置业有限公司公馆项目策划申请报告

潍坊大有置业有限公司大有公馆二期项目

申请报告

XXXX有限公司

二〇一三年四月

目录

第一章申报单位及项目概况 (1)

第一节项目申报单位概况 (1)

第二节报告编制依据及范围 (2)

第三节项目总结论 (3)

第四节项目概况 (6)

4.1 项目建设背景 (6)

4.2 项目建设的必要性 (7)

4.3 项目市场需求分析 (13)

4.4 工程建设规划 (15)

4.5 总图运输 (16)

4.6 建筑工程设计 (17)

4.7 公用辅助工程 (19)

4.8 物业治理 (28)

4.9 实施打算 (29)

4.10 项目招标 (30)

4.11 投资估算 (32)

4.12 资金筹措 (33)

第二章进展规划、产业政策和行业准入分析 (34)

第一节进展规划分析 (34)

第二节产业政策分析 (35)

第三节行业准入分析 (36)

第三章资源开发及综合利用分析 (38)

第四章节能方案分析 (40)

第一节用能标准和节能规范 (40)

第二节能耗状况和能耗指标分析 (41)

第三节节能措施和节能效果分析 (46)

第四节节能建议 (48)

第五节节能效果结论 (49)

第五章建设用地和征地拆迁分析 (51)

第一节项目选址及用地点案 (51)

第二节土地利用合理性分析 (52)

第三节征地拆迁和移民安置规划方案 (52)

第六章环境和生态阻碍分析 (53)

第一节设计依据及标准 (53)

第二节场区周围环境质量现状 (53)

第三节设计原则 (54)

第四节生态环境阻碍治理措施 (54)

第五节生态环境阻碍分析 (59)

第六节生态环境阻碍结论 (59)

第七章经济阻碍分析 (60)

第一节总投资估算及资金筹措 (60)

第二节经济效益分析 (62)

第三节行业阻碍分析 (67)

第八章社会阻碍分析 (69)

第一节社会阻碍效果分析 (69)

第二节社会适应性分析 (70)

第三节社会风险及对策分析 (71)

附件：

1、企业法人营业执照

2、项目规划设计条件

3、项目规划批复

4、土地成交确认书

5、项目招标方案附图：

1、项目平面布置图

2、项目区域位置图

第一章申报单位及项目概况

第一节项目申报单位概况

一、项目名称

大有公馆二期项目

二、项目建设性质

新建

三、建设单位

项目建设单位:潍坊大有置业有限公司

法定代表人：蔡婉玲

注册资本:陆仟万元

公司类型:有限责任公司

经营范围:房地产开发、商品房销售。

通讯地址：潍坊高新区福寿东街4988号

邮编：261041

四、建设单位概况

潍坊大有置业有限公司，始建于2007年10月，是一家房地产综合开发企业，具有房地产开发二级资质。公司注册资金6000万元，现

有在职职员50人，其中中级以上职称27人，年开发能力达20万平方米。公司是依据《中华人民共和国都市房地产治理法》、《山东省都市房地产开发经营治理条例》设立的以开发为龙头、以房地产交易为依托，集房地产开发、策划、经营为一体的综合性房地产开发企业集团。

公司坚持“制造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，筑造精品”的宗旨，积极探究房地产进展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。公司坚持“以人为本”的设计思想，营造居住消费新时尚，制造居住生活新感受。

公司将接着发扬“为客户所想，创一流项目”的企业精神，严格遵守“科学治理，严守承诺，精雕细作，质量第一”的经营理念，坚持以优质服务赢得社会信誉，科学治理提高企业素养，全面提高经济效益和社会效益为经营方针，竭诚为社会各界奉献更多的精品项目，提供最超值的服务，为您展示住房建设成果，更新居民住房观念，改善居民居住环境，共建美好家园。

