银湖新村别墅区传播方案
【房地产】《佘山银湖别墅》分阶段营销策略报告
【房地产】《佘山银湖别墅》分阶段营销策略报告关于一个立足于长期开发的大型房地产项目而言，其首期项目营销策划的核心内容，实质是如何在较为短暂的时刻段内迅速确立项目的市场品牌，在实现销售目标的同时，能建立与项目长期运作相习惯的市场品牌优势以及市场销售体系。
以下本文将围绕这一核心咨询题对《佘山银湖别墅》上一时期的营销工作的市场成效作出总结，并制定本项目下一时期的营销重点以及为达成这一目标所应完成的要紧工作。
1．《佘山银湖别墅》项目开盘时期营销工作总结1.1.《佘山银湖别墅》项目开盘时期的要紧营销工作本时期的营销工作是以围绕2002年1月1日的项目开盘仪式这一核心重点所展开的。
整个营销时期的时刻跨度为2001年12月6日至2002年1月25日。
（以要紧报纸广告的刊登日期为工作的时刻结点。
）本时期的主导营销策略确实是通过一系列组织有序、高密度、多方位的立体宣传攻势迅速建立本项目的市场知名度和高档物业的市场形象，为最终建立市场品牌打下扎实的基础，并实现相应的销售目标。
围绕这一主导营销策略，本时期的营销工作又能够分为以下2个小的时期，即：1）项目形象推广时期（2001/12/6-2001/12/21）本时期营销工作的目标是在迅速确立本项目市场形象的基础上，吸引目标消费群体关于本项目的关注并以预定的方式初步测试目标消费群体关于本项目整体形象和差不多开发理念的认同程度。
围绕这一工作目标，本时期将营销策划的工作重点放在媒体的广告宣传方面。
通过一系列高密度的以宣传项目整体形象和要紧卖点（差不多开发理念）的报纸、杂志的图片和文字广告的宣传，引起市场的关注，为下一步的推广工作作好铺垫。
而从实际的市场反应分析，强大的广告攻势也达到了预期的目的。
从关于当时的有关销售统计资料分析，在本时期短短的15天时刻内，本项目不管在消费市场，依旧在业界的同行内都引起了普遍的反响并为实现销售奠定了一定的市场基础，也集合了一些人气。
2）项目开盘宣传时期（2001/12/27-2002/1/11）本时期是整个项目开盘时期营销工作的重中之重，其核心的工作目标是通过项目开盘仪式这一事件营销手段，形成项目实际意义上的第一个销售高峰；在进一步树立项目市场形象的同时，完成相应的销售目标。
某楼盘品牌传播策划案
某楼盘品牌传播策划案一、品牌定位：该楼盘品牌旨在打造高端、豪华的住宅区。
通过高品质的建筑设计和细致入微的服务，为业主提供无与伦比的居住体验。
品牌将以“尊贵、舒适、安全、便利”为核心价值观，传递给潜在客户。
二、目标受众：1. 高净值人群：追求品质生活，有购房需求且具备购房能力；2. 地域周边居民：对当地房源感兴趣，希望提升居住质量；3. 投资人：希望在该区域投资房产获得高回报率。
三、传播策略：1. 品牌形象设计：委托知名设计师打造楼盘的标识、标语、专属字体等，确保品牌形象与高端属性相符，并在项目展示中突出展示。
2. 媒体传播：- 建立合作关系：与当地媒体建立战略合作伙伴关系，利用他们的影响力推广楼盘。
- 宣传报道：通过新闻稿、专访等形式定期发布项目动态和成就，增强公众对该楼盘的关注度。
- 广告投放：在主流媒体、互联网、社交媒体上投放精准广告，以吸引目标受众的注意。
3. 线上推广：- 建立官方网站：制作优质的官方网站，呈现楼盘的各种信息、户型图、设施等，提供在线预约和咨询服务。
- 社交媒体营销：在微博、微信、抖音、小红书等社交媒体平台上建立楼盘的官方帐号，发布楼盘动态、互动活动等，吸引粉丝和互动用户。
4. 线下推广：- 参展活动：参加地区房地产展示会和商业活动，展示楼盘的模型、效果图等，并提供咨询和销售服务，吸引潜在客户。
- 小区公益活动：与邻近社区合作举办公益活动，提高楼盘的社会形象和认知度。
四、公关活动：1. 精英客户邀请活动：邀请当地的知名企业家、艺术家和社交名流参观楼盘，提供专属体验，增加楼盘的口碑和品牌认同度。
2. 品牌合作：与高端时尚品牌、艺术机构等策划联合活动或合作推广，增加品牌的影响力。
3. 媒体发布会：定期召开楼盘发布会，邀请媒体和业内专家出席，宣布项目进展、发布最新动态，引起社会关注和媒体报道。
五、口碑营销：1. 百位业主会议：定期邀请已购买楼盘的业主参加会议，听取意见和反馈，讨论社区建设和服务改进，增加业主忠诚度。
佘山银湖别墅分阶段营销策略报告
THANK YOU.
