我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国内地发展房地产投资信托基金的障碍及对策分析
投 资 回 报 降低 投 资 风 险
、
．
。
备 证 券 性 质 用 公 开 发 行 受 益 凭 证 的方 式 设 立 房 地 产 投 资信
。
一
6 提 供 税 收 优 惠 。 吸 引 投 资 者投 资 R E I T s 的 另
个 主要
s
托 基 金 才 是 房 地 产 直 接 融 资 的方 向 和 可 持 续 发 展 的模 式 通
课 税 既 有 对 收 益 的课 税
，
即对信托财产租赁
投资 经 营 转
、
、
3 提 高信 托 产 品 的流 通 性 不 窖 忽视
．
。
目前 我 国 尚未 建 立
，
Байду номын сангаас阶段
长
，
所 处 的 环 境 与 市 场 经 济 发 达 国 家还 有
一
一
定的差距 故
，
起 R E IT s
二
级 市场 没 有 集 中竞价交 易场所 只 能通 过协议
．
。
4 较 低 的 投 资 风 险 与 较 高 的 投 资 回 报 。 R E IT s 是 以 受 益
凭证 或 股 票 的方式募集公 众 资金
、
，
通 过 专业 化 的经 营管理
、
，
可 以 进 行 不 同 的房 地 产 种 类 区 位 经 营 方 式 等 组 合 投 资 也
，
可 以 在 规 定 范 围 内从 事 公 债 股 票 等 有 价 证 券 投 资 不 仅 有
． ，
其 理 论 和 相 关 的政 策 制 定 亟 待 进
一
步 完 善 以 确 保 在 今后 很
．
转 让 的 方 式 进 行 变 现 故 持 有 者 寻 找 合适 的 转 让 对 象 和 确 定 转让 价 格 比较 困难
房地产信托发展现状、问题与趋势
房地产信托发展现状、问题与趋势李梦琳孟丹丹河北经贸大学摘要：近些年，为抑制房地产市场风险，房地产调控政策陆续登台，信贷门槛不断提高，使我国的房地产企业很难向金融机构获取贷款。
在此背景下，房地产信托依靠自身优势及专业、独特推出房地产信托产品，成为当下房地产开发企业的创新型筹资工具。
本文以我国房地产企业融资现状为背景，首先分析房地产信托业务的发展规模及其现状；其次，对房地产信托业务发展环境、存在的问题进行剖析；最后，指出房地产信托业务未来的发展趋势。
关键词：房地产信托；金融机构；融资引言我国房地产行业发展至今，已有长达三十年的历程。
其主要融资来源是金融机构。
随着金融机构借贷门槛的不断提高，企业的发展总是处于缺乏资金的困境。
在房地产企业融资极度紧缩的情形下，信托业以其宽松的条件、灵活的方式，成为当下一种创新投融资模式。
随着《信托法》、《信托投资公司管理办法》的陆续颁布，使得信托行业有了更为完善的行业准则和政策约束。
目前，房地产信托企业在日益增大的房地产开发项目市场资金急需的情况下，发售了许多融资产品。
由此看出，房地产信托已然成为房地产开发企业重要的金融工具。
因此，分析我国房地产信托的发展现况、存在的问题及其发展前景，对于促进房地产和信托业发展具有非常重要的意义。
一、我国房地产信托的发展现状近些年来，我国金融业发生了巨大变化，国有大型商业银行相继完成股份制改革，陆续上市，多层次的资本市场建设逐渐推进。
同时，信托业的发展也取得了令人瞩目的成就。
信托行业规模已然越过保险行业，稳居我国金融业第二的位置。
它为投资着带来丰厚利润的同时，对我国高端资产运营市场起到了中流砥柱的作用。
（一）信托资产规模高速增长经过近十年的发展,信托行业的资产规模占当年度GDP 的比重已由当初的3.1%增长14.2%左右。
信托业的兴起和发展，推动了投资者储蓄向投资的转化，提高了商业银行的运行效率。
在长期看来，对我国资本市场的结构起到了很好的改善和优化。
我国房地产投资信托基金的现状与问题
我国房地产投资信托基金的现状与问题哲学院副修生龚奥 2010202854房地产投资信托基金（REITs）作为一种房地产市场的投资渠道和风险分散方式，对中国房地产市场的结构优化和金融创新具有非常强烈的现实意义。
REITs在美国等发达国家已有近60年的发展历史，不过，在中国REITs还是一个新生事物。
一、我国房地产投资信托基金的现状我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。
然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。
