REITs 与 银 行 、保险等长线资金相契合
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4. 对相关服务商：为基建资产评级、咨询、交易等服务带来新机遇
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5. 投资建议及重点标的
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1. 重点标的一：龙元建设
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2. 重点标的二：中国交建
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3. 重点标的三：葛洲坝
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4. 重点标的四：四川路桥
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图表目录
图表 1：历年基建投资增速
内容目录
1 . 重 磅 文 件 出 台 ， 国内基建 REITs 恰 逢 其 时
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1 . 证 监 会 发 改 委 力 推 基 建 REITs， 万亿市场将启航
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2. 盘活存量基建资产利器，有望打开基建投资新空间
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2 . 基 建 REITs 的 特 点 及 在 我 国 的 早 期 实 践
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1 . 标 准 REITs： 一 种 长 期 稳 健 回 报 的 权 益 型 工 具
3 . 印 度 InvITs
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3 . 海 外 基 建 REITs 的 总 结 与 启 示
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4 . 发 展 基 建 REITs 对 当 前 我 国 具 有 重 要 现 实 意 义
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1. 对地方政府：盘活巨量存量资产，降低杠杆率，补充基建资金来源
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1. 地方政府在去杠杆背景下融资渠道受限
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2 . 基 建 REITs 可 以 盘 活 存 量 资 产 ， 补充基建资金来源
轨道交通运营 路 长 度 （公 里 ）
1,455 1,713 2,064 2,539 3,173 3,618 4,153 5,033 5,761
4
图表 3：我国基建资本存量历年的永续盘存值（2018 年不变价）及增速
REITs行业分析报告
REITs行业分析报告REITs行业分析报告一、定义REITs是指房地产投资信托，即将投资于房地产项目中所得的收益进行证券化并向投资者发行股票或证券以筹集资本，从而投资于房地产项目。
其主要特点是资产的证券化，使得投资者可以通过购买REITs股票或证券来间接投资于房地产项目，并分享房地产投资所得利润。
二、分类特点根据来源来分类，REITs可以分为公开市场REITs和非上市REITs。
公开市场REITs包括上市REITs和场外交易的REITs，其股票交易在证券交易所上市。
而非上市REITs则不同于上市REITs，它们股票并不在证券交易所上市，而是在场外交易。
根据不同的收益结构来分类，REITs可以分为按收租金制定分红的REITs和资本利得型REITs。
前者主要是靠出租物业所获得的收租金为投资者发放分红，后者主要是通过房地产投资的升值或出售以获得更高的回报。
根据房地产类型来分类，REITs可以分为不同类型的房地产REITs，如商业地产REITs、工业地产REITs、住宅地产REITs等。
