房地产经纪案例集
《房地产经纪》案例集
案例1
据调查，在美国的二手房交易中，约82%的买主利用了经纪人提供的服务，85%的卖方通过经纪人帮助他们实现销售，只有15%的卖方没有雇佣经纪人。实际上，即使没有雇用经纪人，也有人在扮演着类似于经纪人的角色。经纪人成为美国人居家理财不可缺少的好帮手。举例来说，如果委托人希望出售其房产，他的单方经纪人就会凭借丰富的房地产专业知识、从业经验和市场信息，详细地为委托人规划一下，欲出售的房产有多少价值?有多少的投资回报?怎样操作最划算?需要交哪些费用?有什么具体手续?如果委托人下一步需要购置新房，应该选哪儿的房子?多大的户型适合?什么房屋适合委托人需要?怎样从大量的供应体系中选中最理想的房屋?选中的房屋合理价位是多少?需要考虑哪些实际问题?要交多少钱?怎样办理等。所有这些繁琐又专业的环节都由经纪人全权负责落实打理，委托人可以节省大量的时间和精力，并且避免了相当大的房产投资风险。从某种角度上来看，经纪人的定位实际上是类似于私人律师性质的房地产私人顾问，担负着真正的代理责任。经纪人由于其高水平的执业能力和专业水准，赢得了广泛的社会尊重与信赖。
在当今的西方发达国家，经纪业相当发达，经纪机构林立，业务范围十分广泛，他们涉足的领域包括商品和证券买卖、劳动雇佣、房地产交易、融资借款、保险，甚至体育比赛、文艺演出、图书出版等各个领域。在西方相当多的国家，生产厂家的对外销售都是通过经纪
人来完成的，经纪人在制造商与消费者之间建立了买卖关系。这些国家的国际分销系统机制发育完善，制造商可以通过委托代理方式与国际贸易中间人及他国进口中间人签定销售合同。这种业务一般都是通过本国出口商和他国进口商达成商品所有权交割协议的。在现代市场经济条件下，经纪业已经发展到了相当高的水平。
【思考与讨论】
1、经纪有哪些作用?你如何认识房地产经纪的作用?
2、经纪有哪些特点?
案例2
香港的房地产热最早可以追溯到20世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨头纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而人。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984，一1997年，香港房价年平均增长超过20。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机,许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么，你要考虑一两天?当然不行!有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了!”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998-2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的每平方英尺1. 3万港元下跌到四五千元。据专家计算，从1997-2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
【思考与讨论】
1、房地产投资有哪些风险?
2、房地产经纪人在房屋交易中扮演了怎么的角色?
孙小姐，杭州市一名房地产经纪人员，从业两年后，与朋友李某共同出资100万，准备开一家的房地产经纪公司。首先是办理营业执照，公司名称要预先核准，为了避免重名，准备了3个公司名字，分别为杭州A房地产代理有限公司、杭州B房地产代理有限公司、杭州C房地产代理有限公司，最后核准的名字为杭州A房地产代理有限公司。后制订了公司章程和组织机构，申报各项村料后在银行开户打入100万资金，并办理了验资证明，之前，两人在杭州某街租下一商铺作为经营场所，签了租期3年的租赁合同。两人准备了相关村料，到所在区域的工商登记机关进行设立登记，领取了营业执照。领取了营业执照后，进行房地产经纪机构备案初始登记。持有申请表、申请报告，企业营业执照(复印件核对原件)、营业场所的自有房屋产权证或租赁证(复印件核对原件)、法定代表人任命书及身份证明(复印件核对原件)、公司章程(加盖公章并核对原件)、公司管理制度原件(必须包括99和46号文件)、验资报告副本原件、专职经纪人《杭州市房地产经纪人资格证书》(原件及复印件，不少于3名人员)、经纪人劳动合同原件、经纪人“三金”缴纳证明材料原件、原单位解聘证明(调令函)原件、经纪人工作简历等所需要的有关资料和证件，进行了备案登记，完成了公司的设立。
【思考与讨论】
1、杭州A房地产代理有限公司属于哪种企业性质的房地产经纪机构?这类机构设立要符合什么条件?
2、办理营业执照要准备那些材料?申请设立房地产经纪机构的程序是什么?
20世纪60年代是美国房地产中介业发展的萌芽期，这一时期中介市场混乱，经纪人素质和服务水平参差不齐，公司没有针对从业人员的职业培训，更没有颇具影响力的品牌让消费者选择，尽快成业最重要的目标。那时中介单店数量高速扩张，但尚未形成特许经营体系，仍以“各自为政、形式经营。随着整个房地产中介市场的发展，行业内竞争加剧以及买方市场的逐步形成，顾客对中介服务提出了更高的要求。在这种情况下，一些中介公司不得不开始考虑从降低经营成本、提高服务质量以及依靠可信赖的大品牌吸引顾客来增强自身的市场竞争力。20世纪70年代的美国以特许经营的形式崛起了一大批房地产中介品牌。其中就有通过特许经营模式发展至今已经成为全球最大的房地产中介机构一21世纪不动产，另外还有一些小规模的中介公司，也开始尝试转向特许经营。中介交易模式开始进入系统化，拥有多家单店的中介公司开始发展起来。20世纪80年代，传统的特许经营持续成长，与此同时，由于一些金融服务公司如西尔斯、美林证券、大都会保险公司等介入房地产中介行业，促成了现代房地产中介特许经营模式的初步规模化和体系化。中介经营模式面临着深刻的变革。而特许经营模式自身特点和双赢的独特魅力得以成为那些励精图治的中介公司的首要选择，同时特许经营模式的应用也极大地推进了房地产中介业的迅速发展。进入20世纪90年代后，房地产中介特许经营模式迅猛发展并逐步走向成熟。此时行业内边际利润降低、经纪人数量减少、同时中介还要面临科技手段的冲击。
【思考与讨论】
1、你了解当前国内房地产中介经营模式发展演变情况吗?什么是特许经营?特许经营模式的优势是什么
2、结合你所在城市房地产经纪机构的实际情况，举特许经营模式的实例?
3,目前经纪行业面临着什么样的科技手段的冲击?
21世纪不动产采取特许经营模式，杭州区域分部成立于2002年9月2日，致力于21世纪不动产体系在杭州地区的推广和发展，使全球最优秀的房地产中介系统和服务理念顺利进入杭州房地产市场。加盟条件:有志在不动产中介行业长远发展，渴望获得成功;接受特许经营模式，理念和使命;加盟的目的是为了不断地扩中介业务的不断增长并获利;有团队合作加盟成员友好合作;有(希望有)专业的产中介服务:一般要求50平方米以上的营经纪人，具各专职管理人员(店长或店主);力;·持有中介商营业执照和相关的资质加盟利益:著名品牌，使用全球著名以为你创建更好的客户识别和创造客户线助你快速打造专业的销售队伍和管理团认可二十一世纪的大市场份额，促进精神，能够与其他形象和优质的不动业面积，5名以上的具备一定的资金能证书。的品牌和商标，可索;止队:们的管理顾问团队将及时帮助你解决经营中的问题;专业化的营销工具，可以指导你更加有效地创建公司的形象，并帮助你及你的销售团队更为有效的开拓市场;联合广告，有效降低你的广告成本，并获得最佳的广告效果; 衍生服务，战略联盟，我们的战略联盟系统能为你的公司提供更多的服务产品以建立你的差异化竞争优势;通过总部建立的衍生服务，可以使你为客户提供他人所不能提供的更多的服务，创造更大的客户价值以吸引和保留你的客户;VIP客户推荐及异地安家，利用体系在全球和国内的经营网络，你可以更好的服务你的企业客户并创造更多的业务机会;经授权的供应商系统，集中采购可以有效降低你的经营成本，提高利润率;电子商务系统，基于网络的电子商务系统可以使你的房源和客户信息最大程度的进行流通并创造与他人的合作机会，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。
【思考与讨论】
1, 21世纪不动产经纪有限公司采用的是哪种经营模式?
2, 21世纪不动产经纪有限公司采用的经营模式有哪些优缺点?
2001年2月，某房屋公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。但由于该公司不是房地产开发企业，而且
该房产还没有最后建成，甚至连建设施工许可证都还没有一取得，所以担心无人问津。于是房屋公司做广告称:
欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有
权。
一家贸易公司觉得房产不错，就在2001年4月与房屋公司签订了合同，购买部分房间，并分几次交付了
款项，房屋公司在发票上均明确注明“预付购房款”。2001年7月，房屋公司才取得建设施工许可证，到年
底，该房产建成，贸易公司搬入。2002年10月，房屋公司取得了房产权证。但上述情况，贸易公司完全不
知。房屋公司在广告中宣传其房产权证齐全。
贸易公司搬入该房屋后，发现房屋状况与广告宣传所称完全不符，情况较差。后来还得知，房屋公司早
在签约前，就将该房地产抵押给了银行，抵押期限一直持续到以租代售合同中约定的贸易公司取得房产权证
之日止。
【思考与讨论】
1,贸易会司购买房屋后，为什么会出现这么多的麻烦事，分析一下其主要原因出在哪里?
2、为了避免买房出现类似贸易公司碰到的这些事情，购房者应该如何办理购房手续?
3、为减少房屋买卖纠纷，可以从哪些方面和环节对房屋开发商的出售行为进行规范?
