东莞新型产业用地政策解读

三旧改造实施细则东莞城乡规划局

“三旧”改造单元规划编制和审查管理规定（试行）为进一步明确“三旧”改造单元规划编制和审查要求，根据省、市现有“三旧”改造政策，结合“三旧”改造单元规划编制和审查中的实际情况，制定如下管理规定。一、需要编制单元规划的情况需对已批准的控制性详细规划进行一般调整或重大调整的“三旧”改造项目，必须编制“三旧”改造单元规划。二、单元规划管理分工用地规划科、村镇科：分别负责相关镇街“三旧”改造单元规划审查的牵头工作，其中用地规划科负责莞城、东城、南城、万江、寮步，其他镇由村镇科负责。协助编制主体完善报市“三旧”办审查、市“三旧”改造领导小组审批的程序。规划编制科：负责因“三旧”改造须对控制性详细规划进行调整部分的审查，协助编制主体完善报市规委审议的程序。交通市政科：负责“三旧”改造单元规划中交通、市政部分的审查。三、单元规划管理程序编制计划审查——规划方案审查——召开专家评审会（必要时）——规划成果审查——规划公示并征求职能部门意见—

—规划成果复核——报市规委会审议——报市“三旧”办、市“三旧”改造领导小组审批——规划成果验收、公告和归档四、各程序具体要求（牵头科室：用地规划科或村镇科）（一）编制计划审查．1、必备资料（1）《东莞市“三旧”改造规划审查申请表》1份（详见附件1）。（2）《×××“三旧”改造单元规划》项目建议书2份。内容应包括：编制规划的原因、背景、要求和依据；规划范围内可享受“三旧”改造优惠政策的范围（附“三旧”用地范围图，以航拍图为底图，标示出经确认可享受“三旧”改造优惠政策范围和单元规划范围）；上层次及相关规划对该地区要求（附编制区规划图，分别以土规、生态控制线规划、总规、控规或基础设施协调规划、“三旧”改造专项规划、相关规划为底图，套上单元规划范围）；地区基本情况及主要问题；编制规划的技术路线与工作重点；规划设计单位选择情况（附设计单位规划资质、建筑资质证明复印件）；编制工作组织计划；任务书。注：附图应单独附后，为A4或A3图幅。（3）经镇街“三旧”办、国土分局、规划所三方盖章确认的享受“三旧”改造优惠政策的地块界线范围图1份（若存

关于发布《石碣镇三旧改造专项规划(修编)》的批后公告

关于发布《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》的批后公告按照法定程序，由各镇街“三旧”改造专项规划汇总、提炼的《东莞市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2015-2020）》已获得市政府批准并正式实施。按照《中华人民共和国城乡规划法》第八条的有关规定和东莞市城乡规划局的相关要求，现对《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》相关事项公告如下：一、规划情况： 1、规划范围：本规划的规划范围为石碣镇全镇域，总面积36.2平方公里。 2、规划意义：本规划是石碣镇辖区范围内“三旧”改造工作的纲领性文件，是改造单元批次计划申报、改造单元前期研究报告编制、改造单元规划编制的依据，各项改造行为，不得违反本规划。 3、规划期限：本规划期限为2015年—2020年。二、实施时间：自公告之日起。《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》的具体内容，可通过石碣镇政府网站查询。（https://www.360docs.net/doc/796856606.html,）附件：附件2-关于镇、街“三旧”改造专项规划审批情况的通知附件3-01-文本附件3-02-图纸东莞市石碣镇人民政府 2015年9月25日关于镇、街“三旧”改造专项规划审批情况的通知东规函〔2015〕1024号各镇人民政府、街道办事处：目前，由各镇街“三旧”改造专项规划汇总、提炼的《东莞市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2015-2020）》已获得市政府批准并正式实施。现将市政府批复转发给你们，并将有关问题通知如下：

1、各镇街改造专项规划成果已经通过审批，各项改造行为必须符合专项规划的相关规定。 2、各镇街应在2015年9月底前完成改造专项规划成果的公告工作，引导改造主体依据专项规划进行改造。公告方式：镇街政府门户网站，公告时间：长期，公告内容：文本和图纸。 3、请各镇街到我局领取经我局盖章备案的专项规划成果1本。特此函告。东莞市城乡规划局 2015年9月2日规划文本第一章总则第1条编制目的为贯彻落实市政府《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》、《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的通知》，科学、有序地指导石碣镇未来五年的“三旧”改造工作，充分发挥“三旧”改造对于完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，保障东莞建设“国际制造名城、现代生态都市”，制定本规划。第2条改造原则政府主导、规划管控、成片改造、计划实施。第3条意义与作用本规划是石碣镇辖区范围内“三旧”改造工作的纲领性文件，是改造单元批次计划申报、改造单元前期研究报告编制、改造单元规划编制的依据，各项改造行为，不得违反本规划。第4条规划依据东莞水乡特色发展经济区城乡总体规划(2013-2030) 第5条规划范围本规划的规划范围为石碣镇全镇域，总面积36.2平方公里。第6条规划期限

