房地产价格波动性研究分析
我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析
我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析一、本文概述随着经济的持续发展和城市化进程的加速，我国商品住宅销售价格波动日益引起社会各界的广泛关注。
价格波动不仅关系到房地产市场的健康发展，还直接影响到广大人民群众的切身利益。
因此，深入分析我国商品住宅销售价格波动成因，对于稳定市场预期、促进房地产市场平稳运行具有重要的理论和实践意义。
本文旨在通过实证分析的方法，全面、系统地探讨我国商品住宅销售价格波动的成因。
文章首先将对国内外相关文献进行梳理和评价，明确研究背景和研究意义。
在此基础上，文章将构建理论框架，提出研究假设，并运用定性和定量相结合的研究方法，从宏观经济因素、政策调控因素、市场供求因素、区域差异因素等多个维度深入分析价格波动的成因。
具体而言，文章将首先分析宏观经济因素如经济增长、通货膨胀等对商品住宅销售价格的影响；探讨政策调控因素如土地政策、金融政策、税收政策等对价格波动的调控作用；再次，研究市场供求因素如投资需求、消费需求、土地供应等对价格形成的决定性影响；分析区域差异因素如地区经济发展水平、人口迁移等对商品住宅销售价格波动的空间差异。
通过实证分析，文章将揭示我国商品住宅销售价格波动的内在规律和主要成因，为政府制定房地产市场调控政策提供科学依据，为投资者和消费者提供决策参考。
文章还将对未来我国商品住宅销售价格的走势进行预测和展望，为房地产市场的健康发展提供有益借鉴。
二、我国商品住宅销售价格波动现状分析近年来，我国商品住宅销售价格的波动引起了广泛关注。
通过深入分析，我们可以发现这种价格波动主要表现为以下几个方面。
从全国范围来看，商品住宅销售价格的总体趋势呈现出上涨态势。
随着城市化进程的加快和人口红利的释放，住宅需求持续增长，推动了房价的上涨。
同时，土地供应的相对紧张以及地方政府对土地财政的依赖，也使得土地成本不断上升，进而推高了房价。
在地域分布上，我国商品住宅销售价格呈现出明显的区域差异。
一线城市和部分热点二线城市的房价普遍较高，且波动幅度较大。
石家庄市房地产价格波动性研究
变量取其 自然对数 ，经过调 整后的变量 为 Ｌ ＮＨＰ ＮＲ、Ｌ Ｏ、 、Ｌ ＮＣ Ｌ Ｐ ，它们 分别表示对数化后 的房地产价格销售指数 、利 率、 ＭＣ Ｉ 消费、居民消费价格指数。上述数据的原始数据区间为 ２ ０ ０ ６年 １ 月至 ２ １ ００年 １ ２月的月度数据。数据来 自中经网统计数据库 ，中 经网产业经济数据库以及河北省统计局网站 。 模型的建立：向量 自回归模型是把 系统 中每个内生变量作为 房地产价格是 由房地产的有用性 、稀缺性和有效需求三者相互结合 系统中所 有内生变量的滞后值函数来构造模型 ，从而将单 变量 自 而产生的，因此其价格表现 出不同于其他商品价格的显著特征。 回归模型推广到由多元时间序列变量组成的 “ 向量”自回归模型。 房地产价格波动影响因素。 由于房地产商品所涉及的产品周 它是非结构化 的多方程模型 ，可以对多个相关经济指标进行分析 期长 ，产业链长 ，政策性 明显 ，因此房地产价格 的波动就受到了 和预测。本文采用 向量 自回归模 型 （ Ａ Ｖ Ｒ模型 ） 对数据进行数据 各种因素 的影 响。 由于 归纳和分类的角度不 同，所得 的结果也不 分析 。通 过 软 件 Ｅ Ｅ Ｓ ．进 行 数 据 分析 。 ＶＩｗ ６０ 样 ，如有 的学者是从 自然 因素、社会 因素、经济 因素等方面进 实证结果分析。单位根检验； 由于 Ｖ Ｒ模型要求序列是平稳的， Ａ 行 分 类 ，而 有 的学 者 从 影 响范 围 的 角度 划 分 为 宏 观 因素 、 区 域 因 因此应先检验序列的平稳 １ 生 。