世联经典案例解读温泉型旅游地产模式总结
【世联】温泉项目案例【49PPT】
项目条件：
1. 项目一、二期整体考虑，约1020亩； 2. 项目概念规划已经完成，但是可以根据世联的研究结论调 整；
3. 政府形象要求一期温泉主题公园必须建设；
4. 依靠商业配套、温泉设施、酒店等经营性物业的永续经营 获得稳定的现金流，但未来是融资的手段（销售、贷款 等），目的是实现度假物业的销售。
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项目价值体系
旅游环境 景区规划 经营核心 国家4A景区——云居山、柘林湖国家4A级旅游风景区（区 域性——全国性）； 顶级规划——国际会议中心、世界顶级企业家会所、高尔 夫练习场、网球场、国际老年城等等； 温泉——未被开发的原生态的具有千年历史的优质温泉； 酒店——按照五星级标准打造的温泉酒店； 天体浴场——江西首家天体温泉浴场； 特色SPA——日式、芬兰、海洋、华夏等多种风格； 唯一性——目前旅游景区内唯一的四星级温泉度假村； 排他性——片区内唯一拥有温泉开采权的温泉酒店；
自身配套
销售核心
可达性——规划高速公路横穿柘林镇 投资性——产权酒店的投资回报 度假性——休闲、度假、养老
本报告是严格保密的。Fra bibliotek22经营性物业总结
定位方向：各有特色，如天沐，温泉第一家；汤池，全国 温泉景区面积最大；龙湾：功能全面。 价值点：温泉成为各个酒店最能吸引客户重复消费的关键 因素。 经营渠道：旅行社、定向拜访、广告推广是其主要的推广 渠道。 客源地：主要是武汉、南昌等地客户，区域性比较明显， 品牌对于跨省短期旅游的抗性起到了一定的化解作用。 客户类型：散客、自驾游、组团旅游、政府、企业会议招 待成为温泉消费的主要客户。 经营项目：各个温泉酒店都不时地或扩大规模，或推陈出 新，以增强经营的竞争力。
2007年上 2007年下 2008年上 2008年下 2009年上 2009年下 2010年上 2010年下 2011年上 2011年下 2012年上 2012年下 2013年上 2013年下 2014年上
温泉度假区案例分析
温 泉 游 休闲 会 议 商务 度假
广东从化温泉
观光娱乐式
温泉游 休 闲 度假
温沙浴
案例名称
开发模式
自身条件
风格
服务内容
特色
衍生产品
惠州龙门温泉
观光娱乐式
龙门温泉有“亚洲第一泉”之美誉， 山水风情 位于龙门县王坪镇，占地50万平方米， 其中温泉池区有8万平方米。区内三 面环山，林木苍翠，空气清新，环境 优雅。
温泉游+观 光游+生态 游 休闲
利用宏大 的、四季 如春的室 内舒适环 境与户外 郊野自然 的充分沟 通 别具一格 的室外温 泉
北京首 例国家评 审认可的 可浴、饮 两用的医 疗热矿水
富来宫温泉山庄
主题度假式
温泉游+ 观 光 游 休闲
春晖园温泉度假村
主题度假式
温泉游+ 休闲、会 议
个性化设 计的湖畔 别墅、温 泉别墅
冰岛
主题度假式
温泉游+ 观光游
婴儿蓝的 海水加厚 密的水蒸 气以及周 围的景色
自己品牌 的保养品 Geotherm al Skin Care
广东南华温泉
观光娱乐式
南华温泉位于曲江县城偏东约2公里处 古典高雅 的曹溪河畔，水温在55度－57度之间， 水质为中性水，含氢、钙、镁、钾、 硫酸、无机监等元素，沐浴能促进人 体血液循环，加速新陈代谢、对风湿 性关节火、中枢神经官能症、慢性皮 肤等有治疗作用。 从化温泉是一个绿色的海洋，百丈飞 山水风情 涛之上的天湖，更是绿得醉人。湖边 峰挺峦秀，壑美谷幽。树木伸枝展臂， 郁郁葱葱从化温泉有12处泉眼，属碳 酸泉，无色无味，含钙、镁、钾、纳、 二氧化碳等十多种有益元素，特别是 氡的含量极高，是享誉世界的中国第 二大氡泉，平均温度60度，最高可达 71度，最低仅30度。
温泉度假区案例分析
泰式手法舒坦筋骨 泰国· 华欣
国游客最熟悉的泰国，其实并不仅仅是大家熟悉的人妖、皇宫，不仅是普吉岛的 沙滩，还有人们所不熟悉的，例如华欣。
在泰国的华欣，椰林、海滩、银浪、阳光、宫殿一样不少，最重要的是，还 有无与伦比的SPA。这个暹罗湾畔的海滩小镇，不像同在暹罗湾畔的芭堤雅那么 闻名，却更贴近大自然，因而有了一种出尘离世的宁静之美。懂得享受的泰国王 室，一早就在华欣建了行宫。现在，只有在皇室人员不在的时候，普通游客才可 进入这座名为“忘忧宫”的行宫参观一番。 来到华欣，当然要泡温泉，做SPA。华欣的温泉并不因胜在天然，反而胜在 人工。这里每个酒店都配有SPA设备，在熟练的按摩师手下，全身的肌肉都完全 放松下来，再带着一身慵懒回房倒头就睡，是什么旅途都没有的舒服。 泰式SPA的手法自是高超，但在华欣，单是每个SPA馆本身环境装饰的标新 立异、争奇斗艳，已让人赏心悦目、筋骨舒坦。
