成都温江某房地产项目整体定位及发展战略报告2019年
世联--成都温江金马镇项目整体定位及发展报告99页
金马湖·无限城区位及范围
金马湖·无限城位于成都市西部成温邛城市发展带与 金马河生态景观廊道的交接点，包含了金马镇、永盛镇以 及和盛镇三镇的部分区域，约合26平方公里。片区起步区 为金马河东岸，北起和盛镇鲁家滩，南至金马镇刘家濠的 7.7平方公里用地，全长约9公里。其中水域面积360万平 方米，11.8公里的水岸线，220万平方米的绿地。
金
马镇
左 200米
右
河 金马 区 开发
地块解析 5：未来配套——功能完善
项目紧邻金马湖·无 限城开发片区，本案在其 辐射范围内，该区域未来 规划配套完善。
鲁家滩 特色旅游、商务、会务、 现代观光农业 金马河中段 以体育休闲、娱乐休闲为 主特色的休闲旅游及产业 配套服务集中区
本案
刘家濠 以无线数字平台为主要特 色的城市综合功能集中区 及特色旅游集中区
金马镇项目整体定位 及发展战略报告
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客户的目标
我们一切研究都将以客户的目标为导向，市场的研 究为基础。
鲁家滩扩展分区
温泉大道
鲁家滩分区 金马河中段东岸分区
本案
安置房
金马居住板块
金马河中段西岸扩展分区
金马镇刘家濠分区
金马湖·无限城道路规划及等级
温泉大道
本案
金马湖·无限城基础设施规划
刘家濠板块规划有电 信局、加气站、配气 站、加气站、消防局。
加气站 电信局 配气站 消防局 本案
分期规划
我们为什么要研究金马湖·无限城开发片区？
成都温江区依云镇项目前期策划定位报告
温江地块思考与发展思路
占地94.86亩 容积率≥1.1
目 标 沟 通 会
讨论会： 开发商的目标是什么？
是成都第一个项目
是销售的持续增长
是迅速回笼资金
是品牌创建和知名度
审
视
目
标
提升品牌
提升产品 提升价值
以温江项目为契机 全面启动金恒德地产品牌战略之路
本项目的战略路线，担负着开创金恒德品牌的新纪元
核心价值依托：便利的交通和齐全的配套及城市内自然、人文资源
交通通达、便利性 市区交通成熟，极为便利 在售代表项 目 尾盘代表项 目 产 品 特 征 社会传统认知 资源（自然、人文） 配套便利度(教育、商 业、医 疗 完善的配套体系
成都市和杭州两个城市经济看：杭州因出长江三角经济区，紧邻上海，南京等城市，城 市发展较早，经济较之成都好。 整个成都市做为西部重点城市，09年GDP4503亿元，全国排名12位，西部排名第1，从 各项经济数据来看，经济总量要低于杭州，但其固定资产投资与社会消费品零售增长高于杭 州，人口数量其成都未来的城市经济发展空间要高于杭州
宏观市场研究
成都市概述
成都市经济与房地产市场
成都市别墅物业情况
成都经济与杭州经济比较
成都与杭州GDP数据对比
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 杭州 成都市 2000 1500 1000 500 2006年 3440.99 2750.48 2007年 4103.89 3324.4 2008年 4781.16 3901 2009年 5098.66 4503 0 杭州 成都市 2006年 1112.37 1155.3 2007年
地块处于温江新老城区交界处， 坐享老城区繁华、新城升级区 配套。 地块周边的交通，主要是光华 大道、温泉大道、政通东路和 人和支路形成的交通网；地块 周边交通通达性好。交通四通 八达，出行十分便利。 新华苑商业街、恒大城商业、 珠江MALL、家乐福、伊藤 （大商业包围，商业配套完 善）。
温江房地产市场分析报告
温江44号项目市场调查基本信息：该地块位于成都市温江区柳城街道办区域，原温江城南工业区，区域内包括15个社区，居住人口30余万人（户籍人口14.8万人），2012年城乡居民可支配收入31020元，农民人均纯收入13830元，区域内居民整体素质较高；项目地块位于柳城街道区域内的宏大路与南江路交汇处，属于工业集中区中心位置，现地块附近多为制造业和药业公司。
