商业地产市场调研方法
商业地产项目市场调研要点
商业地产项目市场调研要点想做好商业地产的第一步就是调研，为什么这么说？因为只有调研到位了才能清晰的知道一个项目能做什么，不能做什么。
更因为调研的实质就是情报分析，无论是作为甲方开发地块、收购项目，承租土地或载体，都需要对项目进行调研。
同理，乙方也是如此，了解你将为之付出金钱与时间的地方，了解有多少竞争对手，了解有多少风险和商业机会，这都是最为真实的诉求。
尤其是当你成为受托人时你必须清楚的认识到，你是委托人的眼睛和大脑，你要用你的专业知识来提供充分的依据供委托人参考并相信你的判断。
“不要轻视简单,简单意味着坚固”，这些简单的诉求往往决定了项目的成本、呈现与成败。
所以一定要重视这些基础内容，要详尽去了解。
在此粗略介绍一下关于商业地产项目市场调研的方式与内容。
一、商业地产的调研方式通常来说，商业地产开发、收购、招商运营前端都需要进行市场调研。
这是开展所有商业地产工作的起点和关键点，如果市场调研工作做得扎实，整个项目工作将水到渠成。
相反，如果市场调研工作出了问题，项目定位、项目分析、商业运营等所有工作都会受到影响。
但是如何做调研才能称之为“扎实”？这个是有一定区别的，目前市面上很多调研行为，要么是委托外包给第三方，要么是依靠一些机构统计数据。
从理论上他们确实便捷，但是实际效果并不理想。
一是缺少了数据的真实性，二是缺少对于项目地块、地块、城市、人口的系统化理解与反思。
所以真正能够称为调研“扎实”，在我看来就是现场实际勘察，一圈圈的走访、一圈圈的观察、一户户的去看。
只有这样，才能称为“扎实”。
我们当年为了调研项目，从海口市政府步行到海南省政府，全程19公里，都是靠自己走下来看周边的项目。
看广州珠江广场，也是靠几个人把所有的写字楼全部走一遍后才能进行初判。
过分追求速度一定意味失去了质量，商业地产调研如果脱离了这个工作，用住宅土地的快速调研，那就一定会产生错误偏差。
二、商业地产调研的方法与对象（一）商业地产调研的三种方法1、数量积累法所谓数量积累，就是对目标商圈内同类业态下各种数量进行累加，包括商铺面积、商铺数量等，这些数据能够反映市场的大小，通过它们了解市场与重点定向目标。
商业房地产市场调研内容及调研方法
调研内容及调研方法：一、宏观经济分析及预测二、房地产市场现状及预测、商业物业研究1、调查目的：了解当前及未来的产业及城市开展规划对工程开发的影响方向和程度2、调查内容：1）总体规划〔XXXX-XXXX〕2）道路交通规划建设情况3）产业结构及分布情况4）经济开展规划5）城市开展规划6）产业结构及分布情况7）已经出让的土地开发方案8）建设用地出让方案9）房地产总体建设与销售情况10）已经批准立项的房地产建设根本情况11）工程周边开展规划及其影响12）工程片区地上建筑物分布情况3、调查方法：文献调查：网络、报刊杂志、相关文本资料等4、资料来源：工程片区法定图那么、相关政府文件、法律法规以及相关图书资料等三、市典型楼盘研究1、调查目的：调查分析典型楼盘的客户构成和来源、工程开发过程、目标市场定位、产品特点、营销策略、效果评估2、调查对象：具体调查对象需与委托方协商确定。
3、调查方法：售楼现场观察+文献研究+专家深度访谈+方案购置者个别访谈4、专家访谈对象：参与上述典型楼盘的调研、筹划、设计、销售/代理、工程管理、广告等相关工作机构部门经理以上职务的专业人士5、研究内容1）各楼盘概况〔区位、环境、规模、开发商背景等〕2）开发该楼盘动机3）购置〔租用〕者特征及结构4）目标市场定位、产品定位、形象定位5）工程规划设计特点〔面积大小、功能配置、建筑细部、各类户型的平面布局等〕6）宣传推广策略与方法四、消费者定量调查1、调查目的：寻找有兴趣、有能力购置〔租用〕东方银座广场工程产品的消费群，描述其个人〔企业〕社会经济特征、媒体接触习惯、生活方式、购置动机和目的、价格预期、品牌价值。
