财税实务必须知道-销售自行开发的房产项目预收款如何开具发票-
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务必须知道:销售自行开发的房产项目预收款
如何开具发票?
案例概况
吉祥房地产开发有限公司是增值税一般纳税人,2017年1月12日收到张三预付购房款10万元.问吉祥公司如何给张三开具发票?
税务分析
一、政策依据
《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号).
二、税务分析
《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)第九条第十一项规定, 增加6”未发生销售行为的不征税项目”,用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形.
“未发生销售行为的不征税项目”下设601”预付卡销售和充值”、602”销售自行开发的房地产项目预收款”、603”已申报缴纳营业税未开票补开票”.
使用”未发生销售行为的不征税项目”编码,发票税率栏应填写”不征税”,不得开具增值税专用发票.
【小结】”未发生销售行为的不征税项目”用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形,发票税率栏应填写”不征税”,不得开具增值税专用发票.具体情形有3种:
浙江财政地税关于部分国家储备商品有关税收政策的通知(浙财税政[2012]4号)
浙江省财政厅 浙江省地方税务局 转发财政部国家税务总局关于部分国家储备商品 有关税收政策的通知 浙财税政[2012]4号 各市、县(市、区)财政局、地方税务局，省地方税务局直属税务一分局：现将财政部、国家税务总局《关于部分国家储备商品有关税收政策的通知》(财税[2011]94号)转发给你们，并就有关问题补充规定如下，请一并遵照执行。 经省政府批准，浙江省储备粮管理有限公司等承担省、市、县政府有关部门委托商品储备业务的储备商品企业(名单详见附件2)，可以按规定享受有关税收政策。 附件： 1.财政部、国家税务总局关于部分国家储备商品有关税收政策的通知(略) 2.经省政府批准的储备商品企业名单 二〇一二年三月五日 经省政府批准的储备商品企业名单 一、粮油储备商品企业及其直属库 1 . 浙江省储备粮管理有限公司 2 . 浙江省粮食局直属粮油储备库 3 . 浙江德清国家粮食储备库 4 . 浙江中穗省级粮食储备库（浙江中穗实业有限责任公司） 5 . 浙江越州省级粮食储备库（浙江越州仓储实业有限公司） 6 . 浙江省舟山储备中转粮库（浙江方舟粮食仓储有限公司） 7 . 浙江衢州省级粮食储备库（浙江通衢粮食仓储有限公司） 8 . 浙江省粮食集团有限公司 9 . 浙江宁波镇海国家粮食储备库 10 . 浙江省镇海港中转粮库有限公司 11 . 浙江嘉善银粮国家粮食储备库有限公司
12 . 浙江驻开原辽北国家粮食储备库 13 . 浙江新市油脂股份有限公司 14 . 杭州市粮食收储有限公司 15 . 杭州市粮食收储有限公司密山分公司 16 . 杭州市军粮供应中心 17 . 杭州市精贡仓储有限公司 18 . 杭州勾庄粮食仓储有限公司 19 . 杭州萧山粮食购销有限责任公司 20 . 杭州余杭区粮食收诸有限责任公司 21 . 富阳市粮食收储有限公司 22 . 临安市粮食收储有限公司 23 . 桐庐县粮食收储有限公司 24 . 建德市国有粮食收储有限公司 25 . 淳安县国有粮食收储有限公司 26 . 绍兴市储备粮管理有限公司 27 . 诸暨市粮食收储有限公司 28 . 上虞市粮食收储有限公司 29 . 新昌县粮食收储有限公司 30 . 新昌县粮食批发交易市场 31 . 绍兴县粮食收储有限公司 32 . 嵊州市地方储备粮管理有限公司 33 . 嘉兴市粮食收储有限公司 34 . 嘉兴市粮食收储有限公司中心粮库 35 . 嘉兴市粮食收储有限公司七星粮站 36 . 嘉兴市军粮供应站 37 . 中谷集团乍浦国家粮食储备库 38 . 海盐县粮食收储有限责任公司 39 . 海盐县粮食收储有限责任公司海盐县中心粮库 40 . 海盐县粮食收储有限责任公司停驾桥油库 41 . 海盐县粮食收储有限责任公司武原收储分公司 42 . 海盐县粮食收储有限责任公司沈荡收储分公司 43 . 海盐县粮食收储有限责任公司军粮供应站 44 . 海盐县粮食资产管理有限公司 45 . 海宁市粮食购销有限公司
销售与收款管理制度
一、目的 为了加强公司销售与收款业务的内部控制，预防销售与收款过程中的各种弊端，提高销售与收款业务的质量，根据《中华人民共和国会计法》和《内部会计控制规范－基本规范(试行)》等法律法规，制定本制度。 二、范围 本制度适用于深圳市捷视飞通科技有限公司。 三、权责 1、营销部主要负责编制销售收入计划、处理订单、签订合同、执行销售政策和信用政策、催收货款。营销部应设置销售台账和样机台账，准确反映各种商品、劳务等销售的开单、发货、收款情况。 2、营销部主要负责审核销售发货单据是否齐全，开具“送货单”，办理发货的具体事宜。 3、财务部负责合同审核、监督销售收入计划的执行情况，保管及开具发票，销售款项的结算与记录，督促销售部门回收货款。将销售合同副本分册归档，编制详细的销售台账、样机费明细账和台账，并对销售合同信息、开票信息、收款信息等情况进行综合分析汇报。 四、定义 1、订单销售是指公司通过与客户签订合同或订单，再行组织销售的商业行为； 2、零售是指通过各种渠道，到公司直接交款提货或由公司邮寄没有签订合同或
