商业房地产建筑设计要点研究
商业房地产建筑设计要点之我见
商业房地产建筑设计要点之我见【摘要】近年来，商业建筑与城市生活的连接日益紧密，人们对商业建筑设计的关注和要求也在不断提高。
本文从商业房地产建筑设计的特点出发，提出了设计中应循序的原则，并对其具体的设计要点进行了分析和说明。
【关键词】建筑设计；商业房地产1、商业房地产建筑设计的特点与强调居住功能和生产功能的住宅房地产、工业房地产等不同的是，商业地产包括餐饮、娱乐、批发、零售等多种功能形式，且在经营模式等方面也与其他地产项目有着显著的区别。
因此，商业房地产项目的设计也具有与其他建筑设计不同的特点和要求。
仅以商业地产的外观设计来说，就必须重视地产项目的商业化包装，在其形象设计中加入创意元素，使建筑成为与众不同的独特标志，发挥建筑设计的商业广告功能。
在进行经营行为的同时，商业建筑本身也是一种商品，因此其必须依靠现代设计手段和理念，以或时尚、或亲和的建筑形象，获得大众的认可，最终获得消费的实现。
随着我国经济的飞跃式发展和第三产业规模的逐步扩大，近年来，商业建筑与城市生活的连接更加紧密，人们对商业建筑设计形式的关注程度也在提高。
在这一背景下，建筑设计师必须认清设计环节在新时期商业地产项目运作中的地位和作用。
首先，建筑设计师应从项目整体规划开始，从消费者行为心理与品牌资源效益等角度对设计过程加以引导和修正，为地产项目的成本运作、经营模式和价值分析提供科学、可靠的分析。
并本着土地价值和项目利润最大化的原则，与专业开发团队积极配合，确保项目的成功增值。
设计中，应参考国家《饮食建筑设计规范》、《商店建筑设计规范》等标准进行设计，并严格依照《高层民用建筑设计防火规范》等条款的规定，实现地产项目的安全性和可持续性。
2、商业房地产的设计原则商业房地产项目的设计核心，是强调人的参与，也就是顾客的行为心理在不同角度、不同位置对建筑设计的不同感受。
为使建筑形象真正获得顾客的喜爱和接受，设计师不仅要在建筑的立面结构等外部空间中体现趣味性与独特性，还必须综合考量建筑内部空间布置、内外部交通联系、实际功能，以及安全性和便捷性等因素，使顾客乐于进入建筑，并在其内部中舒适、愉悦地进行消费活动。
X商业地产项目可行性研究报告
乌海市XX房地产开发有限责任公司XX商业建设项目（1）申请报告二〇一〇年十月编制人员编制负责人：参加编制人员：项目审定：目录第一章申报单位及项目概况...................................................................................................... i v1.1 项目申报单位概况........................................................................................................ i v1.2 项目概况........................................................................................................................ i v 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析....................................................................... x xii2.1 发展规划分析............................................................................................................... x xii2.2 产业政策分析............................................................................................................. x xii2.3 行业准入分析 (xxiii)第三章资源开发及综合利用分析.......................................................................................... x xvi3.1 资源开发方案............................................................................................................ x xvi3.2 资源利用方案........................................................................................................... x