浅析房地产捆绑酒店模式

浅析房地产捆绑酒店模式的利与弊一、房地产捆绑酒店模式的现状分析房地产捆绑酒店（即地产酒店），是指地产商投资建设酒店建筑物，交由酒店管理公司来经营的一种新的运营模式。

最近几年，由于这一种新的运营方式有着特别的投资价值，吸引了越来越多的地产商加入到这一种模式，使得房地产捆绑酒店发展迅速。

在我国，酒店与地产相结合的运营方式仍处于不成熟的发展模式，地产项目负责人与酒店管理负责人究竟如何选择合作方式，以达到双赢，到现今还没有一个定论。

（一）房地产业建造酒店的概况在北京、上海、、、等沿海城市，房地产捆绑酒店都已经有着不同程度的发展。

据一份研究报告显示，近年来待建的五星级酒店，超过80%为房地产商投资[1]。

房地产捆绑酒店现在有两种模式的投资：一是地产商与国外一线酒店品牌合作，如天伦万怡、嘉逸皇冠、保利威斯汀、地中海国际、富力丽思·卡尔顿、富力君悦、正佳万豪、太古汇香格里拉、粤海喜来登等；二是地产商建立自己的酒店品牌，如万达嘉华、万达文华、万达瑞华、绿地铂瑞、首旅建国、首旅诺金、碧桂园凤凰及碧桂园假日等。

无论是自主品牌还是国外品牌，酒店已经成为开发商们热衷的开发项目之一。

（二）房地产业选择建造酒店的原因分析世界各地不少大型房地产发展商均拥有投资物业组合，原因是投资物业组合可以提供稳定及可靠的财政收入，同时也是极佳的长期资本收益来源。

对于房地产商而言，建设高星级酒店，既可以获取稳定的收入，还能提高自身房地产品牌的知名度，间接扩大房地产的客户群，为下一步建设新楼盘打下坚实的基础。

已经上市的房地产集团，投资酒店这种可以获取长期稳定利润的项目，在一定程度上平衡由于楼盘出售而导致业绩波动大的情况，利用这个优点来稳定股民的心，房地产商也就从中得到更多的流动资金用于投资周转。

除了可以获取酒店售卖客房的利润，房地产商还可以获取免费的使用权。

在酒店建设的准备阶段，房地产商可以获得竞标土地的入场卷，同时拿到地价的优惠；在酒店的开发及预售阶段，房地产商可以提升综合体可售部分的价格，缓缴或者降低土地增值税，运用资本运作手段，易获得较高贷款金额补充其他项目；在酒店运营阶段，作为房地产捆绑酒店的综合体所拥有的协同效应，运营这一项目就等于贴上品质标签：饭店运营初期，负的利润可扣减所得税应纳税额，成熟期饭店可提供持续的现金流，房地产捆绑酒店多元化资产组合可以分散投资风险；在放弃运营酒店阶段，若以上市等模式退出，可增加资产组合亮点，若以单体饭店交易模式退出，可以获取市场交易溢价。

二、房地产商投资酒店的两种管理模式（一）房地产商当业主，委托国外知名酒店品牌进行管理酒店的前期建设需要投入大笔的资金，而一般的高星级酒店回报周期长达10年，如果酒店的经营不能打开局面，那么很可能会造成资金链的断层，也会影响房地产商的其他项目投资。

