亚豪邢台家乐园拖拉机厂地产项目市场定位报告
邢台拖拉机场改造项目全案策略规划书
突破区域的发展战略
老城区域的大盘开发
大盘为区域定调
先做区域、再做项目
空间与时间上的机会
商业带动呼应桥西、实现和谐共生
抢占先机，重新定义老城区价值
重新界定桥东版图价值
三、发展思路——住宅部分市场定位
2、项目开发时序
老城再造过程中大型居住社区的发展创新思路
阶段
开发方式
特征
市场背景
第一阶段 第二阶段 第三阶段
二、核心问题——本项目的市场机会
3、项目的核心问题
➢ 传统老城区的大盘项目在整体风险性和可控性上难度较高 ➢ 大体量的商业物业给开发资金周转带来的压力 ➢ 商业和住宅综合项目对项目整体定位和推广思路上的影响 ➢ 综合大盘操盘难度以及对营销执行掌控力要求较高
二、核心问题——本项目的市场机会
4、供需推导得出项目机会
1 楼市背景——邢台楼市机会分析 2 核心问题——本项目的市场机会 3 发展思路——住宅部分市场定位 4 实现途径——差异化产品概念设计
一、楼市背景——邢台楼市机会分析
邢台市主要住宅项目汇总
桥西区
•阳光国际 •锦绣中华 •维也纳花园 •永辉巴黎 •鸿溪书香院 •凯旋城 •天阔上城 •万峰·名筑 •上院
规模 配套 人文 交往
规模 典范 尊崇 品质 品牌
四、实现途径——差异化产品概念设计
1、项目住宅产品定位
➢ 满足中端客群需求，增加目标 销售客群厚度，加快项目销售 速度
➢ 保证项目容积率，完成预定利 润目标
➢ 利用建筑的特性，充分挖掘项 目景观优势
➢ 满足中高端客群需求，丰富产 品线，扩大目标客群基，减小 项目风险
四、实现途径——差异化产品概念设计
关于高板产品的策略
邢台母家场项目定
231.5 72.8
邢台市2010年第六次全国人口普查主要数据公报
• • 一、全市常住人口 全市常住人口（3）为7104114人，与第五次全国人口普查相比增 长5.70%，年平均增长率为0.56%。 二、家庭户人口 全市常住人口中共有家庭户（4）1916890户，家庭户人口为 6849275人，平均每个家庭户的人口为3.57人，比2000年第五次人口普 查的3.87人减少了0.30人。 三、性别构成 全市常住人口中，男性为3606600人，占50.77%；女性为3497514 人，占49.23%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由 2000年第五次全国人口普查的103.17下降为103.12。 四、年龄构成 全市常住人口中，0——14岁的人口为1264133人，占总人口的 17.80%；15——64岁的人口为5328333人，占75.00%；65岁及以上的 人口为511648人，占7.20%。同2000年第五次全国人口普查相比，0— —14岁人口的比重下降了6.93个百分点，15——64岁人口的比重上升了 6.13个百分点，65岁及以上人口的比重上升了0.8个百分点。
• •
• • • •
人均收入经济水平
2013消费指数 • 全 市城 市农 村居民消费价格总指数103.4104.0102.6 其中： • 食 品107.9108.7106.7 • 烟酒及用品101.299.9102.4 • 衣 着102.3102.1102.5 • 家庭设备用品及维修服务101.7102.9100.4 • 医疗保健和个人用品102.6104.0100.8 • 交通和通信99.899.4100.2 • 娱乐教育文化用品及服务100.5100.4100.6 • 居 住101.5101.5101.4
河北灵寿县地产项目前期定位及产品报告
灵寿项目前期定位及产品报告2009年11月5日1前言 (4)2灵寿房地产行业宏观概况分析 (4)2.1 宏观环境分析 (4)2.1.1城市简介 (4)2.1.2城市规划对房地产市场的影响 (6)2.1.3灵寿房地产行业宏观环境对本项目的启示 (7)3市场专题 (8)3.1 整体住宅市场分析 (8)3.1.1市场项目分布 (9)3.1.2市场项目分析 (10)3.2 消费者需求调研分析 (23)3.2.1购房的主要用途分析 (23)3.2.2对购房看重点的分析 (24)3.2.3对生活阳台（北侧）的需求分析 (25)3.2.4对转角窗、外飘窗设计的需求分析 (26)3.2.5对地下室的需求分析 (27)3.2.6对房型功能的分析 (28)3.2.7对停车的需求分析 (29)3.2.8对小区环境设置主题的需求分析 (30)3.2.9房地产信息认知途径分析 (31)3.2.10整体住宅市场分析对本项目的启示 (32)4项目自身分析 (33)4.1 项目概述 (33)4.2 项目SWOT分析 (35)4.3 