项目劣势
佘山银湖别墅的价格相对较高，对购房者的经济实力要求较高；此外，由于项目 位于郊区，生活配套设施相对较少。
分阶段营销策略
阶段一：品牌推广
总结词：树立品牌形象，提升品牌知名度
具体行动计划
2. 组织一些公关活动，如楼盘发布会、明星代言等，提 升品牌形象和知名度。
详细描述：通过广告、公关活动、社交媒体等多种渠道 ，宣传佘山银湖别墅的品牌理念、特点和优势，提高品 牌在市场上的知名度和美誉度。
营销效果评估与调整
营销活动效果评估
总结词
经过评估，我们发现佘山银湖别墅的营销活动在提高品牌知名度、吸引潜在客户方面取得了显著效果，但在客 户转化率和销售业绩方面还有待提升。
详细描述
通过对活动参与度、客户反馈、销售数据等指标的综合分析，我们发现活动设计和执行在以下几个方面有待改 进：1）增加活动宣传力度，扩大活动影响力；2）优化活动内容，提高与目标客户的匹配度；3）加强销售团 队培训，提高销售转化率。
竞争对手营销渠道分析
绿城玫瑰园主要通过线下渠道进行推广，如户外广告、报纸杂志等传统媒体 ；而万科红郡则主要通过网络营销和社交媒体进行推广。
项目优劣势分析
项目优势
佘山银湖别墅位于佘山脚下，自然环境优美，空气清新；同时，项目配套设施完 善，包括会所、健身房、游泳池等；此外，佘山银湖别墅靠近上海市区，交通便 利。
盖面和影响力。
销售渠道拓展与管理
01
02
03
拓展销售渠道
积极拓展多种销售渠道， 如线上平台、线下门店、 中介合作等，增加项目曝 光度和销售机会。
渠道管理
对各种销售渠道进行分类 管理，建立合作关系和流 程规范，确保渠道的稳定 性和有效性。
某某别墅传播推广策略报告
凤凰花园
美的庄园
香格·蔚蓝
假日·伊丽亚特湾
浑南板块
东宇亚泰花园
花溪山庄 莱茵南郡
锦绣山庄 信盟花园
比华利山庄 佳地园
别墅市场三种方法之3—档次细分
档次细分 高档
中高档 中档
中低档
价格区间 7000元/平 总价200万以上
4000－7000元/平 总价150万之间
3500－4000元/平 总价120－150万之间
建筑风格：原汁原味的北美风格，充 分吸收北美别墅之特点，自然的展示 出山地别墅的风格。
项目概况
SWOT—自身优势
地理位置优势：本案东接植物园，西接东陵公园（龙脉、皇家园林）盛京高尔夫球场，南 临浑河，北临棋盘山风景区。拥有得天独厚的生态环境；
地块最高107米的海拔，北高南低，依山而建，可形成天然屏障，自然地势可利用度大， 可塑性强；
➢ 经常出席高级社交场合，注重仪表，情性稳健。
➢ 消费行为与国际流行趋势挂钩，标榜品位和独特的社会地位。 ➢ 有投资眼光，判断力强。 ➢ 日常消费品注重品牌，体现身分及品位，以进口商品为主
价值 观
消费观
结论：高档别墅客层并未发生重大变革
1. 94年以来，以河畔花园和锦绣山庄业主为代表的高档别墅主力客层均是贸易 类起家，后续实体经营的暴发型客层，第二、三类人群并未进入主力LIST之 内。
项目名称 东宇亚泰花园 假日伊里亚特湾
锦绣山庄 信盟花园 皇家美墅 山地艺墅
合计
2003年供应 2000平 11000平 16000平 5000平 16800平 ----------50800平
基本情况
2004年供应 50346平 5000平 4000平 3000平 16000平 13400平 91746平
别墅群运营活动策划书3篇
别墅群运营活动策划书3篇篇一《别墅群运营活动策划书》一、活动背景随着人们生活水平的不断提高，对居住环境的品质要求也越来越高。
别墅群作为高端住宅的代表，具有独特的优势和吸引力。
为了提升别墅群的知名度和美誉度，吸引更多潜在客户，促进销售和租赁业务的发展，特制定本运营活动策划书。