东莞市南城街道城市更新改造项目

东莞市南城街道城市更新改造项目前期服务协议书签订时间：2019年月日签订地点：【广东】省【】市【】镇

南城街道胜和元岭股份经济合作社城市更新项目前期服务协议书甲方: 东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社法定代表人： xxx 地址：xxx 乙方：xxx 法定代表人：xxx 地址：xxx 见证方：东莞市南城街道胜和股份经济联合社法定代表人： xxx 地址：xxx 根据东莞市委、市政府的政策精神和相关文件的要求，为全面提升城市品质和综合承载力，优化城市功能布局，对东莞市南城街道胜和社区元岭股份经济合作社旧村以拆除重建的方式进行改造升级，经合法程序公开选取,引入乙方作为东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作合作单位。甲乙双方根据《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更

新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）、《南城街道城市更新单一主体挂牌招商公开招引前期服务商操作指引》、《东莞市城市更新单元规定方案编制和审查工作指引（试行）》、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》等规定，就东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作事宜签订本协议，以兹共同遵守。一、项目概况东莞市南城街道胜和社区元岭旧村（以下简称“改造区域”）位于体育路与元岭路交界处，东至东莞市环保局，南至体育路，西至东莞市体育中心，北至体育横路。改造区域范围内的土地性质均为集体土地。以上土地性质、面积及地上建筑物业具体面积，最终以测绘或政府相关部门审批为准。二、服务方式 1.甲方同意乙方作为改造区域的前期工作实施方。由乙方负责进行编报更新单元规划定方案、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案协商、改造项目可行性评估、挂牌招商方案编报等相关工作并垫付上述工作所产生的全部相关费用。 2.甲乙双方前期工作合作期限暂定为 3 年，自年__ 月__日至年__月__日为止。合作期限届满后项目仍未推出平台纳入单一改造主体挂牌招商，则本协议终止,双方均不追究对方任何责任。

2019年12月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引

2019年12月东莞市"三旧"改造项目改造方案编报指引附件6 东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2019?78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办…2019?122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府…2019?144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。二、编制改造方案要点（一）改造地块的基本情况 1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发…2019?199号文）规定处理。 2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。（二）规划情况 1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。

月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引

附件6 东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办〔2009〕122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。二、编制改造方案要点（一）改造地块的基本情况 1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的

面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号文）规定处理。 2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。（二）规划情况 1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。 2.对于报批红线内的地块的控规未批准或未编制的，一律按《关于进一步规范“三旧”改造方案编制的通知》（东三旧办〔2012〕11号）有关规定执行。（三）土地利用现状情况 1.在土地、房产权属调查基础上，统计出现状建筑物的建筑面积，然后计算现状容积率。 2.根据历年的航拍图、卫星航片图、有资质测绘单位提供的地形图等材料，确定现状建筑物的建设时间和建成时

东莞市三旧改造年度计划编制指引

附件3 东莞市“三旧”改造单元基本情况调查工作指引一、改造必要性调查申报改造单元前，应充分调查改造必要性，合理评价改造区域，不为改而改，更不应为了短期利益而见缝插针式、不考虑居住人口后续生活配套成本地改造建设商品住宅项目。改造必要性可从社会和经济发展、产业转型、城镇建设、文化传承、环境保护、设施配套等不同角度进行分析。例如：（一）城市基础设施、公共设施亟需完善的改造单元，应调查规划独立占地的城市基础设施、公共设施或其它规划已确定的城市公共利益项目的具体类型、用地面积、影响等情况。（二）环境恶劣或者存在建筑质量、消防安全、经常性水浸等重大安全隐患的改造单元，应调查相应的具体位置及范围、原因分析、影响等情况。（三）现有土地用途、土地利用效率、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的改造单元，应调查土地及地上建筑物现状使用情况，及对经济、社会、环境等影响的情况。二、土地权属调查（一）调查内容

改造单元阶段的土地调查是指初始调查。主要是摸清各地块用地发生时间、地类情况、权属性质、土地所有者和使用国有土地的单位、编绘地块勘测图。（二）调查程序 1.收集资料用地资料主要收集以下四方面内容：（1）用地发生时间应利用“二调”航拍的工作底图，核实“三旧”改造范围内各地块的用地发生时间是否在2007年6月底前建成的，目的是核实享受“三旧”改造政策范围。（2）地类情况主要调查“三旧”改造范围内建设用地、农用地、未利用地及“三地”的面积。其中，在1：500数字化地籍图上标注建设用地有证（有批文）以及没有任何用地手续的面积。（3）土地权属性质利用1：500数字化地籍图，在图中划出集体土地及国有土地的范围，为办理征地手续提供依据。（4）其它用地资料 2.编绘地块勘测图对照1：500数字化地籍图，将“三旧”改造范围内的不同的土地所有者、使用国有土地的单位划出来，并根据其用途来划分地块、并按顺序进行编号和计算面积，形成地块勘测图，图面应标注顺序号、权属单位、土地权属性质、用途、面积等内容。

