城市轨道交通对房地产价值的影响研究——以武汉市轨道交通为例
城市轨道交通对周边房地产的影响
城市轨道交通建设对其周边地区房地产价值的影响2022年4月25日城市轨道交通建设对周边房地产价值的影响序言：交通体系对于城市的发展具有重要的影响作用，随着近年来我国城市化进程的不断加快，城市规模不断扩大、城市人口迅速增长，城市交通的供需矛盾也日益激烈，通过发展大容量的轨道交通来缓解公共交通拥堵情况，已经成为解决城市交通供需矛盾的有效措施。
针对轨道交通建设带动沿线住宅价格上升的现象,本文剖析了轨道交通对房产价格上涨的作用机理,并总结了空间、时间、房地产类型、票价、轨道交通运能等因素对沿线城市住宅价格的影响规律。
关键词：轨道交通；房地产；价值1城市轨道交通概述城市轨道交通主要指：地铁、轻轨、单轨交通、有轨电车和市郊（郊区）列车（通勤列车）等。
城市轨道交通一方面能够促进城市土地集约化开发利用，节约城市土地，促进周边房地产价值的增值，引导和改善城市空间结构，另一方面能偶极大缓解城市交通压力，节约市民出行时间，促进城市社会、经济和环境的协调发展。
它作为快速交通出行方式，极大地改变了现代人的生活，其建设和运营也对城市发展起到了促进作用，带来了巨大的间接经济效益，具有其他常规公共交通无法替代的优点。
2城市轨道交通的优势分析1）城市轨道交通具有较强的运力。
由于城市轨道交通列车站点间行车时间短、列车运行速度高、列车编组数量多等一系列的优点，城市轨道交通的运力较强，能够在相对较短的时间内输送较大的客流，运力远远超过城市公交车的运力。
2）城市轨道交通的准时性较强。
由于城市轨道交通的列车是在专门的铁轨上运行，这就能够确保城市轨道交通不会受到其他交通工具的干扰，所以也不会像公交车一样发生交通拥堵，同时也不会受到天气条件的制约，所以城市轨道交通的准时性较强。
3）城市轨道交通有助于缩短乘客的出行时间。
由于城市轨道交通列车的运行速度较快，而且城市轨道交通一般需要单独设置站台，乘客的上下车以及换乘十分便利，因而可以大幅度缩短乘客的出行时间。
城市轨道交通的外部性对房地产的影响研究综述
、
国 外 的 研 究
国外学者对城市轨道交通对房地产的外部性研究， 主要 从空间和时间两个方面着手。
般来说， 外部性满足两个条件： 一是某人或某企业（ 假
轨道交通对房地产的空间影响表现为沿线不同距离的 房产价格所受影响不同。通常采用的研究方法有：
（ 对沿线房地产价格影响最显著的距离范围进行研究 一） Ｄ Ｗｅ （９６ 在加拿大多伦多省 ２ 公里地铁线建设 ｅ ｅ １７ ） １ 的前后 ，对地铁沿线位于城市中央商务区内的住房价值进 行调查后发现，地铁站口附近的住房价值 比其他沿线的住 房价值变化更为明显 ，地铁站对其附近的住房产生 了轻微 的正面影响。
产， 在市中心铁路车站周围增值 ９％， １ 在电车（ ｉｉ ａｅ） Ｍｎｏ Ｖｌｙ ｎ ｌ
作者 简 介 ： 颖 （９ ２ ）女 ， 苏 无锡 人 ， 士 研 究 生 ， 事投 资 管理 研 究 。 严 １８一 ， 江 硕 从
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维普资讯
定为 Ａ 的效用由另一方个人或企业（ ） 假定为 Ｂ 决定或选择， ）
而在决策时未考虑的福利； 二是市场缺乏激励机制使 Ｂ对 Ａ 的影响进行补偿。 当Ｂ带给 Ａ积极的、 正面的影响时， 称之为 外部经济性 ； 反之则称为外部不经济。 福利经济学认为， 如果一种商品的生产或消费会带来一 种无法反映在市场价格中的成本，就会产生一种 “ 外部效 应” 。外部效应是指一些产品的生产与消费会给不直接参与 这种经济活动的企业或个人带来有害或有益的影响， 其中有 益的影响称为“ 外部经济”否则就是“ ， 外部不经济” 。