订单的商业行为。 五、文件内容 （一）、订单销售管理规定 1、合同订单管理 （1）与企业、政府、事业单位等非自然人的商业交易必须签订合同或格式订单。 （2）合同订立。公司授权营销部与客户签订销售合同。签订合同应符合《合同法》的规定。金额超过10000元的销售合同的订立必须由季总签字，季总出差在外，应取得邮件同意。 （3）合同审批流程。营销部商务专员与客户拟定合同草案→营销售经理审核→财务负责人审核→季总审批。财务部对销售价格、信用政策、发票开具、收款方式进行审批。 （4）对约束性不强框架协议，如一年一签，数量较大，单价确定，但需分批发货，而批量及发货时间由客户确定的合同，在组织销售前，客户必须有盖有单位公章或合同章的订单原件或传真件作为确定资料，否则不能组织备货及销售。 （5）合同与订单一式四份，客户两份。营销部一份，办事处一份，营销部负责向财务部备一份复印件。相关部门设专人管理，定期整理，在文件夹前需打印合同清单，方便查阅。 （6）商务专员负责将订单信息录入到ERP系统内，新增产品编码（物料编码）必须向物料编码专员申请。 2、销售与发货管理 （1）销售组织由营销部负责牵头。由营销部跟单协调采购、生产、出入库、
采购与付款、销售与收款控制制度
采购与付款、销售与收款控制制度 第一章总则 第一条为规范公司的采购与付款、销售与收款业务，加强内部管理，防范经营风险，依据《中华人民共和国会计法》、《内部会计控制基本规范》等相关法律法规，制定本公司采购与付款、销售与收款内部控制制度。 第二条除非特别说明，本制度所称内部控制制度是指采购与付款、销售与收款内部控制制度。 第三条建立公司内部控制制度应达到以下基本目标： （一）建立健全相关的内部控制组织结构，形成科学的决策机制、执行机制和监督机制，确保经营管理目标的实现； （二）建立行之有效的风险控制系统，强化风险管理，确保各项业务活动的健康运行； （三）堵塞漏洞、消除隐患，防止并及时发现和纠正各种欺诈、舞弊行为，保护财产的安全完整； （四）确保国家有关法律法规和公司内部规章制度的贯彻执行。 第四条公司内部控制坚持如下原则： （一）关键点控制原则：针对业务处理过程中的关键控制点，将内部控制落实到决策、执行、监督、反馈等各个环节； （二）符合国家有关法律法规和本公司的实际情况，全体员工必须遵照执行，任何部门和个人都不得拥有超越内部控制的权力； （三）保证公司内部机构、岗位及其职责权限的合理设置和分工，坚持不相容职务相互分离，确保不同机构和岗位之间权责分明、相互制约、相互监督； （四）成本效益原则：公司在设置各个控制点时应合理考虑所得到的收益应大于控制成本的基本要求，如果无法确认控制点所带来的收益，则应考虑满足既定控制前
提下，使控制成本最小。 第二章采购与付款内部控制制度 第五条公司采购与付款业务程序主要包括请购、签订采购合同、验收和会计处理等环节（附图一）。公司生产用物资采购，在需要时，对此流程进行修改，然后执行。 第六条公司各科研项目小组必须按照公司资金管理制度的有关规定，在月初合理预计本月的设备和物资采购量，财务部据之编制月度资金预算。 第七条公司所有固定资产和科研项目小组所须实验用试剂、物料实行零库存管理，在需要时，提出请购申请交采购部采购。 （一）科研项目小组需要采购设备或物资时，由使用人员填写请购单一式两联。 （二）职能部门需要采购设备时，由使用人填写申请单一式两联。 （三）科研项目小组请购单应交负责人签字，职能部门请购单应交部门经理签字，如果请购内容超出了月度资金预算，科研项目小组请购单须报中心主任签字、职能部门请购单应交执行总裁签字。 （四）经签字批准后的请购单一份请购人员留底，一份交物资采购部。 第八条公司职能部门和科研项目小组所须日用办公物品，由公司办公室统一保管，保管人员应该建立实物领用登记簿。每月初，办公室根据各科研项目小组和各职能部门的办公物品使用申请，合理确定本月办公物品采购量并报财务部。 第九条办公室办公物品管理员应该制定每种办公物品库存的控制上下限，执行限额管理。 （一）原则上，控制下限不超过公司一周的使用量，控制上限不高于公司一月的使用量。 （二）当办公物品库存不足控制下限时，填写请购单，请购数量等于控制上限减去实际库存量。 （三）请购单一式两联，需经办公室主任签字，如果采购内容超出了月度资金预算，须报执行总裁批准。
房产项目全民营销方案说明
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全民营销方案 营销 2015/3/5 ***项目“全民营销”方案 一、方案目的 为了能够顺利完成***销售目标，最大化的发动全民的力量，我方建议开发公司推出此“全民营销”政策，旨在发动公司全体成员但不只限于本公司员工，拓展项目目标客户群。对于参与其中的每一位推荐人而言，也是一个难逢的机遇。公司特别针对全民营销模式出台奖励方案，成交后参与的推荐人可获取丰厚的回报。 二、方案涵盖内容
本方案中所指“全民营销”，涵盖了一切“介绍”性质的营销，包括：以老带新、中介介绍、自然人介绍、***员工介绍、其他楼盘业务员介绍，等等，只要带客户来成交，开发公司即给予经济奖励。 三、方案操作流程 1、推荐人首先需将推荐客户的姓名、联系方式及到访时间以电话告知项目销售部，由项目销售部确认该客户有无来电来访，如该客户之前已经登记且为有效客户，那项目销售部须将告知推荐人并本次推荐信息无效。反之，如该客户之前未登记或该客户之前已经登记但已属于无效客户，那么项目销售部告知推荐人本次推荐信息有效。 2、推荐有效的客户推荐人可指定由哪位置业顾问负责客户接待，若推荐人表示不指定置业顾问接待则由项目案场经理按轮序分发意向客户。 3、推荐客户到访项目售楼处后，项目销售部须将打印好的《推荐客户确认书》进行签字确认并留存。此单为该客户确认的唯一证明。 4、当该客户成功认购或签约并且购房全款到账后七日内，项目 销售部将《推荐客户确认书》更换为《推荐客户购买确认书》。该确认书将是推荐客户成功购买的唯一依据。 5、每月25日，项目销售部将统计汇总本月所有《推荐客户购买确认书》，办理并提交兑现销售奖励的手续。开发公司将于下月的集 中付款日（暂定每月15日）统一支付此项费用。 6、推荐人推荐时效为60天，所推荐客户在60天内还未成交的，
房地产项目销售营销计划
