长租公寓运营盈利研究
长租公寓运营模式研究
长租公寓运营模式研究随着城市化进程的不断推进，人口流动性也随之增加，许多人不愿意购买房屋而选择租房，租房市场的日益火热也催生了众多的长租公寓品牌。
长租公寓是指以租赁形式经营的房地产投资与开发业务，长租公寓通常以一个单元的房屋为主体单位，提供拎包入住的服务，长租公寓运营模式相比传统单一角色的房东租客，达到了更多元、更便利的服务体验。
长租公寓运营模式的核心是管理和服务，在不断受到消费者青睐的同时，长租公寓的运营模式也在不断变革和创新。
一：初期的长租公寓运营模式2012年左右，长租公寓市场开始崛起，相比传统房产中介的线下租房方式，长租公寓起初并没有太多创新，很多品牌仅是将房屋进行整修和装饰，然后提供统一的配套服务进行出租。
租客可以通过线下实地看房，签订合同等方式找到合适的房屋并入住。
这种运营模式其实是一个传统房产中介机构的简单延伸，除了方便租客的入住外，对于房东的管理能力并没有太大的提升。
二：运营模式升级：打造品牌化及标准化的长租公寓随着市场的竞争逐渐趋紧，租客对于长租公寓的要求也越来越高，只有不断优化和完善运营模式，才能赢得更多的市场份额。
长租公寓从房屋装修、入住体验、服务配套等方面不断进行升级，其中最核心的是品牌化的打造和标准化的服务。
各品牌的长租公寓通过网站等线上平台广泛地宣传，通过统一的标准化服务和产品升级，提高了品牌的美誉度和推广效果。
而标准化的服务则体现在房屋的管理和租客所需的周边配套上，从整体方案到细节设计，长租公寓要想得到租客的认可，往往需要提供一流的进出门管理、环境卫生、公共设施维护、保洁、维修等项目管理服务，提供方便、快捷、安全的售后服务。
另外，长租公寓的周边商业设施也越来越重要，从餐饮的选择到生活配套的齐全，影响着租客对于长租公寓是否可用、值得信赖的判断。
三：长租公寓运营模式的新变革：场景化和智能化随着互联网和智能化的飞速发展，长租公寓市场也不断发生变化。
其中最大的创新莫过于“场景化和智能化”引进这一新模式后，长租公寓租客的居住体验得到了很大的提升。
长租公寓盈利模式的探究
长租公寓盈利模式的探究【摘要】近年来，随着中国租房需求扩大，长租公寓市场迅速繁荣。
但是在繁荣的表面下，由于资本的逐利性、短期性和金融监管的滞后性，长租公寓行业乱象频出。
从经济上分析，无论长租公寓行业能够获得多少融资，如果没有足够的利润支撑，行业就无法健康发展。
本文从长租公寓的盈利模式入手，分析长租公寓的发展前景和方向。
【关键词】长租公寓盈利模式运营模式监管建议长租公寓爆雷已不算是“新闻”，疫情的冲击更是使蛋壳、青客等曾经蓬勃发展的公司频出丑闻：租客无法退租、房主无法收到房租。
长租公寓的出现本应该是促进国家经济、助于社情民生的好事，但是现在却出现如此多的弊端。
本文通过分析长租公寓的行业情况和弊端出现原因，试图给出改善方法。
1.长租公寓的背景分析1.长租公寓市场巨大1997年以来，随着房地产市场化改革，中国公寓住宅价格持续快速增长，2019年北上广深房价均价达到3.5万/平米，让许多刚走上社会的年轻人望而却步。
但是，在北上广深，月租金4000元以下价格的租房房源达到67.9%，总体价格比较亲民。
随着经济的集中效应和城市化进程的加速，中国的流动人口数量增多，维持在2.5亿左右，北上广深的流动人口超过700亿。
这些流动人口中不少会遇到工作地点变更的情况，这时候，有健康强大的租房市场就十分必要。
据测算，未来3-5年，中国将有超过2亿人进入租房市场，租金规模将超过2万亿元人民币。
1.长租公寓行业现状粗略估计，2016年有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家，运营管理的房间数量约100万间，市场占有率仅2%左右。
