商业地产招商运营概述.pptx
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商业地产如何招商PPT
3、开发商对承租商，普遍重视合同的制约功能，忽视合同的激励、引导功能，只强调 “必须做什么，不能做什么”，缺乏“鼓励做什么，奖励做什么”。这是强制性管理习惯 在招商租约方面的反映。租约激励性的弱化，不利于购物中心的核心竞争力——“1+1＞2” 的系统整合效能的成长和发挥。
5、如何立约，才能发挥出合同的激励功能呢？
综上所述，“招揽什么样的商家进店”，实际在很大程度 上决定购物中心 “卖什么”、“卖给谁”、“怎么卖”等重要 问题。它关联着购物中心这个复杂系统的各方面、全过程。所 以，招商工作应从建筑的规划设计阶段就开始介入，根据总体 定位，进行全方位的业态、业种规划，并把蓝图交给建筑设计 师进行平面、立面布局，赋予有生命和个性的创意设计，才能 形成更成熟、完美的项目开发设计方案。
在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润， 应该先考虑经营者，只有经营者生存了，商场才能生存。
策划
创造
财富
（2/2）
4、单纯依靠广告招商 招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把
广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少。 5、过分强调市场环境的影响
市场竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另 一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。 6、缺乏持续经营的商业管理观念
2、招揽什么样的商家进店 ？ （1/3）
“招揽什么样的商家进店”，看似属于招商工作范畴，它实 际上涉及购物中心开发经营的核心问题：整体定位、设计思想、 经营理念等。
具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本 定位：
其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群 体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本 社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购 物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、 休闲、聚餐、娱乐等需求。这是购物中心招商运作的基本要求。
5、如何立约，才能发挥出合同的激励功能呢？
综上所述，“招揽什么样的商家进店”，实际在很大程度 上决定购物中心 “卖什么”、“卖给谁”、“怎么卖”等重要 问题。它关联着购物中心这个复杂系统的各方面、全过程。所 以，招商工作应从建筑的规划设计阶段就开始介入，根据总体 定位，进行全方位的业态、业种规划，并把蓝图交给建筑设计 师进行平面、立面布局，赋予有生命和个性的创意设计，才能 形成更成熟、完美的项目开发设计方案。
在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润， 应该先考虑经营者，只有经营者生存了，商场才能生存。
策划
创造
财富
（2/2）
4、单纯依靠广告招商 招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把
广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少。 5、过分强调市场环境的影响
市场竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另 一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。 6、缺乏持续经营的商业管理观念
2、招揽什么样的商家进店 ？ （1/3）
“招揽什么样的商家进店”，看似属于招商工作范畴，它实 际上涉及购物中心开发经营的核心问题：整体定位、设计思想、 经营理念等。
具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本 定位：
其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群 体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本 社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购 物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、 休闲、聚餐、娱乐等需求。这是购物中心招商运作的基本要求。
商业地产招商运营方案pptPPT60页
商业地产招商运营方案ppt
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
60
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
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商业地产招商策略讲义课件(ppt 45页)
第一：现代商业地产经营招商创新模式
（2）广泛收集各方面资料
A、既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。针对性是指： 重点收集与招商工作相关的资料及信息；广泛性是指，不要放过附带而来 的一些资料及信息。 B、研究投资者的活动范围、规律和视野，了解目标“客户”在决策选址 之前，是通过哪些渠道获取信息的，这也是招商人员要去寻找的渠道和手 段。 C、利用一切可能的方法的手段建立广泛的信息网络，认真研究、分析这 些潜在“顾客”的动向及其业务发展战略，为以后的联系、跟踪奠定基础。 D、改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变，信息交换日益频繁， 信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断更新。优秀的招商团队要尝 试采用各种先进的手段来收集信息。 E、信息的时效性决定了收集和处理信息一定要及时。优秀的招商团队应 该要不断提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深加工，从而 逐渐提升自身的信息价值量。
香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司
