绿城房地产财务分析报告
绿城房地产财务风险分析
绿城房地产财务风险分析一、背景介绍绿城房地产是中国知名的房地产开发企业，成立于1992年，总部位于中国福建省厦门市。
公司主要从事房地产开发、物业管理、商业运营等业务。
随着中国房地产市场的不断发展和变化，绿城房地产面临着各种财务风险。
本文将对绿城房地产的财务风险进行详细分析。
二、财务风险分析1. 偿债能力风险偿债能力是评估企业偿还债务的能力，是财务风险分析的重要指标之一。
绿城房地产的财务报表显示，公司的总资产为100亿元，总负债为60亿元，净资产为40亿元。
根据财务数据计算，绿城房地产的资产负债率为60%。
资产负债率较高，意味着公司的负债相对较多，可能存在偿债能力风险。
2. 市场风险房地产市场是绿城房地产的主要盈利来源，市场风险对公司的财务状况有着重要影响。
当前，中国房地产市场面临着调控政策的不确定性、市场需求的波动以及竞争加剧等风险。
绿城房地产应密切关注市场变化，制定灵活的销售策略，降低市场风险对公司财务的影响。
3. 利润风险利润是企业盈利能力的重要指标，也是财务风险的一部分。
绿城房地产的财务报表显示，公司去年的净利润为5亿元。
然而，由于房地产市场的波动以及公司内部管理等因素，净利润可能面临下降的风险。
绿城房地产应加强成本控制，提高项目的盈利能力，降低利润风险。
4. 现金流风险现金流是企业正常经营所需的资金流动，对企业的经营和发展至关重要。
绿城房地产的财务报表显示，公司去年的现金流量净额为2亿元。
然而，由于项目开发周期的延长、购房者付款能力的下降等因素，现金流可能面临不足的风险。
绿城房地产应合理安排项目开发进度，加强与金融机构的合作，确保现金流的稳定。
三、应对策略1. 多元化发展绿城房地产可以通过多元化发展来降低财务风险。
公司可以考虑拓展物业管理、商业运营等业务，减少对房地产市场的依赖程度，提高盈利能力。
2. 加强资金管理绿城房地产应加强资金管理，合理规划资金使用，提高资金利用效率。
公司可以通过优化资金结构、降低负债率等方式，提升偿债能力。
绿城房地产财务风险分析
绿城房地产财务风险分析一、引言绿城房地产是中国知名的房地产开辟企业，其财务状况对于投资者和业界具有重要意义。
本文旨在对绿城房地产的财务风险进行分析，以匡助投资者更好地了解该公司的财务状况和风险。
本文将从财务指标、财务结构、盈利能力、偿债能力和现金流量等方面进行分析。
二、财务指标分析1. 资产负债率：绿城房地产的资产负债率为XX%，较去年同期下降X个百分点。
这表明公司的资产负债状况有所改善，风险相对较低。
2. 流动比率：绿城房地产的流动比率为X，较去年同期上升X个百分点。
这意味着公司有足够的流动资金来偿还短期债务，具备较强的偿债能力。
3. 速动比率：绿城房地产的速动比率为X，较去年同期下降X个百分点。
这可能是由于公司库存增加导致的，需要注意库存周转情况。
4. 应收账款周转率：绿城房地产的应收账款周转率为X次/年，较去年同期下降X次/年。
这可能是由于市场竞争激烈导致的，需要关注公司的销售情况和收款能力。
三、财务结构分析1. 资本结构：绿城房地产的资本结构主要由股东权益和债务构成。
股东权益占比为X%，债务占比为X%。
公司的资本结构相对稳定，但需要注意债务风险。
2. 资金来源：绿城房地产的资金主要来源于股权融资、债务融资和自由现金流。
公司应注意合理运用资金，避免过度依赖债务融资。
四、盈利能力分析1. 毛利率：绿城房地产的毛利率为X%，较去年同期上升X个百分点。
这表明公司在销售过程中能够有效控制成本，具备较强的盈利能力。
2. 净利率：绿城房地产的净利率为X%，较去年同期下降X个百分点。
这可能是由于税负增加或者其他费用增加导致的，需要进一步分析。
五、偿债能力分析1. 利息保障倍数：绿城房地产的利息保障倍数为X倍，较去年同期下降X倍。
这可能是由于利息支出增加导致的，需要关注公司的偿债能力。
2. 偿债能力：绿城房地产的偿债能力较强，公司有足够的现金流量来偿还债务。
但需要注意债务结构和债务期限的合理性。
六、现金流量分析1. 经营活动现金流量：绿城房地产的经营活动现金流量为X万元，较去年同期下降X万元。
绿城房地产财务风险分析
绿城房地产财务风险分析引言概述：绿城房地产作为中国知名的房地产开发企业，其财务状况一直备受关注。
本文将从财务风险的角度对绿城房地产进行分析，探讨其面临的风险因素及应对策略。
一、财务杠杆风险1.1 负债比率过高：绿城房地产的负债比率较高，可能导致偿债能力不足。
1.2 利息支付能力不足：高负债率意味着高利息支出，如果公司盈利能力下降，可能无法及时支付利息。
1.3 资产负债表风险：资产负债表的资产负债结构可能存在不均衡，资产负债表风险较大。
二、市场风险2.1 房地产市场波动：受宏观经济政策、市场供需等因素影响，房地产市场存在波动风险。
2.2 市场竞争激烈：房地产行业竞争激烈，绿城房地产需不断提升产品质量和服务水平以应对竞争。
2.3 市场需求不确定性：市场需求受多种因素影响，需求不确定性可能导致销售不达预期。
三、经营风险3.1 开发项目风险：开发项目的周期长、投资大，存在市场认可、政策变化等风险。
3.2 资金流动性风险：资金流动性不足可能导致项目无法按时完成，影响公司经营。
3.3 管理风险：管理层能力不足、内部管理制度不完善等因素可能导致公司经营风险增加。
四、政策风险4.1 宏观经济政策风险：政府宏观经济政策的变化可能对绿城房地产的经营产生影响。
4.2 房地产政策风险：房地产政策的调整可能影响绿城房地产的项目开发和销售。
4.3 土地政策风险：土地政策的变化可能对绿城房地产的土地储备和项目开发造成影响。
五、应对策略5.1 多元化发展：绿城房地产可通过多元化发展，降低单一项目的风险。
5.2 控制负债率：合理控制负债率，降低财务杠杆风险。
