保利地产重资产模式下的长租公寓专题研究
长租公寓研究报告
长租公寓研究报告摘要本报告旨在对长租公寓市场进行调研和分析，探讨长租公寓的现状、发展趋势以及相关问题。
通过对行业数据的收集和分析，我们发现长租公寓市场前景广阔，并存在一些挑战和发展机遇。
本报告将以数据为基础，通过量化分析和案例研究的方式，解读长租公寓市场的现状和未来发展方向。
1. 引言近年来，随着城市化进程的加速和人口增长，住房问题成为社会关注的焦点。
传统租房市场存在着中介费高昂、租金不透明、租赁周期短等问题，给租户和房东带来了很多不便。
同时，年轻人的租房需求也在不断增加，他们对于灵活、便利的长租住房需求日益强烈。
长租公寓作为一种新型住房形态，逐渐崭露头角。
2. 长租公寓的定义与特点长租公寓是指以公寓为载体，专门提供长期租赁服务的住宅形态。
长租公寓通常具有以下特点：•集中化管理：长租公寓由专业的运营商进行管理，提供全方位的服务，如租金代缴、维修服务等。
•标准化装修：长租公寓房源大多进行统一装修，提供统一的家具、电器等，方便租户快速入住。
•灵活租期：长租公寓通常提供租期较长的选择，如一年以上的合同期限，满足租户的灵活需求。
3. 长租公寓市场现状分析3.1 市场规模目前，长租公寓市场规模庞大，各大城市都有不同规模的长租公寓运营商。
根据数据统计，截至2020年底，我国长租公寓市场规模超过XX亿元，预计未来几年还将保持较高增速。
3.2 主要市场参与者长租公寓市场的参与者主要包括以下几个方面： - 运营商：专门从事长租公寓业务的企业，如杭州宜家公寓、链家优客公寓等。
- 开发商：通过自建或合作的方式投资和开发长租公寓项目。
- 地产中介平台：通过与运营商合作，提供长租公寓房源信息和租赁服务。
- 投资机构：通过投资和并购等方式参与长租公寓市场。
3.3 市场竞争格局当前，长租公寓市场竞争激烈，主要表现在运营商之间的竞争和房源租赁价格的竞争。
运营商通过提供更好的房源和服务来吸引租户，同时通过价格战来争夺市场份额。
长租公寓研究报告
长租公寓研究报告长租公寓研究报告随着城市化的快速发展，人们对住房需求的变化也呈现出新的趋势。
传统的买房模式逐渐受到年轻一代的冷遇，相反，长租公寓成为了一个新兴的住房选择。
本报告旨在分析长租公寓的市场潜力以及未来发展的趋势。
长租公寓是一种非传统的住房形态，它以“一份租约，多年稳定租宿”的模式而备受关注。
相对于传统的租赁市场，长租公寓注重提供高品质的住房和全方位的服务体验。
该模式的受欢迎程度源于以下几个原因：首先，长租公寓解决了许多人在租房过程中的痛点。
长租公寓通常提供全新装修的房间，配备齐全的家居设施和家具，节省了租客购买和搬运家具的时间和费用。
此外，长租公寓还配备了24小时的安保系统和维修服务，能够提供更安全舒适的居住环境。
其次，长租公寓对年轻人的吸引力较高。
随着年轻人在就业市场的成熟，他们更加注重自由度和灵活性。
与买房相比，长租公寓给予年轻人更多的选择权和自由度，不需要担心贷款压力和房屋维护成本。
此外，长租公寓的社区活动和社交空间也为年轻人提供了更多社交机会。
最后，长租公寓市场潜力巨大。
根据市场研究报告显示，中国的长租公寓市场规模已经超过1000亿元，且仍然保持高速增长趋势。
随着人们对生活品质的追求不断提高，长租公寓作为高品质住房的代表，有望在未来继续获得较大的市场份额。
然而，长租公寓市场也存在一些挑战。
首先，房源供应是一个重要的问题。
由于长租公寓对房屋要求更高，数量有限，房源供应不足成为了制约市场发展的主要因素。
其次，长租公寓的运营成本高。
为了提供高标准的服务，长租公寓需要投入大量的人力和物力，并承担房租的高成本。
这也使得长租公寓的租金相对较高，难以满足一部分消费者的需求。
综上所述，长租公寓作为住房市场的新兴形态，具备巨大的市场潜力。
随着人们对住房需求的变化，长租公寓将成为一种主流的住房选择。
然而，市场供应和运营成本仍然是当前市场发展的主要挑战。
未来，长租公寓企业需要继续创新和提高服务质量，满足不同消费者的需求，以迎接市场的竞争和发展机遇。
以新派保利为例,长租reits解析