但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。
2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs 方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。
受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
我国房地产投资信托发展的现状障碍及路径选择
我国房地产投资信托发展的现状障碍及路径选择房地产投资信托是指通过信托公司发起设立，以募集资金作为投资主体对房地产进行投资的一种金融创新工具。
在我国，房地产投资信托在发展过程中面临着一些现状、障碍和路径选择的问题。
首先，就房地产投资信托的现状来看，近年来随着我国房地产市场的快速发展，房地产投资信托的规模迅速增长。
根据中国信托业协会的数据，截至2024年底，我国共有148家信托公司开展房地产信托业务，房地产信托产品达到了6000余只，产品余额超过4.5万亿元。
房地产信托的投资方向主要包括商业地产、住宅地产、工业地产等。
然而，房地产投资信托的发展中还存在一些障碍。
首先，我国房地产市场的调控政策不断收紧，限制了房地产信托产品的创新和发展。
其次，由于房地产投资信托是一种高风险投资工具，风险管理机制相对不完善，对于投资者来说风险较大。
此外，房地产投资信托的产品设计和业务模式相对单一，缺乏差异化和创新。
针对以上问题，我国房地产投资信托的发展可以选择以下路径。
第一，加强监管，完善风险管理机制。
针对房地产投资信托的高风险性质，监管部门应加大监管力度，建立健全风险识别、评估和管理机制，提高房地产信托产品的透明度和可控性。
第二，加强市场准入和退出机制。
对于房地产信托产品的发行应当加强市场准入门槛，确保产品质量和安全性，同时建立相应的退出机制，防止产生系统性风险。
第三，推动创新和差异化发展。
房地产投资信托应鼓励创新和差异化发展，加强与其他金融产品的衔接，提高对不同投资需求的满足，培育具有核心竞争力的信托公司和产品。
总之，房地产投资信托在我国的发展仍面临着一些现状、障碍和路径选择的问题。
要推动房地产投资信托的可持续发展，需要加强监管，完善风险管理机制，同时加强市场准入和退出机制，推动创新和差异化发展。
只有在政府的扶持和监管的引导下，房地产投资信托才能更好地为实体经济服务，并为投资者带来更稳定和可持续的收益。
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
条 件和 信 托 业 的 自 身发 展 需要 促 成 了 房地 产 信 托在 短 短 １年 的 时 现 为 过 桥 贷款 的 性质 ．并 没 有 受 到 房 地 产 开 发 商 的重 视 。
第 二阶 段
间 内 ，取 得 了迅 猛 的发 展 。 这个 阶 段 的房 地 产 信 托 资金 更 多地 体 增 值 的功 能 时 ，一 个健 康 的房 地 产 市 场 ．就 不再 仅 仅是 一 个 商 品 央 行 １ １号文 件 的 出 台 使 许 多房 地 产企 业 面 临 表 里 、 相互 促 进 和 制 衡 的市 场 。 同 时 ． 它也 与 养老 、社 保等 社 会 ２
产 业 经 斋
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
＿ 朱卫红 广 东交通 职业 技术学 院
［ 摘 要 ］房地 产信 托 的 发展 不仅 有利 于缓 解 房 地 产 企业 过 于 依 赖银 行 的 困境 ， 化 解金 融风 险 ，促 进金 融 创新 ，而 且 能 为投 资 人 融资
房地产 贷款已 占商 业银 行 新增 贷款 余额 的 ２ ％ 左右 。在 不少 地方 Ｏ
实 际 上 ，当房 地 产 除 了居 住 功 能 外 ，同 时具 备 了投 资 保 值和 市 场 ，而是 已经 成 为 一个 与 金融 市 场 和 证 券市 场 高 度融 合 、互 为 公 共 福 利 制 度 密 切 相 关 ，共 同 形成 了全 民利 益 共 享 的 机 制 ２ 疏 导 房地 产 市 场投 资 性 需求 。 房 地产 信 托可 以为公 众提 供
高中国楼市的愿望。
房 地产 项 目所 有者 后 ，并 不 直 接 经 营 房 地 产 企 业 或 房地 产 项 目 而 是与 相 关 当 事人 签 订协 议 ．约 定 在 一定 时间 后 ，相 关 当事人 按