2019年东莞市“三旧”改造工作情况介绍

东莞市“三旧”改造工作情况介绍REPROT TEMPLAT 2019年4月

截至2019年第一季度，东莞市共完成改造约3.12万亩其中：旧厂 2万亩旧村 0.86万亩旧城 0.26万亩直接拉动投资约1131亿元社会资金投入1030亿元

城市基础设施 121个公益事业项目 41个公共绿地 717.5亩产业转型升级项目 376个宜居社区 100个总面积 7030亩投资额超亿元项目 116个高新技术产业和现代服务业项目57个改造盘活存量土地 3.2万亩拓展用地空间 8470亩节地率 27%

优产业——楷模家居“工改工”项目（一）基本概况：位于东莞市厚街镇塘西路与康乐南路交汇处，总用地面积约8.6公顷。通过“旧厂活化”和“空地加建”的方式实施改造，一是对原有6.9万平方米建筑物进行升级改造，二是在厂区空地上加建1栋现代化厂房和1栋办公楼（二）改造主体：楷模家居公司（三）改造模式：市场主导的企业整体收购厂区并着手升级改造（四）改造方向：集约高效、设施齐全的工业厂房、研发中心（五）项目进展：项目于2016年10月动工建设，预计2019年6 月封顶，建设周期约为3.5年改造前改造后

优产业——楷模家居“工改工”项目主要做法：一、开通绿色审批通道按照 “并联审批、快审快办、限时办结”原则，通过申领“办事卡”对各类审批事项实行并联审批二、实行“三产反哺二产” 项目只提高容积率不改变用途，不但无需补缴土地出让金，而且还能获得约343万元的专项财政补助改造成效一、盘活存量空间，集约节约用地 1.容积率从0.3提高到1.6， 2.年产值从5000万元提高到4亿元二、推动二次创业，促进产业升级三、废物循环再用，绿色生态改造

