德州项目市场分析及定位报告
德州市人力资源市场建设项目可行性研究报告
目录第一章总论 ........................................................................................ - 1 -1、项目概况............................................................................................................... - 1 -2、可行性研究报告编制单位................................................................................... - 1 -3、项目区概况........................................................................................................... - 2 -4、可行性研究的主要依据与原则........................................................................... - 6 -第二章项目背景及建设的必要性...................................................... - 7 -1、项目背景............................................................................................................... - 7 -2、项目建设的必要性............................................................................................. - 12 -第三章项目建设地址及条件............................................................ - 14 -1、建设地址............................................................................................................. - 14 -2、项目建设条件..................................................................................................... - 14 -第四章项目建设方案........................................................................ - 17 -1、设计依据............................................................................................................. - 17 -2、规划定位............................................................................................................. - 17 -3、总体构思............................................................................................................. - 17 -4、总平面规划设计................................................................................................. - 18 -5、建筑单体设计..................................................................................................... - 19 -6、工程招标............................................................................................................. - 20 -第五章消防 ...................................................................................... - 22 -1、设计依据和规范................................................................................................. - 22 -2、消防用水标准..................................................................................................... - 22 -3、室外消火栓系统................................................................................................. - 23 -第六章节能与环保............................................................................ - 24 -1、节能..................................................................................................................... - 24 -2、环境保护............................................................................................................. - 27 -第七章项目进度计划........................................................................ - 29 -第八章投资估算与资金筹措............................................................ - 30 -1、投资估算........................................................................................................ - 30 -2、资金筹措............................................................................................................. - 32 -第九章结论与建议............................................................................ - 33 -附件（图）：第一章总论1、项目概况1.1项目名称德州市人力资源市场建设项目1.2项目承办单位德州市人力资源和社会保障局1.3项目建设地址德州经济技术开发区，规划5号线以南，长河大道以东。
德州百货大楼现状分析报告
德州百货大楼现状分析报告引言德州百货大楼是德州市最知名的商业综合体之一，位于市中心繁华地段，建筑面积达到50,000平方米。
本报告旨在对德州百货大楼的现状进行全面分析，并提出相应的改进建议，以进一步提升大楼的竞争力和市场地位。
1. 外部环境分析1.1 城市经济状况德州市是一个经济发展较为繁荣的城市，拥有丰富的资源和较高的人均收入水平。
市内的消费水平较高，人口数量稳定增长，为百货大楼的发展提供了良好的市场基础。
1.2 行业竞争状况德州市内的商业竞争较为激烈，除了德州百货大楼，还有多个大型购物中心和商场。
这些竞争对手不仅服务范围广泛，还通过不同的营销策略和特色服务吸引顾客。
因此，德州百货大楼需要在产品选择、销售策略和顾客体验方面提供更有竞争力的优势。
2. 内部资源与能力分析2.1 设施与场地德州百货大楼地理位置优越，靠近市中心，周边交通便利。
大楼内部设施齐全，有各类商铺、餐饮区、娱乐场所和停车场等公共设施。
这些设施为商家和顾客提供了良好的商业环境和消费体验。
2.2 品牌与声誉德州百货大楼作为德州市的知名商业综合体，具有较高的品牌知名度和良好的市场声誉。