以新派保利为例，长租reits解析（资产证券化228讲，以新派、保利为例，长租REITs 解析。
第一部分：新派、保利REITs产品简介。
第二部分：详解类REITs结构中的反向吸收构造。
第三部分：长租公寓资产证券化评级研究。
第四部分：长租公寓企业融资样本，基金、夹层信托与资产证券化。
本期主要内容是关于新派、保利REITs产品介绍和长租公寓融资分析。
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至于长租公寓的融资方式，尤其是集体土地可以租赁使用政策出台后，用什么方式融资，化解租赁住房前期巨大的投资是我们面临的一个难题，资产证券化是其中解决方式之一，但解决不了所有问题。
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资产证券化背景下长租公寓问题研究
资产证券化背景下长租公寓问题研究1. 引言1.1 研究背景资产证券化是指通过将特定资产打包成证券，并由不同投资者持有和交易，实现资产的再融资和流动性管理的过程。
长租公寓资产证券化是指将长租公寓项目的租赁权利、收益权、物业权等资产进行打包，发行给投资者进行投资，并从租金收益中进行回报。
通过资产证券化，可以有效提高长租公寓项目的融资效率、降低融资成本，促进长租公寓市场的快速发展。
在这样的背景下，研究长租公寓资产证券化的问题具有重要的理论和实践意义。
本文旨在探讨长租公寓资产证券化的背景、存在的问题，以及在资产证券化背景下的经营策略，旨在为长租公寓行业的健康发展提供理论支持和政策建议。
1.2 研究目的本研究的目的是探讨资产证券化背景下长租公寓存在的问题，并通过建立资产证券化模型和制定经营策略，提出解决方案。
具体来说，本文旨在分析长租公寓的定义和发展历程，研究资产证券化对长租公寓的影响，深入剖析长租公寓在运营过程中存在的问题，探讨如何利用资产证券化工具解决这些问题，以及如何制定有效的经营策略实现长租公寓的可持续发展。
通过本研究，旨在为长租公寓行业提供理论支持和实践指导，促进长租公寓资产证券化模式的推广和应用，推动长租公寓市场的规范化发展，提升长租公寓行业的整体竞争力，为投资者和租赁方提供更加稳健可靠的投资和居住环境。
1.3 研究意义长租公寓资产证券化问题研究有助于深化对长租公寓发展问题的认识，对长租公寓市场的发展具有重要意义。
通过解析长租公寓资产证券化问题，有助于优化长租公寓资产证券化市场环境，提高长租公寓资产证券化的效率和效益。
通过建立长租公寓资产证券化模型，可以为长租公寓企业提供科学的经营策略，提升企业竞争力和盈利能力。
对长租公寓资产证券化的前景进行展望，有助于政府相关部门出台有针对性的政策措施，促进长租公寓市场的健康发展。
本研究具有一定的理论和实践意义，对长租公寓资产证券化的未来发展具有重要的借鉴意义。
保利公寓项目托管包租策划方案
保利公寓项目托管包租策划方案保利公寓项目托管包租策划方案一、项目背景保利公寓是一家知名房地产开发商，专注于高品质的公寓楼盘开发。
为了提高资产运营效率，保利公寓决定将部分空置房源进行托管包租出租。
本文档将详细介绍保利公寓项目托管包租的策划方案。
二、包租模式选择在托管包租过程中，保利公寓可以选择不同的包租模式，包括长租模式和短租模式。
长租模式适用于稳定收益与低风险的运营策略，而短租模式则适用于灵活运作与高收益的策略。
保利公寓经过分析决定采用长租模式进行托管包租。
三、项目规模确定保利公寓决定将托管包租范围确定为10个楼栋，共计1000套房源。
通过合理的定价和市场推广，预计可以达到90%的出租率。
四、房屋装修与配套设施为了提高托管包租房源的吸引力和竞争力，保利公寓将对房屋进行现代化的装修与精心的配套设施设置，确保房源的舒适度和便利性。
装修包括墙面粉刷、地板铺设、厨卫设施、空调安装等。
配套设施包括智能门锁、家电、家具等。
五、房屋管理与维护保利公寓将建立专门的房屋管理团队，负责托管包租房屋的日常管理和维护工作。
管理与维护包括安全巡检、保洁服务、设备维修与更换等。
六、租金定价与收益分析保利公寓将根据市场调研和竞争对手定价情况，制定合理的租金定价策略。