第一：现代商业地产经营招商创新模式
（5）方案的实施
实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证而确定的， 因此实施过程中要遵守原方案中制订的程序、原则和操作办法，不得随 意变更时间、地点、出席会议的人员等，在万不得已的情况下才可采取 一些应变措施做小范围的改动。 招商方案的实施一般时间都比较集中，如举办一个招商会一般只是一星 期左右，在方案的实施期内，参加招商会的有关人员要做到一天一个会 议，交流总结当天的工作情况，明确下一步的工作任务，以避免工作的 盲目性，有利于在工作中互相支持、加强协调。 招商方案的实施过程中，尤其要注意信息的捕捉和资料的收集、储存、 整理，这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。因此，在整个招商活 动期间内，需组织尽可能多的力量，主动出击，广交朋友，挖掘新的信 息，建立新的招商渠道。
（2）广泛收集各方面资料
A、既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。针对性是指： 重点收集与招商工作相关的资料及信息；广泛性是指，不要放过附带而来 的一些资料及信息。 B、研究投资者的活动范围、规律和视野，了解目标“客户”在决策选址 之前，是通过哪些渠道获取信息的，这也是招商人员要去寻找的渠道和手 段。 C、利用一切可能的方法的手段建立广泛的信息网络，认真研究、分析这 些潜在“顾客”的动向及其业务发展战略，为以后的联系、跟踪奠定基础。 D、改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变，信息交换日益频繁， 信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断更新。优秀的招商团队要尝 试采用各种先进的手段来收集信息。 E、信息的时效性决定了收集和处理信息一定要及时。优秀的招商团队应 该要不断提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深加工，从而 逐渐提升自身的信息价值量。
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第一：现代商业地产经营招商创新模式
（5）方案的实施
实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证而确定的， 因此实施过程中要遵守原方案中制订的程序、原则和操作办法，不得随 意变更时间、地点、出席会议的人员等，在万不得已的情况下才可采取 一些应变措施做小范围的改动。 招商方案的实施一般时间都比较集中，如举办一个招商会一般只是一星 期左右，在方案的实施期内，参加招商会的有关人员要做到一天一个会 议，交流总结当天的工作情况，明确下一步的工作任务，以避免工作的 盲目性，有利于在工作中互相支持、加强协调。 招商方案的实施过程中，尤其要注意信息的捕捉和资料的收集、储存、 整理，这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。因此，在整个招商活 动期间内，需组织尽可能多的力量，主动出击，广交朋友，挖掘新的信 息，建立新的招商渠道。
商业地产业态招商分析资料PPT资料65页
物
面积 5000-20000㎡，单层面积5000 平米左右中庭面积(包
业
含电梯井)至少500㎡ 单层店面积：15,000㎡以上
要
层高 首层层高5m，二层以上层高4.5m；
求
柱距 8m×8m
配套设施 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要
双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。
楼板承重 450kg/㎡
经营日用工 业品为主的 综合性零售 商店
5万-15万平 米为宜
规模大，营 业面积在 5000平方米 以上
内部结构由 百货店或超 市为核心店， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体；核心 店面积不超 过总面积80 ％
商品结构以 服装、家庭 用品为主、 种类齐全
超市
以顾客自选方 式经营的大型 综合性零售商 场，又称自选 商场
以速成食品、 饮料、小百 货为主
经营范围广 泛，如食品、 日用品、耐 用品
零售业态(二) 业态对比
购物中心 百货商店 超市
专业店
客户
目标顾客以 流动顾客为 主
中高收入人 群、客户来 源范围广
大众化消费、 客户来源根 据超市规模 和定位有所 不同
客户覆盖面 广
购物方式
柜台销售和 开架销售相 结合
开架自选、 自我服务、 平价销售、 一次结算的 售货方式
专卖店 便利店 仓储店
专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态
是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态
以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店
根据具体经 营的商品而 定,一般在50600平米
面积在100平 方左右
规模较大
商品结构以 著名品牌、 大众品牌为 主
《商业地产招商培训》课件
。
02
商业地产项目分析
项目定位分析
目标客户群体
分析项目的目标客户群体 ，包括年龄、性别、职业 、收入等方面的特征。
地理位置
评估项目所在地理位置的 优势和劣势，如人流量、 交通便利性、周边设施等 。
竞争环境
分析项目所在区域的竞争 对手，包括他们的定位、 产品、价格等方面的比较 。
项目投资分析
投资规模
评估项目的投资规模，包括土地成本 、建设成本、运营成本等方面的预算 。
投资回报率
投资风险
分析项目的投资风险，包括市场风险 、政策风险、经营风险等方面的评估 。
预测项目的投资回报率，包括租金收 入、物业增值等方面的预期收益。
项目风险分析
市场风险
分析市场变化对项目的影响，如 经济周期、消费需求等方面的变
审查对方资质 在签订合同前，对对方的资质、 信誉等方面进行充分调查和了解 。确保对方具备履约能力，降低 合同风险。
保护自身利益
在合同中设置合理的保护性条款 ，以维护自己的合法权益。例如 ，设置保证金、违约赔偿等条款 。
谈判协商
在合同谈判过程中，与对方进行 充分的沟通和协商。寻求双方利 益的平衡点，达成互利共赢的合 同条款。
倾听与回应
灵活变通
在谈判过程中，善于倾听对方的意见和建 议。给予积极回应，展示关心和考虑对方 的利益。
根据谈判情况，灵活调整策略和方案，以 适应对方的反应和需求。
招商推广技巧
市场调研