项目优势的发挥与机会利用 (35)4.4 项目劣势弥补与风险规避 (37)4.5 项目分析总结 (39)5项目开发主题及运作思路 (39)5.1 项目开发主题构想 (40)5.2 项目开发主题 (41)6项目定位总结及分析 (43)6.1 项目定位 (43)6.2 产品定位 (44)6.3 人群定位 (46)7整体产品及细节打造思路 (47)7.1 物业产品 (47)7.1.1物业形态组合 (47)7.1.2立面风格建议 (49)7.1.3户型配比建议 (51)7.2 物业景观 (57)7.2.1景观打造形式 (57)7.2.2景观亮点打造 (59)7.3 其他建议 (63)7.3.1关于车位及车库问题 (63)7.3.2关于采暖方式问题 (64)7.3.3关于安防问题 (66)7.3.4关于会所问题 (67)1前言惹目地产顾问机构承接众诚地产灵寿通用机械厂项目的策划代理服务工作，本报告是在市场调研基础上做出的前期策划报告。
河北邢台家乐园拖拉机厂项目市场定位报告(172页)
项目基础资料及价值分析
商业用地设计要求： 地块总建筑密度不应大 于30%， 总建筑容积率不应小于 2.2， 沿街建筑限低10米， 绿地率不应小于25%， 地面停车位应不小于总 停车位的50%
X6 710 1095530
目录
项目基础资料及价值分析 项目SWOT分析 商圈辐射范围及定位分析 商业业态规划及产品设计分析
项目SWOT分析
S
W
S（优势）Strength W（劣势）Weakness O（机会）Opportunity T（威胁）Threaten
O
T
项目SWOT分析
S
W
S（优势）Strength W（劣势）Weakness O（机会）Opportunity T（威胁）Threaten
算 率 准角地的场所
繁荣街道 高度商业地区
15 7.5
普通商业地区 并用住宅地区
普通住宅地区 家庭工业地区
10
7
5.0
3.5
图表:深度百分率表
324.401 115.912
路线价800点 团
新
华
X5
154.257
10
北
X6
10
路
路 线 价
1000
点
结
12
X1
东 基本大评点数/m2街=1000×98%
生 街 路线价600点
袋 地
123.843
集 中
324.401 115.912
路线价800点 团
新
华
X5154.2Βιβλιοθήκη 710北X6
邢台家乐园集团拖拉机厂地块概念性方案
4、桥东区及邢台市房地产市场发展动态对比
供给：桥东区房地产供应总量占邢台市房地产供应总量的三成左右，但各体楼 盘供给量相对较小。从近期桥东桥西新增楼盘规模大体相当，两区已呈现齐头 并进的良好发展势头。 需求：桥东区需求主体仍偏好经济型、总价较低户型，对楼盘档次、居住舒 适度要求相对较低。 价格：通过对桥西区及桥东区同等质素的楼盘对比我们发现，两区楼盘价格 相差较大，桥西楼盘价格水平远高于桥东楼盘。普通多层价差在300元/平米 左右，而高层价差则为200元/平米左右。总价相差约3-5万元/套。
（2）基础产品形态研判
基于地块控规及自身条件，我们可以看出，本项 目地块基础产品形态分布为住宅、商业、公共建筑。 具体如下：
住宅
高层、小高层、多层
商业
独立商业、邻里中心、底商、商业街……
公共建筑 学校、幼儿园、展览馆、文体中心……
三、市场环境分析
1、近期政策分析及影响
从国八条到国六条别墅项目禁止项目审批及备受争议的70、90执行细则， 我们发现，几轮的政策调整对邢台本地房地产市场影响不大，邢台市房地产 依旧保持着健康的增长水平。
3、桥东区房地产市场发展现状分析
目前，桥东区房地市场较以前有了较大的起色。邢台高档楼盘集中于桥西 区的历史已被打破，东部老城区新增部分土地放量使桥东区摆脱了以往受到土 地条件限制而逐渐退出邢台市房地产舞台的尴尬局面。
桥东老城区完善的配套体系和便利交通条件受到消费者的青睐。目前桥东 区的在售项目有“金水湾”、“中央名城”、“永康国际公寓”等，从销售情 况尚来看，总体销售形势良好。它们一定程度上反映了大众对于居住于城市中 心地段的渴望，这种需求在新增项目中得到了释放。
河北省邢台市万峰项目策划报告
是谁？在供应市场
项目名称
阳光国际 滨河青青家园
凯旋城 永康国际公寓
天阔上城 中央名城 永辉巴黎 鸿溪书香园 锦绣中华 金水湾 凤凰城 维也纳庄园 在水一方
物业位置
达活泉西大街26号 公园东街与豫中西路交叉口北 团结大街27号 新华南路111号 冶金北路与永康街交口 中兴大街与新华路交口西北 公园东街与豫中西路交叉口南 冶金路与北二环交口西南 中华大街与冶金路交口西南300米 新华南路日报社南行50米 塔林小区南侧 中华大街与冶金路交口西南角 永辉花园东侧