新兴的高星级酒店，虽然在硬件条件达到了标准，但是如果没有成熟的酒店经营管理经验，很难在竞争激烈的酒店业脱颖而出，吸引客源。

引进富有经验的酒店经营伙伴就成为迫切的需要，利用国外知名酒店的管理团队，使管理与国际接轨，吸引客源，尽快的在酒店方面获取利益。

而采取中方投资建设、由外方酒店公司管理的模式，因为外资方有着品牌优势，在一定程度上，双方承担的风险都比较小，所以这种模式较得初次涉及酒店行业的房地产商的青睐。

1、富力丽思卡尔顿富力丽思卡尔顿酒店于2008年3月11日在珠江新城正式开业，是由全球最负盛名的奢华酒店管理公司丽思卡尔顿集团与富力地产合作的酒店项目。

丽思卡尔顿是全球首屈一指的奢华酒店品牌，酒店装修极度高贵奢华，是名门、政要下榻的首选酒店。

与富力地产合作建造的富力丽思卡尔顿同样秉承高贵典雅的装修风格，在酒店服务上始终遵循着“我们以绅士淑女的态度为绅士淑女们忠诚服务”的座右铭。

丽思卡尔顿酒店总经理在接受记者采访中谈到：我们的座右铭要求我们的绅士淑女们不仅对客户要有绅士淑女的态度，而且员工之间也要有绅士淑女的态度。

丽思卡尔顿管理团队针对中国的服务意识并不强的弱点，对员工进行文化培训，使得新进员工更深入的了解企业文化，进一步提升员工的对客服务质量。

正是因为丽思卡尔顿管理团队这种跨地域文化管理的能力，令富力丽思卡尔顿得到了顾客的交相称赞。

2、粤海喜来登粤海喜来登酒店于2011年09月01日在天河城中央商务区开业，是由天河城（集团）股份有限公司投资兴建，世界著名的喜达屋酒店及度假村国际集团管理的国际商务酒店。

众所周知，现在的酒店旅馆中看到的白色床单、被套、枕套等都是源于喜来登酒店，本意是为了让客人觉得干净舒适，却意外的使得其他酒店争相模仿。

在粤海喜来登，顾客可以在厚达九层的豪华甜梦之床上尽情放松，体验前所未有的舒适之感。

除了使用无线上网需要收费外，不得不说，粤海喜来登的客房是做得非常好的。

但是，粤海喜来登管理上不到位，这个体现在顾客对酒店服务的投诉：服务员面无表情、前台入住手续过慢、客服态度不好、没有工作热情、带着有色眼镜看人等。

虽然这个情况可能发生在小数的服务员身上，但是作为五星级酒店，这个无疑是硬伤。

喜来登管理团队管理高星级酒店的经验虽然是丰富的，然而在粤海喜来登酒店的管理上是存在不足的。

（二）房地产商建造自己的酒店品牌相对于选择和国外一流酒店品牌合作，有的房地产商选择发展自主酒店品牌。

虽然外资管理有着一定的优势，但是每年高达1500万到3000万元的外资管理费也让房地产商有一定的压力，在一定程度上削弱了房地产商的利润。

据不完全统计，中国有一千多家酒店委托外资方管理，所以每年有数百亿元管理费流向外资管理方[2]。

选择自主酒店品牌，代表着开发商选择了可持续的持久经营，而放弃了一次性的盈利。

有少数的房地产商比较早进入酒店行业，将自己投资的酒店委托给一些国际酒店管理公司管理，经过几年的摸索，渐渐地熟悉了酒店行业的门道，积累了酒店管理的经验与管理人才，便开始着手建造自己的酒店品牌，同时也带动了其他的房地产企业启动自己的。

1、首旅建国酒店首旅建国酒店管理有限公司是中国最大的酒店管理公司之一，是高端民族酒店品牌的拓荒者，它管理着近70家成员酒店，客房2万间，已经发展成为旗下拥有众多酒店的品牌企业。

建国酒店是首旅集团打造的定位于“四加五减”的酒店品牌，即高于四星级酒店，略微低于顶级五星级酒店的中端五星级酒店，这样的品牌定位是为了避开与国际顶级酒店品牌的竞争。

在“四加五减”这个品牌定位基础上，首旅建国将建国饭店的企业理念定为“都市绿洲，自在建国”，营造出与其他高档酒店完全不同的轻松气氛。

“走国际化路，创民族品牌”，建国酒店开创了借鉴国际酒店管理的先进经验，建造属于自己的具有民族酒店品牌的先河，逐渐完善的品牌策略让建国酒店在自主酒店品牌的建立道路上越走越稳。