具体位置如图地块参数：土地使用性质：建设住宅用地（兼容商业）；地块总净用地面积约11369.20㎡、其中整合增加面颊约801.14㎡、道路核减面积约3723.60㎡、住宅面核减积约2255.05㎡；容积率：3.0；建筑密度：20%（总建筑密度最高不得超过40%）；绿化率：30%。
该地区房价以及周围建筑设施：数据1来源；搜房网该地区价格目前在5500左右。
学校：金苹果幼儿园、新城府景幼儿园、恒大金牌幼儿园、温江中学、育才中学、温江二中、成都七中国际中学、西南财大柳林校区、成都中医药大学、成都师范学院；医院：温江同人医院、温江民生医院、第五人民医院、；银行：建设银行、中信银行、工商银行、农业银行；设施：温江公园、古龙堰休闲庄、柳河人家休闲庄等休闲设施；综合商超：家乐福、红旗连锁超市、友好多连锁超市，通过光华大道、可快速到达西单商场、百安居、沃尔玛、麦德龙、伊藤洋华堂、人人乐、欧尚等大型商超；周边项目情况介绍：（1）鸿源星睿城项目介绍1）具体位置图片2来源；百度地图鸿源星睿城是蓝润集团在成都地区鼎力钜献的壹号作品，距离目标地块位置1.6公里，项目位于温江南熏大道三段，西南财经大学温江校区东门正对面，属于温江大学城腹地位置，鸿源星睿城占地30亩，总建筑面积10.08万平米，其中商业6000平米，绿化率35%，总户数960户。
通过4栋26层和2栋25层的高层住宅采用围而不合的布局形式组成灵动空间。
鸿源星睿城住宅户型为36—110平米，全部户型(2)2室户型(1)3室户型(1)，4号楼C1户型 3室2厅2卫约89.23平米，5号楼D1户型 2室2厅1卫约83.50平米，鸿源星睿城项目距离成都市区较远，不太适合在成都工作且没有私家车的购房者。
世联--成都温江金马镇项目整体定位及发展报告99页
金马镇项目整体定位及发展战略报告版 权 声 明本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问有限公司所有，未经深圳市鼎诚全程房地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
客户的目标我们一切研究都将以客户的目标为导向，市场的研究为基础。
客户的目标：④利润最大化④项目在竞争环境中要具有较高的品质感④通过温江区3个项目的连锁关系，为发展商品牌在成都的发展打下基础，为后续开发奠品牌基础，积累知名度和美誉度。
我们解决问题的技术思路宏观层面 / 战略层面• 项目发展模式• 项目价值挖掘与再造•项目保值与增值计划•中观层面 / 策略层面•项目定位•项目意向初探•项目案名初步建议•项目物业发展建议分析思路 结果构成成都的城市发展现状成都“新特区”发展研究成都房地产市场分析成都未来房地产市场预期成都市场分析研究温江的发展现状金马湖区域解析温江房地产市场分析区域竞争对手分析温江区市场分析研究• 模式研究• 案例研究政策分析后续专题研究温江房地产市场预期 项目地块分析项目SWOT 分析中国宏观经济奥运经济1房地产市场研究1.中国宏观经济2.奥运经济3.成都市市场及房地产市场研究4.温江区市场及房地产市场研究5.温江区房地产市场住宅需求调研详见公平镇项目附件2地块解析项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素地块指标规划道路规划道路④面积：净用地约150亩④性质：居住用地（可兼容商业，但商业建筑面积不大于总建筑面积的20%）④容积率：不小于1.8④绿地率：不大于30%④建筑密度：不小于35%④公建配套：按相关《成都市规划管理技术规定》要求配置幼儿园、物业管理用房、配电房、垃圾站等④其他要求：地块内现状沟渠不得阻断，地块内建筑（不含公建及独立商业建筑）高度不低于15米，其他符合相关规定及《成都市规划管理技术规定》要求。
地块解析1：与金马湖连接紧密，周边自然资源良好。
2019年9月成都房地产市场分析报告-16页word资料
2019年9月成都房地产市场分析报告市场综述： 2019年9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方。
