(财务会计)房地产会计税务实务
《纳税实务》课程标准
《纳税实务》课程标准一、课程名称纳税实务二、适用专业本课程标准适用会计、财务管理专业三、课程性质本课程是高等职业教育财务会计专业的职业技能课、财务管理专业职业技能课，是以涉税业务的会计处理为对象的课程。
本课程通过对税收相关知识以及各个税种的基本要素的学习，增强学生就业和立足社会的核心竞争力，强化了学生的职业道德和职业意识，实现课堂所教、学生所学与企业所需、学生就业的直接对接。
四、教学目标专业培养目标：通过本课程的教学，使学生了解和掌握我国税收法律制度的内容，并能根据税法的原理、方法以及会计核算方法对企业涉税业务进行会计处理。
由于该课程实践性很强，应注重理论联系实际，实践课时所占比重也比较大，同时也安排了机房的实训课，让学生体会纳税申报工作。
本课程教学目标是为实现会计、财务管理专业培养目标的重要支撑，通过本课程教学内容的学习，让学生系统了解企业涉税业务进行会计处理，具备税款计算和纳税申报的基本技能。
（一）知识目标1.明确税务会计岗位的职责及工作规范；2.掌握企业日常涉税业务中所涉及的税务基础理论知识；3.掌握企业日常涉税业务会计处理中所涉及的会计基础理论知识；（二）能力目标1.具备基本的办税员操作技能；2.具有对企业发生的各种涉税业务作出职业判断并进行账务处理的能力；3.具有独立办理纳税申报的能力。
（三）素质目标1.培养学生法制观念以及依法纳税的意识；2.培养学生认真、严谨、细致、积极进取的工作作风和敬业精神。
3.培养学生具有独立思考问题的能力和分析问题、解决问题的能力，为学生今后到业务部门工作奠定良好的理论基础和实际工作能力。
五、课程内容（一）课程设计思路本课程通过对税务会计岗位的分析，明确岗位工作的具体任务，围绕核心工作任务划分教学模块，再按照工作过程将每一个模块的内容程序化，构成教学内容体系，编制教学项目，涉及纳税实务的4个核心工作任务。
为每一个教学模块以完成工作任务为核心涉及教学活动，全部活动设计结合真实的企业环境设计来完成，对纳税实务的7项核心工作任务进行系统的全程训练。
房地产企业资料会计实务(pdf 195页)
第一部分 房地产开发生产流程
(4)项目设计是房地产开发的第四步，也是Biblioteka 系到项目是否符合市场需要 的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大 的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设 计3个具体步骤。
方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建 筑结构、环境关系等方面的设计要求。
第一部分 房地产开发生产流程
(6)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及 拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的 资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地 产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商 需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措 的资金数量，再通过各种融资方案的选择，确定合理的融 资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本 上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业 活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大 幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热 的房地产投资起到了一定抑制作用。
第一部分 房地产开发生产流程
(3)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目 开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开 发正式启动的第一步。我国原来规定可以有划拨 和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多；冲 击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种 情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通 过出让获得。但在实际上，从原土地使用者(即原 来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是 主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使 用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取 《房地产开发项目手册》。
投资性房地产增值税与所得税处理【税务实务】
投资性房地产增值税与所得税处理【税务实务】什么是投资性房地产？投资性房地产按照会计准则的规定，主要分三大类。
第一类是已经出租的土地使用权，第二个是准备持有增值后再转让的土地使用权，第三个是已经出租的建筑物。
接下来说的增值税和企业所得税处理，也主要是按照这三大类来具体说明。
1、投资性房地产增值税处理增值税进项方面对于土地使用权，如果购进时间是2016年5月1号以前购进的，那么增值税就不存在进项。
如果是2016年5月1号以后购进的，那么就存在进项，但只要土地使用权不是用来作为简易方面的，那么同样完全可以直接当期进行抵扣。
