房地产企业简易征税与一般计税的选择
政策：财税[2016]36号《有关事项的通知》
一般计税政策：
一、
（三）销售额
10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
简易征税的政策规定：
一、
（八）销售不动产
7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
到底企业选择哪种计税方法划得来？
针对老项目，假设该企业无其他任何进项税额的情况下，是否一定是简易征税划得来呢？
得看企业支付的土地出让价款占销售收入的比重！
以每100元销售分析：
假设土地出让价款为X
（100-X）/（1+11%）*11%-Y=100/（1+5%）*5%
推出X=51.99%
当然，这样的生意别做了，没钱赚！
但如果该项目在51前尚未完工，在发生若干业务中还可以取得一部分进项税额的话，那么选择一般计税就会划得来。如果下游是一般纳税人人的话，还会一定的议价空间！
房地产开发企业的增值税计税方法的选择及涉税处理
1、营改增前已经开发完毕的楼盘项目，但未销售完毕，营改增之后继续销售的老项目，一定选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，给购买方开具增值税发票。
2．营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，但未办理《建筑工程施工许可证》导致项目一直未动工，营改增后才办理《建筑工程施工许可证》致使工程正式动工的项目为新项目，选择增值税一般计税方法，按照11%计算缴纳增值税。
3. 营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，并办理《建筑工程施工许可证》，工程已经动工，营改增后，继续开发的项目，一定是老项目，增值税计税方法的选择应分两种情况：一是如果已经开发的项目在整个开发项目中占的比例很小，成本发票还没有收到，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法，按照11%的税率计算增值税，但是根据财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（十）项第2款的规定，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
二是如果已经开发的项目在整个开发项目中所占的比例较大，已经收到了大部分成本发票（是增值税普通发票和建筑业营业税发票），没有多少增值税进项税可以抵扣，则选择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税。
（注：文档可能无法思考全面，请浏览后下载，供参考。）
中小型房地产行业人力资源现状与分析
中小型房地产行业人力资源现状与分析 摘要：近年来随着中国经济的高速发展，作为传统行业的房地产行业也取得了的长足进步，很多中小型房地产行业也运应而生； 中小型房地产企业多以民营私有企业为主，由于受公司的业务类型、专业化程度、发展战略等因素的影响，在人力资源战略规划、岗位分析、绩效考核、薪酬管理、培训开发等方面重视程度不够；企业长期发展策略不明确，对人力资源投入较少，人员管理普遍较差等，造成企业员工满意度普遍不高，流动性较大等问题，进而成为了制约企业进一步发展重要因素； 伴随着行业的飞速发展，房地产业呈现出专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点，这些特点决定了房地产从业人员必须 要具有扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的眼光及很强的综合能力。 而现在大多数中小型房地产企业处在刚刚起步阶段，管理的制度化、规范化 程度很低。在深层次上制约着企业的进一步发展；人力资源管理作为获取竞 争优势的手段之一，在企业发展中起到的作用也越发重要起来； 一、目前中小型房地产人力资源现状分析： 根据近日(1)北京仁达方略管理咨询公司推出的针对现在大多数中小型 房地产开发公司现状调查推出《中国房地产行业人力资源管理现状调查研究报 告》，结合我司当前人力资源实际情况，目前中小型房地产开发公司的人力资源 多呈现出以下特点 第一、组织结构模式普遍处于完善和发展中 大多数的中小型房地产开发企业仍处于以项目运作为主导的阶段，人员规模小，公司的组织模式基本围绕项目展开，组织机构灵活、组织管理相对简 单，管理制度、作业流程相对来说很不完善，在日常管理中随意性较大；普 遍缺乏高层次管理人才，企业长期战略发展目标不清晰；结构和运营模式不 规范； 第二，人员的招聘与配置相对不合理，造成人力资源浪费 中小型企业房地产企业由于战略的短期性，房地产的开发多以项目为主，
房地产老项目简易计税增值税的会计处理
房地产老项目简易计税增值税的会计处理 按照《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）的要求，增值税一般纳税人企业应设置“应交税费--简易计税”科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。所以，在实务中，个别房地产企业将简易计税方法预缴的增值税通过“应交税费-预缴增值税”核算是错误的。房地产企业简易计税方法预缴增值税、计提增值税以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”同一科目中进行会计核算。 举例：甲房地产公司为增值税一般纳税人，开发A地产项目，建设住宅楼14栋，属于房地产老项目，选择简易计税。该项目截至2018年9月，A项目全部预售完毕，累计取得预售收入1.05亿元，2018年10月1-7号楼办理竣工备案并交房,应确认销售收入0.525亿元；2018年12月8-14号楼办理竣工备案并交房,应确认销售收入0.735亿元。 一、预售阶段的增值税会计处理。