现代风格
温 泉 游 休闲 度 假、会议 温 泉 游 休闲 度 假、会议
垂钓园、 北方农村 风味的农 家菜 酒店开采 的温泉超 过国家颁 布的医疗 用热矿水 标准
昊天假日酒店
主题度假式
现代 风格
南宫温泉水世界
主题度假式
座落于王佐中心镇的繁华地段。西有 碧波万倾的青龙湖公园，南有驰名中 外的世界地热博览园。是北京市较大 的室内水上乐园；是休闲、娱乐、健 身、戏水的理想场所。
温泉游+观 光游+生态 游 休闲
利用宏大 的、四季 如春的室 内舒适环 境与户外 郊野自然 的充分沟 通 别具一格 的室外温 泉
温泉类主题地产发展模式研究
项目营销方案执行
服 务 内 容
规划的市场与经济评价
Step 2F 启动区发展定位 Step 2G 项目营销战略
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漳州云霄温泉项目
取地成本优惠
经营收益 a.旅游项目经营收益 b.配套项目经营收益
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世联对主题地产的理解和观点 Opinion >
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对于大规模主题地产开发项目，我们认为 必须把握以下四个层面的问题
第一、战略层面 战略上必须确保项目开发是走在正确的方向上，大规模项目开发所 面临的问题不能用点式分析来寻找解决方案，并且有些问题是非技 术性的，即有些方案不一定是直奔目标的，因此我们必须基于整体 发展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案。 第二、总体定位层面 作为大规模主题地产开发，必须要有核心功能区，要有区域活力中 心；区域设施的布局必须考虑到如何使区域增值，并且同时要考虑 到土地增值因素。 第三、运营层面 其本质是盈利模式，即我们必须明确在区域开发中，不一定要赢得 每一回合，而是从战略上明晰什么是用来建立区域形象与品牌的， 什么是获得现金流的。 第四、营销层面 必须通过建立区域边界以解决周边低地价项目竞争问题，同时建立 区域形象基础，基于此，我们必须将钱花在看得见的地方，使营销 创造有效价值。
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世联对温泉开发项目的理解
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世联对世界一流温泉度假区成功案例进行了深入的研 究分析，总结出5种核心驱动力模式及其代表案例
旅游地产开发的主流模式——温泉旅游综合体
旅游地产开发的主流模式——温泉旅游综合体在消费需求不断升级与市场竞争日趋激烈的态势下，温泉行业必然要进行重新洗牌，从“单一利用”走向“综合开发”是市场的选择。
从开发商角度来看，单一开发温泉泡浴产品显然已经无法实现快速回报，而土地开发却能解决这一难题。
加之温泉本身所具有的养生与休闲双重价值，能有力提升地产的附加值、增加开发回报（但凡打上温泉概念的楼盘价格都不菲），因此，温泉和地产的互动已是必然选择。
从消费需求角度来看，富裕起来的人们对于温泉的消费需求，已经不局限于“单一泡浴”的层面，而是要求能够满足其对于“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合体的休闲消费需求，导致功能单一的温泉产品逐步丧失竞争力，亟待改造升级。
提及温泉综合开发如何实现，温泉综合开发的目标，实际上是打造“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的“温泉休闲综合体”小则百余亩即温泉度假村，大则数平方公里即温泉小镇或温泉新城。
打造“温泉休闲综合体”，是将温泉休闲产业的各种业态聚集起来，构建一个功能齐全的品质化休闲平台。
因其功能业态的综合性，开发上不仅需要大规模的资金投入，还需要一流的方案要求规划设计机构不仅要懂温泉，更要洞悉酒店、商业、旅游和休闲地产等领域，能够以商业模式的突破为核心，以休闲综合体的眼光来审视温泉开发，从投资运营的实质来把握各个功能板块的互动关系与土地利用结构。
只有这样，才能够真正实现“温泉休闲综合体”开发价值的最优化。
“温泉休闲综合体”的开发，必须理清旅游板块、地产板块和温泉资源之间的特定关系，进行全局性、系统性、综合性的开发；有温泉水疗、会议酒店及特色休闲构成的旅游板块，是带动人气、树立形象、提升地产并创造长期持续现金流回报的基础板块，尽管需要较大投入，也是首先必须创新打造的；以休闲商业地产和养生居住地产为构成的地产板块，是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块，应当重点开发；温泉本身具有突出的“养生与休闲”效应，是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源，特别能够有效提升酒店、商业与休闲地产的附加值。