这为吸引品牌商家和各类消费者提供了优势。
2.3 人力资源德州百货大楼拥有一支专业的管理团队和热情周到的员工队伍。
他们对市场需求和顾客需求有较好的了解，能够主动提供良好的服务，并及时解决出现的问题。
3. 现状分析3.1 业绩表现德州百货大楼在过去几年中的业绩保持了良好的增长势头。
销售额稳步增长，租金收入也有所上升。
尤其是在特定节假日期间，如春节和双十一等，销售额更是有较大幅度的增长。
3.2 租房率德州百货大楼的租房率相对较高，尤其对于热门品牌和热门区域的商户，租金价格也有一定的上涨。
然而，对于某些非热门区域的商户，租房率较低，需要进一步改进招商策略。
3.3 顾客体验德州百货大楼在顾客体验方面表现较好，提供了多个便民服务和购物优惠活动，能够更好地满足顾客的不同需求。
德州俱乐部的运营方案
德州俱乐部的运营方案一、背景介绍作为美国得克萨斯州最具代表性的地方，德州以其独特的风情吸引着来自世界各地的游客，而德州俱乐部便是这个热闹城市中不可或缺的一部分。
德州俱乐部是一个融合酒吧、娱乐、餐饮等多种业态的综合性娱乐场所，以其浓厚的德州风情、丰富多彩的文化活动、精致美食和精彩娱乐项目成为了城市夜生活的中心。
本方案将对德州俱乐部的运营进行深入分析，并提出相应的发展策略和措施，以期进一步提升德州俱乐部的竞争力和盈利能力。
二、运营目标1. 提升品牌知名度：通过加强市场推广和品牌宣传，提升德州俱乐部在目标客群中的知名度和美誉度。
2. 提升服务质量：加强员工培训，提高服务意识和专业水平，为顾客提供更加优质的服务体验。
3. 提升盈利能力：通过优化产品结构、提高营销效益等方式，提升德州俱乐部的盈利能力，实现更高的经济效益。
4. 提升文化内涵：加强文化艺术活动的策划和组织，提升德州俱乐部在文化艺术领域的影响力。
5. 提升客户满意度：通过持续改进服务体验和产品质量，提升顾客对德州俱乐部的满意度，增加客户忠诚度。
三、市场分析得克萨斯州以其丰富多彩的文化和悠久的历史而著名，德州俱乐部正是凭借着这一独特的地域文化和历史底蕴成功吸引了大量游客和当地居民的关注。
随着旅游业的兴起和当地居民生活水平的提高，德州俱乐部所在的市场也在不断扩大，成为了一个拥有巨大潜力的消费市场。
根据对当地市场的调研和分析，可以得出如下结论：1. 消费水平稳步增长：随着当地经济的发展和人民生活水平的提高，居民对娱乐和休闲消费的需求也在不断增加。
德州俱乐部所在的市场受益于这一趋势，将有望实现更多的商业增长。
2. 娱乐需求多样化：随着文化娱乐产业的快速发展，人们对娱乐活动的需求也愈发多样化。
德州俱乐部可以通过扩大业态和丰富产品线，满足不同人群的娱乐需求。
3. 旅游业兴起：随着得克萨斯州旅游业的兴起，德州俱乐部有望吸引更多的游客，成为游客们夜生活的首选目的地。
山东省德州市的空间结构分析
山东省德州市的空间结构分析一、区位优势德州市地处山东省中西部地区，东邻济南市、南接滨州市、北连聊城市，处于胶济铁路与德州机场的交汇处，地理位置优越。
德州市是连接华东和华北地区的重要交通枢纽，交通运输便利。
德州市地处黄淮平原和亚热带过渡区，气候温和，四季分明，自然环境优良。
二、空间格局德州市的城市空间结构主要分为市中心区、城市发展区、新兴城市区和农业生产区四个部分。
1. 市中心区市中心区是德州市政治、经济和文化中心，具有独特的历史文化底蕴和现代化的城市功能。
市中心区集中了大量的行政机关、金融机构、商业中心、文化设施等，是德州市最繁华的地区。
此区域的空间结构相对集中，交通便利，商业繁荣，是各类人才、资金和技术的聚集地。
2. 城市发展区城市发展区是德州市的主要城市化区域，包括城市住宅区、商业区和工业区。
这些区域由城市规划合理布局，交通便利，基础设施完善，是德州市的人口集聚地和产业集聚地。
随着城市化进程的不断推进，城市发展区的空间结构趋于多样化和立体化，各类城市功能紧密相连，形成了复杂而多元的空间网络。
新兴城市区主要是近年来城市扩展的新兴地区，包括新建的城市社区、物流园区、科技园区等。
这些区域具有较高的发展潜力和吸引力，是德州市未来发展的重要增长极。
在空间结构上，新兴城市区的发展相对分散，但受到城市整体发展规划的引导和控制，形成了有序的发展格局。
4. 农业生产区德州市的农业生产区主要分布在市郊和周边地区，是德州市重要的农业基地。
这些区域面积较大，农民人口众多，农业生产活动频繁。
空间结构上，农业生产区与城市发展区形成了明显的对比，农业生产区的发展相对分散，农业活动与城市功能之间存在一定的空间隔离。