三、产业链REITs的产业链主要包括投资公司、房地产开发商、物业管理公司和承销商。
投资公司是REITs的核心，其职责是寻找投资机会、进行资产的证券化和销售REITs股票或证券。
房地产开发商是REITs的投资对象。
REITs投资于各种类型的房地产项目，包括商业、住宅和工业等。
物业管理公司是负责管理物业的公司，亦是REITs经营管理的重要环节。
承销商负责REITs证券的发行和销售，是将REITs推销到投资者手中的重要巨子。
四、发展历程REITs是一种新型的房地产投资方式，在全球范围内最早起源于美国，最早的REITs公司成立于1960年。
从1970年代开始，美国REITs市场逐渐发展成熟，直到20世纪80年代，REITs市场才真正开始起飞。
1992年，我国颁布了第一个REITs政策，在中国投资地产的资金主要集中在“三座大山”即北京、上海、广东，未能对REITs 投资起到推动作用。
2017亚洲REITs全景解读
2017亚洲REITs全景解读截至2017年第二季度，亚洲共有142只REITs，总市值达1,989亿美元。
截至2017年第二季度，亚洲市场上活跃的REITs共计142只，总市值达1,989亿美元，其中中国香港、新加坡、日本三地REITs市值合计占比达94.1%，仅日本一地占比过半。
参考各只REITs的年度财务报告以及彭博数据库，我们发现三地REITs的主要财务指标呈现以下特点：杠杆率从高到低依次为日本(44.5%)-新加坡(34.3%)-中国香港(29.1%)；分派收益率从高到低依次为新加坡(6.3%)-中国香港(5.6%)-日本(4.0%)；就溢价/折价率而言，中国香港REITs整体呈现折价状态(-34.7%)，新加坡和日本REITs整体来看则略有溢价，溢价率分别为5.2%及2.8%。
从底层资产的角度分析，中国香港和新加坡REITs目前持有68个位于中国内陆的物业，中国内陆类REITs/CMBS产品涉及的底层物业数量已达107个。
报告通过选取代表案例研究，从物业所在区位、硬件指标以及核心经营数据等方面对境内外资产证券化产品所持有的内陆物业进行了对比分析。
尽管所选案例并非能代表所有物业水平，但不难发现，目前已有多个优质的区域型地标物业在内陆发行类REITs/CMBS产品。
单纯从资产质量的角度来看，内陆已经具备发行公募REITs的资产储备。
REITs在亚洲亚洲国家中，日本、韩国和新加坡最早出台REITs相关法律，并批准REITs在本国的股票市场上交易。
REITs在新加坡和中国香港发展迅猛，市场不断扩大。
1999年5月，新加坡发布了第一版《房地产基金指南（PropertyFundGuidelines）》，为REITs的发展奠定了基础。
随后，税务局机关在2001年制定了税收透明规则，加快了REITs的落实。
2002年7月，新加坡的第一只REIT凯德商用新加坡信托（CapitaLandMallTrust）在新加坡交易所主板成功上市。
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2017年海外REITs发展及案例专题分析报告2017年7月出版文本目录1、美国 (5)1.1、简介及发展历程 (5)1.2、美国REITs主要特点 (5)1.3、经典案例—波士顿地产 (8)1.3.1、组织结构 (8)1.3.2、发展策略 (10)1.3.3、收入、成本构成 (10)2、日本 (12)2.1、简介及发展历程 (12)2.2、日本REITs主要特点 (13)2.3、经典案例—NBF (14)2.3.1、发展战略 (15)2.3.2、财务杠杆 (15)3、新加坡 (15)3.1、简介及发展历程 (15)3.2、新加坡REITs（S-REITs）的主要特点 (17)3.2.1、组织形式 (17)3.2.2、税收政策 (18)3.2.3、投资范围 (18)3.2.4、杠杆限制 (19)3.3、经典案例——凯德商用中国信托基金 (19)3.3.1、资产组合概览 (20)3.3.2、物业运营表现 (22)3.3.3、资产组合增值 (23)4、澳大利亚 (23)4.1、市场简介 (23)4.2、发展历程 (24)4.3、澳大利亚REITs（A-REITs）的主要特点 (25)4.3.1、组织形式 (25)4.3.2、税收政策 (25)4.3.3、资产范围 (26)4.3.4、监管政策 (26)4.4、典型案例——澳大利亚西田 (26)4.4.1、西田的资本化运营 (27)4.4.2、西田的全球化战略 (28)图表目录图表 1：UpREITs 结构示意图 (7)图表 2：DownREITs 结构示意图 (7)图表 3：波士顿地产的租户行业分类 (9)图表 4：波士顿地产的区域收入 (11)图表 5：：波士顿地产的收入构成 (11)图表 6：：波士顿地产的成本构成 (12)图表 7：NBF 的租户行业分类 (14)图表 8：新加坡 REITs 市场的发展 (17)图表 9：凯德商用中国信托基金结构图 (19)图表 10：物业盈利能力与比较 (22)图表 11：不动产市场价值增值率 (23)图表 12：西田资本化运营结构 (28)表格 1：CRCT 资产组合概览 (21)报告正文1、美国1.1、简介及发展历程二十世纪五六十年代美国经历了战后经济复苏时期，大量退伍军人和居民的住房需求刺激了美国房地产发展的需求，在美国投资信托日益发展之际，不少议员提出建议发展REITs。
到1960年美国历史上第一部《REITs法案》由美国国会正式发布，标志着现代REITs正式诞生。
同年艾森豪威尔总统签署了《国内税收法》，对符合要求的REITs予以公司层面免交公司所得税，大大刺激了战后美国REITs 的发展。
1.2、美国REITs主要特点《国内税收法》规定了可以免除公司层面所得税的REITs的要求。
其中对于REITs的资产要求：（1）总资产的75%以上是由房地产资产（包括房地产权益、房地产抵押权益、在其他REITs中的股份、土地及附着物的权益等）、现金（包括应收现金帐目）或政府债券组成；（2）所持有任何一个企业发行的债券，不超过REITs自身总资产的5%（政府债券除外）；（3）所持有的任何一个单位有投票权的证券，所占股份不超过该单位发行总额的10%（政府债券除外）对REITs的利润来源要求，需符合如下要求：（1）总利润的75%以上是来自被动性的且与房地产有密切关系的租金、房地产抵押投资的利息或投资其它REITs所得的分配收益；（2）总利润（扣除禁止转让所得收益后）的95%以上是来自上一条的收益或者其它投资分红。
对REITs的利润分配要求95%以上的扣除资本所得后的利润应分配给股东。
正是因为REITs的高额分配比例，使得中小投资者可以有机会参与到房地产投资中，并获得高额的REITs收益分红。
为了取得REITs的合法地位，在REITs成立后的第一税收年度，它必须向有关部门申请地位评定。
1986年是美国REITs发展的一个分水岭，《税收改革法案》解除了REITs在资产运营管理方面的管制，此前美国税法规定REITs不能自己经营管理资产，必须委托第三方房地产运营公司进行资产的管理运营。
该法案的通过使REITs可以对资产的运营管理内部化，不必完全依靠第三方经营公司管理资产，减小了运营者和REITs持有人之间因代理问题产生的矛盾和利益冲突，但是还不能经营非收租类业务。
因此REITs的结构经过创新到1992年产生了一种新型结构，即伞型REITs。
伞型REITs一经推出便在美国得到了广泛的应用和发展，成为权益型REITs的主流形式。
90年代以来美国已有一大半以上的大型REITs采用了伞型结构的REITs，至今也成为美国REITs产品的主流结构，约有2/3新设立的REITs采用了UpREITs结构。
原因在于根据美国国内税法，REITs为投资公司，房地产资产在向REITs转移的过程中，因资产的所有权发生转移需缴纳资本利得税。
而伞型REITs通过成立有限合伙企业，将房地产资产转移给合伙企业成为有限合伙人，REITs再通过发行或募集的资金换取合伙单位（OP）成为普通合伙人，暂时推迟了资产转移产生的资本利得税。
只有当REITs参与人将合伙单位（OP）出售以换取REITs股份或现金时，有关财产的转让才实际发生，因此伞型REITs给投资者提供了很好的延迟纳税优惠，投资者通常到愿意承担税务后果时才出售OP合伙单位。
在组建伞型REITs时，由一家或者多家房地产企业出资成立有限责任合伙企业，将房地产转移至有限合伙企业并取得经营型合伙单位（Operating Partnership Unit，简称OP单位），投资者购买伞型REITs的股份，而伞型REITs 则将募集来的资金用来购买合伙企业的合伙股权凭证，相当于以普通合伙人的身份加入经营性合伙企业。
图表 1：UpREITs 结构示意图伞型REITs有以下几个优点：（1）递延纳税功能。
对于资产出售方来讲，将资产出资成立合伙企业换来的经营型合伙单位的份额（OP）在变为REITs股份和现金前，不需要缴纳资产转移的资本利得税。