二、活动主题“畅享奢华生活，品味别墅之美”三、活动目的1. 提高别墅群的知名度和影响力，扩大品牌知名度。
2. 展示别墅群的独特魅力和优势，吸引潜在客户的关注和兴趣。
3. 促进销售和租赁业务的增长，增加客户转化率。
4. 增强业主的归属感和满意度，提升物业服务质量。
四、活动时间和地点1. 时间：[具体活动时间]2. 地点：别墅群内及周边相关场地五、活动对象1. 潜在客户：对高端住宅有兴趣的个人和家庭。
2. 业主：别墅群的业主和租户。
3. 媒体和合作伙伴：相关媒体机构、合作伙伴等。
六、活动内容1. 别墅展示活动在别墅群内设置多个展示区域，展示别墅的户型、装修风格、配套设施等。
安排专业的销售人员和设计师进行讲解和咨询，解答客户的疑问。
组织客户参观样板房，让客户亲身感受别墅的舒适和品质。
2. 奢华生活体验活动举办奢华美食节，邀请知名厨师现场烹饪美食，让客户品尝到顶级的餐饮体验。
设立豪华影院，播放最新的电影大片，为客户提供休闲娱乐的场所。
举办高端时尚秀，展示最新的时尚服饰和家居饰品，提升客户的审美品味。
3. 亲子互动活动设立儿童游乐区，提供各种有趣的游乐设施和游戏活动，让孩子们度过愉快的时光。
举办亲子手工制作活动，增进亲子之间的感情和互动。
组织亲子户外运动，如亲子足球赛、亲子骑行等，增强孩子们的体质和团队合作精神。
4. 业主专属活动举办业主联谊会，邀请业主参加，增进业主之间的交流和沟通。
提供业主专属的优惠和服务，如免费维修保养、积分兑换等，提升业主的满意度和忠诚度。
5. 媒体宣传和合作活动与相关媒体机构合作，进行活动宣传和报道，提高活动的知名度和影响力。
2019银湖鑫城清盘活动方案
建面 128.44 128.44 128.44 128.44 128.44 128.44 128.44 128.44 128.44 128.44 128.36 128.36 128.36 128.36
128.36 129.92 129.92 129.92 129.92
01 5
2 2401 94.78
02 5
1 2404 94.78
问题描述
可售情况
厕所漏水 飘窗漏水
可售需维修 可售需维修
81㎡房源信息梳理：剩余1套未售房源中实际可售0套。
序 楼 单元 房号 建面 号栋
问题描述
可售情况
01 5
2 203 81.17
样板房 未清理
不可售
剩余房源情况总结
序号
户型
剩余房 源套数
目录
一、项目剩余房源问题点梳理 二、各个户型问题点梳理 三、项目清盘面临的问题 四、项目清盘方案
128㎡房源信息梳理：剩余20套未售房源中实际可售17 套，其中实际可售房源中需维修的房源有9套。
序号 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19
可售
2
1704
105.79
前面5号楼遮挡较多，采光、通风、视野均有 很大影响
可售
2
1804
105.79
前面5号楼遮挡较多，采光、通风、视野均有 很大影响
可售
2
1904
105.79
前面5号楼遮挡较多，采光、通风、视野均有 很大影响
可售
2
2019
105.79
前面5号楼遮挡较多，采光、通风、视野均有 很大影响
新村营销活动策划方案
新村营销活动策划方案一、活动背景分析近年来，随着人们生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高。
新村作为一种新的城市居住模式，受到了越来越多人的关注和青睐。
然而，由于新村的建设规模较大，开发商面临着一系列的营销挑战，需要制定合理的营销活动策划方案来推广和销售房产。
二、目标人群定位1.首先是年轻人群体。
