(房地产项目管理)沈阳市房地产开发项目部分收费明细表
中房集团辽宁置业有限公司编制二○○七年三月二十六日
以财务分析法为例。
比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。
1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。
这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。
2、前期费用。
包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。
一般标准为120—400元/平方米左右。
其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。
3、基础设施费。
包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。
该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。
4、建安工程费。
包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。
其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。
5、公共建筑建安工程费。
包括会所建安工程和公建建安工程成本。
这块费用也可以归并到建安工程费用上面。
一般为120—160元/平方米
6、公建配套费。
包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。
7、开发间接费。
这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。
8、税费。
如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。
如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。
9、财务成本。
主要为银行利息及其他融资成本。
一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。
也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。
房地产开发企业收费及成本构成明细表
（三）—（七）。
房地产开发成本明细科目及内容一览表
4301.07.01.99
其他
4301.07.02
营销费用
项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用
4301.07.02.01
媒介广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告
4301.07.02.02
规划设计费
含景观设计
4301.02.01.03
竞标设计补偿费
4301.02.02
三通一平费
4301.02.02.01
临时道路
路通指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件
4301.02.02.02
临时用电
电通指施工用电接到施工现场具备施工条件
4301.02.02.03
临时用水
水通专指给水
4301.02.02.04
4301.01.02.01
土地征用费
房地产开发企业为建造自用的办公用房、职工住宅等而取得土地使用权的支出，应作为无形资产的支出，记入"无形资产"账户；从事开发项目开发经营而取得土地使用权的支出，应计入受益开发项目的成本，记入"开发成本"账户所属明细账的"土地征用及拆迁补偿费"成本项目。
4301.01.02.02
样板间
临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用
4301.07.02.99
其他
4301.07.98
预提
4301.07.99
其他
4301.08
结转
项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本
THANKS
致力为企业和个人提供合同协议，策划案计划书，学习课件等等
沈阳市房产管理局关于印发《沈阳市城市房地产中介服务管理规定》的通知
沈阳市房产管理局关于印发《沈阳市城市房地产中介服务管理规定》的通知文章属性•【制定机关】沈阳市房产管理局•【公布日期】2000.12.28•【字号】沈房发[2000]第15号•【施行日期】2001.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文沈阳市房产管理局关于印发《沈阳市城市房地产中介服务管理规定》的通知（沈房发[2000]第15号）各区、县(市)房产管理局、处，市房地产交易中心：《沈阳市城市房地产中介服务管理规定》，已经过市政府批准，现印发给你们，请认真贯彻实施。
沈阳市房产管理局二000年十二月二十八日沈阳市城市房地产中介服务管理规定第一章总则第一条为加强对城市房地产中介服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》，结合本市实际，制定本规定。
第二条凡在本市行政区域内从事城市房地产中介服务活动，应遵守本规定。