四个变量的 Ａ ＤＦ检验结果表明四个变 素和微观 因素。本文从房地产供给与需求两个 方面进行分析 ： 量在一阶差分序列的 Ａ ＤＦ值都在 １ ％，５ ％，１％的显著性水平下拒 ０ 房地产供 给因素房地产供给是一定时期 内人们为社会提供 的 绝了单位根的零１ 设，因此它们都是 Ｉ １ 序列。适用于 Ｖ Ｒ模型。 段 （） Ａ 房地产总量。从长期来 看，影响房地产供给 的主要因素是房地产 Ｖ ＡＲ 模 型 滞 后期 的选 择 ：分别 对 Ｌ ＮＲ，Ｌ Ｏ，Ｌ Ｐ ＮＣ ＮＣ Ｉ与 产业政策、与产业政策相 关的货币政策。对房地产供 给的影响因 Ｌ ＮＨＰ进行滞后期数分析 ，所得结果分别见下表 素还包括 ：房地产 的开发成 本；房地产交易条件等。房地产需求 ｛ Ｕ只骘 Ｈ ｑ Ｐ Ｉ Ｏ 葛 Ｉ ｌ ； Ｉ Ｃ１ 与 ｔ，ｐ ． Ｏ ￣ ｄ， ｑＩ ｐ ， ￣ ／ １ Ｊｑ ４ ＇ ｌ ｌ ｛ 磷蜡黼艟 撵 赫 籼 髓撵 ｛ 滞嚣獭戢避辫 因素。房地产需求是一定时期 内人们愿意而且有能力购买房地产 ■ … Ａ ｝ ８ ｌ＾ ｝ 秘 ｌ ｃ ｃ Ｉ ｃ ０ 一 … 一一… …… … ～ 一 … 一 ｝ ～ … ～｝ 一 …～～ ～ ｔ 一 —— ～ … 的量。当房地产市场需求发 生变化时 ，容易引起房产商 品价格的 ０｛ ｛ ｌ ＊ 赫 ； ｛ ｝ ３ 瓣 ｛｝ ｌ ｝ ｉ ｌ ” 变化。这些因素主要包括 ：城市人 口数量和结构的变化 ：居 民收 ｊ ｔ ｗＭ Ｉ ｌ ’ ７ ２２ｗ ｛ ∞ｔ …～ ｛似 ｛…糯｝ … 艟々 …０ …… …｝ … ２ ｝ ～… 叶 … ｉ－ ｓ ｔ … ４ 入水平的变化 ；实际利率变化 ；政策因素 ；预期 因素等。 ｊ ； …… ｝… … … ｛ 々 Ｓ 棚 叶 … …々 ２ 石家庄市房地产 价格波动实证研究 ． ； ｊ … 辨 皓 … 一ｌ｛… … ； … ｔ …一 一 一 ｛ 一 擗一 ％ ４ … ２ … ｛“ ，“一 石家庄市是河北经济文化的中心 ，人 口的集聚速度快 ，由此 产生的房地产需求明显。从全 国来看 ， 家庄还只是个二线城市 ， 石 根据 ＡＩ Ｃ和 Ｓ Ｃ准 则 ， 表 可 以 看 出 ， ＮＲ， Ｎ 从 Ｌ Ｌ ＣＯ， ＮＣ Ｉ Ｌ Ｐ 从 ２ １ 年 １月份开始 ， ０１ 国家统计局对房价的统计 ， 新增加了定基 与 Ｌ Ｐ的滞后期数分别为滞后 二期 ，滞后一期 ，滞后二期。所 ＮＨ 指数 内容 ，以 ２ １ ０ ０年为 １０作为首轮对 比基期。业内人士分析 ， 以我们建立的模型分别为 Ｖ ０ ＡＲ （） ＡＲ （）和 Ｖ ２，Ｖ １ ＡＲ （） ２。 定 基 比上 涨 ７７ ， 明房 价 与 ２ １ 相 比 ，高 出 了 ７７ ．％ 说 ０ ０年 ． ％。而 北 Ｖ Ｒ 模 型 实证 结 果及 解 释 ： Ａ 京 、上海 、深圳 的定基 比分别上涨 ２ ％、２３ ． ９ ．％、４Ｏ ．％，上涨幅 ① 利率 与房 地产 价 格 实 证 分析 结 果可 以表 示 为 ： 度相对较小 ，说明国家 出台的房地产调控政 策对一线城 市影响较 Ｌ Ｐ ００ ８ ３ ＋ ．０ ４ ４ Ｌ ＮＨ ＝ ．４ ９ ２ ０５ ｌ ５ × ＮＨＰ （１ ０ １ ５ ４ ｘ ＮＨ ． ）＋ ．３ ７ ８ Ｌ Ｐ 大，对二、三线城市影响相对小 。通过数据 可以看 出，与前两年 （ ）＋ ．８ ７ ０ Ｌ ． １ ８ ￣ ＮＲ （１ ０５ ７ ６ ｘ ＮＲ （ ） ２ ２ １ 一）＋ ． ６ ２ Ｌ ７ ． ２ 相 比，石房价涨幅有所 回落 ，但房价依然看涨 ，房价回归合理水 由上式我们知道，利率的滞后值和房地产价格呈显著的正相 平还需要更多的努 力。