从中观的行业供求关系看，我国当前住房租赁市场最突出的问题是供应总量不平衡、供给结构不合理。
快速增长的品质租房消费升级需求得不到有效满足，市场化的住宅租赁经营机构在供给中的比重仍然很低，专业化、机构化的租赁服务仍然十分短缺。
粗略估计，2016年有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家，运营管理的房间数量约100万间，市场占有率仅2%左右。
长租公寓行业的财务问题探讨
长租公寓行业的财务问题探讨1. 引言1.1 长租公寓行业的财务问题探讨长租公寓行业作为新兴的住房租赁模式，吸引了越来越多的投资者和租户。
随着市场竞争的加剧和政策调整的不断变化，长租公寓行业也面临着各种财务问题。
本文将对长租公寓行业的财务问题进行深入探讨，包括融资模式分析、成本结构分析、盈利模式探讨、风险管理策略以及未来发展趋势。
长租公寓行业的财务问题主要集中在资金来源、运营成本、盈利模式、风险管理等方面。
长租公寓企业通常需要大量资金用于购买房源、装修和运营管理等方面，融资渠道的选择直接影响着企业的发展和盈利能力。
运营成本包括房源租金、装修费用、物业管理费用等，如何控制和优化这些成本是企业的核心竞争力之一。
长租公寓企业需要设计创新的盈利模式，如定价策略、租赁周期等，以实现盈利最大化。
风险管理也是企业必须重点关注的问题，包括市场风险、政策风险、信用风险等。
通过对长租公寓行业的财务问题进行深入剖析，可以帮助企业更好地理解行业发展的现状和趋势，制定相应的经营策略和风险管理措施，实现可持续发展。
2. 正文2.1 长租公寓行业的融资模式分析长租公寓行业的融资模式是指长租公寓企业获取资金来支持其业务发展和运营的方式和途径。
在长租公寓行业中，融资模式通常包括传统融资和新型融资两种形式。
传统融资方式包括银行贷款、股权融资、债券发行等。
银行贷款是长租公寓企业最常用的融资方式之一，通过向银行申请贷款来获取资金；股权融资则是通过发行股票吸引投资者投资；债券发行是指企业向公众发行债券，债券持有人获得债券利息作为投资回报。
而新型融资方式则包括P2P融资、互联网金融、融资租赁等。
P2P融资是指通过互联网平台进行借贷，吸引个人和机构投资者的资金；互联网金融是指通过互联网平台提供的金融服务，如众筹、融资租赁等。
长租公寓企业在选择融资模式时，需要考虑其资金需求、风险承受能力、成本和效率等因素，以便选择最合适的融资方式来支持企业的发展和运营。
2024年长租公寓行业深度分析报告
一、行业概述长租公寓是指由房地产开发商或者运营商承租或租赁的住宅物业，在一定期限内转租给个人或企业，并提供家具和家电等生活基础设施和服务的房屋。
随着人们对居住品质要求的提高以及年轻人对灵活居住方式的需求，长租公寓行业逐渐兴起。
二、市场态势1.近几年长租公寓市场规模稳步增长，预计2024年市场规模将超过1000亿元。
2.长租公寓的租金较传统租赁模式更加透明，租客可以更容易地获取租房信息，并进行比较选择。
3.城市化进程加快，年轻人独立居住需求增加，推动了长租公寓市场的发展。
三、发展趋势1.长租公寓市场将逐步规范化，房源质量和服务水平也会逐步提升。
2.受互联网技术发展的影响，长租公寓平台更加便捷，租客可通过手机APP直接预订房源并完成签约等手续。
3.智能化家居设备将成为长租公寓的新趋势，为租客提供更便利的居住体验。
4.多元化的营销策略将加大市场竞争力，如房东佣金、租房补贴等。
四、挑战与问题1.长租公寓在发展中面临着房源供应不足的问题，部分城市的出租率相对较低。
2.长租公寓市场存在价格竞争激烈的问题，利润空间较小。
3.部分长租公寓平台在房源质量、退还押金等方面存在不规范行为，需要加强监管。
五、建议与展望1.长租公寓企业应注重房源质量和服务水平的提升，以提高租客满意度和口碑影响力。