统筹协调的城市更新模式探索——以东莞市东城区黄旗南2号改造单元为例

统筹协调的城市更新模式探索——以东莞市东城区黄旗南2号改造单元为例发表时间：2018-09-10T17:15:52.233Z 来源：《基层建设》2018年第19期作者：张璐 [导读] 摘要：本文提出了东莞“三旧”改造的必要性及存在问题，并结合东莞当前提出的以“三旧改造单元”为基本单位的创新改造模式，通过黄旗南2号改造单元这一实例作详解和分析，归纳规划策略及创新点，总结经验及成效，以期为同类更新项目提供思路及经验。城乡规划工程师东莞市城建规划设计院广东东莞 523129 摘要：本文提出了东莞“三旧”改造的必要性及存在问题，并结合东莞当前提出的以“三旧改造单元”为基本单位的创新改造模式，通过黄旗南2号改造单元这一实例作详解和分析，归纳规划策略及创新点，总结经验及成效，以期为同类更新项目提供思路及经验。关键词：城市更新；“三旧”改造；连片更新；整体统筹 1 引言广东省作为改革开放先行地，多年来的高速发展对建设用地的粗放使用和快速消耗，导致当前土地供需矛盾尤为突出，增量土地资源严重短缺。为破解土地资源困局，广东省于2009年贯彻《国务院关于促进节约集约用地的通知》，出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，标志着“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造在广东省正式推开。 2 东莞“三旧”改造的现状及问题东莞市是最为积极推进“三旧”改造的城市之一。截至2014年，东莞市的建设用地规模为1176平方公里，占国土面积总用地的47.7%，远超30%的国际共识警戒值。这意味着东莞已不存在大规模拓展建设用地的空间，通过“三旧”改造释放存量土地资源，提升土地效益是东莞的必然选择。在2009-2011年“三旧”改造政策“三年有效”期间，东莞为抢抓政策机遇，全面放松三旧改造管控，一方面缺乏统筹谋划，导致改造项目分布零散；另一方面政策导向不明，市场向“工改居”、“工改商”集中，对产业空间产生冲击，亦导致只见小区不见公共设施的现象。 2013年，国土资源部同意广东省“三旧”政策调整为长期有效,“三旧”改造走向常态化管控。在此背景下，东莞要求检讨修正管控体系，于2014年颁布《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案(简称“管理方案”）》，围绕市委市政府“政府主导、规划管控、成片改造，计划实施“的改造方针，让“三旧”改造更为规范化和制度化。同时提出包括黄旗南在内的五个连片改造试点区，希望通过试点规划编制与政策检讨同步开展，探索建立“三旧”改造常态化管理机制。 3 项目实践 3.1 项目背景黄旗南2号改造单元是承接中央商圈延伸、联系主城区与松山湖的重要纽带，也是轨道R1线与莞惠城际的汇集枢纽。单元范围北至鸿福东路、南至荔园南路、西邻新源路、东临莞长路，面积173.78公顷。现状多旧村、工业厂房，且权属复杂，整体改造拆迁难度大。周边地区从2000年左右开始陆续开发成若干居住小区，生活氛围初现。上位规划中，改造单元承担东城南片公共服务中心的职能，但在原规划中考虑的为小区服务的文娱、体育等设施却没有同步建设，造成片区公共设施欠账较多。 3.2 规划思路结合相关条件分析，提出片区功能定位：黄旗山南居住板块的重要组成部分、多元复合的成熟社区样板区。规划编制中重点关注三大问题：一是结合建设情况，实施分类改造改造单元分为综合整治、拆除重建、新增用地、现状保留等区域。其中保留的旧锡边村、牛山新村，通过“微改造”方式，增加停车、街心公园等完善基本生活服务配套，提升村居环境；旧厂、部分空心村、建筑质量差的居住用地，通过拆除重建方式优化城市功能、增加服务配套；新增用地则优先安排建设片区公共设施。二是关注公共设施，以构建宜居社区为改造目标通过文体、基础教育、休闲商业等多元化的服务设施配套的建设、慢行+公共交通等便利安全的交通体系的构建、中心公园、社区公园、广场、绿廊等宜人环境的打造，为居民提供可达、共享的社区活动场所。三是避免挑肥拣瘦，注重公共用地与经营性用地的实施结合项目分为三期建设，一期用地19.12公顷，犬眠岭旧城旧厂改造地块及旧锡边旧村旧厂地块及小学的建设。二期20.73公顷，主要是洋田沥、金汇工业区、旧锡边国有用地的改造。三期33公顷，飞鹅洞小区、立新旧厂及洋杞坑旧村改造、旧锡边村、洋杞新村、牛山新村的综合整治。改造分期贯彻公共用地与经营性用地的实施结合，保证项目可实施可操作。 3.3 规划创新与特色 1、通过差别化的容积率奖励政策，引导旧村、旧城改造旧村、旧城、旧厂改造项目区别对待。其中改造单元内涉及的犬眠岭旧城改造以及旧锡边、旧洋杞等旧村改造项目，通过评估拿地成本确定容积率，引导加强对旧村旧城的改造，改造后容积率在3.65-7.0；立新工业区、金汇工业园等旧厂改为居住、商业的改造项目，按公共设施贡献率确定容积率，改造后容积率在3.05-4.75。 2、以捆绑责任保障公共设施实施为提高公共设施实施，根据“管理方案”，在本次三旧改造单元规划中，明确公共配套与改造项目的捆绑实施关系，包括公共设施的供地主体、建设主体、实施时间、与项目的捆绑关系，将捆绑关系写入法定图则；在土地出让、用地批准书环节落实公共设施实施的捆绑关系，作为出让条件；后续签订《三旧”改造项目实施监管协议》保障公共设施落地，规避以往“吃肉剩骨头”的现象。本次规划的幼儿园、九年一贯制学校、中学、文化用地、体育用地、社区公园、停车场、道路等均与改造的经营性用地建立捆绑关系，由经营性用地的开发主体负责拆除地面建筑后无偿移交政府。 3、加强城市更新的精细化管控为保障改造效果，加强对整体城市空间和城市开放空间的控制，在 “三旧”改造单元规划中明确莞长路、四环路、新源路等沿线裙楼建筑退界、高层建筑面宽与面宽比、建筑高度控制、开敞空间节点作为刚性控制要素；建筑色彩、材料、步行系统等作为弹性控制要素落实

(项目名称)三旧改造方案

**（项目名称）“三旧”改造方案（非集体转国有、补办征收类）根据“三旧”改造专项规划和年度实施计划，我镇（街道、村、股份社、市场主体等）拟对位于**（用地位置）的***（“三旧”类型）用地进行改造。改造方案如下：一、改造地块的基本情况改造地块位于**（用地位置），用地面积**公顷，已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为**。其中，需完善征收手续的土地面积**公顷，为**镇**村委会所有，自**年**月由**（实际用地单位）使用（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记，属于土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内（外）的国有（集体）土地。经调查摸底，该地块范围内的土地情况如下：（一）已取得土地使用权的土地**宗，涉及土地面积**公顷，建筑面积**万平方米（详见附表*），土地所有权性质为国有（集体）。上述用地涉及违章建筑**万平方米。（二）涉及公共道路用地及其他公共用地面积**公顷，为**镇（街）**村委会（股份社）集体所有（或国有），收益单位为**镇政府（街道办事处）或**镇（街）**村委会（股份社）。

（三）涉及“三地”**宗，土地面积**公顷，为**镇（街）**村委会（股份社）集体所有（或国有），收益单位为**镇政府（街道办事处）或**镇（街）**村委会（股份社）。（四）其他用地：**用地**公顷，**用地**公顷…。二、规划情况改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我区“三旧”改造专项规划和**年度实施计划，并已编制控制性详细规划（或单元规划）。三、土地利用现状情况根据我区2007年土地利用现状图统计，该地块涉及土地现状分类及土地面积如附表**。该地块现用途为**，为**（单位名称）自**年**月开始使用（涉及不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积（涉及不同单位、不同时间的分别列出）平方米，容积率为**，年产值为**万元，年缴税**万元。四、协议补偿情况改造地块中需完善用地手续的**公顷土地，**（单位名称）于**年**月与所有权人**（农村集体经济组织名称）签订了征地补偿协议，并于**年**月**日支付完毕所有的征地补偿款共计**万元。截止目前，该地块的补偿安置问题未引起任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。我区国土部门已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚及落