2、调查方法：非概率抽样的各种面谈访问方式3、调查区域：4、抽样方法：非概率方便抽样5、样本配额：具体见附表参照选择地点如下：〔根据城市实际情况来定〕7、访谈甄别对象：以工程概念卡严格过滤选择访问对象1）对工程概念是否有兴趣2）对工程概念感兴趣条件3）购置〔租用〕可能程度4）满足其他常规过滤条件8、主要访谈内容：1）对工程概念感兴趣的原因2）对工程产品的使用态度3）购置可能性4）价格预测5）地产商品牌对工程的影响程度6）产品需求根本意向〔面积、户型、功能〕7）影响消费者行为的因素—个人和社会特征〔文化程度、职业、职务、收入、性别、年龄、婚姻状况、家庭结构、居住形式〕8）影响消费者行为的因素—企业和社会特征9）影响消费者行为的因素-媒体特征〔主要媒体接触习惯、接触频率、主要媒体类型与名称、最喜欢的节目类型〕10）影响消费者行为的因素-生活方式〔态度、价值观、消费观、兴趣、时间支配方式、观点、个性和自我〔企业〕观念〕六、潜在客户座谈会：1、调查目的：在第一阶段调查结果的根底上，深入了解目标客户组合中各细分群体的产品态度和心理需求，以及对工程的规划设计建议和消费障碍，分析工程产品组合比例和产品功能设计要点。
商业如何做市场调查
商业如何做市场调查商业地产招商，往往开业容易，经营难，很多商业地产因为过于迷恋招商速度，在项目操作前期，不去科学的制定商场规划，业态组合混乱，为开业后经营混乱埋下不可挽回的伏笔。
一些只懂推广工作却根本没有商场运营经验的策划公司，只会从概念上来入手操作，工作重点偏重于概念炒做及传播工作，会自以为是的将商场规划成另类定位模式，却根本不会从基本的运营科学运营业态进行操作。
受项目进度回款提成的诱惑，根本不会也不懂得对商场进行整体规划，只是为了进度而招商，招商完成后收钱就走，留下整个烂摊子，留给商场的是扯不断的麻烦与经营苦恼。
商业地产操作与产品策划是完全不同的模式，产品策划无有经验模照，但商业地产却恰恰相反，想操作商业地产必须有专业的商场操作经验，因为，科学的营业模式与商场管理模式是商场存活的必须前提，如果没有商场运作的人来操作商业地产，风光的概念炒作招商后，商场成活的几率微乎其微!商业地产想顺利招商，开业后持续有效的经营，必须进行科学的规划，完善细致的商场规划，是商业地产避免开业后迅速倒闭的前提，而规划前的市场调研作，则是整个项目操作最关键的重中之重。
商业地产，风风火火的招商开业后，存在着活不过三年的宿命之说，有的甚至不到半年就会倒闭，商业地产操作时不要着急运作，首先要进行总体科学的规划，进行严谨的调研工作是做出合理商场规划的前提。
一般来说，商业地产的市场调研分为：商场调研、商圈调研、消费群体调研三大项商业地产的操作与普通的社区房地产完全不同，社区房产在调研中更偏重于消费群体的调研，而商圈是做为房产的便利性卖点来定位的。
针对商场的调研以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。
1）、分析各商场的定位并测算其定位的精准性对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计，并分析出定位的精准性，并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式，以此做为规划的依据。
地产商业市场调研(微观方向)
地产商业项目市场调研（微观方向）
【商圈分析】该商业项目所在的区域性商圈调研分析
1、该商圈内主要商业群体、主要街道分析
2、该商圈市场特点及经营状况分析
3、该商圈内市政交通、商务、公建等配套设施
4、政府对该商圈的商业整体规划布局以及该商圈的发展前景
5、该商圈内居民生活水平以及消费能力分析
6、了解定位行业在该商圈的发展状况和需求情况
7、该商圈的总体体量以及饱和度
【竞争分析】项目所在地一定区域内相互竞争的商业项目分析
1、竞争对手的商业平面图、简介、品牌、租金等（项目详细调查见附表Ⅰ）
2、分析竞争对手的规划布局，经营模式等寻找市场空白点
3、通过对竞争对手细致周密的调查分析后，针对其经营和管理上的纰漏，作为
与商家沟通的切入点，并展示市场的优势
4、通过分析竞争对手，从中寻找可借资源
【客户群体】根据不同行业的划分，以市场分布为主线，逐一分析客户群体
1、客户群体的分布、数量、消费习惯、客户的组成特点、行业大客户等
2、调查各个行业客户群体的经营情况、经营费用等以及对现经营场所的意见