4、结合本案例谈谈如何规范房屋买卖的操作程序。
案例7
张挺，杭州市一家公司的普通职员，属于工薪阶层，尚无自己的住房。经过多年的工作，自己积累了一
笔15万元的购房存款，并能够从家里亲属处借到5万元。于是，打算2005年在这个城市买一套属于自己的安家
房。
2005年8月，从没有过买房经历的张挺，开始了他的购房行动。他估计，自己手头总共能筹20万元，可以
支付的最大贷款额是20万元，所以他在自己最大承受的房屋总价范围40万元以内进行了大量房源寻找。由于
新商品房都是期房，而且位置不佳，于是张挺将购房的目标放在了二手房上。通过报纸房源信息，他看中了
位于城西，面积56平米，环境及配套很好的房子，房东挂出的净价为40万元整。张挺想，该房屋在区位上、
价位上比较符合自己的要求。于是与发布信息的中介公司进行了联系。
经过现场看房，张挺觉得该房很好，并与房东商谈能否给予一定优惠，结果房东没有任何让步，张挺还
是决定咬牙把这套房子买下。当场签订了购房意向，并支付了5000元缔约保证金。
然而，
明目很多，
就在与中介公司签订委托代理协议的时候，张挺傻眼了，除了40万元的房款之外，各种交易税费
而且总额要达到5-6万元，大大超出了自己的预算，
己来说，目前是无力承受的。所以最终，因自己预算的不准确，
多出来的上万元的税费钱，对于工薪收入的自
终止这套房子的交易。
【思考与讨论】
1、你了解购房要缴哪些税费吗，谈谈本案例给你的启发?
2、联系当前新的房地产税收政策，谈谈其实施的目的、将起什么作用
和对房地产交易活动产生什么样的
影响?
案例8
去年12月，钟小姐在杭州江滨花园购买了一套120多平方米的二手房，总价为108万元。她仔细算了算已
经缴纳的印花税、契税、个人所得税、营业税等税费，“前前后后一共交了7.5万元的税。听说很快又要征收保
有税了，贷款还没还清，如果每年又要征保有税，真是有点吃不消。”
钟小姐口中所说的“保有税”并非空穴来风。据建设部近日透露，为扭转当前住宅建设和消费中的“贪大求
阔”现象，有关部门有意通过保有环节征税等多项税收、金融和土地政策等，提高大户型住宅的购买使用成本。
此后又有消息称，目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提
上了议事日程，可能在今年4月以后出台。
房产“保有税”已经不是这段时间我们听到的新税名了，营业税、个人所得税、土地增值税……大多数购
房者都是初次买房，他们中有多少人真正能把这些交易过程中的种种税费搞得明明白白呢?记jx-,rf} } - } }n
场小调查。
七八种税费，多数购房者两眼一抹黑。
在我爱我家文晖店，记者看到了正与店员一起拿着地图研究的滕先生。“请问您了解在二手房交易中需要
交多少税吗?”面对记者的提问，滕先生努力想了下，不好意思地笑了:“说实在的，一样都说不全。’，滕先生
告诉记者，他是第一次买房，“我只知道税很多，但到底是怎样的，就不知道了。”当记者告诉他二手房交易
中所需缴纳的税种后，滕先生第一反应是:“这么多啊，那我更搞不清楚了。”
店经理吴荣花告诉记者，以她平时接触到的客户，像滕先生这样一无所
知的还真不少，几乎占到了所有
顾客中的一半。
相比滕先生，王先生就非常“老道”。面对记者对于税种的提问，王先生回答得头头是道，“我已经是第三
次买房了，但说实话虽然说得出来，但还不太算得清。"21世纪不动产杭州华明加盟店店长姜继红表示，像王
先生这样的客户一般都有过几次买房的经验，对税率也有一定了解了。“不过，要计算清楚还是很难，因为计
算方法分普通住宅和非普通住宅，5年内和5年以上又有区别，不是专业人员，很难算得清楚。’，
张先生和老伴是到中介公司挂牌卖房的，对于二手房交易中所涉及的税种，他只能说得上个所税。旁边
的老伴接过了话头:“现在的税种太多了，能简化些就好了。像我们老年人记性本来就不好，这么多税怎么记
得住!
记者算了算，包括去年新增的税费在内，房产流通环节需要缴纳的税和费包括:契税、评估费、产权登
记费、交易手续费、印花税、营业税、个人所得税，如果是房改房还要交土地出让金。算下来有一七八种，这
还不算没有正式开征的土地增值税和计划开征的保有税。这别说第一次买房的消费者搞不懂，就是业内人也
难免被绕昏头。
【思考与讨论】
1、你或你的家人是否有过购房经历，若有话，购房时缴纳了什么税，缴纳了多少税?
2、本案例说明了什么，作为经纪人你打算怎样做?
案例9
客户甲因为新购买位于天河区某花园的复式商品房住宅。为支付购房首付款和装修费，于2005年3月委托
某房地产置换公司A店出售其位于东山区的物业，该物业为20世纪80年代末建造的多层住宅楼(共9层)的6
楼，房型为一室一厅，建筑面积为49平方米，朝向东南，三年前装修，权属为个人产权，该物业以22万元在“xx
置换网”挂牌出售。
客户乙因为工作调动和子女读书的关系，于2005年5月委托该房地产置换公司B店为其置换房屋，欲将其
在海珠区的住宅置换到东山区或越秀区附近一房一厅或两房一厅的产权房，价格在25万元以下。其委托出售
的房屋位于天河区20世纪70年代末建造的G层新村住宅的一楼，户型为一室户，居住面积18平方米，朝向南，
权属为个人产权，上网出售价格为9万元。
客户丙是初来广州工作的技术人员，他希望在天河区交通较为方便的区域购买一处面积不-
限定在10万元以下的房屋。
A店和B店的业务员接到上述委托后马上在电脑上完成了初步配对，希望通过经纪业务活动，使客户丙购
买客户乙的住宅，客户乙购买客户甲的住宅，以完成三笔委托。
业务员首先与客户丙联系，向其推荐了客户乙的住宅，实地看房后客户丙相当满意，对价格也没有太多
异议;业务员趁热打铁马上告诉客户乙，他的住房有下家看中，同时为其介绍了客户甲位于东山区的一室一
厅，客户乙前往看房也比较满意，看来这个三连环马上就可以解套。
然而进入实质性谈判阶段时，三客户都提出了特殊要求:客户甲要求客户乙补贴其房屋2万一3万元的装修
费;客户乙要求办理抵押贷款来支付部分房款，同时希望房价再降一点;客户丙要求签约后延期一个月交款。
这些条件的提出使得谈判陷入僵局。
有关业务员没有气馁，一起对三客户的要求进行了认真的分析，分别找
到了每位客户需求的关键所在的
突破点，分别是:客户丙肯定是要购买客户乙的房屋了，突破点是房款付款时间;客户乙愿意将住房卖给丙，
但希望其尽快付清房款，因为他要用这笔房款支付购买客户甲住房的首付款，另外他同意补贴一部分装修费，
但坚持只补贴1万元;客户甲对客户乙的付款方式没有意见，但对装修费的要求比较高。
分析清楚上述事实后，业务员们准备对每位客户实行各个击破，业务员A负责做甲的工作，给他分析装修
价格的补贴计算方法，并站在其立场上分析应尽快出售房屋防止老房型再跌，说服他将装修费再做一些让步，
尽快地促进交易;业务员B负责做丙的工作，经过多次协商，丙答应看到预定合同即付款;业务员C负责做乙
的工作，为其查询公积金账户，审核其贷款资格，并也力图说服他将装修费再抬高一点。
通过业务员们分头做工作，又经过近一个月的谈判，在三方分别让步后终于在2005年6月初步达成协议，
签订了有关交易合同，完成了这笔三连环业务，并为经纪机构获得了可观的佣金。
【思考与讨论】
1、上述这笔三连环业务是属于何种房地产经纪业务?
2、上述经纪业务的操作流程如何?
3、经纪公司的佣金如何计算?
4、在业务员们促成交易过程中对你有哪些启发?
案例10
针对大多数购房者来说，购房是一件消耗时间、精力和感情的事情，与其自己去消耗时间，不如花一平
方米的价钱请房地产经纪人来帮忙完成购房计划。北京正则律师事务所推出的“一平方米购房服务计划”就是
针对购房者的这种需求而开办的经纪服务。这一计划是指房地产专业律师为购房人提供从审查
房的全过程服务，而消费者只需支付它所买房子一平方米的价款作为服务费。律师提供的经纪
在以下三个环节:
1.替买房人选择房源，签订认购书。在这一环节，律师要确保买房人所买房屋的合法性及认购定金的安
全，为买房人提供购房可行性分析，并出具法律意见书。
2.替买房人与开发商就《商品房买卖合同》及补充条款进行谈判。这个环节有两部分服务，一是协助买
房人签订“主合同”，即标准样式的购房合同;二是协助买房人签订补充协议。
3.替买房人进行入住验收，“一平方米购房服务计划”’旨在通过专业服务，解决买卖双方在商品房买卖过程
中出现的各种问题，替购房者把好购房关，避免纠纷。
【思考与讨论】
1.北京正则律师事务所的房地产专业律师在该购房服务中充当的角色是什么?
2.房地产专业律师能为购房者提供哪些便捷?