通过租金收入和房屋利用率的增加，预计可以实现良好的投资回报率。
附件：⒈市场调研报告⒉竞争对手分析报告⒊房屋装修与配套设施计划⒋房屋管理与维护方案法律名词及注释：⒈托管：指委托他人管理或处理财务或物品事务的行为。
⒉包租：指将房屋整体出租给托管方，并由托管方进行管理与运营。
⒊托管包租：指将房屋委托给托管方进行租赁与管理的方式。
长租公寓专题分析研究报告
需求层面。中低端房源供不应求，买卖市场的低迷，加上群租整治的挤出效应让部分刚需的租房者重新
寻租，让租赁市场需求强劲。超过七成的需求都是85-90后人群，他们在初入社会时真正需求是合租，收入 水平也暂不支撑整租，且90后要求居住品质的升级。
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长租公寓成为年度投资热点 在资本的助推下，各家公寓企业突破了地域限制，15年已有部分企业开始了跨城市的全面布局
长租公寓成为年度投资热点 房地产租赁市场的资源错配使得公寓公司能提供标准化产品来调和供求两端
供给层面。中国存量房近亿套，近25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。未来物业价格趋稳，物业
增值转向物业经营，房地产开发进入细分时代（公寓运营，服务式办公等领域），业主出租意愿的提升，大规模 的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域
链条中的投资机会
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链条中的投资机会
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链条中的投资机会
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链条中的投资机会
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发展趋势 标准化、连锁化及品牌化是未来公寓发展的三大热点，而伴随模式的逐步成熟及市场升级，其盈利能力也具备 较好的市场前景。因此大量领域龙头正在逐步进入
门外更多野蛮人
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行业挑战 标
Байду номын сангаас11
链条中的投资机会 标
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链条中的投资机会
细分带来的纯粹，以女性公寓为例：除了开发商完整的大商业配套外，开发商将免费提供个性工作室使用权鼓励社会资源进入共女生公寓，同时培育 有手艺的女生公寓业主，在女生公寓内部做soho办公的一人公司，一方面可以直接面对开发商聚合起来的女性消费市场，另一方面也让女生公寓变成 一个互联网实现线上线下落地的实体空间，这样以养活很多美甲工作室，很多美发工作室、瑜伽工作室、宠物服务工作室等等。 13
长租公寓专题研究
You+是一家以青年人为主要客群的国际性长租公寓品牌，提供多种居住选择 和社区文化活动，致力于打造一个充满活力和创意的居住环境。
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长租公寓标准不一
市场上长租公寓的质量和标准不一，有些存在安全隐患和质量 问题，影响市场信誉。
05
长租公寓市场前景展望
市场发展机遇与挑战并存
总结词
随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，长租公 寓市场面临着巨大的发展机遇。然而，市场竞争激烈 、政策监管严格以及消费者需求多样化等挑战也日益 凸显。
详细描述
06
长租公寓市场案例分析
国内知名长租公寓品牌案例分析
青客公寓
作为国内知名的长租公寓品牌，青客公寓在近年来迅速 崛起，通过标准化、规模化的运营模式，提供高品质的 租房服务，并积极探索金融租房等创新模式。
