万达城市综合体项目调研要点
“万达广场”模式城市综合体研究
“万达广场”模式城市综合体研究王飞翔杭州华联置业有限公司【摘要】建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
万达集团历经十余年打造的以“万达广场”为品牌的城市综合体实现了快速发展，预计２０１２年实现开业７０座万达广场。
对万达模式城市综合体的研究极具现实意义。
【关键词】商业地产万达广场城市综合体综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。
随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。
创立于１９８８年大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国开业４９座。
持有物业面积９０３万平米。
万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Ｈｏｔｅｌ），写字楼（Ｏｆｆｉｃｅ），公共空间（。
ｕｂｌｉｃＳ。
ａｃｅ），购物中心（Ｓｈｏ。
ｉｎｇｍａｌｌ），文化娱乐休闲设施（Ｃｕｌｔｕｒｅ＆Ｒｅｃｒｅａｔｉｏｎ），公寓楼（Ａ。
ａｒｔｍｅｎｔ）等，提取这六大方面的英文字母首个单词，简称ＨＯ。
ＳＣＡ。
一、“万达广场”演进过程万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店。
发展到第三代城市综合体，包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。
万达广场发展的三个阶段第一阶段（２００２－２００３）第二阶段（２００４－２００５）第三阶段（２００６至今）商业内容单一主力店加少量商铺多业态商业广场多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接城市综合体涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能经营模式主力店租赁；商铺销售以租赁为主住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市新开发区或ＣＢＤ代表项目长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京沈阳、武汉、南宁北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、评价业态比较单一，体量较小。
万达广场市场调研报告(共5篇)
万达广场市场调研报告（共5篇）第1篇：万达广场调研报告• 调研对象：万达广场• 调研地点：长春市红旗街• 调研目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供素材，从其好的方面吸取经验，不好的方面吸取教训，突破固有模式，需找设计灵感。
• 此次调研的内容，从以下几个方面来分析：• 一：理性思维•从经济效益上来说，商场的最终目的是为了盈利，所以市场定位和商场选址时商场设计时的首要任务，也是极为重要的一环。
二：市场定位：长春万达广场是长春市第一个城市综合体，项目占地面积4.8万平方米，建筑面积31.75万平方米，总投资额26亿元，项目集百货、室内步行商业街、室外商业街、公寓、住宅等多种业态为一体，引入万千百货、万达影城、国美电器、华润万家连锁超市、大歌星KTV、大玩家等6大主力店及上百家品牌专营店的进驻，满足消费者一站式生活消费需求。
将区域内原本零散的商业格局有效整合，使长春万达广场成为红旗街商圈内业态功能最为齐全的城市综合体，并对推动长春城市化发展，促进区域产业升级，提升长春乃至吉林省的服务业发展水平具有十分积极的意义。
三：商场选址：选址是商场设计的重要一步，是所有后续步骤的基础，关系到商业的最终成败。
所以，选址要遵循一些必要的原则。
•选址原则：1、方便顾客购物•（1）交通便利，靠近车站附近，如果是机关与车站的交汇点，则价值更高。
•（2）靠近人群聚集区。
如休闲娱乐场所•（3）人口居住稠密区•2、有利于商场开拓发展•（1）提高市场占有率和覆盖率，以利于长期发展，不仅考虑当前，还要用长远的眼光考虑以后的发展。
