远洋地产2010江苏常州西太湖项目可研定位报告187P

江苏常州西太湖项目可研定位报告1目 录1.项目概况与属性研判2.市场研究与机会分析3.方案遴选与项目定位4.总体规划及产品设计5.开发策略与销售计划6.项目投资与收益分析7.综合分析与建议1.项目概况与属性研判1.项目概况与属性研判34滆湖本案常州主城区武进核心区约9km 约13k m ☐项目位于常州市武进区西太湖生态休闲园内，西太湖北岸；☐距离常州主城区约13公里、距武进核心区约9公里、距奔牛机场约26公里；☐西太湖原名滆湖，俗称沙子湖，位于武进西南部与宜兴东北部间，为武进和宜兴共享，是苏南地区仅次于太湖的第二大湖泊，滆湖面积约25万亩。

☐项目位于是常州经济开发区内，该开发区是江苏九个省级开发区之一，总面积20.88平方公里。

开发区重点发展三个区域：清洁工业园、创意产业园、生态休闲园。

【区位概况】省级开发区——武进经济开发区，常州东南方向重点发展区域5本案花卉基地武进开发区生态休闲区常州主城区武进核心区常州大学城武进高新区【交通条件】路网发达，交通便利，距主城区约30分钟车程，未来规划前景看好延政西路沿江高速☐京沪铁路、城市高铁、沪宁高速、锡宜高速、常泰高速、京杭运河、常州机场、长江港口及园区配套完善的交通路网，为开发区提供了水、陆、空立体交通和快捷物流网络；☐根据未来规划，开发区附近将建成集多条高速公路与一体的交通枢纽，届时开发区与常州市6【地块概况】共由4个地块组成，位于生态休闲区核心区域。

地块编号用地性质占地面积（㎡）占地面积（亩）A1住宅586273879A3办公4127562A4酒店141668213B1住宅520540781A1B1A3A47【四至与用地情况】水景生活区内，地块规整，规划水系面积大，与A3地块形成呼应西侧龙飞路西侧绿化带西侧龙飞河北侧同舟路东侧创业路东侧秋水河南侧孟津路南侧水系8【四至与用地情况】A3地块紧靠园区中轴路——长天路，地理位置优越。

北侧孟津路地块内现状地块内工棚东侧长天路西侧创业路环湖北路【四至与用地情况】A4地块位于园区核心景观揽月湾北岸，景观优势明显。

北侧滨湖路东北侧商务广场项目南侧道路东侧边界南边界水景沿江高速跨湖大桥揽月湾风景区910【四至与用地情况】B1地块，与天安别墅、湖畔春秋毗邻，开发氛围较为成熟，但与其余地块相距较远且不够规整。

北侧延政西路孟津路天安别墅地块内部平整东侧凤苑河东侧凤苑路天安别墅环湖北路11用地条件分析【环境景观条件】区域内环境清雅、比较宜居；绿化水平较高，特别是周界道路旁绿化带业已成型；揽月湾景区为区域景观环境大为增色。

【配套设施】开发区内以产业园区为主，尚未形成居住氛围，因此商业、医疗等生活配套设施非常匮乏，因此项目开发必须对配套设施加以充分考虑。

13☐方案一：A1（住宅879亩）+A3（办公62亩）+A4（213亩）=1154亩☐方案二：B1（住宅781亩）+ A3（办公62亩）+A4（213亩）=1056亩方案一1154亩方案二1056亩【项目备选方案】1.项目概况与属性研判2.市场研究与机会分析3.方案遴选与项目定位4.总体规划及产品设计5.开发策略与销售计划6.项目投资与收益分析7.综合分析与建议2.市场研究与机会分析2.市场研究与机会分析☐宏观经济分析☐常州城市概况☐常州房地产市场分析☐区域房地产市场分析☐市场机会小结15【全国宏观经济】摆脱经济危机阴霾，宏观经济保持持续快速增长•GDP、全社会固定资产投资、房地产开发投资均保持高速增长2009年，我国国民经济增速为8.7% ，实现国内生产总值335353亿元。