自如公寓
自如公寓作为链家旗下的长租公寓品牌，以提供高品质 的租房服务著称，通过严格的房源筛选、装修及服务标 准，为租户打造舒适、安全的居住环境。
城市化进程的加速使得城市人口不断增加，同时，人 口流动性也随之增强。这为长租公寓市场提供了巨大 的需求空间。然而，随着市场竞争的日趋激烈，长租 公寓市场也面临着巨大的挑战。在政策监管方面，政 府对房地产市场的调控政策对长租公寓市场也产生了 一定的影响。此外，消费者需求的多样化也对长租公 寓市场的经营者提出了更高的要求。
2023
长租公寓专题研究
目 录
• 长租公寓市场概述 • 长租公寓市场分析 • 长租公寓市场竞争格局 • 长租公寓市场主要问题及对策建议 • 长租公寓市场前景展望 • 长租公寓市场案例分析
01
长租公寓市场概述
市场定义与分类
长租公寓可研报告
附件2X X 集团固定资产投资可行性研究报告（长租公寓项目）编制单位（公章）：2024年8月12日一、项目概况（一）项目区位项目位于XX区XX街道XXX133号，毗邻地铁3号线XXX地铁站（直线距离约30米），经测试到市区内一环路约需30分钟。
公司通过法院裁定取得的抵债资产，共计XXX套房屋，其中公寓XXX套，其余为小区配套附属商铺。
项目位置如下图所示：项目方圆1km内有永辉超市（规模较大约2000㎡）、万达电影院、药店、屈臣氏、肯德基、加油站、农业银行等生活配套。
（二）项目楼栋分布小区1至5号楼为住宅，6至7号楼为公寓，A、B、C 号楼为独栋商业。
经实地核查，6至7号楼公区已装修，水、电、气均通，并有住户已入住，交付标准为清水。
项目楼栋分布情况如下图：本次拟运营的房屋位于7号楼5-9楼。
（三）资产现状该项目中的XX套公寓房源相对集中，单户平均建筑面积为38.87㎡，总建筑面积为7074.53㎡,具体分布情况如下：15 合计182套（四）运营方案现项目首期拟将该抵入公寓7栋70套房源经投入资金装修改造后，运营为长租公寓。
由自有管理团队按照市场化原则运营。
二、项目实施必要性和可行性分析实施的可行性：（一）按照财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）文件附件《营业税改征增值税试点实施办法》“第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。
”可知企业为自有员工提供住房租赁服务及配套管理服务属于非经营活动，基本不违背我国现有法律法规，不存在非法经营的风险。
同时经咨询属地税务部门，企业为自有员工提供住房租赁服务，仅需缴纳房产税，收取的租金不缴纳增值税，本项目在合规风险和税务策划上具有优势。
（二）前期通过微信公众号、易拉宝、展板等方式在集团内开展了第一批次的前期推广，推广开展不足30天已完成实名承租意向登记XX人。
地产轻资产研究——长租公寓专题
地产轻资产研究——长租公寓专题目录一、专题前瞻 (3)二、长租公寓行业市场背景 (5)三、长租公寓行业市场现状 (7)四、长租公寓市场格局 (8)(一)分散式公寓层级分化 (8)(二)集中式公寓成规模 (9)五、长租公寓经营的关键成功要素 (10)(一)管理体系和IT系统支持 (10)(二)产品研发 (10)(三)持续融资能力：以满足公寓业务规模化所需的大量资金投入 (10)(四)批量拿房资源：上万间规模的突破需要批量资源 (11)六、长租公寓项目管理决策指标 (12)(一)项目决策管理指标：公寓项目经济模型 (12)(二)单房经济模型可用来进行项目间的横向比较 (12)(三)敏感性分析结果：公寓业务的盈利或亏损高度依赖运营 (13)七、长租公寓业务管理关键指标及行业经验 (14)(一)拓展及房源租约管理 (14)(二)装修改造及供应链管理 (15)(三)销售出租及租后服务 (16)(四)长租公寓中后台管理行业经验 (17)八、长租公寓市场前景 (18)乾立基金长租公寓专题研究2016年9月一、专题前瞻 1.地产轻资产分类1)地产基金模式的价值增长点在于市场价值的发现和挖掘，比如发现区域增值潜力，或者业态转变可能，有可能从一种低效使用状态提升至高价值状态；2)代开代建模式的价值增长点在于建设成本的节约和品牌附加值，比如可以通过规范流程的管理提高效率，通过集中采购以降低采购成本，通过品牌影响力来获得定价权等；3)资产管理模式的价值增长点在于市场和客户的 精准把握，可以通过精确的商户及空间调整来维持持续的商业活力，进而保证资产持续的价值增长；4)销售管控模式的价值增长点在于对销售客群的掌握，能否用最有效的方式集中客户，能否匹配最有需要的客户，都能对资产价值的实现以及资产变现时机的把握形成影响。