2.政府部门应加强对长租公寓市场的监管力度，保障租客权益并引导市场健康发展。
3.长租公寓平台可以通过与物业公司、酒店集团等合作，提供更丰富的服务内容，提高竞争力。
4.长租公寓企业应注重技术创新，提供更智能化的居住体验，并积极拓展海外市场。
六、总结长租公寓市场由于适应了年轻人对于居住方式变化的需求，发展迅速且拥有广阔的发展空间。
然而在发展过程中，行业还面临着一系列挑战与问题，需要相关各方共同努力才能推动长租公寓行业的健康发展。
通过规范市场、提升服务水平、创新科技应用以及促进产业合作，长租公寓行业必将迎来更加美好的未来。
长租公寓运营商的商业模式探究
长租公寓运营商的商业模式探究进入21世纪以来，随着城市化进程的加速和年轻人生活方式的多元化，中国的长租公寓市场获得了高速发展的机遇。
根据不完全统计，目前我国长租公寓市场已经存在上千家长租公寓运营商，覆盖了数以百万计的年轻租客。
但是，随着市场的渐趋成熟，越来越多的竞争者加入进来，长租公寓运营商间的竞争越来越激烈。
在这种情况下，针对长租公寓运营商的商业模式进行深入探究，探讨如何在这个市场中取得优势，将成为长租公寓市场中运营商们必须面对的问题。
1. 商业模式简述长租公寓运营商是指在城市中心区域租赁房屋并进行改造装修之后，向年轻的租客提供长租服务的企业。
这个商业模式最早是在美国的硅谷地区出现的，在中国，最早的长租公寓运营商是自如。
长租公寓运营商的主要盈利来源是租金收入，通过不断加大投资，收购更多的房源，并通过完善的管理体系、精细化的运营以及不断提高维修水平等方式去吸引更多的租客，提高租客的满意度，从而形成良性循环。
除此之外，部分长租公寓运营商还将自己的品牌与形象打造得更加出色，为租客提供额外的服务，为租客提供更加便捷的房屋租赁服务。
2. 商业模式的特点2.1. 具有规模化经营的特点长租公寓运营商的商业模式受到了城市化的推动，逐步形成了规模化的恶性循环。
在房屋的选址上，长租公寓运营商们优先选择的是城市中心区域，且找到合适的房源之后，他们会尽可能地将房间进行维修和装修，打造成更加舒适、便捷的居住环境。
通过这种方式，长租公寓运营商们提高了自身的竞争力，并通过规模效应节约了部分成本。
2.2. 行业透明度不高由于目前所在的城市中心区域租赁市场的一些特殊性质，导致长租公寓运营商的商业模式并没有得到很高的行业透明度。
目前，租客和房源的对接还是依赖于租房中介公司的介入，同时这些中介公司也费用颇高，加大了中间环节的成本。
这也让长租公寓运营商收取的房租价格偏高，失去了一部分租客。
2.3. 需要精细化管理长租公寓运营商的商业模式具备很高的运营成本，房屋装修、维修，以及日常的管理和运营都需要大量的维护和投入。
长租公寓市场的运营与管理研究
长租公寓市场的运营与管理研究第一章：引言长租公寓市场是指租期达1年以上的住宅租赁服务，由于其价格相对于酒店和短租公寓更为优惠，且租户可以享受更长时间的居住体验，因此受到了越来越多的关注和青睐。
近年来，长租公寓市场呈现快速增长的趋势，市场份额逐年扩大。
随着消费升级和城市化发展，长租公寓市场未来依然具有巨大的潜力。
本文旨在探讨长租公寓市场的运营和管理，为行业发展提供参考和建议。
第二章：长租公寓市场的发展现状近年来，随着房地产市场的调整和规范，长租公寓市场迅速崛起。
据不完全统计，目前中国长租公寓市场规模已经达到数万亿级别。
市场主要集中在一线城市和部分二线城市，而在三四线城市和县城地区，长租公寓市场尚未形成规模。
但随着城市化的不断推进，这些地区的市场潜力也逐渐显露。
长租公寓市场主要以年轻白领为主要客户群体，他们通常对居住环境的要求比较高，同时也更加注重居住的体验感。
为了满足这一需求，长租公寓市场开始涌现出一批以“共享经济理念”为理念的品牌，如青客、寓见等。
这些品牌秉承着“年轻、时尚、高端”的定位，吸引了大量年轻人的青睐。