全社会固定资产投资额为224846亿元 ，增长30.1%；完成房地产开发投资36232亿元，增长16.1%。

【全国宏观经济】 －居民潜在购房消费能力较强• 社会消费品零售总额、居民储蓄存款余额和人均可支配收入增长较快2009年，我国社会消费品零售总额为125343亿元，增长15.5%；城乡居民储蓄存款余额达 264761亿元，增长19.5%；城镇居民人均可支配收入是17175元，增长9.8%。

18•江苏省国民经济增速高于全国平均水平2009年 ，江苏省实现国民生产总值34061.2亿元 ，增速达12.4，高于全国GDP平均增速。

完成全社会固定资产投资18751.6亿元，【江苏宏观经济】江苏省国民经济增速高于全国平均水平【江苏宏观经济】江苏省城镇居民人均可支配收入较高19• 江苏省城镇居民人均可支配收入高于全国平均水平2009年，江苏省社会消费品零售总额为11484.1亿元，增长18.9%；城乡居民储蓄存款余额 为20080.6亿元，增长20.1%；城镇居民人均可支配收入是20552元，增长10%。

【江苏宏观经济】江苏省城镇居民改善型购房需求旺盛20• 江苏省城镇居民人均消费支出能力的增强为其改善居住条件提供了物质支撑2009年，江苏省城镇居民人均消费性支出为13153元，增长9.8%。

与此同时，江苏省城镇居民人均住房面积由2000年的12.15平方米提高到2009年的32.9平方米。

十年间，江苏省人均住房面积增加了20.75平方米，增长了近2倍。

1.项目概况与属性研判2.市场研究与机会分析3.方案遴选与项目定位4.总体规划及产品设计5.开发策略与销售计划6.项目投资与收益分析7.综合分析与建议2.市场研究与机会分析2.市场研究与机会分析☐宏观经济分析☐常州城市概况☐常州房地产市场分析☐区域房地产市场分析☐市场机会小结21【城市地位】长江三角洲地区重要的现代制造业基地•常州是江苏省重要城市，位于长三角核心区，毗邻上海。

常州，江苏省13个省辖市之一，位于长江三角洲中心地带，地处江苏省南部。

北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市经济圈，区位优势明显。

常州，全市总面积4385平方公里，总人口440.7万，其中市区面积1864平方公里，人口217万。

现辖天宁、钟楼、新北、武进和戚墅堰区五个行政区，还有金坛、溧阳两个县级市。

22【区位交通】坐落于长江南岸、水陆空交通极其便利•常州市内、外部交通动线发达常州水陆空交通便利，老京沪铁路（常州站为特等站）、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路，以及江苏第2大机场，4E级民航常州奔牛国际机场，构成了常州发达的外部交通网。

近年，在建的京沪高速铁路、沪宁城际铁路和总长近八十公里的城市高架快速内环路网，以及正在积极筹建的4条城市轨道交通线，还有已于2008年开通的快速公交线路系统，编织了常州完善的内部交通网。

23【文化历史】拥有2500多年历史的江南文化古城☐常州即是人文荟萃之地，又是新兴工业城市☐常州素有“三吴重镇，八邑之都”之美誉，距今已2500余年历史，是江南著名的鱼米之乡。

古时称延陵、毗陵、晋陵、兰陵，隋文帝时定名为常州。

☐常州是近代中国民族工商业的发祥地之一，现今以农机制造业、输变电设备制造业、汽车及配件制造业、新型纺织服装业四大支柱产业为龙头，带动电子信息、新型材料工业、生物医药及精细化工三大新兴产业的发展，着力打造先进制造业基地，已初具规模和品牌效应。

