深圳华南城市场情况
2024年深圳市工业地产市场调研报告
深圳市工业地产市场调研报告1. 背景介绍随着中国经济的快速发展，深圳市工业地产市场作为重要的经济支柱之一，扮演着至关重要的角色。
本报告旨在对深圳市工业地产市场进行全面的调研，并提供有价值的信息和分析。
2. 市场概况深圳市工业地产市场是指以工业园区、工业用地和工业房地产为主体的市场。
该市场在近年来保持了较高的增长速度，成为国内外企业投资的热门地区之一。
2.1 市场规模根据调研数据，深圳市工业地产市场在过去五年内呈现稳定增长的趋势。
截至目前，市场规模约为XX亿元人民币。
2.2 市场结构深圳市工业地产市场主要由工业园区、工业用地和工业房地产组成。
工业园区是该市场的主要形态，占据了市场份额的大部分。
工业用地主要由政府提供，供企业购买或租赁。
而工业房地产则是以出租工业厂房为主要业态。
3. 市场竞争分析深圳市工业地产市场存在激烈的竞争环境，主要表现在以下几个方面：3.1 供需关系目前，深圳市工业地产市场存在供需紧张的情况。
随着国内外投资者对深圳市的关注度提高，对工业地产的需求不断增加，导致市场供应短缺。
3.2 价格竞争由于市场竞争激烈，各企业之间展开价格竞争。
部分企业为了争夺客户，降低了租金水平，导致整体市场租金水平持续下降。
3.3 地理位置竞争深圳市工业地产市场的地理位置优势也成为市场竞争的焦点。
一些拥有便利交通和优越地理位置的工业地产项目更受投资者青睐。
4. 市场发展趋势分析4.1 技术驱动随着科技的进步和产业升级，深圳市工业地产市场也将面临新的发展机遇。
技术驱动的发展模式将对市场产生深远的影响，推动行业创新和提升。
4.2 环保意识增强随着环境保护意识的不断增强，深圳市工业地产市场也迎来了绿色发展的机遇。
环保政策的引导和企业的主动响应将推动市场向低碳、环保方向发展。
4.3 智能制造智能制造是未来工业发展的重要方向，深圳市工业地产市场也将积极推动智能制造在工业园区的应用和融合。
这将进一步提升市场竞争力和吸引力。
2024年深圳商业地产市场规模分析
2024年深圳商业地产市场规模分析介绍深圳作为中国的特区城市之一，商业地产市场发展迅速。
本文将对深圳商业地产市场的规模进行分析，并探讨其发展趋势。
市场规模深圳商业地产市场的规模庞大，涉及到各个细分领域，包括购物中心、写字楼、酒店等。
根据最新数据显示，深圳商业地产市场的总面积已经超过X平方公里，占据了城市总面积的X%。
市场价值在X年达到了X亿元人民币，呈现出稳步增长的趋势。
市场细分购物中心购物中心是深圳商业地产市场的重要组成部分。
目前深圳拥有数十个购物中心，其中有多个大型国际知名品牌入驻。
购物中心的商业面积近年来不断扩大，吸引了大量消费者前来购物。
与此同时，购物中心也成为了品牌商家推广产品和服务的理想场所。
写字楼深圳的写字楼市场也非常活跃。
随着越来越多的公司进驻深圳，尤其是科技和金融行业的快速发展，写字楼需求持续增加。
深圳的写字楼集中分布在中心商务区和科技园区，租金水平较高。
但是，由于市场竞争激烈，写字楼市场也面临一定的压力。
酒店深圳作为一个国际化城市，吸引了大量的国内外游客和商务客人。
酒店业在深圳商业地产市场中占据重要地位。
市中心和沿海地区的酒店供应充足，同时也出现了一些高端豪华酒店的建设。
市场发展趋势深圳商业地产市场在未来几年有望继续保持稳定增长。
以下是一些发展趋势的预测：1.商业地产市场将继续向外围地区扩张，以满足人口增长带来的需求。
2.以体验式购物为核心的购物中心将受到更多关注，以吸引年轻消费者。
3.线上线下融合将成为主流，商业地产业主需适应电商和新零售的发展。
4.写字楼市场将受到科技创新企业的推动，对高科技设施和优质办公环境的需求继续增长。
5.酒店业将迎来更多国际品牌的入驻，提升服务和设施水平。
结论深圳商业地产市场是一个充满活力和潜力的市场。
随着深圳经济的发展和城市建设的不断完善，商业地产市场的规模将继续扩大。
了解市场规模和发展趋势，对投资者和业内从业者具有重要意义，可以帮助他们做出明智的决策。
华南城SWOT分析
ＳＷＯＴ1.优势1.1 地方政府扶持由于华南城的项目属性，有利于解决就业及创造税收，各地对华南城项目扶持力度较大。
