基于灰色理论的城市商品住宅价格波动分析——以长沙市为例

联度 ：
８ ＝０． ０ １ ８ ｌ ７ ２ ； ２＝０ ７ ７ ８ ． ５ ３； ３＝０ ８ ９ ８ ． ６ ９； ４＝０． ５ ３； ５＝０． ５ １ ８ ６０ ８ ２ ８； ６＝０． １ ７ ７ ５
关联度排序结果为 ：３ ８ ＞ ６ ｌ ５ ４ ８ ＞ ２ ８ ＞８ ＞８ ＞８
注 ：ｏ ｘ ——住宅均价 ； ——Ｇ Ｐ ｘ ——市区人 １ ； ３ ｘｌ Ｄ ；２ ： Ｘ ——市 区居 民人均 ３ 可支配收入 ； ４ ｘ ——住宅投 资完成 额 ； ５ ｘ ——住 宅施 工面积 ；【 ） ——住 宅 竣工 ６
一
、
灰 色 系统 理 论 与 商 品 住 宅 价 格
（ ） 一 灰色 系统理论 灰色系统理论（ ｒｙＳ ｓ ｍ Ｔ ｅｒ） 亦称灰色理论 ， 由 Ｇｅ ｙｔ ｈｏｙ ， ｅ 是
我 国学者邓聚龙教授 于上世纪 ７ ０年代末 、０年代初创立并发 ８
展的理论。所谓 灰色系统就 是指一部 分信 息明确 ， 但其 他部 分不明确的系统。灰 色理论 就是从 系统 的角度人 手 ， 许所 允 研究的系统 内存在灰色数 ， 灰色 关系 等 。灰 色理论 具有 只 需少量数据就可作系统分 析 ， 型建 立 ， 模 未来预 测 ， 为决 策 行
（ 南农业 大学资源环境 学院 ， 湖 湖南 长沙 ４０ ２ ） １ １８ 摘 要： 以灰 色系统理论 为主要研 究方法， １９ －２ １ 对 ９ ９ ００年长沙市商品住宅价格波动情况进 行分析 。通过 对长沙市商品住
宅价格进行灰 色关联分析 ， 定影 响长沙市近年 来商品住宅价格 变动的主要 因素 ， 确 并将影响 因素按 程度 的大 小进 行 了排序 ， 从
面积 。
三 、 论分 析 结
根据灰色系统理 论 的研究 ， 关联 度 ８。 。 越大 ， 意 味着对 则 参考因素的影响越 大 。一般认 为 ，。＞０ ７才 有影 响。 由 ８ ． 上述结果可知 ， 因素对 长沙 市住宅 房地产 价格 的影 响排 序 各 为 ：３ ８ ＞８ ＞８ ８ ＞ ２ ６ ＞８ ５＞８ ， 在所列 出的长沙市 的 ６个 比较 因素中 ， 城市居 民人均可支配收入 、 市区人 口数及住宅 竣工面
（ ） 差 序 列 ２求
采用公式： ）： ｌ （ ）一 ’ ） ， △（ 。（ ｌ 得到以下结
果 ， 表 ３ 见 。 表 ３ 求 差 序 列 结 果
积是主要影响因素 ， 中居 民人 均可 支配 收入对 长沙 市住 宅 其
房地产价格的影响最大 ， 而住宅 投资 完成额 对长 沙市住 宅价 格 的影响最小。即 ： 城市 居 民人 均可 支配 收入 ＞市区人 口数 ＞住宅竣工面积 ＞Ｇ Ｐ＞ Ｄ 住宅施工面积 ＞ 住宅投资完成额 。 版社，０ ５ ２０ ．
［ ］一种 新 型的 灰 色相似 关 联度 模 型及 其应 用 ［ ］ 统计 与 决策 ， ３ Ｊ．
２ １ ，７ ７—９ ０ ０ （ ）： ．
［ ］基 于灰 色理 论的 温 州房 价预 测模 型 ［ ］ 数 学的 实践 与认 识 ， ４ Ｊ．
２ １ ，１ ２ ） １ ０ １４ （ ０ ：０—１ ． ６
人 口的增长 。从供给 因素角度 来说 ， 一方 面土地作 为房地 产
产 品成本 的重要组成部分 ， 接影 响住宅价 格 ； 直 另一方 面土地 的稀缺性 和固定性导致 了房地 产产 品的不完 全竞争 性 ， 间 也 接 影响住宅 价格 。此外 ， 还有学 者认为金 融 因素 （ 率 、 币 利 货 政 策） 以及宏观调控因素对住宅价格也有一定影响 。 近年来长沙市较快 的城市经济发展速度为房地产 业的持 续 发展提供了 良好平 台 ， 本文以灰 色理 论为指导 ， 对长沙 市住 宅价格进行灰色关联 度分析 ， 出影响 长沙市住 宅价 格的 主 得 要因素 ， 为促进长沙市居 民住房理 性消 费以及长 沙市住 房 市 场健康发展提供科学依据 。