邢台居住的文脉是牢牢沿袭着城市的发展、大企业的发展向前推进的，趋势明显， 对我们而言，项目地处钢铁路沿线，区域发展优势明显，但同时域项目众多，竞争较为 激烈。
今后一段时期内商品住宅平均房价 涨? / 跌?
商品住宅结构比较合理 多层住宅比例趋小。 商品住宅结构比较合理，中等价位，中小户型依然是市场主力。2000-2500 元价位的商品住宅市场份额占70%，按不同套型划分， 80-90平米二室二厅， 100-120平米三室二厅的中小户型商品住房是产品销售的绝对主力，等级销售面 积占市场份额78%，其中更是以中小面积的三室为主。随着城市住宅可利用土地 的进一步减少，各类开发项目中中高层，小高层的比例会进一步增大，2006年比 例为62%，而在2007年在售的楼盘中，小高层的比例已经突破56%。高层小高 层的建设成本较多层住宅高出许多，这也是今后一段时期内商品住宅平均房价进 一步上涨的主要原因。
市场供应稳定.. 价格水平稳中有升.. 销售场面异常火爆。
高档住宅的潜在需求和有效需求将越来越大，而市政规划的启动、旧城区的改造、二级市场 的开放等因素都会有力地推动住宅的销售。
预计在未来两年内邢台市高端住宅市场求大于供的局面还会在一定区域内（比如桥西地区达 活泉公园附近）存在，但随着消费者对生活质量要求的提高，会越来越重视住宅产品设计的人性 化、智能化、个性化。 因此，今后市场上只有定位准确、产品设计符合目标客群需求的项目才 能得到市场的认同。
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Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告邢台蓝洋房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:邢台蓝洋房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分邢台蓝洋房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务发与经营**（依法须经批准的项目，经相关部1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告邢台市大东方机械厂免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:邢台市大东方机械厂1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分邢台市大东方机械厂综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务项目：制造、机床、建筑机械、木工机械。
一般1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告邢台东牧机械厂免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:邢台东牧机械厂1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分邢台东牧机械厂综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
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1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务售：建筑机械、食品机械、木工机械。
（依法须1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告邢台长远机械制造厂免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:邢台长远机械制造厂1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分邢台长远机械制造厂综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
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1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：食品机械、木工机械、建筑机械。
（依法须经1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。