例如郑州将华南城项目列为“商贸一号项目”（富士康为“工业一号项目”），不仅在土地政策方面极为优惠，平均地价90元每平米，且配合华南城建设积极推进城区市场外迁，甚至在项目落地后，紧邻华南城新建了郑州最大的新型会展中心以拉动人气。
西安、郑州、南昌等地未来均有地铁通往华南城项目，极大提升了交通便利度，降低了项目运营风险。
内地华南城项目由于扶持力度和计划配套交通均优于深圳华南城，大有后来居上之势1.2土地成本低，高利润率作为少数具有大型物流交易中心开发和运营能力的企业，公司在项目的获得上有较强的议价能力。
公司通常可以在2线城市的交通较为便利之区位获得大量低价的土地资源。
由下图统计可以看出，华南城拿地价最高的是哈尔滨，为430元每平米，最低的是郑州90元每平米，平均成本仅为人民币269元/平米。
由图对比可以看出华南城土地价格仅为大部分开发商的八分之一到十分之一。
业内平均值在3500元每平米左右，而最高值（SOHO CHINA）则超过1万元每平米。
低廉的土地价格保证了公司持续获得远高于传统住宅和商业发展商的盈利水平.下图为主流地产开发商拿地平均价格：公司的平均土地成本与建造成本共约为港币4000元/每平米，而售价约为港币10000元/每平米。
较高的毛利水平为公司扩大规模和持有大量投资物业提供了资金支持。
如下图所示，华南城各地项目土地成本所占销售比例平均值仅为2.94%，最高值哈尔滨也只有7.34%，而最低值深圳与郑州，此比例仅仅为0.86%。
图：各地土地成本占售价比例图：上市公司毛利比较由上图比较可看出，2012年华南城毛利率在同行业中处于领先地位，接近60%，而业界平均值在35%左右，究其原因，低廉的土地价格功不可没。
1.3 可复制的商业模式1.3.1公司独特的“一体两翼”的商业模式，能够于不同城市成功的复制。
华南城概况
1发展历史项目规划总占地面积超过100万平方米，总规划建筑面积超过220万平方米，总投资超过60亿元人民币，是一个集纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装五大交易中心于一体，提供展示交易、仓储配送等服务的大型综合商贸物流平台。
同时，华南城项目属深圳市政府“重点物流项目”、“绿色通道项目”，并连续6年被列为“深圳市重大建设项目”。
工程自2003年5月正式开工，到2004年年底华南城一期50万平方米五大交易中心的试运营，目前华南城一期五大交易中心总体入住率已超过95%。
2007年7月18日，华南城与美林集团签订了1.25亿美元可换股债券的独家配售协议书，通过在国际资本市场上成功融资，全面启动华南城二期建设。
华南城二期建筑面积超过170万平方米，2007年7月开始动工建设，并于今年7月投入运营，是深圳市最大单体建筑。
2012年4月，华南城引进奥特莱斯购物城，吸引了“耐克”等近20个知名品牌的首批商家入驻；8月，珠三角最大规模的茶业展示交易平台——旭之辉国际茶叶交易中心开业。
[1]华南城国际电子交易中心开始发售，今年3月正式开业。
[2]2发展理念华南城的发展目标是：立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，成为经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模制造业原材料专业交易中心。
华南城分为五大专业交易中心、一展览中心和五大功能分区。
主要经营：纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料。
在空间形态上分为：交易区、公共仓库及保税仓储区、配套公共设施区、员工生活服务区和中心道路、停车、绿化区。
华南国际工业原料城采取租卖结合、企业管理、政府服务的经营管理模式，为原料城内的经营者提供宣传、信息、政策咨询、仓储、代办工商税务手续等各种服务。
工商、税务、海关等政府职能部门将在原料城设立办事机构，为市场经营者及客商提供各种便利，缩短办理相关手续的时间。
深圳商铺的发展现状
深圳商铺的发展现状
深圳作为中国经济特区的先行示范区，商铺发展取得了长足的进步。
近年来，深圳商铺的发展现状呈现出以下几个特点。
首先，深圳商铺的数量不断增加。
随着城市的不断扩张和经济的不断发展，深圳商铺呈现出蓬勃的发展态势。
大型商业中心、购物广场、超市等各类商铺层出不穷，丰富了市民的购物选择，也为商业发展提供了更多的机会。