新增供应量环比8月的167.9万方增加46.77万方，涨幅为27.9%（备注：9月新增预售面积数据统计时间2019年10月8日）。
同比2019年9月新增供应量涨幅为84.5%。
继8月成都主城区新增供应面积创下近两年新高后，9月新增供应量再次突破记录。
新房成交方面：主城区商品住宅成交面积共48.1万方，合计5068套；成交面积环比降2.2%，成交套数环比上涨2.4%。
分析认为：9月成都主城区商品住宅市场成交面积下跌，成交套数却有所增加，可以看出9月刚需置业购房是市场主力军，而从供销情况来看，市场库存压力有增无减。
伴随着年底的临近，库存、成交、资金三座大山齐发力，房价下降以缓解市场压力的形势愈发明显。
二手房方面：9月二手房成交2326套，环比跌19%。
6月以来二手房一直保持2300套以上的成交量。
二手房持续高位说明楼市需求量并不少，而在政策以及市场预期影响下，需求受到抑制。
【关键词：供应】9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方2019年9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方。
新增供应量环比8月的167.9万方增加46.77万方，涨幅为27.9%从2019年9月新增面积区域分布看，高新区新增供应面积最大。
而金牛区和青羊区新增供应面积也超过20万方，从方位来看，城南供应量一枝独秀，城东供应量则相对较小。
9月预售证发放：数据统计时间2019年10月8日【关键词：成交量】9月刚需置业购房是市场主力军新房成交方面：主城区商品住宅成交面积共48.1万方，合计5068套；成交面积环比降2.2%，成交套数环比上涨2.4%。
分析认为：9月成都主城区商品住宅市场成交面积下跌，成交套数却有所增加，可以看出9月刚需置业购房是市场主力军，而从供销情况来看，市场库存压力有增无减。
星彦-四川金娇地产-温江项目前期定位策略报告-175PPT
报告纲要
一、市場启示 二、項目解讀 三、項目定位 四、項目營銷策略 五、项目投资分析
市场启示
宏观市场概况-总体供销情况
1800
1600
1400
1200
1000
800
687.81
600 485.39
400
200004年源自692.94675.8 05年
907.47 864.11
06年
1535.69 1265.5
一次性付款7%（截至到2月21日）
7%
5160
4807
350
600
区域 代表楼盘
营销活动
促销策略
最高优惠合计
均价 折后均价 降价幅度
铸信境界
VIP客户开盘10日内购房享受总房款1%优惠,一次性购房优惠2%,客户持
博士学位或高级职称优惠现金2000元,硕士和中级以上职称及持教师证可 3%加2000元现金优惠 6463 6247
➢特点二：东西南北中，调整各不同
城东:在售市场楼盘众多，各大品牌发展商的入驻，从而带动城东房价在2007年10月份以前大幅攀升，已经超过城西、城南涨幅，为 此与城西、城南竞争优势逐渐减弱，在新政之后，该区域的促销力度也是最大的。整体市场的降幅主要集中在300-800元左右。 城西:受市场竞争压力所趋，整体促销力度较多，但与城东楼盘普遍大幅降价采用直接返点、返现金等优惠策略不同的是，城西区域 在售楼盘在促销策略上加大了引入“首房计划”、“经理推荐”“购房送物管”等促销手段；整体市场的降幅主要集中在200-500元 左右。 城南:在售项目相对城东、城西数量较少，在楼盘促销策略上，多采用市场上普遍做法，如直接返点及限价优惠，同时受城南区域客 户特征影响，出现了针对某些高端客户群体推出的如返高档百货购物抵用券等相应措施；整体市场的降幅主要集中在100-400元左右。 城北:采用的促销策略其明显特征即是“价格取胜”，低起价、低总价的价格优势，成为此次促销的重头砝码，“限价房源”、“首 房置业” 等措施的运用更使得城北市场成为近期扯人眼球的降价热点区域之一，整体市场的降幅主要集中在200-500元左右。 城中:由于中心城市土地的稀有性，加之地段及配套的资源优势，使得在售项目在促销及优惠力度较小，价格仍然坚挺。目前在售项 目促销手段较单一，多为开盘常规优惠及个别楼盘推出的限价房优惠，优惠幅度不高，在2％-3％之间。
