PPP示范项目案例深圳大运中心项目
大型体育场馆的造价控制——以深圳大运中心体育场等项目为例
作者简介：王甜甜，女，本科，高级工程师，研究方向：造价管理，成本控制。
大型体育场馆的造价控制——以深圳大运中心体育场等项目为例王甜甜1，王保松2，李晓庆3（1.南京浦唯佳建筑工程有限公司，江苏 南京 210009；2.徐州市政府投资项目代建中心，江苏 徐州 221000；3.浙江江南工程管理股份有限公司，浙江 杭州 310013）摘 要：国内大型体育场馆工程建安投资少则数亿元高则十多亿甚至数十亿元，很多项目在进行工程施工单位招标时，设计深度尚不能完全满足工程实际施工的要求，导致招标图纸与施工图纸不一致；由于体育场馆的复杂性，工程施工过程中因各种因素产生的工程变更也非常普遍；加之体育场馆的重要性，施工过程中因接待各类参观、考察等，工程的正常进度和秩序会受到一定程度影响；另外，由于建设周期较长，人、机、材的价格变化幅度也较大，因此其造价控制较一般工程更为困难。
笔者结合自身经验，提出对大型体育场馆工程造价控制的一些浅见，与同行共同探讨。
关键词：体育场馆；工程变更；造价控制中图分类号：G818 文献标志码：A 文章编号：2096-2789（2020）07-0198-021 工程概况深圳大运中心体育场是第26届世界大学生运动会的主场馆，是一个集多种体育运动、足球运动、文化和休闲活动于一体的多功能体育中心，可举办各类国际级、国家级体育赛事及大型音乐会。
总建筑面积135827.37m 2，看台可容纳观众60606座，总投资约17亿。
看台为钢筋砼结构，地下1层，地上5层（其中F1层为半地下室），看台最高点标高为32.16m （局部位置），看台分为低区、中区、高区3部分。
2 设计阶段设计阶段是造价控制的重头戏，它决定了建筑工程的平面形状、流通空间、层数、室内外高差、建筑物的体积和面积、建筑结构、建筑材料等，比如该工程具体采用的基础、基坑支护、钢结构的形式，看台层数及做法预制还是现浇，是否采用清水砼构件，塑胶跑道是采用摊铺型还是预制等。
基于大运中心重启ROT项目新机制PPP的相关研究
0引言随着经济的发展，国民对于体育生活的需求也逐渐增多，体育馆也随着兴建的多了起来。
体育场馆作为大型设施，其前期投入大，投资回报期长，投资风险高，大多数体育场馆在承担完大型赛事后就陷入了经营困难的地步。
为了解决这一问题，国家出台相关政策鼓励当地政府采用ROT 的模式来参与运营。
引入社会力量对体育场馆进行改造、参与运营。
但随着运营时间的增加，社会资本也可能出现经济状态使得ROT 项目停滞，此时需政府介入重新启用[1]。
本文以深圳大运中心为例，由于财务原因，该中心诸多在建未建的配套设施无法继续推进，ROT 运营模式难以持续运营下去，鉴于此种情况，区政府计划终止与该集团签订的相关协议，将大运中心主场馆运营权和配套服务设施的投资建设运营权捆绑，采用政府和社会资本合作（PPP ）模式[2]，通过公开招标方式交由一家社会资本统筹实施。
经过相关交易结构和核心条件的分析以及最终的财务测算，该方案较好地解决了ROT 因遭受财务问题导致无法继续持续运营下去的危机。
拟为相关类似项目提供参考。
1项目概况1.1工程基本情况大运中心位于深圳市区东北部、龙岗中心城西区，总占地面积52.05万m 2、规划计容建筑面积29.28万m 2，目前已建成部分规定计容建筑面积为19.28万m 2，包括一场两馆以及配套的设施、景观、广场、水体、绿化、地下空间等。
2013年初，为缓解大运会结束后的场馆运营财政压力、提升项目资产的利用效率，龙岗区政府采用ROT 模式引入某集团作为大运中心总社会资本，并与该集团签署了《深圳大运中心“一场两馆”项目修建-运营-移交（ROT ）协议》。