究发现 ， 该市的地铁开通两年后， 距车站 ５０ ０ 米范围内的住
城市轨道交通的发展，提高了市民出行使用公共交通工
城市轨道交通对房地产价值的影响研究——以武汉市轨道交通为例
题 ｔ益严峻 城市 轨道交 通 Ｕ ｂ ｎＲ ｐｄＲ ｉＴ ａ ｓ ． ３ ｒａ ａ ｉ ａｌ ｒｎｉ ｔ
中国城 市正处于快速发展 的阶段 ．交通 与土地 问
土地 是稀缺资源 ．城市土地 区别于其他生 产要素
的最大特点之一 ．是 由于土地 的相对位置不 同而引起 不 同的地租 。 城市 中心地 区 （ Ｂ 由于可达性较好 ， Ｃ Ｄ） 土 地价格 昂贵 ， 离市 中心较近 的土地 ， 距 由于其有 较低的 运输成本 ， 人们则竞相选择这 里 ， 以地价越 高Ｅ． 所 ２ 随着 １ 与市 中心距离 的扩大 ， 地价呈 降低 的趋势 。
ｅ ｆｃ ｃ ａ ｉ ｏ ｒ ａ ｐ ｄ ｒ ｉ ｔａ ｓｔ ｎ ｒ ａ ｓａｅ ｐ ｃ ， ｎ ｏ ｅｍｏ ｅ ｆ ａ ｌ ｒ ｎ ｐ ｒ ｃ ｎ ｔｕ ｔ ｎ ｏ ａ ｄ ｖ ｌ ｅｉ ａ ｔ ｓ ｆ ｔ ｅ ｍｅ ｈ ｎ ｓ ｆ ｂ ｎ ｒ ｉ ａｌ ｒ ｎ ｉ ｏ ｅ ｌ ｔ ｔ ｒ ｅ ａ ｄｔ ｋ ｔ ｄ ｌ ｉ ｔ ｓ ｏ ｔ ｏ ｓ ｃｉ ｎ ｌｎ ａｕ ｍｐ ｃｓａ ｍ ｕ ａ ｅ ｉ ｏ ｈ ｏ ｒ ａ ｒ ｏ
Ｗ ｕ ａ ｒ ａ ａ ｓｔ ｎ ａ ｓａｅｗａ ｒｐ ｓ ｄ ｈ ｎ ｕ ｂ ｎｔ ｎ ｉ ａ ｄｒ ｌ ｔ ｔ ｓ ｏ ｏ ｅ ． ｒ ｅ ｅ ｐ
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１ ０卷 第 ２ ｊ ］ ９ ２ ０１ １年４川
广 东 土 地 科 学
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Ａ ． ，２０１Ｉห้องสมุดไป่ตู้
轨道交通催生房地产市场热土——以武汉市“新常青板块”为例
交 通 系 统 四通 八 达 ， 得 该 板 块 内 居 民 出行 非 常 便 利 。 而 地 铁 ２ 使 号 线 、 场 高 速这 种 复 合 型 的 交 通 优 势 ， 武 汉 城 郊 板 块 中 ， 有 机 在 只
“ 常青板块 ” 具 。 新 独 ２作 为 地 铁 二 号 线 的 首 发 站 ， 基 本 辐 射 到 板 块 内 的 各 居 民 、 可 小 区 ， 民可 享 受 更 为 舒 适 的 地 铁 生 活 。地 铁 二 号 线 建 成 后 ， 仅 居 不 将 改 善 区域 内公 共 交 通 条 件 不 足 的 局 面 ， 将 使 得 “ 常 青 板 块 ” 也 新 的 未 来 充 满 了想 象 力 ， 民 不 再 为 选 择 居 住 地 而 烦 恼 ， 居 而根 据 个 人 喜 好 、 境 优 劣 度 居 程 度 等 因素 进 行 购 房 选 择 。 环 宜
、
３ 新 常青 板块 。 、
在 经 过 近 ２ 年 的 持 续 建 设 后 ， 青 板 块 已 经 成 为 武 汉 市 最 具 ０ 常 代 表 性 的 大型 成 熟 居住 社 区 ， 同时 也 是 武 汉 人 居 的 一 张特 色 名 片 。 由于 各种 市 政 交通 、 业 、 育 、 疗 配 套 设 施 多 年 来 的全 面 提 升 ， 商 教 医 以及 消 费者 心 理 认 知 的悄 然 变 化 ， 汉 市 民对 该 区域 的居 住 氛 围 已 武 经 形 成 了广 泛 的认 同 ， 这种 先 发 的 优 势是 其 它 城 郊 房 地 产 板 块 不 能 比拟 的 。 