因为对于资产出售方来讲，将资产转移至经营性合伙企业与出售至REITs公司并不一样，前者在税法规定中不为投资性公司，可以不需缴纳资产转移产生的税款。
当经营性合伙企业收购一个或多个物业资产时，换回的经营型合伙单位份额可以由合伙企业来决定何时和出售多少份额为REITs股份，起到了递延纳税的功能。
（2）灵活购买资产，扩大REITs规模。
对于传统REITs来讲，按照税法要求REITs成立以后每年收益的95%需要分配给REITs股份持有者，如此对于REITs来讲可留存的收益就变的很有限，成为REITs经营者购买新资产，扩大规模的障碍。
而在UpREITs中，经营型合伙企业的OP是不需要股利分红的，合伙企业的持有人就可以利用OP单位的留存收益，购买其他资产，从而灵活扩大REITs规模。
图表 2：DownREITs 结构示意图DownREITs和UpREITs类似，但组织结构更复杂，区别在于DownREITs并不是通过一个有限合伙企业来运营管理多个房地产资产，通常针对不同的资产分别出资成立不同的有限合伙企业。
每当REITs需要扩大规模购置新的资产时，就由新资产的持有人出资成立新的有限合伙企业换取有限经营合伙单位（OP）。
然后和UpREITs一样，由REITs参与人出资换取经营合伙单位成为普通合伙人。
DownREITs 中，各个有限合伙企业的运营管理都相互独立，REITs股份的表现也依赖于所对应的合伙企业所运营资产的表现，而非整个REITs的表现。
DownREITs的结构也可以提供延迟纳税的优势，同时在REITs需要扩大规模时可以灵活购买资产，但DownREITs也因此组织结构更加复杂，对投资者来讲更难分析其财务表现，所以在市场上不如UpREITs受欢迎。
1.3、经典案例—波士顿地产波士顿房地产公司（简称：波士顿地产）于1970年在波士顿成立，是美国最大的A级写字楼持有人、运营商和开发商之一，在开发和运营中央商务区（CBD）的A级写字楼以及为美国政府部门定制特需项目等方面经验丰富。
公司最初是主要从事房地产开发，1980年代开始持有写字楼物业，1997年6月以房地产投资信托基金（REITs）的身份在纽约交易所上市。
1.3.1、组织结构美国最大的A级写字楼运营商-波士顿地产公司即采用了UpREITs结构。
从1997年以房地产投资信托基金（REITs）形式在纽交所上市以来，给投资者带来年化收益率高达19%，成为纽交所规模最大写字楼类REITs公司。
波士顿地产出资成立BPLP（Boston properties limited partnership）作为有限合伙企业，负责收购并管理具体写字楼等资产，因为有限合伙企业不为投资公司，在收购资产时，资产持有者获得有限合伙经营单位时可以享受税收延迟优惠。
有限合伙企业BPLP持有写字楼资产并直接负责资产的运营管理。
坚持经营区域A级写字楼的BPLP自成立以来已收购了波士顿著名地标约翰汉考克大楼等A级写字楼。
同时波士顿地产成立了其他纳税子公司，负责从事房地产的开发、装修、电讯、酒店管理等REITs不能从事的房地产开发业务以及依靠销售而非租金获取收入的房地产业务如酒店等，增加公司业务的多样性。
正是得益于UPREITs的优点，波士顿地产的持有物业面积大幅提升。
截止2016 年12月31日，波士顿地产拥有170处商业物业，包括164个办公物业，5个零售商场，1家酒店和4个住宅物业资产，合计约443.19万平方米净可租面积，主要集中在波士顿，洛杉矶，纽约，华盛顿和华盛顿特区五个区域，出租率达90.2%，成为美国最大的写字楼REITs。
其中前5大租户为：客户集中度较高，承租能力强的优质客户占比较高。
美国政府是公司最大的客户，承租面积占比达5.3%，其次是洛克希德·马丁（3.75%），花旗银行（3.15%），基因技术公司（1.59%），科克兰德·埃利斯律师事务所（1.46%），吉利（1.41%）等。
这些公司都是各个行业的龙头类公司。
其中租户按行业分类占比情况为：图表 3：波士顿地产的租户行业分类1.3.2、发展策略波士顿地产的核心战略一直是开发，收购和运营物业供应有限的市场，具有高进入壁垒的市场，并专注于寻求长期租约和财政实力雄厚的租户。
其中主要的发展策略包括自行开发、收购重置、合并合资等。
自行开发：公司是从房地产开发转型而来，拥有较强的开发建设经营。
收购或重置资产：目的在于增加市场占有率并强化领导地位。
要求目标资产位于目标区域，并且存在通过重置，管理改进和重新租赁能够维持或提高回报率的机会，或者别的公司没有能力或资源去购买的资产。