沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见之一-地方司法规范

沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见之一沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之一）（经2004年3月27日院审判委员会讨论通过）一、关于审理房地产权属争议案件的有关问题1．关于一地多证等土地权属争议的受理问题土地所有权或使用权证书是土地所有权人或使用权人享有权利的证明，根据物权法一物一权的原则，同一宗土地，只能存在同一所有权人或使用权人。

但现实生活中确实存在一地两证或一地多证的情况。

依据《土地管理法》第16条规定精神，对于这类权属不清、面积不准、地界不明等土地使用权争议，不属于人民法院受理民事案件的范围。

此类案件诉讼到人民法院的，应不予受理；已经受理的，应裁定驳回起诉。

但如果不是单纯权属争议，还结合有其他纠纷，且该纠纷与权属密切相关又属于人民法院受理民事案件范围的，则应中止诉讼，告知当事人向有关人民政府申请确权，权属确定后，恢复诉讼。

2．关于农村集体土地征用补偿费分配的问题过去人民法院对这类问题曾作为单位内部分配纠纷不予受理。

2001年7月，最高人民法院答复：“农村集体经济组织，与其成员之间因收益分配的纠纷，属平等民事主体之间的纠纷，起诉到人民法院，只要符合民事诉讼法108条之规定，人民法院应当受理。

”这类案件受理后应注意以下几个问题：（1）此类案件的案由应定为农村集体土地征用补偿费分配纠纷。

（2）处理这类案件在处理上应坚持严格依法和尊重农民集体自主行使所有权的原则。

既要遵循土地承包法的规定，又要考虑到农村集体土地实行承包经营后历史形成的具体情况，平等地保护集体成员的合法权益。

（3）关于参与农村集体土地征用补偿费分配的当事人资格的认定依据。

认定集体经济组织成员应以户籍为一般原则，但不宜将户籍作为唯一依据。

还应结合成员与集体经济组织的经济生活联系等多种因素考虑，把村民资格与集体经济组织成员资格区分开来，作为集体经济组织成员不仅户籍在集体经济组织范围内的农村，而且依靠集体经济组织的生产资料为经济生活保障。

对于为了分配土地补偿费，以不正当手段迁入户口的，不应当认定其分配资格。

关于地上附属物和青苗补偿费，如果所有人是集体的，补偿费归集体所有，按上述原则进行分配。

如果所有人属于个人的，应如数补偿给个人。

3．房屋与土地使用权分别抵押如何处理的问题（1）我国房地产法和担保法都规定，房屋、土地在处分时实行是房地不可分割的原则，要求当事人在进行抵押时房屋和土地使用权同时抵押。

但上述法律规范毕竟不是禁止性规范，即使当事人就房屋和土地进行了分别的抵押，也不能因此认为其抵押行为无效。

只要两个抵押合同均已登记且无其他法定无效原因，那么这两个合同均是有效的，且其效力均及于房屋及其占用范围内的土地使用权，是将房屋及其土地使用权两次抵押。

对于这类问题在受偿方式上，应按《担保法》第54条第1项的规定处理，即以登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。

（2）以乡镇企业的厂房等建筑物进行抵押，并办理了抵押登记的，在实现抵押权时，对该抵押物占用范围内的土地，可按以下原则处理：（一）在原集体经济组织范围内对抵押物进行变卖或拍卖，抵押权人优先受偿，但不得改变土地的性质和用途；（二）将该建筑物占用范围内的土地征为国有，征用后，对抵押物及其占用范围内的土地使用权进行变卖或拍卖，抵押权人优先受偿。

4．同一土地使用权重复转让、抵押的问题（1）同一土地使用权重复转让的问题。

如果房管部门先后为两个或两以上受让人核发了权属证书，受让人之间因权属争议起诉，要求人民法院确权的，法院不予受理。

如果房管部门根据一物一权原则，只为其中一个受让人进行了变更登记并核发了权属证书，未取得权属证书的受让人向转让人提起诉讼，要求转让人承担违约责任等，法院应予受理。

（2）同一土地使用权重复抵押的问题。

只要该土地使用权的价值大于所担保债权的余额部分，均可再次设定抵押，各抵押合同按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。

如果该土地使用权因设定抵押所担保的债权已没有余额，则不可能起到担保作用，抵押合同实际上因无抵押物的存在而不能发生效力。

（3）抵押期间，土地使用权的转让问题。

抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告之受让人的，转让行为无效，抵押权人仍可以行使抵押权。

如果抵押物已经登记的，抵押权人要行使抵押权，可以由取得抵押物所有权的受让人，代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿；如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