2.成功地产轻资产模式1)万科“小股操盘”模式：地产轻资产投资环节对应的是地产基金模式 退出环节对应的销售管控模式运营环节对应的资产管理模式 建造环节对应的是代开代建模式 地产轻资产收取资金占用费/息（年利率12%以上）2)凯德商用：“地产开发+资本运作”模式德集团成功运作的重要支撑，在与机构投资者合作发起基金的过程中，凯德集团充分发挥了自己在房地产投资领域的专业优势，在按照一定比例出资的同时，还充当基金管理人，不但可以获得不菲的管理收入，也可以拓展的房地产资产管理领域的业务，为凯德集团提供了稳定的长期的资金来源。
长租公寓可行性研究报告
长租公寓可行性研究报告一、研究背景近年来，随着城市化的快速发展和人口增长，住房问题逐渐突显。
长期以来，由于房地产市场供需不平衡导致房租居高不下，而传统的租房模式也无法满足多数租房者的需求。
因此，长租公寓作为一种新的房屋租赁模式逐渐兴起，受到了越来越多租房者的关注和青睐。
长租公寓是指由专业房地产开发商或房屋管理公司开发和管理的集中式住宅租赁项目，通常包括多个独立的住房单元以及配套设施和服务。
长租公寓与传统的租房模式相比，具有更高的规格、更便捷的生活体验和更多的社交互动空间，能够更好地满足租房者的需求，因此备受瞩目。
然而，长租公寓作为一种新兴租赁模式，其可行性和发展潜力尚待进一步研究。
本报告旨在通过对长租公寓的市场需求、运营模式、盈利能力、风险控制等方面进行深入分析，探讨长租公寓的可行性，为相关企业和机构提供决策参考。
二、市场需求分析1. 市场规模随着国民经济不断发展和城市化进程加快，城镇人口的增长和转移不断加快，住房需求持续增加，特别是年轻人对于住房的需求更为迫切。
根据统计数据显示，中国目前的房租市场规模已超过千亿级别，且每年还在以超过10%的速度增长，长租公寓市场规模可观。
2. 潜在需求由于传统租房模式的局限性和问题，越来越多的租房者开始倾向于选择长租公寓，特别是那些年轻一代租房者更为青睐此种新型住房租赁模式。
他们更注重住房的品质、服务和社交空间，长租公寓正是能够满足他们的需求。
3. 政策环境近年来，国家政府出台了一系列支持长租公寓发展的政策和措施，如鼓励加大长租公寓开发、减免企业租地税等。
这些政策优惠将有助于长租公寓行业的健康发展，提升市场需求。
总体来看，市场对长租公寓的需求量较大，有着广阔的发展前景。
三、运营模式分析1. 定位与差异化长租公寓应当根据不同的目标客群，进行明确的定位和差异化设计。
例如，可以根据租客的职业、收入水平、年龄等特点来进行定位，提供定制化的服务和产品。
2. 租金收益长租公寓通常会采取一定的租金定价策略，根据所在位置、房屋装修、配套服务等因素来决定租金水平。
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长租公寓专题研究重资产模式下的研发背景案例分析产品线建议理想模型1.1政策及市场1.2痛点分析3.1产品线定位3.2产品建议4.1产品模块及设定内容3.3公共空间建议4.2公区模块及设定内容01020304CONTENTS1.3客户画像2.1产品线定位2.2产品模式2.3运营模式2.4成本标准3.4成本估测01①研发缘起②案例分析③客户画像④综合推演⑤产品建议及理想模型研发背景1.1 政策及市场1.1.1政策背景1.1.2政策内容1.1.3市场现状1.2 痛点分析1.2开发商经营痛点1.3客户画像1.3.1客群特征1.3.2空间需求分析1.1.1政策背景一线城市对高校人才的吸引催生庞大的居住需求而高企的房价和限购措施让80%以上毕业生无法购买商品房为抑制过快上涨的房价，政府提出房住不炒理念，租赁市场得以发展。