案例n
位于顺德市的一座物资大楼，由于产权所有人欠债，由债权人向广州市中级人民法院起诉，胜诉后由法院
委托广东某拍卖行对该幢大楼进行拍卖。
物资大楼占地面积四下多平方米，楼高7层，总建筑面积9600多平方米。拍卖时评估价20s3万元，拍卖保
留价1643万元，该楼前曾2次拍卖，均无人参加竞买而元成交。
2000年s月19日上午10时正，某拍卖行对该幢大楼再行拍卖。参加竞买有2家，分别持10号牌和36号牌，除
竞买人外，参加拍卖会还有该幢大楼产权人、债权人、法官。拍卖会准时开始，拍卖师会前宣读了拍卖规则
及注意事项，经过询问，确认在场竞买人没有异议和疑问后，拍卖开始。
由于前7项标的均采用增价拍卖方式，所以轮到第8项拍卖该幢大楼时，拍卖师向场上竞买人宣布了另一
种竞买方式:按委托方要求，本标的以20ss万元起价，如有应价则按增价拍卖:如无应价则采用设有保留价
的减价方式拍卖，第一个举牌应价，且高于保留价者作标的成交。在场竞买人无异议的情况下，叫价开始，
20ss万元起叫价无人应价。
于是拍卖师开始以每次递减so万元逐次减价拍卖，当口}I价1700万元时，10号举起号牌，拍卖师即时见到，
于是拍卖师敲褪成交。但就在此时，36号也举起号牌，拍卖师指出举牌晚了一步，标的由10号成交。拍卖会
后，36号竞买人提出异议，要求以原成交价重新拍卖，产权代理律师更提出几大疑点，一场纠纷由此而起。
二、产权人提出五大疑点
其一:标的产权所有人和房产地点都在顺德，但拍卖公告只在广州日报刊登，而不在顺德媒介刊登。
其二:委托人曾告诉拍卖行拍卖时通知产权所有人，但产权所有人一直没有收到任何书面或口头通知，
他们是通过其他途径得知自己的房产被拍卖的。
其三:程序有问题。采用荷兰拍卖法的前提是开价拍卖，没有人竞投后才宣布采用荷兰拍三
宣布采用荷兰拍卖法引起竞买人消极等待。
其四:如何认定举牌在先，没有客观依据。拍卖会场没有录像机，只凭拍卖师主观臆断。
其五:拍卖时，每次应叫价三次，每次应有停顿，而不应“连珠炮“似往下叫，当减至1700万元价格时，
有-2人应价，按规定应采用开价方式继续拍卖，拍卖师无视现实，判定10号牌所得，并宣布拍卖结束，侵犯了
其他竞买人合法权益。
三、拍卖行释疑
1、关于标的在顺德，为何不在顺德报刊登公告。《拍卖法》第四十七条规定，拍卖公告应当通过报纸或
者其他新闻媒介公布。那么，在广州日报刊登拍卖公告完全合法，拍卖人、委托人、债权申请人均在广州，拍
卖行的潜在客户在全省，广州日报发行比顺德报覆盖面大得多。
2、关于拍卖行为何不通知执行人。《拍卖法》第三章关于拍卖当事人共分四节，分别为拍卖人、委托人、
竞买人、买受人，产权所有人作为法院被执行人，并不是其中任何一方，拍卖行未与其发生任何法律关系，
拍卖行按时向委托方发了《拍卖通知》，并无通知被执行人的义务。
3、关于为何提前宣布采用“荷兰式”叫价方式。首先，减价拍卖的方式是应委托人要求早就确定的，拍
卖人有权且必须在拍卖前向竟买人说明竞价方式和竟买规则，其次，拍卖是在起叫价无人应价的情况下转入
减价拍卖方式的，这也是应委托人的要求进行的。
4、对于认定谁先举牌没有客观依据(指没有录像)，只是凭拍卖师主观臆断的说法。拍卖行认为，减价拍
卖中第一个举牌成交者由拍卖师认定，现场还有场上记录员协助，其记录的《拍卖会笔录》具有法律效力，
另外，拍卖会场上还有60余人目睹，可以证明。《拍卖法》规定了拍卖师的权力和作用，但没有规定必须录像。
5、对“有两个人对1700万元的价位应价，按规定应采用增价方式继续拍，但拍卖师却判10号成交，有失
公允”的质疑。拍卖行认为在减价拍卖的规则下，拍卖师不确认首先举牌的竞买人的权益，那才真是违约违
法，损害了10号竞买人的应有权益，而这次拍卖，拍卖师是以固定的降价幅度，逐次减价拍卖的，每次报价
之后均有停顿，有足够的间隔时间给竞买人决策举牌应价。
【思考与讨论】
1、你认为此宗房地产拍卖过程中，产生纠纷的原因是什么?应该如何处理这样的纠纷?
2、在代理房地产拍卖的过程中，作为房地产拍卖中介的经纪机构应该做好哪些工作?
案例12
今年上半年房地产投资特点:(一)房地产投资总量和规模继续增加，投资绝对量历史最高。2005年上
半年我国房地产投资规模和总量达到6153亿元，投资总量相当于2004年1-7月份投资总量。其中一季度投资总
额为2324亿元，二季度投资总额为3829亿元，二季度比一季度投资增加1505亿元，增长了64.76%，投资总量
和规模呈现扩大之势。
(二)房地产投资同比增长幅度由高到低梯度回落。2004年房地产投资确实是过高、过快-
观调控措施及时出台，那么，2005年我国经济将会是一种极其紧张的运行状态。今年上半年，由于投资增长
惯性所致，我国房地产投资规模和总量稳定持续增加和扩大，但房地产投资增长幅度却呈现由高到低逐月回
落态势，说明房地产投资过快增长势头出现了实质性转变。尽管如此，由于目前较低的增速是在原有较大基
数上的增幅，所以，房地产投资绝对量和绝对增量仍然是很大的。
(三)房地产投资增速高于同期全社会固定投资增速现象从5月份开始出现逆转。目前出现的房地产投资
增速低于固定资产投资增长速度，原因之一是房地产投资商针对国家近一段时间实施的稳定房地产价格的政
策而采取了暂时性的投资调整策略，长期性战略投资调整则取决于未来房地产市场价格变化和政策变化;另
外，也说明了固定资产投资增长进入逐步上升轨道。因此，担心我国投资不足可能引起经济紧缩的顾虑是没
有必要的。
(四)房地产投资占固定投资的比例呈现逐月下降趋势。2005年以来，我国固定资产投资增长中，房地
产投资增长的带动作用正逐步减弱，促进投资增长的因素已发生了新变化。
(五)房地产综合景气指数继续呈现回落态势。根据国家统计局公布的房地产景气指数，2005年以来，
我国房地产投资景气指数从年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83 6月份进一步下降，已处于近几年来最
低状态。如果将2005年中国房地产景气指数与2004年和2003年同期相比较，则可以看出，2005年是我国房地
产景气指数下降最为猛烈的时期。
(六)房地产市场价格上涨速度减缓，但价格仍处高位。在经历了2004年抑制投资过快增长和2005年3
月份开始进行抑制房地产价格过快上涨的各项宏观调控政策之后，人们期望着今年二季度房地产价格会有一
个明显的回落。但与人们的期望不同，二季度房地产价格仍呈现继续上涨之势，涨幅仍达10.1%，仅比2005
年一季度12.5%的涨幅回落了2.4个百分点。虽说2005年以来，我国房地产价格增长速度有所回落，但价格回
落的幅度却很小，回落的速度仍然很慢，房地产价格依然在高位上波动。在我国全方位加大各项宏观调控力
度的情况下，房地产价格仍保持10.1%的涨幅，一方面说明我国控制房地产价格上涨的难度很大，遇到的阻力
很强，影响房地产价格的因素很复杂，另一方面说明当前我国实行的各项宏观调控政策尚未起到抑制房地产
价格上涨的明显效果。当前，上海、北京、厦门每平方米房价仍在8355元、7036元和6990元，深圳、宁波、
杭州和广州房屋销售均价在6000元以上，说明抑制房地产价格上涨的任务依然很艰巨。
影响我国房地产投资及价格变化的因素分析:
纵观2005年上半年我国房地产投资和价格变化新特征，可以看出，无论是房地产投资还是价格都呈现出
了与以前有所不同的新变化，首先是房地产投资增速在2004年下半年基本稳定在28%左右，2005年一季度下
降到了26.7%-27%之间，二季度进一步下降到25%-23%之间，呈现梯度下降之态势。这反映出我国房地产投
资已进入了正常的增长轨道，房地产投资占固定资产投资比重也处于较合理范围。但不可忽视的是，投资总
量已经很大，投资增长惯性依然在延续;房地产价格上涨速度有所减慢，但上涨幅度还远未降下来，房地产
价格依然在高位运行，影响房地产价格的各种因素还在进行着激烈的博弈。
(一)“双稳健”宏观经济政策及抑制房地产投资增长的资金信贷税收等政策共同作用，j
起的经济紧运行状态基本得到改观，房地产投资增速也因此而梯度回落。从2004开始，积极的财政政策开始
淡出，到2005年，我国全面实施“双稳健”的财政和信贷政策。“双稳健”实质上就是不以拉动社会投资、
刺激消费为核心，相反，是以协调经济发展、调整经济结构，适当控制和调节投资与消费过快增长为中心，
通过减少政府投资，影响全社会投资过快增长，使全社会投资增长保持在适度、合理和稳定的范围内，防止
投资过快、过热引起泡沫经济产生。“双稳健”宏观经济政策的实施使得房地产投资过快增长失去政策支撑，
同时，加大了对银行金融、税收、土地市场等的监管力度。这一系列措施都对房地产投资过热现象起到了抑
制作用。
(二)抑制房地产投资增长的资金信贷税收等政策共同作用，使得推动房地产价格上涨的资金推动力有
所减弱，房地产价格涨幅有所回落。我国房地产投资高涨和价格上涨迅速的重要原因是近几年大量资金涌入
房地产业。
其一，房地产超额利润成为推动社会资金大量涌入房地产市场的巨大推动力。在2000年我国上市公司平
均毛利润率只有27%的情况下，房地产上市公司的毛利润率却高达33%;在此后的2000年到2004年5年间，我
国上市公司毛利润率下降了近4个百分点，房地产上市公司毛利润率却提升了1.3个百分点。
其二，房地产投资性需求资金的推动。近几年，房地产投资性需求成为人们热衷的最佳选择。因为，股
票市场市值从2001年到2005年缩水至少一半以上，投资股市，必然亏损;汽车和房地产开发投资的资金需求
量过大，也不适合个人投资;而购买房地产作为投资最合适，且利润率最高。这样，社会上大量闲散资金涌