xvii3.3 资源节约措施........................................................................................................... x xvii 第四章节能方案分析.............................................................................................................. x xix4.1 能耗状况和能耗指标分析........................................................................................ x xix4.2 节能措施和节能效果分析......................................................................................... x xx 第五章项目选址及用地方案................................................................................................ x xxiv5.1 场址现状.................................................................................................................. x xxiv5.2 场址条件.................................................................................................................. x xxiv 第六章环保和生态影响分析................................................................................................ x xxvi6.1 环境和生态现状...................................................................................................... x xxvi6.2 生态环境影响分析................................................................................................. x xxvii6.3 生态环境保护措施 (xxxviii)第七章项目进度安排.................................................................................................................. x l 第八章经济影响分析................................................................................................................. x li8.1 经济评价说明............................................................................................................... x li8.2 销售价格估算............................................................................................................... x li8.3 销售进度....................................................................................................................... x li8.4 税费............................................................................................................................. xlii8.5 税金及附加费............................................................................................................. xlii8.6 总成本估算................................................................................................................. xlii8.7 盈利能力分析............................................................................................................. xlii8.8 敏感性分析................................................................................................................ xliii第一章申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况乌海市XX房地产开发有限责任公司成立于2007年6月，注册资金800万元。
商业房地产市场调研内容及调研方法
调研内容及调研方法：一、宏观经济分析及预测二、房地产市场现状及预测、商业物业研究1、调查目的：了解当前及未来的产业及城市开展规划对工程开发的影响方向和程度2、调查内容：1）总体规划〔XXXX-XXXX〕2）道路交通规划建设情况3）产业结构及分布情况4）经济开展规划5）城市开展规划6）产业结构及分布情况7）已经出让的土地开发方案8）建设用地出让方案9）房地产总体建设与销售情况10）已经批准立项的房地产建设根本情况11）工程周边开展规划及其影响12）工程片区地上建筑物分布情况3、调查方法：文献调查：网络、报刊杂志、相关文本资料等4、资料来源：工程片区法定图那么、相关政府文件、法律法规以及相关图书资料等三、市典型楼盘研究1、调查目的：调查分析典型楼盘的客户构成和来源、工程开发过程、目标市场定位、产品特点、营销策略、效果评估2、调查对象：具体调查对象需与委托方协商确定。
3、调查方法：售楼现场观察+文献研究+专家深度访谈+方案购置者个别访谈4、专家访谈对象：参与上述典型楼盘的调研、筹划、设计、销售/代理、工程管理、广告等相关工作机构部门经理以上职务的专业人士5、研究内容1）各楼盘概况〔区位、环境、规模、开发商背景等〕2）开发该楼盘动机3）购置〔租用〕者特征及结构4）目标市场定位、产品定位、形象定位5）工程规划设计特点〔面积大小、功能配置、建筑细部、各类户型的平面布局等〕6）宣传推广策略与方法四、消费者定量调查1、调查目的：寻找有兴趣、有能力购置〔租用〕东方银座广场工程产品的消费群，描述其个人〔企业〕社会经济特征、媒体接触习惯、生活方式、购置动机和目的、价格预期、品牌价值。
2、调查方法：非概率抽样的各种面谈访问方式3、调查区域：4、抽样方法：非概率方便抽样5、样本配额：具体见附表参照选择地点如下：〔根据城市实际情况来定〕7、访谈甄别对象：以工程概念卡严格过滤选择访问对象1）对工程概念是否有兴趣2）对工程概念感兴趣条件3）购置〔租用〕可能程度4）满足其他常规过滤条件8、主要访谈内容：1）对工程概念感兴趣的原因2）对工程产品的使用态度3）购置可能性4）价格预测5）地产商品牌对工程的影响程度6）产品需求根本意向〔面积、户型、功能〕7）影响消费者行为的因素—个人和社会特征〔文化程度、职业、职务、收入、性别、年龄、婚姻状况、家庭结构、居住形式〕8）影响消费者行为的因素—企业和社会特征9）影响消费者行为的因素-媒体特征〔主要媒体接触习惯、接触频率、主要媒体类型与名称、最喜欢的节目类型〕10）影响消费者行为的因素-生活方式〔态度、价值观、消费观、兴趣、时间支配方式、观点、个性和自我〔企业〕观念〕六、潜在客户座谈会：1、调查目的：在第一阶段调查结果的根底上，深入了解目标客户组合中各细分群体的产品态度和心理需求，以及对工程的规划设计建议和消费障碍，分析工程产品组合比例和产品功能设计要点。
房产建设项目可行性研究报告
房产建设项目可行性研究报告一、项目背景随着城市化进程的加快和人口增长，住房需求不断增加。
因此，房地产行业成为当前国内发展最快的行业之一，房地产项目投资风险相对较小，回报相对稳定。
在这种情况下，我们通过对房产建设项目的可行性研究，以规避投资风险，提高项目效益。
二、项目概述房地产建设项目是指开发商购买土地或对现有建筑进行改建、扩建、装修等，将其变成适合居住、商业或工业用途的建筑物，同时高效运营并获得可观的投资回报率。
本文研究的是一项商业写字楼的建设项目。
根据市场调查，商业写字楼的需求量较大，而供给较少，因此具有很高的投资价值。
此项目将建设于城市中心商业区，总建筑面积约为20万平方米，包含7层写字楼和2层地下停车场。
三、市场分析1. 市场需求根据行业报告，商业写字楼是近年来市场需求量较大的房地产项目之一。
由于处于商业区，商业写字楼的租赁收益率相对较高，运营相对稳定。