京东国际大厦2013年度营销计划 13年房地产市场估析： 房地产行业背景 宏观调控下的房市： 自密集的宏观调控政策出台，房地产市场在5、6、7月以价换量的的势头下开始成交量大增，又从8月开始成交量开始震荡在停滞在下半年，也在媒体的“助力”下，大环境的市场在成交量然后慢慢萎缩，房价的优惠幅度加强活动开始频频出现在媒体广告中，所有的确定的、隐性的刚需消费人群被全面的海量信息包围，二线、三线城市房地产市场的楼盘出现大幅度的价格战。 行业苦行下的楼市： 仍存有购买能力和刚需的客群也在开发商的降价和力度加强的促销下，从一开始的“持币观望，还没到底”的理念，慢慢的理性接受这个市场。从理论上最坏的时机正在过去，此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。稳健的刚需客户群也在开发商的以价格、品质、配套、服务的理念下市场的信心慢慢的恢复了。在这几年的整个市场的震荡和盘整慢慢结束，整个市场的格局也会得到很大的改变，整个市场的格局会以大品牌、大理念、大服务、大口碑的品牌公司和知名企业慢慢会占领这个市场的份额。个人估计：形势将会向大公司一面倒方面发展，但有待时间考验。 需求分析: 行业上升期。地产行业还是稳步看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的政府政策以及银行宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展，但是暴利时代以及过去，黄金10年后将来会迎来白银10年，不过随着市场的发展消费者将会对楼盘注重品牌、品质、口碑、以及价格，才是将来客户的选择模式。 为此，我们对未来市场环境进行乐观与悲观的预测，并拟定预案；（悲观部分，另做阐述） 第一部分：销售部署 一、 2012年度存量解读
依照公司的销售要求，结合目前经济环境与楼市近况，锦江半岛在2012年度主要面临残酷的市场环境与项目操作模式错误的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。 目前剩余商品房住宅情况 公寓楼住宅剩余 A、B座总计232套已售124套未售108套A座128套已售59套未售69套 B座104套已售65套未售39套 二、2013年度目标解读 2013年度要完成销售任务指标必须具备2个条件：（以下意见需要提倡保持原有价格支撑来完成） 1、前提：2013年度市场能迅速回暖，项目及房产政策有利好消息，让市场看到希望与信心销售将有望突破，但是国五条的出台可能会导致原打算购房的客户保持观望态度。 2、考虑到目前市场前提未能具备的情况下，需要靠大量投入广告成本来进行推广。建议在2013年交房前做好度广告推广工作，在利用目前现有的社会资源圈层营销和分销来达成销售，非常乐观的估计，努力提高售楼部上客量。 结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于2013年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对2013年度的营销任务做如下大致安排： 按完成可销售住宅总量的125-140平方占有总量70%作为销售最底值控制，即住宅145套，在145套的基础上完成70%共计100套总销售金额1亿（非回款量），争取在此基础上突破，顶层跃层34套除外，不在我销售方案以内。
201215号文件
财政部国家税务总局 关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政 策的通知 财税[2012]15号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为减轻纳税人负担，经国务院批准，自2011年12月1日起，增值税纳税人购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费(以下称二项费用)可在增值税应纳税额中全额抵减。现将有关政策通知如下： 一、增值税纳税人2011年12月1日（含，下同）以后初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减（抵减额为价税合计额），不足抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人非初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，由其自行负担，不得在增值税应纳税额中抵减。 增值税税控系统包括：增值税防伪税控系统、货物运输业增值税专用发票税控系统、机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统。 增值税防伪税控系统的专用设备包括金税卡、IC卡、读卡器或金税盘和报税盘；货物运输业增值税专用发票税控系统专用设备包括税控盘和报税盘；机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统专用设备包括税控盘和传输盘。 二、增值税纳税人2011年12月1日以后缴纳的技术维护费(不含补缴的2011年11月30日以前的技术维护费)，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。技术维护费按照价格主管部门核定的标准执行。 三、增值税一般纳税人支付的二项费用在增值税应纳税额中全额抵减的，其增值税专用发票不作为增值税抵扣凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 四、纳税人购买的增值税税控系统专用设备自购买之日起3年内因质量问题无法正常使用的，由专用设备供应商负责免费维修，无法维修的免费更换。 五、纳税人在填写纳税申报表时，对可在增值税应纳税额中全额抵减的增值税税控系统专用设备费用以及技术维护费，应按以下要求填报： 增值税一般纳税人将抵减金额填入《增值税纳税申报表(适用于增值税一般纳税人)》第23栏“应纳税额减征额”。当本期减征额小于或等于第19栏“应纳税额”与第21栏“简易征收办法计算的应纳税额”之和时，按本期减征额实际填写；当本期减征额大于第19栏“应纳税额”与第21栏“简易征收办法计算的应纳税额”之和时，按本期第19栏与第21栏之和填写，本期减征额不足抵减部分结转下期继续抵减。