其次，深圳商铺的品牌力逐渐提升。
随着国内外知名品牌的进驻以及本土品牌的发展壮大，深圳商铺的品牌力得到了提升。
一些国际一线品牌纷纷进入深圳市场，同时，本土品牌也在市场中崭露头角，为深圳商铺带来了更多的消费者和关注度。
再次，深圳商铺的经营方式不断创新。
为应对新时代的消费需求和消费者的多样化需求，深圳商铺积极探索经营方式的创新。
其中，线上线下融合、体验式购物等新型商业模式逐渐兴起，通过创新的经营方式，提升了消费者的购物体验和消费粘性。
最后，深圳商铺的服务水平不断提高。
随着市场竞争的加剧，深圳商铺注重提升服务水平，努力提供更好的消费体验。
在服务方面，商铺普遍加大培训力度，提升员工的专业素质和服务意识，同时也注重引入先进的科技手段，提高服务的效率和质量。
总体来看，深圳商铺的发展现状呈现出蓬勃发展、品牌力提升、经营方式创新和服务水平提高的良好态势。
这些积极的变化为
深圳商业发展注入了新的活力，也进一步推动了深圳经济的持续快速发展。
深圳商圈调查报告(二)2024
深圳商圈调查报告（二）引言概述深圳商圈在近年来快速发展，成为全球商业中心之一。
本报告将对深圳商圈的发展情况进行调查和分析，以帮助读者更好地了解该商圈的现状和未来发展趋势。
正文内容1. 商业设施- 商圈内建筑物的数量和规模快速增长，包括购物中心、写字楼和酒店等。
- 商圈内的商业设施和商户种类繁多，涵盖了服装、美食、家居等各个领域。
- 商圈内商业设施的竞争激烈，导致商家在营销和服务上的创新。
2. 人流量和消费能力- 商圈内的人流量持续增加，来自本地居民和外地游客的双重推动。
- 深圳商圈的消费能力较高，吸引了众多国际知名品牌进驻。
- 随着人口增长和经济发展，深圳商圈的消费能力有望进一步提升。
3. 交通和基础设施- 商圈内交通便利，包括地铁、公交和出租车等多种方式。
- 商圈附近的基础设施完善，包括医疗机构、教育机构和公共设施等。
- 商圈内的道路和停车设施也得到了有效的规划和管理。
4. 商业氛围和活动- 商圈内的商业氛围浓厚，各种商业活动和促销活动频繁举行。
- 商圈内的文化与艺术活动丰富多样，吸引了大量的参与者和观众。
- 商圈内的线下商业和线上电子商务相结合，为消费者提供全方位的购物体验。
5. 市场竞争和未来发展- 商圈内的市场竞争激烈，各个商家都在寻求创新和差异化发展。
- 实体商店与电子商务之间的竞争逐渐加剧，商圈内的商家需要提高线上线下融合能力。
- 未来，深圳商圈有望继续快速发展，成为国内外品牌的首选进驻地。
总结通过本次深圳商圈调查报告，我们对该商圈的发展情况有了全面的了解。
商业设施的增多、人流量的增加、交通和基础设施的完善以及各种商业活动的举办，都为该商圈的发展奠定了良好的基础。
然而，市场竞争的加剧和线上线下结合的挑战，也需要商家们不断创新和提高竞争力。
未来，深圳商圈有望继续成为一个繁荣的商业中心，并吸引更多国内外顶级品牌的进驻。
开创新领域 共创新辉煌——华南城纸品一条街初具规模
今年的德鲁 巴展 会上 见到 了全新的超 霸 16 2 。 其 印版成像
质量 、
生 产 力和 可 靠性 都让 我们 钦佩 不 已。 ”
该公 司常务
董事 G u s t a v G l o c k l e r 评价说 。
海德堡在今年德鲁 巴展 会上 展 出了新型 超霸 S u p r a s e t t e r l 4 5 ／1 6 2 ／1 9 0 型 计 算 机 直 接 制 版 机 。 新 款 设 备 不 但 能 与 海 德 堡 速 霸 S p e e d m a s t e r l 4 5 ／1 6 2 配 套 进 行 生 产 ， 还能 为其他 印刷机提供幅 宽 l 9 0 厘米 的 印版 。 超霸 14 5 ／1 6 2 ／1 9 0 每 小 时 可 制 版 3 5 张 ， 有 2 5 4 0 和 2 4 0 0 d p i 两 种分辨率可 供 用 户选择 。 装版单元 的 6 个供版盒 可 容纳 6 种 不 同幅 面 的 6 0 0 张 印版 ， 可 进 行全 自动 的 装版 擦 作 。 新
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作为 目前 国 内特 种 纸 行 业 中规 模 最大 、 品 种 最全 、
【模式】解读华南城的商业模式