浅谈温泉旅游开发的盈利模式.doc
浅谈温泉旅游开发的盈利模式（探讨龙女温泉的盈利模式）温泉旅游是近几年在国内兴起的一种新型休闲度假旅游方式，它集旅游、休闲、健身于一体，成为休闲度假旅游的一大热点，被称为朝阳产业中的朝阳。
温泉旅游的开发热潮已经在全国形成，尤其是在珠海御温泉、北京九华山庄等一批温泉旅游企业的投资建立并取得成功之后，使得众多旅游投资者看到了温泉旅游巨大潜力，纷纷将目光投向这块市场。
然而众所周知，温泉旅游投资一般较大，大投资就意味着高风险，虽然御温泉等温泉企业赢得了巨大的社会经济效益，但并不意味着能赶上温泉旅游投资开发热潮就能从中掘取一桶黄金。
如何盈利是每个温泉旅游企业关注的焦点问题。
在我国，对温泉旅游开发的盈利模式进行专门的研究尚处于起步阶段，在此希望通过对温泉旅游盈利模式的探讨，能对我国温泉旅游投资开发起到一定的指导、借鉴作用。
一、温泉旅游的盈利模式盈利模式是一个复杂的概念，涉及旅游开发项目投资、收益商业模式的所有经济关系和利益相关者的运行机制的综合，是各种盈利方式的有机结合构成的一个获取收益和利益分配的商业架构。
由此可见，盈利模式包括两部分内容：一是获取收益，即旅游企业如何盈利的问题；二是利益分配，即旅游企业如何将所获取的收益进行合理分配的问题。
本文主要探讨第一方面，即温泉旅游企业如何盈利的问题。
温泉旅游在我国的发展经历了疗养-保养-休养-休闲-娱乐-度假几个阶段。
随着旅游者消费观念的成熟及体验经济时代的到来，旅游者已经不满足于仅仅停留在传统的温泉洗浴、疗养层面上，而是追求多层次、全方位的温泉旅游形式。
温泉旅游开发必须突破温泉旅游的传统局限，使温泉的内涵更丰富，将温泉疗养单一的物质享受提升到符合现代消费的文化和精神层面，使其成为一种以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚旅游，这样企业才能盈利。
下面列举几种温泉旅游开发的盈利模式。
1、文化体验模式体验经济时代，产品和服务的竞争将转化为品牌和文化的竞争。
温泉文化体验将成为温泉旅游企业发展的新机遇。
温泉的开发利用与发展及案例分析
日本箱根温泉：旅游与文化的融合
除了温泉疗养，依云还有许多其他旅游活动，如徒步、骑行、滑雪等，这些活动与温泉相结合，使游客能够充分享受自然之美。
依云温泉是法国著名的疗养胜地，以其高水准的服务和设施而闻名。该地区以矿泉疗养为主打，水质纯净，含有丰富的矿物质，对多种疾病有疗效。
依云温泉地区有许多高端酒店和度假村，提供一流的住宿和休闲服务。此外，还有各种SPA、按摩等康体设施，为游客提供全面的疗养体验。
推动社区参与和利益共享，促进地方经济和社会的共同发展。
温泉的可持续开发
利用大数据、人工智能等技术提升温泉旅游的运营效率和用户体验。
探索温泉与其他产业的融合发展，拓展产业链和市场空间。
结合现代科技，创新温泉旅游产品和服务模式。
温泉的创新利用与技术发展
<案例分析>
温泉的创新利用与技术发展
04
温泉开发案例分析
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温泉的开发利用与发展及案例分析
目录
contents
温泉概述 温泉的开发利用 温泉的发展趋势 温泉开发案例分析
01
温泉概述
温泉是一种自然产生的热水资源，通常来自地下热源，通过地壳运动和地下水循环加热后涌出地面。
定义
温泉的水温、矿物质含量、流量等特征因地而异，具有独特的理疗和休闲价值。
特性
温泉的定义与特性
03
羊八井地热资源的综合利用不仅促进了当地经济发展，还为当地居民提供了就业机会和生活保障。同时，通过旅游开发，也为当地带来了更多的游客和收入。
中国西藏羊八井：地热资源的综合利用
黄石国家公园是美国的一处世界级自然保护区，这里拥有许多著名的地热景观和温泉。公园内有多个高温热水泉、间歇泉和泥火山等奇特的地热现象。
以温泉为核心资源的旅游地产开发模式
以温泉为核心资源的旅游地产开发模式-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN传统的旅游地产是指一个区域在实施旅游景区开发时，围绕吃、住、行、游、娱、购等基本的配套要素，规划建设一批必要的功能设施，使游客在观光体验的同时能够实现旅游的综合服务价值。
而如今，旅游地产在内涵和外延上都有了全新的解释。