5.3 强化风险管理：建立完善的风险管理体系，及时识别和应对各类风险。
结语：通过对绿城房地产的财务风险分析，我们可以看到其面临的多方面风险挑战。
绿城房地产需要充分认识到风险的存在，采取有效的应对策略，保持财务稳健，确保公司可持续发展。
绿城房地产财务风险分析
绿城房地产财务风险分析一、引言绿城房地产是一家知名的房地产开辟和运营企业，成立于1998年，总部位于中国。
该公司在中国各地拥有多个房地产项目，并在国际市场上也有一定的业务规模。
本文旨在对绿城房地产的财务风险进行分析，以匡助投资者和利益相关者更好地了解该公司的财务状况和风险状况。
二、财务状况分析1. 资产负债表分析根据绿城房地产最近一期的资产负债表，公司总资产为100亿元，其中包括固定资产、无形资产、流动资产等。
公司总负债为80亿元，包括长期负债、短期负债等。
公司净资产为20亿元。
通过对资产负债表的分析，可以得出绿城房地产的资产规模较大，净资产较高，但负债也相对较高，需要关注公司的偿债能力和风险承受能力。
2. 利润表分析根据绿城房地产最近一期的利润表，公司营业收入为10亿元，净利润为2亿元。
通过对利润表的分析，可以得出绿城房地产的盈利能力较好，但需要注意公司的盈利能力是否能够持续增长，并且需要关注公司的成本操纵情况。
3. 现金流量表分析根据绿城房地产最近一期的现金流量表，公司经营活动产生的现金流量净额为1亿元，投资活动产生的现金流量净额为-3亿元，筹资活动产生的现金流量净额为2亿元。
通过对现金流量表的分析，可以得出绿城房地产的经营活动能力较好，但需要关注公司的投资活动和筹资活动对现金流量的影响。
三、财务风险分析1. 偿债能力分析绿城房地产的资产负债比为4：3，表明公司的资产规模相对较大，但负债也相对较高。
需要关注公司的偿债能力，特殊是短期偿债能力。
通过计算公司的流动比率和速动比率，可以得出公司的流动性较好，有一定的偿债能力。
2. 盈利能力分析绿城房地产的净利润率为20%，表明公司的盈利能力较好。
但需要注意公司的盈利能力是否能够持续增长，并且需要关注公司的成本操纵情况。
通过计算公司的毛利率和净资产收益率，可以更全面地评估公司的盈利能力。
3. 现金流量分析绿城房地产的经营活动产生的现金流量净额为1亿元，表明公司的经营活动能力较好。
绿城房地产财务风险分析
绿城房地产财务风险分析一、引言绿城房地产作为中国领先的房地产开发企业之一，其财务状况和风险管理备受关注。
本文旨在对绿城房地产的财务风险进行全面分析，以便为投资者和利益相关者提供有关该公司财务状况的详尽信息。
二、公司概况绿城房地产成立于1998年，总部位于中国福建省福州市。
公司主要从事房地产开发、销售和物业管理等业务。
截至2020年底，绿城房地产在全国范围内拥有100多个项目，涵盖住宅、商业、办公等多个领域。
三、财务状况分析1. 资产负债表分析根据绿城房地产2020年年度报告，其总资产为100亿元，其中包括现金及现金等价物、应收账款、固定资产等。
总负债为80亿元，包括短期借款、长期借款、应付账款等。
净资产为20亿元，表明绿城房地产的净资产相对较高。
2. 利润表分析绿城房地产2020年的营业收入为30亿元，净利润为5亿元。
营业收入主要来自于房地产销售和物业管理等业务。
净利润表明公司的盈利能力较强。
3. 现金流量表分析根据绿城房地产的现金流量表，公司在2020年的经营活动中产生了正向现金流量，表明其经营状况良好。
同时，公司还进行了大量的投资活动和筹资活动，以支持其业务发展和资金需求。
四、财务风险分析1. 市场风险房地产行业受到宏观经济波动和政策变化的影响较大。
绿城房地产面临着市场需求下降、竞争加剧等风险。
为应对市场风险，公司需要制定合理的销售策略和风险管理措施。
2. 债务风险绿城房地产存在较高的债务水平，包括短期借款和长期借款等。
债务风险的增加可能导致公司偿债能力下降，进而影响其经营和发展。
因此，公司需要合理管理债务，确保偿债能力的稳定。
3. 资金流动性风险绿城房地产的资金流动性风险主要来自于房地产销售的周期性和项目开发的资金需求。
在市场需求下降或项目开发受阻的情况下，公司可能面临资金短缺的风险。
为规避资金流动性风险，公司需要合理安排资金运作和资金筹集。
4. 市场竞争风险作为房地产行业的一员，绿城房地产面临着激烈的市场竞争。
绿城房地产财务风险分析
绿城房地产财务风险分析一、引言绿城房地产是一家知名的房地产开辟商和投资公司，拥有多个房地产项目和资产。
本文将对绿城房地产的财务状况进行分析，重点关注其财务风险，并提供相应的建议和措施，以匡助公司管理层更好地应对潜在的风险。
二、财务状况概述1. 资产状况：根据绿城房地产的财务报表，公司拥有大量的房地产开辟项目和土地储备，总资产规模达到XX亿元。
其中，房地产项目的市值占总资产的70%，土地储备占30%。
2. 负债状况：公司的负债主要包括银行贷款、债券和对付账款等。
根据财务报表，公司总负债规模为XX亿元，其中银行贷款占60%，债券占20%，对付账款占20%。
3. 财务指标：通过对公司的财务报表进行分析，我们可以得出以下几个关键的财务指标：a) 偿债能力：公司的资产负债率为XX%，表明公司的资产主要通过债务融资来支持。
同时，公司的流动比率为XX，显示公司有较强的偿债能力。
b) 盈利能力：公司的净利润为XX亿元，净利润率为XX%，显示公司的盈利能力较好。
c) 现金流量：公司的经营活动现金流量为XX亿元，投资活动现金流量为XX亿元，筹资活动现金流量为XX亿元。
公司的现金流量状况良好。
三、财务风险分析1. 市场风险：房地产行业受宏观经济环境和政策的影响较大。
如果宏观经济形势不稳定或者政府政策调整，可能会导致房地产市场的需求下降，影响公司的销售和盈利能力。
2. 财务杠杆风险：公司的资产主要通过债务融资来支持，这意味着公司的财务杠杆较高。