入房地产中，从而推动了住宅价格的快速上涨。但2005年以来，尤其是3月份以来，国家政策导向从抑制投资
转向投资和消费双重抑制，从金融信贷转向金融信贷与税收相结合，即在提高住房贷款利率的同时，还提高
了首付款比例。与此同时，从2005年4月5月份开始，国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，要求各
地方高度重视房价，实行政府负责制。5月11日，国务院办公厅转发了建设部、国土资源部等一七部委《关于做
好稳定住房价格工作的意见》。5月30日，国家税务总局、财政部、建设部联合出台了《关于加强房地产税收
管理的通知》，明确了具体的税收、土地、金融政策。这样，抑制房地产价格就从单一的投资领域转向消费
房产经纪人成功案例
编者按：有这样的一个群体，他们不是售楼员，却周旋在各种房子之间，他们不是购房者却跑遍大街小巷看房，他们看遍武汉购房者的辛酸苦辣，他们自己也尝遍了辛酸苦辣，他们就是武汉的房产经纪人。 相信自己，永不放弃! 出镜人物：小游 在我刚进入这一行的第12天，我接到了我的第一个房源，房东是一个急着要到外地做生意的人，想在出去之前把房子卖掉，看着他远去的背影，我脑海闪过两个字：速度!一定要快，不然无法用行动去感谢房东对我的信任! 可是，自己刚入行不久，自己手头的客户资源很少，和这套房子也很难匹配上。于是就上亿房网找找看，没想到的是很快一个李姓客户进入我的视线，通过电话沟通，我得知李先生也是个生意人，很想在武汉买套自己的住房，但是由于生意太忙，及前几次看房未看中的经历让他暂时不想再考虑……沉默了10秒，我鼓足信心对他说“相信我给你推的这套房子，绝对不会让您失望，也是给您自己一个机会，你什么时候有空……”后来李先生在看房当日就在我们公司交了定金，并表示了对我们中介及我的感谢!当然，也非常谢谢房东的配合! 永不放弃，是这次成功给我上的第一课! 出镜人物：小汪 有一次我在网上看到一个金地太阳城挂价80万精装130平方的房子，然后马上跟房东联系要求看房，看后那个房子确实不错，于是我就开始找客户看房，客房看房都比较满意，就是价格问题，他们觉得太高了，房东又不肯少，心想这个房子我在短期内很难买掉，怎么办?于是我想用的我的真诚来打动房东，然后利用房东下班的时间跟房东聊天，通过一段时间的沟通，房东终于愿意降价为78万，出于信任而且还愿意把钥匙给我托管。我很高兴，于是我又约了一个比较准客户来看房，客户看后只愿意出76万购买。这下我为难了，于是我又致电给房东，不谈少价的事，从房东口中他现在在汉口也在看房，是想等把这里的房子了再在汉口那边买。我一听机会来，然后跟房东说如果你的房子降价为76万，我的客户一次付款，今晚就可以签。这时房东的手机快没电了，而且房产证在他父母家。于是我打电话给客户，客户也非常的配合，推掉一切事，多晚都来签合同。听这话，我就房东说要他在他们公司门口等着我，我坐的士接他跟他一起回他父母家拿证。就这样当晚就把合同给签了。我很感谢我遇到了好的房东和客户。 用行动打动客户，用辛勤博取信任!
电子商务法案例分析题
电子商务法复习题 案例分析题 1、某网站是一家提供网络商品拍卖的电子商务公司。小丽在该网站“好美化妆品”卖家发现，其出售的某化妆品比她在商店里购买的同一品牌的商品便宜4成。在仔细核对了网上商品介绍及相关图片后，小丽按既定购物流程购买了该化妆品。随后，小丽发现网上购得的化妆品属于假货。在与卖家协商退货不成又无法获知卖家详细联系方式的情况下，小丽将该网站告上了法庭。要求法院根据消费者权益保护的相关规定，维护其合法权益，判决该网站赔偿损失。但是，法院并没有采纳小丽的诉求。因为，“好美化妆品”是根据该网站的服务协议开设的网店，该网站仅提供买卖双方的交易平台，并在网页上提示，并不保证卖家所卖商品的真伪。在小丽寻找卖家时，该网站也尽其所能地提供了卖家注册时的联系方式。 根据案例分析回答以下问题： (1)从案例引发的事实，思考网络服务商的责任规范应有哪些基本要求? (2)在什么样的情况下，该网站可能要承担法律责任? 答案：（1）应当区别电子商务企业的经营模式而确认不同的责任。 ①网站是交易当事人的，应当对所交易的行为负责。即如果是网站自己与客户进行交易，网站应对客户承担责任。 ②网站是交易平台的提供者，在其能力范围内，履行了合理的注意义务和披露义务，则对他人利用其交易平台提供违反国家相关规定的行为不负责任。反之，若明知他人利用其交易平台提供违法的商品，则应承担责任。 （2）从本案可知，该网站作为一个交易平台提供者，所承担的责任是有限的。如果没有说明可能存在假货，或者不能提供卖家地址无法找到卖家的情况下，可能需要承担相关的法律责任。但该网站已在网页上提示，并不保证卖家所卖商品的真伪。在小丽寻找卖家时，也尽其所能地提供了卖家注册时的联系方式，所以最终不承担出售假货的法律责任。参考《最高人民法院关于审理涉及计算机网络著作权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，网络服务者在如下情况才承担共同侵权责任：参与他人侵权行为；通过网络帮助他人实施侵权；明知网络用户通过网络实施侵犯他人权利依然纵容；经权利人提出警告，但却不采取措施以消除侵权后果的。 2、2004年1月，原告杨某（男）结识了被告韩某（女）。同年8月27日，韩某用手机发短信给杨某，向他借钱应急，短信中说：“我需要5000元，刚回北京做了眼睛手术，不能出门，你汇到我的卡里。”杨某见短信后立即将钱汇给了韩某。一周后，杨某再次收到韩某的短信，又借给其6000元并汇到了韩某的账户。因都是短信来往，两次汇款杨先生都没有索要借据。借了两次钱后，韩某非但没有还钱，反而继续向杨某借钱。杨某起了疑心，要求韩还钱。但几经催要，韩某只是发短信说：“我一定还，但需要等一段时间。”可韩某还是久欠未还，杨某逐将韩某告上了法庭。并提交了银行汇款单存单两张。但韩某却称这是杨先生归还以前欠她的欠款。 法院审理认为，手机短信载明的款项数额、往来时间与杨某在银行的业务凭证相符，同时短信还载明了被告承诺偿还借款的意思表示，证据间相互印证，故可以认定被告向原告借款的事实。据此，法院判令被告韩某偿还原告人民币1.1万元。 问： （1）本案中的手机短信是数据电文吗？其证据力如何？ （2）手机短信作为证据时的证据力受哪些因素的影响？ （3）本案争议的焦点是什么？手机短信作为证据的判断主要依据哪部法律？ 答案： （1）依据2005年4月1日起施行的《中华人民共和国电子签名法》中的规定，电子签名是指数据
法律法规案例分析
9.案例分析. 李力是某厂采购员，于1992年与本厂女工王燕结婚。婚后二人感情不和，李力借工作之便，开始常驻外地，结识女青年吴芳。1995年李向吴隐瞒了已婚事实，私刻了单位印章，假造证明信，与吴在吴的所在地又办理了结婚登记手续，领取结婚证。但二人感情也不是十分融洽，在2001年5月24日李吴二人办理了离婚手续。李又回到了原厂所在地，与王团聚。2002年5月28日案发。 问题:1.对李的行为如何认定?说明理由？ 2.对李的行为是否应当追诉？为什么？ 参考答案： 1)构成重婚罪和伪造企业印章罪按重婚罪定罪处罚。牵连犯，从一重罪处罚。 2)应当追诉，犯罪行为有继续状态的，从犯罪行为终了之日起计算。没有超过本罪最高为5年的追诉期限。 10.案例分析 魏某，男，育有两子一女，妻子早年亡故。长子魏成，因病去世，有妻子王某和女儿魏华。次子魏涛和女儿魏虹均已结婚成家。2004 年12 月，魏某病逝，留有存款、房产、家具等价值30 万元的遗产。在处理魏某丧事期间，魏虹遇车祸身亡。 问：魏某的遗产如何处理，为什么？ 参考答案： 魏某没有遗嘱，因此其财产按照法定继承办理。长子魏成的女儿魏华代位继承魏某遗产的三分之一，次子魏涛第一顺序继承三分之一，魏虹的丈夫转继承三分之一。 11.案例分析 乙借给朋友甲人民币20 万元用于买房，有借条为证。乙要购房，想向甲要回自己的钱。此时乙才发现，甲不仅被工作单位开除，没有了正常的收入，而且举了不少外债。为了躲避债权人的讨债，甲干脆将购
买的房子过户到了其姐姐的名下。当乙向甲讨要自己的20 万元时，甲承认这笔债务，但声称无能力偿还。 问：在这种情况下，乙能否实现自己的债权？为什么？ 参考答案： 乙能实现自己的债权。乙可以向法院起诉，要求法院撤销甲的赠送行为来实现自己的债权。因为根据民法规定：甲实施了危害债权的行为、甲实施行为时主观上有恶意、甲转让财产的行为是无偿的。所以乙可以要求法院撤销甲的赠送行为。 12.案例分析 甲，1986 年5月出生；乙，1987 年11月出生；丙，1989年4月出生。三人住同一家属院，经常一起去网吧玩网络游戏。为了筹集上网的费用，三人合谋绑架人质勒索钱财。2002年7 月，三人将同院的7岁女孩小童绑架，向其父母索要人民币5000 元。在交款时，三人被警方抓获。 问：甲乙丙是否要承担刑事责任？为什么？ 参考答案： 甲承担刑事责任，乙不承担刑事责任，丙不承担刑事责任。甲乙丙侵犯了一定客体，实施了绑架行为，主观方面是故意，主体方面：甲已满16 ，属完全刑事责任时期；乙15 岁，属相对负刑事责任时期，但是对绑架犯罪不负刑事责任；丙不满14 ，不负刑事责任。 13.案例分析 某幼儿园教师王某，女，28 岁。王某于6 月25 日上午10 时，带领4 名幼儿外出游玩，走在最后面的幼儿杨某（男，6 岁）失足坠入路旁鱼塘中。王某见状惊惶失措，尽管平日里知道这个鱼塘不是很深但还是不肯跳入鱼塘中救人，只是大声呼救。此时，有一中学生田某（男，已满16 周岁）路经此处，闻声后立刻跑到鱼塘边观看，并同王某在附近找到一根竹竿，探测鱼塘深浅，测得水深约75 厘米。但田某和王某均不愿下水救人，只是继续高呼求救。最后老农郭某赶来下水抢救。然
房产经纪人工作总结三篇