因为出租土地使用权也可能产生会简易计税，如果不是简易计税，那么购进出租的土地是首先购进，购进之后，然后再直接出租，这时候进项就直接可以抵扣。
第二个就是购进土地之后，准备持有增值后再转让，这种情况下，正常也是可以全额抵扣增值税进项。
关于土地使用权相对来说比较简单，重点要提一下的是已经出租的建筑物，即固定资产不动产的出租。
由于在会计上的话，它是作为投资性房地产进行处理的，依据不动产进项税额分期抵扣暂行办法，第二条规定了在会计制度上按固定资产核算的不动产才会按照第一年60%，第二年40%抵扣进项税额，也就是说在会计上，如果不是按照固定资产核算的话，那么就不需要分两年抵扣。
比如一个企业，购进价格1000万房产，进项税是1000万，如果会计上是把它作为固定资产核算的话，那么这1000万就要分两年进行抵扣，但是如果会计上这1000万不是直接作为固定资产，而作为投资性房地产，比如把它购进的房屋出租，然后把它作为投资性房地产出租的。
在这种情况下，就不存在分两年抵扣，而是直接一年全额，也就是1000万进项税全额抵扣。
增值税销项方面对于建筑，也就是对于房屋的投资性房地产，分为两类。
第一类是按照纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的规定，出租的是2016年4月30号前取得的不动产的话，可以选择简易计税，按照5%的征收率计算；如果是2015年5月1号以后取得的不动产，就直接适用一般计税方法，不存在简易计税。
房地产会计全套账务处理1
房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7% （城区）、5% （郊区）、1% （农村）。
计算公式：应纳税额=营业税、税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳，附加税率为3%。
计算公式：应交教育费附加额=营业税x3%。
4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；佰平会i十1(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之一.- ,(4)借款合同，税率为万分之零点五；(5)对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；(6)营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税)税率(%)速算扣除数(元)1不超过500元的部分5 02超过500元至2000元的部分10 253超过2000元至5000元的部分15 1254超过5000元至20000元的部分20 3755超过20000元至40000元的部分25 13756超过40000元至60000元的部分30 33757超过60000元至80000元的部分35 63758超过80000元至100000元的部分40 103759超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额x适用税率-速算扣除数©佰平君计BAJPNG ACCOUNTING应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税(1)所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
十大房地产行业财税书籍
十大房地产行业财税书籍以下是10本与房地产行业财税相关的书籍：《财务会计实务》（作者：王良华）。
该书是一本实用的财务会计实务教材，全面系统地介绍了会计核算的理论、方法、技巧和流程，并配有大量实例。
《房地产开发企业会计与纳税实务》（作者：王秀荣）。
该书介绍了房地产开发企业设立、开发、销售等环节的会计处理和纳税实务，内容全面。
《一本书讲透税收筹划》（作者：蔡昌）。
该书介绍了税收筹划的基本理论和方法，以及各种税种的筹划技巧。
《房地产企业全程会计核算与税务处理》（作者：陶国军）。
该书详细介绍了房地产企业开发、销售等环节的会计核算和税务处理，案例丰富。
《资产重组的会计与税务问题》（作者：高金平）。
该书从会计和税务两个角度探讨了资产重组中的问题，内容深入浅出。
《房地产企业涉税一本通》（作者：陈志坚）。
该书系统介绍了房地产企业涉及的各种税种，以及相关税收优惠政策。
《土地增值税清算流程操作实务与案例》（作者：董宏、施玉明、成秀美、王亮）。
该书详细介绍了土地增值税清算的流程和操作实务，包括案例分析。
《建筑施工企业全生命周期财税处理与风险防范（案例版）》（作者：林久时）。
该书从建筑施工企业的角度出发，探讨了全生命周期的财税处理和风险防范问题。
《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》（作者：董宏、施玉明、成秀美、王亮）。
该书系统介绍了房地产企业开发、销售等环节的实务操作和案例分析，内容全面。
《会计基础》、《财经法规与会计职业道德》、《初级会计电算化》。
这些教材涵盖了会计基础知识、法规和职业道德以及初级电算化技能等方面的内容，适合初学者学习。
这些书籍都是关于房地产行业财税方面的经典或最新著作，对于想要了解或深入学习房地产行业财税知识的人来说非常有帮助。
不过，由于财税政策具有时效性，请注意及时查阅最新的财税法规和政策文件，以确保你的知识和信息是最新的。
房地产财务会计职责(三篇)
房地产财务会计职责房地产财务会计是房地产公司或房地产部门中负责财务管理和会计工作的职位。
房地产行业独特的特点决定了房地产财务会计的职责与其他行业的财务会计有所不同。
下面是房地产财务会计的主要职责：1. 财务管理：房地产财务会计负责编制房地产公司的财务计划和预算，协助管理层制定财务政策和战略。