1.1.2政策内容土拍出现限自持和竞自持土地要求只租不售，鼓励开发商发展租赁市场。
上海积极响应政策，发展租赁市场的决心坚定。
在政策推动下，上海住房租赁市场稳步扩张。
1.1.3市场现状指标名称到2020年（五年累计）属性新增供应商品住房45万套预期性新增供应租赁住房70万套预期性新增供应保障性住房55万套预期性旧住房综合改造面积30万户预期性中心城区二级旧重以下房屋改造面积240万平方米约束性各类旧住房修缮改造面积5000万平方米预期性各大开发商响应号召，纷纷进入长租公寓市场，开启“运营时代”。
• 2014年，万科提出，将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型• 2015年，招商蛇口完成重组，定位调整为“中国城市综合开发和运营服务商”• 2015年，绿地由开发商向“城市运营服务商”转型• 2014年，中信迈出向“城市运营商”角色转型的第一步• 2016年，万达服务业收入、净利润首次超过地产收益1.1政策及市场1.前期投入大，回报周期长，回报率低，如何提高坪效？传统的租金收益不比快速开发的高周转型盈利模式，需要长期的稳定的运营投入。
2.无法长期居住：如何解决“长租公寓不长租”的问题3. 模式尚缺：缺乏成功的运营模式及盈利模式，欠缺与之匹配的运营能力。
4.市场风险：市场接受度？潜在客户数量？如何与现有长租公寓的竞争？但对进入长租市场领域较晚、缺乏运营经验的开发商来说，作为新生事物的长租公寓，存在以上问题难以解决。
1.2 开发商运营痛点1.2痛点分析1.3.1客群特征上海目前主要品牌长租公寓的客群定位多为面向大学毕业生、年轻白领等25-35岁左右的青年群体。
与普通商品房的租户相比，本科及研究生比例更高。
90后尤其是95后选择长租公寓的比例更高。
年入30万以下的中低收入群体选择长租公寓的比例更公司中层管理人员、事业单位工作人员或公务员、专业技术人员及自由职业者选择长租公寓的比例更高。
4、职业更光鲜：2、更年轻：1.3.2空间需求分析租住空间需求：安全、光照和收纳空间门禁门锁等安全措施拥有室内电器智能化调节控制系统收纳空间足够家居软装搭配有设计感光照充足独立阳台（牺牲部分室内空间）隔音好64.18%11.34%49.25%29.85%58.21%41.79%44.78%公共空间需求：厨房、健身公用厨房及餐厅健身房书吧微型电影院大堂自动贩卖机58.21%55.22%40.3%25.37%19.4%43.28%8学历越高，对公共空间和的需求越高。
在公共空间类别中，客户提及率最高的是厨房、健身房、无人超市的功能；对居住空间要求安全，有足够的阳光和充足的收纳空间。
案例分析2.1 产品线定位2.2 产品模式2.2.1居住空间2.2.2公共空间2.2.3标准化快复制2.3运营模式2.2.1收益模式2.2.2开发运营链条2.4成本标准02①研发缘起②案例分析③客户画像④综合推演⑤产品建议及理想模型品牌符号壹栈壹间壹棠品牌个性惬意：活力时尚写意：优雅格调意境：尊享东方客户定位青年人才青年白领中高层商务/商旅客群主力产品单房、一房单房、一房一房、两房、三房产品特质价值：经济实惠、简单时尚价值观：简约、质感、优雅人生观：品质、礼仪、东方服务特色社交创客互动平台自发社区活动全方位生活服务定期住客活动酒店式服务文化艺术住客活动功能配套客服中心/创客空间/健身房/洗衣房/社区商业等客服中心/会所（健身房。
瑜伽房、书吧等）/商务中心/休闲吧于餐厅/24小时便利店招待大堂/休闲廊/宴会厅/健身会所/桑拿房/儿童活动区/泳池等产品名称博乐诗服务公寓柚米国际社区箐社青年公寓产品定位长短租相结合的酒店式公寓白领公寓蓝领公寓/共享宿舍产品特点品质套房+商务公共空间舒适套房+多功能公共社区空间共享房型+多功能公共社区空间城市选择一线城市为主以及二线核心城市一线城市为主以及二线核心城市一线城市为主以及二线核心城市位置选择核心城市核心地段+国家级工业园区轨道交通IKM 周边和园区轨道交通IKM 周边和园区+高校周边客群描述对居住和服务有高品质要求的外企高管和商务金领有一定经济能力但尚无购房能力看中环境、社交等附加功能的企业支付能力一般对租房有安全、便捷性价比要求的社会新人客群定位高端商旅+异地赴任企业管理者+专业精英职场白领+新兴自由职业者+独立创业者毕业生+职场小白+服务业人员租金区间（梯度）6000-15000/月2000-6000月500-2000/月/床位2.1产品线定位国内长租公寓市场定位趋同。