温江项目前期调研及市场定位分析报告
目录第一节房地产市场宏观环境分析 (2)一、2007年1-6月金融政策分析 (2)二、2007年1-6月税收政策分析 (2)三、2007年1-6月土地政策分析 (3)四、2007年1-6月全国房地产市场政策分析 (4)第二节成都房地产市场分析 (6)一、成都市2007年1-7月土地市场分析 (6)二、成都市2007年1-6月商品房市场情况 (6)三、成都市房地产市场发展趋势展望 (7)第三节区域结构调查与城市发展规划调查 (9)一、地理位置及概况 (9)二、公共设施状况 (9)三、交通道路体系状况 (9)四、区域性质与功能特点 (9)五、规划展望 (9)第三节区域个案调查 (10)第四节市场需求及消费者分析 (18)第五节项目运营思路 (21)第六节项目整体定位分析 (22)一、项目定位之基准 (22)二、项目市场定位原则 (22)三、市场定位（开发档次） (22)四、价格定位 (24)五、客户定位 (24)六、功能定位 (26)七、户型定位 (26)第一节房地产市场宏观环境分析一、2007年1-6月金融政策分析1、上调金融机构人民币存贷款基准利率根据决定，活期存款利率由0.72％上调至0.81％，上调0.09个百分点,为近年来首次上调。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06％提高到3.33％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57％提高到6.84％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
□政策解读：这是央行自2007年以来在连续两次上调存款准备金率后，首次上调银行基准利率。
央行的加息也给房地产市场传达了一个明确的信号，即抑制过热的房产投资行为，打击房产投机者。
贷款利率的上调则使想购房者压力增大，亦可能减少购房需求，使得一部分购房者靠后需求，客观上对楼市供需起到了调节作用，这样的调节将有助于房价稳定化趋势的发展。
但另一方面，地产商开发项目的资金压力也将随之增大，他们可能以转嫁成本为借口造成房价短期内上涨，短期内希望房价下降的可能性很小。
温江项目前期调研及市场定位分析报告(doc 27页)
温江项目前期调研及市场定位分析报告(doc 27页)温江项目前期调研及市场定位分析报告目录第一节房地产市场宏观环境分析 (2)一、2007年1-6月金融政策分析 (2)二、2007年1-6月税收政策分析 (2)三、2007年1-6月土地政策分析 (3)四、2007年1-6月全国房地产市场政策分析 (4)第二节成都房地产市场分析 (7)一、成都市2007年1-7月土地市场分析 (7)二、成都市2007年1-6月商品房市场情况 (8)三、成都市房地产市场发展趋势展望 (8)第三节区域结构调查与城市发展规划调查 (10)一、地理位置及概况 (10)二、公共设施状况 (10)三、交通道路体系状况 (10)四、区域性质与功能特点 (10)五、规划展望 (10)第三节区域个案调查 (11)第四节市场需求及消费者分析 (19)第五节项目运营思路 (22)第六节项目整体定位分析 (23)一、项目定位之基准 (23)二、项目市场定位原则 (23)三、市场定位（开发档次） (23)四、价格定位 (25)五、客户定位 (25)六、功能定位 (27)七、户型定位 (28)第一节房地产市场宏观环境分析一、2007年1-6月金融政策分析1、上调金融机构人民币存贷款基准利率根据决定，活期存款利率由0.72％上调至0.81％，上调0.09个百分点,为近年来首次上调。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06％提高到3.33％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57％提高到6.84％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