同时，随着科技进步和工作方式的改变，越来越多的行业开始采取远程办公、弹性工作等灵活工作方式，对于便利、高效、舒适的写字楼的需求也越来越大。
2. 现有供给根据市场调查，目前商业写字楼的供给量相对较少，多以二三线城市为主。
由于地理位置等原因，一线城市的商业写字楼供给明显不足。
加之一线城市的房价较高，市场价格稳定，难以进入，因此商业写字楼项目具有相对较高的投资价值。
3. 投资回报率商业写字楼的运营成本相对较低，而同时租金收益较高，因此具有较高的投资回报率。
根据市场调查和历史数据，商业写字楼的平均年化投资回报率达到6%以上。
四、技术可行性1. 土地资源本项目选址于城市商业区，具有良好的地理位置和便利的自然条件。
据市政部门公布的数据，所选用的土地资源为商业建筑用地，且符合相关的建设规范和要求。
2. 建筑设计本项目的建筑设计风格符合当地的建筑风格，并且结构合理、布局合理。
建筑设计符合相关建设规范和标准，以及各项安全规范。
3. 设备和材料项目选用的设备和材料符合相关标准和质量要求，且保证了项目的长期稳定与可靠性。
房地产开发主要节点及工作要点-
房地产开发主要节点及工作要点一、前期准备1.1 项目策划在房地产开发过程中，项目策划是至关重要的一步。
项目策划的目的是为了确保项目合法性、可行性和可持续性，并且具备较高的商业价值。
1.1.1 项目定位项目定位是指在市场中明确该项目的地位和目标受众，提前了解项目所处的市场竞争环境，了解市场需求和消费能力等，为项目后续的设计、销售、品牌提升等一系列工作提供重要依据。
1.1.2 项目规划项目规划是指对项目进行整体规划和布局，确定项目的建筑风格、建筑类型、建筑构造、建筑密度等。
项目规划应该兼顾物业和人居环境，并且综合考虑项目周边的自然生态环境、物流交通、公共设施设备等。
1.1.3 项目立项项目立项是指确定项目的计划，制定项目时间表、预算、收益等，并通过公司内部调研和合适的市场研究方法来形成切实可行的立项方案，并获得公司领导层的同意。
1.2. 土地购置选定土地后，需进行土地出让合同签订，在一定的时间内缴纳出让金，并在规定时间内办理土地使用权证。
土地购置的要点包括：1.2.1 土地使用性质土地使用性质是指土地的用途分类，必须符合所在城市的规划，标识为住宅用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等。
1.2.2 地块成本地块成本是指土地出让价款的总额，包括地价、配套设施建设费、开发费用、税费等。
1.2.3 地块位置地块位置应符合市场需求，并且要符合当地政策规定。
2.1 建筑设计为满足项目投资人、法律法规及市场需求的要求，建筑设计应该根据项目定位和规划，综合考虑周边环境、建筑地点以及物业定位等，制定出合理的建筑设计方案，满足业主需求和市场需求。
2.2 工程设计工程设计是指根据建筑设计，对建筑结构、机电安装、消防管道等进行设计，并制定出详细的施工图纸。
工程设计需要考虑安全、可靠、经济、合理等因素。
三、项目施工3.1 工程施工工程施工包括各种建筑、装修、设备安装等工程的施工全过程。
建筑工程施工前需要进行环境评测、工程定位、材料选购、设备采购等前期准备，并严格监控施工进程、质量和安全等问题。
房地产商业街及住宅项目可行性研究报告
房地产商业街及住宅项目可行性研究报告1、项目的基本情况1.1项目概况1.1.1 历史背景xxx地处黄土高原,位于黄河上游XXXX中部干旱地区,全区四周环山,境内丘陵起伏,沟壑纵横,形成一个山间盆地,盆地地势较为平坦.xxx 现辖靖远、xx、xx三县，xx、平川两区，总面积2.11万平方公里，其中xx区1372平方公里，平川区2106.3公里。
xxx是XXXX省中部经济区的重要组成部分，是国家重要的原材料生产工业基地和能源基地，是一座具有高原丘陵特色的城市。
xx 区是xxx政府所在地，位于省会兰州市东北方向，xxx西部距兰州市70公里。
xxx是远古文明的发祥地之一，是丝绸之路的咽喉要道。
xx 经过四十年的发展，已经建设成为一个以有色金属工业为主，化工、煤炭、建材、纺织、加工工业协调发展的新型XXXX市。
随着国家建设重点的西移，为了加快全省开放步伐，尽快缩小内地与沿海发展速度的差距，XXXX省把xxx列为省重点发展的五个经济城市之一。
xxx是随着矿业和工业建设而兴起的中心城市，是距离兰州最近、最大的城市。
经规划的xxx将建成国家重要的有色金属工业基地，XXXX省重要的能源、化工、建材工业基地，以有色金属、化工和农副产品加工为主的环境优美、功能完善的综合性城市。
历经四十余年的建设，xxx已经具有较雄厚的工业基础，xx区初步具备中等城市的一些功能。
西部大开发，给xxx的发展带来了新的生机，随着国家扶持中西部地区优先发展政策的实施，xxx不断地完善对外开放的政策，积极改善投资环境，实施打开城门、破除封闭、广纳四海朋友的方略，同时积极进行西城区的建设，xxx的城市建设和经济发展等都将面临着广阔的发展前景。
本项目就是在这样的历史背景下提出来的。