深入了解目标客户群体的需求 和偏好，以及竞争对手的情况 ，为制定有针对性的推广策略
提供依据。
创意包装
运用创新的思维和方法，对商 业地产项目进行包装和宣传， 吸引潜在客户的关注。
《商业地产招商 培训》ppt课件
02
商业地产项目分析
项目定位分析
目标客户群体
分析项目的目标客户群体 ，包括年龄、性别、职业 、收入等方面的特征。
地理位置
评估项目所在地理位置的 优势和劣势，如人流量、 交通便利性、周边设施等 。
竞争环境
分析项目所在区域的竞争 对手，包括他们的定位、 产品、价格等方面的比较 。
项目投资分析
投资规模
评估项目的投资规模，包括土地成本 、建设成本、运营成本等方面的预算 。
投资回报率
投资风险
分析项目的投资风险，包括市场风险 、政策风险、经营风险等方面的评估 。
预测项目的投资回报率，包括租金收 入、物业增值等方面的预期收益。
项目风险分析
市场风险
分析市场变化对项目的影响，如 经济周期、消费需求等方面的变
审查对方资质 在签订合同前，对对方的资质、 信誉等方面进行充分调查和了解 。确保对方具备履约能力，降低 合同风险。
保护自身利益
在合同中设置合理的保护性条款 ，以维护自己的合法权益。例如 ，设置保证金、违约赔偿等条款 。
谈判协商
在合同谈判过程中，与对方进行 充分的沟通和协商。寻求双方利 益的平衡点，达成互利共赢的合 同条款。
倾听与回应
灵活变通
在谈判过程中，善于倾听对方的意见和建 议。给予积极回应，展示关心和考虑对方 的利益。
根据谈判情况，灵活调整策略和方案，以 适应对方的反应和需求。
招商推广技巧
市场调研
深入了解目标客户群体的需求 和偏好，以及竞争对手的情况 ，为制定有针对性的推广策略
提供依据。
创意包装
运用创新的思维和方法，对商 业地产项目进行包装和宣传， 吸引潜在客户的关注。
《商业地产招商 培训》ppt课件
房地产商场商铺商业地产项目招商招租策划方案学习PPT课件
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
3 当前面临的形势分析
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
周边商业环境 发展定位
项目竞争能力
周边商业环境
10
地处繁华CBD中心地带，坐拥高品质消费群体 紧邻本市第一商业步行街，人流量大 距离某游乐园仅一站路
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
民接轨，地理位置因素使京州居 民形成相对独立的自我消费区域， 消费商圈强力辐射苏北区域，辐 射范围人口约1500万人。
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
4 下阶段工作思路及目标
1 Part
银杏树的叶子是扇形的，颇像一个蝴蝶结。嫩绿的叶子上有一根根的叶茎，叶子摸起来软绵绵的，非常舒服。在初春的时候，银杏树还是光秃秃的。冬天的寒风使它褪去了黄黄的叶子。
商业地产如何实现成功的招商ppt课件
6、商业物业管理 最后一个要点是商家招进来以后的物业管理，一个场子要做旺，市场环境非常重要，开发商必须有
配套的规范的市场管理体系和旺场措施，如水电配套、物业管理、形象统一宣传等。这样才能保证商户 的正常经营，在洽谈的时候会给商户安全感和信心。决策观点： 商业地产招商的成功与否直接决定了商业地产的成败，因此，需要详细的了解商业地产招商的特点，而 在招商的时机选择上要特别注意主力店招商，主力店的 招商必须在业态定位之后，规划设计之前。 商业地产招商必须以准确的前期规划为前提，尽量将招商工作委托给专业机构负责。而建立品牌同盟则 使得招商难度大大降低。
精选PPT课件
3
一、商业地产招商特点
精选PPT课件
4
一、商业地产招商特点
招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因 此，对于商业地产商来说，掌握商业地产的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。与传统的商业招商 相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。
1、招商时间长 商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店 群二个招商阶段。 （1）主力店群 主力店群作用主要有四个： ①有助于稳定整个项目的经营 主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩 记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。 ②有助于整个项目的销售 知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。 ③有助于增加消费群体 主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定 量客流的基础上发挥更大的效用。 ④有助于提高租金收入 主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。 （2）中小店群招商 中小店群的作用主要有二个：
配套的规范的市场管理体系和旺场措施，如水电配套、物业管理、形象统一宣传等。这样才能保证商户 的正常经营，在洽谈的时候会给商户安全感和信心。决策观点： 商业地产招商的成功与否直接决定了商业地产的成败，因此，需要详细的了解商业地产招商的特点，而 在招商的时机选择上要特别注意主力店招商，主力店的 招商必须在业态定位之后，规划设计之前。 商业地产招商必须以准确的前期规划为前提，尽量将招商工作委托给专业机构负责。而建立品牌同盟则 使得招商难度大大降低。
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3
一、商业地产招商特点
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4
一、商业地产招商特点
招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因 此，对于商业地产商来说，掌握商业地产的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。与传统的商业招商 相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。