随着经济的快速发展，年轻人在居住环境上的要求越来越高，他们愿意选择更适合生活的新村作为居住场所。
2.其次是家庭人群。
新村的建设更注重居住环境、配套设施以及社区氛围，更适合家庭居住，因此家庭人群也是潜在的购房人群。
3.最后是投资人群。
新村地段较好，周边配套设施完善，投资收益也较高，因此一部分投资人群也是潜在的购房人群。
三、营销活动策划方案1.品牌宣传活动（1）在主要的购房人群经常出没的商场、写字楼等地方举办品牌宣传活动，展示新村的区位优势、配套设施以及居住环境，吸引目标人群的关注。
（2）与当地知名的大型房地产公司合作，开展联合宣传活动，提高品牌知名度。
可以通过在他们的宣传媒体上刊登广告，或者合作举办活动等形式。
（3）参加相关的地产展览会，展示新村的特点和优势，并与潜在购房人群进行面对面的沟通交流。
2.社交媒体推广活动（1）积极运用微信、微博等社交媒体平台开展线上推广活动，借助社交媒体的传播力与互动性，快速扩大品牌影响力。
可以发布各种形式的宣传内容，如图片、视频、文章等，以吸引用户的关注。
（2）与相关的社交媒体大号合作，进行品牌推广。
可以邀请社交媒体大号对新村进行体验，然后录制视频或写文章进行推广。
（3）开展线上互动活动，如抽奖、答题等，吸引用户的参与与互动，提高品牌知名度和用户粘性。
3.线下推广活动（1）举办购房者沙龙活动，邀请相关专家进行讲座，分享购房经验和市场分析，为购房者提供参考意见和建议。
（2）组织房屋看房活动，让潜在购房人群亲身体验新村的居住环境和配套设施，进一步提高购房意愿。
（3）在当地举办购房咨询会，提供各类购房资讯和解答购房者的疑问，增加购房者对新村的了解与信任。
别墅推广方案策划书范文3篇
别墅推广方案策划书范文3篇篇一《别墅推广方案策划书范文》一、项目背景随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。
别墅作为一种高端住宅产品，具有独特的优势和吸引力。
本项目旨在推广一款别墅产品，提高其知名度和销售量。
二、目标受众1. 高收入人群：具有较强的购买力，追求高品质的生活方式。
2. 改善型需求人群：现有住房不能满足其需求，希望提升居住品质。
3. 投资型人群：看好别墅的投资价值，希望通过购买别墅实现资产增值。
三、推广策略1. 线上推广建立官方网站：展示别墅的详细信息、图片、户型图等，提供在线预约看房服务。
社交媒体推广：利用、微博、抖音等社交媒体平台，发布别墅的相关信息和图片，吸引潜在客户的关注。
搜索引擎优化（SEO）：通过优化网站内容和结构，提高在搜索引擎上的排名，增加网站的流量。
网络广告投放：在相关的房产网站、家居网站等投放广告，提高品牌知名度。
2. 线下推广举办开盘活动：邀请潜在客户参加开盘活动，展示别墅的样板房和周边环境，提供优惠政策和礼品，促进销售。
参加房产展会：在房产展会上展示别墅产品，与潜在客户进行面对面的交流和沟通，提高品牌知名度和销售量。
举办主题活动：举办如高尔夫球赛、音乐会、烧烤派对等主题活动，邀请潜在客户参加，增加客户对别墅的了解和好感度。
与房产中介合作：与当地的房产中介合作，将别墅产品推荐给他们的客户，提高销售量。
3. 口碑营销客户满意度调查：定期对客户进行满意度调查，了解客户的需求和意见，及时改进和优化产品和服务。
客户推荐奖励：鼓励现有客户推荐新客户购买别墅，给予一定的奖励和优惠，提高客户的积极性和忠诚度。