目前 ， 着 东方 马城 的 建设 、 口火 车 站 的 改 造 、 联 奥 林 随 汉 美 匹 克 花 园 的入 市 以及 杨 汉 湖 一带 居 住 区的 成 熟 ， 青 片 区辐 射 范 围 常 越 来 越大 ， 成 了一个 新 的房 地 产 板块 一 “ 常青 板 块 ” 形 新 。 二 、 新 常 青 板 块 “ 区域 特 点 ｌ２０ 年 一２０ 年 “ 常 青板 块 ” 域 范 围 内 ， 仅 有 ｌ 、０６ ０９ 新 区 仅 ２块 土 地 进 行 交 易 。而 在 地 铁 二 号 线 规 划 公 布 以后 就 有 四块 土 地 进 行 交 易 ， 易量 占到 了 ３％ 以上 。 在 交 易 的 土 地 中 主 要 是 以 中小 地 块 交 ０ 为 主 ，００ 左 右 的 为 ４％ ，００ 一３００ｎ 的 为 ３％ ， 均 容 １００ ０ ２００ ００ ｆ ３ 平 积 率 是 ２ — ３ ， 高 的 是 ３ ５基 本 上 是 以 小 高 层 为 主 ， 量 的 土 ． ．最 ３ ０ ．， ３ 大 地 是 ９ 年 代 中后 期 的 土 地 储 备 ， 不 是 最 近 几 年 土 地 市 场 竞 拍 所 ｏ 而 得 ， ２０ 年 该 板 块 出 现 外 资 进 入 ， 得 该 板 块 土 地 的 竞 价 增 幅 到 ０８ 使 达 到 了 ４ ． ， 块 挂 牌 的 参 考 价 和 成 交 价 之 问 的 竞 价 增 幅 可 以 ００ 地 ９ 反映出该板块土地炙手可热 ， 已经 具 有 成 为 城 市 热 土 的 趋 势 。 ２“ 常 青板 块 ” 于 武 汉 市 目前 独 有 的 口岸 唯 一 地 块 ， 武 、新 属 是 汉 市唯 一 的机 场 高速 出 口 陆地 的 地 皮 ， 时该 板 块 紧 挨 着 汉 口 火 同 车站 ， 是其 他 板 块 所 不具 备 的特 殊 地 理 环 境 。
轨道交通对沿线房地产价值的影响
浅析轨道交通对沿线房地产价值的影响【摘要】我们所处的一个时代是一个时间距离的时代，而非以往的空间距离时代，因此交通因素是影响房地产的重要条件。
城市轨道交通与站点周边房地产开发之间的关系的研究，一直以来就受到国内外学术界和政府的重视。
本文侧重于研究轨道交通对沿线房地产价值的影响。
【关键词】轨道交通房地产价值影响因素tod土地开发模式中图分类号：u213.2文献标识码： a 文章编号：城市轨道交通的发展已经有140多年的历史了，而在我国建设起步晚，发展快，随着城市化进程的日益加快，我国轨道交通建设已进入了高潮阶段。
轨道交通的发展最终会带动城市经济的发展和繁荣，尤其是房地产业，两者之间的协调发展是一个很值得研究的课题。
城市轨道交通是城市地下铁路(地铁)、轻型轨道(轻轨)、单轨交通、有轨电车、新交通(newtransitsystemnst)、高速磁浮列车和市郊列车(通勤列车)等的统称。
轨道交通号称“城市交通的主动脉。
”轨道交通对房地产开发的影响包括三个方面:一是对房地产价值(价格)的影响;二是对房地产开发类型的影响;三是对房地产开发量的影响。
其中，轨道交通对房地产价值的影响是最主要的方面，也是此类研究中的核心问题，因此，本文着重研究轨道交通对房地产价值的影响的相关理论。
房地产价值的影响因素可分为区位因素、邻里因素、消费者特征因素等三大类。
其中区位因素与邻里因素两大类中都包含了交通的便捷性，在这个时间距离的时代，交通因素是影响房地产的重要条件。
房地产价值的形态特征分为房价和地价，地价隐含于房价之中。
房屋售价=地价+建筑成本+税金+利润。
其中，建筑成本主要取决于建筑材料、技术进步等因素，轨道交通的建设对其的影响很小，完全可以忽略不计，税金主要受国家和地方政策的影响，利润则由企业经营和市场情况决定，两者都与轨道交通的建设关系不大。