他们还负责监控和分析企业的财务状况，提供财务报告和财务分析，以帮助管理层做出决策。
2. 会计记录：房地产财务会计负责记录和跟踪企业的收入、支出和资产负债情况。
他们会处理房地产项目的会计凭证，包括销售协议、租赁合同和建筑合同等。
他们还会进行会计分录和账务调整，确保财务数据的准确性和完整性。
3. 成本核算：房地产财务会计负责进行项目成本核算，包括土地成本、建筑成本和设备成本等。
他们会跟踪和记录项目成本的发展情况，并进行核算和报告，以便评估项目的盈利能力和风险情况。
4. 税务管理：房地产财务会计负责处理企业的税务事务，包括计算和申报企业的税款，并确保按时缴纳税款。
他们还会跟踪和解释相关的税收法规和政策，以确保企业遵守法律法规。
5. 财务报告：房地产财务会计负责编制和发布企业的财务报告，包括资产负债表、利润表和现金流量表等。
他们会根据会计准则和财务规章制度，整理和分析企业的财务数据，并向利益相关方提供透明和准确的财务信息。
6. 决策支持：房地产财务会计在管理层决策中提供财务分析和建议。
他们会计算和分析各种财务指标和比率，评估企业的财务状况和经营绩效。
他们还会参与房地产项目的投资评估和资金筹集过程，为管理层提供决策支持。
7. 风险管理：房地产财务会计负责评估和管理企业的财务风险。
他们会监控和分析企业的财务状况和经营绩效，提出风险预警和控制措施。
他们还会参与企业的审计和内部控制，确保企业的财务活动合规且风险可控。
总的来说，房地产财务会计的职责是确保企业的财务管理和会计工作的顺利进行。
他们承担着编制财务计划、记录会计凭证、进行成本核算、处理税务事务、编制财务报告、提供决策支持和管理风险等多项工作。
房地产会计实务及纳税详解
房地产会计实务及纳税详解第一篇房地产会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的治理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节操纵各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直截了当计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
四、代建工程开发成本指房地产开发企业同意托付单位的托付，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采纳批租方式取得土地的批租地价。
二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平坦等费用。
三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场治理机构人职员资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销等。
房地产开发企业税收与会计实务大全
房地产开发企业在税收和会计实务方面涉及的内容非常广泛，涵盖了税收政策、资产负债表处理、成本核算、税务风险管理等多个方面。
本文将从深度和广度两个方面进行全面评估，探讨房地产开发企业税收与会计实务的相关内容。
一、税收政策对房地产开发企业的影响1. 房地产开发企业所得税政策分析2. 房地产开发企业增值税政策分析3. 房地产开发企业土地使用税政策分析4. 房地产开发企业契税政策分析二、资产负债表处理1. 房地产开发成本与资产负债表处理2. 房地产存货的特殊会计处理3. 房地产开发企业资产减值准备的会计处理4. 房地产开发企业投资性房地产会计处理三、成本核算1. 房地产开发成本的核算方法2. 房地产开发企业合同成本的核算3. 房地产开发企业在建工程的成本核算4. 房地产开发企业的加工费用核算四、税务风险管理1. 房地产开发企业税务筹划2. 房地产开发企业税务合规风险3. 房地产开发企业税务争议解决4. 房地产开发企业税务风险评估与防范总结与回顾在房地产开发企业税收与会计实务方面，税收政策对企业经营活动的影响至关重要。
在资产负债表处理方面，房地产开发企业需要特别关注存货的特殊会计处理和资产减值准备的核算。
成本核算是税务管理的重要组成部分，企业需要合理进行成本核算以提高盈利能力。
税务风险管理更是企业经营的头等大事，企业需要做好税务筹划和风险评估，及时应对税务风险，确保企业的稳健经营。
个人观点房地产开发企业税收与会计实务是一个复杂而又具有挑战性的领域。
企业需要时刻关注政策变化，不断优化公司财务管理和税务筹划，以应对不断变化的市场环境。
加强内部管理，健全财务管理制度，强化风险管理意识，也是企业在这个领域持续发展的关键。
希望本文的内容能够让您对房地产开发企业税收与会计实务有更深入的了解，也希望能为您的工作或学习带来帮助。
如果对本文内容有任何疑问或建议，欢迎随时与我交流讨论。
房地产开发企业税收与会计实务是一个复杂而又具有挑战性的领域，它涉及到政策法规的变化、资产负债表的处理、成本核算、税务风险管理等多个方面。
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税法规定，房产税的征税对象是房屋。
企业自用房产依照房产原值一次减除10％至％30后的余值按1.2％的税率计算缴纳。
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。
一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。
这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。
根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。
与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。