1、招商时间长 商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店 群二个招商阶段。 （1）主力店群 主力店群作用主要有四个： ①有助于稳定整个项目的经营 主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩 记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。 ②有助于整个项目的销售 知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。 ③有助于增加消费群体 主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定 量客流的基础上发挥更大的效用。 ④有助于提高租金收入 主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。 （2）中小店群招商 中小店群的作用主要有二个：
商业地产项目招商经典案例分析幻灯片PPT
三楼：主营男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄 影、美容
四楼：家电、电讯、厨具、床上用品、童装、玩具、 儿童乐园、文体用品、书店 五楼： （未开业）
经营状况：为该老 中心区经营品种最 齐全、经营面积最 大的综合性商场， 人气较旺，以中低 档消费品为主。
百佳超市 龙平东路东段900
平方米
龙岗国际商场 龙平东路东段2000
2、横岗镇人口及商业情况 根本情况 该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城， 全镇总面积81.12
平方公里， 总人口16万多人〔其中常住1.8万人，暂住14万 多人〕 横岗商业情况 横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响， 开展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市 区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现， 龙岗、布吉两镇强劲的经济辐射和拉动必定给横岗的开展以 强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产 开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。
4、工程配套设施： 全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电
梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。 停车位： 244个 广场面积：2000平方米现代化休闲广场，由设
计院出效果图。
第二局部 ：周边人口构造调查 一、镇人口 位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平
湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积 最大的区级单位。总人口171万，是深圳开发最晚、可开发土地资源 最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯 全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城 中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。 龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130平方公里，总人口26万。 深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇 至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广 东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生 镇。现已建起了21个工业区，兴办了各类企业1050家，均来自香港、 台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅 游效劳业和房地产业已形成经济规模。
四楼：家电、电讯、厨具、床上用品、童装、玩具、 儿童乐园、文体用品、书店 五楼： （未开业）
经营状况：为该老 中心区经营品种最 齐全、经营面积最 大的综合性商场， 人气较旺，以中低 档消费品为主。
百佳超市 龙平东路东段900
平方米
龙岗国际商场 龙平东路东段2000
2、横岗镇人口及商业情况 根本情况 该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城， 全镇总面积81.12
平方公里， 总人口16万多人〔其中常住1.8万人，暂住14万 多人〕 横岗商业情况 横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响， 开展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市 区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现， 龙岗、布吉两镇强劲的经济辐射和拉动必定给横岗的开展以 强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产 开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。
4、工程配套设施： 全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电
梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。 停车位： 244个 广场面积：2000平方米现代化休闲广场，由设
计院出效果图。
第二局部 ：周边人口构造调查 一、镇人口 位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平
湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积 最大的区级单位。总人口171万，是深圳开发最晚、可开发土地资源 最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯 全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城 中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。 龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130平方公里，总人口26万。 深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇 至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广 东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生 镇。现已建起了21个工业区，兴办了各类企业1050家，均来自香港、 台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅 游效劳业和房地产业已形成经济规模。
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发展商考虑的不仅仅是如何将商 铺卖出去，而且还要将后期的经 营、推广作为第一等大事来对待
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8.商业地产的四元素
商业地产的四元素
开
投
商
消
发
资
户
费
商
客
者
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9.商业地产的发展特点及趋势
高品质商 业地产
国际资本 加紧抢滩
商业地产发展 趋势及特点
分割商铺 领风骚
第三方经营 管理发展趋
向显著
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1）土地 2）建筑物及地上附着物 3）房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押
权、土地使地使用年限
最高年限
居住用地：70年 工业用地：50年 科、教、文、卫用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或者其他用地 ：50年
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3.基本名词
参与开发的 公司品牌
开发商
发展商
建筑设计 公司
物业、运 营公司
实力 信誉 经验
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（2）内在因素
项目本身
硬件 软件
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（2）内在因素
3、重视构建城乡商品市场体系的市、县 介入方式：1、新城区建设
2、拆违与旧城改造 业种业态：1、商业步行街
2、购物中心（shopping mall） 3、CBD（称城市中心商业区更准确一些） 4、专业市场
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7.商业地产与住宅房地产的区别
住宅房地产
发展商大多数采取开发销售 的模式 其资金回收模式相
❖ 或者说什么才能保证物业能增值呢？
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3、商业地产的客户
背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否
有发展空间 项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理——销售价格是否与实际价值趋同
五.复合型商业地产 北京东方新天地\华南MALL… 明发商业广场\信地城市广场…
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2、商业地产的三种类型
三种类型
销售型 出租型 订单型
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3、商业地产的客户
投资者最关心什么？
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3、商业地产的客户
物业是否能增值! ! !
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3、商业地产的客户
❖ 怎样才能让投资者觉得某个物业能增值 呢？
10.商业地产投资市场产品类别
按开发形式划分
购物中心 市场型商铺 社区型商铺 底商型商铺 写字楼商铺 交通设施商铺
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10.商业地产投资市场产品类别
按投资价值划分
都市型 社区型 便利型 专业型
其他商铺
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目录
1
房地产概念
2
商业地产分类
3
商业地产的专业名词
4
投资概算与投资回报收益
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4.影响客户决断的因素
❖ 影响客户决断的因素
客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。
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4.影响客户决断的因素
影响客户决断的因素
内在因素
外在因素
客户自身实力、知识、年 龄、偏好、……
参与开发的 公司品牌
项目本身 其他 （唯一性）
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（1）外在因素
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〈商业地产〉第一讲
商业地产基本概念知识
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前言
房地产是国民经济发展的一个基本要素，任 何行业的发展都离不开房地产；同时，房地产又 是人们生活的必需品，任何人都必须有安居立足 之地。房地产行业具有基础性、先导性、带动性 和风险性等特点，房地产行业的特殊性决定了房 地产商发展国民经济和改善人民生活的基础产业 和支柱产业。
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4.商业地产
商业地产
习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业 物业的功能多样化，既有能满足市民购物、 饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有
能满足商家经营、商务活动、市民投资等