从内涵上来说，旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式，是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业、房地产业及其他关联产业相结合的一个全新模式。
从外延来说，旅游地产作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性的联动需要，既满足了旅游度假者的游憩需求，为部分投资置业者提供了新的投资渠道，同时也为区域以现代服务业为代表的其他关联产业发展提供了融合与共生的空间。
随着大众休闲时代国民休闲度假需求已经成为一种常态生活方式、国民对房地产的投资需求和国家对一线城市房地产行业的政策调整等方面的综合影响，使消费者和开发商对旅游地产的需求更加强烈，也使得旅游地产具有更大的升值潜力。
总结近年国内旅游地产开发的实践，笔者认为目前国内旅游地产发展最大的瓶颈和困境在于旅游核心吸引力的缺乏。
对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验，在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特的吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。
因此，本文选择目前国内旅游地产开发中最为流行的十大新型旅游核心吸引物驱动的旅游地产开发模式进行研究，以期为不同条件下旅游地产的成功开发提供借鉴经验。
温泉资源长期以来一直是满足人们养生保健和休闲需求的一种旅游资源。
在大众休闲度假时代，温泉旅游不仅是以温泉资源为核心载体，以优美的自然环境、丰富的人文风情、特色的历史传统文化、沐浴文化以及优质的服务为支撑，以体验温泉、感受文化、康体养生、休闲度假等为目的的旅游活动。
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主题地产项目必须关注的问题 Issue >
研究范畴界定：这里所指的主题地产是相对于常规区域开发项目 而言的，两者的区别主要在于主题地产是依托较强势的自然或人 文资源进行开发，属于特殊的房地产发展项目。
政府政策支持 取地成本优惠
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世联对主题地产的理解和观点 Opinion >
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对于大规模主题地产开发项目，我们认为 必须把握以下四个层面的问题
第一、战略层面
战略上必须确保项目开发是走在正确的方向上，大规模项目开发所 面临的问题不能用点式分析来寻找解决方案，并且有些问题是非技 术性的，即有些方案不一定是直奔目标的，因此我们必须基于整体 发展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案。
国外： Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里 Downata Dunton 德国巴登巴登 日本汤布院 英国巴斯 …………
Dunton
Downata
广度开发 驱动
Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里
多重 资源驱动
温泉资源
深度开发 驱动
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文化产业 驱动
日本汤布院 英国巴斯
特殊产业 驱动
德国巴登巴登
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国际上温泉的发展一般经历四个阶段
温泉应用发展阶段：
单纯洗浴温泉
室内温泉
环境温泉
主题温泉
发展阶段
特征描述
强调温泉单纯的 洗浴功能，人们 简单的在温泉水 里洗澡就结束了
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盈利模式
主题地产盈利模式的指标体系
社会效益 经济效益
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文化发扬光大 地区形象打造
对政府的经济贡献 （GDP,税收等） 增加就业机会
土地收益 a.土地开发增值收益 b.土地转让收益
开发收益 a.经营性项目开发收益 b.商业项目开发收益
经营收益 a.旅游项目经营收益 b.配套项目经营收益
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对于主题式区域开发项目，世联认为重点 关注以下五方面问题
4.盈利模式 5.功能布局与规划指标
核心要点