2022年，该集团遭遇财务危机，一定程度上给《深圳大运中心“一场两馆”项目修建-运营-移交（ROT ）协议》未来的可持续性带来了不确定的影响，同时导致前述计容建筑面积6.57万m 2的配套服务设施投资建设停留在设计阶段，难以继续推进。
为保证大运中心运营品质和可持续性，区政府计划终止与该集团签订的相关协议，将大运中心主场馆运营权和配套服务设施的投资建设运营权捆绑，采用政府和社会资本合作（PPP ）模式，通过公开招标方式交由一家社会资本统筹实施。
深圳大运中心室外景观工程全过程造价管理
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深圳大运 中心室外景观工程全过程造价管理
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主要 建设内容有园林景观工程 、园林建筑 工程 、电 气 工程 、给 排 水 工 程 、景观 桥 及 室 外道 路 、停 车场 、 室 外机 电 安装 工 程 等 。 二 、 工 程 造 价 管 理 新模 式 整 个 室 外 景 观 项 目招 标 时 间 晚 ， 为 积 极配 合 大 运 会 准 时 开 幕 ，施 工 工 期 非 常 紧 。 这种 形 式给 造 价
通 风 与 空 调 、 园 林 绿 化 等 工 程 提 出 了详 细 的技 术 要 求 。通 过 对 各 个 专 业 的 详 细 具 体 要 求 ，规 范 了施 工 ， 保 证 了 工 程质 量 。
PPP示范项目案例深圳大运中心项目
PPP示范项目案例深圳大运中心项目1.项目概况深圳大运中心位于深圳市龙岗区龙翔大道，距离市中心约15公里，是深圳举办2011年第26届世界大学生夏季运动会的主场馆区，也是深圳实施文化立市战略、发展体育产业、推广全民健身的中心区。
大运中心含“一场两馆”，即体育场、体育馆和游泳馆，总投资约41亿元，位于深圳龙岗中心城西区。
大运中心工程量巨大，南北长约1050米，东西宽约990米，总用地面积52.05万平方米，总建筑面积29万平方米，场平面积相当于132个标准足球场。
其中，体育场总体高度53米，地上建筑五层，地下一层，于2010年底完工，成为深圳地标性建筑。
世界大学生夏季运动会成功举办之后，深圳大运中心的运营维护遇到了难题，每年高达6000万元的维护成本成为深圳市政府的沉重负担。
2.运作模式（一）项目结构本项目采用ROT模式，即龙岗区政府将政府投资建成的大运场馆交给佳兆业集团以总运营商的身份进行运营管理，双方40年约定期限届满后，再由佳兆业将全部设施移交给政府部门。
佳兆业接管大运中心并不涉及房地产开发。
为破解赛后场馆持续亏损的难题，深圳市政府同意把大运中心周边1平方公里的土地资源交给龙岗区开发运营，并与大运中心联动对接，原则上不得在大运中心“红线”内新建建筑物。
佳兆业依托于场馆的平台，把体育与文化乃至会展、商业有机串联起来，把体育产业链植入到商业运营模式中，对化解大型体育场馆赛后运营财务可持续性难题进行了有益尝试。
深圳大运中心项目结构如下：图深圳大运中心项目结构1、佳兆业集团与龙岗区政府签订“一场两馆”ROT主协议，获得40年的修建和运营管理权；2、佳兆业集团成立项目公司，作为深圳大运中心项目的配套商业建设及全部运营管理的平台，财政对项目公司给予五年补贴；3、项目公司与专业运营公司签订运营协议，与常驻球队和赛事机构签订场馆租赁协议，与保险公司签订保险协议，与供电企业签订供电协议，与金融机构签订融资协议，与媒体单位签订播报协议。
