中国物业管理行业概况研究-行业现状、行业竞争

中国物业管理行业概况研究-行业现状、行业竞争（一）行业现状及趋势

物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

1、物业管理行业起源

物业管理发展到现在已经有一百多年历史。最早的物业管理起源于19 世纪60年代的英国。一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租房屋制定了一套房屋管理办法，引导并要求租户严格遵守。奥克维娅·希尔实施规范物业管理后，住房秩序和居住环境有了明显的改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得了政府的关注。随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会（CHI），这就是物业管理起源。随后美国、日本等发达国家的物业管理行业也迅速发展起来。1908 年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。

中国现代意义上物业管理行业则诞生于改革开放后。1981年3 月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是中国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业诞生。同年6 月18 日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》于11 月1 日起施行。这是中国第一部地方性物业管理法规。其后，北京，上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规，推动了城镇物业管理的进一步发展，使全国各地物业管理工作进一步走向规范化和法制化。2003 年9 月1 日，国务院颁布《物业管理条例》开始实施，这标志着中国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。截止2014 年底，中国已成立约10.5 万家物业管理公司。根据中国物业管理协会统计，2014 年底中国物业管理面积约为164.5 亿平方米。2015 年底，中国物业管理面积约为174.5 亿平方米，较上一年增长了6.08%2。根据中国指数研究院发布的《2017 中国物业服务百强企业研究报告》中显示，2016 年全国物业管理面积约为185.1 亿平方米，较上一年增长了6.07%。

2、物业管理行业发展现状

（1）基础服务持续提升

基础物业服务是物业服务企业生存的核心要素，行业处于任何发展阶段都不能忽视。近年来，在全行业的共同努力下，基础服务水平持续提升。首先是服务理念的端正，行业普遍认识到基础服务的重要性，各地行业主管部门、协会和物业服务企业纷纷开展“物业服务质量提升年”活动，宣传并实践“固本”、“守正”

经营理念，认真做好物业管理本职工作。其次是服务技能的提升，企业越来越意识到行业设施设备管理的核心价值，注重技术能力的培训提升和先进设备体系的引入；广东、辽宁、安徽等地纷纷开展行业技能大比武、引导企业提高基础服务技能。再者是服务品质的提高，关注物业服务用户体验，增强与用户的交流互动，精细管理的同时简化服务流程。根据《2017 中国物业服务百强企业研究报告》公布的数据显示，2014至2017 年，重点企业业主满意度均值均在80%以上，其中2017 年重点企业业主满意度为80.3%。扎实的基本功带来经济效益和社会效益的外溢，物业管理行业在协助维护社会稳定、处理社会突发事件和抗击自然灾害中所发挥的重要作用，得到了社会的高度评价。

（2）行业规模持续增长

2016 年全国物业管理面积约185.1 亿平方米，较2015 年的174.5 亿增长了月6.07%，相比2014 年的164.5 亿平方米增长了约12.52%，管理面积规模持续扩大。

企业数量持续增长：截至2014年底，全国物业服务企业约10.5万家，与中国第三次经济普查数据基本持平，较2012 年调查的企业数量7.1 万家增长了约48%。广东、江苏、山东位居前三。

营业收入水平持续增长：全国物业服务企业2014年经营总收入约为3500 亿元，较2012 年全国3000 亿左右有较大增幅，增长了16.7%。一方面

物业在管面积持续增加，主营业务收入稳步增长；另一方面物业服务企业在互联时代拓展多元经营收渠道，行业经营总收入实现了较大程度的上涨。此外，根据中国指数研究院发布的《2017 中国物业服务百强企业研究报告》数据显示，预计到2022 年，全国基础物业管理市场规模约为1.2 万亿元。

从业人员持续增长：截至2014 年底，物业管理行业从业人员约711.2 万人，较2012 年的612.3 万增长了约16.2%，人员数量增长速度较快。（3）区域差距逐渐减小