•（2）有利于形成综合服务功能，发挥特色，商场选址时必须考虑行业特点，消费心理及消费者行为，尤其大型商场应综合考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得综合配套。
•（3）有利于合理组织商品运送，现代商业要求集中进货，集中供货，统一运送，这有利于降低采购和运输成本，因此，商场位置选择上应尽可能靠近运输线。
齐齐哈尔万达广场调研报告
物理属性关键字：“城市商业综合体”—规模—创新—地标
五大核心价值
•区位价值 建华区是齐齐 哈尔规划的政 治中心，而劳 动湖区域未来 规划为生态住 宅区。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
•交通价值 中华西路与文化 大街连通城市最 主要主干道—卜 奎大街，不用换 乘，拉近与主城 区距离。
•教育资源价值 从幼儿园到大 学、科研院所， 省级重点教育 资源大力支持 配合，极大提 升项目教育资 源价值。
产品偏好
承受能力
购买用途
核心客户 主流客户 重要客户
30-300㎡
<300万 <200万 <200万
自营+投资 投资 自营+投资
核心客户
私企业主、企 100-200㎡ 事业单位员工
中心城区周边 客户 10-150㎡
齐齐哈尔商业市场—商业产品建议
3 项目商铺客群定位及预计价格
年度工作总结及计划
格局及价格： 综合市场客户需求分析，万达广场室外步行街及底商为一拖二设计，开间4-
内部配套
万达百货、大型连锁超市、五星级酒店、 符合商业广场的业态分布，不仅能够为消费 室内外商业步行街、万达影城、大玩家游 者提供吃、住、玩的一站式服务，部分业态 乐场、大歌星KTV、大型知名品牌连锁电器 也能填补本市的市场空缺。 商城 育红小学、逸夫小学、齐市第三中学、齐 教育机构的完整性，对万达广场商住两用的 市第二十八中学、齐齐哈尔医学院等10几 经营起一定的主导作用。 所大中小学 3、6、10、26、105、107 劳动湖、嫩江 建华厂医院分院 目前部分道路、桥梁正在翻修 临时营销中心和住宅、金街的样板间 多条交通线路能够带动老城区的消费群体。 万达广场销售经营所依靠的重要因素之一。 医疗器械和医疗技术不及三甲级医院。 由于地块局限，道路较窄。 实体样板间以及良好的服务能够促进销售。
浅析万达城市综合体模式课件
新型城镇化建设与城市规划的融合
新型城镇化建设
随着中国新型城镇化建设的不断推进 ，万达城市综合体模式需要更好地融 入这一进程，为新型城镇化建设提供 更好的支持和服务。
城市规划融合
万达城市综合体需要与城市规划相融 合，合理利用城市资源，注重城市空 间的规划和利用，提高城市的整体形 象和品质。
绿色建筑与可持续发展理念的推广
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定义：万达城市综合体 是一种集住宅、商业、 文化、娱乐等多种功能 于一体的城市开发模式 ，以“城市中心”的概 念，将城市中的各种资 源进行整合，形成一种 综合性的城市生活中心 。
特点
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1. 综合性：万达城市综 合体涵盖了多种功能， 如住宅、商业、文化、 娱乐等，为城市居民提 供了全面的生活服务。
公共关系管理
政府合作
与当地政府建立良好的合 作关系，参与城市规划和 发展战略，共同推动城市 综合体的建设和运营。
社会责任感
注重履行企业社会责任， 关注公益事业，积极参与 社会公益活动，提升企业 形象和公信力。
媒体关系
与媒体建立良好的合作关 系，及时传递企业信息和 形象，加强与公众的沟通 和互动。
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万达城市综合体模式的社会影 响与可持续发展
对城市发展的影响
提升城市形象
万达城市综合体通常作为城市的地标性建筑，其高端设施和综合性功能可以提升城市的国际形象和知名度。
促进区域发展
万达城市综合体通常位于城市中心或发展潜力大的区域，其建设和运营能带动周边商业、文化、娱乐等产业的发展， 进而促进整个区域的经济繁荣。
北京万达广场总建筑面积达到数十万平方米，涵盖了购物中心 、写字楼、酒店等多种业态。
北京万达广场以租赁和销售为主，通过引入国际知名品牌和高 端餐饮娱乐等业态吸引客流，实现商业价值。
城市综合体调研报告