深圳市大运中心(主体育场、主体育馆)工程施工总承包及钢结构施工...(可编辑)
深圳市大运中心（主体育场、主体育馆）工程施工总承包及钢结构施工招标第一次预报名公告一、工程背景第26届世界大学生夏季运动会将于2021年在深圳举行，深圳市大运中心项目（含主体育场、主体育馆等）是深圳市举办第26届世界大学生运动会的主赛场，该项目能否能按期竣工对第26届世界大学生运动会的正常举办有着至关重要的作用。
深圳市委、市政府要求在大运中心的建设过程中切实做到“五个一流：一是建设一流的设施；二是打造一流的团队；三是营造一流的环境；四是提供一流的服务；五是展示一流的形象"。
大运中心的建设是深圳构建和谐社会,提升城市竞争力,加强文化、体育、卫生基础设施建设，提高市民生活水平的一项社会工程、民心工程。
大运中心的建设具有重大的社会意义和政治意义.二、工程概况深圳市大运中心项目建筑造型为三座水晶石，“有山有水有石”.山水石的理念构成了深圳大运中心，现代性明显，标志性强.深圳市大运中心主体育场的平面为椭圆型轴对称结构，平面尺寸大约为285米×270米，总建筑面积约13万平方米，可容纳座位6万个。
主体育馆外轮廓尺寸为193米×250。
5米,总建筑面积约为8万平方米，可容纳座位1万8千个。
三、招标说明1、资金来源：政府投资100%.2、招标方式：采取全国招标，通过预报名、资格预审及综合评审方式择优产生承包人。
具体招标范围将在招标前确定。
四、本工程质量目标为“鲁班奖”。
五、本工程工期要求1、本工程对施工总承包的工期要求为2008年5月1日开工，2010年6月30日竣工；2、钢结构吊装、卸载的工期要求为2009年2月1日开工,2009年7月31日竣工.六、本工程特点、难点1、施工工艺及质量要求高。
主体结构要求全部采用清水混凝土,看台采用预制看台板，均不再进行表面装修，因此对清水混凝土施工质量及预制看台板的吊装能力要求很高。
2、钢结构复杂，对钢结构施工水平要求高。
钢结构屋面节点形式采用铸钢节点与焊接节点。
网壳结构案例简单分析
网壳结构案例简单分析网壳结构是一种由连续曲面构成的结构形式，具有稳定性好、强度高、质量轻等优点，广泛应用于建筑、桥梁、体育场馆等工程领域。
下面以建筑领域的网壳结构案例为例进行简单分析。
案例一：深圳大运中心体育馆深圳大运中心体育馆是一座综合性体育馆，采用大跨度、大空间的网壳结构设计。
该体育馆的外形呈现出流线型的造型，整个建筑结构由一个由流线型钢结构和玻璃幕墙组成的半流线型壳体组成。
该体育馆采用了双壳结构设计，内外两层网壳之间通过钢柱连接，形成了稳定的整体结构。
内层网壳主要承担荷载，外层则起到防水、保温和装饰等作用。
该体育馆的网壳结构设计突破了传统结构的限制，实现了大跨度、大空间的结构需求。
网壳结构的采用使得整个建筑结构极为轻盈，给人以开放、流畅的感觉。
同时，网壳结构的外观造型独特，成为该体育馆的标志性建筑，增加了城市的地标性与艺术性。
案例二：中国花卉博览会花卉大厅中国花卉博览会花卉大厅是一座专门展示各种花卉的建筑，采用了网壳结构设计。
该建筑呈现出一个半球形的外形，内部采用由钢桁架支撑的网壳结构。
网壳结构的内侧覆盖着透明的玻璃幕墙，使得室内充满了自然光线，为花卉的生长提供了良好的环境。
网壳结构的外侧则由彩虹色的层叠板构成，形成了美观的外观。
该花卉大厅的网壳结构设计实现了自由曲面的建筑形式，使得内部空间显得开放、明亮。
网壳结构的采用使得整个建筑更加美观、轻盈。
室内外环境的统一，使得花卉展示更加生动。