按照《国家税务总局关于发布<房 地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。甲公司在预售阶段应预缴增值税=103000000/(1+5%)*3%=3000000元。据此，甲公司在预售阶段应作如下会计处理: 收到购房款时: 借：银行存款105000000 贷：预收账款105000000 预缴增值税: 借：应交税费--简易计税3000000 贷：银行存款3000000 二、10月份的增值税会计处理。按照《中华人民共和国增值税暂行 条例》第十九条规定，发生应税销售行为，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。据此，2018年10月1-7号楼交房时，甲公司应作如下会计处理:借：预收账款 525000000 贷：主营业务收入 50000000 应交税费--简易计税2500000 按照《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。据此，当期
房地产公司办公室管理制度65194
房地产公司办公室管理制度65194 办公室管理制度 为完善公司的行政管理机制～建立规范化的行政管理～提高工作效率～使公司各项行政工作有章可循、照章办事～特制订本制度。一、办公室职能: 1、负责督查公司职能部门对领导决策、决定事项的催办查办,来往文电处理、文书档案的管理,公司会议和重要文件的执行情况。 2、负责公司对外宣传、联络～拓展公关业务～促进公司与各界的广泛合作与友好往来～树立良好的企业形象。 3、负责信访接待～协调处理日常事务。 4、负责公司的综合治理、安全保卫、消防等工作～贯彻落实各级政府有关指示精神～组织宣传检查工作。 5、负责公司计算机管理、维修、网络服务、电子信箱使用维护～不断提高办公自动化水平。 6、按照档案管理要求～做好资料的收集积累后进行整理并及时归案。 7、负责办理公司法人营业执照年检、工商登记、商标注册及公司部分印章的管理,负责劳动合同的鉴定、保管、变更和手续审批。 8、负责公司办公用车的使用、保养、维护及人员的行政管理。 9、严格管理干部及职工聘用制度～负责干部职工的考核聘任调配～以促进公司进一步发展。 10、负责收集、整理、通报及反馈公司政务信息～并承担公司领导交办的其他工作任务。 二、办公室管理制度 1、为加强考勤管理～维护工作秩序～提高工作效率～公司员工必须自觉遵守劳动纪律。 2、工作时间:
上午:8:00——11:30 下午:3:00——6:00,夏季, 上午:8:00——11:30 下午:2:00——5:00,冬季, 以上时间安排根据实际情况可作调整～具体安排以公司文件为准～公司办公室负责员工考勤。 3、公司员工按时上下班～不得迟到、早退、旷工。 4、公司根据实际需要～在保证员工每天实际工作时间总和或满足公司制度的前提下～灵活调整工作人员的上下班时间。 5、加班: 公司员工如因工作需加班～给予加班费,含节假日,。春节加班每天给予加班费。 三、档案管理制度 1、严格执行党和国家的保密安全制度～确保所有案卷的机密安全。公司员工都有保守公司秘密的义务。在对外交往合作中要特别注意不泄露公司秘密～更不能出卖公司秘密。,秘密事项:公司经营发展决策、人事决策、招标项目的标底等,。
正确判断甲供工程适用简易计税方法
正确判断甲供工程适用简易计税方法 企业情况 位于内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗的万鑫建筑安装有限责任公司，是一家中型施工企业，xx年5月登记为一般纳税人全文结束》》年11月，该公司与鄂尔多斯市康巴什新区康馨幼儿园签订室外景观硬化工程合同，硬化园区院落地面、粉刷装饰综合楼外墙立面。这是营改增以来，企业承接的第一个建筑工程新项目。合同中约定甲方即幼儿园提供水、电并采购施工所需的涂料，乙方即该公司负责采购沙土石料、商品混凝土，提供建筑施工劳务。合同总金额400万元，约定xx年3月首期付款180万元。 企业疑惑 “上述合同，公司是按照内蒙古住房和城乡建设厅建筑工程造价管理总站新的工程预算编制办法，依照不含税成本加11%增值税的方式与甲方确定的合同标的额。如果适用增值税一般计税方法，销项税额万元;可以抵扣的进项税额主要沙土石料、商品混凝土，预计能够取得征收率为3%的增值税专用发票，经计算大体有8万元左右进项税额。这样的话，应纳增值税万元，初步估算增值税税负率为%。这样的税负我们感到压力很大。”公司财务负责人高子平介绍说。
“营改增试点政策规定，一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法。可是，我们内部研究的时候，负责该项目的技术人员提出，建筑行业里一般认为甲供工程是甲方提供主要材料或者全部材料，所以不认为该合同是甲供工程合同。我们这项业务到底能不能按照甲供工程选择增值税简易计税呢?”高子平疑惑地问道。 辅导建议 内蒙古伊金霍洛旗国税局李睿、温志祥：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔xx〕36号)附件2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”，一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 具体而言，甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。 值得注意的是，可选择简易计税方法所称的甲供工程，是税收概念，并不等同于建筑行业对甲供工程的管理概念;税收法规规定了甲供工程发包方全部采购或者部分采购两种情形，对采购部分没有比例和金额限制;税收法规明确了发包方自行采购的范围包括动力;纳税人可以根据不同的建筑合同自行选择是否适用简易计税。 企业在判断是否选择简易计税时，仅需要对照财税〔xx〕36号文件的规定。在上述合同中，由幼儿园提供水、电和涂料的行
房地产企业老项目采用一般计税方法下会计分录