三、空间结构特点综合以上分析，德州市的空间结构表现出以下几个特点：1. 中心城市的辐射带动作用明显德州市的空间结构呈现出以市中心区为核心，城市发展区、新兴城市区和农业生产区相互衔接和辐射的空间结构格局。
市中心区作为政治、经济和文化中心，承担着辐射带动整个城市发展的重要作用，吸引了大量的人口、资金和产业资源向其聚集，形成了城市的集聚效应和辐射效应。
山东省德州市的空间结构分析
山东省德州市的空间结构分析【摘要】本文通过对山东省德州市空间结构的分析，探讨了该地区的地理位置特点、城市空间结构特点、产业空间布局、交通网络以及城乡空间结构对比等方面。
研究发现，德州市存在着一些空间结构上的问题，如产业集中度不高、城市规划不够合理等。
文章提出了优化德州市空间结构的建议，包括加强城市规划、优化交通网络、促进产业结构升级等。
最后展望了德州市未来的空间发展趋势，指出需要在城乡发展均衡、产业结构优化、交通便捷性等方面不断取得进步，以实现城市可持续发展的目标。
通过本文的研究，可以为德州市未来的空间规划和发展提供一定的参考和借鉴。
【关键词】山东省、德州市、空间结构、地理位置、城市、产业、交通网络、城乡、对比分析、存在问题、优化建议、未来发展趋势。
1. 引言1.1 研究背景德州市作为山东省的一个重要城市，其空间结构的优化与发展对于促进地区经济增长和社会稳定具有重要意义。
随着经济的快速发展和城市化进程的加快，德州市的空间结构面临着新的挑战和机遇。
深入研究德州市的空间结构，并对其进行分析和评估，对于推动城市可持续发展具有重要的现实意义。
德州市地处山东省中部，是一个历史悠久、文化底蕴深厚的城市。
随着国家“一带一路”战略的实施和“京津冀一体化”政策的深化，德州市在构建区域发展的新格局中扮演着重要角色。
由于历史原因和规划不足，德州市的空间结构存在一些问题和矛盾，亟待得到解决和优化。
本研究旨在通过对德州市的空间结构进行深入分析和探讨，揭示其存在的问题和瓶颈，提出相应的优化建议，为德州市未来的空间发展提供科学合理的指导。
通过研究德州市空间结构，可以为其他类似中小城市的空间规划和城市发展提供借鉴和参考，具有一定的借鉴意义和实践价值。
1.2 研究目的本文旨在深入分析山东省德州市的空间结构，探讨其特点和存在的问题，提出优化建议并展望未来发展趋势。
具体研究目的如下：1. 分析德州市的地理位置特点，探讨其对空间结构的影响，为后续研究提供基础。
德州房地产市场调查研究报告
德州房地产市场调研陈述经费预算编列〔以人民币计算〕•方案、问卷设计1.万元第一阶段访谈200份、第三阶段入户费用：100份•督导、拜候员培训试访万元•拜候实施(拜候员费用与拜候办理费用):30元*400=•抽样万元•问卷、卡片印刷：万元•礼品:第四阶段补充查询拜访100户(备选)•(拜候员费用与拜候办理费用):20元*100=•礼品:5元* 100=第五阶段：走访机关、座谈会2组•组织实施 4000元*2=•礼品: 100元*15*2=第五阶段：数据处置阐发，编写陈述•数据录入清理:5*1000=•计算机处置:•陈述撰写〔1个总陈述，入户陈述、访谈陈述、报纸陈述、宏不雅陈述〕:2万元合计:咨询费用本咨询工作的咨询费为人们币300000元。
这项费用是依据工作的时间、进度、行业特点综合制定的。
德州经济开发区是集吸收外资、开展高科技、提高工业程度于一体，以市场促开展，以财产促市场的高科技工业园区，同时本园区也担负着缔造舒适、优美的人居环境，改善投资环境和生活质量的重要本能机能，是德城区向东开展关键性的一步。
工程的建设，是德州经济开发区响应十六大号召，建设小康住宅的重要举措，也是开发区住宅财产开展的里程碑。
本次市场调研活动是在充实了解居民居住条件、居住环境需求的根底上，本着提高居民生活质量，更好的把开发区建设成为“最正确人居生态环境〞的原那么下展开，本次调研筹办充实，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。
我们但愿，此次专项调研可做为工程前期开发及后期发卖的重要决策依据，并为**公司后续开发工程提供具可参考价值的数据资料。
陈述内容：第一局部查询拜访设计与组织实施一、查询拜访设计〔一〕查询拜访目的1、通过客不雅深入的市场查询拜访和科学严谨的统计阐发，充实了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产物和价格的取向，对工程的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄工程地块，明确工程定位，较准确的阐扬地块环境特质和经济指标，开发出为市场合接受的产物，实现工程投资效益回报的最大化。