同时，该建筑的网壳结构还具有良好的承载能力，可以抵御自然灾害。
网壳结构能够通过合理的网格分布来均匀承受荷载，增强结构的稳定性和抗震性能。
此外，网壳结构还具有易于施工、周期短、成本低等优点。
因此，在很多需要大跨度、大空间的建筑领域，网壳结构都得到了广泛应用。
总的来说，网壳结构的优点包括稳定性好、强度高、质量轻、施工周期短等。
通过以上两个案例的分析可以看出，网壳结构在建筑领域中具有很高的适用性，并且能够创造出独特的建筑形式和美观的外观。
[实用参考]13个PPP成功典型案例
![[实用参考]13个PPP成功典型案例](https://img.taocdn.com/s3/m/a5377035964bcf84b9d57bad.png)
国家发改委发布的13个PPP成功典型案例近日，针对各地普遍反映的推进PPP项目缺少操作经验、缺乏案例指导等问题，经有关部门、机构以及各地发改委推荐，国家发改委公开发布北京地铁4号线项目、大理市生活垃圾处置城乡一体化系统工程等13个具有一定代表性、示范性的PPP项目案例，供有关方面参考借鉴。
此次发布的PPP项目案例涉及水利设施、市政设施、交通设施、公共服务、资源环境等多个领域，涵盖BOT、TOT、BOO等多种操作模式。
这些项目是各地引入市场机制、推进PPP模式的有益探索，在社会资本选择、交易结构设计、回报机制确定等方面具有一定参考价值。
13个PPP项目案例包括：1、北京地铁4号线项目一、项目概况北京地铁4号线是北京市轨道交通路网中的主干线之一，南起丰台区南四环公益西桥，途经西城区，北至海淀区安河桥北，线路全长28.2公里，车站总数24座。
4号线工程概算总投资153亿元，于20GG年8月正式开工，20GG年9月28日通车试运营，目前日均客流量已超过100万人次。
北京地铁4号线是我国城市轨道交通领域的首个PPP项目，该项目由北京市基础设施投资有限公司（简称“京投公司”）具体实施。
20GG年，北京金准咨询有限责任公司和天津理工大学按国家发改委和北京市发改委要求，组成课题组对项目实施效果进行了专题评价研究。
评价认为，北京地铁4号线项目顺应国家投资体制改革方向，在我国城市轨道交通领域首次探索和实施市场化PPP融资模式，有效缓解了当时北京市政府投资压力，实现了北京市轨道交通行业投资和运营主体多元化突破，形成同业激励的格局，促进了技术进步和管理水平、服务水平提升。
从实际情况分析，4号线应用PPP模式进行投资建设已取得阶段性成功，项目实施效果良好。
二、运作模式（一）具体模式4号线工程投资建设分为A、B两个相对独立的部分：A部分为洞体、车站等土建工程，投资额约为107亿元，约占项目总投资的70%，由北京市政府国有独资企业京投公司成立的全资子公司4号线公司负责；B部分为车辆、信号等设备部分，投资额约为46亿元，约占项目总投资的30%，由PPP项目公司北京京港地铁有限公司（简称“京港地铁”）负责。
发改委PPP项目典型案例分析08 深圳大运中心项目
PPP项目典型案例第一批PPP项目典型案例推广政府和社会资本合作（PPP）模式，核心目的是在基础设施和公用事业领域引入社会资本，增强公共产品的供给能力，提高公共服务的质量和效率。
从上世纪80年代开始，我国就引入了PPP模式，并在实践中不断探索、创新，出现了一些相对成功的典型案例。
近日，针对各地普遍反映的推进PPP项目缺少操作经验、缺乏案例指导等问题，经有关部门、机构以及各地发展改革委推荐，国家发展改革委选取了13个具有一定代表性、示范性的PPP项目案例，在委门户网站公开发布，供有关方面参考借鉴。
本次发布的PPP项目案例涉及水利设施、市政设施、交通设施、公共服务、资源环境等多个领域，涵盖BOT、TOT、BOO等多种操作模式。