和不满，为本项目的招商推进寻找突破口
3、了解招商客户的来源、投资意愿与经营需求意见对项目的态度等
附表Ⅰ竞争对手商业项目调研报告（参考）。
商业地产销售的目标客户群体分析方法
商业地产销售的目标客户群体分析方法在商业地产销售中，找到适合的目标客户群体是至关重要的。
只有了解目标客户的需求和偏好，销售人员才能制定出有效的销售策略，提高销售业绩。
本文将介绍一些常用的方法来分析商业地产销售的目标客户群体。
一、市场调研市场调研是了解目标客户群体的重要手段。
销售人员可以通过各种方式进行市场调研，例如面对面访谈、问卷调查、观察和分析竞争对手等。
通过市场调研，销售人员可以了解目标客户的行为习惯、购买决策过程、偏好和需求等信息。
二、人口统计学分析人口统计学分析是一种常用的目标客户群体分析方法。
通过分析人口统计学数据，销售人员可以了解目标客户群体的年龄、性别、教育水平、收入水平等基本特征。
这些信息可以帮助销售人员更好地了解目标客户群体的需求和购买力。
三、地理信息系统分析地理信息系统（GIS）分析是一种基于地理位置信息的目标客户群体分析方法。
通过使用GIS技术，销售人员可以将目标客户的地理位置信息与其他相关数据进行关联分析，例如人口密度、交通便利度、竞争对手分布等。
这些分析结果可以帮助销售人员确定潜在客户的位置和分布规律，从而有针对性地开展销售活动。
四、消费者行为分析消费者行为分析是一种通过研究消费者的购买行为和决策过程来了解目标客户群体的方法。
销售人员可以通过观察和分析目标客户的购买行为、购买动机、购买频率等信息，来了解他们的需求和偏好。
同时，销售人员还可以通过分析目标客户的购买决策过程，了解他们在购买商业地产时的考虑因素和决策路径。
五、竞争对手分析竞争对手分析是一种通过研究竞争对手的市场定位和目标客户群体来了解自己的目标客户群体的方法。
销售人员可以通过调研竞争对手的销售策略、产品特点、定价策略等信息，来了解竞争对手所针对的目标客户群体。
通过与竞争对手的比较，销售人员可以找到自己的差异化优势，从而更好地定位和吸引目标客户群体。
六、数据分析数据分析是一种通过分析大量数据来了解目标客户群体的方法。
北京商铺研究报告
北京商铺研究报告1. 研究目的本报告旨在对北京商铺市场进行全面研究，分析其发展趋势、商机和投资潜力，为投资者提供决策参考。
2. 研究方法为了全面了解北京商铺市场，我们采用了以下研究方法：2.1 数据收集：通过多个渠道，包括官方统计数据、房地产公司报告和行业研究机构的数据，收集和整理相关数据。
2.2 数据分析：通过对收集到的数据进行分析和比较，找出市场的主要特点和趋势。
2.3 市场调研：我们进行了一系列针对北京商铺市场的调查和访谈，以了解市场参与者的观点和经验。
2.4 参考案例：我们还参考了一些成功的商铺项目案例，分析其成功因素和经验教训。
3. 北京商铺市场概况北京商铺市场是中国最为活跃和重要的商业地产市场之一。
由于北京的特殊地位和不断增长的经济实力，这里吸引了大量国内外的零售企业和品牌。
据统计数据显示，截至2021年底，北京市商业地产总面积已超过1000万平方米，其中商铺占据了相当大的比例。
随着北京城市建设的不断拓展，商铺市场的规模还在不断扩大。
北京商铺市场呈现以下几个特点：3.1 地理位置优势：北京作为中国的政治、文化中心，拥有丰富的资源和人口基数。
它吸引着国内外企业进驻，并为商铺投资者带来了巨大的商机。
3.2 消费升级：随着国内消费者收入水平的提高和消费观念的转变，消费者购物需求也发生了变化。
越来越多的消费者追求高品质、个性化的购物体验，这为高端商铺提供了机会。
3.3 品牌竞争：北京商铺市场存在激烈的品牌竞争。
各大知名品牌争相进驻，以争夺更多的市场份额。
投资商铺需要充分了解市场情况，选择具有竞争力的品牌合作伙伴。
3.4 需求多样化：北京商铺市场的需求非常多样化，包括购物中心、商业街、零售小区等。
投资者应根据市场需求和商铺属性选择投资项目。
4. 商铺投资机会根据我们的研究和市场调查，北京商铺市场存在以下几个投资机会：4.1 重点区域投资：北京商铺市场的核心区域，如朝阳区、海淀区等，吸引了大量的购物中心、商业街和零售店铺。