需要的经济功能。
商业地产是包括购物中心、社区商业、商 业街、批发市场、复合型地产
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5.商业地产的特征
九大特征
二：商业地产分类
一.购物中心
广州天河城/北京金源MALL/华南MALL 元一时代广场/国购广场/新都会环球购物广场
二.专业市场
安徽大市场/长江批发市场 站前街服装市场/建材/电子IT/农产品……
三.社区商业
金色池塘社区商业/柏景湾社区商业/安居苑社区商业
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四.商业街区 复合型街区: 南京路\王府井\春熙路\芜湖中山路\合肥淮河路 主题特色街区:中西街\哈街\苏州婚纱街\三里屯酒吧街
总建筑面积：
也叫“建筑展开面积”。建筑物各层水平投影面积的总和，包 括使用面积、辅助面积和结构面积三项。
容积率：
一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
建筑密度：
一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的例。
七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或
煤气、平整土地
净地、毛地、生地、熟地：
对简单
大多数的住宅类产品的购买 者在购买住宅类产品时，主
要是买来自住的
发展商只要将房子卖出去， 将社区的物业管理做好，就
基本算是大功告成
商业地产
商业地产项目是只租不售、或只销 售部分的面积，靠企业长期持有
大多数购买者购买商业地产类产 品是作为一种稳定型、投资回报 率较高的一种投资工具，买来作
为投资用的
■固定性 ■个别性 ■耐用性 ■稀缺性 ■多用性 ■外部性 ■先导性 ■长期性 ■政策性
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6.商业地产发展的三个阶段
■第一阶段：萌芽阶段 时间：1980年-1992年 影响区域：东南沿海改革开放特区 介入方式：1、自已开发自己经营
2、公司成立策划部
■第二阶段：觉醒阶段 时间：1992年-2002年 影响区域：中心城市，如广州、北京、上海 介入方式：1、城市老商业区改造
2、新兴业态兴起，如大卖场、超市 3、委托专业管理公司经营 业种业态：1、百货店（一度引发百货店倒闭潮） 2、大卖场、超市
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6.商业地产发展的三个阶段
■第三阶段：冲浪阶段 时间：2002年-2012年 影响区域：1、全国大中城市，重点是直辖市和省会城市
2、区域中心城市，重点是交通枢纽城市和资 源城市
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❖ “商业地产”是房地产的一个细分，在了解商业 地产之前，首先应对房地产业做初步了解。 〈1〉什么是房地产？ 〈2〉什么是商业地产？ 〈3〉目前国内的代表有哪些？
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目录
1
房地产概念
2
商业地产分类
3
商业地产的专业名词
4
投资概算与投资回报收益
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一：地产概念
1.房地产
房地产具体是指土地、建筑物 及其地上的附着物，包括物质 实体和依托于物质实体上的权益
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8.商业地产的四元素
商业地产的四元素
开
投
商
消
发
资
户
费
商
客
者
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9.商业地产的发展特点及趋势
高品质商 业地产
国际资本 加紧抢滩
商业地产发展 趋势及特点
分割商铺 领风骚
第三方经营 管理发展趋
向显著
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1）土地 2）建筑物及地上附着物 3）房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押
权、土地使地使用年限
最高年限
居住用地：70年 工业用地：50年 科、教、文、卫用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或者其他用地 ：50年
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3.基本名词
参与开发的 公司品牌
开发商
发展商
建筑设计 公司
物业、运 营公司
实力 信誉 经验
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（2）内在因素
项目本身
硬件 软件
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（2）内在因素
3、重视构建城乡商品市场体系的市、县 介入方式：1、新城区建设
2、拆违与旧城改造 业种业态：1、商业步行街
2、购物中心（shopping mall） 3、CBD（称城市中心商业区更准确一些） 4、专业市场
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7.商业地产与住宅房地产的区别
住宅房地产
发展商大多数采取开发销售 的模式 其资金回收模式相
❖ 或者说什么才能保证物业能增值呢？
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3、商业地产的客户
背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否
有发展空间 项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理——销售价格是否与实际价值趋同
五.复合型商业地产 北京东方新天地\华南MALL… 明发商业广场\信地城市广场…
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2、商业地产的三种类型
三种类型
销售型 出租型 订单型
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3、商业地产的客户
投资者最关心什么？
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3、商业地产的客户
物业是否能增值! ! !