不少石家庄市 民对 “ 三年大变样”后 的楼 关 ，这说 明前期利率 的增加会增加人 民的储蓄进而增加收入 ，导 市充满期待 ，希望通过拆迁后的土地放置缓解楼市供给的紧张状 致 当 期用 来 消 费 的 资金 增 加 ，人 民有 更 多 的闲 置 资金 ，在 当期 会 态 ，从而消化掉部 分住房需求 ，并期待房价 “ 拐点”的到来 。这 用来消费和投资 ，因此对房地产的需 求增加 ，导致房价上涨。这 种 心理 以及 一 线城 市 房 价 下 降 的消 息 进 一 步 加剧 了石 家 庄 房产 市 主要是由于利率上升带来 的收入效应引起的。 场等待观望的胶着状态。从 ２ １ ６月到 ２ １ 年 ５月，石家庄 ０ ０年 ０１ ② 消费与房地产价格实证分析结果可以表示为 ： 市 的房 价 一直 处于 上涨 态 势 ，见下 图
房地产市场的波动原因与趋势分析
房地产市场的波动原因与趋势分析房地产市场一直被视为国民经济的重要组成部分，它的发展情况和趋势不仅关系到广大人民百姓的切身利益，也影响着整个国家的经济走势。
在最近几年的时间里，我国的房地产市场出现了一些波动和变化，引起了各界人士的广泛讨论和关注。
那么，房地产市场的波动原因和趋势是什么呢？一、房地产市场波动的原因1. 货币政策调控的影响近年来，我国的货币政策一直处于紧缩状态，银行的贷款条件趋紧，金融机构对于房地产的投资意愿消减，这对房地产市场的发展产生了很大的影响。
当市场流动性偏紧时，房地产交易活跃程度就会降低，房地产价格也会随之下跌。
2. 市场供求关系的变化随着人口的增加，房地产需求量也会出现相应的变化。
在住房供给不足的情况下，房价往往会高企不下，这也会对房地产市场的波动造成很大的压力。
同样的，在经济衰退和下行周期时，人们的购房意愿也会减弱，这时候房地产市场的供需关系也会出现变化。
3. 国家政策的引导除了货币政策的调控以外，国家对于房地产市场的政策也会对市场的波动产生影响。
例如，国家对于限购、限价、限贷等政策的出台，都会对房地产市场的走势带来一定的影响。
此外，还有一些其他的政策，例如土地供应政策、税收政策等，也会对房地产市场有着很大的影响。
二、房地产市场的趋势分析1. 房地产市场需求的增长潜力依然存在随着我国经济的快速发展和人民生活水平的提高，城市化进程不断加快，对于房地产市场需求的增长潜力也依然存在。
尤其是在一些人口密集、经济活跃的区域，房地产市场需求依然火热，这些地区的房地产市场仍然有着很好的发展前景。
2. 房地产市场的稳定增长将成为未来的主流趋势在过去几年的时间里，我国的房地产市场出现了一些波动和变化，但是总体上来说，房地产市场还是保持在一种稳定性的增长状态。
未来，随着我国经济的不断发展，城市化进程的不断推进，我国的房地产市场也将呈现出一种稳定发展的趋势。
3. 房地产市场将越来越趋向市场化和专业化在未来的时间里，我国的房地产市场将越来越趋向市场化和专业化。
房地产市场价格波动对消费者行为的影响研究
房地产市场价格波动对消费者行为的影响研究随着经济的发展和人民收入水平的提高，房地产市场成为国民经济的重要组成部分。
然而，房地产市场价格波动对消费者行为产生了深远的影响。
本文将探讨房地产市场价格波动对消费者行为的影响，并提出一些相关建议。
一、价格波动对购买行为的影响房地产市场的价格波动会引起消费者购买决策的变动。
当房价上涨时，消费者倾向于采取购买房屋的策略，以抓住投资机会。
相反，当房价下跌时，消费者可能会推迟购买决策，想要等待更低的价格。
这种行为对购房市场的稳定产生了巨大的影响，增加了市场的不确定性。
二、价格波动对居住选择的影响房地产市场价格波动也会影响消费者的居住选择。
当房价上涨时，购买力较弱的家庭可能会放弃购买住房，选择租房居住。
然而，当房价下跌时，购买力较强的家庭则会倾向于购买住房。
价格波动对消费者的居住选择产生了重要影响，影响了消费者的生活方式和财务规划。