房产经纪人工作总结三篇 篇一 20XX年对我们来讲是极其不平凡的一年，在这个年中，公司经历了由产生、发展、到持续壮大的过程，我们大家共同努力、精诚团结、互助共赢，为大量的客户找到了他们满意的新家，在服务社会的同时，也成就了自己，实现了自我价值。而我也非常荣幸的在这不平凡的年份里加入到了我们不平凡的新天地大家庭，开启了我工作和生活的崭新篇章。回首这个年，如梦如幻，无限感慨。我从没想过我这个生还会从事这样一份工作，更没有想过，我，这样一个没有学历、没有背景，没有钱的"三无人员"，也能够取得这样高的收入，我常跟同事朋友谈起，"前半辈子真是白活了，新生活才刚刚开始！"我之所以会取得这些成绩，首先我要感恩，非常感谢公司为我提供这个广阔的平台，非常感谢公司领导、同事对我的关心协助，正是因为有了你们，才使我由一个对房产中介什么都不懂的门外汉，迅速的成长为一个合格的房产经纪人，在此我向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢。 20XX年4月1日，我在小区开店，正式成为我们新天地大家庭的一员，那时在中介行业，我是一个不折不扣的新兵，对能不能干好没有半点信心。公司领导、同事对我非常关心协助、持续给我指导鼓励，我也深知，像我这个年龄实行二次创业没有退路可走，只许成功、不许失败。我也明白，失败的原因千万种、成功的捷径就一条，那就是努力、勤奋、专业，我暗下决心，要做就做的。功夫不负有心人，经过持续努力，我连续5个月取得了公司业绩第一，多次受到了公司的肯定和嘉奖。截止到当前，仅仅9个月的时间，实现卖房收入元，租房收入元，总收入近万元，比过去十年挣得还多，我很高兴，比较满意，但我决不满足，我会把这些仅仅当做是下一步工作的起
电子商务法律案例
电子商务法之案例涉及到许多方面,主要的案例比如:A.域名抢注\域名纠纷/域名管理案 B.电子签名案.C.电子商务中消费者权利案.D.信息服务案例,E.互联网不正当竞争案 A.域名抢注\域名纠纷/域名管理案 （美国）匡威公司诉北京国网信息有限责任公司计算机网络域名纠纷 原告：（美国）匡威公司 被告：北京国网信息有限责任公司 诉讼请求：请求判令被告立即停止使用并注销“https://www.360docs.net/doc/7e8381301.html,”域名，并承担本案的诉讼费用。案由： 原告匡威公司（旧译康沃斯公司）创建于1908年，拥有商标“CONVERSE”的注册商标专用权，经过90多年的发展，“CONVERSE”已经成为世界运动鞋类和服装领域的著名品牌，在全球90多个国家通过约9000家经销商向顾客销售，在中国各大中城市先后建立了190多家专卖店和专柜。 被告北京国网信息有限责任公司抢先于2000年2月23日注册了“https://www.360docs.net/doc/7e8381301.html,”并使用了该域名，但被告使用该域名的网站为网络类，与服装运动鞋类无关。 问题：你认为本案应当如何判决？为什么？ 判决结果：法院判决书认为：我国与美国均属《保护工业产权巴黎公约》的成员国，在其正当权益在中国受到侵害时，匡威公司有权依照该公约规定向中国法院提起诉讼，中国法院将依据有关法律和公约的规定进行审理。匡威公司是中国注册的“CONVERSE”商标的权利人，其对该商标享有的注册商标专用权应受中国法律保护。 国网公司在无正当理由的情况下，将匡威公司的注册商标“CONVERSE”注册为自己的域名并加以使用，可能造成与匡威公司所提供的产品或服务的混淆，并可能导致社会公众误认为该域名的持有者与匡威公司存在某种联系，引起公众对其出处的混淆，误导网络用户访问其网站。该行为无偿占有了匡威公司的商业信誉，损害了其权益，具有主观恶意。根据《最高人民法院关于审理涉及计算机网络域名民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，国网公司注册、使用“CONVERSE”域名的行为对匡威公司的注册商标专用权构成了侵害，属不正当竞争行为，应依法承担停止侵权的法律责任。匡威公司的诉讼请求依法成立，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国不正当竞争法》第二条第一款以及《最高人民法院关于审理涉及计算机网络域名民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第八条之规定，判决如下： 自本判决生效之日起三十日内，北京国网信息有限责任公司停止使用、注销“https://www.360docs.net/doc/7e8381301.html,”域名。 B.电子签名案. 2004年1月，杨先生结识了女孩韩某。同年8月27日，韩某发短信给杨先生，向他借钱应急，短信中说:“我需要5000，刚回北京做了眼睛手术，不能出门，你汇到我卡里”。杨先生随即将钱汇给了韩某。一个多星期后，杨先生再次收到韩某的短信，又借给韩某6000元。因都是短信来往，二次汇款杨先生都没有索要借据。此后，因韩某一直没提过借款的事，而且又再次向杨先生借款，杨先生产生了警惕，于是向韩某催要。但一直索要未果，于是起诉至海淀法院，要求韩某归还其11000元钱，并提交了银行汇款单存单两张二张。但韩某却称这是杨先生归还以前欠她的欠款。 为此，在庭审中，杨先生在向法院提交的证据中，除了提供银行汇款单存单两张外，还提交了自己使用的号码为"1391166XXXX"的飞利浦移动电话一部，其中记载了部分短信息内容。如：2004年8月27日15:05，那就借点资金援助吧。2004年8月27日15:13，你怎么这么实在！我需要五千，这个数不大也不小，另外我昨天刚回北京做了个眼睛手术，现在根本出不了门口，见人
教育法律法规中小学案例分析
二、案例分析 176、小学生武某上课时，起立回答问题，后排的同学陈某用脚将武某的椅子移开，结果武某重重地坐到了地上。武某当时身体没有任何异样，老师也只批评了陈某几句，就继续上课。可是三天后，武某感到腿脚发麻，后来发展为没办法正常坐着上课。父母将她送往医院诊断，经检查为尾椎受挫伤，导致下半身麻痹，需要长期治疗。对这起事故，谁应该担负责任？ 学生陈某负主要责任，由其监护人负责赔偿。学校负有管理失职责任，负次要责任，应进行相应赔偿。 177、人民法院在开庭审理3名十四至十六周岁少年抢劫一案前，将开庭时间、地点、被告人姓名等进行公告并允许公民旁听。这种做法符合法律规定吗？ 不符合。对于已满十四周岁不满十六周岁未成年人犯罪的案件，一律不公开审理。 178、小学生张某因为没有按时完成作业，被任课老师罚站一节课，老师这样做可以吗？ 不可以，学校教职员工不得对未成年学生、儿童实施体罚或变相体罚。 179、两名中学生星期天在居民区空地上踢足球，在争球时，不慎将球踢到邻居阳台上，不仅造成阳台玻璃破碎，而且使阳台一名儿童被玻璃划伤。问：邻居财产损失及人身被伤害的民事责任应由谁承担？ 由两名学生的家长（监护人）承担民事责任。 《民法通则》规定无民事行为能力人，限制民事行为能力有造成他人损害的，由监护人承担民事责任。 180、某电视台在新闻节目中这样报道：“今天上午公安机关破获一起入室盗窃案，2名犯罪嫌疑人是我市南山中学初三年级学生李××、赵××并将2人接受警察讯问的正面图像一同播放。电视新闻这样报道可以吗？ 不可以。根据《预法》规定对未成年人罪犯案件，新闻报道、影视节目，不得披露未成年人的姓名、照片及可能推断出该未成年人的资料。 181、某中学高一年级2名学生因盗窃一辆摩托车而被刑事拘留，学校因此立即作出取消这2名学生学籍的处分决定，学校的处分决定正确吗？ 不正确，对被采取刑事强制措施的未成年学生，在人民法院判决生效以前，不得取消其学籍。 182、小明（13岁）在父母离婚后，跟随母亲一起生活，其父对小明仍有教育义务吗？为什么？
优秀的房产经纪人
优秀的房产经纪人 一个优秀推销员的营业额能达到一般人员的二三十倍，这并不稀奇。具备什么样的素质才能取得如此骄人的业绩呢？除了大家所共认的 吃苦耐劳、擅长社交、敬业、有一定专业素质等之外，出色推销人员往往具有以下四种性格本质之一。 随和豁达，有天赋的亲和力，易动感情这类人天生对别人感兴趣，喜欢与人交往，容易发现他人优点，富于同情心，待人真诚。有一位三十出头的任女士，第一次参加某公司应聘时，就问东问西，和周围所有的陌生人打招呼，根本不把自己当成一个外人。她第一次来，连公司看门老头姓什么都知道了。她发自内心地希望了解别人，有一种与生俱来的亲和力，并不是为了达到销售业绩去和别人交流，交流本身就让她感到非常高兴。这位任女士到公司后第一个月就开始出业绩，第二三个月已经非常出色，销售额是其他人的十几倍。另一家贸易公司的常先生，平时总是笑呵呵的，说话没遮拦，有心无心地甚至会把底价告诉对方，但他的销售业绩非常好，被人称为“你是一个谜”。抑郁多才，自我加速力强，情绪和思维有时显得怪异。从事糖果推销工作的李先生出身于艺术世家，喜欢音乐和舞蹈，平时在公众场合不大爱说话，甚至显得抑郁，但一旦遇到自己感兴趣的事物，就会格外兴奋和健谈。他的思维和情绪的角度都与众不同，有时显得非常怪异。李先生后来销售业绩超群，尤其是和一些大客户有了深交。这类人身