城市综合体调研报告《城市综合体调研报告》一、调研目的为了全面了解城市综合体的发展现状及未来发展趋势，我们对多个城市综合体进行了深入调研，希望通过这份报告，为城市综合体的规划、建设和运营提供有益的参考。
二、调研内容我们主要对城市综合体的规划、建设、运营和管理进行了调研，并结合实地考察和专家访谈，全面了解了城市综合体的发展状况、运营模式、文化特色、用户需求等方面的情况。
三、调研结果1. 城市综合体的发展现状：调研结果显示，城市综合体在我国的发展已经呈现出多样化的模式，包括商业综合体、文化综合体、科技综合体等，不同模式的城市综合体在不同城市有不同的发展特点和优势。
2. 城市综合体的运营模式：调研发现，城市综合体的运营模式正逐渐向多元化、多层次发展，融合了商业、休闲、文化、教育等多种功能，为城市居民提供了多元化的服务和体验。
3. 城市综合体的文化特色：不同城市综合体在文化特色上也有所侧重，一些城市综合体着力打造了具有地方特色的文化品牌和文化活动，以吸引更多的用户和游客。
4. 用户需求：用户需求是城市综合体发展的重要驱动力，调研发现，城市综合体应根据不同用户群体的需求，不断创新服务和体验，提升用户满意度和忠诚度。
四、展望与建议基于以上调研结果，我们认为城市综合体在未来的发展中应更加注重以下几个方面：1. 多元化发展：城市综合体应在商业、文化、科技等多个领域进行深度融合，打造更加多元化的综合体模式。
2. 提升文化品味：城市综合体应结合当地的文化资源进行开发，打造具有独特文化特色的综合体。
3. 注重用户体验：城市综合体应注重用户需求，提供更加便捷和个性化的服务体验，不断提升用户的满意度和忠诚度。
五、结语通过本次调研，我们更加深入地了解了城市综合体的发展现状和未来趋势，并针对性地提出了一些建议，希望能够为城市综合体的规划、建设和运营提供有益的参考，推动城市综合体行业的健康、快速发展。
商业综合体实地调研报告
商业综合体实地调研报告建筑实地调研报告一、建筑外观描述本次调研的建筑为某商业综合体，位于城市核心区域，由两座主体建筑组成，之间通过天桥连接。
建筑外观采用现代化的设计风格，以玻璃和金属材料为主，呈现出简洁、大气的视觉效果。
其中，一幢建筑主要采用透明玻璃幕墙，另一幢则采用金属幕墙。
建筑整体线条流畅，具有较强的现代感。
二、建筑内部布局商业综合体的内部布局合理、宽敞，空间利用率较高。
主体建筑内设商场、餐厅、娱乐场所等，另一幢建筑内则包含酒店、办公区域等。
内部楼层布局根据不同功能进行划分，各功能区域相对独立，互不干扰。
内部空间宽敞，通风采光良好，为消费者和员工提供了舒适的购物和工作环境。
三、建筑材料及结构商业综合体采用高品质的建筑材料和先进的结构形式。
主体建筑采用钢框架结构，具有较高的稳定性和承载能力。
幕墙材料选用透明玻璃和金属幕墙，具有较好的保温、隔热和采光性能。
内部装修材料也选用高品质的产品，如大理石、瓷砖等，营造出高档次的商业氛围。
四、周边环境分析商业综合体周边环境较为繁华，位于城市核心商业区域，周边分布有多个大型商场、酒店、餐厅等，人流车流较为密集。
周边交通便利，公共交通设施完善，可方便消费者到达。
同时，周边绿化覆盖率高，空气质量较好，为商业综合体的运营提供了良好的外部环境。
五、交通情况商业综合体周边交通便捷，公共交通设施完善。
附近有多条公交线路和地铁线路，可方便消费者到达。
停车场位于地下，车位充足，能够满足消费者的停车需求。
此外，商业综合体周边道路状况良好，行车顺畅，方便消费者前来购物和消费。
六、配套设施商业综合体内配套设施完善，为消费者提供了多样化的服务。
其中，商场内设有多个品牌店、餐厅、娱乐场所等，满足消费者的不同需求。
另外，商业综合体内还设有银行、超市、美容美发店等配套设施，方便消费者进行金融、购物和生活服务。
七、使用情况商业综合体使用情况良好，吸引了大量消费者前来购物和消费。
其中，商场内品牌店和餐厅等吸引了大量消费者前来购物和用餐。
关于提高综合体运营能力的调研报告
有关“提高综合体运营能力”的调研报告有关“提高综合体运营能力”的调研报告如下：一、引言随着经济的发展和消费者需求的多样化，综合体作为一种集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一体的商业形态，在城市生活中占据着越来越重要的地位。
然而，如何提高综合体的运营能力，以满足市场的不断变化和消费者的多元化需求，已成为业界关注的焦点。