2、万达嘉华酒店万达嘉华酒店于2012年8月11日开业，这是万达集团继万达文华酒店之后在中国投资并管理的第二家豪华品牌酒店，该酒店首次启用了“万达嘉华”品牌。

对于国少有的酒店自主品牌，万达嘉华品牌避开与国际酒店品牌于一线城市的竞争，选择落户于商务潜力大的二线城市，以外来商务、旅游人士为主要服务客群。

万达嘉华的管理团队中，很多的管理人员都是有着丰富的东方酒店管理经验的，减低了跨文化管理的难度。

为了强调嘉华酒店是国自主品牌，特别运用了东方特色服务理念，身穿具有东方底蕴旗袍制服的迎宾天使，娴熟的东方礼仪，都能让人感到独特的东方文化。

而在客房床头放置的中英文两种语言的中国古典文学《礼记》，无不彰显着儒家文化和东方韵味。

万达酒店及度假村管理有限公司的品牌体系已经越来越完整地呈现在市场面前，他们有信心也有能力打造自己主营的国际酒店管理公司。

三、房地产捆绑酒店模式的优势与不足资金雄厚的房地产商纷纷选择投资酒店行业，对于房地产商和酒店两方面，选择这一种模式有什么优势和劣势，下面将展开分析。

（一）房地产捆绑酒店模式的优势房地产商看准了酒店行业的发展空间，随着国民增长总值的上升，国外旅游者的增加，酒店行业需求增加。

在满足了政府对星级酒店开发渴望的基础上，房地产商可以借此投资更多的土地。

房地产捆绑酒店可以合理避税，有利于投资商的融资，同时可以提升住宅、综合体中的其他可售部分价格。

1、这种模式可以合理避税，争取相应的有力政策房地产是一个关系到社会民生安定问题的暴利行业，因此，通过各项政策加强对房地产行业的管理，维持社会稳定，如对地产行业征收高额所得税，出台限购令等。

房地产捆绑酒店是属于固定资产投资，房地产商将所得转化为投资，直接享受了财务杠杆的好处。

政策要求用于销售的商业地产缴纳高额的土地增值税，在这方面，虽然房地产捆绑酒店属于商业地产，但是只要房地产商仅仅是一直持有酒店的所有权，而不销售，那么土地增值税也就可以避免了，这在很大程度上减少了房地产商的成本。

而且在国的住房需求激增的环境下，导致了大部分实业都升值很快，房地产商可以获取因投资的酒店升值所带来的利益。

2012年8月，省太和县政府作出决定，同意兑现晶宫大酒店获“四星级旅游饭店”称号的奖励政策，给予该酒店1500万元的奖励。

全国多个地方政府专门出台了针对在当地投资高档酒店的奖励办法，奖励现金最高额甚至达到5000万元，是太和县政府的奖励额的3倍多。

除了现金奖励，还有土地、税费各方面的优惠政策。

在政府的直接授意与鼓励之下，众多房地产开发企业介入当地高星级酒店的兴建，成为投资者。

而在经营高星级酒店的过程中，这些地产商人又凭借其更加雄厚的政商关系，在政府那里“根据有关规定”获得更高的“激励”。

2、房地产可以方便融资，保证资金供应酒店建设的前期投入是需要一大笔资金的，如果每开一家连锁酒店都要酒店方面出资，那么酒店就会受到资金的巨大压力，而且扩的速度会大大减慢。

竞争激烈的酒店行业，失了先机就会被其他的酒店抢去大部分的市场份额。

而房地产商有着雄厚的资金后盾，他们的注资可以使酒店没有后顾之忧，专注于酒店管理，进一步的提高自家酒店品牌的声誉，使得自身的酒店品牌长久跻身一流。

对于房地产商而言，投资酒店可以不断的带来现金流，长久且稳定的收益是房地产商追求的。

而且酒店作为固定资产投资，不同于其他方式的投资，酒店可以以其建筑物本体作为抵押物业，从银行获取大量的贷款。

酒店从房地产获取前期投资资金，房地产依靠酒店获得贷款，这无疑是一个良好的循环。

（二）房地产捆绑酒店模式的不足房地产投资商的资金雄厚，使得高星级酒店建设过剩，对与酒店行业的不了解，使得与酒店管理方有着很多的矛盾。

此外，高金额的付出也让投资商有微词。

房地产捆绑酒店模式的不足就突显出来了。

1、盲目设计和建设，导致高星级酒店扩太快酒店建设与市场需求已经出现了脱节现象。

供过于求，酒店建设盲目追求高档豪华，没有做过详细的市场调查，没有考虑客源的喜好风格和当地文化元素，导致酒店业市场高档酒店明显过剩。