因此，轨道交通引起的房价上涨实际是其地价的上涨。
可以从区位理论和级差地租理论两个方面来分析轨道交通对地价的影响。
TOD视角下轨道交通对住房价值和土地开发强度的影响分析中期报告
TOD视角下轨道交通对住房价值和土地开发强度的影响分析中期报告本文旨在分析TOD（Transit-Oriented Development，轨道交通为导向的发展）视角下轨道交通对住房价值和土地开发强度的影响，并就目前的研究进展进行中期报道。
一、轨道交通对住房价值的影响1. 轨道交通提高了住房的交通便利性，增加了住房的价值。
研究发现，轨道交通的到来会提高周边房屋的地理位置价值，特别是对于地理位置相对较差的房屋。
此外，轨道交通的建设还会增加附近房屋的可达性，从而进一步提高了房屋的交通便利性，这对于需求量大的城市住房市场具有重要意义。
2. 轨道交通对职业和生活方式的影响也会反过来影响住房价值。
具体来说，轨道交通可以提供更好的通勤方式，从而使得人们可以更方便地在城市不同区域之间移动。
这种便利性会吸引更多的人来居住和工作，从而增加了住房需求，驱动了住房价格的上涨。
3. 轨道交通对住房价值的影响可能存在时空差异。
研究发现，轨道交通对住房价值的影响可能存在时空差异。
具体来说，轨道交通的到来会在一定时间内推动房屋价格的上涨，但价格上涨的幅度和持续时间可能会因地理位置和城市生命周期的不同而有所不同。
二、轨道交通对土地开发强度的影响1. 轨道交通的建设可以提供更好的市政设施、公共服务以及商业设施等，从而提高土地利用价值，推动土地的高质量开发。
2. 轨道交通的到来可能会引起土地价格的上涨，从而刺激土地的高密度开发，增加土地资源的利用效率，但同时也可能存在土地的过度利用和城市空间的变形等问题。
3. 轨道交通对城市规划和土地利用策略的引导作用应当得到重视。
在轨道交通的规划和建设当中，应当充分考虑土地利用效率、城市功能的合理布局、居住和工作的平衡发展等因素，以促进城市的可持续发展。
总之，轨道交通作为一种城市交通模式，不仅对城市发展具有重要意义，同时也对住房价值和土地开发强度产生着深远的影响。
轨道交通建设和规划需要充分考虑其对城市发展的影响，以推进城市的可持续发展。
地铁建设对区域经济的影响——以武汉为例
（ 二） 地铁对房地产投资 的影响
根据调查可 知道 ： ９ ２ ． ７ ３ ％的调查者都认 为乘 坐地 铁方面便 性 考虑入选择居住 地 因素 地铁 的建设 将 会改 变武 汉 的人 口分 布。 因地铁 的建成 ， 会带来到达 长距离 地点 的方便 ， 人们 在选择 居住 地 的时候会更加 考虑 自己的生活品质 ， 而不仅 仅是居住地与工作 地 点的远近 ， 去选择环境更 好 的地方 ， 市郊 购房量将 会被更 多 的
１ ２ ０ Ｐ。
相应 的预 算等 式为 ： Ｐ ＋Ｐ ２
之不见 了， 与之替代 的则 是对 交通便利 和 出行 方便 的需求 ， 这不 仅仅代表着 消费理念的变更 ， 背后 也代表着流水线生产与物资 充 裕 的今 天 ， 对于 同等价位 的商 品而言 ， 质 量 已经 不是权衡 是否 消 费的主要 标准 了 ， 与之相对应 的 ， 人 们更需 要消费 的便捷 ； 第三 ， 不仅仅是 消费 （ 如购 物） 上 的便捷 的需求 ， 由于地铁 便捷 ， 快速 的
由此本文预测 ：
１ ． 地铁的建成会带 来一 个 片区 的旺盛 ， 增 加 物业 升值 空 间。 如， 广州地铁 于 １ ９ ９ ３ 年开 工 ， 开工 当年和 第 二年 ， 广 州地 铁 一号
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一 ：