此外，还有一批长租公寓品牌以“健康住宅”为主题，为租户提供更加健康、环保的居住体验。
如柏联、龙湖等品牌。
第三章：长租公寓市场运营模式长租公寓市场运营模式可以分为自持式、租赁式和品牌式等多种类型。
自持式：指长租公寓品牌自己拥有房源，并进行装修、出租、管理。
该模式适合拥有雄厚资金实力和房地产资源的企业。
租赁式：指长租公寓品牌租赁别人的房源，然后进行装修、出租、管理。
该模式需要具备一定的品牌影响力和管理能力。
品牌式：指长租公寓品牌仅仅提供品牌和管理服务，具体房源的装修、出租等工作由业主或者第三方公司完成。
该模式适合没有房源资源，但具备管理能力和品牌影响力的企业。
第四章：长租公寓市场运营管理长租公寓市场的运营管理除了租房、装修、出租等常规工作外，还需要关注以下几个方面：1. 客户满意度对于长租公寓品牌而言，客户满意度是品牌的重要指标。
长租公寓市场的投资回报分析
长租公寓市场的投资回报分析随着城市化进程的加速推进和人口流动的增加，长租公寓市场得到了空前的发展机遇。
投资者们开始纷纷将目光投向这个行业，但在进行投资之前，对长租公寓市场的投资回报进行详细分析是至关重要的。
本文将对长租公寓市场的投资回报进行分析，并探讨该市场的未来发展趋势。
一、长租公寓市场的背景介绍长租公寓是指租期超过一年的住房租赁形式，相对于传统的短期租房方式，长租公寓更受年轻人和流动人口的青睐。
长租公寓公司以投资和经营一整栋或多栋公寓为主，提供优质、规范化的租赁服务。
二、长租公寓市场的投资回报分析1.稳定的现金流回报相对于购买传统的房产，长租公寓市场的投资主要侧重于获得稳定的现金流回报。
租金收入作为主要的现金流来源，长租公寓市场由于租期较长，租金收入更为稳定可靠，投资者可以通过租金收入获得稳定的现金流回报。
2.长期资产升值潜力随着城市人口的不断增加和租赁需求的强劲，长租公寓市场的供需关系持续向好，从而使得公寓资产的价值有较大的上升潜力。
除了租金收入之外，投资者还可以通过资产升值获得额外的回报。
因此，长租公寓市场投资不仅能够获得稳定的现金流回报，还具备长期资产升值的潜力。
3.租客留存率提升投资回报长租公寓市场中，租客留存率对于投资回报至关重要。
提高租客留存率能够减少空置率，减少装修和维护成本，提高盈利能力。
投资者可以通过提供良好的租赁体验、完善的客户服务以及合理的租金策略来提高租客留存率，从而提升投资回报。
4.成本控制与规模效应长租公寓市场的投资回报还受到成本控制和规模效应的影响。
通过建立标准化的运营模式、降低租赁成本、优化人力资源配置等方式，投资者可以有效控制成本，提高投资回报率。
此外，随着规模的扩大，投资者可以获得更多的资源优势，进而实现更高的规模效应，提高整体投资回报。
三、长租公寓市场的发展趋势1.政策支持力度加大随着长租公寓市场的快速发展，政府逐渐重视该市场的稳定发展。
未来，政策支持力度有望继续加大，包括土地供应、税收优惠以及租赁法规的完善等方面，将进一步激发长租公寓市场的投资热情。
长租公寓的管理与运营研究
长租公寓的管理与运营研究随着城市化进程的不断加快和年轻人独立生活的需求不断增加，长租公寓逐渐成为了当下租房市场上的一款热门产品。
长租公寓作为一种新型的居住方式，在生活、文化、社交等方面都为年轻人提供了更加灵活、舒适的居住选择，并且逐渐成为了年轻人的首选。
但是，随着长租公寓市场的持续扩大，其管理与运营也面临着越来越多的挑战。
本文将从长租公寓的管理与运营角度出发，探讨该产业如何实现可持续发展。
一、长租公寓市场现状随着房地产调控政策的不断加强，长租公寓市场进入了高速发展期，根据业内研究报告，在中国，长租公寓市场的规模已经突破了万亿级别。
从用户端来看，长租公寓受到了越来越多年轻人的青睐。