公司销售与收款内部控制制度
**公司销售与收款内部控制制度 第一条为了加强对公司销售与收款的内部控制，对公司产品的流出、货币资金的流入、应收帐款的发生实施监督与控制，规范销 售与收款行为，防范销售与收款过程中的差错和舞弊，降低 坏帐风险，根据《中华人民共和国会计法》和《深交所上市 公司内部控制指引》等法律法规，制定本规范。 第二条本制度适用于江南**公司股份有限公司及下属子（分）公司。第三条销售与收款控制要按照销售与收款的业务流程，对销售与收款实施岗位分工控制、发货控制、授权批准控制、销售确认 控制、销售计划控制及收款控制，以规范销售与收款业务， 其中发货控制、销售确认控制、收款控制是关键控制点。 第四条公司的主机厂销售业务归口商务部进行管理，市场销售业务归口营销部进行管理，物流部(中转库)为主机厂配送业务的 实际操作部门。 第五条建立销售与收款业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限，确保办理销售与收款业务的不相容岗位相互分离、 制约和监督，以保证对销售与收款业务实施有效控制。 1.不得由同一部门或个人办理销售与收款业务的全过程业
务，应当实行职务分离控制的岗位有以下几个方面： （1）商务部、营销部主要负责处理订单、签定合同、执行销售政策和信用政策、催收货款； （2）物流部(中转库)主要负责审核发货单据是否齐全并办理发货的具体事宜； （3）财务部主要负责销售款项的结算和记录、监督管理货款回收； （4）销售收据和发票由财务部门指定专人负责开具。财务部开具发票与发票审核岗位应当分离； （5）严禁未经授权的部门和人员经办销售业务。 2.销售人员应当避免接触现款。 第六条商务部、物流部及营销部应当根据本制度的原则出台相关销售业务内部控制的管理细则及相关人员的考核方案，加强对 销售业务的控制，降低公司风险。 第七条营销部市场销售产品原则上应执行“款到发货，货款两清”，如需赊销产品必须进行客户信用评估，同时必须经过公司高 层进行审批，方可进行操作。具体评估办法见公司《应收款 项管理办法》 第八条发货控制
房产项目全民营销方案_修正版_修正版
项目 全民营销方案
*** 营销2015/3/5
*** 项目“全民营销”方案 方案目的 为了能够顺利完成*** 销售目标，最大化的发动全民的力量，我 方建议开发公司推出此全民营销”政策，旨在发动公司全体成员但 不只限于本公司员工，拓展项目目标客户群。对于参与其中的每一位 推荐人而言，也是一个难逢的机遇。公司特别针对全民营销模式出台奖励方案，成交后参与的推荐人可获取丰厚的回报。 方案涵盖内容 本方案中所指“全民营销” ，涵盖了一切“介绍”性质的营销， 包括：以老带新、中介介绍、自然人介绍、*** 员工介绍、其他楼盘业务员介绍，等等，只要带客户来成交，开发公司即给予经济奖励。 方案操作流程 1、推荐人首先需将推荐客户的姓名、联系方式及到访时间以电话告知项目销售部，由项目销售部确认该客户有无来电来访，如该客户之前已经登记且为有效客户，那项目销售部须将告知推荐人并本次推荐信息无效。反之，如该客户之前未登记或该客户之前已经登记但已属于无效客户，那么项目销售部告知推荐人本次推荐信息有效。 2、推荐有效的客户推荐人可指定由哪位置业顾问负责客户接待，若推荐人表示不指定置业顾问接待则由项目案场经理按轮序分发意向客户。 3、推荐客户到访项目售楼处后，项目销售部须将打印好的《推荐客户确认书》进行签字确认并留存。此单为该客户确认的唯一证明。
4、当该客户成功认购或签约并且购房全款到账后七日内，项目 销售部将《推荐客户确认书》更换为《推荐客户购买确认书》 认书将是推荐客户成功购买的唯一依据。 5、每月25日，项目销售部将统计汇总本月所有《推荐客户购买 确认书》，办理并提交兑现销售奖励的手续。开发公司将于下月的集 中付款日（暂定每月15日）统一支付此项费用。 6、推荐人推荐时效为60天，所推荐客户在60天内还未成交的, 我们将视为无效客户；客户交于相应置业顾问进行定期维护。若在 60天以上但能提供与客户保持持续追踪记录则可以重新填写《推荐 客户确认书》重新计时。 7、推荐人推荐的客户和销售之前接待记录的客户为同一购买单 位时，推荐登记时间在前的一方客户作有效推荐确认（例如夫妻关 系）。 &不同推荐人推荐两组不同客户但为同一单位，并只购买一套 房子时，以推荐登记时间在前的一方客户作有效推荐确认。若被认定 无效推荐的一方对客户成交能起到更有力的作用， 可以继续由此推荐 人持续推荐，后期成交按照4:6比例进行奖励金分配（有效推荐奖励 比例为40%）。 9、全民营销政策自2015年新售楼处进驻后，销售方案确定后开 始起执行，暂定截止2015年12月31日。 由推荐人介绍的客户在项目成交者，将给予推荐人以下奖励: 。该确 四、 全民营销奖励标准
房地产一二手联动方案
