基准地价系数修正法
土地基准地价法
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是宗地价格评估的一种常用方法。
它是利用基准地价评估或更新成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价时点价格的方法。
基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。
城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：
1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
4、为政府征收土地税费提供客观依据。
基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
名词解释基准地价系数修正法的本质
名词解释基准地价系数修正法的本质1.引言1.1 概述：名词解释基准地价系数修正法是一种在城市规划和土地评估中广泛使用的方法。
在我们深入探讨其本质之前，让我们先了解一下该方法的背景和概念。
名词解释基准地价系数修正法是在土地评估领域中应用的一种修正方法。
它的核心思想是通过调整基准地价系数来反映土地价值的变化情况。
基准地价系数是指普通住宅用地的基准价格与实际交易价格之比。
而修正系数则是对基准地价系数进行修正，以更准确地反映土地市场的实际情况。
这种方法在城市规划和土地评估领域扮演着至关重要的角色。
首先，它可以帮助城市规划部门制定合理的土地政策。
通过对基准地价系数的修正，可以更准确地评估土地价值，为城市规划提供科学依据。
其次，它也是土地评估工作中的重要手段。
通过对基准地价系数的修正，可以更准确地确定土地的市场价值，有助于土地交易和开发的顺利进行。
在本文的后续章节中，我们将详细介绍名词解释基准地价系数修正法的原理和应用。
我们将从理论和实践两个方面来阐述这种方法的本质。
读者将能够更好地理解其背后的原理和逻辑，并应用于实际工作中。
本文的目的在于通过对名词解释基准地价系数修正法的研究，揭示其本质和作用。
通过本文的阅读，读者将能够更全面地了解这一方法，并在实践中灵活运用。
接下来的章节将提供更多的详细解释和分析，以帮助读者更好地理解和应用名词解释基准地价系数修正法。
1.2 文章结构本文将按照以下章节结构和内容安排来介绍名词解释基准地价系数修正法的本质：第一部分：引言1.1 概述介绍名词解释基准地价系数修正法的背景和概念。
我们将探讨该修正法在城市规划和土地评估中的重要性，以及为什么需要对基准地价系数进行修正。
1.2 文章结构本章将说明文章的章节结构和内容安排，帮助读者了解整篇文章的逻辑和内容组织。
读者可以在正文中找到更详细的解释和分析。
1.3 目的明确本文的研究目的和意义。
通过本文的阅读，读者可以更好地理解名词解释基准地价系数修正法的本质，从而加深对城市规划和土地评估的理解和认识。
基准地价系数修正法的基本公式
基准地价系数修正法的基本公式
土地价格=基准地价×修正系数
其中，基准地价是根据土地市场的情况确定的一个基准价格。
修正系
数是用于调整基准地价的一个系数，它可以是小于1的值，也可以是大于
1的值。
修正系数的确定有多种方法，常用的方法包括半数法、加权平均法和
复合修正法等。
1.半数法：半数法是基于土地市场供求关系的一种修正系数确定方法。
它通过研究土地交易数据，找出交易价格的中位数，然后将该中位数作为
基准地价的修正系数。
2.加权平均法：加权平均法是基于土地市场供求关系和其他因素的一
种修正系数确定方法。
它通过考虑土地市场的各种因素的权重，将这些因
素的权重乘以相应的修正系数，然后将它们加总，得到一个综合修正系数。
3.复合修正法：复合修正法是一种综合考虑多个因素的修正系数确定
方法。
它可以考虑土地市场的供求关系、土地规划政策、土地开发难度等
多个因素，并将它们进行综合分析，得到一个综合修正系数。
除了以上几种常用的修正系数确定方法，还可以根据具体情况选择其
他方法，如利用回归分析等统计方法来确定修正系数。
需要注意的是，基准地价系数修正法是一种主观方法，其结果受到许
多因素的影响，包括数据的准确性、修正系数的确定方法以及分析师的主
观判断等。
因此，在使用基准地价系数修正法时，需要权衡各种因素，并
根据具体情况进行修正和调整，以得到更为准确的土地价格评估结果。
使用基准地价系数修正法评估条件
使用基准地价系数修正法评估条件你说起“基准地价系数修正法”，大家第一反应是不是觉得这又是个听起来复杂、绕口的东西？别急，放轻松！说白了，这其实就是一种用来估算土地价值的方法，尤其是在不同地区之间进行比较的时候。
想象一下，如果你在一个繁华的市中心买了块地，那地价肯定不便宜；可如果你在郊外或者城乡结合部买，价格又差了十万八千里。
基准地价系数修正法就是为了弥补这些差距，让大家能够更公平地估算出土地的实际价值。
咱们这方法并不神秘。
它就像你买菜时的砍价技巧。
比如你看到一个西瓜，觉得挺大挺甜的，可是旁边还有个摊子卖得便宜，这时候你就会想：嗯，是不是可以讨价还价一下？同理，基准地价系数修正法就是根据地理位置、交通条件、周边环境、甚至是土地的用途来调整那个“标价”，让每块地都能体现出它真正的价值。
听起来很专业对吧？不过其实就是把价格与环境因素挂钩，估算土地的合理市场价。
这就像你去买一辆二手车，虽然车龄一样，公里数差不多，但如果它停在市中心那辆车就肯定比郊区的贵，不是吗？那为什么土地不能按这个道理来呢？你要是把它拿去跟城里那块地比，那显然是不公平的。
所以，基准地价系数修正法就做了这样的事情——它通过调整系数，把这些因素都考虑进去，修正原来的地价。
再说点实际的例子，大家可能会比较清楚。