房地产企业老项目采用一般计税方法下会计分录： 1、收到预收款时： 借方：库存现金/银行存款 贷方：预收账款（价税合计） 2、企业预缴税款： 借方：应交税费—应交增值税—预缴税款—房企销售简易3%（按3%征收率在不动产所在地预缴，机构所在地申报） 应交税费——应交城镇维护建设税 应交税费——应交教育费附加 应交税费——应交地方教育费附加 贷方：银行存款 3、支付建筑商工程款： 借方：开发成本 应交税费——应交增值税（进项税额）｛取决于开票企业的纳税选择，3%税务局代开票或11%｝贷方：银行存款/应付账款 4、支付广告宣传费： 借方：销售费用 应交税费——应交增值税（进项税额）｛取决于开票企业的规模，3%税务局代开票或6%｝ 贷方：银行存款/应付账款 5、工程完工： 借方：开发产品 贷方：开发成本 6、确认收入实现和结转成本： （1）借方：预收账款 贷方：主营业务收入（由于预收房款是价税合计，结转收入时必须用计算公式将销售额与增值税分离） 贷方：应交税费——应交增值税（销项税额）｛根据全部销售额按照11%税率计算得出｝ （2）借方：主营业务成本 贷方：开发产品 7、结转当期销项税大于进项税时 （1）借方：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） 贷方：应交税费——未交增值税 （2）计算税金及其附征： 借方：营业税金及附加 贷方：应交税费——应交城镇维护建设税 应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交地方教育费附加 8、假定当期应交税费——未交增值税科目账面余额为贷方，次月申报缴纳。 根据附件2第（八）条第7款规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 本条第9款规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录： 1、收到预收款时： 借方：库存现金/银行存款 贷方：预收账款（价税合计） 2、企业预缴税款： 借方：应交税费——未交增值税（按3%征收率在不动产所在地缴纳，机构所在地申报）应交税费——应交城镇维护建设税 应交税费——应交教育费附加 应交税费——应交地方教育费附加 贷方：银行存款 3、支付建筑商工程款： 借方：开发成本｛因税额不可以在销项税额中抵扣，导致成本比一般计税方法多列支｝ 贷方：银行存款/应付账款 4、支付广告宣传费： 借方：销售费用｛因税额不可以在销项税额中抵扣，导致费用比一般计税方法多列支｝ 贷方：银行存款/应付账款 5、工程完工： 借方：开发产品 贷方：开发成本 6、确认收入实现和结转成本： （1）借方：预收账款 贷方：主营业务收入 应交税费——未交增值税｛根据全部销售额按照5%征收率计算得出｝ （2）借方：主营业务成本 贷方：开发产品 7、计算附征： 借方：营业税金及附加 贷方：应交税费——应交城镇维护建设税 应交税费——应交教育费附加 应交税费——应交地方教育费附加
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析 一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件： 1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）； 2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）； 3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）； 4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。 在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。二、特殊问题 1.风险和报酬尚未转移
在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。 2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入 签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。 订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可
房地产公司办公室工作内容
房地产公司办公室工作内容 房地产公司办公室工作内容 （一）公司人事管理工作 1、协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员； 2、协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工； 3、协助公司领导和各部门做好员工的考核、转正、任免、调配等工作； 4、协同各部门对员工进行培训，提高员工的整体素质及工作能力； 5、负责员工工资的管理工作； 6、负责正式员工劳动合同的签订； 7、负责保存员工相关个人档案资料； 8、负责为符合条件的员工办理养老保险和大病统筹等相关福利； 9、根据工作需要，负责招聘临时工及对其的管理工作； 10、负责为员工办理人事方面的手续和证明。 （二）公司行政管理工作 1、制定公司行政管理制度、汇编公司各项制度、监督检查各部门执行的情况； 2、负责对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理； 3、根据董事会批准的行政费用总额度，每月制定公司行政费用预算，并严格控制行政费用的支出； 4、负责公司资产的管理，建立固定资产、低值易耗品等物品的购买、验收、使用登记及定期检查使用情况的制度； 5、负责公司印章和介绍信的管理，严格执行印章和介绍信的使用规定； 6、负责公司文件的管理工作； 7、根据公司行政管理制度，做好电话、传真和复印机等设备的使用和管理； 8、负责公司车辆的管理和调度工作；建立车辆档案，做好车辆的维修、保养工作，定期检查车辆使用情况，加强对司机、非司机的安全教育工作； 9、负责公司外围环境卫生的管理； 10、负责公司办公地点安全、保卫、消防工作的管理； 11、负责员工食堂工作的管理； 12、负责对外的接待及票务、住宿等工作； 13、根据总经理的指示，积极组织好公司级的重大会务活动和日常的办公会议； 14、负责公司大事纪工作； 15、负责信访接待工作； 16、负责对派出所、安委会、居委会等单位的联系工作； 17、负责办理营业执照、代码证、统计证、税务证等的换发年检工作。 感谢您的阅读！