【关键字】模式解读华南城的商业模式只是五年时间，华南城便奇迹般将一个现代化的综合商贸物流王国展现在人们面前；只是五年时间，华南城便从无到有，到迈向品牌之城；成为中国的“物流航母”；只是五年时间，华南城的发展理念和模式便成为被国内外商界关注；成为众多专家、学家探索研究的商业模式。
五年前，当华南国际工业原料城（深圳）有限公司（简称华南城）在平湖破土动工时，人们更多的是观望和猜测。
如今，当一个现代化的综合商贸物流王国奇迹般地出现在人们面前时，其规模，其发展迅猛无不让人们惊叹不已。
作为深圳重点物流项目，经过五年时间，华南城从无到有，从规模之城到品牌之城；如今，华南城已经成为现代化的世界级工业原料及成品交易集散地，成为多个行业的产业链重要环节，为行业发展、提升，发挥越来越大的作用。
目前，华南城一期已经成功运营3年，市场整体规划科学、功能完善、配套齐全、覆盖范围遍及国内外，市场前景十分广阔。
正在火爆招商中的33万平方米纺织服装二期和38万平方米皮革皮具二期工程，是以集合整个纺织服装、皮革皮具产业链为目标，不仅具有展示销售的基本功能，还包括服装和皮具的研发设计、质量鉴定、品牌策划、营销推广、会议展览、人才培训、国际贸易等高附加值的配套服务。
这一集成模式，将使华南城初步完成向微笑曲线高增值两端延伸的布局。
整个二期建成后，华南城的总建筑面积将超过220万平方米，商家数量将达到3万多家，将成为全国乃至世界规模巨大、品种齐全、现代化程度高的工业原料及成品展览交易中心、综合商贸物流中心和高端生产服务业基地。
华南城的成功运作，已经成为众多专家、学者研究的一个课题。
而这一运作成功的价值和意义可以说也早已超出了华南城本身，成为一种特定环境、条件下的产物。
，来自北京、上海、香港、广州、深圳五地的专家学者及相关媒体齐聚在深圳华南国际工业原料城进行了一场规模热烈的商业研讨会，就华南城的成功商业模式展开深入探讨。
于是，我们的专访也就从解读华南城的商业模式开始。
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4
项目基本信息
开发商简介
华南城控股有限公司成立于2002年，于深圳、南宁、南昌、西安、河源等地投资并经营着多个集纺织服 装、皮革皮具、印刷纸品包装、五金化工塑胶、电子、建材、家具、小商品、电器等为一体的中国建筑规 模最大的工业原料及商品交易中心。华南城旨在打造一个全球规模最大、品种最全、现代化程度最高的工 业原料及商品交易中心、现代化综合商业物流基地以及制造业高端集成服务平台。华南城由香港佳宁娜集 团、民生集团、建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际集团及京晖国际五家公司的主席、董事长携手创办。 他们皆为相关行业的资深工业家，实力雄厚、商誉超著，各自拥有广泛的行业网络，为华南城的成功奠定 了坚实基础。 项目简介
756个
五金化工 8.2万㎡
640个
印刷包装 5万㎡ 电子元器件 4万㎡
396个
340个，其中 110个细分为 770个柜台
一期商户户型为上下二层或三层，每层面积50—100㎡
17
华南城商业布局
一期专业市场的外立面及过道实景
18
项目动线情况
华南一道
1号交易广 场停车场
一号路
富安大道
2号交易广 场停车场
2号交易广场店铺划分展示
普通的格子间商铺设计，B1层 为茶叶专业市场
15
华南城商业布局
1、2号交易广场内部装饰效果实景图
16
华南城商业布局
一期经营业种
纺织服装及面辅料
皮革皮具及原辅料
五金化工塑料
印刷纸品包装
电子原材料及成品
经营业种 建筑面积
展示位
纺织服装 10万㎡
756个
皮具皮革 10万㎡
项目动线情况
人流动线
主动线：红 色 次动线：黄 色 柱距：
1号交易广场共设有12个出入 口，内部主动线明晰，主次动线均 呈交错的井字形排布，是专业市场 普遍采用的一种动线设计方式。内 部设三个中庭，同时各主要入口处 都有入室大堂的设计。
21
项目动线情况
垂直动线——广场内部各种垂直动线沿中央大街对称分布
13-维也纳酒店 14-华南城铁东物流区
15-华南城总部大厦
10
华南城商业布局
一 号 交 易 广 场 布 局
华南城商业布局
一 号 交 易 广 场 平 面 图
华南城商业布局
1号交易广场店铺划分展示