我国信托业发展中存在问题及对策研究(初稿)
我国信托业发展中存在问题及对策研究（初稿）1、我国的信托业法律法规不断健全。
在推出了“一法两规”后，对我国信托制度的法律起到一个框架的作用，以后在这个框架里可以不断补充和完善法律法规。
在以往的几年，我国不断推出了各种各样的信托管理办法和有关制度的设立，这些对我国信托业的法律体系建设甚至整个金融行业的规范具有非常重大的意义。
与此同时，我国的信托业也存在着许多挑战：1、没有一个清晰的战略模式。
信托产品缺乏认同感，落后于其它金融行业，由于信托产品涉及范围广泛，在与银行、证券、保险竞争时没有优势，而又缺少创新，没有找到一个专属于自己的信托产品特色。
2、人力资源不足。
大多数信托投资公司缺少技术型人才，满足不了在各种需要高素质人员才能胜任的部门，比起外国人才的差距甚远，导致许多服务都不全面，社会对其认同也偏低。
二、我国信托业发展中存在的问题及原因（一）内部问题1.管理水平低及人才缺乏首先，我国信托公司在管理水平上与外国的信托公司相差较远，管理机制也有待提高，及在信托人才上相对缺乏。
我国的信托行业在这30年来的快速发展，呈现出一片欣欣向荣的现象，但是由于高速发展也带来了许许多多的问题。
首先是信托机构的迅速增加，使其对信托人员的过分需求，许多没有经过信托培训的人员涌进了信托机构，而这些信托素质不高的人员不但不利于信托公司业务的拓展，而其本身也是一个不安全的因素，低素质的信托人员容易引起信托行业的犯罪问题，对公司的影响是非常大的。
其次，我国的信托投资公司的决策流程没有第2页共10页吉林农业大学发展学院毕业论文一个科学统一的管理，也缺少一个正确的内部控制系统，只会盲目地扩张，经营。
对企业战略的规划没有一个明确的目标，低下的管理水平和管理机制严重制约着我国信托机构的健康发展，也降低了其在市场上的竞争力。
2.缺乏核心盈利业务3.存在治理结构缺陷再次，我国在信托业方面存在着严重的治理结构缺陷，对我国信托业的发展形成了阻力。
房地产投资信托在中国的本土化和发展趋势
房地产投资信托在中国的本土化和发展趋势摘要：peits代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。
随着peits被传入到世界各地，peits在各国推广的过程中也存在许多差异，我国有着自己的国情，对于peits的发展也在面临着一个本土化的问题，在此基础上我们探讨了peits的发展趋势。
关键词：peits；本土化，趋势reits就是房地产投资信托，是英文“real estateinvestment trust”的缩写为reits。
从国际范围看；reits是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
根据reits的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金、抵押型房地产投资信托基金和混合型房地产投资信托基金。
按照组织结构不同，可以分为契约型relt$和公司型reits两种。
按照投资人能否赎回的不同，可将reits主要分为封闭式reits和开放式reits两种。
按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托和伞型下属合伙房地产投资信托downreits、“合股”(stapledstock)和“双股”(paired share)，以及“纸夹”(paper clip)结构。
一、reits在中国的本土化根据我国目前的实际情况，在我国采取reits的投资模式，暂时还只能采用私募方式，发行受益凭证和房地产基金股份筹资。
具体的发展可以分两步走。
在起步阶段，由于中国大规模基础设施和房地产建设的需要，对资金具有非常巨大的需求，在这一阶段采用抵押型reits形式，可以获取较为高额的利息收益。
此后，当房地产市场逐步走向成熟，建造开发活动开始减缓、下降的时候，宜采用权益性reits的形式，投资已完工、成熟且收益流稳定可预测的房地产，获取经营性收益。
1、房地产信托基金设立形式随着房地产信托基金的发展，信托基金得到了很快的发展，我们的信托基金是在借鉴我国台湾地区经验的基础上结合大陆实际情况而出现的，基本就是采用信托基金采用契约型方式设立，并由房地产信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行房产信托基金受益凭证。