四、推广预算1. 线上推广预算：[X]元网站建设和维护：[X]元社交媒体推广：[X]元搜索引擎优化（SEO）：[X]元网络广告投放：[X]元2. 线下推广预算：[X]元开盘活动：[X]元房产展会：[X]元主题活动：[X]元与房产中介合作：[X]元3. 口碑营销预算：[X]元客户满意度调查：[X]元客户推荐奖励：[X]元五、效果评估1. 定期评估：每月对推广效果进行评估，分析各项推广措施的效果和不足之处，及时调整和优化推广策略。
别墅推广及销售方案
一、项目背景随着我国经济的快速发展，人们对居住环境的要求越来越高，别墅作为高端住宅的代表，越来越受到消费者的青睐。
为了满足市场需求，提升项目知名度，提高销售业绩，特制定本别墅推广及销售方案。
二、目标市场1. 高端消费群体：年龄在40-60岁之间，拥有较高的经济实力和社会地位，追求高品质生活。
2. 政府及企事业单位：为政府官员、企事业单位高管提供高品质的居住环境。
3. 投资者：关注房地产市场的投资者，看好别墅项目的长期增值潜力。
三、推广策略1. 线上推广（1）搜索引擎优化（SEO）：优化项目网站，提高在搜索引擎中的排名，吸引潜在客户。
（2）社交媒体营销：利用微信、微博、抖音等平台，发布项目资讯、活动信息、高端生活方式等内容，提高品牌知名度。
（3）短视频营销：制作具有吸引力的短视频，展示别墅项目的独特魅力，吸引潜在客户。
2. 线下推广（1）户外广告：在交通要道、人流量较大的区域投放户外广告，提高项目曝光度。
（2）高端活动：举办高端品鉴会、业主答谢宴等活动，邀请目标客户参与，提升项目口碑。
（3）媒体合作：与房地产、财经、生活类媒体合作，进行软文推广，扩大项目影响力。
3. 合作推广（1）与房地产经纪公司合作，借助其销售渠道，拓展客户资源。
（2）与高端俱乐部、商会等组织合作，邀请会员参加项目品鉴会，提高项目知名度。
四、销售策略1. 产品定位：根据目标市场，打造高端、舒适、环保的别墅产品。
2. 价格策略：根据市场行情，制定合理的价格策略，确保项目竞争力。
3. 优惠政策：针对不同客户群体，推出相应的优惠政策，如团购、折扣等。
4. 销售团队：组建一支专业、高效的销售团队，为客户提供优质的服务。
5. 营销活动：定期举办各类营销活动，如开盘、团购等，提高项目销量。
五、执行计划1. 制定详细的推广计划，明确时间节点、任务分配、预算等。
2. 加强团队协作，确保各项推广活动顺利进行。
3. 定期对推广效果进行评估，根据实际情况调整推广策略。
豪宅宣传推广方案策划书3篇
豪宅宣传推广方案策划书3篇篇一《豪宅宣传推广方案策划书》一、项目背景随着人们生活水平的提高，对于居住环境的要求也越来越高。
豪宅作为高端住宅的代表，不仅拥有豪华的装修和设施，更能体现居住者的身份和地位。
本项目旨在通过一系列的宣传推广活动，提高豪宅的知名度和美誉度，吸引更多的潜在客户。
二、目标受众1. 高净值人群：包括企业家、高管、明星等。
2. 投资客：关注房地产市场，寻找高回报的投资机会。
3. 改善型购房者：对居住环境有较高要求，希望提升生活品质。
三、宣传推广策略1. 线上宣传（1）建立官方网站，展示豪宅的详细信息、图片和视频，提供在线预约看房服务。
（2）利用社交媒体平台，发布豪宅的相关信息和图片，吸引潜在客户的关注。
（3）与房地产网站合作，进行广告投放和推广活动。
（4）利用搜索引擎优化（SEO）技术，提高网站在搜索引擎上的排名，增加曝光率。
2. 线下宣传（1）举办开盘活动、样板房开放活动等，邀请潜在客户参加，现场体验豪宅的魅力。
（2）参加房地产展览会，展示豪宅的优势和特色，吸引更多的客户关注。
（3）在高端商场、酒店等场所设置展示区，展示豪宅的模型和图片，提高知名度。
（4）与房地产中介机构合作，通过他们的渠道推广豪宅。
3. 口碑宣传（2）邀请知名人士、专家等参观豪宅，发表评价和推荐，提高豪宅的美誉度。
