苏州高新区房地产价格调查报告

苏州高新区房地产价格调查报告

目录

1.前言 (3)

2.2012年上半年苏州房地产市场分析 (4)

3.2012年6月份苏州高新区房地产市场分析 (6)

4.2012年影响苏州高新区房价的因素 (8)

5.2012上半年高新区房地产价格调查总结 (9)

6.2012年下半年苏州房地产发展趋势展望 (9)

7.高新区房地产价格调查心得体会 (10)

附：高新区房地产数据整理

1.前言

2．2012年上半年苏州房地产市场分析

(一)2012年上半年苏州房地产住宅市场成交分析

2012年上半年，苏州共成交住宅类房源58909套，较2011年同期增加39066套，增幅为196.88%，较去年下半年增幅69.84%；成交总面积为6443430.23平方米，较2011年增加4154286.04平方米，增幅为181.47%，较去年下半年增幅70.47%.

2012年上半年在政策处于见底态势下，全国各地楼市均出现了较为明显的回升表现，就苏州市场而言，1月份由于受到春节及元旦等小长假的影响，住宅成交处于正常发挥，不过从2月份开始伴随着政策性住房的强势发挥，住宅成交走势开始出现快速攀升，同时伴随着银行优惠利率实施，3月份开始苏州住宅成交突破万套大关，之后的几个月也保持着企稳走高的趋势，同比出现暴涨除了与普通商品住宅大幅走量有关外，政策性住房也延续了去年8月份以来的态势，月均占比达到了五、六成左右，对于住宅成交行情支撑力度明显。

(二)2012年上半年苏州每月住宅供求情况

从上半年供销走势图上可以看出，月度供销比基本上均在1.0以下，新增供应市场消化状况表现良好，不过从市场的去化明显中不难发现，中高端项目的增量依然消化力度有限，而万元以下的刚需房源去库存速度较快，同时二季度开始首改型项目也有提速去化的表现，半年度以来受到银行货币政策利好的影响，刚需带动下的新房市场逐渐回归。按照上半年月均

107.39万方的去化速度，在没有新增供应的前提下，消化目前的549万方新房、存货大概需要半年的时间，而非住宅目前的库存大概需要消化61个月，商住目前冷热表现十分突出。

(三)2012年上半年苏州每月成交量走势分析

今年中央政府依然强调要坚持房地产调控不动摇，不过差别化的信贷与房贷政策对于刺激首置需求有明显的推动作用，同时地方政府也通过购房补贴入手、契税减免等手段不断微调地方市场，不过结合今年以来国内外大的经济形势不难发现，国内经济疲软，稳增长成为目前政府工作的重点，通过货币政策来调节市场流动性则表现的愈发明显，时隔三年之后首次降息对于后市影响很大。

3.2012年6月份苏州高新区房地产市场分析

(一)2012年6月份苏州房地产住宅市场概况

苏州楼市2012年6月份住宅类房源共成交13895套，同比增加了313.79%，环比上升了1.71%；成交总面积为1551734.63平方米，同比增加了307.85%，环比上升了5.95%；成交均价方面，从均价走势图上可以看出，本月的均价水平依然表现较为乏力，不过整体波动幅度较之5月份有所放大，月均价格水平与上个相比有一定回升。

从今年开始，为了保障首次需求，商业银行在房贷审批及优惠利率上均采取了优惠政策，加之不少项目价格出现了较为明显的调整，从2月份开始苏州住宅成交呈现“一路高歌”，“金三银四红五”名副其实，而到6月份在园区几大主力项目的带动下，成交走势再度攀高，当然伴随着目前苏州市场保障性安居工程的日益推进，政策性住房从去年8月份开始大幅入市，在月度行情中一直发挥支撑性作用，在6月份的成交数据中该类房源仍有六成多的占比表现。

(二)2012年6月份高新区房地产市场分析

高新区楼市2012年6月份住宅类房源共成交807套，同比增加了106.39%，环比减少了1.34%；成交总面积为104217.444平方米，同比增加了107.75%，环比增加了0.47%，其中新建商品住宅成交签约量约348套，个盘中均为百套以下发挥，新房市场表现极度低迷。结合今年以来的市场表现而言，刚性需求释放明显，不过区域刚需主力供应板块北新区板块新增入市量缓慢，同时区域库存新房缺乏强有力的促销手段引导，以至于区域新房市场处于垫底状态。就月度表现而言，参与团购促销的鑫苑国际城市花园项目虽成交领先，不过项目5月份中旬推新后进入去库存期，月度内74套的签约量远远不及园区个盘发挥，其他项目中鸿运家园、旭辉上河郡等也都仅有40余套的签约量，一直依靠个盘发挥影响区域行情的高新区在主力成交项目表现低迷后，区域市场也受到较大的影响。中高端住宅方面，金科王府在较为活跃的销售策略下，洋房产品月度内有41套的签约量，对于区域成交面积支撑力度较大。

4．2012年影响苏州高新区房价的因素

1、人民币的升值空间

贸易顺差的扩大，人民币升值的空间和压力在短期内看不到到头的迹象。只要人民币继续升值，国外的资金，就会继续流入中国，资金流动性过剩的问题就仍然存在。房地产市场就依然存在升值的想象空间。