本规定所称房地产中介服务，是指为房地产转让、抵押和租赁等活动提供房地产评估、房地产经纪、房地产咨询的有偿服务行为。
城市房地产拍卖、抵押款担保等中介服务活动除外。
第三条市房产管理局是本市城市房地产中介服务管理的行政主管部门。
各县(市)房产管理部门负责管理本行政区域内的房地产中介服务工作；各区房产管理部门按职责分工管理本区内房地产中介服务工作。
工商行政管理部门按照规章规定对房地产中介机构和人员进行管理。
第二章中介服务人员资格管理第四条房地产中介服务人员执业，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经市房产管理局办理注册登记。
经注册登记的房地产中介服务人员，须进入相应的房地产中介服务机构从业，不得跨机构从业。
第五条房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师必须是经国家统一考试，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经市房产管理局按国家规定办理注册登记，取得《房地产估价师注册证》的人员。
学习资料大全房地产项目开发费用明细一览表案例
5.00
场地已基本平整
可行性研究、筹划费
40.00
2023.7.1: 25%；
2023.12.5: 75%。
2023.12.5：75%。
沙盘、动画
10.00
三
建安工程费
14946.00
桩基
69472
150
1042.08
2023.9.30: 10%；
2023.1.2: 40%；
2023.12.1: 20%；
2023.5.1: 30%。
2023.5.1：30%。
土石方
41500方
33
136.95
2023.4.1: 30%；
2023.12.1: 40%；
2023.6.1: 30%。
2023.6.1：30%。
桩基检测（大小应变）
10.00
2023.5.1: 50%；
2023.12.1: 50%。
2023.12.1：50%。
287997
10.0
288.0
5
室外管线费用
287997
8.0
230.4
6
道路广场工程
287997
11.0
316.8
7
绿化及环境艺术
287997
50.0
1440.0
8
变电站、煤气调压站、水泵房
287997
1.1
31.7
序号
费用名称
数量
费用原则（元/㎡）
费用金额
（万元）
备注
四
建安工程费
880.4
25356.6
972.00
自来水管网建设费
69472
38
264.00
沈阳开发报建规费明细表-参考
38 39 40 41
区质监站 审图中心 气象局 沈阳市防雷技 术评估中心 城管局市政办
室内空气质量检测费 施工图纸审查费 防雷审图费 雷击风险评估费
承建单位 辽价发【2001 建设单位 】99号 辽价发【2003 建设单位 】126号 辽价发【2003 建设单位 】126号 沈文城发【 1993】8号 建设单位
人民政府令第 建设单位 59号 沈建委发【 建设单位 1999】93号 【1990】国土 （籍）字第93 建设单位 号 建设单位 【1990】国土 （籍）字第93 建设单位 号
规划国土局
序号
23 24 25 26 27 28 29 30
收费性 质
收费部门
规划国土局
费用名称
《国有土地使用证》工本费 放线费 建设用地规划许可证（规划技术 服务费）
备注
建管站 建委 招标代理公司 市环境监测中 心 编制报告公司
建设工程社会保障费 建筑施工安全措施费 招标代理服务费 环境验收检测费 发改委立项核准报告编制费 发改委立项核准节能报告编制费
31 32 33 34 35 编制报告公司 沈阳市环境技 术评估中心 沈阳市测绘院 沈阳市规划研 究院
环境报告书制作费 环保评估费 电子地形图费 地形图定线费
收费标准 文件规定标准
10元/户 3278元/栋 0 总造价的3.07%计费 安措费按工程造价的2.0%记取 1元/每平米。 按实际检测点位收取 按项目的投资额 按项目的投资额 按项目的投资额 按项目的投资额 每幅7155元 定线：按红线长度2元/M， 多层1600元/栋，高层建筑以5000平方米为一 组，节能检测费2000元/组。气密性1000元/ 栋
项目开发报建规费明细表
序号
沈阳沉井工程施工费用表
一、工程概况项目名称：沈阳XX沉井工程工程地点：沈阳市XX区建设单位：XX房地产开发有限公司施工单位：XX建筑工程有限公司施工期限：2022年1月1日至2022年6月30日二、施工费用表1. 人工费（1）施工人员工资：1000元/人·天（2）管理人员工资：2000元/人·天（3）施工人员福利：500元/人·月（4）管理人员福利：1000元/人·月总计：人工费=（施工人员工资+管理人员工资）×施工人数+（施工人员福利+管理人员福利）×施工人数×施工月数2. 材料费（1）钢筋：600元/吨（2）混凝土：300元/立方米（3）模板：100元/平方米（4）其他材料：200元/立方米总计：材料费=钢筋用量×钢筋单价+混凝土用量×混凝土单价+模板用量×模板单价+其他材料用量×其他材料单价3. 施工机械费（1）挖掘机：2000元/天（2）吊车：1500元/天（3）搅拌机：500元/天（4）其他机械：300元/天总计：施工机械费=挖掘机使用天数×挖掘机单价+吊车使用天数×吊车单价+搅拌机使用天数×搅拌机单价+其他机械使用天数×其他机械单价4. 施工水电费（1）水费：0.5元/立方米（2）电费：0.8元/千瓦时总计：施工水电费=用水量×水费单价+用电量×电费单价5. 施工管理费（1）现场管理费：200元/平方米（2）项目管理费：500元/平方米总计：施工管理费=现场管理费+项目管理费6. 施工安全文明施工费（1）安全文明施工费：100元/平方米总计：施工安全文明施工费=安全文明施工费三、合计费用合计费用=人工费+材料费+施工机械费+施工水电费+施工管理费+施工安全文明施工费四、备注1. 本费用表仅供参考，实际施工过程中可能会因各种因素导致费用有所变动。