比如你拿着一个房地产项目的土地，假如它处于城市的边缘地带，远离商业中心，那么它的基准地价就会相对低一些。
但是如果这块地上有非常方便的交通网络，比如有地铁、快速路连着，那价格就得稍微往上调。
更别提如果它旁边有个新兴的商圈，那地价直接往上涨。
像这种情况，基准地价系数修正法就能灵活地调整这些因素，给出一个合适的价格。
说起来，这玩意儿的好处多着呢！它的优点之一就是比较灵活，能够让你根据实际情况进行调整。
咱们都知道，地价不是一成不变的，它会随着环境、的变化而波动。
假如你买的那块地刚好是一个未来规划中的交通枢纽，那这个地的价值肯定会随着时间的推移而水涨船高。
5.基准地价系数修正法流程
基准地价系数修正法一、名词解释基准地价系数修正法，是我国土地估价方法之一。
它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
二、基准地价系数修正法的基本公式1．公式的内涵基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。
2．公式的表达式基准地价系数修正法的公式为：p i=[p（1士k）t•k ij〒f]•y式中p i—待估宗地地价；p—待估宗地对应的基准地价；k—各区域因素和个别因素修正系数之和；t—期日修正系数；k ij—容积率修正系数；f—开发程度修正系数；y—待估宗地使用年期修正系数。
3．不同基准地价表达方式的修正公式及适用条件由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异。
区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达（也就是进行修正时是加上或减去一定的修正量），而有些地方是用修正比率表达（也就是进行修正时是乘以一定的比率）；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方，尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价，在进行开发程度修正时需要注意两者计算的差异。
因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式进行相应的调整以准确评估宗地。
三、基准地价系数修正法使范围1、适合于批量评估2、适合于作为一些政策性地价标准制定的依据3、适宜于市场不发达情况下的宗地估价4、适宜于税收、抵押等保守性宗地估价目的四、基准地价估价的步骤及方法、要求1．基准地价成果的收集、整理土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础，主要包括i【a．基准地价表 b．基准地价成果图件 c．基准地价因素修正系数表 d．基准地价评估方案e基准地价成果应用说明】以及宗地地价影响因素指标说明表等。
基准地价系数修正法原则
基准地价系数修正法原则同学们！今天咱们来聊聊基准地价系数修正法的原则。
这听起来可能有点复杂，但别担心，我会用简单易懂的话给大家解释清楚。
咱们得知道啥是基准地价系数修正法。
就是通过对基准地价进行一些调整和修正，来确定某个具体地块的价格。
就好像我们买衣服的时候，先看看这件衣服的原价，然后再根据它的质量、款式、大小等因素进行调整，最后确定我们要付的价钱。
那么，基准地价系数修正法有哪些原则呢？第一个原则是合法性原则。
这就意味着我们在使用基准地价系数修正法的时候，必须要遵守法律法规。
不能随便乱改价格，也不能做违法的事情。
就像我们在学校里要遵守校规一样，在使用这个方法的时候也要遵守法律规定。
比如说，如果某个地块的用途不符合规划要求，那我们就不能用这个方法来确定它的价格。
第二个原则是替代性原则。
这个原则有点像我们买东西的时候会比较不同的商品。
如果有两个差不多的东西，我们肯定会选择价格更便宜的那个。
在基准地价系数修正法中，我们也要考虑到地块的替代性。
如果有两个地块的位置、用途、面积等都差不多，那么它们的价格也应该比较接近。
如果一个地块的价格明显高于另一个地块，那我们就要仔细分析原因，看看是不是哪里出了问题。
第三个原则是最有效使用原则。
这个原则就是要让地块发挥出最大的价值。
就像我们要把自己的时间和精力用在最有意义的事情上一样，地块也要用在最能产生效益的用途上。
比如说，如果一个地块适合建商业楼，那我们就不能把它用来建普通住宅。
因为商业楼能带来更高的收益，所以它的价格也应该更高。
在使用基准地价系数修正法的时候，我们要考虑到地块的最有效使用方式，来确定它的价格。
第四个原则是供需原则。
这个原则就像我们在市场上买东西一样，如果某个东西很受欢迎，供不应求，那么它的价格就会上涨；如果某个东西没人要，供大于求，那么它的价格就会下降。
在基准地价系数修正法中，我们也要考虑到地块的供需情况。
如果某个地区的土地需求很大，而供应很少，那么这个地区的地块价格就会比较高；如果某个地区的土地供应很多，而需求很少，那么这个地区的地块价格就会比较低。
基准地价系数修正法的基本公式
基准地价×ΣK×K1×剩余使用年限修正系数＝
宗地总价
备注
1、使用年限修正系数K=[1-1/(1+r)n]2、r=6%
基准地价系数修正法的基本公式：V=［P×（1±K）×T×R±F］×Y
V—待估宗地；
P—待估宗地对应的基准地价；
K—各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；T—期日修正系数R—容积率修正系数F—开发程度修正额
Y—待估宗地使用年期修正系数
一、坐落位置
东临：
西临：
南临：
北临：
二、基准地价
用途：面积：使用年限：级别：三、修正因素
情况
分级
修正系数%
区域因素
交通条件
基础设施
产业聚集效应