三旧改造政策解读——东莞篇

三旧改造政策解读——东莞篇中工装修网-全国最大的装修招标平台。正规的平台，专业的团队，帮您以最低成本在最短时间内找到心仪的装修公司。免费发布招标！东莞市“三旧”改造对成片拆迁改造，共分四种类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地权利人自行改造等四种类型。一、政府主导改造分为政府投资、政府与集体经济组织合作等两种类型，按照如下步骤分步实施：第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展以下工作： 1、开展权属调查。由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作（详见附件《土地权属及地类调查方案》）。 2、编制和审批单元规划。由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。具体编制审批流程见《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》。 3、依据单元规划或已批准的控制性详细规划制定改造方案，由镇街圈定成熟的改造地块后，按步骤编制具体项目改造方案，经征求公众意见后（改造方案公示，要求各镇街在镇政府网站上及所涉的村（居）委会的政务公开栏进行公示，为期15日。其他类型的改造方案公示按此执行），上报市“三旧”改造领导小组办公室审查后，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅。改造方案与经批准的单元规划不一致的，应以单元规划为准，

修改改造方案，报市“三旧”改造领导小组办公室审批。具体项目改造方案应包括如下内容：（1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所有权人，土地确权、登记情况。如有继续保留自居自用集体建设用地的，需在改造方案中明确其范围、面积。（2）规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划和纳入年度实施计划。（3）土地利用现状情况：土地用途、面积、已使用年期，现有建筑物的面积、容积率，土地产出率等。（4）协议补偿情况：是否已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行了补偿，是否有因征地补偿安置等问题引发纠纷，是否按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）。（5）土地拟改造情况：改造后的土地用途和产业安排、建筑面积、容积率，拟投入的改造资金、建设改造主体、供地方式，完成改造后的综合效益情况等。第三步，具体项目改造方案经省人民政府批准后，由镇街落实改造方案，按以下程序处理： 1、报市城建规划局办理《建设用地规划批准书》或《建设项目选址意见书》； 2、报市国土资源局办理用地预审； 3、市发改局出具工业用地项目产业发展核准表（仅适用工业用地）； 4、市国土资源局根据不同土地用途区别办理相关用地手续，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招拍挂方式出让，其他方式可以协议方式出让； 5、报市发改局办理项目立项； 6、由市城建规划局发出《建设用地规划许可证》。 7、报市国土资源局申请设定登记，核发土地权利证书。

东莞市凤岗镇三旧改造专项规划(2015-2020)

东莞市凤岗镇“三旧”改造专项规划（2015-2020）目录第一章总则第二章改造功能指引第三章改造政策分区第四章重点改造区域第五章公共设施统筹第六章附则第一章总则第1条编制目的为贯彻落实市政府《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》、《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的通知》，科学、有序地指导凤岗镇的“三旧”改造工作，充分发挥“三旧”改造对于完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，保障东莞建设“国际制造名城、现代生态都市”，制定本规划。第2条改造原则政府主导、规划管控、成片改造、计划实施。第3条意义和作用

本规划是凤岗镇辖区范围内“三旧”改造工作的纲领性文件，是改造单元批次计划申报、改造单元前期研究报告编制、改造单元规划编制的依据，各项改造行为，不得违反本规划。第4条规划依据 1.《中华人民共和国城乡规划法》； 2.《中华人民共和国土地管理法》； 3.《中华人民共和国环境保护法》； 4.《中华人民共和国房地产管理法》； 5.《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》； 6.《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》； 7.《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》； 8.《东莞市镇街“三旧”改造专项规划编制管理规定（试行草稿）》； 9.《东莞市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》； 10.《东莞市域城镇体系规划（2005－2020）》； 11.《东莞市域生态控制线规划》； 12.《凤岗镇土地利用总体规划（2010-2020）》；

13.《凤岗镇总体规划修编（2001-2020）》； 14.其他与本规划区相关的已批控规或专项规划； 15.国家及地方其它有关法规标准和规范。第5条规划范围凤岗镇镇域范围，总面积82.5平方公里。第6条规划期限 2015年-2020年。第二章改造功能指引第7条功能区划定各样改造行为应符合本功能指引的要求，用地规划原则上不得违反本功能指引的安排。根据《凤岗镇总体规划修编（2001-2020）》，共划定六大功能区，包括：中心片区、雁田片区、油-官片区、天堂围片区、金凤凰片区、碧湖片区。第8条中心片区功能指引全镇的行政办公、文化娱乐、商业和公共配套中心，城镇形象的集中展示区。第9条雁田副中心片区功能指引