一
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本文 的问卷发 布并 回收接 近 ５ ５ ０份合 格 问卷。调查 比较 了
地铁 的最贵价格 为 ４元 ， 公共 汽 车的 价格 为 ２元 ， 于是 得计
Ａ 算线斜率 为 － ｏ Ｏ Ｂ
Ｐ ２＿ ２＝
一
青 睐、 考虑 。
铁路干线交通噪音及分割效应对城市住宅价值的影响——以武汉市京广线南环段为例
另一部分学者 ， ： 如 王德 、 张文忠、 路干 线 ， 渐深 入 到城 市 腹 地 。铁 路 干 线 不 同与 一 仅做 了定性分析 ； 逐
５￣定 － 般 的城市 轨 道 交 通 （ 铁 ／ 轨 ） 现 有 研 究 一 般 认 钟海 等 Ｅ７， 量 探 讨 了环 境 因素 对 住 宅 价 值 的 地 轻 ， 但 为 ， 市 轨道 交通 能 显 著节 约 沿线 住 宅 居 民通 勤 时 影 响 ， 研 究 基 本 集 中在 城 市 大 型 公 共 景 观 绿 地 城 间 、 善 区域交 通 可 达 性 ， 而 提 升 沿 线 住 宅 品 质 ， 或 良好 的微 观 视 线 景 观 对 住 宅 增 值 效 应 的 分 析 ， 改 从 使沿 线住 宅产 生 明显增 值 效应 。而 处 于城市 内的铁 而 直 接针 对 交 通 噪 音 与 住 宅 价 值 关 系 的 研 究 则 很 路干 线 ， 显然 不具 有 上 述 特 征 ， 反 ， 相 由于 铁 路 干 线
机 车通 行产 生 的 巨大 噪音 、 路 干线 对 城 市 分 割 导 铁
少。
相 对而 言 ， 国外 的相关 研究 则较 为 丰富 ， 多 学 许 者 ， Ｕｙｎ ， ｅｉｓｎ Ｋｗａｇ Ａｎ ｅｓｏ 如 ｅｏ Ｌ ｖｎｏ ， ｎ ， ｄｒｓｎ等＿ ｌ ８＿ 分 别从 不 同 的角 度 ， 证 分 析 了 多种 类 型 的交 通 噪 实
环段 沿线 住宅 单元 为 研 究 对 象 ， 证 分 析铁 路 干线 实 方 面 问题 的研 究 较 少 。部 分 学 者 ， 梁青 槐 、 如 董藩 、 交通 噪音 对沿 线住 宅 价 值 的影 响 ， 证 目前 研 究 中 论
李君 兰 、 一 桢 等 ＿ ］ 运 用 ＨＰ 模 型 （ ｅｏ ｉ 较少关注到的铁路干线对城市的分割效应及其对住 谷 １在 Ｍ ｈ ｄｎｃ
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２００９年。
陆续编制完成了几轮《武汉市城市快速轨估计参数拟合得到：道交通网络规划》，通过国内专家评审，并获武汉市△Ｊｏ＝２８４２．５—８０．２５１ｎｘ。
政府批复［３１０２００９年底，新的《武汉市城市快速轨一１７９．４１１ｎｘ２＋２５６．６（］ｎｘ４－ｌｎｘ３）道交通建设规划（２００９－２０２０））获得通过。
在未来将数据带人模型中进行计算得出的房价波动值十年中，武汉市将投入１２０５．３亿元修建地下轨道，△Ｐ见附表：方便市民出行。
附表模型计算的房价变化情况表（单位：元）武汉市轨道交通１号线一期工程于黧ｌ２３４５６７８２００４年５月竣工，９月２８日正式试运营。
实现了武汉市轨道交通‘‘零”的突破。
一期工程运营线路自宗关站至黄浦路站，长度１０．２３公里，全线高架，沿线设置１０个车站；二期工程于２００５年１２月动工。
计划于２０１０年１２月竣工，分东西两段。
正线全长１８．２５公里。
其中西段工程从宗关至吴家山．长１１．２６公里；东段工程由黄埔路至堤角。
长６．９９公里（图２）。
轨道交通１号线集中在汉口中心区及副中心。