这些项目是各地引入市场机制、推进PPP模式的有益探索，在社会资本选择、交易结构设计、回报机制确定等方面具有一定参考价值，有关各方在参与和开展PPP项目时可积极学习借鉴。
第一批13个PPP项目典型案例名单：1、北京地铁4号线项目2、大理市生活垃圾处置城乡一体化系统工程3、固安工业园区新型城镇化项目4、合肥市王小郢污水处理厂资产权益转让项目5、江西峡江水利枢纽工程项目6、酒泉市城区热电联产集中供热项目7、陕西南沟门水利枢纽工程项目8、深圳大运中心项目9、苏州市吴中静脉园垃圾焚烧发电项目10、天津市北水业公司部分股权转让项目11、渭南市天然气利用工程项目12、张家界市杨家溪污水处理厂项目13、重庆涪陵至丰都高速公路项目第二批PPP项目典型案例为充分发挥PPP项目典型案例示范带动作用，引导有关方面规范开展PPP推广工作，近日，国家发展改革委选定了43个项目作为第二批PPP项目典型案例（名单附后）。
2015年，国家发展改革委对外公布了第一批13个PPP项目典型案例，对各地推广PPP模式起到了积极作用。
两年来，全国PPP项目落地速度明显加快，但规范性不强、创新性较弱等问题也日益凸显。
为了指导各地进一步规范推进、创新推进PPP模式，去年9月，国家发展改革委启动了第二批PPP项目典型案例征集工作。
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PPP示范项目案例深圳大运中心项目
1.项目概况
深圳大运中心位于深圳市龙岗区龙翔大道，距离市中心约15公里，是深圳举办2011年第26届世界大学生夏季运动会的主场馆区，也是深圳实施文化立市战略、发展体育产业、推广全民健身的中心区。
大运中心含“一场两馆”，即体育场、体育馆和游泳馆，总投资约41亿元，位于深圳龙岗中心城西区。
大运中心工程量巨大，南北长约1050米，东西宽约990米，总用地面积52.05万平方米，总建筑面积29万平方米，场平面积相当于132个标准足球场。
其中，体育场总体高度53米，地上建筑五层，地下一层，于2010年底完工，成为深圳地标性建筑。
世界大学生夏季运动会成功举办之后，深圳大运中心的运营维护遇到了难题，每年高达6000万元的维护成本成为深圳市政府的沉重负担。
2.运作模式
（一）项目结构
本项目采用ROT模式，即龙岗区政府将政府投资建成的大运场馆交给佳兆业集团以总运营商的身份进行运营管理，双方40年约定期限届满后，再由佳兆业将全部设施移交给政府部门。
佳兆业接管大运中心并不涉及房地产开发。
为破解赛后场馆持续亏损的难题，深圳市政府同意把大运中心周边1平方公里的土地资源交给龙岗区开发运营，并与大运中心联动对接，原则上不得在大运中心“红线”内新建建筑物。
佳兆业依托于场馆的平台，把体育与文化乃至会展、商业有机串联起来，把体育产业链植入到商业运营模式中，对化解大型体育场馆赛后运营财务可持续性难题进行了有益尝试。
深圳大运中心项目结构如下：
图深圳大运中心项目结构
1、佳兆业集团与龙岗区政府签订“一场两馆”ROT主协议，获得40年的修建和运营管理权；
2、佳兆业集团成立项目公司，作为深圳大运中心项目的配套商业建设及全部运营管理的平台，财政对项目公司给予五年补贴；
3、项目公司与专业运营公司签订运营协议，与常驻球队和赛事机构签订场馆租赁协议，与保险公司签订保险协议，与供电企业签订供电协议，与金融机构签订融资协议，与媒体单位签订播报协议。
（二）交易过程