一二手联动方案 一二手联动的模式即房地产开发企业与二手房经纪公司就具体楼盘的销售达成战略合作关系，充分借助并发挥双方的资源与渠道优势，提高双方运营效率，降低运营成本，以期完成销售目标，达成共赢。 一二手联动的模式在上海、广州等南方城市普遍流行，并取得良好效果，以中原地产为代表的经纪公司在与地产商的联动过程中，逐渐摸索探讨形成一套较为成熟的操作模式。在石家庄，一二手联动的模式也并非是新生事物，早在04、05年就被广为操作，到今天二手房经纪公司已普遍操作，并有很多成功案例。 一、一二手联动项目的维度分析： 1.区域维度 对于位置固定在二环附近的楼盘，售楼部坐销的模式会在一定程度上降低楼盘的城市影响力，经纪公司门店的布控一定程度上弥补了此缺陷，为客户就近咨询提供方便。 石家庄城市城区跨度较小，二环内四至交通时间短，区域房地产开发发展较晚，新项目相对成熟社区差距不明显，购买客户群体对位置要求淡化，一手盘与二手房客户重合度较大，便于转化。 2.定位维度 高端楼盘适合在高端客户集中区域和经纪公司门店进行特定区域联动，中低端楼盘因客户重合度高适合全范围联动，因楼盘品质不同，在不影响品牌的前提下，合作程度会相应有所调整。 3.阶段维度 开盘前，一二手全方位渠道优势能快速积累客户，为开盘的完美效果蓄势，适合联动。强销期，根据项目的进度、回款、销售压力可以有限度的联动。 尾盘期，减少营销成本的投入，扩大销售渠道，达成销售目的，开源节流，适合联动。 4.市场维度 市场火爆，通过联动提高销售效率，加快回款速度，可以有限度的联动。 市场平淡，在不增加成本的基础上，扩大销售渠道，缓解销售压力，非常适合联动。 二、二手房经纪公司销售资源渠道 1.实体门店 经纪公司传统的门店引客发挥重要作用，实体门店是销售客户来源的重要载体。
财税〔2012〕15号文件税控设备及专用设备维护费抵减增值税
财政部、国家税务总局关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税 税额有关政策的通知 财税[2012]15号2012.2.7 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局，新疆生产建设兵团财务局： 为减轻纳税人负担，经国务院批准，自2011年12月1日起，增值税纳税人购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费(以下称二项费用)可在增值税应纳税额中全额抵减。现将有关政策通知如下： 一、增值税纳税人2011年12月1日（含，下同）以后初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减（抵减额为价税合计额），不足抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人非初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，由其自行负担，不得在增值税应纳税额中抵减。 增值税税控系统包括：增值税防伪税控系统、货物运输业增值税专用发票税控系统、机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统。 增值税防伪税控系统的专用设备包括金税卡、IC卡、读卡器或金税盘和报税盘；货物运输业增值税专用发票税控系统专用设备包括税控盘和报税盘；机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统专用设备包括税控盘和传输盘。 二、增值税纳税人2011年12月1日以后缴纳的技术维护费(不含补缴的2011年11月30日以前的技术维护费)，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。技术维护费按照价格主管部门核定的标准执行。 三、增值税一般纳税人支付的二项费用在增值税应纳税额中全额抵减的，其增值税专用发票不作为增值税抵扣凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 四、纳税人购买的增值税税控系统专用设备自购买之日起3年内因质量问题无法正常使用的，由专用设备供应商负责免费维修，无法维修的免费更换。 五、纳税人在填写纳税申报表时，对可在增值税应纳税额中全额抵减的增值税税控系统专用设备费用以及技术维护费，应按以下要求填报： 增值税一般纳税人将抵减金额填入《增值税纳税申报表(适用于增值税一般纳税人)》第23栏“应纳税额减征额”。当本期减征额小于或等于第19栏“应纳税额”与第21栏“简易征收办法计算的应纳税额”之和时，按本期减征额实际填写；当本期减征额大于第19栏“应纳税额”与第21栏“简易征收办法计算的应纳税额”之和时，按本期第19栏与第21栏之和填写，本期减征额不足抵减部分结转下期继续抵减。
销售与收款
销售与收款
企业内部控制具体规范第xx号——销售与收款 （征求意见稿） 第一章总则 第一条为了引导企业加强对销售与收款业务的内部控制，规范销售与收款行为，防范销售与收款过程中的差错和舞弊，根据《企业内部控制规范——基本规范》以及国家有关法律法规，制定本规范。 第二条本规范所称销售与收款，主要是指企业销售商品并取得货款的行为。 企业提供劳务与收款，应当参照本规范进行内部控制。 第三条企业建立并实施销售与收款内部控制制度中，至少应当强化对以下关键方面或者关键环节的风险控制，并采取相应的控制措施： （一）权责分配和职责分工应当明确，机构设置和人员配备应当科学合理； （二）销售与发货控制流程应当科学严密，销售政策和信用管理应当科学合理，对客户的信用考察应当全面充分，销售合同的签订、审批程序和发货程序应当明确； （三）销售收入的确认条件、销售成本的结转方法、应收账款的催收管理、往来款项的定期核对、坏账准备的计提依据、坏账核销的审批程序、销售退回的条件与验收程序、与销售有关的凭证记录的
管理要求等应当明确。 第二章职责分工与授权批准 第四条企业应当建立销售与收款业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限，确保办理销售与收款业务的不相容岗位相互分离、制约和监督。 销售与收款不相容岗位至少应当包括： （一）客户信用调查评估与销售合同的审批签订； （二）销售合同的审批、签订与办理发货； （三）销售货款的确认、回收与相关会计记录； （四）销售退回货品的验收、处置与相关会计记录； （五）销售业务经办与发票开具、管理； （六）坏账准备的计提与审批、坏账的核销与审批。 第五条有条件的企业可以设立专门的信用管理部门或岗位，负责制定企业信用政策，监督各部门信用政策执行情况。信用管理岗位与销售业务岗位应当分设。 信用政策应当明确规定定期（或至少每年）对客户资信情况进行评估，并就不同的客户明确信用额度、回款期限、折扣标准、失信情况等应采取的应对措施等。 企业应当合理采用科学的信用管理技术，不断收集、健全客户信用资料，建立客户信用档案或者数据库。