2009东常3-东莞市推动产业结构调整和转型升级实施三旧改造土地管理暂行办法

东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法东莞市人大常委会文件东常…2009?3号东莞市第十四届人民代表大会常务委员会公告（第五号） ?东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法?已由东莞市第十四届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2009年3月10日通过，现予公布，自公布之日起施行。东莞市人民代表大会常务委员会 2009年3月16日（2009年3月10日东莞市第十四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过）第一章总则第一条为推动全市产业结构调整和转型升级，加快实施“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造，根据?中华人民共和国城乡规划法?、?中华人民共和国土地管理法?及其实施条例、国务院?促进产业结构调整暂行规定?、?广东省控制性详细规划管理条例?、?广东省实施?土地管理法?办法?、?广东省集体建设用地使用权流转管理办法?等法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条实施“三旧”改造，应当遵循“尊重历史、解放思想，节约集约、盘活资产，规划先行、统筹发展，政府引导、市场运作”的原则。实施“三旧”改造，应有利于城市整体的空间转型；应合理确定总体开发强度，预留道路交通、社会公共服务设施和市政基础设施的用地空间，预留城市绿地和开放空间。第三条“三旧”改造的形式包括：（一）转型企业明晰土地权属；（二）建设用地改变用途；（三）超占土地完善手续；（四）单宗建筑拆建改造；（五）成片拆迁改造。前款第（一）项至第（四）项涉及有建筑物的，建筑物应当是在2008年5月28日（?东莞市在建违法建筑处理办法?实施之日）前已实际建成，且经建设部门检查符合建筑安全质量要求。第四条有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴：

东莞房地产三旧改造有关情况

东莞房地产三旧改造有关情况20100319

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“三旧“改造实施细则有关情况 12月18日，市政府公布了《东莞市“三旧”改造实施细则》(以下简称《实施细则》)。《实施细则》规定了“三旧”改造的对象，提出了近期到明年底计划改造3万亩的目标任务。值得注意的是，除了《实施细则》，相关部门还根据《实施细则》出台了一系列“操作指南”。重点关注一：民营资本进入“三旧”改造房地产开发两种途径：一是由具有法人资格的公司或企业通过竞投方式取得拆迁资格，拿到拆迁资格后可以通过协议出让方式取得土地使用权，意即拿到拆迁权就拿到了土地。二是由政府负责拆迁。企业通过竞投获得土地，把地价款一部分先付给政府用来拆迁，政府拆迁完了交给企业，企业再把另一部分地价款给政府。根据《实施细节》附件1：土地出让金标准（一）非经营性改为经营性用途的补交土地出让金标准：南城属第一类镇街标准为1000元/平方米；（二）商业改为商住用途的补交土地出让金为500元/平方米（南城）。（容积率按照1的楼面地价计算）重点关注二：六种“三旧”土地无需“招拍挂” 《实施细则》规定，“三旧”改造新政策对属于政府收购储备后再次供地的必须以招拍挂方式出让之外，其他6种情况可以通过协议出让方式供地：一是招标明确企业承担拆迁改造的；二是集体与他人合作开发国有建设用地改造的；三是原土地使用者自行改造的；四是已批已建集体土地自行改造为非商品住宅的；五是集体全资自行改造的；六是收购相邻国有土地集中改造的。协议出让就无需“招拍挂”。其中第三种“原土地使用者自行改造”，就分为有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造、划拨国有土地使用会权人自行改造有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造等三种类型。这三种类型仍属于成片改造，虽然是“有偿出让”和“划拨”，土地性质却都是“国有”。其中“划拨”多是对于“国”字号企业或政府下属单位而言。上述六种供地方式是对现有供地政策的一大突破。

东莞市三旧改造政策解读

东莞市三旧改造政策解读（一）合作方式 1、集体与开发单位组成项目公司：此方式为东莞市推荐合作方式，土地出让到项目公司，建成后房屋确权至项目公司，分给集体的物业，再由项目公司转移至村集体（目前东莞市正在研究此类转移税费的征免办法，有可能先交税再申请返还）； 2、集体与开发单位共同申请三旧改造：此合作方式东莞还没有先例，可能提交专项报告，市三旧办作为个案进行专题研究。（二）规划政策解读 1、“拆三留一”原则是指以拆迁项目用地面积为基数，拆迁改造后应提供不低于1/3比例的公共用地，用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途。（比如，拆迁项目用地9000平米，则要预留3000平米作为公共用地，此公共用地可用于区域内各项公共配套，对项目建设影响不大。同时可提高净地块容积率予以补偿，如提高净地块容积率可能超过3.5，则进行货币补偿） 2、成本和收益平衡的容积率确定原则先确定可推向市场的建设用地露面价格和拿地成本，继而推算出改造项目需要有多少可推向市场的建筑面积才能达到收支平衡，从而计算成本容积率。成本容积率=（可推向市场的建筑面积+拆迁安置房建筑面积）/总用地面积 3、具体容积率指标：工业改成商业、住宅，或商业改为商住，或旧村商住，严格限制在3.5以下（现有容积率一般在2.5以下），限高100米。工业改工业容积率不受限制，但应符合控制性详细规划。 4、商住配置比例：旧村改造项目按照商业配置不低于30%且不高于50%比例原则确定。 5、改造范围内已有规划属于农用地的，不能开发建设，也不能调整用地位置，不能用建设指标覆盖，实际操作中只能灵活作为公共配套用地。