上蕴含很大的能量，具有与人深入沟通的能力，一旦遇到兴趣相投的人就可能成为至交，与客户关系非常牢固，业绩量也会持续而稳定攀升。 执著坚韧，学习和工作狂热，格外争强好胜。争强好胜是人的本性之一，但格外争强好胜的人并不见。这类人一般在初期做得很艰苦，不见得业绩出色，但是非常努力。一位做医药销售的柴先生，开始方法不太得当，不断地做陌生拜访，每天别人跑五家，他能跑十家。后来 的流水额。这种人个性特别好强，决不能落后于别人，发现有价值的东西决不放弃，学到新东西如获至宝。成功只是时间问题。 聪明多思，自我感觉轻松，待人处事开合自如。这种人最大的特点是聪明，但没有被聪明所误。同时行为举止放得开，成功失败对他无所谓。这类人常能少走弯路，聪明才智完全用到工作中，并且乐于在他的创造性思维当中。聪明加行动使他们业绩超人。 这四种类型的人有时性格特点有交叉。对于招聘单位，在招聘过程中如发现这四类人千万不要错过，因为他们会给你创造超人财富。 优秀营销人员之素质 成为优中之优，名符其实的营销人员应具备的素质：
房产中介成交巧妙实战案例讲解
房产中介成交巧妙实战案例讲解 开盘房源：90.3平方米，十四楼。框架式结构。二室两厅。装修程度中等。大理石地板。 优点：屋龄四年，较新，交通比较方便，临近学区。主卧客厅采光好。 缺点：西晒，户型不合理。卧室偏小。物业管理费较贵。无阳台。卫生间因为靠近另外一栋大楼，比较暗，窗户小。 价格：房东报价103万，比市场行情多10万左右。 此房源是社区驻守而来，因为小区位置较好，可出售房源不多，当时房东急着要出去，所以登记了一下就上班去了，没有签署委托协议。回到门店后，经纪人输入电脑后开始准备针对该房东展开回报议价。 第二天： 在下午三点多的时候给房东打第一个电话。（因为房东是公务员，上午或者下午刚上班的时候比较忙碌，所以选择在下午三点多打这个电话，这个时候一般也没什么事情，只有当房东不忙时，房东才可能愿意接听你的电话时间稍长一点。否则接了电话马上挂掉，经纪人也无法达到目的。） 对话：“您好，李先生吗？我是XX房产经纪人小孙，孙悟空的孙。昨天帮您登记房源的那个，瘦高个那个就是我（加深房东印象），您想起来没有？” “哦。知道，什么事情？有房东要买了吗？”房东语气较冷淡。 “李先生真是个急性子，虽然我们房东很多，但是时间上也没有这么快，毕竟买房子也不是买白菜，我们想帮您做做广告（给房东以利益诱导，免费广告谁都想做。），公司规定做广告的房源要上门去实地看一下房子，不知道您什么时候有空？” “我最近比较忙，没什么时间。”依旧冷淡。 “知道您时间很宝贵，我们不需要多长时间，20分钟左右就可以了，登了广告后，房东肯定很多（给房东以希望）。后天是周末，或者大后天周日，您看您什么时候方便(给房东二选一，不是要不要鸡蛋，而是要一个鸡蛋还是两个鸡蛋)？” “那后天下午吧” “后天下午几点？两点半可以吗？（时间要约准，不要大概区间，经纪人的时间也很宝贵）” “可以的” “那好，李先生，打搅了，我们后天下午两点半见。（再次加深房东时间印象），您先忙吧” 等房东挂掉电话经纪人再挂掉电话。 第三天 下午3点多再次拨通电话，实堪前再次和房东确认，以便经纪人安排自己的行程。 “您好，李先生，我是XX房产的小孙，昨天和您约过的，明天下午两点半去拜访您一下，顺便看看房子，您明天下午两点半在家嘛？因为广告星期一要出来了，我们这边比较急。（再次给房东以希望，但不要承诺广告方式，你承诺了报纸广告，万一没有登，房东印象会很差）” “在的” “如果有什么事情您可以提前告诉我一声，现在这个号码就是我的手机号，您可以储存一下，我的名片上也有我的手机号码，我们再约时间也可以，不能耽误您的事情。(以退为进)” “不用了，明天我不出去，整天都在家。” “那好，我们明天下午两点半见，再见，李先生。”
电子商务法案例分析(内附法条)
电子商务法案例分析
王素芳与北京京东叁佰陆拾度电子商务有限公司等网络购 物合同纠纷 原告：王素芳，女，1952年12月5日出生，汉族，无业，户籍所在地四川省营山县。 被告：北京京东叁佰陆拾度电子商务有限公司。住所：北京市北京经济技术开发区科创十一街18号C座2层222室。 民众康健（北京）科技有限公司，住所地北京市海淀区四道口路11号2层208室。 原告王素芳向北京市大兴区人民法院提出诉讼请求：1、判令被告民众公司向原告王素芳返还货款1577元；2、判令被告民众公司向原告王素芳赔偿十倍货款15770元；3、判令被告京东公司承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由被告京东公司、被告民众公司承担。 案由：原告王素芳于2015年4月15日在被告京东公司经营的”京东商城”中，从被告民众公司店铺”民众康健保健品专营店”购买了”芬兰汉诺金优比金塞玛湖鱼类脂肪粉浓缩片”一盒，单价929元，”采瑞玛咖咀嚼片”一盒，单价648元，共计金额1577元。原告王素芳收到货后于2015年7月发现，被告民众公司销售的两件商品提供的商品外包装上宣传的相关功效存在欺诈，被告民众公司网店网页和说明书宣传的产品功效显示”芬兰汉诺金优比金塞玛湖鱼类脂肪粉浓缩片防治心脏病”，但实际上汉诺金脂肪粉浓缩片为保健品，并不具备防治心脏病的治疗功效，另外玛咖咀嚼片的使用说明中，没有玛咖粉的原料成分，并且也未能标明食用量和不适宜人群。原告王素芳认
为被告民众公司销售的商品不符合国家相关规定，根据国家相关法律法规，食品或保健食品不得使用医疗用语或者易与药品混淆的用语。被告民众公司涉嫌虚假宣传，欺诈消费者。被告京东公司作为网络平台服务商，没有履行法定的监察监督义务，导致不法产品在其平台肆意流通，造成重大的食品安全隐患，应与被告民众公司承担连带赔偿责任。 被告京东公司辩称：涉案商品有被告民众公司销售，原告王素芳要求被告京东公司承担连带责任无事实和法律依据；被告京东公司作为网络交易平台已经履行了平台经营者对入驻商家经营主体身份的审核义务；被告民众公司网页中对其商品的说明与描述系卖家的独立商业行为，被告京东公司并未参与相关信息的制作及发布过程，对此并不知情也无过错。 被告民众公司未作出答辩，亦未参加本院庭审。 原告王素芳与被告京东公司围绕诉讼请求依法提交了相关证据，被告民众公司未参加庭审，亦未对证据提出书面异议，经本院庭审中现场核对，本院对原告王素芳与被告京东公司提交的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，北京市大兴区人民法院认定事实如下：原告王素芳提交的91健康商城质保清单显示：2015年4月16日，原告王素芳购买了”芬兰汉诺金优比金塞玛湖鱼类脂肪粉浓缩片”一盒，单价979元，”采瑞玛咖咀嚼片”一盒，单价698元，专享优惠100元，共计消费1577元，付款方式为京东支付。2015
教育法律法规案例分析
教育法律法规案例分析 1、某班主任经常开拆学生的信件，目的是检查学生是否有不良行为，及掌握学生思想现状，班主任的做法合法吗？ 不合法，除法律规定的部门外，任何人不得开拆他人的信件。 2、一名13岁的小学生未经父母同意，将一只价值500元的手表送给同学做生日礼物，其家长可以要求受赠的学生返还手表吗？ 可以，限制民事行为能力人实施的民事行为应与其年龄、智力相适应，未征得监护人同意而实施的民事行为无效。 3、按照中华人民共和国教师法的规定，教师享有哪些权利？ （1）进行教育教学活动，开展教育教学改革和实验； （2）从事科学研究、学术交流，参加专业的学术团体，在学术活动中充分发表意见； （3）指导学生的学习和发展，评定学生的品行和学业成绩； （4）按时获取工资报酬，享受国家规定的福利待遇以及寒暑假期的带薪休假； （5）对学校教育教学、管理工作和教育行政部门的工作提出意见和建议，通过教职工代表大会或者其他形式，参与学校的民主管理； （6）参加进修或者其他方式的培训。 4、金某（15周岁）在课间因小事与同学沈某发生争执，金某一拳击中沈某头部，致使沈某倒地，送医院不治死亡，问金某应当负刑事责任吗？ 应负刑事责任。 5、某中学因为学生李某未能按时缴纳相关费用，将他开除，可以吗？ 不可以。学校不能随意开除学生。 6、按照中华人民共和国教育法的规定，明知校舍或者教育教学设施有危险，而不采取措施，造成人员伤亡或者重大财产损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员采用什么方法处罚？ 依法追究刑事责任。 7、中华人民共和国教育法规定的学校及其他教育机构的基本教学语言文字是什么？ 汉语言文字，少数民族学生为主的学校及其他教育机构，可以使用本民族或者当地民族通用的语言文字进行教学。学校及其他教育机构进行教学，应当推广使用全国通用的普通话和规范字。 8、按照中华人民共和国教育法的规定，我国的学校教育制度分哪几个阶段？ 国家实行学前教育、初等教育、中等教育、高等教育的学校教育制度。 9、中华人民共和国教育法对国家实行九年制义务教育制度是如何规定的？ （1）各级人民政府采取各种措施保障适龄儿童、少年就学。 （2）适龄儿童、少年的父母或者其他监护人以及有关社会组织和个人有义务使适龄儿童、少年接受并完成规定年限的义务教育。 10、按照中华人民共和国教育法的规定，设立学校及其他教育机构必须具备的基本条件？ （1）有组织机构和章程； （2）有合格的教师； （3）有符合规定标准的教学场所及设施、设备等； （4）有必备的办学资金和稳定的经费来源 11、按照中华人民共和国教育法的规定，学校及其他教育机构有哪些权利？ （1）按照章程自主管理； （2）组织实施教育教学活动；
房产经纪人谈判技巧.doc
房产经纪人谈判技巧 市场低迷，如何开发房源客户？如何做好房东议价，买 方调价？ 有效销售话术，商圈精耕，销售八大步，客户跟踪维护，成 交案例解析，网络营销指导，经纪人作业技巧和规范，自我 时间行程管理，涉及经纪人工作的方方面面，全面克隆百万 业绩经纪人的成功之路！含金牌经纪人实战讲座DVD 光盘，本论坛抢先试读连载。卖方议价的办法. 1，委托时预防议价。在委托的时候就要预防议价。也就是 卡位。让房东感觉到他这个价格 没有卖出去的把握，事先给房东打预防针。 2，自住屋主放鸽子议价。事先和房东约好带客户来带看或 者复看的时间，等一个小时或者两个小时再通知房东，客户 不来了，因为家里人商量了以后觉得价格高（或者其他原 因），最终决定不来看了。达到打击房东心理的目标。 3，市场行情（ SWOT ）分析法。优势：尽量掌握房子的卖点 并发挥，劣势 :致命的缺点 ,例格局 ,环境 ,房龄 ,屋况 ,装修等， 机会 :利用时事政策 ,产业动态等利空消息抓住机会，来打击