房地产全员营销方案
房地产全员营销方案 导读：本文是关于房地产全员营销方案，希望能帮助到您！ 房地产全员营销方案（一） 一、茂田国际建博城概况： 项目总建筑面积约84253㎡，2月份已开盘A、B号楼，建筑面积约17325㎡，2月份的发售取得了一定的成功，本项目一直受大量的客户关注，所以计划6月中下旬对余下C、D号商铺及住宅下裙楼商业，约16853㎡对外发售。二期的住宅面积约38823㎡，计划推广期在7月份，因住宅与商业一起推广会让客户产生本项目的专业性不够，所以针对该商业进行以下的营销建议。 二、项目2期策略总论 1、项目卖点及价值点 将项目的“大规模化”、“专业化”、“品质化”、及“创新型的合川唯一建材专业市场”提炼，从而体现项目的价值，项目的核心价值点： ①项目的地理位置得天独厚，是不可复制的资源； ②项目的交通便利，可快速通达重庆各区及周边城市，正是专业市场所必须具备的条件，即有“路通财通”的说法； ③项目在升级前也是建材市场，大量商家对本项目的认可度高，而且也具有很强的物流运输团队，所以为采购商提供更广阔的采购平台。 ④合川以至整个渝西的大改造为建材市场提供更广阔的投资
前景。 针对一期的热销，把项目二期提炼更高一层次，所以在对外宣传和包装上要有新的突破，体现二期是一期的‘升级版’→建材旗舰店→品牌商家争相进驻的总部基地 强调二期产品与一期产品最大的优势化区别为采取统一招商、统一管理、统一回报，引进全国知名建材经营品牌企业，成就为立足合川辐射全市的国际化建材总部基地。 2、销讲重点 现阶段销售说辞以建材市场的定位优势与竞争对比分析为主要方式，以经营前景、产品特色化优势、业态科学规划与专业商业管理、城市规划分析、宏观经济与政策分析、住宅商业差别化投资回报分析等为手段，把项目的几大主要价值点充分介绍；以目前已有大量品牌商家想进驻本项目为据，把项目的高度进一步提高，以带租约销售，承诺前3年回报年7%给足所有投资者信心。 3、业态规划 项目2期产品整体市场形象定位为“精品建材博览馆”，分为“一街五馆”：品牌旗舰店街（D、C1区，不限制业态）、橱柜精品馆、陶瓷卫浴精品馆、地砖地板精品馆、门窗布艺精品馆、五金灯饰精品馆。 第二部分：项目的营销部署 一、项目推广思路 目标客户： 1、梨园路、双牌坊、上什字等合川的建材商户；
关于节约能源 使用新能源车船车船税政策的通知(财税[2012]19号)
财政部 国家税务总局 工业和信息化部 关于节约能源使用新能源车船车船税政策的通知 财税[2012]19号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、工业和信息化主管部门，有关企业，西藏、宁夏自治区国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为促进节约能源、使用新能源的汽车、船舶产业发展，根据《中华人民共和国车船税法》第四条、《中华人民共和国车船税法实施条例》第十条有关规定，经国务院批准，现就节约能源、使用新能源车船车船税政策通知如下： 一、自2012年1月1日起，对节约能源的车船，减半征收车船税；对使用新能源的车船，免征车船税。 二、对于减免车船税的节约能源、使用新能源车船，由财政部、国家税务总局、工业和信息化部通过联合发布《节约能源使用新能源车辆（船舶）减免车船税的车型（船型）目录》实施管理。 对于不属于车船税征收范围的纯电动乘用车、燃料电池乘用车，由财政部、国家税务总局、工业和信息化部通过联合发布《不属于车船税征收范围的纯电动燃料电池乘用车车型目录》实施管理。 三、节约能源、使用新能源车辆减免车船税目录管理规定 （一）认定标准。 1. 节能型乘用车的认定标准为：(1) 获得许可在中国境内销售的燃用汽油、柴油的乘用车（含非插电式混合动力乘用车和双燃料乘用车）；(2) 综合工况燃料消耗量优于下一阶段目标值，具体要求见附件1；(3) 已通过汽车燃料消耗量标识备案。 2. 新能源汽车的认定标准为：(1) 获得许可在中国境内销售的纯电动汽车、插电式混合动力汽车、燃料电池汽车，包括乘用车、商用车和其他车辆；(2) 动力电池不包括铅酸电池；(3) 插电式混合动力汽车最大电功率比大于30%；插电式
收款管理制度
收款管理制度 第一条目的 1.1为规范收款管理，避免资金风险，保障公司权益，特制定本制度。 第二条适用范围 2.1本制度适用于公司各部门。 第三条收款管理 3.1所有现金、支票、汇票等货币资金原则上由出纳负责统一收款，其他任何部门或人员不 得收款。 3.2客户向公司支付各种款项，应通过转账方式汇入公司指定的账户。 3.3特殊情况下业务人员根据公司授权向客户收取的现金，应及时将现金交付给公司财务部 指定的收款人员。 3.4业务人员根据公司授权向客户收取的支票、汇票等有价证券，必须当天(最迟次日)及时 以安全的方式转交给公司财务部指定的收款人员。 3.5任何部门或个人均不得将收到的现金、支票、汇票等货币资金存放在部门或由个人保管 (最迟次日必须存行或转交公司财务部)。 3.6任何部门或个人不得从收到的公款中坐支现金(即：不允许从收到的公款中直接支付任何 形式或名目的费用)。 3.7业务人员授权向客户收款、以及公司财务部指定收款人员收取的各种款项，均应向交款 方开具各种指定的专用收据，专用收据使用及开具方法应遵照以下规定执行。 第四条收据使用 4.1公司统一规定的收据分为一式三联单栏式收据。 4.2所有收据应根据销售助理提供送货单，由公司财务专人开具。 4.3特殊情况下业务人员经过公司授权向客户收取现金时，业务人员应向客户现场开具收据。 4.4业务人员收取的现金交回公司财务部时，财务部人员收款后应要求业务人员在收据上签 名确认。 4.5特殊情况下业务人员经过公司授权向客户收取支票、汇票时，若客户需要，业务人员应 向客户现场开具的收据。若客户不需要，财务部人员收支票款项时，应立即开收据并要求业务人员在收据上签名确认。 第五条开具收据 5.1开具收据时，收据的收款日期、交款单位全称、款项具体内容、款项所属期间、票证类 别及号码、大小写金额等项目必须填写完整、正确，不能简写或遗漏任何项目。 5.2填开收据并经交款人确认无误后，原则上应由交款人在收据中签名确认。 5.3所有收据均应连续填开，禁止跳号使用；收据存根联必须连号、完整，不能缺号。 5.4作废收据联次必须完整，不能缺失任何一联，三联收据中均应标注“作废”字样。