（三）土地出让、地价及税费优惠 1、可采用协议出让方式出让土地； 2、工改商（住），按基准地价70%缴纳土地出让金，缴纳后，市、镇、村按照2:4:4的比例返还土地出让金； 3、旧村改造的，按基准地价的70%缴纳土地出让金，土地出让金全额返还给村集体。（需要进一步核实） 4、其他土地税费返还，实行先征后返，全部拨返到镇，是否分配给村，由镇、村自行商定。具体返还的内容有：违法用地罚款，耕地占用税，征地管理费，办证契税，土地出让金，土地登记费，土地使用权交易服务费。 5、工业改工业的，提高土地利用率和增加容积率的，不再补缴土地出让金。 6、土地增值税暂无优惠或返还政策（市财政局文件）（四）工业厂房改造特别规定 1、工业厂房允许分割销售，最小销售单元为5000平方米，据了解，下一步市政府可能将最小销售单元修订为1000平方米； 2、工业厂房没有销售比例限制； 3、工业厂房内可以建设30%配套，配套可建商业、公寓、住宅，但配套不能单独转让。（五）改造流程步骤一：镇向市城建局报“三旧”改造单元规划编制计划；步骤二：市城建局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展如下工作： 1、权属调查及违法用地处理工作； 2、编制和审批单元规划具体步骤：编制计划审查---规划方案审查----专家评审会---规划成果审查---公示并征求职能部门意见----规划成果复核---报市规委会审议----报市“三旧”办和市“三旧”改造小组审批---规划成果验收、公告和归档

东莞市三旧改造政策梳理

东莞市“三旧”改造政策梳理一、主要政策(摘自市国土局网站) https://www.360docs.net/doc/796856606.html,/publicfiles/business/htmlfiles/gtj/s41108/list.htm 1、省政府：《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）2、市政府：《建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》（东府办〔2013〕151号）《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》（东府办〔2013〕126号）《关于印发加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见的通知》（东府办〔2012〕114号）《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》（东府〔2009〕144号） 3、市直部门：《〈东莞市“三旧”改造实施细则〉操作指南》《东莞市“三旧”改造项目建设前期手续并联审批实施方案（试行）》《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》《东莞市“三旧”改造单元规划审批流程》和《东莞市“三旧”改造方案审批流程》等等二、“三旧”改造适用范围（摘自东府〔2009〕144号文第一条）下列土地可列入“三旧”改造范围：（一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；（二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；（三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；（四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；（五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；（六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；（七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；（八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；（九）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。

关于印发《东莞市三旧改造单元前期研究报告编制指引》

关于印发《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》和《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》的通知东规发〔2015〕40号各镇人民政府、街道办事处：目前，我市“三旧”改造专项规划修编工作已完成，专项规划成果已上报市政府审批。根据《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》等文件的要求，我市的“三旧”改造工作将以“三旧”改造专项规划为依据，按控制性详细规划的要求实施，符合政策条件的改造项目，可以通过编制“三旧”改造单元前期研究报告和“三旧”改造单元规划的方式，按程序办理完善规划手续。为此，我局编制了《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》和《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》，现印发给你们，请遵照执行，结合工作实际，现就有关问题通知如下：一、“三旧”改造项目必须符合“三旧”改造专项规划中改造政策分区的要求。在产业保障区内，除按控规实施的项目和经市政府批准的项目外，不鼓励实施工改居的改造项目；在生态保护区内，鼓励逐步清退现状建筑并复绿，不允许拆除重建；在历史文化及特色保护区内，鼓励综合整治，不允许大拆大建；在改造核心区内，经过技术论证，结合经济、社会发展需要，允许以“三旧”改造单元为单位，通过编制“三旧”改造前期研究报告的方式，按程序对控制性详细规划进行调整，允许选择实施工改居、工改商等多种“三旧”改造项目；在战略统筹区（即轨道站点、城镇中心区及其他重要节点地区）内，由市、镇两级政府提前实施规划控制和统筹开发，战略统筹区内的改造项目由政府优先收储，在规划调整、容积率指标确定等方面实行政策倾斜。二、按控制性详细规划的要求实施的“三旧”改造项目，其改造单元前期研究报告成果可以简化，直接填写《XX镇XXX改造单元（改造项目）前期研究报告（按控规实施）》（参照附件3），并附上控规图则。按控规实施的改造项目，可以直接申请建设用地规划条件（建设用地规划批准书），“一图一表”作为建设用地规划设计条件（批准书）申请的材料一同上报。