山东省德州市的空间结构分析
山东省德州市的空间结构分析一、德州市的基本概况德州市位于山东省中西部，南邻泰安市、东临济宁市、北界滨州市、西接聊城市和菏泽市。
全市总面积14,300平方公里，总人口770万。
德州市是一个历史文化名城，有着悠久的历史和丰富的文化底蕴。
作为山东省的重要产业基地之一，德州市在农业、工业和服务业方面都有着较为发达的实力。
二、德州市的空间结构特点1. 区位优势明显德州市地处胶济铁路、京沪高速公路、京福高速公路等交通网络的交汇点，交通便利，区位优势明显。
在整个华北地区，德州市是交通枢纽，具有较强的辐射能力，地理位置得天独厚。
2. 区域发展不均衡德州市是一个典型的发展中的地级市，其地区发展不均衡是其空间结构的显著特点。
市区和周边城镇发展较为迅速，经济活动和人口聚集在这些地区；而一些偏远的农村地区发展滞后，经济基础薄弱，人口外流的情况比较严重。
3. 市区密集、郊区松散德州市区的空间结构表现出明显的城市中心和城市边缘的差异。
市区内部居民密集，建筑高度较高，交通便利，商业繁华；而城市郊区则大多为农田和村庄，人口稀少，建筑低矮，居住和商业功能较为单一。
1. 自然地理条件德州市位于山东省中部，地处黄河流域，自然资源丰富。
其地理位置使得德州市具有较强的农业和工业基础，这些地理条件直接影响了德州市的空间结构的形成和发展。
2. 政府政策引导德州市的发展受到政府政策的引导和影响。
政府在规划和发展德州市时，会对市区和郊区的发展进行区分和引导，这些政策也直接影响了德州市的空间结构。
3. 经济发展水平德州市的经济发展水平也是影响其空间结构的重要因素。
经济发展水平的不均衡会导致城市内部的空间结构差异，同时也会影响市区和郊区的发展格局。
1. 城市化进程加快随着经济的不断发展和城市建设的加快，德州市的城市化进程将继续加快。
城市化的进程将会改变德州市的空间结构，城市功能和人口的聚集将会更加集中。
2. 城市发展向外延伸城市发展向外延伸是一种普遍的城市发展趋势，也是德州市空间结构的发展趋势之一。
德州地产经济现状分析报告
德州地产经济现状分析报告1. 引言德州是美国第二大州，也是人口最多的州之一，拥有独特的地理位置和丰富的自然资源。
本报告旨在分析德州地产经济的现状，包括住宅市场、商业地产市场和工业地产市场的发展情况以及未来的趋势。
2. 住宅市场德州的住宅市场一直保持稳定增长。
根据最新数据显示，房屋销售量持续增加，供需保持平衡，房价也在稳步上涨。
这主要得益于德州经济的快速发展以及大量的人口流入。
特别是大城市如休斯顿、达拉斯和奥斯汀，房屋需求量大大超过供应量，导致房价上涨。
然而，值得注意的是，德州某些城市的住宅市场出现过热的迹象。
一些投资者涌入市场，导致房价人为推高，这可能会带来不稳定因素。
因此，政府和监管机构需要加大对住宅市场的监管力度，以确保市场的稳定和健康发展。
3. 商业地产市场德州的商业地产市场也呈现出快速增长的态势。
随着经济的飞速发展，商业地产需求不断增加。
德州各大城市的购物中心、办公楼和餐饮场所如雨后春笋般涌现。
特别是在线购物的兴起，对物流和仓储设施的需求更加迫切，推动了工业地产市场的发展。
然而，商业地产市场也面临一些挑战。
随着在线购物的普及，实体店面的销售额下降，导致一些商业地产闲置。
此外，租金上涨以及竞争激烈也给商家带来了压力。
4. 工业地产市场德州的工业地产市场表现出色。
德州是全美最大的能源生产州，石油和天然气工业是德州经济的重要支柱。
因此，对于工业地产的需求量很大。
德州的港口也吸引了大量的国际贸易，进一步推动了工业地产市场的发展。
然而，工业地产市场也面临着一些挑战。
随着能源行业的波动，市场需求可能会有所下降，这对工业地产市场造成潜在威胁。
此外，环境污染和土地利用的问题也需要得到妥善解决，以确保工业地产市场的可持续发展。
5. 未来趋势根据目前的趋势和预测，德州地产经济有望继续保持增长。
随着人口的持续增加和经济的不断发展，对住宅、商业和工业地产的需求仍然强劲。
政府需要加大对地产市场的监管力度，以避免出现市场泡沫和不稳定因素。
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以上数据显示德州正逐步向第三产业发展， 市场转向成熟， 但目前市场经济状况仍然停留在较为薄弱的状态。
1-2. 德州经济情况
2008年