5．单位内部分房过程中发生权属纠纷的受理问题依照最高人民法院法发[1992]38号关于房地产案件受理问题的通知，“因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围。

”审查单位与职工之间的房产纠纷是否属于人民法院受理范围，不能机械地适用这一司法解释，应审查纠纷双方是否属于平等主体，如果是平等主体间的纠纷，法院应予受理。

例如，单位与职工之间的房屋租赁纠纷以及单位分配的住房房改后，职工依法取得了房屋所有权，因其他职工占房引起的纠纷等等，均属于平等主体之间的权属纠纷，人民法院应当依法受理。

二、建筑工程承包、施工合同纠纷中的有关问题6．未经招投标的建筑工程合同的法律效力问题按照《中华人民共和国招标投标法》必须进行招标的工程建设项目：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

以及法律或者国务院规定的必须进行招标的其他项目，必须进行招标，否则合同无效。

不属于上述必须招标的建筑工程合同，因不违反法律法规强制性规定，一般应认定为有效合同。

7．建筑工程承包人的优先受偿问题为了切实解决拖欠工程款的问题，保障承包人价款债权的实现，《合同法》第286条规定了承包人对建设工程价款的优先受偿权，在适用这一规定时应当注意以下几点：（一）建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

这里大部分购房款原则上应超过全部购房款的50%。

（三）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

（四）建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

（五）按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或拍卖。

如该工程的所有权不属于发包人，承包人就不得将该工程折价。

如国家重点工程，具有特定用途的工程等也不宜折价或者拍卖。

8．建设工程施工合同中工程质量未达到约定标准违约，其请求违约责任的承担问题建设工程施工合同中工程质量未达到约定标准，属于施工方违约行为，施工方应承担违约责任。

如果合同中约定有违约金条款，则原则上按约定处理；如果没有约定违约金条款，则不应予以支持。

在这种情况下，违约方虽应当承担违约责任，但不是以支付违约金的方式承担，而是根据《合同法》第111条的规定承担修理、重作、减少价款等违约责任。

三、房屋买卖纠纷中的有关问题9．农用地未经征地建设商品房后出卖行为的处理问题农用地转为建设用地必须办理农用地征用（转用）审批手续。

在未经征用的农用地上建设的房屋，属于依法应予拆除或没收之物，买卖此类商品房合同应认定为无效合同。

对于这类房屋出卖人不享所有权。

对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让或非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让或非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

10、商品房预售合同的效力及解除问题（1）商品房预售合同未办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力。

但双方当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，从其约定。

（2）不具备《城市房地产管理法》第四十四条规定的商品房预售条件的，一般应认定预售合同无效。

开发商除返还购房款外，还应偿付同期的银行利息损失。

但预售方在起诉前已经补交了土地使用权出让金，并办理了有关手续，具备了上述预售条件的，可以认定合同有效。

（3）对于符合商品房预售条件的预售行为，买受方要求解除合同的，首先应看是否有符合《合同法》中解除条件，如果符合，则应当按照《合同法》的规定，解除合同并有过错方承担责任。

如果不存在解除合同的法定事由，则按照具体情况来具体处理。

1．出售方因在预售商品房时商品房价格较低，而后因房屋涨价而反悔，要求解除商品房预售合同的，人民法院不应予以支持。

2．买受方以房屋降价为由，要求按照现价给付房款的，双方未达成协议，买方要求解除合同的，人民法院不应支持，但符合国家有关政策规定的除外。

3．买受方因地点、房屋朝向、楼层等问题反悔的，双方未能达成协议，买受方要求解除预售合同的，人民法院不应支持。

（4）买受人以该房屋质量有瑕疵为由，要求解除预售合同的，应当根据质量问题的严重程度来分析，对于商品房已经验收合格，没有严重质量问题，不影响居住的，应不予支持。

商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，并依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，房地产开发企业没有足够证据进行反驳的，买受人要求退房的，人民法院应予支持，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

（5）合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理原则。

按套（单元）内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，依约定处理。

合同未作约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比超出3％时，买受人要求退房的。

人民法院应予支持。

房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积面积误差比=─────────────×100％合同约定面积11．夫妻一方擅自出卖共有房屋合同效力的认定问题如果买受人与夫妻一方恶意串通，损害另一方的利益，应当根据《合同法》52条2项的规定确定合同无效。

夫妻一方虽未经另一方同意而擅自出卖共同所有的房屋，如果买受人有理由相信出卖人的出卖行为系夫妻双方共同意思表示的，即买受人为善意有偿取得时，应当认定该买卖合同有效，另一方不得以不同意或不知道为由对抗买受人。