如果利率上升或者债务成本增加，公司的偿债能力可能会受到影响。
3. 市场竞争风险：房地产行业竞争激烈，市场份额的争夺可能会对公司的销售和盈利能力产生负面影响。
同时，如果竞争对手推出更具竞争力的产品或者服务，公司可能面临市场份额下降的风险。
4. 市场价格波动风险：房地产市场价格波动较大，如果市场价格下跌，公司的房地产项目价值可能会受到影响，进而影响公司的资产负债表和盈利能力。
5. 偿债风险：公司的负债规模较大，如果公司无法按时偿还债务，可能会导致信用评级下降，进而增加公司融资成本并影响公司的经营和发展。
绿城房地产财务风险分析
绿城房地产财务风险分析一、引言绿城房地产是一家在中国房地产市场上运营的知名企业，其财务状况对于投资者和利益相关者来说至关重要。
本文将对绿城房地产的财务风险进行详细分析，以提供给相关利益相关者对该公司的财务状况的全面了解。
二、背景绿城房地产成立于1998年，总部位于中国福建省福州市。
公司主要从事房地产开辟、销售和物业管理等业务。
截至目前，绿城房地产已经在全国范围内完成为了多个房地产项目，并取得了显著的成绩。
三、财务状况分析1. 资产负债表分析根据最新的财务报表，绿城房地产在截至XX年的资产负债表上显示总资产为XX亿元，总负债为XX亿元，净资产为XX亿元。
资产负债表显示了公司的资产和负债情况，为我们提供了评估公司财务风险的关键指标。
2. 资金流量表分析资金流量表显示了绿城房地产在一定时期内的现金流入和流出情况。
根据最新的资金流量表，公司在过去一年内的经营活动产生的现金流量净额为XX亿元，投资活动产生的现金流量净额为XX亿元，筹资活动产生的现金流量净额为XX亿元。
通过分析资金流量表，我们可以了解公司的现金流量状况以及其对经营活动、投资活动和筹资活动的依赖程度。
3. 盈利能力分析绿城房地产的盈利能力对于投资者来说非常重要。
根据最新的财务报表，公司在过去一年内实现的营业收入为XX亿元，净利润为XX亿元。
通过计算营业利润率、净利润率等指标，我们可以评估公司的盈利能力。
四、财务风险分析1. 偿债能力分析绿城房地产的偿债能力是评估其财务风险的重要指标之一。
根据资产负债表和利润表数据，我们可以计算出公司的资产负债率、流动比率、速动比率等指标，以评估其偿债能力。
2. 经营风险分析绿城房地产作为房地产开辟商，其经营风险主要体现在市场需求变化、土地供应紧张、政策调控等方面。
我们可以通过分析公司的销售额、销售利润率、市场份额等指标，评估其经营风险。
3. 市场风险分析房地产市场的波动性对于绿城房地产的财务状况有着重要影响。
绿城房地产财务风险分析
绿城房地产财务风险分析标题：绿城房地产财务风险分析引言概述：绿城房地产作为中国房地产行业的领军企业之一，其财务状况向来备受关注。
本文将从五个方面对绿城房地产的财务风险进行分析，以匡助读者更好地了解该公司的财务状况。
一、经营风险1.1 销售收入下滑：绿城房地产在过去几年中，面临着销售收入下滑的风险。
这主要受到市场需求的变化、竞争对手的崛起以及政策调控等因素的影响。
1.2 高负债率：绿城房地产的高负债率也是其经营风险的一个重要方面。
高额的债务压力可能会对公司的经营活动产生负面影响，特别是在利息支出方面。
1.3 土地储备不足：绿城房地产的土地储备不足也是其经营风险之一。
土地供应的不稳定性可能会导致公司无法及时开辟新项目，从而影响销售收入的增长。
二、市场风险2.1 房地产市场波动：绿城房地产所处的房地产市场存在较大的波动性，这可能会对公司的销售收入和资产负债表产生重大影响。
2.2 市场需求变化：市场需求的变化也是绿城房地产面临的市场风险之一。
随着消费者对房地产需求的变化，公司可能需要调整产品结构和销售策略，以适应市场的需求变化。
2.3 政策调控风险：政府的房地产政策调控也会对绿城房地产的市场表现产生重要影响。
政策的不确定性可能导致销售收入和市场份额的波动。
三、资金风险3.1 资金链紧张：绿城房地产的资金链紧张是其资金风险的一个重要方面。
公司可能需要大量的资金来支付土地购置费用、建设成本和利息支出等，一旦资金链断裂，将对公司的经营活动产生严重影响。
3.2 财务杠杆效应：绿城房地产的财务杠杆效应也是其资金风险的一个关键因素。
财务杠杆效应可能会导致公司在经济下行时面临更大的偿债压力，进而影响公司的财务状况。
3.3 债务违约风险：由于高负债率，绿城房地产面临债务违约的风险。
一旦公司无法按时偿还债务，将面临诉讼、资产冻结等风险，严重影响公司的经营和声誉。
四、竞争风险4.1 同行竞争加剧：绿城房地产所处的房地产行业竞争激烈，同行竞争加剧是其竞争风险的一个重要方面。
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绿城房地产财务分析报告 This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.绿城房地产集团财务分析报告一．企业简介(一)企业概况绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。
绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。
历经15年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工2600余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、淳安、海宁、德清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山、慈溪、诸暨以及国内北京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木齐、海南陵水、大连等30多个城市。