普通的格子间商铺设计，B1层 中庭呈开放式摊位
13
华南城商业布局
二 号 交 易 广 场 布 局
华南城商业布局
深圳·华南城项目
中国·深圳 2015.03.26
深圳华南城案例分析
目录 Index
一、项目基本信息 二、项目区位及交通 三、项目商业布局 四、项目动线情况
1、
项目基本信息
项目名称：深圳华南城 开 发 商：华南城集团 开业时间：2004年12月 地址：深圳市龙岗区平湖华南大道一号 占地面积：100万㎡ 规划建筑面积：260万㎡ 停车位数量： 二期一号交易广场2250
5
项目基本信息
开 发 商 在 全 国 开 发 的 案 例
哈尔滨·华南 城
西安·华南城 重庆·华南城
南宁·华南城
郑州·华南城 合肥华南城 南昌·华南城
河源·华南城
深圳·华南城
6
项目区位及交通
区域背景概述 深圳华南城位于深圳市平湖物流基地园区
平湖物流基地是深圳市唯一的一个政府直接规划、投资的综合型物流园区。按照深圳市发展现代物流业的要求， 平湖物流园区的开发目标是：发挥平湖交通便利的优势，建设立足深圳、辐射周边及国内外的枢纽型综合物流基地。 目前在业界具有影响力的华南国际工业原料城、中外运物流中心、怡亚通供应链物流配送中心、越海全球物流供应 链服务基地、深圳市农产品国际物流园等大型物流项目在园区的集聚已初具规模。
华南城商业布局
4
3
8
9
10
5
14
2
13
11
7
6 1
15
12
1-1号广场 2-2号广场 3-3号广场 4-4号广场 5-5号广场 6-国际皮革皮具及原辅料交易中心
7-国际纺织服装及面辅料交易中心 8-国际五金化工塑料交易中心 9-国际印刷纸品包装交易中心
10-国际电子原材料及成品交易中心 11-华南城国际环球物流中心 12-华南西苑生活小区
深圳•华南城距深圳中心区20公里，西北与制造业十分发 达的珠三角广阔腹地相连。
铁路：平盐线、平南线在基地内与京九线接轨，日编组能 力8000车次的平湖南铁路编组站位于平湖基地中心。
公路：清平、南坪、莞深、机荷高速公路等在基地周围纵 横交错使华南城与港口、机场紧密连接。 通过陆路交通，平湖物流基地与全球第二繁忙的港口—— 葵青货柜码头、全球第四繁忙的盐田港及珠三角、香港及 澳门等六大机场紧密相连，形成畅通世界的海陆空立体交 通网络。
华南城
皮革中心 398路、788 路、960路
免费班车
皇岗口岸华南城 华南城-丽 湾酒店 华南城-罗 湖火车站 辅城坳-山 厦工业区-平 湖
项目区位及交通
华 润 万 家 配 送 中 心
城
富
市
安 大
主
道
干
道
北
华南城
华
南
城
内
部
华南一道边门
道 路
项目周边环境
华 南 大 道 正 门
维也纳酒店
深 圳 人 才 服 务 中 心
19
项目动线
道
华 南
华 南 一
4号交 易广场
路 五金 化工
塑料
交易
道
中心
华 印刷
南 大
纸品 包装 交易
道 中心
路
华
5号交易 南
广场
三
道
城 内
3号交 易广场
内部道路
部
纺织
交 通 动
2号交 易广场
服装 及面 辅料 交易 中心
皮革皮具 及原辅料 交易中心
1号交易 广场
线
一号路
20
7
项目区位及交通
公共交通
华南城西门站 979路、398路、788路、960路
公 上古木站 共 979路 交 通 概 深华工业区站 况 398路、881路
新木市场站 979路
华南城站 979路、398路、363路、788路、 960路、机场4路、322路、977路、 796路、910路
华南国际工业原料城(深圳)有限公司成立于2002年12月，坐落于深圳市平湖物流基地园区。华南城项 目属深圳市政府“重点物流项目”、“绿色通道项目”，自2003年开始连续6年被列为“深圳市重大 建设项目”。华南城是集纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装五大交易中心于 一体，涵盖纺织、服装、皮革、皮具、电子、五金、化工、塑料、印刷、纸品、包装、小商品12个产 业门类，提供展示交易、会展、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运、检测、金融结算、人才交 流，及商务、生产和生活等配套服务于一体的大型综合商贸物流平台。
22
知识回顾 Knowledge Review