五、报告编制单位

Xxxx有限公司

工程咨询资格等级：乙级

证书编号：工咨乙

发证机关：国家进展和改革委员会

第二节报告编制依据及范围

一、工作依据

1、项目建设单位关于编制本项目申请报告的托付书、合同书

2、《产业结构调整指导目录(2011年本)》

3、《山东省国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要》

4、《潍坊市国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要》

5、《中华人民共和国都市规划法》、《都市规划编制方法》、《都市居住区规划设计规范》

6、《潍坊市都市总体规划》、《潍坊市都市规划治理方法》

7、《潍坊市人民政府关于支持和促进房地产业持续健康进展的意见》

8、《房地产开发项目可行性研究与经济评价》

9、《建设项目经济评价方法与参数》、《投资项目可行性研究指南》

10、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料

11、有关部门提供的证明和资料等

二、研究范围

1、项目申报单位概况

2、项目概况

3、进展规划、产业政策和行业准入分析

4、资源开发及综合利用分析

5、节能方案分析

6、建设用地和征地拆迁分析

7、环境和生态阻碍分析

8、经济阻碍分析

9、社会阻碍分析

第三节项目总结论

该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市都市进展规划，关于改善都市面貌，加快都市化进程具有积极的作用，且能够提高和改善当地居民的居住环境条件，同时可带动当地建材工业和第三产业的进展，具有良好的经济效益和社会效益。

一、建设地址

大有公馆二期项目位于潍坊市奎文区鸢飞路以东、健康街以北、虞河路以西、幸福街以南。规划总用地面积40180平方米。该项目地块市政配套服务设施齐全，交通、通讯十分方便，是开发建设一般商住区的理想地段。

二、建设规模

大有公馆二期项目规划用地面积40180平方米。总建筑面积133209.88平方米，其中地上建筑面积93209.88平方米，地下建筑面积40000平方米。本项目地上建筑包括住宅建筑面积83409.88平方米（其中5栋多层，4栋高层），商业建筑面积9800平方米（沿街房）；地下建筑要紧为停车场及地下室。本项目规划建设见下表，总户数为556户，户均人口3.2人，总居住人数1779人。地上停车位24个，地下停车位976个。

三、物业治理

该项目建成后，通过招标择优选择一家物业治理公司负责进行物业治理，中标公司应严格按照建设部颁发的《物业治理条例》及山东省人民政府公布的《山东省物业治理条例》等有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业治理服务。

四、实施打算

大有公馆二期项目，建设工期3年，打算于2013年3月份开工建设，可能2016年3月全部竣工。

五、投资估算

该项目建设总投资为45000万元，其中：土地费用12777.54万元，

工程费用28746.32万元，其他费用1958.17万元，不可预见费1517.97万元。

项目资本金13500万元，占项目总投资的30%。

六、资金筹措

项目建设资金全部由建设单位自筹解决。

七、项目要紧技术经济指标

本项目要紧经济技术指标见下表：

要紧技术经济指标表

序号项目单位数量备注

1 总用地面积平方米40180

2 总建筑面积平方米133209.88

其中地上建筑面积平方米93209.88 住宅建筑面积平方米83409.88 商业配套建筑面积平方米9800 地下建筑面积平方米40000

⑴绿地率% 40.00

⑵容积率 3.05

⑶建筑密度% 26.3

⑷总户数户556

⑸总人数人1779

3 建设期年 3

4 总投资万元45000

5 销售收入万元96418.15

6 销售税金及附加万元5303

7 利润总额万元38443.09

8 所得税万元9610.77

9 税后利润万元28832.32

10 投资利润率% 85.4

11 投资利税率% 33.14

财务净现值

12

万元4562.53

（Ic=12%）

第四节项目概况

4.1 项目建设背景

改革开放30年,我国的都市化率从1978年的17.9%上升到了2009年的44 .9%,2亿农民进城,以后30年还将有4亿农民进城,这是都市化加快进展时期我国房地产业面临的最核心的矛盾。

持续的都市化进程是房地产市场需求最坚决的基石，改善性需求是房地产市场需求的重要部分，随着我国城镇居民可支配收入的持续高速增长，城镇居民的居住条件不断改善，都市人均居住面积超过了