根据我司统计数据，截至目前，80%以上的长租公寓租客年龄在30岁以下，其中近四成为95后。
另外，由于租客对生活舒适度和居住环境的要求愈发高涨，长租公寓也开始加大对房屋的装修和品质的要求。
二、长租公寓管理与运营面临的挑战面对快速扩大的市场规模，长租公寓的管理与运营面临着诸多挑战，主要包括以下三点：1. 客户管理问题客户管理是长租公寓管理与运营的核心之一。
由于租客众多，管理难度较大，如何做好租客调查和审核，加强租客信用评估，有效规避租金逾期等问题是一项难度很大的工作。
2. 卫生环境问题对于长租公寓来说，卫生环境是一个极其重要的问题，而且是长租公寓是否能够得到消费者认可的关键因素。
当前，由于长租公寓房源分散且管理不够规范，房屋内卫生整洁问题依然存在，需要长租公寓企业加大卫生整治力度，投入更多人力、物力等资源，来确保房屋的整洁程度。
3. 经营持续性问题长租公寓作为一种比较新型的租赁模式，其市场需求还在不断壮大，但是长租公寓的经营持续性却面临着诸多的不确定性。
如何在艰难的发展中实现盈利和经营可持续发展，成为了长租公寓发展亟需解决的问题。
三、长租公寓可持续发展策略面对长租公寓市场的挑战，长租公寓企业应该从以下一些方面，来采取对策：1. 客户关系管理长租公寓企业应该建立一个完善的客户关系管理系统，加强对租客的审核和信用评估，制定具有力度的承诺和保障措施，如统一的租赁合同、租金逾期罚款条款等。
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万科·泊寓
——城市青年家
作为我国租赁市场的先行者，万科经过多年对长租公寓市场的尝试与探索，终于在2016年5月正式推出了长租公寓 业务的统一品牌“泊寓”。不仅仅提供“产品和空间”，还提供“服务和生活方式”，同时万科品牌的市场美誉度 也成为泊寓的一个保证。
万科泊寓
通过研究青年群体与租住习惯，创造可“寓”不可求的城市青年 家，在为居住者提供安全、舒适、人性化体验的同时，还将探索 邻里关系新模式。
图表集中式长租公寓运营框架图
长租公寓收房模式——集中、分散两手抓收房
以自如友家、蘑菇租房、寓见公寓为代表的集中、分散式两手抓的收房模式： 整栋拿地降低成本、建立标准化，分散式收房迅速扩大覆盖面，满足多样化需求，实现规模化发展。品 牌特色上均采用互联网实现看房、交租、维修申报等一站式服务，同时在传统租赁市场痛点基础上进行 了改进升级，如统一装修、品牌家具解决住房装修差的问题，专人管家、每周保洁维修解决房东态度差、 房东管理费力的问题，真实房源、所见即所得解决虚假房源等问题。盈利模式主要依赖于“租金收入+服 务费”
世联红璞精装公寓
济南世联红璞公寓组织活动—— 游红叶谷，一起植树活动
在共享经济快速发展、办公群体需求多样化及办公组织形式转变的大背景下， 世联行推出旗下办公品牌——“世联空间”，以“共享+服务”的办公理念， 提供灵活多变的办公空间及一站式综合服务。
提供的产品和服务包括： 独立办公室 开放式工位 虚拟办公室 会议室 洽谈室 沙龙路演区 公共休憩区 休闲娱乐区 分时租赁及专业企业服 务等
活动；一流企业综合服务；先进企业资源共享平台。
济南 世联空间·济南CBD店
地址：济南历下区解放东路6-17号中弘广场16层 位于济南最具潜力的东部产业新城、中央CBD商务区
1公里范围里3条地铁线，交通便捷 提供服务式共享办公空间，精装修拎包入驻
拥有5+4产品服务体系 5大空间：独立办公间、VIP办公间、开放式工位、高标准的企业会议室、共享公 共空间（运动区、沙龙区、咖啡区、书吧区、休息区、公共打印区、电话接听室、 公共茶水间、洽谈区）；4大服务：管家式贴心行政人力服务；高质量路演、论坛
集中式——运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进
行改造升级。