24【常州市经济发展】经济快速发展，可持续能力很强25• 常州市经济发展水平快速提升2009年 ，常州市国内生产总值为2518.7亿元，增长11.7%；城乡居民储蓄存款余额是1756.2亿元，增长22.7%；社会消费品零售总额为901.4亿元，增长18.9%。

【常州市经济发展】城镇居民收入、消费、居住水平逐年提高26• 常州市城镇居民人均住房面积是35平方米2009年，常州市城镇居民人均可支配收入和人均消费性支出分别为23751元、15961元。

城镇居民人均住房面积为35平方米，比江苏省人均住房面积多出2.1平方米。

【城市发展方向】－长江三角洲地区重要的中心城市•城市定位现代制造业基地、文化旅游名城•城市发展目标现代制造业发达、人民生活富裕的经济强市；历史文脉彰显、现代科教先进的文化名市；连东接西、承南启北的区域性枢纽城市；以人为本、人与自然和谐的生态城市。

• 城市规模2020年主城区人口180万人，建设用地规模216平方公里。

27【城市发展规划】－市区形成“一城、七片”的结构28• 规划范围规划分三个层次：即市域4375平方公里；市区（武进/新北/钟楼/天宁/戚墅堰五个区）1864平方公里；主城区--市区内集中建设的连绵区。

• 市区布局结构市区形成“一城、七片”的结构形态，“一城”即常州主城区；“七片”即主城外围的孟河、卜弋、奔牛、湟里、漕桥、洛阳、横山桥共七个片区。

•主城区结构形态主城区形成“一体两翼八组团”的空间结构。

“一体”：即中心城区，为城市的本体。

“两翼”：南翼即武南组团，北翼包括新龙、新港二个组团。

新北区钟楼区武进区戚墅堰区天宁区【城区规划】－主城区为“一体两翼八组团”的空间结构中心组团：全市商贸、金融和文化中心。

高新组团：发展高新技术产业及行政中心、大型生活社区、现代旅游休闲区和城市北部商贸副中心。

城西组团：发展机电一体化、生物医药、新材料、机械制造等低、无污染的现代制造业、现代物流业和钟楼区公共服务中心。

湖塘组团：科教、休闲旅游、生态居住和高新技术产业为主，以高等职教和淹城遗址为特色和城市南部商贸副中心。

城东组团：发展机车制造、纺织、印染、汽配、食品及现代物流业，同时配置居住和公建用地。

新龙组团：生活居住，新北区公共服务中心、电子工业园和高新技术研发基地。

新港组团：港口、重化工、环保、能源产业和物流业、水厂、污水厂等大型市政公用设施。

武南组团：发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和滆湖度假区。

29武进区发展战略【武进区发展战略】－缝合常武、挺进西太湖• 发展现状5.6平方公里核心区基本建成，16.6平方公里道路框架基本到位，项目布点全面推进，城市建设正向60平方公里挺进。

• 空间发展结构“一城两带、三心锁合”“一城”，即围绕文化、行政及商业等功能发展的综合活力城，塑造品质文化城区形象。

“两带”，一是东部生产性服务业与制造业发展带;二是西部生态休闲与都市型经济发展带.“三心锁合”，主要指综合活力城中心、城市智心、生态商务中心。

30【西太湖区发展规划】－常州市未来城市副中心31• 西太湖新城规划打造城市RBD西太湖生态休闲区未来将发展成为一个集商业、办公、居住、休闲、文化、旅游等为一体的现代化、综合性湖滨新城（RBD），居住人口将达10~15万人，成为常州市未来的城市副中心。

西太湖新城规划致力于把滨湖新城打造成常州市的休闲之都和旅游服务中心，成为常州市产业升级和提高城市品质的引擎。

西太湖生态休闲区设置为十三大功能分区：湖滨文娱区、商办混合区、商贸度假区、商贸购物区、50办公区、户外体验区、游艇休闲区、休闲疗养区、科技研发区、生态涵养区、湿地野趣区 、水景居住区、湖景居住区。