一般纳税人选择简易计税三种类型
一般纳税人选择简易计税三种类型 一般纳税人可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税分为以下三类： 一、按照5%征收率 1.销售、出租2016年4月30日前取得的不动产。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税…2016?36号附件2） 2.房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。（财税…2016?68号） 3.2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。（财税…2016?47号） 4.以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。（财税…2016?47号） 5.转让2016年4月30日前取得的土地使用权。（财税…2016?47号） 6.提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。（财税…2016?47号，财税…2016?68号） 7.收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。（财税…2016?47号提供人力资源外包服务。（财税…2016?47号） 二、按照3%征收率
1.销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。（财税…2009?9号,财税…2014?57号） 2.寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。（财税…2009?9号,财税…2014?57号） 3.典当业销售死当物品。（财税…2009?9号,财税…2014?57号） 4.销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。财税…2009?9号,财税…2014?57号） 5.销售自产的自来水。（财税…2009?9号,财税…2014?57号） 6.销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。（财税…2009?9号,财税…2014?57号） 7.销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。（财税…2009?9号,财税…2014?57号） 8.销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。（财税…2009?9号,财税…2014?57号）9.单采血浆站销售非临床用人体血液。（国税函…2009?456号，总局公告2014年第36号） 10.药品经营企业销售生物制品。（总局公告…2012?20号）
房地产增值税新老项目处理过程
房地产企业开发产品账务处理(增值税计算缴纳) 一、简易计税 2017年10月M房地产公司为一般纳税人简易计税项目收款4500万元，定金500万元，认筹金（诚意金）100万元，2019年10月交房5000万元。 1、2017年10月收款 借：银行存款 5100 贷：预收账款-简易计税 5000 其他应付款-认筹金 100 2、2017年11月预交税 5000-1.05*0.03=142.86 借：应交税费-预交增值税 142.86 贷：银行存款 142.86 3、2019年10月交房、确认收入，开票 5000/1.05*0.05=238.10 借：预收账款-简易计税 5000 贷：主营业务收入 4761.9 应交税费-简易计税 238.1 同时：借：应交税费-简易计税 142.86 贷：应交税费-预交增值税 142.86 4、2019年11月交税计税实际应纳税额 238.1-142.86=95.24 借：应交税费-简易计税 95.24（238.1-142.86） 贷：银行存款 95.24 二、一般计税 2017年10月M房地产公司为一般纳税人一般计税项目收款9500万元，定金500万元，认筹金100万元，10月留抵税额200万元。2019年10月交房10000万元，当月进项税额100万元，交房土地出让金金额3000万元， 1、2017年10月收款 借：银行存款 10100 贷：预收账款-一般计税 10000 其他应付款-认筹金 100 2、2017年11月预交税（不扣留抵税款200万元） 10000/1.11*0.03=270.27