而得 到相 应 结论 。
关 键 词 ： 宅 价 格 ； 色理 论 ； 沙 市 住 灰 长
房地产 市场化 以来 ， 城市住宅作为商 品 ， 处于受政 府相关
统进行 研究 分析 。
二 、 建 灰 色 关 联 模 型 实 证研 究 构
政 策影 响的供需市场 体 系中。从需求 因素角 度来说 ， 有学 者
：
采 用 公 式 ： 。（ ） ＝ ｛
（ ） （ ） … ， （ ） １， ２ ， ｎ ｝
Ｊ ． 【 － 兰 苎
统 中有 已知信息和未知信 息 ， 可将其 视为一个 典型 的灰色 系
收稿 Ｈ期 ：０ ２— １ ０ ２１ ０ — ６ 基金项 目： 湖南 省科技厅基金项 目（０ １３ ２ ） ２ １ Ｆ ２２ 。
ｐ∈（ ， ） 取ｐ：ｏ ５ 计 ｏ１ ， ．，
算结果如表 ４ 。
表 ４ 关联 系数表
４１
‰ （ ） （ ） ’０ １ Ｊ Ｉ ’０ １ ’ （ ）
…
ｌ
作者简介 ： 赵煜 明（９ ７一） 女 ， １８ ， 湖南长沙人 ， 士研究生 。 硕
处 理 后 数 据 见 表 ２ 。 表 ２ 对 原 始 数 据 无 量钢 处理 结果
（） ４ 计算关联度
由上表数据取平 均值 可得 出各 因素与商品住宅价格 的关
从 上述关联 分析 的结果 来看 ， 沙市近 年住宅 房地产 价 长
格 的上 涨波动主要是 受需求 拉动 的影 响， 这种 需求一 方 面是 随着城 市居 民人 均可支 配收入 的提高所带来 的改善居住条 件
以及投 资性 的主动需求 。另一方面则是 由于城市化进程加 快 过程中人 口数量 的增 长 ， 得人 们对住 宅 的刚性需求 增加 而 使
（ ） 二 数据计算
（ ） 量 钢 化 处 理 １无
善 。按照其发展规律来看 商 品住 宅市场 是一个 复杂 的市场 ，
其 中有很多不确定的特定因素 ， 例如 ： 策性 、 政 区域 性 、 受周 边
为 了避免单位不一致 对分析 结果产 生影 响， 需要 对数 据
进行无量钢化处理。
环境影 响性等 Ｊ 。这些特性决定 了商 品住宅价格 的复杂性 和 不确定性 。因此 ， 以将商品住宅价格看成一个 系统 ， 可 这个 系
和过程控制 的特点 。解决 了以往 由于数 据少 ， 信息 不确 定
而 无 法 研 究 或 难 以研 究 的 软 科 学 与技 术 科 学 的 问题 。
数据来源 ： 长沙 统 计 年 鉴 、 雨 统 计 年 鉴 。 期
（ ） 二 商品住宅 价格 的灰色性 随着社会经济的不断 发展 ， 品住宅市 场也在 不断 的完 商
认 为影 响住宅价格波动 的因素主要是经济水平 的提 高和城市
（ ） 一 模型数据 对 影响长沙市商 品住 宅价格 波动 的相关 因素数 据 （９ ９ １９ 年—２ ｌ ） Ｏ ０年 进行整理 ， 其结果统计如表 １ 。 表 １ １９ － ２ １ ９ ９ ０ ０年长沙市住宅价格相关数据
０ 第 ２ １ ３月 １ ２年 第 １期 ３卷
长沙铁道学院学报（ 社会科学版 ）
Ｍ ｒ ２ １ ａ． ０ ２
Ｖ １１ Ｎ ． ｏ． ３ ｏ１
基 于 灰 色 理 论 的城 市 商 品 住 宅 价 格 波 动 分 析
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以长 沙 市 为例
云。 袁露影 。 黄 河
赵煜明 。 朱红梅 。 陈
带来 的被 动需求 。
参 考文献 ：
［ ］邓聚龙． 色理论基 础［ ． １ 灰 Ｍ］ 武汉 ： 中 华 科技 大学出版社 ， ０ ． ２ ２ ０ ［ ］崔新明． ２ 城市住宅价格 的动 力因素及其 实证研 究［ ． Ｍ］ 北京 ： 京 北
（） ３ 求最大绝对差及最小绝对差
根据公式 Ｄ ＝ｍ ｘ 【 ； ａ ） （ ｄ＝ｍ ｎｍｉ ｋ ｍ △ ） ｉ ｎ （ ） △ 可计算得 ： 最大绝对差 Ｄ＝１０５最小绝对差 ｄ： ．９ ０ （） ３ 求关联 系数 采用公式 （ ）＝ ｄ＋ ｐＤ Ｊ ｝