剩余使用年限
剩余使用年限44年
容积率
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
级别修正
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
日期修正
估价时点与基准地价基准日接近，土地价格变化不大，故不需修正
开发程度
该宗地与基准地价开发程度一致，故不需修正
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基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
（一）基准地价系数修正法
1、基准地价系数修正法的基本原理和公式
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正
2、郑州市基准地价成果
《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：
（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；
（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；
（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；
（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；
（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含
旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；
（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；
（7）郑州市市区土地基准地价成果。
郑州市市区土地基准地价表
单位：元/平方米
3、测算过程
（1）确定估价对象土地级别及基准地价
待估宗地位于天轩街东、绿城路南, 规划用途为二类居住用地(R2)。
根据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价
图》，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元/平方米。
根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下：
（2）综合修正系数的确定
根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表，针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析，并对其影响幅度进行评估，编制待估宗地地价修正系数表。
最终确定待估价宗地综合修正系数如下表：
待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表（住宅）
（3）确定期日修正系数
本次估价期日为2016年7月14日，与基准地价内涵不一致，需要进行期日修正。
郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价动态监测相关数据进行修正。
经分析待估宗地所处区域地价成交情况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑州市地价指数对估价对象进行期日修正。
根据地价动态监测成果，郑州市2012年12月31日的居住用地地价指数为253，2016年6月30日的居住用地地价指数为338，2016年6月30日至估价期日，地价基本无变化，则估价期日的地价指数为338。
则:居住用地期日修正系数=338/253=1.3360
（4）确定土地使用年期修正系数
年期修正系数=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
式中：r---土地还原率（确定方法采用安全利率加风险调整值法。
安全利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定，即1.5%。
风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场情况确定为6%。
最终确定土地还原率为1.5%+6%=7.5%，详见特殊事项的说明）；
m---评估设定年期；
n---基准地价对应年期。
待估宗地评估设定年限为城镇住宅用地70年，与基准地价内涵一致，故年期修正系数为1。
（5）容积率修正
本次评估容积率设定为2.0，根据郑州市基准地价更新成果，本次评估确定估价对象城镇住宅用地容积率修正系数为0.8563。
（6）确定估价设定开发程度修正
待估宗地开发程度为宗地外部“六通”（通电、供水、排水、通讯、通路、通气）、内部“场地平整”，与基准地价内涵宗地外部“七通”（通电、供水、排水、通讯、通路、供暖、通气）、内“场地平整”不一致，少了“通暖”，故需要进行开发程度修正，根据郑州市土地开发程度修正表，通暖的费用为30元/平方米，故开发程度修正为-30元/平方米。
郑州市市区开发程度修正表
（7）待估宗地土地价格确定
根据宗地地价的计算公式可得出本次评估的宗地地价为：
宗地地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×其他修正系数±开发程度修正
宗地地价＝1800×（1+0.0434）×1.3360×0.8563-30
＝2118.60（元/平方米）。