凤岗镇官井头村44190011726地块三旧改造方案

凤岗镇官井头村44190011726地块“三旧”改造方案根据“三旧”改造规划和年度实施计划，东莞市凤岗镇官井头村集体经济组织拟对位于官井头村龙平路旁的旧厂房用地进行改造。改造方案如下：一、改造地块的基本情况改造地块标图建库编号为44190011726，位于凤岗镇官井头村龙平公路旁，用地面积3.8463公顷，全部为集体建设用地，其中有合法用地手续的2.4215公顷，无合法用地手续的1.4248公顷。为实施“三旧”改造，需报省审批将旧厂房的集体建设用地征为国有建设用地面积3.8463公顷，为凤岗镇官井头村集体经济组织所有，自1996年由官井头村集体使用。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。二、规划情况改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我市凤岗镇“三旧”改造专项规划和2017年度实施计划，并已编制控制性详细规划。三、土地利用现状情况

该地块现用途为工业，为凤岗镇官井头村集体经济组织自1996年开始使用。现有建筑面积4.7486万平方米，容积率为1.23，年产值为467万元。完善无合法用地手续的1.4248公顷用地手续后连同有合法用地手续的2.4215用地，需报省审批将旧厂房的集体建设用地征为国有建设用地，面积共3.8463公顷。四、协议补偿情况改造地块中需将1.4248公顷集体建设用地完善用地手续后，连同有合法用地手续的2.4215公顷集体建设用地，共3.8463公顷一并报省审批征为国有建设用地，已经三分之二股东代表签名同意。官井头村集体对土地建筑物已制订补偿方案，截止目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，村民对补偿安置无不同意见。改造地块上无合法用地手续的用地面积1.4248公顷，东莞市国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处罚（处罚文号：东国土资（执法）字[2012]1587号）。五、土地拟改造情况根据有关规划安排，改造地块完善1.4248公顷集体建设用地手续，连同有合法用地手续的2.4215公顷集体建设用地，共3.8463公顷旧厂房集体建设用地一并报省审批征为国有建设用地后，东莞市人民政府拟采用协议出让方式供地，由官井头村集体经济组织与深圳万城房地产开发有限公司合作改造，计划投入资金19.5亿元。采用东莞市“三旧”改造村集体与企业

东莞三旧改造

东莞三旧改造：不定统一补偿标准 https://www.360docs.net/doc/796856606.html,东莞阳光网 2010年04月21日 07:44 在容积率确定问题上，要尽量迁就项目，可以根据成本情况适当高一些。“拆三留一”中的“留一”可灵活处理，不必“一刀切”。 ——李毓全昨日上午，东莞市“三旧”改造试点工作座谈会在市行政办事中心召开。市委副书记、市长李毓全在会上强调，东莞目前转型升级有两大抓手，一是大项目的培育与引进，二是“三旧”改造。“三旧”改造3年的优惠政策享受很快就要到期，各试点镇街不能等，“一切都要为了快”，同时要保证公平公正，不能因此出腐败问题。副市长梁国英主持会议，虎门、东城、南城、厚街、长安、大朗和塘厦等7个试点镇街负责人参加了会议。进展补缴土地出让金标准待审批据悉，专项规划是“三旧”改造项目报批并享受省优惠政策的法定前提，省要求各地市在3月底前全部汇交。 “我市进度已经滞后于全省”，市“三旧”办有关负责人在汇报工作时说，目前除万江

街道外，其他相关镇街的规划成果也陆续形成，近期将集中汇交至市城乡规划局和市“三旧”办作技术审查，5月底前全部完成并报省备案。特别值得关注的是，补缴土地出让金标准等政策微调方案，已经上报市政府审批。包括：对原土地使用权人自行改造，或市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造补缴土地出让金标准打折微调，和集体经济组织将集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地后与有关单位合作开发建设的土地出让金微调方案。现状东城世博片区改造争取年内动工市“三旧”办有关负责人坦言，目前，我市大部分试点项目仍处于专项规划、单元规划的编制阶段，尚未形成改造方案上报。其中进展较快的东城世博北片区已完成单元规划编制和上报，基本完成权属调查和征地补偿，正在编制改造方案，争取年内报批并动工。而另一进展较快的厚街标志片区，市国土资源局已特事特办允许新厂房先行动工，并协调厂房尽快搬迁。计划启动第二批试点项目改造筹备市“三旧”办有关负责人表示，除了5月底前全部完成规划成果之外，标图建库工作也要确保在6月底前完成。为了抢抓进度，各镇街的改造方案必须与规划编制同步进行，一并上报。在试点项目督导方面，除了强化对东城、南城、厚街等几个试点镇街的试点、重点片区的工作督导和政策支持，协调有关部门解决房产分割办证、搬迁企业新厂房先行动工之外，还启动第二批试点项目的筹备、督导，包括东城火炼树片区、讯通旧厂改造；南城亨美片区、新基工业片区、厚街广场片区、凤岗镇官井头南片区等改造。目前，影响和制约“三旧”改造进度的6项难题仍在协调解决当中。 6项“老大难” 一是“三旧”改造地块容积率如何确定；二是“三旧”改造涉及的“拆三留一”中“留一”部分规划使用、补偿、确权等；三是“三旧”改造拆迁程序和补偿标准；