2020商业地产政策

2020商业地产政策展望下半年，出现利率明显下行的概率不大。

房地产调控政策加码，下半年房地产销售将加速调整。

2017年3月份以来，北京、石家庄、郑州、广州等城市相继发布了楼市调控升级政策，或提高限购门槛，或提升首付比例。

从全国趋势看，本轮房地产调控相比“9·30”执行力度更严，特别是北京为代表的一线城市，再次全面收紧。

我们预计部分二线城市将跟进提高按揭贷款利率，主要城市房贷利率将进一步收紧。

预计2017年下半年商品房销售增速将加速下滑，调整进入下半场。

区域继续分化格局，三四线城市成亮点。

从我们跟踪的40个城市交易数据看，年初以来，一线城市商品房成交面积回落幅度最大，二线城市次之，三线城市回调幅度最小。

从销售价格看，三线城市4月份新建商品住宅价格指数同比增速创下近期新高。

一线和二线城市销售价格均有所回落，其中一线回落幅度较大。

由于热点城市的房地产调控政策不断加码，三四线城市房地产政策依然以去库存为主，预计下半年三四线城市的销售情况依然要好于一二线城市。

一线和三线土地成交放量，预计下半年增速将放缓。

1-5月份，在我们重点关注的40个主要城市中，一线城市土地供应和成交明显放量，但趋势有所下滑，并且土地成交均价增速同比开始下滑。

二线城市的供应面积和成交面积同比均有所下降，但成交均价依然保持增长。

三线城市的供应面积、成交面积和成交均价均保持增长。

从成交总价看，1-5月份，一线和三线城市同比增长均为87%，二线增长约4%。

我们预计在土地供应整体偏紧，房地产销售下半年加速调整的环境下，2017年下半年土地成交增速将放缓。

房地产投资增速年内首降，预计下半年将向下调整。

2017年1-5月，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.3%，增速比1-4月份回落0.5个百分点，今年以来增速首次出现下滑，房地产销售下滑对投资的影响已开始显现。

预计在热点城市房地产调控政策进一步收紧的情况下，预计下半年房地产投资将向下调整。

维持行业“看好”评级。

由于城镇化催生的房地产需求依然处于释放期，中长期驱动因素并没有发生根本变化，因此维持行业“看好”评级。

调控政策加码将使房地产板块短期吸引力下降，可关注业绩增长较明确、估值相对较低的房地产龙头企业，如万科A(000002)、保利地产(600048)和首开股份(600376)。

风险因素：房地产调控加码程度超预期;商品房销售下滑超预期;货币政策收紧。

新商业项目不断涌现维持巨头争霸格局2017年全国预计将至少开出310个大中型项目，商业体量超过3600万平方米。

从开发商或运营商企业背景上看，整体仍以万达、华润置地、新城控股等专业商业地产开发企业为主力军，王府井、永旺等传统商超企业也在购物中心转型路上越走越远，以住宅开发出身的大中型房企也有不俗表现。

继续抢夺最后一公里复合型社区商业产品有优势纵观房地产行业的发展历程，过去很多年，房地产行业的服务对象主要是中年人、青年人，主要是针对中年人、青年人来塑造产品和建设大型社区。

在新的经济形势下，房地产行业需要转型发展，建议房地产行业应该在涉老方面投入更多的精力，这将是房地产行业的一个重大变化。

房地产行业在规划未来建设项目的时候，首先要考虑行业服务人群主要是谁，需要安排哪些配套服务设施等问题。

在产品类型上，潘利群预测房地产行业未来可能会更多向涉老方面转移。

随着人们生活水平的提高和商业市场的激烈竞争，社区商业正在从单一的住宅底商向专业市场、主题商场、商业步行街演变。

社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品，其规划的专业性和业态的多元性将是其主要特点，能够满足人们在社区内体验到娱乐、消费、养老、商务等便利，将是其在商业领域最具竞争力的核心优势。

电商O2O平台串联线上线下大数据应用步伐将加快互联网浪潮来袭，对传统的实体商业可谓是不小的冲击，在这样的背景下，房企纷纷拥抱互联网，各类电商O2O平台层出不穷。

O2O带给我们的，是更好的用户体验，消费者网上筛选、线上支付，线下享受产品和服务的过程，是商业地产互联网化的一个基本逻辑，但仅仅是一部分。

简单的B2C平台，或者是通过日常的销售带来的收益是相对固定的，但我们要更多的关注利用互联网改造之后给商业地产在资本领域以及资金流方面创造的价值。

利用互联网产品，快速的达成规模化、可复制性是长期目标，短期目标是借助互联网手段，用互联网的文化，进行日常的销售渠道的拓展和改造。

互联网电商每年的价格战，可能让人目瞪口呆，我们可以思考，最终的收益在哪里?用户体验是不变话题服务类消费将影响行业格局零售业正在被科技改变是大势所趋，但在电商如此发达的今天，消费者之所以还会选择去实体店购物，主要还有一个重要的原因——体验。

众多消费者追求的不再只是单纯的线上价格比较、图片感知和不停地下拉页面，而是另一种可以接触、可以摸一摸、实实在在的体验产品。

漂亮大气的商场环境由此而生，甚至连水果店、杂物店、饰品店这些“沿街贩售”的品类都出现了高端零售品牌的身影。

一个个基于极致线下用户体验而生的概念也让人为之炫目，智能导购、电子会员卡、电子试衣间等都在昭示着一个关于用户体验的不变话题。

以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童职业体验、儿童游乐等业态。

“体验式商业”最常见的载体是儿童游乐中心，因为游乐中心在游玩方式、经营模式上，更易于实现“体验式”的要求;同时，游乐中心在业态组合上的丰富性和多元化，也为体验式业态的存在提供了契机。