26平方米，在10年时刻里增长了50%以上。据建设部政策研究中心公布的报告预测，到2020年城镇人均居住面积将达到35平方米。都市化带来的新增人口需求和都市原有居民的改善性需求将长期存在，依照以上数据估算，截至2020年，我国城镇居民住房需要126.44亿平方米的新增供应量，平均每年约9.73亿平方米。

潍坊市是山东省重要工业都市，在历届党委、政府的正确领导下，全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。随着经济的快速进展，都市建设步伐越来越快，都市建设有了长足进展，特不是近几年来，潍坊市委、市政府提出了加快旧城改造、退城进园及都市建设的都市建设方针，都市面貌发生了翻天覆地的变化。

潍坊市奎文区位于世界风筝都——山东省潍坊市的都市核心区域，是全市的金融、商贸、文化中心，因建于清代的“奎文门”而得名。1994年9月经国务院批准正式成立，辖区面积71平方公里，辖7处街道及奎文都市经济开发区、奎文钢城经济进展区，共65个村、44个社区，总人口35.3万。

为进一步加快城区经济进展步伐，实现潍坊市经济的超常规、跨越式进展，市委、市政府高度重视城区的建设进展，为城区建设进展

制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快都市化进展速度。基于以上有利条件，为支持和促进房地产业持续健康进展，进一步改善都市环境和居民居住条件，推动经济社会又好又快进展，潍坊市人民政府出台了潍政发〔2008〕31号文《潍坊市人民政府关于支持和促进房地产业持续健康进展的意见》，制定了一系列加快城区房地产业进展的策略。

该项目地处潍坊市奎文区。为加快都市化进展进程，经潍坊市奎文区政府研究决定，开发建设大有公馆二期项目。该项目规划起点高，开发力度大，建成后，将对提高潍坊都市档次，保障居民用房，改善市民居住条件，具有一定的历史意义和现实意义。同时该项目的建设符合潍坊市都市建设及规划要求。潍坊大有置业有限公司综合上述因素，决定在此开发建设大有公馆二期项目工程。该项目的开发建设，在促进潍坊大有置业有限公司自身进展的同时，必将大大改善潍坊市都市形象，促进招商引资进展，为潍坊市社会经济进展做出一定贡献。

4.2 项目建设的必要性

一、项目的建设符合国家相关的产业政策

房地产业是我国新时期的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康进展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于

满足宽敞群众的差不多住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。依照国家《产业结构调整指导目录(2011年本)》，本项目属于房屋建筑业，不属于“应急安置房屋开发项目”、“保障性住房建设与治理”等鼓舞类建设项目，也不属于“在林地上从事工业和房地产开发的项目”、“不墅类房地产开发建设项目”等限制类建设项目，因此本项目属于同意类建设项目，符合国家产业政策。

《中华人民共和国国民经济和社会进展第十二个五年打算纲要》中提出“加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，进展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康进展。”

潍坊大有置业有限公司充分依托公司雄厚的实力和丰富的房地产开发治理经验，开发建设大有公馆二期项目，能够改善项目区居民的居住与生活环境，提升居民生活质量，改善都市形象，促进现代化都市建设的进程和经济的进展，是国家鼓舞进展的重点产业，符合国家相关的产业政策。

二、项目建设符合潍坊都市建设指导思想和差不多原则

潍坊市都市建设的指导思想是：坚持以人为本的科学进展观，按照构建和谐潍坊、效益潍坊的要求，以全面提升都市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升都市建设品质和新城建设，长期、持续、全面开展都市建设，不断改善都市运行机制，为潍坊市建设现代化都市，实现经济社会全面、协调、可持续进展作出应有的贡献。

坚持积极稳妥、有序推进的原则。都市建设必须以建设现代化都市为总目标，以都市规划为先导，依照深入推进都市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对都市社会、经济的消极阻碍，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。

坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握都市建设的方向，通过政策、规划、打算的适时调控，保证都市建设符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使改造惠及所有居民。同时坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。