房东。比如最近买方断供现象。国家对房地产的严格调控政策， 银行对房地产风险的评估等等。合适的要打印出来，展示给房东看。威胁 :市场上在流通的竟争产品所带来的对房源销售的威胁 :可选择 :A 附近明星楼盘 ,标杆楼盘便宜的个案，新楼盘的楼书和 广告 ;B 同行 ,同业挂牌的同类型房源 ;C 市场 比较 (纵向 ,涨跌幅等 )，未卖出产生的成本分析:利息 ,维修 ,水电煤 ,市场变化等，替代个案研讨分析 :A 再装修后出租产生问题 , 装修成本增加 ,租客不稳 ,收租金滞后 ,到期后整理房子麻烦 ,家具 , 折旧等 ;B 空关的问题 ;所有的风险都承担 ,不能变现失去新的投资 机会，感情的话 (人都是感性的动物 ):A 长痛不如短痛 ;B 过去是 失效的支票 ,未来是未兑现的支票 ,现在是现金支票 ;C 学开车要知道刹车在哪里 ,投资不动产要设定” 停损点”D 不会因为这么点 业绩就劝您卖 ,实在是这个价格真的很不错了。 案例：案例 :某房屋总价 400 万 ,其贷款余 200 万 ,7 年 ,面积 285 平方 ,请问题业主持有一年的成本为多少 ?(利率 5.31%,管理 费4 元/平方 ) 计算式 : 一年所交银行之利息=10.08 万 现在卖掉回笼资金为=200 万
电商法律案例分析
案例1：一刚上小学二年级的男童，在某购物网站以他父亲李某的身份证号码注册了客户信息，并且订购了一台价值1000元的小型打印机。但是当该网站将货物送到李某家中时，曾经学过一些法律知识的李某却以“其子未满10周岁，是无民事行为能力人”为由，拒绝接收打印机并拒付货款。由此交易双方产生了纠纷。 李某主张，电子商务合同订立在虚拟的世界，但却是在现实社会中得以履行，应该也能够受现行法律的调控。而依我国现行《民法通则》第12条第2款和第55条的规定，一个不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，不能独立进行民事活动，应该由他的法定代理人代理民事活动。其子刚刚上小学二年级，未满10周岁，不能独立订立货物买卖合同，所以该打印机的网上购销合同无效;其父母作为其法定代理人有权拒付货款。 对此，网站主张：由于该男童是使用其父亲李某的身份证登录注册客户信息的，从网站所掌握的信息来看，与其达成打印机网络购销合同的当事人是一个有完全民事行为能力的正常人，而并不是此男童。由于网站是不可能审查身份证来源的，也就是说网站已经尽到了自己的注意义务，不应当就合同的无效承担民事责任。 问题：当事人是否具有行为能力?电子合同是否有效?
分析： 这个案例反映出对电子合同主体进行必要限制的意义。对于网络交易来说，合同当事人在网络上根本无法看到或辨别交易相对人的民事行为能力，双方当事人是利用计算机按键或鼠标来发出意思表示，即便网络中心要求交易相对人输入身份证号码及出生日期或信用卡号以证实其为成年人，但仍有伪造或提供不实资料的可能性，故网络中心或利用网络进行交易的销售者基本上无从得知对方当事人究竟是否是成年人，或者是限制民事行为能力或无民事行为能力人。因此如何判断网上交易的当事人是否具有完全民事行为能力，限制民事行为能力或无民事行为能力，以及与这些限制民事行为能力人或无民事行为能力人订立的合同是否有效，有无必要对通过网上订立交易合同的当事人的主体资格加以限制，成为电子合同订立过程中的难题。， 本案中是李某的未满10周岁的男孩在网络上订立了买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，对于一个未满10周岁的儿童来说，他是无民事行为能力者。无民事行为能力人订立的合同无效，所以李某拒付货款的行为本来也无可厚非。但是，由于孩童是以其父的身份证登录客户信息，如果网站有充分的证据证明其已经尽到了必要的注意义务，那么完全无视网站利益受到侵害的事实则有失公平。而另一方面，李某作为其子的监护人和其身份证的合法持有人，没有尽到相应的管教义务和保管义务，导致其子滥用其身份证进行登录注册，应当对合同无效给网站造成的损失承担赔偿责任。所以，应该认定购物网站有权要求李某承担货物的往返运费和其他交易费用。
教育法律法规案例分析报告
教育法律法规十大案例分析 1.学生课间玩耍受伤学校是否有责任 某日下午，某小学课间，学生某（10 岁）在操场玩耍，被正在追逐打闹的学生某（9 岁）、王某（8 岁）摔倒在 地，并被压在身下，造成阴茎包皮挫裂伤。某受伤后，学校立即将其送往医院治疗，并同时通知了三名学生的家长。在 医院，某做了包皮环切手术，但未住院治疗，并于 10 天后到校继续上课。其医药费、交通费等已由某、王某的监护人 支付。经法医鉴定，该包皮手术属正常手术，不会对某的身体造成不良影响，属于轻伤。其后，某的家长作为代理人， 以某因伤害造成生殖器畸形，可能对今后的生活产生影响为由，以另两个学生及该学校为被告，提起诉讼，要求三方赔 偿他们误工减少的收入及精神损伤费 10 万元。 运用教育法律知识，分析这个案例。 分析：这是一起侵权引起的教育法律案件。 从主体上看，涉及某、王某、某（及其他们的监护人）和学校。 从客体上看，侵犯的是一种人身利益，具体来说是某的生命健康权。 从容（权利义务关系）上看，首先，按照我国《民法通则》第 12 条第二款的规定：“不满十周岁的未成年人是无 民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”该案例中，某、王某、某的家长对其负有监护责任；无民事行为 能力人造成他人损伤的，由监护人承担民事责任。我国《教育法》第 49 条第二款规定：“未成年人的父母或者其他监护人应当配合学校及其他教育机构，对其未成年子女或者其他被监护人受教育提供必要条件。”这就是说，父母对在校期间的未成年子女，仍负有法定的监护责任和配合学校进行教育的义务。据此，学生某、王某的家长应当对其孩子实施的伤害行 为承担赔偿责任。其次，根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民国民法通则若干问题的意见（试行）》第 160 条的 规定，在幼儿园、学校生活学习的无民事行为能力人，受到伤害或者给他人造成伤害，单位有过错的，可以责令这些单位 适当给予赔偿。这里所说的过错，不仅指一般的故意，也包括疏于管理防、消极不作为等情形。依本案所述，两个小学 生在做游戏造成伤害，说明学校管理不力。显然，学校在这起伤害事件中是有一定过错的，符合上述司法解释的规定。所以，学校也应当承担与其过错相适应的赔偿责任。 2.请依法分析教师某和学校的行为。 某小学教师某因对学校乱收费不满，向有关部门如实反映了学校存在的问题。该校领导一气之下，取消了某的教师 资格，并且说他是精神病，不安排教学任务给某，并强行将其送往精神病医院治疗。 分析：作为教师，依据《教育法》和《教师法》的规定，某不仅有进行教育教学活动的权利，而且有监督学校管理活 动的权利。案例中某因其正当行动遭到学校报复，被非法剥夺了教育教学权，学校的行为构成了对教师某教育教学权 额监督权的侵害。某可依据《教师法》第 39 条的规定，向教育行政部门依法提出申诉，教育行政部门应当在接到申诉的 30 日作出处理。 3.教师能否将学生撵出教室 因为不守纪律、不完成作业等原因把学生撵出教室、停他们课的事在中小学里时有发生，许多教师对这种做法似乎 并不觉得有何不妥。下面就是发生在某市重点中学里的一件事。 一天，上课铃响过后，邵校长和往常一样，在教学大楼巡视，当他走到一楼时，看见一个初一的男同学低着头、默 不作声地站在教室门口。“不去上课，怎么站在外边？”，“不，是老师让我出来的。”“为什么？”“因为我没完成作业。”邵校长把这个学生带到教导处，先是对其不完成作业的行为进行了批评，随后又让他补上未完成的作业。 下课了，老师来见邵校长，谈起没让学生进教室上课这件事，邵校长说：“不准随便停学生的课，这是学校的规章 制度，你怎么忘了？”老师笑了：“校长，你讲得很对，我也知道不该这么做，但个别学生上课爱讲话，不按时完成作 业，如果不吓唬一下不行，所以我就在班上宣布了这条纪律，谁违反了谁出去，再说……”“再说什么？”，“这个学生是我亲戚的孩子，一来可用他教育其他学生，二来落下的功课我可以给他补上。”校长听后，思索了一会儿说：“你这种做法，
优秀房产经纪人教学教材