沈阳市发展和改革委员会关于重新公布省授权我市定价的经营服务性收费目录清单的通知
沈阳市发展和改革委员会关于重新公布省授权我市定价的经营服务性收费目录清单的通知文章属性•【制定机关】沈阳市发展和改革委员会•【公布日期】2023.06.25•【字号】•【施行日期】2023.06.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】发展规划正文沈阳市发展和改革委员会关于重新公布省授权我市定价的经营服务性收费目录清单的通知市直各部门及相关单位，各区、县（市）发改局：为规范我市经营服务性收费政府定价行为，依据《政府定价的经营服务性收费目录清单（2023版）》（国家发展和改革委员会公告2023年第1号）中《辽宁省政府定价的经营服务性收费目录清单》，结合沈阳市收费政策变化情况，现对省授权我市定价的经营服务性收费项目及收费标准重新予以公布，请遵照执行。
各区、县（市）不得超出目录清单规定的范围擅自制定经营服务性收费标准。
同时，请各县（市）对涉及本地区定价权限的项目编制并公布本级政府定价经营服务性收费目录清单，并在清单中明确具体收费项目、收费标准、收费文件等内容。
本《目录清单》将根据《辽宁省定价目录》和国家、省有关政策变化情况适时进行动态调整和公布，有定价权的县（市）也应予以动态调整和公布。
附件：省授权我市定价的经营服务性收费目录清单沈阳市发展和改革委员会2023年6月25日附件：注：1.收费标准栏中详细的收费标准及未注明的其它收费标准等内容见具体收费文件。
2.省授权县（市）定价的项目，各县（市）具体收费范围、收费标准等有关内容详见各县（市）制定的具体收费文件。
3.上述政府定价经营服务性收费项目和标准，更新时间截止到2023年6月25日。
其后若有新政策出台，以新文件规定为准。
沈阳市房地产开发项目部分收费明细表
1、《沈阳市房地产开发项目审批流程图》和《沈阳市房地产开发项目部分收费明细表》均由中房公司整理编制;2、上述文件如有疏漏，敬请见谅，并欢迎同行提示完善；3、上述文件仅供开发企业参考，不作为实际审批流程及实际收费标准依据，审批流程及收费标准以实际发生为准，中房公司不承担任何责任中房集团辽宁置业有限公司编制二OO七年三月二十六日以财务分析法为例。
比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。
2500元/平方米左右。
其中土建成本最高，一般都在 1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。
5、 公共建筑建安工程费。
包括会所建安工程和公建建安工程成本。
这块费用也可以归并到建安工程费用上面。
一般为 6、 公建配套费。
包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。
7、 开发间接费。
这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。
8、 税费。
如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。
如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在 600元/平方米左右。
9、 财务成本。
主要为银行利息及其他融资成本。
一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到 1000 — 1500元/平方米。
也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。
1、 土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。
这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。
2、 前期费用。
包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。
一般标准为米左右。
其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。
沈阳市房地产开发经营管理办法8(1)
欢迎共阅沈阳市房地产开发经营管理办法第一章总则第一条为了加强对房地产开发的管理，促进和保障房地产业的健康发展，依据《中华人民共和国房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》，结合我市实际情况，制定本办法。
办法。
第四条主，房地产开发经营的企业。
第六条设立房地产开发企业，除应符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应具备下列条件：（一）有800万元以上的注册资本，流动资金不低于500万元；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员和统计人员；（三）有建筑面积在300平方米以上的固定办公经营场所。