龙岗区政府为完成深圳大运中心运营商的选聘工作，成立选聘工作领导小组，参照国内外大型体育场馆的运营经验编制了运营商选聘核心边界条件、招商推介手册及选聘工作流程，采取边考察边推介的方式，迅速开展对北京、上海、天津等3个城市8个典型场馆的考察调研，同时与国内外多家知名运营商进行了多次接触、洽谈。
结合企业的竞聘意愿和综合考察情况，邀请七位分别具有北京奥运会、上海世博会、广州亚运会运营经验的职业经理人和体育产业、规划、财务方面的专家学者组成筛选团队，对4家综合实力强的潜在运营商的资历、运营管理、改造及修建、财务等五个方面21项内容进行审查、甄选，专家现场投票推荐了2家最优谈判对象，经过区政府常务会议审议，确定佳兆业集团为首选谈判对象，经过2个多月的多轮谈判，最后选定实力雄厚、社会责任感强的佳兆业集团作为大运中心总运营商。
2013年1月，佳兆业集团深圳有限公司与深圳市龙岗区文体旅游签订修建-运营-移交（ROT）协议，协议规定佳兆
业集团拥有项目40年的运营管理期，前5年政府给予每年不超过3000万元的补贴，同时要求佳兆业在5年内完成不低于6亿元人民币的修建及配套商业修建工程的全部投资。
运营期间，项目设立由佳兆业项目公司与龙岗区政府双方共同管理的调蓄基金，调蓄基金从运营利润中提取，基金主要用于场馆的日常维护，增加赛事活动数量，提升赛事活动档次等。
（三）项目特点
深圳大运中心项目主要有以下几个特点：
首先，深圳大运中心项目是PPP模式在文体领域应用的典范，为政府解决大型赛事结束后场馆永续利用和经营难题提供了解决方案。
其次，深圳大运中心项目采取总运营商与专业团队共同运营的模式，由实力雄厚的总运营商引入AEG、英皇集团、体育之窗等具有国内外赛事、演艺资源和场馆运营经验的专业运营团队共同承担运营职责。
第三，构建了商业-场馆-片区的联动商业模式，创立运营调蓄基金，通过商业运作反哺场馆运营，进而由场馆带来的人流带动大运新城开发建设。
第四，引入财政资金支持，通过前五年运营和赛事财政补贴、演艺专项补贴等方式，扶持总运营商引进更多更好的赛事和演艺活动，尽快提升场馆的人气和档次。
第五，建立运营绩效考核机制，每年由管理部门对总运营商进行绩效评估和公众满意度测评，并邀请有国际化场馆运营经验的机构做出第三方评估。
将考核评估与奖励挂钩，成立由文体旅游、发改、财政、公安、交通、城管等相关职能部门组成的运营监管协调服务机构，协助总运营商做好运营。
3.借鉴价值
大赛后大型体育场馆运营是个众所周知的世界性难题，在每一次大型赛事后主办城市的场馆运营便会出现困境，该现象被称为“蒙特利尔陷阱”。
1976年加拿大蒙特利尔奥运会，致使蒙特利尔财政负担持续20多年；1998年日本长野冬奥会后，场馆设施高额维护费导致长野经济举步维艰；2000年悉尼奥运会后部分场馆一直亏损。
全国34个省会城市的运动场馆，超过95%都是亏损的。
北京奥运会和广州亚运会，大量场馆在赛后遭遇了不同程度的困境，部分位臵偏僻的场馆甚至出现长期闲臵。
深圳大运中心项目采取的总运营商与专业团队共同运营大运中心的模式为项目运营质量的保障奠定了基础。
项目建立运营调蓄基金，通过商业运作反哺场馆运营的资金管理办法为平衡大运场馆日常维护费用提供了资金渠道。
从国内其他大型场馆的运营经验来看，仅仅依靠场馆的租赁费用难以为继场馆的日常维护费用，龙岗区政府与佳兆业集团吸取国
内外经验，通过划拨方式将部分商业用地交由总运营商开发利用，以此产生的利润来弥补大运场馆日常运营的亏损情况，创造性的提出由政府方和运营方共同管理的调蓄基金的做法值得在更广范围内推广。
此外，该项目在运营初期引入了有力的政府补贴机制，有效地缓解了大型场馆运营之初通常出现的较大额度的收不抵支状况，降低总运营商的资金压力。