我国房地产信托投资基金发展问题论文
我国房地产信托投资基金发展问题研究中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）12-000-01摘要房地产信托投资基金（reits）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。
本文对我国reits发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。
关键词房地产信托投资基金（reits）问题建议一、房地产信托投资基金的概念及发展房地产信托投资基金（real estate investment trust，简称reits）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
reits典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（spv）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立reits，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。
reits兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。
美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的reits运行机制、法律制度及税收政策，reits也有力地促进了该地区房地产业的发展。
我国从2005年12月越秀reits在香港联交所上市以来，reits发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的reits并没有真正发展起来。
近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为reits的发展奠定了较好的基础。
二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
1.发展成绩
在过去十年里，我国房地产投资信托基金市场取得了长足的发展。
根据中国证监会发布的数据显示，截止到2019年底，我国共发行了超过200只房地产投资信托基金，募集资金总额超过5000亿元。
这些基金涵盖了商业地产、住宅地产、工业地产等多个领域，为房地产行业提供了大量的融资支持。
房地产投资信托基金也为投资者提供了一个多元化的投资渠道，为市场的稳定发展做出了积极贡献。
2.存在问题
我国房地产投资信托基金发展过程中也面临着不少问题。
由于我国房地产市场的特殊性，市场风险较大，很多投资者对于房地产投资信托基金还存在着不少疑虑。
目前我国房地产投资信托基金领域的监管政策尚不完善，对于基金的募集、投资和退出等方面的规范还有待进一步完善。
房地产投资信托基金的投资标的和运作方式还比较单一，缺乏创新性和灵活性，难以满足市场的多样化需求。
市场竞争激烈，各家基金机构之间的产品同质化严重，亟待提高产品的差异性和竞争力。
1.强化监管
我国房地产投资信托基金市场需要加强对于基金的监管力度，明确基金的募集、投资和退出等各个环节的规范和限制。
对于违规操作的基金机构和从业人员，要依法依规进行严厉惩处，加大市场整治力度，提高市场纪律和规范。
2.创新产品
房地产投资信托基金应该根据市场需求，着力研发新型的创新产品，通过拓宽投资领域和提高资产配置灵活性等方式，丰富产品线，满足不同投资者的多样化需求，增加产品的差异性和竞争力。
3.加强风险防范
鉴于我国房地产市场的特殊性，房地产投资信托基金的风险防范工作尤为重要。
基金机构应该严格控制投资风险，建立健全的风险管理体系，及时发现和化解各类潜在风险，保障投资者的权益。
4.提高透明度
房地产投资信托基金应该提高透明度，主动公开基金的运作情况和投资收益，及时向投资者披露相关信息，建立良好的沟通机制，增强市场的透明度和公信力。
5.加强行业合作
房地产投资信托基金市场需要加强行业内外的合作交流，共同研究解决市场共性问题，提高整个行业的发展水平。
政府、监管机构、基金机构、投资者等各方应共同参与，形成
合力，推动房地产投资信托基金市场的健康发展。