借：应交税费-预交增值税 270.27 贷：银行存款 270.27 3、2019年10月交房、确认收入开发票10000/1.11*0.11=990.99 增值税专用发票销售额9009.01（10000/1.11），增值税额990.99（10000/1.11*0.11）， 增值税计算-3000/1.11*0.11=297.30 借：预收账款-一般计税 10000 贷：主营业务收入 9009.01 应交税费-应交增值税-销项税额 990.99 同时：土地出让金抵减部分 借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 297.30 贷：主营业务成本（开发成本）或营业外收入 297.30 4、2019年10月末 月初增值税期末留底税（允许抵扣的）账务处理： 借：应交税费-应交增值税（进项税额）200 贷：应交税费-增值税留抵税额 200 同时：借：应交税费-未交增值税 270.27 贷：应交税费-预交增值税 270.27 借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 393.69（990.99-297.30-200-100）贷：应交税费-未交增值税 393.69 反之借：应交税费-未交增值税 贷：应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 5、2019年11月交税缴纳增值税990.99-297.30（土地出让金抵减）-200（留抵）-100（进项）-270.27(预交)=123.42 借：应交税费-未交增值税 123.42 贷：银行存款 123.42 附：房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论 在《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》中“差额征税的账务处理”具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额
一般纳税人选择一般计税方法和简易计税方法,全部与个别的选择权是如何界定的
一般纳税人选择一般计税方法和简易计税方法,全部与个别的选择权是如何界定的 财税[2016]36号文件规定的很清楚： 一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 在文件中，比较明显的就是建筑服务的老项目和房地产企业的老项目，是可以选择一般计税方法或简易计税方法的。对于销售不动产、租赁不动产，也提供了选择的权限，各地在解读中，是就企业自己分不同的项目可以分别选择适用的方法的，但选择之后就是36个月的事了。注意，这儿并不是要求所有的项目要么都是简易计税方法，要么都是一般计税方法选择。 基于一个应税行为，并不是一个企业的主体，因此，可以就不同的经营行为进行判断，比如销售取得的不动产，如果有两个交易行为，存在选择空间时，可以一个选择简易计税方法，一个选择一般计税方式。 那在这儿我们再延伸一下，免税与不免税的行为问题： 纳税人发生应税行为适用免税、减税规定的，可以放弃免税、减税，依照本办法的规定缴纳增值税。放弃免税、减税后，36个月内不得再申请免税、减税。 那这儿我们能否“照猫画虎”了呢？即有一个销售行为我们选择免税，有一个我们选择不免税呢？这多人性的好处啊？最好建议连36个月也不要限制了!估计这样真是乱了套了，好处都占了。 那从我们的规定来看，也有相当的限制的：
《财政部、国家税务总局关于增值税纳税人放弃免税权有关问题的通知》(财税(2007)127号)规定： 纳税人一经放弃免税权，其生产销售的全部增值税应税货物或劳务均应按照适用税率征税，不得选择某一免税项目放弃免税权，也不得根据不同的销售对象选择部分货物或劳务放弃免税权。 这说明的很清晰了，但也有说不清的，比如对于技术服务，有一个前置条件，就是需要科技部门备案，也就是说，这是前置条件，如果有客户说我们不要免税，非要专用发票，那此时企业不作备案，是不是解释为我们不是放弃的，我们是不满足免税条件的，这样就不是放弃之说的。所以这儿还是有点空间可以说的。 当然你要是真没有招了，那就考虑设立一个分公司吧，专门做应税的业务，省得折腾，这样企业所得税也满足，增值税也满足纳税主体的问题。
中小型房地产开发有限企业部门职能及岗位设置
中小型房地产开发有限公司部门职能及岗位设置 一、部门通用职能 1. 制度建设 1) 建设、完善部门和本专业流程与相关经管制度。 2) 根据业务发展或当前突出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与经管的创新。 2. 部门计划经管 1) 根据公司战略规划和年度经营目标，编制部门年度、季度和月度计划，并负责部门计划的实施与控制。 2) 参加计划调度会，对本部门的计划执行情况进行总结，按要求进行整改。 3. 部门日常经管 1) 组织制定部门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效数据。 2) 完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作。 3) 负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、经管工作。 4. 知识经管 1) 总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库，并进行分享。 2) 整理、经管部门文件档案工作。 5. 协作配合 1) 完成流程与制度规定的部门配合工作。 2) 完成领导交办的其它任务。 二、开发综合部职能 部门使命 公司计划、规划设计、报建报批的主要职能经管部门。通过公司经营计划经管，保证公司有效运转，提升公司经管效率和竞争力；通过规划设计通过产品定位、产品研究、方案设计、初步设计、跟踪施工图设计和产品实施，确保工程产品能够实现公司工程定位；通过报建报批手续的办理，保证公司工程开发按计划实施。 部门岗位设置 待定职能