17.4% 14545.16 20.8% 12391.62 13.3% 10256.95 7.7% 9056.37 19.8% 8409.1 9.80% 7019.3
交通设施的发达为德州的经济发展奠定了良好的基础。
德州市总人口546.02万人， 其中非农业人口125.93万人， 农业人口420.08万人。 市区总人口仅56.82人， 其中非农业人口37.58万人， 仅占总人口的66%。
德州市基本以农业人口为主
德州市共辖包括德城区、乐陵市以及齐河、 平原在内的一区二市八县城，总面10356平方 公里。
山东德州项目 市场分析及定位简报
上海盛励机构 2009.4
前 言
如果用“动荡不安”来形容08年的房产市场,那么09年的房产市场则更多 的是存在转变和生机。 尽管金融危机让大环境整体处于迷茫慌乱的状态，但是在德州这片正逐 步走向成熟的新兴市场中，仍然可以看到些许勃勃生机。2010年京沪高铁的 投入运营，皇明太阳城的兴建，都预示着德州正朝着崭新的康庄大道上大步 前进。 本项目所处于德州市区内罕有的中心地带。我司在经过专业、严谨的市 场调研后，就市场情况、地块现状和优劣进行了逐一分析， 并结合本项目的 自身要素对其进行相应的市场及产品定位。
本案切入点
引入时下较新颖的外立面， 如英式学院TUDOR风格 小区景观规划将成为一大亮点
项目
建议规划经济型， 户型面积偏小的2房、3房 更贴合市场刚性需求的产品 价格不可偏高， 应确实根据市场调整 品质和价格正确预判 是影响去化速度的关键 现场售楼处的装修设计及选址 应综合考虑 加强销售技巧的培训
销售
目录
市场篇
城市基本概况 德州房地产市场现状特征及发展趋势
德州住宅及商业地产市场概况
本案前期SWOT分析 本案周边代表竞品
产品篇
客源及项目定位
项目建议
市场篇
一、城市基本概况
1-1. 德州市概况 九达天衢 神京门户
德州位于黄河下游北岸，山东省西北部。北依北京、天津，南邻省会济南，
半径1公里范围
半径500米范围内
地块价值判断
依托大交通优势及完备的地块配套条件， 该地块具有良好的开发前景。
1、土地情况综述
该地块地理位臵优越，整体条 件具备，临主要交通干道东方 红路和湖滨大道，位于德州市 正中心。但建筑用地上目前有 若干建筑，拆除需要花费时日。 地块本身形状较方正规则，属 较理想的建筑用地。
2007年
2006年
2005年
2004年
2003年
近年来 人均收入 变化稳中有升
涨跌幅
人均可支配收入（元）
1-3. 德州气候特点
德州属暖温带大陆性季风气候 气候四季分明，冷热干湿区分明显 光照十分充足，全年平均气温13.1摄氏度，无霜期220天，年平均降水600ML
适合农业发展
充足的太阳能为德州发展新兴环保科技提供了完美的先天条件 而环保节能住宅正是近年世界建筑业改革的焦点所在
3-4、德州商业地产投资情况
房产 消费 金额 （亿元） 占比
住宅 商品房 33.63 83.5％
经济 适用房 1.94 4.8％
别墅、 高档公寓 0.22 0.5％
办公楼 0.22 0.5％
商业 2.32 5.8％
其他 1.96 4.9％
合计 40.29 100％
2008年，德州市场房地产各类别产品消费情况中， 住宅商品房的需求仍然是不可动摇的主力， 而商业地产的投资则占比极少。
3-4、德州商业地产投资情况
德州房地产各类别消费情况比例
商业, 6 %
办公, 1%
其他, 5%
经济适用房, 5%
别墅、豪宅, 1%
商品房, 83%
市场对于商铺的去化力较弱， 产品需求仍主要集中在自住用途上。 这个客观因素对于本案做大面积的商业形态规划， 将造成相当程度的影响。
四、本案前期SWOT分析
所造成，而并非市场客观情况。
特征解析
品牌效应渐露光芒
随着市场日趋成熟，消费者对于产品的 需求逐步走向多元化和品质化，对产品 本身的关注程度越来越高。
产品形象塑造、 品质变得日趋重要。
2-2. 市场趋势解析
市场供应量持续增大，供大于求。
德州市土地实行招拍挂政策后，土地价格急剧上升。住宅土地的投资热情上涨 迅速。08年，土地共出让33宗土地，其中大半为住宅用地，而商品成交量明显 无法跟上供应的脚步。市场供大于求态势明显。
三、德州住宅及商业地产市场概况
3-1、住宅市场项目特征综览
内容
品项
立面风格 小区景观 供应产品 成交产品 面积段 价格 去化
共性描述
现有项目立面风格表现均较单一， 缺乏特色 基本无小区景观规划，景观表现单一 以满足刚性需求的2、3房为主， 但户型面积偏大 成交仍然以偏小户型为主， 主流客户群体对过大户型规划抗性大 主力成交面积集中在100-120㎡左右 主力均价集中在2000元/㎡左右 及3200元/㎡左右两个区段 去化速度均较缓慢 售楼处选址及装修均较简陋， 不能突出项目特色 销售技巧单一