（3）举办业主活动，增强业主的归属感和忠诚度，促进口碑传播。
四、宣传推广内容1. 豪宅的独特卖点：如地理位置、建筑风格、装修设计、配套设施等。
2. 豪宅的生活方式：如高端物业服务、社区文化、休闲娱乐等。
3. 豪宅的投资价值：如房地产市场前景、豪宅的升值潜力等。
五、宣传推广时间1. 筹备阶段（[时间区间 1]）：完成宣传推广方案的策划和准备工作，包括网站建设、物料制作等。
2. 预热阶段（[时间区间 2]）：通过线上线下渠道发布豪宅的相关信息，吸引潜在客户的关注。
3. 高潮阶段（[时间区间 3]）：举办开盘活动、样板房开放活动等，邀请潜在客户参加，现场体验豪宅的魅力。
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银湖新村别墅区传播方案
市场分析
（一）整体市场状况
在经济宏观调控的影响下，各房地产市场普遍淡遍淡静，除了一些质量优的普通住宅仍
被看好外，其他类型的楼盘均受到了不同限度的冲击，其中重要是面对海外市场的别墅盘。
由于境外人士入市减少，市场出现前所未有的疲软状态，现阶段基本处在消化调整状况。
尽管如此，但纵观整个房地产市场，地价和楼价未见下跌，这说明，东莞的楼市仍有潜力可挖。
（二）区域市场状况
东莞市建设总体规划修编，决定了一个新型的现代化城市必不允许有许矮、陈旧、杂乱无章的建筑出现。
1994年11月召开的中央经济工作会议上提出，当前要进一步控制高档房地产开发，对别墅性质的高档住宅及度假村，单位面积建筑设计造价高于本地一般民用住宅一倍以上的，1995年不再批准立项和开发，而银湖新村属于已立项项目，由此足见市场前景的广阔。
二、项目特点
（一）银湖新村有利因素
（1）规模大（占地500亩），属于成片开发区，在东莞市属于前5名的大型别墅区。
（2）环境和地理位置优越，与东莞市新城市中心紧邻，距市区公路几分钟车程。
据了解，东莞政府已将市区范围扩大至124.7平方公里，其他各镇的中心区也将随之扩大，这就是说，银湖新村将被纳入未来的市区范围内。
银湖新村西南北都是郁郁葱葱小山坡，东面与玉干道四环路交汇，环境静中有动，动中有静。
（3）银湖新村属于自建代健别墅区，而目前市场上的别墅都是由发展商建好再出售的，竞争力小。
（二）银湖新村不利因素
（1）现阶段情况下，位置相对较偏
（2）自建代建的开发模式尚未为置业者认同和接受
（3）空地一片，容易消弱置业者的置业信心。
（4）银湖新村已经卖了三年，真正售出的比例不到5%，三年未建设一幢房子，形象已经受到破坏。
（5）知名度太低，至今，东莞市民知道银湖新村这个名称的人数微乎其微，据调查显示，策划者在随意访问中，访问了30个人，居然都不知道有一个银湖新村。
三、市场建立
（一）主市场
东莞。
以东莞四区及邻近的厚街镇、长安镇、虎门镇和大岭山镇为主，兼顾其他镇。
（二）辅市场
香港
（三）因素分析
由于东莞市区及各弹压的别墅区，几乎都有是以外销为主，将重要市场建立在香港地区。
这些别墅都是现楼销售，且档次不低，在本地难以找到买家，而从东莞既往的别墅销售情况来看，也大都是香港买家。
但是，银湖新村的性质是自建代建别墅，没有现楼，仅此一点就给人以档次不高的印象，假如也面向香港销售，无法与其他楼盘抗衡。
相反，东莞有一大批市民想圆别墅梦想，苦于价格太高难以遂愿，而银湖新村正好可以满足这部分人的愿望，因素很简朴：银湖新村是自建代建别墅，价格低，买家只要在银湖新村定购一块别墅用地，无论是自己兴建还是委托开发商兴建，所有价格仅相称于东莞高层住宅中的一套100余平方米的公寓价位，在银湖新村，花30万元，可以拥有一套豪华别墅，而在其他别墅区购买类似档次的别墅，少说也要130万元。