【1. 战略规划 1) 协助公司领导制订公司中长期战略目标与发展规划，及时跟踪与预测战略环境变化，提出战略修正建议。 2) 根据公司战略目标，指导和监督公司战略执行。 3) 协助运营经管部制订年度经营计划，促进战略实施与落地。 2. 工程拓展 1) 根据公司发展战略制定公司未来土地储备计划。 2) 收集土地信息，建立土地资源信息库，寻找价值增长潜力较大的区域或地块。 3) 负责与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调等工作。 4) 组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向公司领导提出竞标建议。 5) 主持或协助公司领导进行工程谈判，完成工程相关协议的草拟和签署。 6) 组织工程可行性研究评审会，为工程投资决策提供信息。 3. 工程可研论证 1) 提出工程可研计划与可研小组建议名单。 2) 组织相关部门编制工程初步可研报告，工程可行性研究报告。】 部门职能 1. 计划经管 1) 负责建立、健全公司计划经管体系，并监督实施。 2) 根据公司战略和年度经营目标，组织编制公司年度经营计划和工程开发计划；汇总并审核各部门和工程公司的季度/月度计划。 3) 定期组织计划分析会，监控经营计划与工程计划完成情况，提出预警。 4) 负责公司计划执行的监督、评估与考核。 2. 产品研究 1）负责建立健全公司产品研发和规范化体系及其推广、落实工作，监督和检查产品规范执行情况。 2）收集和分析产品设计资料，研究产品发展趋势，开展各类产品的研究。 3）组织总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题，拟制、修订、完善公司开发工程的产品规范。 4）负责跟进市场动态（包括市场需求、竞争对手楼盘、政策导向等），开展专题设计研究。5）研究并掌握行业内的新技术、新材料、新工艺的应用，在公司内部进行推广。 3. 设计经管 1）负责设计计划的编制和执行。 2）组织方案、初步设计、扩初/施工图设计单位、勘察单位、市政设计单位的评估及招投标工作。 3）编制概念及方案、初步设计、扩初/施工图设计任务书，组织公司相关部门评审后提交设计单位。 4）与设计单位沟通联系，监控设计单位的设计质量和进度。 5）组织相关部门对概念及方案、初步设计、扩初/施工图设计成果的评审（内部、外部专家），落实设计单位进行修改完善，并对设计供方的设计质量、服务、时效等作出评估。 参与施工图技术交底。
营改增之企业销售不动产适用一般计税方法(DOC)
一、企业销售不动产（适用一般计税方法）纳税申 报示例 （一）销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后新购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用5550万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%，购进原值4500万元，预征率5%；本月还购进办公用电脑、家具等1170万元，取得增值税专用发票并于当期认证。 【相关政策】 （1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的， ①2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产 ②2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产 应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。 (2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额 预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）÷（1+5%）ⅹ5%， 应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款 销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%
进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税率。 【应纳税额计算】 预缴税款=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50万元 销项税额=5550÷（1+11%）ⅹ11%=550万元 进项税额=1170÷（1+17%）ⅹ17%=170万元 应纳税额=550-170-50=330万元 【报表填写】 1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细） 在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额55500000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1） 图1 2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期
房地产公司办公室工作总结
房地产公司办公室工作总结房地产公司办公室工作总结回顾这半年来的工作，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。你还在为如何写出优秀的《房地产公司综合办公室XX 年终工作总结》而烦恼吗?快来看看小编为您整理的《房地产公司综合办公室XX 年终工作总结》吧! 通过半年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将半年来的工作情况总结如下： 一、办公室的日常管理工作。办公室对我来说是一个全新的工作领域。自己清醒地认识到，办公室是综合管理机构，是承上启下、沟通内外、协调左右、联系四面八方的枢纽，推动各项工作朝着既定目标前进的中心。办公室的工作千头万绪，在文件起草、为决策提供一些有益的资料，数据。 有文书处理、档案管理、文件批转、会议安排、迎来送往及用车管理等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，自我强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。 2、积极响应公司号召，深入开展工作 3、完善公司基本制度。 4、建立了员工人事档案（电子版） 5、认真做好公司的文字工作。负责办公会议的记录、整理和会