第七条房地产开发企业应依据《中华人民共和国公司法》登记申办为有限责任公司、股份有限责任公司或国有独资公司。
外商投资设立房地产开发企业的，除应符合本办法第六条的规定外，还应依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。
第八条第十条经上级建设行政主管部门批准的房地产开发企业和外埠来沈的房地产开发企业，在本市从事房地产开发经营活动时，均应到市房地产开发主管部门注册备案。
凡未取得房地产开发资格的项目单位，均须经市房地产开发主管部门依照有关规定审查批准，并到市工商管理部门申请登记为房地产开发项目公司后，方可从事房地产开发项目的开发建设工作。
房地产开发项目完成后，房地产开发项目公司应予以注销。
房地产开发项目公司申请确定资质等级的，由市房地产开发主管部门对其开发业绩进行考核，符合条件的，批准资质等级，核发《房地产开发企业资质等级证书》。
第十一条房地产开发企业应按照有关规定接受资质年度检查。
并定期向市房地产开发主管部门和市统计部门报送统计资料及有关资料。
第三章房地产开发项目第十六条转让房地产开发项目，转让人和受让人应签订转让合同，向市土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续，转让地上有建筑物的房地产开发项目，应到市房产管理部门办理登记手续。
并到市房地产开发主管部门备案，更换项目批准文件。
辽宁2017费用标准第二部分(手动自己整理)
第二部分 各项费用费率一、费用计取规则：各专业工程以工程定额分部分项工程费中的人工费与机械费之和为计费基数，部分专业的项目人工费与机械费之和的35%为计费基数详见各项费用费率。
二、各项费用费率 （一）、一般措施项目1、安全施工费：以建筑安装工程不含本项费用的税前造价为取费基数。
房屋建筑与装饰工程为2.27%；市政工程、通用安装工程为1.71%。
2、文明施工和环境保护费，按下表所示取费基数和基础费率计算：基础费率计算（同上表）。
（二）、其他措施项目1、夜间施工增加费和白天施工需要照明费按下表计算：单位：元／工日数。
2、二次搬运费：按批准的施工组织设计或签证计算。
3、冬雨季施工费冬季施工工程量，为达到冬季标准（气候学上，平均气温连续5天低于5℃）所发生的工程量，按下表所示取费基数和基础费率计算：5、市政工程（含园林绿化工程）施工干扰费，仅对符合发生市政工程干扰情形的工程项目或项目的一部分，按对应工程量的人工费和机械费之和4%计取该项费用。
（三）、其他项目费1、暂列金额2、计日工3、总承包服务费（四）、企业管理费企业管理费按下表所示取费基数和基础费率计算：项目附加税费。
上述两项是工程造价的组成部分，招投标工程由投标人在投标报价时自行确定；非招投标工程，工程结算时按规定或实际发生计入。
（五）利润：按下表所示取费基数和基础费率计算：招标工程投标人在投标报价时，根据有权部门的规定与企业缴纳支出情况，自行确定；非招标工程在施工合同中，根据有权部门的规定与企业缴纳支出情况约定规费费率。
（七）、税金按《中华人民XX国税法》、财政部和国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）相关规定执行。
三、工程费用取费程序表1．一般措施项目费用（不含安全施工措施费）组成表4．规费费用组成表。
沈阳市房地产开发项目收费明细
16 市建筑交易中心 17 市造价站 18 市质量监督站 19 20 21 22 市气象局 市劳动局 市电业局 市煤气公司
0.8‰～1.2‰ [合同价 甲乙方各付1/2] 1.2‰ 建安费[乙方支付]
1.5‰ [建安费]砖混1.2元/㎡ 框架1.8元/㎡
防雷设计审核防雷装置 一类：2元/平方米；二类：1.5元/平方米； 安全性能检测费 三类：1元/平方米 施工许可证 电配套费 煤气集资费 供暖挂网 广告审批 产权面积测绘 合同登记备案 网上备案信息费 建设工程社保费 团体意外伤害险 竣工消防检测 动迁管理费 动迁管理费 4.2‰ 25元/㎡ 建设 施工单位各预交1%[合同价款] 住宅81元/㎡ 公建自维变电所 1600元/户 40元/㎡～100元/㎡ 20元/件 商业楼用房:2.04元/㎡；住宅1.36元/㎡ 多功能综合楼房：2.72元/ ㎡ 住宅：3元/㎡；非住宅按成交额的5‰收取 （开发单位和购房人各承担2.5‰） 0.6元/㎡ 按照中标通知书确定总价的3.07%收取 1元/平方米
首张15000元；电子版9000元，次张500元 2元/延米 500元/个 0.1元/㎡ 按沈规国土发【2008】64号文件 住宅145元/㎡ 公建（非住宅）110元/㎡
（其中住宅、公建收费标准中含新型墙体材料 基金10元，散装水泥基金1元。）
辽规协[2002]16号 国土籍字[1990]93号 住宅50年商业40年 住宅公建收费标准中，未含代收 人防易地建设费（9层以下住宅40 元/平方米；公建80元/平方米）
沈阳市房地产开发项目部分收费明细表
序号
收费单位
1
市测绘院
收费项目 收费价格与标准 1：500数字化地形图 首张4700元；电子版10000元，次张500元 1：1000数字化地形图 首张6900元；电子版10000元，次张500元 放线费 3278元/栋 地籍确认测绘费 现场测量为1092元/点；内业结算为655元/点 1：500管网数字化地形图 首张7155元；电子版9000元，次张500元