R市X公司诉D政府撤销征收决定书案

R市X公司诉D政府撤销征收决定书案——政府征收国有土地上被征收人的房产时必须按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，依照法定程序，对被征收人进行公平、合理、合法的补偿。

否则，政府很可能因为程序问题而导致征收决定书被法院判决予以撤销或者私下与被征收人达成协议支付不必要的费用支出。

委托人：X公司代理人：赵竣伟律师、李兆福律师撰写人：赵竣伟撰写时间：2015年10月28日【要点提示】2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》同2001年的拆迁补偿条例相比，发生了很大的变化，其中一个重要的变化就是征收程序性的规定和政府的征收主体性。

政府部门在征收过程中一定要按照法定程序做好前期是否属于公共利益及人大通过程序、摸底调查、论证和风险评估工作、征收公告和方案的公布工作、对被征收房产的勘定工作、补偿选择权工作、评估机构选定工作、评估报告的送达工作以及征收决定书送达及强制执行程序。

地方政府在某个环节没有做到位很可能导致其无法按既定的目标完成对于被征收房产的征收，付出比必要的费用。

【基本案情】1、2011年3、4月份D政府对拟被征收房产摸底调查时，X公司曾在调查表上书面表示按政府规划自行改造。

2011年6月4日X公司得知D政府要征收包括X公司房产在内地段的诸多房产，D政府曾就征收事宜同X公司进行协商，X公司向D政府工作人员表示积极响应和配合政府征收行为，但要给予合理合法的补偿，X公司要求原地安置，D政府未同意，双方就补偿事宜未谈拢。

2、在双方未达成补偿安置协议、甚至未商定补偿安置条件（到底是货币补偿还是产权调换？如何补偿等）的情况下，X公司仍按D政府要求于2011年9月份搬离被征收房产，并在D 政府具体委托单位R街道办事处工作人员协调下，租赁他处进行营业。

3、X公司仅是在D政府在发出公告之前的摸底调查阶段知道政府计划征收，但是对于2012年2月12日发布征收通知和征收补偿方案、2012年2月13日发出征收决定一无所知，D 政府也没有告知X公司。

4、D政府在选定评估机构时并未按照国家和山东省关于国有土地上征收评估规定的程序进行选定，并未告知X公司有选择评估机构的权利和时间，X公司自始至终未参与到评估过程中，5、房屋征收评估前，D政府应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。

评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

D政府应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

但D政府并未做该项工作，而直接委托评估机构对X公司房屋进行评估。

6、房地产价格评估机构应安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，实地查勘记录，并妥善保管。

7、房地产价格评估机构并未按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

D政府也并未做该部分工作，未将初步分户评估结果公示，给予X公司提出异议的权利；也未向X公司送达最终的分户评估报告，使X公司丧失了对X 公司的分户评估报告复核和复议的权利。

8、D政府具体负责征收工作的人员及其代表曾于2013年8月份与X公司法定代表人进行商谈补偿事宜，双方进行沟通协商，达成过初步意见，。

X公司曾提出异议，对于X公司的异议相关人员当场表示商量后给予答复，但一直未给与任何回应。

9、D政府在2013年同X公司进行协商后，至向X公司发出征收公告前一直未就补偿问题同X公司进行任何协商；但是X公司在此期间多次找R街道办事处主任咨询和商谈征收补偿事宜，但是D政府一直无视X公司的诉求，将该事宜放之不管，一直拖延至作出征收补偿决定书之日。

10、2015年1月16日D政府做出对于X公司被征收房产的补偿决定书，但一直未告知X 公司，也一直未送达X公司，X公司是从其他途径知道有该决定书后，才与2015年4月9日自己去D政府处拿该补偿决定书，当时要求签字，D政府说不用签字，拿走就行。

11、X公司与2015年7月9日提起诉讼。

【争议焦点】经过对于案件的深入了解、与当事人的沟通、查阅被告提交的证据和法律法规，结合行政诉讼案件的性质，我们认为案件主要集中在征收的依据和程序是否合法、合理。

开庭时，我们提出案件的争议焦点有以下七点：1、被告的征收行为是否合法？2、被告有无遗漏补偿面积？3、评估机构选定是否合法？4、分户评估结果未送达是否违反法定程序，侵害原告知晓自身被征收房产评估价格的权利和对分户评估报告提出复核和复议的权利？5、是否损害原告的补偿选择权？6、被告做出的补偿决定书是否存在主要证据不足的问题？7原告起诉是否超过期限？法院经过认定认为案件争议焦点为：1、原告起诉是否超过期限；2、征收补偿决定的合法性、公平性、和合理性问题。

【办案手记】1、庭前准备X公司曾于2011年时就该案向我所做过咨询，我所给予初步分析意见，但未介入到后续的双方谈判过程。

今年3月份X公司在得知D政府已经做出征收补偿决定书后向我所赵竣伟律师进行进一步的咨询，赵律师告知X公司应尽快拿回征收补偿决定书，明细其中内容，加紧与政府方的谈判，与此同时积极准备材料和证据，以应对即将到来的撤销之诉。

X公司听取赵律师意见，积极行动起来，准备相关材料，并委托我所赵竣伟、李兆福两位律师办理此案。

我所两位律师接受委托后，对该案进行全面的分析，认为行政机关做出具体行为要符合合法性和合理性两项基本原则，同时结合该案要考虑补偿的合理性问题。

赵律师作为我所征地拆迁专业律师，从这三个角度出发，分析了D政府在征收X公司房产过程中，发布征收公告到最后出具补偿决定书全过程存在的程序和实体问题，进而与李律师就相关问题进行反复探讨和论证。