轻资产模式遭遇困难玩法有危险轻资产目前在国内，主要还是指以输出管理为主，帮助他人管理与运营商业项目，一般层面的以收取管理费为主要盈利，高些层次的可以通过资本运作在未来退出时获得更高的收益，但本质上都是不出钱的低风险模式。

现在很多公司，可能刚做了一两个坪效中等的商业项目，就开始面不改色心不跳的进行管理输出了，这个玩法其实非常危险。

因为商业地产有很强的个性化特征，地域，人群，城市层级等很多因素都会影响到全程运作，别说你的模式还没有成熟，就是成熟了也不见得能有效复制。

所谓轻资产，应该是结合双方的优势形成共赢，而不是变相的分担投资风险，或者拿别人的钱玩自己的游戏。

这对想要在2017年大展轻资产计划拳脚的开发商或运营商而言是一个值得深思的问题。

百货业复活信号初现转型生活方式中心是出路实体经济并不仅仅指的是实体店铺，更多的指的是生产厂家。

很多生产厂家直接在天猫上开店，在一定程度上节省了很多人力成本，释放了多余的劳动力，从而使他们去从事新兴的行业。

同时电商的发展，激活了人们的创业热情，很多濒临破产的企业通过淘宝得到了复活，很多地方丰富的农产品通过电商打开了销路。

同时，电商还促进了很多新兴行业的创业，也带动了就业，如物流快递行业，随着电商销售的猛增，大大地促进了物流快递也的发展，快递小哥也成为了一个新的职业，这样也带动了物流公司的创业，也为人民提供了新的就业岗位。

还有很多的平面设计师，在电商平台上也实现了他们的价值。

那些客服小妹、淘宝库管等等都是电商发展的受益者。

可以说，电商在一定程度上促进了实体经济的发展，因为有了电商的平台，很多厂家的销量更大了，生产有时候还出现供不应求的情况。

同时也有些电商平台实现线上线下相结合的形式，为实体店带去了更多的客流量。

在电商的冲击下，百货业的衰亡论调已持续近十年，从逃避到被迫直面，经营者们终于开始走出舒适区尝试突围。

百货之困源于消费者冷漠，不是市场抛弃了百货，而是百货严重的路径依赖使其不再真正关心消费者。

而这种突围意识一旦觉醒，满血回归消费市场则指日可待。

养老地产依然大有可为旅游地产趋向个性化定制老龄化趋势是中国社会无法回避的趋势。

逆抚养比例的持续下行意味着单位劳动力所需抚养的老人呈上升趋势，而地产作为养老最重要的载体之一，未来有着很大的发展空间。

国内外有一大部分投资者都在关注养老地产，因此养老地产未来仍是一片蓝海。

同时旅游业的火热给旅游地产也带来了机会，据新华社报道，2016年，国内旅游人数达43.8亿人次，同比增长9.5%;旅游投资达到1.2万亿元，同比增长20%。

2017年相比过去一年，旅游地产更具有个性化定制的特点。

目前，旅游地产已经逐渐在脱离一应俱全的开发模式，更多的高端客户倾向于个性化的度假模式，因此将服务业的个性化做到极致，定制化专属化模式才是旅游地产未来趋势。

在高速发展的旅游市场环境下，旅游地产项目消费不断增加。

未来5~10年，旅游地产将成为我国房地产市场的重要发展方向。

2017年，国内外旅游地产竞争形势将越来越激烈，谁又能在群雄逐鹿的激烈市场竞争中脱颖而出呢?我们拭目以待。

2017年将是“社群”年新商业模式有待探索微信对商业地产的贡献，除了移动支付，就是将这个行业的人分类建立起了各式各样的社群，不管是拓展、招商、运营，还是餐饮、服装、娱乐，各有各的圈子，拉近了信息对称，促进了信息分享，高效粘合了拓展和招商，认可场子和认可人，变成同样的重要因素了。

这仅仅是对于我们这个行业的从业人员而言，仅仅是一个狭义的社群。

互联网时代，人与人的关系脉络联系变得更为紧密，一个新的词汇被频繁提出——社群。

在金融工具被众多房企考虑如何做为实现转型手段的同时，也将目光聚焦于社群，抓住人的共性构建社群，即有可能抓住市场。

2017年，社群经济将会是一种新的商业模式，这几年的场景街区出现是社群经济的一个有益探索。

未来一年，场景不再局限在某个街区，而会扩大，整个卖场形成一个泛场景化的状态。

跨界而来，和而不同，在场景体验的基础上，精神层面的链接也会出现，从功能商业到精神商业，小家庭的会客厅会消失，购物中心做为城市会客厅的功能，将得到加强，这将是一个趋势，从而后期购物中心的运营推广将会围绕创意来做，围绕情怀来做，围绕精神支点来做。

购物中心除了商铺、商品，不久将会更多的加入人文元素的东西，连肯德基、屈臣氏、呷哺呷哺这些大众连锁品牌，都在改变适应发展，做为购物中心则将变得越来越有趣，无情怀不营销，无创意不营销，一个淡然索味的场子将来客流会越来越稀少。