议纪要提炼，并负责对会议有关决议的实施。认真做好公司有关文件的收发、登记、分递、文印和督办工作。 6、认真最好办公物品采购工作。 7、认真做好人力资源有关工作，提高公司规范化运作水平。 8、企业文化建设。 二、加强自身学习，提高业务水平 由于感到自己身上的担子很重，而自己的学识、能力和阅历与其任职都有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，总在学习，向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来感觉自己半年来还是有了一定的进步。 经过不断学习、不断积累，已具备了办公室工作经验，能够比较从容地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过半年的锻炼都有了很大的提高，保证了本岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。 三、存在的问题和今后努力方向 在行政工作取得一定成绩的同时，行政工作还存在着诸 多问题： 一是办公室相关职位及职责尚不明确，办公室现有工作人员三人，但每个人的职务和职责公司尚未明确，使办公室在创造性的开展
哪四种情形可选择简易计税方法
哪四种情形可选择简易计税方法 根据规定，在特定情况下，为了减轻纳税人负担，方便纳税人纳税，对一些特定的经营行为，一般纳税人同样可适用简易办法征税。 四种情形可选择简易计税方法 在“营改增”中，有些企业可以抵扣的项目不够，考虑到要减轻纳税人税负，《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）政策规定，符合条件的一般纳税人，可以选择简易计税方式。具体有以下4种情形： 一、试点纳税人中的一般纳税人提供的公共交通运输服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。 考虑到公共交通运输服务的公益属性，而且公共交通运输企业在“营改增”初期大量的运输工具无法进入增值税抵扣链条，如果按照一般计税方法，其适用税率为11%，在票价不变的情况，企业的不含税收入必然大大减少。运输企业为了达到原来的收支平衡，一是向政府要补贴，二是通过涨票价向消费者转嫁增值税税负。为了不增加公众的负担，因此政府允许运输企业选择按照简易计税方式计算。 学会计到恒企——恒企：把经验分享给有梦想的人！
公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。其中，班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输。 二、试点纳税人中的一般纳税人，以该地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。 “营改增”之前有形动产租赁属于营业税征收范畴，其进项税额不得抵扣。试点实施之日前购进或者自制的有形动产，其进项税额不能在“营改增”后抵扣，按17%的税率征税，税负太重，因此允许其选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。 三、自本地区试点实施之日起至2017年12月31日，被认定为动漫企业的试点纳税人中的一般纳税人，为开发动漫产品提供的特定服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。 动漫属于国家扶持产业，且大多属于智力创作，允许动漫企业按照简易计税方法计算缴纳增值税，有利于促进动漫产业的发展。可以选择按照简易计税 方法计算缴纳增值税的服务包括：动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动学会计到恒企——恒企：把经验分享给有梦想的人！
中小型房地产企业融资问题的分析
3.1中小型房地产企业当前地融资特点 3.2中小型房地产企业当前地融资现状 3.3中小型房地产企业融资出现地问题 3.4常用地融资渠道 3.5中小型企业融资难地原因 3.6影响中小型企业融资因素 3.6.1中小房地产自身因素 3.6.2外部方面地因素 3 我国中小型企业融资问题地分析 3.1中小型房地产企业当前地融资特点 l、银行信贷是中小房地产融资地主渠道据估算，房地产开发资金来源中大约有30％都是出自于银行地直接贷款，而作为开发资金来源另一部分地自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到地银行贷款就近逾40％更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供地贷款已在不少房地产开发企业地前期准备金中至少占了60％以上，并且“空手套白狼” 地企业也有一些.银行信贷可以说是贯穿了土地储备、交易、房地产开发和房产销售地整个过程.文档收集自网络，仅用于个人学习 2、股权融资在我国房地产金融中占比较小，对中小房地产企业没有开放，可以说中小房地产企业根本无力进入正规地资本市场进行直接融资.目前中国拥有3 万家房地产企业(2002年底为29967家)，其中，2002年证券统计上公布地房地产业上市公司只有42家，占全国房地产企业总数地0．2—1％；2002年房地产上市公司地总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业地资金来源不足0．5％，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中地占比会有所扩大，但仍然是一个较小地比例，对中小房地产企业无法进行资金地融通. 文档收集自网络，仅用于个人学习 3、房地产债券融资所占份额也很小，中小房地产企业难以获通行证.我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区地开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1．5亿元.1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券.1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园工程发行地“1998深振业债券”、北京首创发行地