所以，无论如何，银湖新村绝对不能将市场建立在香港。
四、市场定位
（一）销售对象定位
1．公司白领阶层、个体户
2．高消费阶层，有车一族
（二）价格定位
采用成本导向定价法与市场需求定价法相结合的定价方式，既严
格核算成本又考虑置业者的接受限度。
合理价位定在每平方米1500元，根据市场变化及销售情况，可上下浮动20%。
理由：由于东莞的高层住宅价格为平方米3500元，最高达成每平方米6000元。
而银湖新村以前只售每平方米1200元，最低价是每平方米900元，假如定在每平方米1500元，以最小单位150平方米的建筑用地来计算，地价即为15万元，以最小单位150平方米的用地上建筑一幢占地面积为70平方米的别墅，楼层以两层半计算，总建筑面积即为180平方米左右，假如买家选择自己兴建，采用包工不包料的方式，每平方米的建筑造价仅为700元左右，180平方米的造价即为12.6万元，再加上地价，仅为27万元。
比买一套高层公寓还便宜很多。
五、市场传播策略
（一）概念设定及传播
一个平常的人，假如有了全新的概念，这个人就会变得不凡，世人会将其当作是个有思想深度的思维活跃的人。
一个产品，假如赋予了其崭新的概念，一瓶白开水也能卖个好价钱，比如矿泉水、纯净水、蒸馏水就是如此。
尚有世界名饮可口可乐和百事可乐，不就是一罐上了色的水吗，为什么能风靡全球？
银湖新村是一个别墅区，通常来说，在世人的心目中，别墅是富豪人家的奢侈品，与中低收入层无缘，那么，银湖新村就要打破巨人的这种思想观念，要让市民清楚地知道建党人家也住得起别墅。
要达
成这一目的，就得赋予银湖机关报村一个崭新的概念。
建议银湖机关报村将概念定为"白领阶层的别墅家园"，不断向东莞市民灌输这一主题概念。
（二）设施先行策略
房地产发展通常是先建楼盘再建配套设施，而银湖新村的一个属性是自建代建，这就是说，销售时无法让人看到实实在在的东西，但仅凭一块空地是无法打动买家的，因此，建议以设施先行的策略，给买家吃一颗定心刃。
不能建楼盘，就将功赎罪一些关键性的设施先建设起来，从为工地造势及吸引人气方面考虑，建议开挖一个人工湖，建设一座湖畔酒廊和一个网球场。
提前低价营业，做旺人气。
（三）促销策略
1．在现场举行一次业余网球球队赛。
目的：造势，吸引市民前往银湖新村，强化市民对银湖新村的了解。
2．举行一次越野摩托车比赛。
目的：同上，此外强化市民对银湖新村优越环境的认知度。
3．在中秋节举行一次彩车游行活动。
目的：吸引全市人民的关注，祝全市人民合家团圆，塑造良好公司形象。
（四）传播策略（诉求点设定及传播）
A/初次传播诉求定为：海市蜃楼不是楼
主画面以一首感性的小诗来调动买家的感性欲望，即对买家进行情感煽动
理由：一方面宣传周边的优美环境，一方告诉人家，寻常人家要想来住进海市蜃楼，只有到银湖新村才干真正实现。
在画面设立上注意主题概念的灌授。
以攻城为下攻心为上的手法，让买家从情感上结识并接受银湖新村。
B/每二次传播诉求点定为：用微利房的价格一幢豪华别墅
理由：由于在所有市民的心目中，别墅是富豪人士的家园，谁都有认为别墅价格昂贵，要改变市民的见解，将银湖新村超低价位告诉市民，就得在宣传上展开攻势，否则无法让人们知道银湖机关报村的这种超大型低价位。
C/第三次传播诉求点定为：请你拿起笔来算一算
理由：仅靠一次数广告是难以让市民改变"别墅都有很贵"的观念，要真正达成目的，就得用真实的数字来说明，"请你拿来起笔来算一算"，将功赎罪在银湖机关报村建一幢别墅的所有费用只相称于一套公寓价格的结果以一道数学题的形式展示给市民，事实摆在面前，不由他不信。
六、传播方式及媒价选择（略）
七、实行计划
（一）时间安排（略）
（二）费用预算（略）
（三）效果评估（略）。