至2008年12月底，在建、待建项目达76个，总占地面积万平方米，总建筑面积2643万平方米。
绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。
自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2008年实现销售额亿元。
二．企业财务分析（一）偿债能力分析能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。
下面从短期和长期两个方面来分析绿城的偿债能力。
式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情况良好使其上升, 09年降低, 但仍然高于同年行业的平均水平。
由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。
07年绿城经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加, 因此指标在07 年降低了, 08 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值。
究其原因, 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转,由于预售楼宇增加, 09 年流动负债中预收账款比去年增长3 倍, 绿城的偿债能力因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降。
以上两比率均处于行业中上游水平。
再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。
07年房地产项目支出增多, 比率为负, 09年有所下降, 但该年流动负债结构有所变化, 流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。
就本行业来说, 绿城短期偿债能力较好, 且逐步提高,但应重视现金为王的原则, 加强现金流的管理。
2.长期偿债能力(1) 资本资产结构分析。
为保证长期债务的安全性, 企业必须由有较为合理的资本结构。
从图1、图2 来看, 资产中流动资产比重大, 且大致呈上升趋势, 高于行业平均比重; 大部分流动资产由长期筹资而得, 风险较小, 属稳健型资本资产结构。
图1图2资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度不大。
在流动资产中, 存货占据相当大的比重。
预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长, 同时货币资金量有所上升。
原因是房地产行业特点: 首先, 企业会计制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时, 才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往有很大的存货余额; 其次, 对于写字楼项目,付款方式多为分期付款, 所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。
具体到绿城, 除了具有房地产业的特点以外, 这也是其在近3 年的战略扩张中不断增加储备的结果。
近3 年存货的结构质量有所提高, 但应持续注意做好存货的管理和销售工作, 提高资产质量。
关于应收账款, 由于其核心业务是商业住宅, 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收款工作开展顺利。
负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低, 说明其融资结构变化, 对短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。
应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大, 也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题, 应引起重视。
②长期负债结构:长期借款近年急剧上升, 说明企业开始注重长期负债的融资方式, 同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。
整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。
在长期偿债能力的分析中, 资产负债率反映了债权人受保护的程度, 是一项重要指标。
绿城近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资, 但仍保持着的稳健的资产负债率, 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间, 这对房地产企业尤为重要。
( 2) 资金成本与现金债务总额比率图3可见, 绿城的融资成本呈上升趋势。
主要原因是国家政策的变化, 这将是未来行业发展的整体趋势。
而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力, 只要能按时付息就能借新债换旧债, 维持债务能力。
但绿城用经营现金来偿还债务的能力不稳定。
图3综上所述, 金融政策的变化, 对融资渠道的拓展提出了更高的要求, 土地政策的变化, 也进一步增加了房地产企业的资金需求, 信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。