本报告旨在通过调研，探讨提高综合体运营能力的有效途径。
二、调研方法本次调研采用问卷调查和实地访谈相结合的方法，对多家综合体的经营者和消费者进行了调查。
问卷调查主要针对消费者，旨在了解他们对综合体的需求和满意度；实地访谈主要针对综合体的经营者，旨在了解他们在运营中面临的挑战和问题。
三、调研结果1.消费者需求多样化调研结果显示，消费者对综合体的需求呈现多样化趋势。
在购物方面，消费者不仅关注商品的品质和价格，还注重购物环境和体验；在休闲娱乐方面，消费者对设施的舒适度和新颖度有较高要求；在餐饮方面，消费者更倾向于选择口味独特、环境优雅的餐厅。
2.经营者在运营中面临的挑战实地访谈结果显示，经营者在综合体运营中面临的主要挑战包括：如何有效吸引并留住消费者、如何提高设施的使用率和收益、如何应对市场竞争等。
此外，经营者在管理上也存在一定难度，如人员培训、设施维护、安全保障等。
四、提高综合体运营能力的建议针对以上调研结果，我们提出以下建议：1.关注消费者需求，提升服务质量综合体应关注消费者的多元化需求，不断优化购物环境、提高设施的舒适度和新颖度、提升餐饮品质。
同时，加强服务人员的培训，提高服务水平，为消费者提供更好的体验。
2.创新营销策略，吸引并留住消费者综合体应制定有针对性的营销策略，通过线上线下的营销活动吸引消费者。
同时，通过会员制度、积分兑换等方式留住消费者，提高消费者的忠诚度。
3.加强合作与资源共享，提高运营效率综合体可以与其他商业形态进行合作，实现资源共享。
例如与周边商圈进行合作，共同举办促销活动；与电影院等商家共享客流；与旅行社合作引入旅游团等。
综合体调研报告
综合体调研报告
《综合体调研报告》
近年来，随着城市化进程的加快和人们对生活品质要求的提高，综合体项目逐渐成为城市建设的重要组成部分。
为了更好地了解综合体的发展现状和趋势，我们进行了一次综合体调研，并撰写了本报告，以供相关部门和企业参考。
在调研过程中，我们发现综合体项目种类繁多，包括商业综合体、文化综合体、住宅综合体等。
其中，商业综合体以购物中心、酒店、娱乐设施为主要建筑形式，文化综合体则以图书馆、博物馆、剧院等文化设施为主要内容，而住宅综合体则结合了住宅、商业、文化等多重功能。
这种多功能结合的综合体项目更好地满足了居民生活的多元化需求。
此外，在调研过程中，我们还发现综合体项目的定位和运营模式对其发展起着至关重要的作用。
一方面，综合体项目要根据当地市场需求和消费者群体的特点进行定位，明确自己的发展方向和目标群体；另一方面，运营模式的设计要求与市场需求相契合，以确保项目的长期可持续发展。
此外，我们还对综合体项目的发展趋势进行了分析。
随着人们生活品质要求的提高，综合体项目将更加注重文化与娱乐的融合，打造具有社交和休闲功能的综合体空间。
同时，科技、环保等元素也将成为综合体发展的新趋势，为项目的可持续发展提供更多可能。
综合体项目的发展对城市建设和经济发展具有重要意义，本报告旨在为相关部门和企业提供有益参考，促进综合体项目的健康发展和提升城市品质，希望能为相关领域的研究和实践提供一定的借鉴和启示。
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万达城市综合体项目调研要点（市场）一、城市开发条件与选址要求
二、住宅、写字楼、酒店、独立商业、步行街、临街商铺合理配比关系；
三、住宅、写字楼、酒店、独立商业、步行街、临街商铺初始租售价格与现租售价格比较，各类产品年投资增长比例；
四、项目区域影响力、区域排名、优势品类、改扩建空间；
五、目标消费者、目标经营者、目标投资者显著特点及渠道挖掘；
六、目标客群对我项目环境、功能、格局、售后服务的意见及接受程度；
七、项目初始经营定位及发展过程中的修正和风险预测；
八、竞争及潜在竞争者的经营管理优劣和应对措施；
所调研项目基本信息（附件）
项目名称
地址
物业类型
占地面积
项目总建筑面积
容积率
绿化率
住宅面积（建筑面积）
住宅售价（均价）
建筑形式
公寓面积（建筑面积）
公寓售价（均价）
公寓租金
商业面积（建筑面积）
商业类型
商业售价（均价）
商业租金
商业经营状况
主要入住商业业态及比例
写字楼面积（建筑面积）
写字楼售价（均价）
写字楼租金
酒店面积（建筑面积）酒店级别
酒店租金
竣工时间
开盘日期及销售率
入住日期及入住率
标准层层高
单层面积。