2、政府的态度

假如楼价下跌20%，以前的业主就接近负资产。97年香港金融危机造成的负资产现象，是中国政府不愿意看到的。楼价大幅下跌造成的金融体系的崩溃和危机比楼价泡沫更加严重和恐怖。政府没有动力，也没有理由打压楼价，出台的政策目的只是希望保持稳定发展。

3、苏州本地的有效需求。

有效需求是指既有购房意愿，又具备购房能力且决定在某一时段购房的需求。由于调控政策中房贷门槛的提高，投资性需求和刚性需求都有很大程度的减少，政策挤压下苏州本地的有效需求应该是大幅减少。这些购房者能否转化为有效需求，还要看他们对楼市走势的判断以及由判断决定的态度（决定买与不买，什么时候买）

4、从一线城市转移来的购房需求。

最近二年由于北京、上海、广州等大城市人口负荷过重，生活成本太高、压力过大，宜居指数降低等原因，白领逃离“北上广”已初露端倪，大部分预计会分流到二线城市。

苏州经济发达，环境优美，文化底蕴深厚，区位优势突出，城市建设韵味十足，城市地位举足轻重，在吸引这些白领人才方面，在二线城市中应该有很强的竞争力。从大城市分流的白领阶层，应该有较强的经济实力，这部分人的购房需求，不容小视，或许会成为苏州房价上涨的一股推力

5、市场的供求关系

现在的放盘量和买家数量的对比并没有根本性的扭转。二手地产市场供不应求现象没有产生本质的改变。

6、苏州楼市的租赁回报率

普通二手房的租赁回报率仍然可以维持在4-6%这之间，仍然高于现在的银行定期利率。

5.2012上半年高新区房地产价格调查总结

高新区2012年上半年住宅类房源共成交4454套，同比及环比涨幅不及其他区域，区域市场处于较为平稳的发展态势，除了科技城板块在一季度有一定的市场表现外，科技城等价格相对偏高的板块均表现低迷，去库存也是区域楼市面临的一大难题，加之推盘不够积极，以至于区域市场在上半年中表现极为有限。就个盘而言，鑫苑国际城市花园位于狮山路板块，周边配套资源齐全，不过偏高的价格是项目实现去化的主要障碍，从去年年底开始参团促销，项目去化抬头，成为了区域市场新房成交的主力军，其次北新区的旭辉上河郡项目主打刚需，也有一定的去化量。

6.2012年下半年苏州房地产发展趋势展望

首先是中央宏观政策。2012年下半年最大的政治就是要保持要迎接十八大的顺利召开。这是我们国家政治生活当中最重最大的事情。所以在这样的背景下面，经济一定要稳增长，要防治各种意外事件的发生。同时也要防止房地产价格明显的反弹，以防功亏一篑。

同样，我们要迎接十八大召开还要稳经济、稳增长。为了稳经济、稳增长，我们从某种角度比如说在金融方面还有可能要出台进一步存款准备金率的下调。贷款利率也有可能进一步下调。但是两者综合一下总的来说我们可以判断下半年宏观调控总体应该还是比较稳定的，不会出现各种过分、意外的政策措施。总体要维持要迎接十八大，要保增长、保稳定。

从开发商的角度来看，从苏州上半年以价换量，在以价换量的前提下面有不少开发商往往希望是量增价升。下半年苏州房地产市场包括很多开发商也仍然会采用上半年的以价换量的做法来争取保量，达到销售额的目标。

总体应该来说下半年的销售量在苏州房地产市场是不会小的。特别是十八大召开的前后也就是金九银十，我相信苏州房地产的销售量仍然会延续今年上半年的态势，销售量会比往年明显的增多。所以总体我判断下半年苏州房地产市场是量增价稳或者量升价格微涨。价格微涨当中包括了某些结构性调整

7．高新区房地产价格调查心得体会

作为市场调查课的期末考核——小组完成一份完整的调查报告。其中一项是做市场调查。作为一名学生，这是一次机遇，一次与社会接触的好机会，也是一次不可缺乏的挑战。我们小组按计划预定去高新区各家房产进行调查。

这次的调查总结了一些心得：首先，要严格抓紧自己的工作，把工作做到位。第二，以科学的态度去进行调查，以热情的服务态度去做调查问卷。第三，以笑容覆盖一切困难，以真诚打动群众。不管在什么工作单位，或是什么样的工作类型，先要做好自己所要的工作，严谨的工作态度和积极的心态是必须的!请记住不管什么时候，都不要放弃，面对困难时，更需要自己的心态和态度要积极，虽然挫败的情况会经常走到我们的身边，但我们必须好好总结，把问题的要点找出来。让问题得到一定解决，这时我们个人的主观能动性就要充分地展示出来，发挥自己的能力，把自己需要克服的困难所克服了，这是我们在调查中需要学好的！这次调查令我获益匪浅，我会学到的每一个点，每一个思想，做法等铭记于心，应用到我日后的工作当中。