1-2. 德州经济情况 总体尚属于薄弱, 市场逐渐成熟
2008年全市生产总值达到1180.82亿元，比上年增长15.2%。 其中，第一产业增加值158.73亿元，增长2.9%； 第二产业增加值655.40亿元，增长16.3%； 第三产业增加值366.69亿元，增长18.7%。产业结构进一步优化。 三次产业比重为13.4：55.5：31.1，与上年同期比， 第三产业提高0.9个百分点，一、二产业分别下降0.6和0.3个百分点。
3-3、德州市区住宅去化情况
德州市区住宅项目开盘时间比例 2008年上半年, 2008年下半年, 6% 3% 2 007年下半 年, 27% 2006年下半年, 2 4%
2006年上半年, 2 1%
2007年上半年, 1 9%
市区内住宅项目约有15个左右，且大多于06年下半年至07年上半年开盘居多， 共占比43%将近半数，从开发速度的明显放缓也不难看出市场的销售热度已经减退。
术研发、人员培养乃至增加就业都有着积极意义的特殊
项目。太阳谷的兴建，除了能够为德州带来新一轮发展 以外，也将先进的建筑理念率先引入，让原本默默无闻 的市场有了积极良好的发展契机。
二、房地产市场现状特征及发展趋势
2-1、市场特征
特征解析
房价提升过快 产品定价相对虚高
2008年德州房地产均价提升迅 速，尤其是城区边缘中低端区 1.调控后消费者普遍期待楼市降价的心理， 域的房价提升幅度大，而各项 而市场的发展却完全与之相反； 目的去化速度均较低，市场认 2.当地市场整体价格架构不合理，中心区域 可程度低，有价无市。 与外围区域价差在1000元/㎡左右； 3.市区中心若干项目的定价存在过高现象， 没有准确定价于区域内的购买客群。
特征解析
高端产品竞争激烈 低端产品未能有效释放
目前市场上的明星级项目均为 高端定位，区域竞争过于激烈。
高端市场不同区域，区域内部的竞争激烈。 反观中低端市场，开发商的关注十分冷淡。 上涨过快的房价，对具备刚性需求的的消费 者而言存在巨大心理抗性，严重阻碍市场项 目的有效去化。
特征解析
开发理念及操盘 水平有待提高
2、景观条件综述
地块景观条件十分良好。从周 围环临景观及远景视野的开阔 度而言，直面本地最具景观效 应的新湖风景区和市民中心广 场。其景观卖点是其他项目难 以匹敌的优势。
ห้องสมุดไป่ตู้
3、交通配套条件综述
地块周边公交线路集中，全市 19条公交线路中有10条从此经 过,另有两条主干道纵横贯穿， 交通优势明显。此外，区域内 坐落有德百，数个学校、医院 等生活公建设施，生活出行极 为便利。
其一 表现在产品细节上，如小区规划、外立面乃至规划等 方面均存在一定的落后程度。
其二 当地市场对于项目的开 发理念及全程操盘水平 均处于初级阶段，水准 有待提高。 表现于客户的定位上，本土开发商普遍认为现有主流 消费群体对于居住面积的去化能力较高，其实造成这
一现象的主要原因是由当地长期以来产品供应的强制性
运河开发区 278998.6 187530.96 1.5
新城区 293851.23 111448.69 2.6
3-2、德州住宅市场供求关系
2008年德州市区商品住宅市场供求走势
1200000
1000000
3.5 3.0
2.5 2.0
2008年，德州当 地房产市场显现 出明显的供大于 求的态势，市区 各区域供求比基 本在2.5-3之间。
现场 人员
企划
媒体 活动
当地推广所选媒体基本局限在户外广告 目前没有为推广举行过SP推广活动
以活动和媒体广告为辅助， 强势增加项目的美誉度
3-2、德州住宅市场供求关系
区域 供应 成交 供求比
德城区 1026003.94 402817.45 2.5
经济开发区 142398.01 44543.61 3.2
>>>
良好的气候条件为德州打开了一片新的市场
1-4. 高铁与太阳谷
京沪高铁
2010年连通北京与上海的京沪高速铁路将正式投入运营，而德州也成为重要的途经站点之一， 高铁建成后，德州通往区域的时间将大大缩短，高铁的建成及其有效的解决了德州原本交通 闭塞的缺点，为德州未来的发展提供了良机。
皇明太阳谷
皇明太阳谷坐落于德州城北的皇明太阳能高科技园内， 总规划面积3000余亩。 该项目是对太阳能生产制造，技
SWOT分析
Strengths 优势
地块所处地理位置优越， 区位优势无可替代 新湖春天风景区的景观优势， 具有地标性 市场具备刚性需求 开发商本身项目开发能力