沿京汉大道穿越汉Ｉ：１中心区，连接了汉ＩＺ：ｌ中心区与古田、堤角两个发展方向，缓解了汉口沿江方向的客运交通压力。
加快了汉口旧城人口的疏散。
随着１号线的规划建设与建成通车，其沿线房地产受益巨大，短短一年间成交均价上扬千余元，除了居住使用，投资价值也可见—斑。
图２武汉市轨道交通１号线示意图３．２武汉市轨道交通１号线对沿线房地产影响实证分析本文根据武汉市轨道交通一号线的实际情况，通过调查收集的数据资料对以上建立的轨道交通地价函数模型进行实证分析，定量分析轨道交通对沿线房地产价格的影响机制。
基准时间选为２００６年１月．房地产研究对象选择ｌ号线沿线２公里内普通高层住宅（不包括房价不变的经济适用房），将数据整理带入模型中．结合ＳＡＳ统计软件进行最小二乘Ｆ检验：ｎ－２＝６，Ｆｏ．文１，６）＝１３．７，Ｆ：—躲：９７．６８，Ｆ＞１３．７，ＳＥＩ２（ｎ一）”’Ｐｒ＞Ｆ的值为０．０００３，小于０．０１。
此回归方程极显著。
从模型拟合结果来看．通过模型计算出的轨道交通沿线房价随着时间的推移均呈现上涨趋势．这也与实际情况相符。
从定量的角度证实轨道交通的建设确实能带动其沿线的土地升值。
函数模型中各个影响因素对房地产的影响具有以下特点：房地产样本到相应轨道交通车站的距离髫，的系数为＿８０．２５，说明其和房地产价格差呈负相关的关系，说明房地产地块距轨道交通车站越远．房价上涨幅度越小：房地产对应车站到城市中心轨道交通站的运行时间戈：的系数是一１７９．４，它和房价上涨额也是负相关，说明随着轨道交通车站到市中心运行时间的增加，房价上涨幅度变小；时间变量的系数为２５６．６。
说明时间与房价变动呈正相关的关系，随着时间的增长以及轨道交通建设的成熟，房地产价格呈上升的趋势。
３．３武汉市轨道交通与沿线房地产联合开发策略根据武汉市轨道交通规划，到２０２０年。
武汉市将总共建成八条轨道交通线，跨越长江．通达武汉三镇主城区。
目前，已经投入运营的轨道交通１号线虽然对沿线房地产起到了增值的效用，但其建设投入资金巨大，长期以来客流不足，运营出现亏损。
轨道交通运营收支不平衡是长期以来困扰我国乃至世界的问题，笔者认为，其主要原因是轨道交通建设与沿线土地开发利用规划不合理，造成轨道交通融资难。
收益慢等问题，根据国内外的研究及实践经（下转６０页）·５６·图３东平新城轨道线路分布图利了居民的出行。
在各个轨道交通站点周边实施有差异化土地开发。
在新城中心商务区与乐从镇重要的工业市场地区，以高密度的商业开发为主，兼顾居住，其他站点地区则以居住和商住用地为主。
东平新城突出以交通引导城市发展。
不仅为城市未来发展提供了有力支撑。
同时也给其他地区的新城开发提供了良好的借鉴。
６结论新城建设已经成为大城市缓解城市发展问题的重要措施之一。
本文针对新城建设这一问题，从轨道交通的点、线、面方面人手，突出强调了点、线对新城发展的引导作用。
其中轨道交通枢纽的引导作用体现在以站点为核心进行紧凑集约化土地开发和实施交通一体化模式。
轨道交通走廊引导作用体现在引导新城轴向扩展和对新城资源的集聚和辐射作用。
以轨道交通引导新城发展．保证了新城有序开发和合理扩展，最终实现新城的可持续发展。
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城市轨道交通属于投资大，效益差，见效慢的项目；而房地产项目风险大，效益好，见效快。
在联合开发中可以将二者结合，在建设开发过程中。
把来自房地产开发的收益用于补偿轨道交通的建设和营运成本。
可以在一定程度上改善轨道交通企业总的财务收支状况。
推动武汉市基础设施业的投融资体制改革，促进城市公共交通快速健康发展。
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