做为一个优秀的房地产经纪人，应该具备以下条件: 1、承压能力。摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实还更多。 、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现2、 分析一下市场需求，市场机会，开拓新市场。在与竞争的战斗中脱颖而出。不断找到市场的金牌经纪人的成功要素。那些是我们应该借鉴和分析的。空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地。 3、沟通能力。一个成功的房地产经纪人，一定是一个良好的沟通者。房、3地产中介人员，其工作内容还是和人打交道。如何和客户、房主、同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。把自己的观念、信念、方案、方法推而良好的销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。销售中的许多问题沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们，同时聆听主要是把自己的想法告诉别人，都是因沟通不畅造成的。沟通，仔细倾听别人的你要重视别人，别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，能明晰地知道别人的想法和内心感每句话，自己的意思要表达非常清楚，。受，微笑、热情、真诚、让别人有倾诉的愿望 4、4、学习。从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，才能并应用到实际工作中去，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，销售生涯就确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说，在一次次胜利中让人无喘息余地的战斗。像一场战斗，是一场不间断的、间夹杂着许多次失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、失望和拒绝。 5、知识。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面了、5解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。同掌握房地产产业术语。经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知，时还能准确地把握当地的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息；工程建另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、筑知识、房地产法律知识等。掌握顾客的购买心理和特征。 、细节。从客户的角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果6、6 他们会滔滔不绝地一次就能提供更多的选择，尤其是在天气不好的时候，跟你聊个没完，感激不尽。毕竟，你为他们考虑了下一步。有时当我知道因为他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。自己他们去了也是浪费时间。有一些有缺陷或又不符合他们要求的房屋，直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。一百个是的，有时候会有。但是绝客户来看房，能有一个好人当场下单子吗？ 没有任何大多数情况下，客户与经纪人如果以前不认识，这是不可能的。的信任关系，客户会犹豫；再考虑。但是，做为经纪的你，会不会因为一结果没有一个人给下单而心灰意冷或怠慢客百个客户来让你带他去看房， 户呢？如果这样，你来是趁早放弃这个行业。有人说：你的心态真好，从来不嫌
电子商务法经典案例分析
1．韩某有一天在网上浏览，发现一辆二手帕萨特汽车起拍价只有10元人民币，他想可能是网站在搞什么促销活动，就参加了竞拍。几轮下来他成功了，成交价是116元。网站通过电子邮件进行了确认，并给他发来了电子合同。韩某根据网站提供的电话，跟卖主联系，卖主是一家卖二手车的汽车经销公司，也收到了网站发来的那份电子合同，但是该公司坚决不同意交车，理由是这份合同无效，因为第一，汽车的底拍价是10万元而不是10元，在网站上显示的10元底拍价是由于其工作人员输入失误造成的；第二，他们认为116元就把车卖了，这样一个合同是不公平的。韩某的手上有三份证据：一份是网络公司给他发来的电子确认书，第二份是电子合同，另外还有一份整个交易过程的证据。经多次交涉无果，韩某最后只好把汽车经销公司告到法院。 结合所提供的案例分析下列问题： (1)这个网上竞拍的电子合同是否有效?为什么? 该竞拍合同有效。因为依法成立的合同，自成立时生效。但是因工作人员的失误，误将10万元写成10元，实际上不是卖主的真实意思表示，属于重大误解。依照合同法第五十四条的规定可以请求变更或者撤销。 (2)本案反映出电子商务活动中的法律规范存在哪些问题? 本案中电子商务交易过程和证据完善确凿，事实无误，出现争议的关键是工作人员失误将拍卖底价写错，所以电子商务看似规范，其实过于简单，缺少磋商和纠错的程序，大多是电脑程序自动完成，非常容易出现问题。 2．2004年1月，杨先生结识了女孩韩某。同年8月27日，韩某发短信给杨先生，向他借钱应急，短信中说:“我需要5000，刚回北京做了眼睛手术，不能出门，你汇到我卡里”。杨先生随即
将钱汇给了韩某。一个多星期后，杨先生再次收到韩某的短信，又借给韩某6000元。因都是短信来往，二次汇款杨先生都没有索要借据。此后，因韩某一直没提过借款的事，而且又再次向杨先生借款，杨先生产生了警惕，于是向韩某催要。但一直索要未果，于是起诉至海淀法院，要求韩某归还其11000元钱，并提交了银行汇款单存单两张二张。但韩某却称这是杨先生归还以前欠她的欠款。为此，在庭审中，杨先生在向法院提交的证据中，除了提供银行汇款单存单两张外，还提交了自己使用的号码为"1391166XXXX"的飞利浦移动电话一部，其中记载了部分短信息内容。如：2004年8月27日15:05，那就借点资金援助吧。2004年8月27日15:13，你怎么这么实在！我需要五千，这个数不大也不小，另外我昨天刚回北京做了个眼睛手术，现在根本出不了门口，见人都没法见，你要是资助就得汇到我卡里！等韩某发来的18条短信内容。后经法官核实，杨先生提供的发送短信的手机号码拨打后接听者是韩某本人。而韩某本人也承认，自己从去年七八月份开始使用这个手机号码。 (1)从此案法官判决中可以看出，法官引用了《电子签名法》中的规定，您认为在此案中，手机短信是否能作为证据？ 依据电子签名法，本案中的手机短信可以作为证据，电子签名法的核心内容，在于赋予数据电文、电子签名、电子认证相应的法律地位，其中数据电文的概念非常广泛，基本涵盖了所有以电子形式存在的文件、记录、单证、合同等，我们可以理解为信息时代所有电子形式的信息的基本存在形式。(2)如何来确定短信的法律效力？ 在本案中，针对主要证据——手机短信息，法官根据电子签名法第八条
做一个优秀房地产经纪人的日常工作
做一个优秀房地产经纪人的日常工作 做业务都一样，勤奋最重要，熟悉楼盘的销售技巧，要懂得谈判技巧，对楼盘价格、附近楼盘的详细情况了如指掌，总之四个字：快、准、狠、贴。 只要做到以下工作，你就是一个成功的房地产经纪人： 1、每天准时到公司（最好能提前20分钟到公司。做到风雨无阻） 2、打开电脑和房源本，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘、房源 和发现自己所需要的楼盘。 3、随时了解公司的业务动态、公司的管理制度，跟上公司日新月异发展的步伐。 4、查看本区域广告（本公司和外公司），及时发现自己客户和同事客户所需楼盘房源，并 主动去该楼盘找回房源，增加成交量进而增加业绩。 5、本店及本区域若有新收的钥匙，坚持拿钥匙看房，日积月累，区域内的所有户型你都会 了如指掌。 6、每天必须认真打十五个业主电话，打任何一个电话必须与业主彻底交流，了解真实情况。 7、打电话过程中，了解业主是否有换楼的需要，在业主未出售前，先行约业主看房（每周 至少一次） 8、下决定每天寻找一个新客户（暂时不需要，但半年内会买房的客户） 9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。 10、每天必须尽量保证带两个客户看房。 11、每天必须及时更进自己客户及每天和十个老客户交流。 12、主动到公交站或房源不足的指定目标派发宣传单、争取客源及房源。 13、自行记录五个楼盘，不停寻找客户做配对，机会自然大增。 14、跟进以往自己成交的租盘或者卖盘，（租客到期完续租否？是否在另觅新居？考虑 买房否？）做好自己的“客户回访”工作。 15、跟进以往经自己租出或售出的楼盘业主，是否再买一套做投资。 16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及房地产公司门口拉客。切客户。 17、自己打电话或者跑盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘 （签独家委托） 18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在晚上8—9点间跟客户、业主沟通。 19、业务员应多了解国内房地产之要闻，令自身在这方面的知识增加，从而在与业主 及客户交谈的时候更有内容。塑造“地产专家’形象。 20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重 犯。 21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（约客户及房主）。 22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。各位同仁：请随时随 地将自己的工作与以上“日常工作”进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么？建议将此“日常工作”摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指日可待。