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3、商业地产的客户
❖ 怎样才能让投资者觉得某个物业能增值 呢？
10.商业地产投资市场产品类别
按开发形式划分
购物中心 市场型商铺 社区型商铺 底商型商铺 写字楼商铺 交通设施商铺
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10.商业地产投资市场产品类别
按投资价值划分
都市型 社区型 便利型 专业型
其他商铺
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目录
1
房地产概念
2
商业地产分类
3
商业地产的专业名词
4
投资概算与投资回报收益
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4.影响客户决断的因素
❖ 影响客户决断的因素
客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。
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4.影响客户决断的因素
影响客户决断的因素
内在因素
外在因素
客户自身实力、知识、年 龄、偏好、……
参与开发的 公司品牌
项目本身 其他 （唯一性）
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（1）外在因素
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〈商业地产〉第一讲
商业地产基本概念知识
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前言
房地产是国民经济发展的一个基本要素，任 何行业的发展都离不开房地产；同时，房地产又 是人们生活的必需品，任何人都必须有安居立足 之地。房地产行业具有基础性、先导性、带动性 和风险性等特点，房地产行业的特殊性决定了房 地产商发展国民经济和改善人民生活的基础产业 和支柱产业。
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4.商业地产
商业地产
习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业 物业的功能多样化，既有能满足市民购物、 饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有
能满足商家经营、商务活动、市民投资等
需要的经济功能。
商业地产是包括购物中心、社区商业、商 业街、批发市场、复合型地产
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5.商业地产的特征
九大特征
二：商业地产分类
一.购物中心
广州天河城/北京金源MALL/华南MALL 元一时代广场/国购广场/新都会环球购物广场
二.专业市场
安徽大市场/长江批发市场 站前街服装市场/建材/电子IT/农产品……
三.社区商业
金色池塘社区商业/柏景湾社区商业/安居苑社区商业
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四.商业街区 复合型街区: 南京路\王府井\春熙路\芜湖中山路\合肥淮河路 主题特色街区:中西街\哈街\苏州婚纱街\三里屯酒吧街
总建筑面积：
也叫“建筑展开面积”。建筑物各层水平投影面积的总和，包 括使用面积、辅助面积和结构面积三项。
容积率：
一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
建筑密度：
一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的例。
七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或
煤气、平整土地
净地、毛地、生地、熟地：
对简单
大多数的住宅类产品的购买 者在购买住宅类产品时，主
要是买来自住的
发展商只要将房子卖出去， 将社区的物业管理做好，就
基本算是大功告成
商业地产
商业地产项目是只租不售、或只销 售部分的面积，靠企业长期持有
大多数购买者购买商业地产类产 品是作为一种稳定型、投资回报 率较高的一种投资工具，买来作
为投资用的
■固定性 ■个别性 ■耐用性 ■稀缺性 ■多用性 ■外部性 ■先导性 ■长期性 ■政策性
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6.商业地产发展的三个阶段
■第一阶段：萌芽阶段 时间：1980年-1992年 影响区域：东南沿海改革开放特区 介入方式：1、自已开发自己经营
2、公司成立策划部
■第二阶段：觉醒阶段 时间：1992年-2002年 影响区域：中心城市，如广州、北京、上海 介入方式：1、城市老商业区改造
2、新兴业态兴起，如大卖场、超市 3、委托专业管理公司经营 业种业态：1、百货店（一度引发百货店倒闭潮） 2、大卖场、超市
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6.商业地产发展的三个阶段
■第三阶段：冲浪阶段 时间：2002年-2012年 影响区域：1、全国大中城市，重点是直辖市和省会城市
2、区域中心城市，重点是交通枢纽城市和资 源城市
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❖ “商业地产”是房地产的一个细分，在了解商业 地产之前，首先应对房地产业做初步了解。 〈1〉什么是房地产？ 〈2〉什么是商业地产？ 〈3〉目前国内的代表有哪些？
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1
房地产概念
2
商业地产分类
3
商业地产的专业名词
4
投资概算与投资回报收益
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一：地产概念
1.房地产
房地产具体是指土地、建筑物 及其地上的附着物，包括物质 实体和依托于物质实体上的权益