商业地产市场调研报告
商业地产市场调研报告1. 背景介绍商业地产是指用作商业目的的地产物业，包括购物中心、零售店铺、办公楼和酒店等。
目前，中国商业地产市场正经历着快速发展和变革。
本文将对商业地产市场进行详细调研，分析市场现状、趋势和挑战，并提出相应的应对措施。
2. 市场现状目前，中国商业地产市场呈现出以下几个特点：首先，购物中心是市场的主导力量，除了大城市，二线城市和县城也呈现出购物中心大量涌现的现象；其次，线上线下融合发展，电子商务与实体商业相结合，形成了新的销售渠道和商业模式；再次，消费升级带动了商业地产市场的发展，人们对购物体验、服务质量和环境舒适度的要求越来越高。
3. 市场趋势商业地产市场的发展呈现以下几种趋势：首先，大型购物中心向垂直细分领域发展，如专门的奢侈品购物中心、亲子购物中心等；其次，社区型购物中心正在兴起，为周边居民提供方便，满足其日常消费需求；再次，商业地产与文化、娱乐等产业的结合越来越紧密，通过举办各种活动和展览来吸引消费者；最后，商业地产市场对于环境保护和可持续发展的要求越来越高，绿色建筑和节能减排成为行业的重要课题。
4. 市场挑战商业地产市场面临着以下几个挑战：首先，市场竞争激烈，商业地产项目的开发者需要具备专业的运营能力和创新意识；其次，租金成本高企，商家利润空间受限，需要寻找降低成本、提高效率的方式；再次，消费者消费习惯的变化对商业地产市场带来压力，如线上购物的普及和消费理念的改变；最后，法规政策对商业地产市场发展可能产生影响，开发商需要时刻关注政策动态。
5. 应对措施为了应对商业地产市场的挑战，开发商和经营者可以采取以下一些措施：首先，建立具有竞争力的品牌，通过提供独特的服务和体验来吸引客户；其次，加强与电子商务的合作，实现线上线下的有机融合；再次，注重产品创新和差异化竞争，满足不同消费群体的需求；最后，与当地政府保持良好的合作关系，密切关注政策和法规的变化。
6. 结论商业地产市场作为消费升级和城市发展的重要组成部分，正面临着快速发展和变革的机遇和挑战。
商业地产市场调研报告
商业地产市场调研报告1. 市场概况商业地产市场是指以商业为目的的房地产投资和开发活动。
随着城市化进程的加速，商业地产市场规模不断扩大。
目前，商业地产市场主要以购物中心、写字楼和酒店为主要形态。
2. 市场需求随着人们生活水平的提高，消费习惯和需求也发生了巨大变化，对商业地产市场提出了更高的要求。
居民们希望能在购物中心中找到品牌品质、舒适便捷的购物环境，为企业提供写字楼的要求也越来越高。
同时，酒店市场也受到了旅游业的快速发展的推动。
3. 发展趋势未来商业地产市场的发展趋势将更加多样化。
一方面，随着物流、电子商务的快速发展，购物中心可能面临线下实体店铺转型问题；另一方面，共享经济的兴起也可能改变写字楼和酒店市场的格局。
4. 区域分析商业地产市场的需求与区域发展密切相关。
一线城市的商业地产市场发达，但也面临着土地资源紧缺和市场饱和的问题。
二线及以下城市的商业地产市场发展潜力巨大，但也面临着市场认可度和品牌体验的挑战。
5. 品牌营销在商业地产市场中，品牌对于企业的竞争力至关重要。
企业需要通过有效的品牌营销策略来提升品牌知名度，增强消费者对于品牌的认可。
同时，品牌形象也需要与商业地产的定位相匹配，以提升消费者的购物体验。
6. 创新技术随着科技的发展，商业地产市场也需要借助创新技术来提升运营效率和用户体验。
例如，人工智能、大数据分析和无人零售等技术已经开始应用于购物中心，提供更便利和个性化的服务。
7. 地产投资商业地产市场的发展需要大量的资金支持，地产投资是其中主要的资金来源。
投资者需要考虑市场需求、项目定位和运营模式等因素，以降低投资风险并获取回报。
8. 消费升级随着人们生活水平的提高，消费观念也在不断升级。
人们更加关注产品质量、品牌形象和购物体验。
商业地产企业需要根据消费升级的需求来调整经营策略，提供更优质的产品和服务。
9. 环保可持续发展商业地产市场的可持续发展越来越受到关注。
企业需要注重环保和资源节约，采用绿色建筑和可再生能源等措施，以减少对环境的影响。