由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
”关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。
关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。
二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。
结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。
”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。
根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。
房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。
这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。
企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。
例如，某企业于2002年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元。
企业按50年摊销。
2002年6月份，动用5000平方米（长100米，宽50米）兴建一号厂房。
相关账务处理为：1.取得土地使用权时：借：无形资产——土地使用权5000000贷：银行存款50000002.2002年3月、4月、5月，每月应摊销：5000000/50/12=8333.33（元）借：管理费用——无形资产摊销8333.33贷：无形资产——土地使用权8333.333.2002年6月初，“无形资产——土地使用权”账面余额为：5000000－8333.33×3＝4975000（元）应结转至在建工程金额为：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）借：在建工程——一号厂房373125.03贷：无形资产——土地使用权373125.034.本月应摊销额＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）借：管理费用——无形资产摊销7708.33贷：无形资产——土地使用权7708.33以后仍按上述方法进行账务处理。
上述方法的可行性，在于会计核算时遵循了“配比”原则，避免了场地占用的土地结转至在建工程成本，从而减少了房产税税负。
需要注意的是，有人提倡推迟项目建设时间，以便在“管理费用”中多摊销土地价款，从而减少结转至“在建工程”的金额，这种做法是不可取的。
因为，推迟项目建设时间，会影响投资进度，即使是提前征用土地，也会浪费500万元的资金成本，这种做法只能是得不偿失。
房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
计算公式：应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。
计算公式：应交所得税=利润总额*所得税税率（4）所得税税率：一般企业所得税的税率为25%,符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。
7、房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
9、土地增值税土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。
增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。
增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额2 00％的部分，税率50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
二、房地产企业的账务处理给你提供一份房地产企业会计制度。
房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
费：教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。
若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁（出租）属于服务业——租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税（一）一般规定1.出售——征包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押（1）抵押期——不征；（2）抵押期满偿还债务本息——不征；（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。
3.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
（房地产清算）5.合作建房建成后自用——不征；建成后转让——征。
6.企业兼并转让房地产——暂免。
7.纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。
8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用）（二）房地产企业土地增值税清算1.土地增值税的清算单位对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。