三、价格波动对生活消费的影响房地产市场价格波动还会对消费者的生活消费产生影响。
当房地产市场处于繁荣期时，消费者的房产价值增加，削弱了他们的购买力，导致他们在生活消费方面做出更多的妥协。
然而，当房地产市场价格下跌时，消费者可能会更加倾向于增加生活消费，以提高生活质量。
四、价格波动对借贷行为的影响房地产价格波动也会对消费者的借贷行为产生一定影响。
当房价上涨时，消费者倾向于增加借贷以购买房屋或进行房地产投资，这将增加他们的负债风险。
相反，当房价下跌时，消费者可能会减少借贷，以避免负债风险。
价格波动对消费者的借贷行为产生了积极和消极的影响。
综上所述，房地产市场价格波动对消费者行为产生了重要的影响。
消费者在购买行为、居住选择、生活消费和借贷行为方面受到了房价波动的影响。
为了稳定房地产市场，政府和相关部门应积极采取措施，如加强监管、制定合理的政策和提供稳定的住房金融环境。
此外，消费者也应加强风险意识，理性看待房地产市场价格波动，并根据实际情况做出明智的消费决策。
《2024年我国房地产价格波动形成机制及影响因素研究》范文
《我国房地产价格波动形成机制及影响因素研究》篇一一、引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产市场一直是我国经济的重要组成部分。
然而，近年来我国房地产市场价格的波动性日益显现，对国民经济和社会的稳定发展带来了深远影响。
因此，对我国房地产价格波动形成机制及影响因素的研究具有重要的理论和实践意义。
本文将针对我国房地产价格波动的形成机制及影响因素进行深入探讨。
二、我国房地产价格波动形成机制1. 供需关系决定价格：房地产市场的价格主要由供需关系决定。
当需求大于供应时，房价上涨；反之，当供应大于需求时，房价下跌。
此外，政策调控、人口流动等因素也会对供需关系产生影响，从而影响房价。
2. 金融政策影响：金融政策是影响房地产价格的重要因素。
例如，贷款利率的调整、房贷政策的松紧等都会对购房者的购买力产生影响，进而影响房价。
3. 投资者行为：投资者对房地产市场的预期、投资偏好等行为也会对房价产生影响。
当投资者对房地产市场持乐观态度时，房价往往上涨；反之，当投资者持悲观态度时，房价可能下跌。
三、我国房地产价格波动的影响因素1. 经济因素：包括国内生产总值、人均可支配收入、经济增长率等经济指标的变化都会对房地产市场产生影响。
例如，经济增长率较高时，人们对房地产的需求增加，推动房价上涨。
2. 政策因素：政策调控是影响房地产价格的重要因素。
例如，限购、限贷、土地供应等政策都会对房价产生影响。
此外，利率、税收等政策也会对房地产市场产生影响。
3. 社会因素：人口结构、城镇化进程、就业状况等社会因素也会对房价产生影响。
例如，人口流入较多的城市，房价往往较高。
4. 国际因素：国际经济形势、货币政策等国际因素也会对我国房地产市场产生影响。
例如，全球经济形势好转时，国外资本流入我国房地产市场，推动房价上涨。
四、我国房地产价格波动的现状与问题近年来，我国房地产市场价格波动性较大，部分城市房价上涨过快，引发了社会各界对房地产市场的关注和担忧。
房地产市场周期性与波动性分析
房地产市场周期性与波动性分析一、背景介绍房地产市场是国民经济的重要组成部分，其发展与波动对经济发展具有重大影响。
过去几十年来，房地产市场经历了多次周期波动，这不仅给国家的经济发展带来了影响，也给广大购房者带来了很大的投资风险。
对房地产市场的周期性和波动性进行深入分析，可以有效帮助人们制定可行的投资和政策建议。
二、房地产市场的周期性1. 市场周期模型如果我们把城市土地的供给与需求关系与某个市场产品的供给与需求关系画上同一张图，发现其商业周期特征非常相似，都是什么时候市场的供销关系到达某一极端，下一个周期就要开始了。