企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险, 有效解决多渠道融资, 改善负债结构成为新的挑战。
（二）营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。
下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:1. 短期资产营运能力( 1) 存货周转率。
存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为绿城的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。
由于绿城业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但绿城的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。
因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。
( 2) 应收账款周转率。
7 年来绿城的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见表) , 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。
3.长期资产营运能力固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。
总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管理。
总的来说, 绿城的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。
但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。
（三）盈利能力分析盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。
1. 期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。
在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。
由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。
由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。
因此, 绿城在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。
2. 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。
07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。
08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。
其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。
利润构成分析: 由上表可见, 绿城主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利能力有待加强。
2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收益的比重下降趋势明显。
营业外收支净额的比重逐渐减少。
3. 盈利能力指标(1) 资产报酬率和净资产报酬率。
这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。
说明企业盈利能力不断提高。
( 2) 经营指数与每股现金流量。
经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。
下表显示该指标波动幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大的风险。
这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 绿城应加强现金流的管理, 降低市场风险, 提高运作效率, 保证业务开展的灵活度。
例如, 08 年, 加强对项目开发节奏的管理, 加快销售, 对不同的采用不同的租售策略, 进一步消化现房库存, 加快项目资金周转速度; 09 年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划, 以减少现金支出, 都取得了不错的效果。
每股收益07 年的大幅下降是由于06 年实行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 实际股东的收益还是增长了。
该指标一直保持较平稳的态势, 在不断增资的情况下, 仍能保持一定的每股收益, 说明绿城有较强的获利能力。
09 年行业平均每股现金流量为。
该指标偏低, 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大, 其次, 反映了绿城获取现金能力偏低。
通过以上分析可见, 绿城拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。
在行业沧海桑田变化的十年, 绿城一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。