两位律师最终从征收公告的合法性、面积的勘定、评估机构的选定、评估报告的送达、选择权、补偿标准过低等几个层面论述D政府做出的征收补偿决定书依据不足、不合法、不合理。

2、庭审过程1）对被告答辩意见的答辩意见庭审中，赵律师首先对于被告的答辩意见发表了答辩意见。

一）被告做出征收补偿决定书主要证据不足被告做出补偿决定书存在如下主要证据不足之处：未进行拆迁面积认定，直接以原告被征收房产产权登记面积进行认定，遗漏补偿面积。

被告认定原告拆迁补偿面积时直接以原告被征收房产产权登记面积进行认定，但未进行实地查勘，遗漏位于一楼的回廊、厨窗、自行车展厅，面积共计300.45㎡和外部钢结构展厅和仓库面积共计1131.43㎡。

而这些面积实实在在存在，被告应给与补偿。

征收补偿决定书中所依据的评估报告仅有装饰装修部分且评估失实，没有对其他补偿部分进行评估。

一方面，被告委托的评估机构在选定上存在明显的程序错误问题，而且评估机构做出的装饰装修评估，评估机构所作出的评估报告并未有评估参数的选取，也即评估机构以何种市场标准对于原告被征收房产装饰装修进行评估的，具体评估了哪些项目？具体哪些材料、各自的价值多少？而不应仅仅是一个总括性的价格。

被告提供的该份证据缺少关键因素，不应成为认定其对原告被征收房产装饰装修价值补偿的依据；另一方面，《国有土地上房屋征收评估办法》第17条的规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。

不得以印章代替签字。

该两份评估报告上仅为两名房地产估价师的印章，而未有其签字，该两份评估真实性存疑，报告不应采纳；最后，被告并未提供对于原告被征收房产除装饰装修价值以外的部分，如国有土地土地使用权价值、房产价值、停产停业损失都未做评估评估报告，原告不知道被告是做出对于原告被征收房产的价值28735948元的事实依据是什么？再者，被告依据的相关政策规定不合法、不合理。

被告做出D政征字[2015]10号房屋征收决定书是依据D征字【2012】7号《D人民政府关于印发M路改造区域内房屋征收补偿安置方案的通知》中的补偿方案进行补偿的，但是该补偿方案在做出时存在严重的程序违法的情况，被告依据一个程序严重违法的补偿方案对于原告进行补偿，显然是不合法、不合理的。

综上，被告做出的补偿决定书主要依据和证据不足，对原告被征收房产的补偿不合理、不合法，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条公平补偿的规定应予以撤销。

二）被告作出征收补偿决定书违反法定程序1、被告违反国家和山东省国有土地上房屋征收补偿条例和国有土地上房屋征收评估办法的规定，选定评估机构的程序、做出评估报告的程序、未向原告送达分户评估报告等程序严重违法，严重侵害原告合法权益，使原告原告丧失了选择评估机构的权利、在被告、评估机构和原告共同确认的实地查勘记录确认的权利、在对初步评估报告提出异议的权利、收到最终分户评估报告的权利、针对最终分户评估报告提出复核和复议的权利。

而且最终分户评估分户R评字（2014）第ZX31号和R评字（2014）第ZX32号均是对原告被征收房产装饰装修价格的评估，并未对原告被征收房产、国有土地使用权以及停产停业损失进行评估，不能真实地反映原告被征收房产的真实价值。

因而原告的分户评估报告R评字（2014）第ZX31号和R评字（2014）第ZX32号不能采用，更不能作为认定D征字[2015]10号房屋征收补偿决定合理合法的依据；2、D政字[2012]7号的通知和D征字[2012]10号征收决定程序严重违法，应属于无效政府文件，不能作为认定被告做出对原告被征收房产合理合法的依据。

根据国有土地上征收补偿条例第十、十一条、十三条关于政府在发布正式征收公告前有一个前置程序，即首先将拟定的征收补偿方案的征求意见稿向社会公布，听取被征收人意见，期限不小于30日，在此期间内，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合补偿条例的规定，还应召开听证会，并根据听证会情况修改方案；然后在30日期满后还应公布对补偿方案公开征求意见及修改情况的说明，最后发布正式的征收公告、补偿款足额到位。

但从被告现有证据来看，该程序严重违法。

被告于2012年X月X日发布的D政字[2012]7号的通知，通知中载明了补偿方案，该通知和补偿方案应属于第十条所规定的拟定的补偿方案；被告于2012年X月X日做出D 政征字[2012]10号征收决定，该决定应为正式的征收公告。

但从时间上来看，被告通知中补偿方案的发布时间和正式征收公告中发布的时间，仅间隔一天，这是明显违反法律规定的，严重的程序违法，侵害了包括原告在内诸多被征收人对补偿方案提出意见的权利；而且被告也未将将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布；更未按照第十一条的规定，走“多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案”的程序。

因而拟定征收补偿方案和征收决定都属于严重违反法定程序、行政机关单方的行为，是严重侵害原告合法权益的行为，应予以撤销，更不能作为认定被告做出征收补偿决定书合理合法的依据。