房地产市场的周期模型是指市场从泡沫到后市场阶段再到饱和的一个过程，每个过程都有不同的市场状况和市场情况。
2. 供需平衡房地产市场的价格是由市场的供求关系决定的。
当供求关系达到平衡状态时，市场价格稳定；若供大于求，房价下跌；反之，房价上涨。
3. 投资信心房地产市场的投资信心是影响市场周期的重要因素。
经济大环境的变化或政策调整都会将市场投资信心的影响放大，从而影响市场价格波动。
三、房地产市场的波动性1. 政策调整政策调整是房地产市场波动的主要因素之一。
如政府调控政策的松紧程度、金融政策等。
政策的变化会直接影响市场需求和供应，引起市场价格波动。
2. 盈利能力盈利能力是影响房地产市场波动的主要因素之一。
当市场需求强劲时，房地产市场的卖方市场多，买方市场受限制；当市场需求较弱时，市场会转为卖方市场，买方市场受到刺激。
3. 地域经济影响地域经济是影响房地产市场波动的重要因素。
当某个地区的经济状况良好时，该地区房价相对较高；而当经济状况减弱时，房价也会有所下降。
四、对市场的预测1. 采用大数据分析通过大数据分析对城市房地产市场进行预测。
大数据分析可以利用城市房地产市场的历史数据，对市场未来一段时间的走势进行预测，这有利于合理制定市场投资计划和调整市场政策。
2. 与其他市场对比与其他市场进行横向对比，比如与股票市场、黄金市场等对比。
房地产市场价格波动
房地产市场价格波动房地产市场是一个金融与实体经济相结合的重要领域，在现代经济中扮演着举足轻重的角色。
然而，房地产市场的价格波动一直是人们关注的焦点。
本文将探讨房地产市场价格波动的原因、影响因素以及未来发展趋势。
一、价格波动的原因1. 宏观经济因素宏观经济因素是导致房地产市场价格波动的主要原因之一。
经济周期的波动、货币政策调控以及产业结构的变动都会对房地产市场的供求关系产生影响。
例如，经济增长放缓会导致购房需求减少，从而使房价下跌。
2. 政策调控因素政策调控也是价格波动的重要原因。
不同国家和地区的政府对于房地产市场都会采取不同的调控措施，如限购政策、贷款政策等。
这些政策的调整会直接影响到房价水平和交易活动，从而引起价格的波动。
3. 土地供应与开发周期土地供应与开发周期也是房地产价格波动的因素之一。
当土地供应有限时，开发商会增加开发速度以满足市场需求，从而推高房价。
相反，土地供应过剩时，开发商为了避免库存积压，可能会降低房价进行促销。
二、价格波动的影响因素1. 经济风险房地产价格波动对经济风险有着直接的影响。
当房价上涨过快并超过市场承受能力时，房地产市场就存在着泡沫化的风险。
一旦泡沫破裂，将对金融体系和实体经济产生重大冲击。
2. 消费者购买力与信心房地产市场价格波动也会直接影响到消费者的购买力和信心。
当房价上涨时，消费者购买力下降，购房成本增加，可能会抑制购房欲望。
相反，当房价下跌时，消费者可能会觉得购房成本较低，从而增加购房的意愿。
3. 房地产市场稳定性价格波动会直接影响到房地产市场的稳定性。
价格的大幅波动会引起市场信心的动荡，投资者可能会撤离市场，从而加剧市场的不稳定性。
在不稳定的市场环境下，房地产市场的发展也会受到限制。
三、未来发展趋势房地产市场价格波动是一种常态，但未来的发展趋势将受到多种因素的影响。
1. 供求关系的平衡供求关系是决定房地产市场价格的重要因素。
未来，随着城镇化进程的推进，人口流动和迁徙将影响到房地产市场的供求关系。
房地产市场的价格波动和调整机制
房地产市场的价格波动和调整机制房地产市场作为一个重要的经济领域，其价格波动和调整机制对于经济发展和社会稳定具有重要影响。
本文将分析房地产市场的价格波动原因，探讨调整机制，并提出相应建议。
一、房地产市场价格波动原因1.宏观经济因素的影响宏观经济因素如GDP增速、利率水平、通货膨胀率等，对于房地产市场的价格波动有着重要影响。