□政策解读：这是央行自2007年以来在连续两次上调存款准备金率后，首次上调银行基准利率。
央行的加息也给房地产市场传达了一个明确的信号，即抑制过热的房产投资行为，打击房产投机者。
贷款利率的上调则使想购房者压力增大，亦可能减少购房需求，使得一部分购房者靠后需求，客观上对楼市供需起到了调节作用，这样的调节将有助于房价稳定化趋势的发展。
2019年成都温江“锦绣森邻”的项目初步研判的报告
成交 26.5 95.3 115 94.4 71.3 38.4 27.4 36.7 15.6 233 76.8 38.1 11.3 3.65
供应
成交
2019年1-11月，温江房地产市场规模仅次于双流，商品房供应和成交面积 分别达到153.00万平方米和114.60万平方米，而2019年的温江商品房总供应 量仅为77.17万平方米，商品房供应量同比增长了98％。以上数据充分说明了 温江市场供需两旺。
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竞争项目研判
基本情况 供销情况 目标客群 推广
竞争项目分布
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竞争项目研判
基本情况 供销情况 目标客群 推广
楼盘名 经济指标 开发商
建筑类型
总占地面积 （亩）
总建筑用地 面积
（平方米）
绿化率
香瑞湖 四川蓝光和 骏实业有限
公司 别墅+电梯
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v
温江区房地产市场简析
区位 供求 价格 一级市场 客群研究
2006年1-11月各区（市）县商品房供求情况
300 万平方米
250
200
150
100
50
0
青白 江
龙泉 驿
温江
新都
都江 堰
彭州
崇州
邛崃
新津
双流
郫县
金堂
大邑
蒲江
供应 17.7 94.9 153 132 63.9 32.8 38.2 46.3 19.1 250 90.1 43.9 12.2 4.56
成温邛高速公路北 测
发展现状
代表楼盘 价格区间
目前在售项目较多的板块， 开发项目分布在杨柳河两侧， 良好的自然条件和较成熟的 配套是吸引购房者最重要的 因素。
2019成都温江区温泉大道三段地块可行性研究报告
温江区属于非限购区域，受政策影响较小，目前主要分流到一 些投资客和外地客户在该区域购房，成交价格呈现上涨趋势
市场分析 周边项目一览表
鸿源星睿城
地块评估 区域配套
温江城市 公园
肯德基
同人医院
西南财大 涌泉实验
学校 鱼凫国都
宗地
碧落湖公园
家乐福 （拟建）
台湾新光三 越（拟建）
花样年花样 城配套
金马国际经 济圈
区域周边基本无配套可言，目前主要仍需依靠温江老城区的配套。
地块评估 宗地现状
宗地西面
宗地东侧是饲料厂工房 宗地北面
宗地东侧
宗地内部
紧邻宗地的绿化带
温江河流均属岷江水系。境内四条大河--金马河、杨柳河、江安河、清水河自西北 向东南呈扇状分布，其走向与县境地势一致，由西北流向东南，占地面积9.67平方公里， 为全区总面积的3.5%。全区水资源总量6.239亿立方米，其中，地表水4.534亿立方米； 地下水1.705亿立方米，可开采量1.42亿立方米。
成都市辖9区4市6县，户籍人口约1200万。 成都是国务院确定的中国西南地区的科技中 心、金融中心、商贸中心，交通枢纽和通讯枢纽。
成都作为西部重镇，城市经济发展迅速，城市化进程快速。
城市简介 GDP与人口
成都近年来，成都GDP增长迅速，GDP增长率的增长态势明显。2019年成都市实现 生产总值5551.3亿元，同比增长15%。
2019、2009年成都房产投资所占固定资产投资比例出现一定的下滑。但随着2019年成 都经济的勃发，房产投资总额1278.3亿元达到了一个新的高峰，同比增幅达到30%；