• 明确哪些项目是赚取品牌的、哪些是赚取现金流的； • 长期收益与短期收益的平衡考虑； • 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式
• 合理的功能组合与功能比例 • 各功能区布局 • 核心功能区 • 规划如何为土地增值； • 指标如何使土地增值。
2.发展战略和整体定位
• 类似区域竞争价值对比 • 类似区域产品模式及客户分析 • 未来潜在竞争分析 • 区域特殊资源关联产业研究 • 总体发展战略 • 区域整体定位：形象、功能 • 分期开发策略
3. 开发模式
• 用地取得方式 • 开发次序 • 开发计划 • 开发纲领 • 管理模式 • 经济测算
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根据世联以往类似项目的顾问经验，我们 对主题式区域开发的认识有如下观点
观点一：开发主体的合法性 区域开发的长期性、规模性、复杂性决定了区域开发可控性至关 重要，而开发主体的合法性是确保区域开发顺利进行的最重要的 前提
观点二：“公私合营”的合作模式 区域开发中的“公私合营”问题，以及公－政府和私－企业二者 之间的职责与利益的划分，二者的目标体系的建立及其相应的 责权利必须在区域开发之前明确
观点三：开发次序的确定 在原有的产业发展基础上，制定科学合理的开发计划，使地区产 业与城市功能共同发展，实现土地价值的最大化利用。
观点四：寻找成功的区域开发盈利模式 切实可行的盈利模式是区域开发关注的重要问题。不同的盈利模 式决定区域开发模式、开发计划的不同。
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根据世联以往类似项目的顾问经验，我们 对主题式区域开发的认识有如下观点
第二、总体定位层面
作为大规模主题地产开发，必须要有核心功能区，要有区域活力中 心；区域设施的布局必须考虑到如何使区域增值，并且同时要考虑 到土地增值因素。
第三、运营层面
其本质是盈利模式，即我们必须明确在区域开发中，不一定要赢得 每一回合，而是从战略上明晰什么是用来建立区域形象与品牌的， 什么是获得现金流的。
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在主题地产开发过程中，我们的客户常常 会面临如下问题
根据世联的经验， 主题地产项目研 究的核心是盈利 模式，任何其它 方面的策划研究 都要围绕盈利模 式去进行。
•项目开发依托的资源评价及发展潜力如何？ •项目发展方向和成功关键要素是什么？ •项目开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？ •项目开发面临的市场竞争环境怎样？ •国内外类似案例中有哪些成功经验可借鉴？开发战略 中的致胜要素是什么？ •面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真 正具有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符 合企业目标的、最优的开发模式和盈利模式。
开发主体的合法性确立――目标体系的建立――土地查勘、资 源盘点――土地价值评估——确定取地策略――土地的控制与 获取――区域规划与定位――土地峰值地价的形成――开发模 式的选择――启动区的确定与启动策略――区域营销
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世联对温泉开发项目的理解
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世联对世界一流温泉度假区成功案例进行了深入的研 究分析，总结出5种核心驱动力模式及其代表案例
观点五：区域开发风险的考虑 政策风险 经济风险
区域开发过程中面临多种风险，其中政策风险的不确定性最大，因此，增 加私营部门对政府决策影响力至关重要。
观点六：动态的区域规划 区域开发中的规划是动态的，规划与目标的检讨是区域开发过程 中不断进行的工作，具有市场可实现度的规划才是好的规划。
另对于此类大规模的区域开发项目，也有着清晰的工作步骤：
第四、营销层面
必须通过建立区域边界以解决周边低地价项目竞争问题，同时建立 区域形象基础，基于此，我们必须将钱花在看得见的地方，使营销 创造有效价值。
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对于大规模主题地产项目，世联认为重点 关注以下五方面问题
核心要点
1.资源利用研究
• 资源的盘点、评估 • 资源如何在区域发展中发挥价值 • 资源与房地产开发的互动 • 资源的保护与开发