当宏观经济形势好转，经济增长稳定，投资需求增加时，房地产市场价格往往会上升；相反，经济下行压力加大时，房地产市场价格则有可能下跌。
2.供需关系的变化供需关系是影响房地产市场价格的重要因素。
当房地产市场供应过剩，需求不足时，价格通常会下跌。
而当供应紧缺，需求高涨时，价格则会上涨。
3.政策调控的作用政府对房地产市场的宏观调控政策也直接影响价格波动。
政府通过限购、限贷、调控调整税收等手段，来引导房地产市场的供需关系和价格走势。
二、房地产市场价格调整机制1.市场自主调整市场自主调整是指在供需关系和市场竞争的作用下，房地产市场价格水平发生自我调整。
当市场供应过剩或需求不足时，市场价格通常会下降，以吸引更多购房者；相反，当供应紧缺或需求高涨时，市场价格会上涨，以平衡供需关系。
2.政策调控引导政府通过调控政策来引导房地产市场价格的调整。
例如，当市场价格过高时，政府可以采取限购、限售等措施来降低市场热度，从而平稳价格；反之，当市场价格过低时，政府可以放松限制，刺激市场需求，提高价格水平。
3.市场监管与违规整治为了保护市场秩序和维护消费者权益，对房地产市场进行监管和违规整治也是价格调整的一种机制。
政府机构加强对房地产开发商、中介机构的监管，制定严格规则和处罚措施，依法打击价格操纵等违规行为，维护市场价格的公正性和稳定性。
三、建议与展望1.加强宏观经济政策调控政府应加强宏观经济政策的调控力度，掌握经济运行的脉搏，及时适应经济形势变化，通过调整利率、货币政策等手段来引导房地产市场价格的平稳发展。
2.优化供需关系政府应及时获取市场供需信息，通过土地供应和规划调整等方式，合理安排房地产市场的供应和需求，使市场供需关系保持相对平衡，从根本上降低价格波动的风险。
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房地产价格波动性研究分析
摘要：介绍了我国当前房地产的发展建设，分析了现阶段房地产价格的内涵。
从经济因素、土地价格、相关政策三个方面分别阐述了房地产价格的波动性。
提出了加强房地产金融风险防范，优化住房供应结构势在必行。
以辽宁省房地产周期波动为实证分析，对房地产价格及其波动性进行研究。
关键词：房地产价格；周期性波动；影响因素
中图分类号：f293.33文献标识码：a 文章编号：
引言
房地产是我国国民的重要资产之一，同时又与其他产业存在很强的关联度，使房地产成为我国支柱性产业。
一方面，房地产作为实体经济的一部分，可保障人类正常生产和生活；另一方面，房地产作为资产的一部分，它具有增值保值的良好特性，已成为人们重要的投资手段。
因此，准确把握房地产价格波动的因素和内涵，了解房地产价格和影响因素之间的关系，对我国政府采取宏观调控具有重要意义。
一、房地产价格的内涵
房地产是一种介于商品和金融资产之间的虚拟资产，是实体经济和虚拟经济的纽带。
它的价值是房屋建筑物价值和地产价值的统一，是房地产价值和地租资本化价格的货币表现。
房地产的开发成本主要由地价、前期工程费、建筑工程建设成本、市政工程设施费、管理费用、贷款利息、税费等构成。
图1
根据房地产的开发成本构成来分析房地产价格波动，由图1可知：土地价格和建安费用在房地产开发成本中占有很大比重。
其中，土地价格的确定是由最初的划拨逐渐发展为招投标形式，它符合供需二元性。
除地价外，房地产价格的其他构成，如前期工程费、建筑工程建设费成本等均由供需二元性和价值决定。
二、影响房地产价格波动性的因素
房地产价格波动对我国国民经济运行、行业发展等影响颇深。
近年来，随着房地产业的快速发展，房地产业增加值占国内生产总值的比重也越来越大。
国内生产总值（gdp）是衡量也是影响我国房地产价格变动的重要指标之一。
gdp增长能够带动与房地产密切相关的钢铁、水泥等原材料行业发展，这些行业的发展往往促使房地产成本提高；同时gdp的增长也可提高房地产开发商信心，使房地产开发商加大对房地产的投资，进而影响房地产价格。