房产项目全民营销方案
“***”项目全民营销案 ***营销
2015/3/5 ***项目“全民营销”案 一、案目的 为了能够顺利完成***销售目标，最大化的发动全民的力量，我建议开发公司推出此“全民营销”政策，旨在发动公司全体成员但不只限于本公司员工，拓展项目目标客户群。对于参与其中的每一位推荐人而言，也是一个难逢的机遇。公司特别针对全民营销模式出台奖励案，成交后参与的推荐人可获取丰厚的回报。 二、案涵盖容 本案中所指“全民营销”，涵盖了一切“介绍”性质的营销，包括：以老带新、中介介绍、自然人介绍、***员工介绍、其他楼盘业务员介绍，等等，只要带客户来成交，开发公司即给予经济奖励。 三、案操作流程 1、推荐人首先需将推荐客户的姓名、联系式及到访时间以告知项目销售部，由项目销售部确认该客户有无来电来访，如该客户之前已经登记且为有效客户，那项目销售部须将告知推荐人并本次推荐信息无效。反之，如该客户之前未登记或该客户之前已经登记但已属于无效客户，那么项目销售部告知推荐人本次推荐信息有效。 2、推荐有效的客户推荐人可指定由哪位置业顾问负责客户接待，若推荐人表示不指定置业顾问接待则由项目案场经理按轮序分发意向客户。
3、推荐客户到访项目售楼处后，项目销售部须将打印好的《推荐客户确认书》进行签字确认并留存。此单为该客户确认的唯一证明。 4、当该客户成功认购或签约并且购房全款到账后七日，项目销售部将《推荐客户确认书》更换为《推荐客户购买确认书》。该确认书将是推荐客户成功购买的唯一依据。 5、每月25日，项目销售部将统计汇总本月所有《推荐客户购买确认书》，办理并提交兑现销售奖励的手续。开发公司将于下月的集中付款日（暂定每月15日）统一支付此项费用。 6、推荐人推荐时效为60天，所推荐客户在60天还未成交的，我们将视为无效客户；客户交于相应置业顾问进行定期维护。若在60天以上但能提供与客户保持持续追踪记录则可以重新填写《推荐客户确认书》重新计时。 7、推荐人推荐的客户和销售之前接待记录的客户为同一购买单位时，推荐登记时间在前的一客户作有效推荐确认（例如夫妻关系）。 8、不同推荐人推荐两组不同客户但为同一单位，并只购买一套房子时，以推荐登记时间在前的一客户作有效推荐确认。若被认定无效推荐的一对客户成交能起到更有力的作用，可以继续由此推荐人持续推荐，后期成交按照4:6比例进行奖励金分配（有效推荐奖励比例为40%）。 9、全民营销政策自2015年新售楼处进驻后，销售案确定后开始起执行，暂定截止2015年12月31日。 四、全民营销奖励标准
房地产拓客方案
巡展是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐，其中拓客方式主要分为十二种。 一、商圈派单 适用项目：中高端、中端及中端以下 工作周期选择：基本贯穿整个项目营销过程，派单量最大的时间应选在蓄客期和强销期。 拓客人员选择：根据各项目实际人员和项目体量安排，一般至少需要配备一名拓客主管拓客范围选择：项目周边和全市重点的繁华区域，人流量和商圈档次是商圈选择的主要标准。 工作目的：广泛传递项目信息和有效收集客户信息。 工作安排： 1、制定一个完整的拓客计划 2、确定拓客人员，并进行相关培训（包括项目基本资料、核心卖点和优势及拓客说辞与技巧），培训完毕后进行相关考核 3、安排拓客周期和时间节点，选择节假日及周末，以及平日里商圈人流量较大的时段 4、对拓客商圈进行选取与划分，并事先进行踩点和绘制拓客地图 5、拓客人员执行拓客计划，在商圈进行大范围派单，并竭力留取客户信息 6、统计每日派单量和留电量，并进行拓客人员工作心得和拓客技巧分享，提高团队士气 审核标准：工作审核标准依据派单量和有效留电量而定，要求每人每日合理派发单页的量应达到200-300张，有效留电量至少达到20-40组。根据项目体量、档次和推广力度不同，派发量和有效留点量两项数据可以根据项目自身情况做适当调整。 二、动线堵截 适用项目：中高端、中端及中端以下 工作周期选择：蓄客期和强销期 拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主 拓客范围选择：项目周边各大主干道及路口，目标客户工作区域的上下班公交站点和沿途必经之路，以及去往日常生活中主要消费场所的沿途（如超市、菜场、餐馆等） 工作目的：向主力目标客群进行项目信息传递，捕捉意向客户 工作安排： 1、确定项目主力目标客群，分析客群相关信息点 2、并对目标客群的工作、生活、休闲娱乐等动线进行分析，确定动线拦截点，如路口、公交站点、客户平时就餐聚集点等 3、确定动线堵截方式，主要采取户外广告的宣传方式，包括擎天柱、楼体（顶）广告牌、公交站牌、路灯灯箱、车身广告等；也可辅以项目周边人群聚集区域定点派单或设立流动推广小站等具体形式 4、定期对工作成效进行汇总，分析各广告宣传及人员派单等的效果，继而改进 审核标准：无 招式特点： 1、宣传覆盖范围广，信息点对点传播到达率高 2、对真正有购买意向的准客户说服力很强 三、社区覆盖 适用项目：中端及中端以下，主要针对大型普通住宅项目的首期和中小型项目的尾房 工作周期选择：主要针对蓄客期，其次为强销期 拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主，可配备一名拓客主管 拓客范围选择：项目所在区域板块内的人员稳定聚集社区