经济较发达的东部地区在物业管理规模方面依然走在全国前列，约占全国管理面积的44.5%，但是较2012 年下降2.5 个百分点；中部物业管理规模快速增长，约占全国的23%，也较2012 年增长2.7 个百分点。总体而言中西部与东部的地区差异已经开始缩小。值得注意的是，河南省和重庆市2014 年物业管理面积相比2012 年均有较大幅度的上涨，一定程度上表明中部崛起、西部开发等因素对地区物业管理行业的区域差异缩小起到了积极作用。

各地区物业管理面积占比

在企业数量上，虽然东部地区物业服务企业数量仍远高于其他地区，但是区域差距已经逐渐缩小。如上图所示，东部地区物业服务企业约4.8万家，约占全

国物业服务企业的44%；中部地区约2.5 万家，约占全国的22.8%；西部地区约2.8 万家，约占全国的25.4%；东北部地区；东北部地区约0.9 万家，约占全国的7.8%。综合来看，中西部区域物业服务企业数量增长较快，与东部地区的差距进一步缩小。

从业人员数量的区域差距也有所缩小。东部地区物业管理行业从业人员约353.2 万人，约占全国从业人员的49.7%；中部地区约136.8 万，约占全国的19.2%；西部地区约179. 6 万人，约占全国的25.2%；东北部地区约41.6 万，约占全国的5.9%。值得注意的是，从业人员数量反映出中西部加快增长的态势，尤其以河南、陕西等省市增速尤为明显，区域间差距有所缩小。

（4）商业模式的发展

物业服务企业一直积极创新商业模式，并成功取得新进展。例如，彩生活以3.3 亿收购深圳开元国际100%股权，此次并购增强了彩生活在中高端社区物业管理方面实力，彩生活社区O2O平台增加30多万户家庭、100 多万用户，涉及超过130个物业管理项目。万科物业向行业输出“睿服务”解决方案，先后与金隅集团、北京首创置业等企业签约合作，全面进入市场化发展轨道。通过并购、联盟，扩大管理规模，增加服务客户数量，有利于发挥集约和规模效应，增加经营性收入，推动行业快速发展。

（二）行业竞争

1、行业竞争格局

中国早期的物业管理行业衍生于房地产开发行业，物业管理企业一般依托集团内房地产开发商，单纯为地产商提供后续的管理服务，缺乏独立市场开拓能力。历经30余年的发展，物业管理行业虽已初步形成公司化运作和品牌化管理，但总体来说，行业发展很不平衡，集中表现在物业管理企业众多、管理水平参差不齐、市场份额分散等方面，自改革开放以来长期处于激烈竞争和行业整合阶段。2014 年本行业的企业总数达10.5 万家，尚未形成市场占有比例较大的专业物业公司。

但是近年来，处于行业领先位置的企业的综合实力在不断增强，逐渐拉开与其他中小企业之间的差距，行业集中度有所提升。

（1）向四大城市群聚集

近年来，随着中国新型城镇化的推进以及中国房地产市场快速发展，存量房市场规模日益增大，为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。根据国家统计局相关数据，2016 年中国城镇化率达57.35%，约7.93 亿人居住在城镇；全国商品房竣工面积为10.6 亿平方米，存量房市场规模再创新高。行业领先企业主要集中在人口密集、住房需求旺盛的长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群。2016 年百强企业中，一线城市管理项目个数占比21%，二线城市占比44%，三四线城市占比35%。

（2）经营规模和经营能力的提升

根据《2017 中国物业服务百强企业研究报告》的数据显示，百强企业的管理面积从2013 年的19.67 亿平方米上升到2016 年的54.50 亿平方米，年均复合增长率高达40.45%，其管理面积占全国同业管理面积的比例上升到了29.44%。