土地价格是房地产价格的重要组成部分。
随着我国土地出让方式由最初的划拨转变为现有的招投标形式，土地出让的透明度大大提高，同时也提高了土地出让价格。
土地价格与房地产价格变动是交替式的，互为因果，互相促进，只是在不同地区表现幅度不同。
我国当前的市场机制并不完善，必要的政府干预对于健全房地产市场起了巨大作用。
但是过分的干预也会导致“调控失灵”。
目前政府的调控政策主要包括产业政策、土地政策、财政政策以及法律手段和政府监督等。
这些政策主要是对房价的冲击，同时也是抑
制房价上涨的外在动力。
如产业政策，它是国家规划、干预和诱导产业形成和发展的一种政策，主要的实施手段有政府直接干预、立法措施以及政府的协调指导等等。
产业政策与其他政策的关联性较强，产业政策一般包含多种政策因素。
三、房地产价格波动的周期性
土地资源的稀缺性和房地产的固有属性，使得我国房地产价格整体呈长期增长的趋势。
但是根据经济学理论，房地产价格还具有明显的周期性。
通常一个房地产价格周期可以细分为不动产供求失衡（萧条）、市场趋于活跃、繁荣、紧缩和萧条五个阶段；对应的房地产价格变化则表现为低谷、上升，达到顶峰，下降，跌至低谷的周期性过程。
在房地产价格跌至低谷时，政府或采取一些措施刺激消费，提高购买力。
由供求原理可知，需求或将不断增加；随着需求增加，价格逐渐上涨，此时需求仍不断增加；随着房地产价格不断上涨，逐渐趋于繁荣，此时需求不断减少；当房地产价格极高时，人们对房地产的购买需求开始下降，房地产价格逐渐下降，直至跌至低谷。
一般而言，政府采取宏观调控，人们的心理因素等对于经济周期的影响都如催化剂一般，只能起到缓解的作用，无法阻止房地产价格的周期性波动。
以辽宁省房地产价格的变动为例进一步说明房地产价格波动的周期性。
辽宁省房地产价格的第一个波动周期是1995年起至1997年，1997年达到顶峰，因国家宏观调控的影响，房地产业经过一个
短暂的辉煌期后迅速回落。
第二个波动周期是1998年国家实行住房改革起至2001年。
这段期间，全国房地产价格大幅上涨，但是辽宁省房地产业经过一个涨幅后在2003年有一个较大的下滑，这就体现出了地方政府在房地产业发展上的作用——有力的控制了
我省过快发展的房地产业。
从1995年到2012年，辽宁省房地产业共经历了三个周期，其中两个完整的周期，持续期分别是6年和3年。
自1999年以后，国家的房地产业迎来了它的黄金期，全国房地产业继续升温。
至2010年，政府出台，“国十一条”，“国十条”等调控政策，我国房地产价格在2010年6月首次出现下跌，随后继续缓慢上涨。
房地产是人们生产生活中必不可少的一部分，近几年来，房地产业得到迅猛发展，经济问题与社会矛盾也不断凸出。
为保证我国经济持续稳定快速发展，本文提出以下建议：
一是要严格管理房地产金融系统，提高开发商贷款门槛，加强金融风险防范，有效遏制房地产投机行为。
二是要加强土地市场管理，降低房地产成本，缓解房地产价格增长过快而带来的诸多矛盾。
三是要积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，以改善住房条件为目的，努力解决无房人群的住房问题。
四是要积极优化住房结构，加强建设廉租房，经济适用住房，重点开发普通商品房。
四、结语
我国房地产业正处于快速发展阶段，房地产价格波动仍存在很
多不可预料的问题。
房地产作为实体经济和虚拟经济的纽带，对经济具有扰动和稳定的双重作用。
因此，必须加强房地产的金融风险防范，优化住房供应结构，才会促进我国房地产业健康，蓬勃发展。
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注：文章内所有公式及图表请用pdf形式查看。