销售与收款管理制度
销售与收款管理制度 第一章总则 第一条为规范公司的销售与收款业务，加强内部管理，防范经营风险，依据《中华人民共和国会计法》、《内部会计控制基本规范》等相关法律法规，制定本公司销售与收款管理制度。 第二条建立公司销售与收款管理制度应达到以下基本目标： （一）建立健全相关的内部控制组织结构，形成科学的决策机制、执行机制和监督机制，确保经营管理目标的实现； （二）建立行之有效的风险控制系统，强化风险管理，确保各项业务活动的健康运行； （三）堵塞漏洞、消除隐患，防止并及时发现和纠正各种欺诈、舞弊行为，保护财产的安全完整； （四）确保国家有关法律法规和公司内部规章制度的贯彻执行。 第三条公司销售与收款内部控制坚持如下原则： （一）关键点控制原则：针对业务处理过程中的关键控制点，将内部控制落实到决策、执行、监督、反馈等各个环节； （二）符合国家有关法律法规和本公司的实际情况，全体员工必须遵照执行，任何部门和个人都不得拥有超越内部控制的权力； （三）保证公司内部机构、岗位及其职责权限的合理设臵和分工，坚持不相容职务相互分离，确保不同机构和岗位之间权责分明、相互制约、相互监督； （四）成本效益原则：公司在设臵各个控制点时应合理考虑所得到的收益应大于控制成本的基本要求，如果无法确认控制点所带来的收益，则应考虑满足既定控制前提下，使控制成本最小。 第四条销售与收款内部控制制度包括销售部门、财务部门、保管部门及其它销售与收款业务的参与人。 第五条销售与收款业务程序的主要环节包括报价、信用调查、接受订单、核准付款条件、填制销货通知、发出商品、开具发票、核准销售折扣、核定销售折让或退货条件并办理退款或接受退货、收取货款以及各环节的账务处理等。 第二章标准销售作业程序 第一节接单
(完整word版)房地产全民经纪人方案
全 民 经 纪 人 执 行 方 案2018年月日
全民经纪人执行方案 一、活动背景 全民营销的核心以个人为主体，人人都来营销，人人都是渠道，在全民营销中个人的渠道为主渠道，基于个人的信任关系传递品牌产品，服务，促销活动等内容。通过高额薪酬回报，吸引社会各界人士成为本项目无底薪销售员，从而促进客户到访与成交。目前，项目本体优势明显，老带新以及亲友推荐比重占比很大，全民推荐给予激励刺激，更好的发挥亲友介绍成交途径，且说服力更大，对项目认可度更高！ 二、全民营销目的 1.整合并利用现有的老客户及合作单位的资源，以高额的奖金作为吸引点，促进具有广 泛社会人脉关系的人为项目带客，从而增加上门量； 2.深度挖掘客户资源，储备项目意向客户资源库； 3.通过“全民营销”扩大宣传范围，降低宣传成本，并有效提高项目知名度及关注度。 三、实施时间：自2018年月日至2019年月日。 四、产品范围：XXXXX持销阶段一期二层商铺及LOFT公寓产品 五、活动对象 1.全民营销定义：除所有参与本项目工作的人员以外，均可参与。 2.新客户界定：指没有来访及来电咨询等相关记录的首次到访客户。 六、奖励办法 凡通过经纪人成功推荐在XXXXX成交商铺的，经纪人可获得2000元/组的现金奖励，凡通过经纪人成功推荐在XXXXX成交LOFT公寓的，经纪人可获得300元/组的现金奖励。 注：1、购房人折扣：与普通购房者享有同等购房优惠，具体根据实际情况而定。 2，奖励结算：结算金额均为税前，具体税费以政府相应规定为准，如有调整，按照政府最新规定执行。 七、管理细则 1、经纪人身份认证：经纪人需保证个人信息的真实性，不得提供虚假信息，否则将被取消推荐资格，公司有权收回一切经纪人权益。
房地产一二手联动方案
一二手联动方案 一、活动目的 1、售楼中心客户有限，成交难以促进，要想完成销售任务，必须有足够有能力购买的客户量支撑。发动一二手联动能给项目带来大量的有效客户，促进成交。 2、通过一二手联动发布项目信息，对项目进行宣传，再次提升项目在市场的知名度，吸引市场的关注度。 3、一二手联动的最终目的是成交，活动的每个环节都要以销售为主，以最大限度促进销售为目的，提高成交量。 二、一二手联动时间： （暂定） 三、一二手联动佣金细则： 1、“二手联动”中介公司需与我司签订关于《一二手联动销售协议》。 2、“二手联动” 针对我方提供的房源，成功介绍成交每套可获房屋成交价2-3% 佣金，佣金在买方与开发商实现签约后发放； A、买受人如为一次性付款，买受人在与幵放商签订商品房买卖合同并备案后， 开放商在三十天内支付中介佣金。 B、买受人如为按揭、分期付款，则在买受人手续齐全并全款到账后三十天内 支付中介佣金。 C如果出现退房，已支付联动中介人的佣金应在十五日内退还幵发商。 3、“二手联动”中介公司的中介人在推荐该房产时不得收取买方佣金及任何款项。
4、联动合作时间：从日止。自联动带客截止日期后两个月内成功签约的 客户，我司将正常支付中介公司中介人佣金。 四、联动细则 1. 总则 为规范本项目采用一二手联动销售模式时的管理，规避联动销售中可能出现的风险，特制定本指引。 职责 “一二手联动销售协议”及客户确认。 2. 具体指引 基本原则 “二手联动”中介公司报价须统一。 推荐接待流程 A、中介人将意向客户带到销售现场后，将该客户资料交由我司后台行政人员来查询确认来电来访数据库中是否有该客户来电、来访记录； B、如满足新客户条件，销售人员将按销售部现场接访流程进行接待； C、销售后台行政人员和中介人登记填写《八斗VIP客户信息确认单》； D、销售员接待中介人员推荐的意向客户后，须完善填写《来访客户登记表》信息来源处注明“某某中介人介绍” ，同时，销售人员即刻将填写完的《来访客户登记表》交由销售后台行政存档； E、销售后台行政人员当日完成“二手联动客户推荐台账”及“来电来访统计台账“的录入工作。 推荐客户确认条件 《VIP 客户信息确认单》：