长租公寓普遍将产品线分为高、中、低三档。
大部分中端长租公寓项目的入住率较高，一般在80-90%左右。
2.1产品线定位品牌店面面积段户型结构万科泊寓翡翠公园一期店38一房一厅一厨一卫28一室一卫25一室一卫安亭一期店12~24单间22~25双人间24~40大床单间28~59双人单间安亭二期店11~20一室一厅17.5~20一室一厅15~20一室一卫29一室一卫23一室一卫20~40一室一卫21~60一室一厅一卫虹桥南华园二期店17~20一室一厅8.5~15整租17~22一室一厅17~20整租22~31一室一厅22~40整租虹桥南华园一期店15~24一室一厅12~28一室一卫20~24一室一厅上海西站店30~48一房一厅一卫25~40整租25~40一房一厅一卫20~32一房一厅一卫上海张江国创43一室一厅一厨一卫30一室一厅一卫17~18一室一厅一卫19~24一室一厅一卫品牌店面面积段户型结构旭辉领寓上海华侨店18一室一厅一卫35一室一厅一卫（loft）25一室一厅一卫23一室一厅一卫上海陆家嘴店28一室一厅一卫上海浦东大道店25一室一厅一卫上海浦江店35一室一厅一卫35一室一厅一卫上海徐汇滨江店28一室一厅一卫上海醉白池店30一室一厅一卫2.2.1居住空间我们发现：现有的长租公寓主力产品为一室一厅，主要针对单身、合租青年。
综合表格可得出上海现有长租公寓主力面积段为：龙湖冠寓上海松江九亭店14一室一厅一卫34一室一厅一卫14一室一厅一卫14一室一厅一卫25一室一厅一卫13套间14套间14套间13套间14套间13套间13套间13套间13套间14套间上海谷阳北路二店15一室0厅一卫上海乐山路店40一室一厅一卫34一室0厅一卫43一室一厅一卫上海松卫北路17开间28开间上海张江商业广场店15开间18开间18开间14开间18开间18开间上海杨高南路店37开间22开间61三室一厅51一室一厅上海复旦大学二店46套间31套间20开间18开间20开间25套间15套间31套间上海浦东机场店46一室一厅5122开间22开间30一室一厅上海东城一路店41一室一卫23一室一卫23一室一卫23一室一卫23一室一卫23一室一卫14一室一卫25-35㎡一室一厅50㎡两室一厅2.2产品模式①面积段及户型结构居室开间的面宽基本在2.8m-4.2m区间内3.4m以上空间利用率较高，可做整排柜体。
②房间尺度280032003600640060005500套内面积18㎡套内面积18㎡套内面积18㎡2.2.1居住空间2.2.1居住空间③功能模块以30㎡为例、一般包含品牌店面面积段户型配置旭辉领寓上海华侨店18衣柜，洗衣机，冰箱，wifi ，暖气，书桌，沙发，热水器，橱柜，餐桌，空调35书桌，空调，衣柜，沙发，洗衣机，wifi ，暖气，冰箱，热水器25空调，热水器，餐桌，橱柜，沙发，衣柜，洗衣机，冰箱，书桌，wifi 23书桌，空调，衣柜，热水器，餐桌，沙发，橱柜，冰箱，wifi上海陆家嘴店28热水器，餐桌，衣柜，橱柜，洗衣机，空调，wifi ，书桌，暖气，冰箱，沙发上海浦东大道店25沙发，电磁炉，wifi ，橱柜，热水器，冰箱，，空调，洗衣机，书桌，电视，衣柜上海浦江店35洗衣机，空调，wifi ，衣柜，暖气，沙发，书桌，微波炉，冰箱35暖气，书桌，热水器，空调，沙发，衣柜，洗衣机，电磁炉，冰箱，wifi上海徐汇滨江店28书桌，橱柜，wifi ，衣柜，餐桌，空调，电视，冰箱，热水器，沙发，洗衣机上海醉白池店30wifi ，冰箱，洗衣机，电视，橱柜，微波炉，空调，热水器，暖气，书桌，衣柜，沙发④模块配置2.2产品模式2.2.1居住空间。