1.1.2项目位置xxx现代文化商业街及住宅项目地处xxxxx区经济开发区（西区），位于西陇海兰新经济带兰白经济核心区和xx政治、经济和文化中心。
项目与市博物馆、图书馆、科技馆和人民广场隔街相望。
（可研报告）建筑类可研报告评审重点分析
建筑类政府投资项目可行性研究报告评审的要点分析建筑类政府投资项目是政府投资的一个重要内容，针对此类政府投资项目的特点，特就其可行性研究报告评审的要点进行简要的分析。
一、评审的总体要求：1、首先认真审核可行性研究报告中反映的各项情况是否属实；2、分析项目可行性研究报告中各项指标计算是否正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选取；3、国家和社会等方面综合分析和判断工程项目的经济效益和社会效益；4、分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，最终提出项目建设是“可行的”、“基本可行的”、“不可行的”或“暂缓建设”的结论性意见。
二、建筑类政府投资项目评审要点：（一）必要性的评审：1、是否对项目建设的实际需求进行了调查和分析论证；2、是否对项目相关的规划目标进行了分析评价；3、是否从社会经济发展战略规划的角度，对项目目标功能定位进行了分析论证。
（二）场址选择的评审评审可研报告是否在项目建议书提出的场址初选方案基础上，进一步落实了各项建设条件，并加以分析论证，确定用地面积和界限。
主要需评审的建设条件有：1、项目是否通过规划、国土、环评等预审；2、场址所在地和周边环境对拟建项目性质、规模是否适当；3、场址自然条件，包括地形、地貌、地震设防等级、水文地质、气象条件等是否适合于本项目建设；4、城市基础设施条件包括供排水、供电、供气、供热、通讯、交通等是否能满足本项目需要；5、地上建筑的动迁情况是否影响项目建设；6、地上古迹、地下文物、资源、矿产等情况是否影响拟建项目建设及处理方案（三）建设规模的评审根据政府对项目立项批复的建设总目标、功能定位和建设规模的控制数，依据有关规范、规定指标或参考实践经验测算、论证可研报告提出的建设规模，即总建筑面积及其总体框架是否科学合理。
评审总体框架包含的各组成子项，或各功能板块、各功能区的划分和整合是否合理并成为有机整体。
评审可研报告按各部分功能用房分类测算相互适应的分项建筑面积是否合理，例如，行政办公楼，含办公用房（办公和办公铺助用房）、特殊业务用房、设备用房、附属用房、警卫用房、人防等分别列出所需建筑面积。
商业房地产建筑设计要点
中国科技期刊数据库 工业C2015年9期 273商业房地产建筑设计要点汤维冰沈阳华润置地紫云府房地产有限公司，辽宁 沈阳 110001摘要：文章首先简述了商业房地产建筑发展近况以及设计的理念，然后分析了商业房地产建筑具体设计，最后重点探讨了商业房地产建筑的设计原则。
关键词：商业；房地产；建筑设计 中图分类号：F293.3;TU201 文献标识码：A 文章编号：1671-5810(2015)09-0273-011 商业房地产建筑发展近况以及设计的理念1.1 商业设计的理念近年来，随着我们经济的快速发展，为人们追求高品质的生活奠定了基础，衣食住行，无处不体现着对生活质量的追求，现在的商业设计也不例外，它已经不单单是购物的地方，更是对一种生活理念的诠释。
正如国际购物中心协会对生活方式购物中心的定义：“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。
主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。
”但这并不能代表其它的商业设计所要遵循的理念，例如住宅小区的设计，现在的小区周边不仅有配套的生活设施，更有满足人们精神生活的娱乐设施，换句话说，商业除了为购物消费服务，同时也体现了多种生活方式。
1.2 商业房地产建筑发展近况在我国的早期，商业空间划分为营业、仓储，以及辅助等几个部分，这种形式把顾客流动空间以及售货空间严格地进行区分开来，这也是一种封闭的购物售货模式。
伴随着人们的生活方式的不断变化，购物质量的提高，以及随着科学技术的发展，新技术的不断提高，这种原始的构物模式，已经无法满足人的消费心理了。
于是便出现了一些顾客流动空间及营业员工作空间的相融和渗透，由此涌现了新的空间概念，并且逐渐的体现出了以人为本的经营模式以及经营思想。
1.3 商业房地产建筑的结构设计商业房地产建筑结构设计决定着工程的成败与否，建筑物结构是建筑物安全的可靠保证，不同种类的建筑因其自身使用功能的不同，具有不同的结构特点。
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商业房地产建筑设计要点研究
作者：何飞
来源：《中国房地产业》 2018年第12期
商业房地产是综合的融合商业和房地产业而发展的特色地产形式。
商业房地产与普通的房
地产有着显著的差别，其设计工作尤为重要。
在商业房地产建筑设计中需要综合的考虑建筑内