分布式——分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经
营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。
长租公寓收房模式——集中整体收房
以YOU+、Warm+为代表的集中整体收房： 主要选取地铁沿线等交通便利区域的工业厂房、整栋公寓签订多年租赁合约，然后进行统一装修改 造、集中运营管理。 优势——整体收房成本较低，实现标准化流程，便于集中装修、运营管理，同时有利于核心优势— —租客社交平台的搭建； 劣势——收房慢、难以形成规模等。
品牌格局分析——按分散式分类
（二）分散式：品牌公寓运营方在普通生活小区里分散拿下个人房东的 房源，对房间装修装配后，以公寓品牌对外出租。分两种形态，一种是 整租，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进来三居， 租出去三四间房，然后又分为不同价位档次。 合租的品牌公寓有： 1、普通，价格500-1K元：优客逸家 2、中端，价格1K-3K元：蘑菇、 青客 3、高端，价格3K以上：源涞国际、自如友家；整租的品牌公寓：源涞 国际,价格1W元以上。
长租公寓运营要素
（二）、产品研发能力
产品与客户需求的匹配决定出租率，应建立产品实验室，根据客户需求迭代更新，实现产品标 准化。 自如、寓见等一线公寓公司在总部设立了产品研发实验室（样板间），能够持续改进产品。产 品研发的主要功能包括：
长租公寓运营要素
（三）、批量拿房资源
在发展到万间体量时，为了继续快速扩张且保持租金及出租率水平，将不能无限制地继续靠地推来 获取房源和租客，而是需要批量拿房这个核心资源的支持。看到目前两大龙头企业自如和青客，都 是有强资源作为保障的运营公司：
济南万科“泊寓”分布图
公共区域功能划分
一楼入口及便利店
公共区域功能划分
二楼休憩聚会场所
公共区域功能划分
三楼桌球及棋牌室
公共区域功能划分
四楼健身及洗衣房
公共区域功能划分
五楼厨房及餐厅
收费标准
红璞公寓
致力于为城市青年打造设计、质感、乐趣的租房体验
红璞公寓在世联行内部被视为“针对存量房地产交易未来格局的典型代表服务”，一直是世联的重点业务 发展方向，是其“大资管”业务的组成部分。红璞公寓则细分为红璞礼遇、红璞假日、红璞youth三种
刚刚过去的3月，北京、上海等地对类住宅项目进行了集中整治，叫停了一切散售“商改 住”的项目。
➢目前中国租房人口达1.6亿人，占总 人口比例的11.64%，租赁房屋有 4600万套，占市场规模的18%
➢目前中国房屋租赁市场已经进入快 速通道，预计到2025年中国租金总额 将接近3万亿元人民币，租赁人口达 2.3亿；到2030年，租金总额将达到 4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿。
提供一站式综合服务
世联空间通过搭建全方位的服务资源体系，为客户提供复合多元的专业企业服务，包括： 中介代理服务 金融服务 营销推广服务 IT及软件服务 生活娱乐服务……
服务的客户包括：
创新创意型小微企业、 互联网 科技金融 现代服务业等中型企业 及大型企业分支机构
第三方服务：中介代理服务、金融服务、营销推广服务、IT服务、生活娱乐服务
开发商
租户
发生交易
世联
签订租赁合同，支付收益 委托经营
中小投资者
合作模式三：开发商直接向投资者承诺回报，世联资管向开发商承诺保底运营收益
运营模式：业主、开发商、开发商子公司签订三方 协议，世联实管承诺保底运营收益 开发商子公司：（1）支付保底租金的主体，与业 主签订租赁协议，并与租户发生交易（开具发票主 体）；（2）出租给世联资管运营，不承担运营风 险 开发商：向业主出售产权，并担保保底协议的执行 世联：公寓运营主体，承担运营风险，支付保底租 金+收益分成（比例可调整）