营改增销售不动产简易计税方法
营改增销售不动产简易计税方法 营改增销售不动产简易计税方法 一：选择简易计税方法 1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法： *5% “取得不动产时的作价”，据文意推测着如果是接受投资等方式取得的不动产对其支付的对价也可以从销售额中扣除，那么即扣除凭证不限于购置发票。如果此观点成立，A 企业4月30日前将不动产溢价投资到B企业，根据现行营业税规定是不征税的，营改增后，B企业将上述不动产对外转让选择差额简易征收，抛开其他税种不论，这似乎比营改增前后直接销售都要有利？ 2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法： 取得的全部价款和价外费用*5% 根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第二款规定，单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行
为，视同发生应税行为，需缴纳营业税。由于上述自建行为发生在2016年4月30日前，是否认为是试点之日前发生的营业税应税行为，同时涉及到补缴营业税的问题？ 3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 文件规定：房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 注意，并不是《建筑工程施工许可证》所载的日期，而是其合同注明的开工日期。另外，还有个问题，假设某企业的一个项目有多个承包方，有的在4月30日前开工、有的在4月30日后开工，那怎么确定该项目是老项目还是新项目？亦或者是按《建筑工程施工许可证》所载的工程对象划分项目？ 二：适用一般计税方法 1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应适用一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业计税成本对象专项报告
房地产开发企业计税成本对象专项报告 青岛市国税局： 由于我公司开发的×项目在2016年度开始部分完工，现按照《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）文件的要求，依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送备案。报告正文如下： 开发项目基本情况 项目名称 项目地址 具体分期共分×期，×期已完工，×期在建(一般与建设工程规划许可证对应） 占地面积共×平米，×期×平米（分期写）（一般与土地使用证、建设用地规划许可证对应） 规划建筑面积共×平米，×期×平米（分期写）（一般与建设工程规划许可证对应） 完工建筑面积×期完工×平米（分期写，若项目整体为一期，则不分期，下同）（一般与预竣工验收备案表对应） 开工时间×期为×年×月×日（分期写）（一般与建筑工程规划许可证对应）预售开始时间×期为×年×月×日（分期写）（一般与预售许可证对应） 首栋完工时间×期为×年×月×日（分期写）（一般与预竣工验收备案表对应） 建设的公共配套项目规划建设公共配套项目×平米，其中×楼物业用房×平米（楼内的配套按此写），单独建设的幼儿园×平米（单独建设的配套按此写）。 公共配套设施预算造价有则写，没有则删除该行。 二、计税成本确定原则
本项目采用可否销售原则、分类归集原则相结合，确定计税成本对象。 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十六条，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 三、计税成本对象确定 根据计税成本原则，确定计税成本对象如下： 第1期 楼号开工时间完工时间预售时间 占地面积 （㎡）规划建筑面 积（㎡） 实测建筑面 积（㎡） 可售面积 （㎡） 1#20160101201601012016010110000100001000010000
中小型房地产公司管理制度(实用)
xx房地产开发有限公司 管 理 制 度
目录 第一章公司组织管理机构第1节公司组织管理机构图第2节部门人员编制 第二章公司部门职能 第1节办公室职能 第2节财务部职能 第3节工程部职能 第4节销售部职能 第三章岗位职责 第1节董事长职责 第2节总经理职责 第3节董事长助理职责 第4节工程副总经理职责第5节销售副总经理职责第6节办公室主任职责
第7节办公室总务职责 第8节前台接待员职责 第9节驾驶员职责 第10节会计职责 第11节出纳职责 第12节工程部经理职责 第13节采购工程师职责 第14节现场工程师职责 第15节预算员职责 第16节工程档案员职责 第17节销售部经理职责 第18节销售部助理职责 第四章人事管理制度 第1节员工招聘 第2节员工的权利及义务 第3节员工的任免、调配和解聘、辞退第五章行政管理制度 第1节工作制度 第2节公司财产、办公用品管理制度第3节公章、介绍信使用管理 第4节行政档案管理制度 第5节车辆使用管理制度
第六章财务制度 第1节财务会计机构、人员和制度第2节资金管理及成本、费用管理第七章经济管理制度 第1节经济合同 第2节项目建设用款审核 第3节现场签证事项审核 第八章工程管理制度 第1节工程施工技术、质量管理第2节签证管理 第3节工程技术档案管理制度 第一章公司组织管理机构 第1节公司组织管理机构图
第2节部门人员编制 1、办公室：办公室主任、办公室总务、前台接待员、驾驶员； 2、财务部：财务部经理、会计、出纳； 3、成本部：成本部经理、； 4、工程部：工程部经理、材料设备工程师、现场工程师、预算员、工程档案员； 5、销售部：销售主管、销售助理。