坚持统筹兼顾、综合改造的原则。积极开展体制创新，综合运用法律、政策、行政、经济、技术等各种资源和手段开展综合改造，既要推动都市的空间形态改造，又要推动其社会形态改造和经济再造，以实现都市与都市的全面融合。

坚持区不对待、因地制宜的原则。深入认识不同都市的特点和问题，针对不同地区、不同类型都市的具体情况，制定不同的改造具体目标和改造策略，分不采取全面改造或综合整治等不同的改造方式，解决特定都市的实际问题。

落实科学进展观、建设节约型社会的原则。依照落实科学进展观的要求，都市建设中要高度重视资源节约和循环利用，努力实现进展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标。珍视都市积存的巨大财宝，针对不同的建筑状况采取不同的改造措施，同时在建设过程中要贯彻节能、节水、节材、节地等要求，努力构建节约型社会。

本项目大有公馆二期项目建成后坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。该项目的建设符合潍坊市都市建设指导思想和差不多原则。

三、项目建设符合潍坊市都市建设目标

潍坊市都市建设的长远目标是：按照建设现代化国际化都市总目标的要求，通过全方位的综合改造，促使全市都市在居住环境、治理秩序、经济进展和文化心理等方面与都市全面融合，成为“和谐潍坊、效益潍坊”的重要组成部分。

依照这一目标要求，必须做到：

空间融合。通过对建筑空间实体及各类配套设施的改造，改善都市的生活环境，将都市的土地按照都市规划进行统一利用，完善都市用地布局结构，营造整体协调的都市面貌。

治理融合。按照现代都市社区建设的要求，完善都市的治理体制和社区组织体系，将都市纳入都市治理的统一法制秩序。

经济融合。将都市的集体股份合作公司改造成为参与平等竞争的市场主体，集体和原居民的经济来源由过度依靠于物业出租转型为多元化的产业经营，融入都市产业进展体系，实现可持续进展。

文化融合。妥善爱护都市的宝贵历史文化遗存和优秀地点文化传统，打破封闭的文化心理，使都市居民融入具有深圳特色的现代都市文化。

潍坊市都市建设在以后五年的工作目标是：以空间形态改造为重心，以综合整治为突破口，全面推进，突出重点，逐步实现都市生活环境的普遍改善，促进都市产业结构提升和空间布局优化，推动一体化建设，促进都市化水平和都市面貌的大改善。

本项目大有公馆二期项目建成后，能够改善都市的生活环境，完善都市用地布局结构，促进都市产业结构提升和空间布局优化，逐步实现都市生活环境的普遍改善。本项目的建设符合潍坊市都市建设的

目标要求。

四、项目的建设符合地区政策和进展规划

自2008年以来，潍坊市为响应国家促进房地产业进展的有关政策，为进一步提高潍坊市民居住水平和居住质量,促进交易活跃,稳定房地产市场,推动经济社会又好又快进展，出台了《潍坊市人民政府关于支持和促进房地产业持续健康进展的意见》，该《意见》指出：要以建立市场化的房地产市场体系为差不多方向，坚持把满足不同收入家庭的住房需要作为差不多动身点和落脚点，完善住房保障制度，改善住房供应结构；坚持宏观调控，努力实现房地产市场总量差不多平衡，结构差不多合理，价格差不多稳定；以国家产业政策、财政政策和金融政策为导向，创新进展思路，对不利于房地产业进展的治理制度和规则进行改革创新，进一步改善房地产业进展的外部环境；加强行业自律，鼓舞和支持企业产品创新、治理机制创新、企业形态创新，推动传统房地产业向现代房地产业转型；强化政府服务，简化工作程序，提高服务效率，努力实现我市房地产业持续健康稳定进展。本项目的建设可改善、提升潍坊市都市居民的居住及生活水平，满足其他居民购房居住需求，进而促进经济和现代化都市进展的步伐。因此本项目的建设符合地区政策和进展规划。