开发商
租户
发生交易
世联
签订租赁合同，支付收益 委托经营
中小投资者
合作模式二：世联资管直接向投资者承诺回报，开发商向世联资管支付补贴
运营模式：世联资管与业主签订保底协议， 销售前开发商与世联签订包租协议和补贴 协议 开发商：向业主出售产权，并向世联资管 支付售价补贴 世联：公寓运营主体，承担运营风险，支 付保底租金
长租公寓运营要素
（一）、运营管理体系的建立
管理体系和IT系统支持，规模化早期就要开始投入，以保证管理不失控。
分散式公寓在规模化扩张到500-1000间时，通常会出现管理瓶颈，基于Excel和线下粗放管理在超 过500间规模时容易导致失控（拿房条件失控、装修成本和时间失控、入住率难以提升、租后管理 出现下降）。因此，各一线公寓公司均从早期就开始在管理体系和IT支持上进行投入。
租户
发生交易
开发子公司
保底 收益
租赁 协议
开发商
签订租赁合同，支付收益 委托经营
中小投资者
世联
合作模式四：世联资管不承诺运营收益，开发商通过运营收益+售价补贴返租回报
运营模式：业主、开发商、开发商子公司签订三方 协议，开发商子公司委托世联实管 开发商子公司：（1）支付保底租金的主体，与业主 签订租赁协议，并与租金发生交易（开具发票主 体）；（2）委托世联资管运营，承担运营风险，获 得大部分运营收益 开发商：向业主出售产权，并担保保底协议的执行 世联：公寓运营主体，承担日常运营，收取管理费.
定位，主要针对年轻租户。
核心服务：
➢返租服务：与业主签订返租合同并向业主支付保底租金+收益分成，承诺不低于市场水平的租金回报，兑 现投资者收益价值，提供真正无忧资产运营服务。 合作方法：开发商楼盘“带租约”式售卖，约定保底租金和收益分成比例，红璞想物业拥有者支付收益。
➢托管服务：作为产权持有人的代理方，整合外围资源保障客源，办理租约、代收租金、租金兑付及物业管 理服务等相关事项，实现投资到收益的落地变现。 合租方法：由专业团队为业主打理资产，从租金中直接扣取服务费。
长租公寓
——运营及案例分析
1627968137
缘起
2016年6月《国务院办公厅关于加快 培育和发展住房租赁市场的若干意见》 正式对外公布，其中 “允许改建房 屋用于租赁。允许将商业用房等按规 定改建为租赁住房，土地用途调整为 居住用地”政策，被认为是改善商住 楼库存的有效手段。
“商改住”
“商改租”
长租公寓运营方分类
政策的导向之下，长租公寓市场蓬勃兴起，成为了众多房地产开发商竞相探索的新蓝海
目前长租公寓市场不仅有以YOU+、魔方为代表的互联网型公寓区域，还涌现出以 万科泊寓、世联红璞为代表的开发商系公寓，以窝趣、城家为代表的酒店系公寓， 以及以自如、相寓为代表的中介系公寓。
运营模式分类
长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种。就二者共性而言，空置率、续租 率和利润率无疑都是其运营的重要指标。
➢自如友家依靠链家地铺的扩张，从地铺经纪人获取批量的房源线索；
➢ 青客公寓以国资背景，获得上海市地方政府支持，拿到地方政府投资（嘉定、闵行区政府分别 投资2000万元）及政策支持（地方政府发动街道办、动迁办批量提供房源，并提供租房补贴、 税务优惠）。
➢一线公寓公司目前都开始在前端寻求能够提供房源供应的战略合作伙伴。能否找到房源供应的 战略合作伙伴，也是长租公寓企业能否做大做强的决定性因素。
图表 分布式长租公寓运营框架图
长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种，就二者共性而言，空置率、续租率和利 润率无疑都是其运营的重要指标。
品牌格局分析——按集中式分类