部设计和外部景观设计，在保障建筑功能结构的同时体现地区特色，体现人性化设计，实现其
商业价值。
1、商业房地产建筑设计的特点
建筑工程师在设计时需要对项目有整体的规划，在综合考虑环境效益的基础上增添人性化
设计。
任何建筑设计都是为人服务的，商业房地产设计需要重点考虑人的感受，强调独特性，
让消费者感到舒适。
在商业房地产建筑设计的过程中需要考虑以下三方面内容，一是积极的利
用城市的基础设施，根据客流规模科学的设计，二是综合的考虑消费人群的消费心理和消费习惯，科学的规划建筑的内外功能，三是建筑设计需要符合城市发展需要。
2、商业房地产建筑设计要点
2.1 选址
建筑工程师在选址的环节需要综合的考虑各个因素的影响，针对不同的建筑功能选择不同
的设计方案，在设计工作前需要全面的做好调查工作，商业房地产需要在交通便利的位置上选址，并不断的加大资金投入拓展新的交通线路，结合消费者的需求，明确建筑的设计方向，保
障选址的合理性和可靠性，争取最大的客源。
2.2 商业街设计
在商业街建筑设计的时候需要考虑空间和尺度问题，综合的考虑商业街的舒适感，控制休
闲娱乐场所的空间，将道路的步行空间和行车空间分开，保障安全。
在设计时把握好建筑的整
体轮廓，考虑建筑的外观因素和内部因素。
在对建筑进行整体结构的设计的时候需要做好细节
设计，如休息区、楼梯和扶手等，为人们提供舒适的消费环境。
合理的安排建筑的长宽高，如
果条件允许的话则可以在多层住宅区适当的添加商业元素。
2.3 融入地区特色
商业建筑是一个城市文化价值的重要体现，是完善城市职能和形象的关键。
现阶段我国的
很多商业建筑景观丧失了地域文化特色，同样的招牌同样的轮廓，各个地区的商业建筑让人感
到千篇一律。
因此在商业建筑设计时需要增添地区特色，增添能够体现地区的地理、民俗风情
和人文的设计，遵循保留历史、展现特色、改变形式设计原则，充分展示城市风貌。
2.4 功能空间规划
商业建筑设计结构主要包括住房面积、交通、停车场、卫生间、消防、扶梯、照明、景观
设计等内容。
（1）住房面积：对商业街道的所有的住房面积进行科学的规划，严格的控制其租赁面积和公共区域面积的比例，停车场车位数与商业面积的配比。
（2）交通：对于商业街平面布局设计需要遵循位置适中、分布均匀原则，在设计卫生间时需要控制边线贴近卫生间，当道
路交叉且空间较小的话可以采用纵横处理方法，当道路空间较大的话则可以采用环形处理方式。
（3）停车场：停车场的位置需要紧靠商业房地产建筑，并根据建筑的具体功能设计针对老年人、
儿童以及残疾者的设施。
（4）卫生间：商业建筑中必须配备足够的卫生间，保障每个楼层都有卫生间，并合理的控制男女卫生间的面积比例，通常情况下控制男女卫生间的比例为1:2。
（5）消防：商业建筑的消防安全设计是整个建筑设计的重点，关系到建筑的安全性能和消费者的安全。
在设计中配置一定的消防设施和报警系统，并注意消防设施所占的空间。
同时设置防水和
排水设计，对排水管道进行综合的设计，在排水口设置拦截装置，对杂物能够进行过滤，根据
商业街建筑的实际特点增加排水管的管径等。
建筑的防水设计也至关重要，为了避免建筑出现
渗漏现象，需要在施工的时候做好防水保护。
（6）扶梯：在商业建筑中楼梯能够增加人们购物的欲望，为了保障安全，建筑工程师需要科学的设置扶梯的位置，将扶梯设置在险要的位置上，并在扶梯周围留下足够的空间。
（7）照明：灯光照明是商业建筑的关键，在建筑的楼梯、通道和休息区安置照明灯，并注意在夜晚和晚上安置道路两旁照明。
商业建筑人流量较大，因此需
要做好通风设计，在商业建筑内部增加排风扇，保障通风效果。
（8）景观设计：在商业建筑两旁设计标志物，供消费者休息的长椅，安置一定数量的垃圾桶，为人们的行为提供方便。
2.5 人性化设计
设置吸烟室和饮水室，要求吸烟室、饮水室位置远离易燃易爆的库房，室内配置烟灰缸、
灭火器和休息用的桌椅等，在吸烟室内悬挂吸烟有害健康的宣传图画等。
设置母婴休息室，母
婴室分为喂奶区、儿童玩耍区和妈咪休息室。
让儿童能够在玩耍区玩耍、画画、看书等，在喂
奶区设置婴儿车，播放柔和的音乐，提供热水温奶器，在妈咪休息区可以设置美容室。
设置儿
童卫生间、无障碍坡道、残疾人专用停车位等，提供方便。
同时在停车场设计方面可以将停车
场以颜色和字母分区帮助增加辨识度，如“彩虹停车场项目”，将以往的停车分区方式改为按
颜色分区，赤橙黄绿青蓝紫黑白，如同彩虹一般，既增加了美观，又方便人们更加快速的找到
自己的车。
在公共区域设置沙发休息座椅，设置手机充电，USB 接口，方面人们休息。
同时设
置专用特色休息区例如儿童，爸爸妈妈，爷爷奶奶特色区域，儿童的玩耍区，爸爸妈妈的休息区，在休息室内准备免费的茶水，提供各种类型的图书、报刊等供老年人阅读，让老年人感到
温暖舒适。
结语：
随着现阶段商业房地产建筑数量的不断增加，人们对房地产建筑设计的要求也越来越高。
商业房地产设计包含众多方面的内容，在设计的时候，建筑工程师需要综合的考虑各个方面，
在确保建筑内部功能的同时考虑地方特色和人性化设计，发挥商业建筑的最大价值。