2、行业竞争的发展方向

随着物业管理行业第一梯队企业综合实力的增强，市场占有率的提升，这些企业之间的竞争焦点将成为本行业竞争的方向标。

（1）成本竞争

近年来物业管理快速发展，导致行业内对高端管理人员的需求旺盛，行业人力资源出现供不应求局面，也造成了人力成本的持续提升。《2015 物业服务企业发展报告》显示，TOP100 物业管理企业经营管理人员（包括高层管理人员、项目经理和管理员）的平均年薪为71853 元，普通操作人员（包括工程维修人员、程序维修人员、清洁工和绿化工等）平均年薪为37174 元。薪酬落差以及在一二线城市的较大的生活开销压力，使得普通操作人员倾向于转向其他薪资水平相对较高的行业，进一步造成本行业的人力稀缺。此外，中国人口红利消失导致中国整体人力成本的提升，也导致了本行业人工成本的攀升。

本行业的人力成本的攀升也拉升了总的经营成本。伴随着行业调价机制的不健全，物业费整体价格仍处于较低的水平。因此，有效降低成本已经成为各企业提升自身竞争力的重要途径。

（2）抢滩智能互联网平台

随着互联网技术的发展，业主需求也发生了潜移默化的变化，从单一基本需求商务、交际、娱乐等多元化深层需求扩展，也促使企业的商业模式作出调整。庞大的业主规模若被拓展成为消费终端，将给物业服务企业到来巨大的利润空间。以社区作为入口，通过物业资源服务逐渐整合客户信息，运用APP、微信等互联网技术，构建物业生态圈和社商生态圈，使得业主足不出户即能享受各种服务，成为行业竞争的新的焦点。诸多行业龙头企业已经建立起包括社区电商、社区家政和社区金融的物业服务互联网平台，例如万科物业提出的“睿服务”体系，诚信行推出的幸福360 智慧人居体系。

（3）优化人力资源结构

物业服务行业高端管理人员的高薪资待遇吸引着越来越多的高素质人才进入这个行业。根据《2017中国物业服务百强企业研究报告》数据统计，2016年百强企业本科以上人员占比9.25%，同比增长0.91个百分点，人才结构持续优化。今后，随着物业服务的多元化发展，对专业化的高素质人才的需求更加强烈。如今物业管理行业对具有资产管理、IT 技术、社区商业和居家养老等非传统物业专业技术人员的需求与日俱增。随着智能互联网平台的建立，需要物业服务人员具有处理多种事务的综合业务能力，同时也催生了对具有综合管理能力的人员的需求。此外，行业领先企业往往需要一个杰出的核心管理团队，来帮助企业践行企业管理理念，推进企业战略实施和支撑企业转型升级，因此核心团队的外部招聘和内部培养也十分重要，对人力资源结构的优化也成为物业管理企业竞争的焦点。

3、利润水平

近年来，物业管理行业的净利润仍然处于较低水平，2016 年百强企业平均净利润率为7.29%。行业利润水平低的原因主要在以下几个方面：（1）物业管理的传统业务属于劳动密集型服务，技术含量低，员工流失率高，缺乏严格的准入、培训和考核机制。同质化的服务也使得物业管理行业竞争激烈，利润水平低。随着近年劳动力成本不断上升，行业的利润空间被进一步压缩。

（2）开发商下属物业公司常常被视为成本中心，不以盈利为目的，一直从事着最基本的四保业务（保修、保洁、保绿和保安），缺乏效率优化和管理创新的动力，在多元业务探索、增加收入来源方面进展缓慢，使得物业管理行业一直处于较低利润水平。

（3）长期以来，政府对物业收费实行价格管制，指导价未随成本上涨而作

合理调整。一些业主物业消费意识差，拖欠或拒缴物业费现象严重，也给企业带来了额外的负担。

近年来，作为物业管理行业价值链上游行业的房地产行业，其净利润呈现下降的趋势，价值链下游的物业管理企业尚能保持净利润水平的上升已属不易。随着国家在2014 年底放开非保障性住房的服务价格，辅之以互联网技术的引入和商业模式加速创新等利好因素，物业管理行业的利润水平有望进一步上升。