契税征收工作流程

郑州市地方税务局契税征收工作流程

（试行）

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《河南省契税实施办法》及其他有关规定，为规范我市契税的征收管理，进一步做好我市契税的征收工作，结合我市实际情况，制定本工作流程。

一、契税征收工作流程适用范围

郑州市契税的申报征收和政策界定以及纳税服务等适用本工作流程。

在郑州市范围内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本工作流程缴纳契税。

二、本工作流程所称转移土地、房屋权属是指下列行为

（一）国有土地使用权出让；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

（三）房屋买卖；

（四）房屋赠与；

（五）房屋交换。

三、契税税率

河南省契税税率为4%。

四、契税的征收部门、征收地点及征收方式

契税的征收部门为郑州市地方税局契税税务分局和各县

（市）地税局契税和耕地占用税征收管理所（以下简称“契税征收部门”）。

契税征收地点为“契税征收部门”设置的契税征收窗口。

契税采取由纳税人自行申报，税务机关在契税征收窗口直接征收的工作方式。

契税实行单税种申报。土地、房屋座落位置在不同县（市）、区的，纳税人应分别向土地、房屋所在地征收机关申报缴纳契税。

对于同一用地批准文件中既有征税又有减免税事项的，纳税人应先办理减免税申报，再办理纳税申报。

五、契税征收窗口的岗位设置及职责

契税征收窗口的岗位，应本着明确责任分工，衔接有序，制约高效，方便纳税人的原则设置。各岗位应严格完成工作内容，履行相应的工作职责。

（一）受理岗位

受理岗位负责受理纳税人按税务机关的要求提供的申报资料，确认纳税人申报资料的齐全、有效，并对征收、不征契税政策的界定、延期缴纳税款、减免税及退税的政策依据进行初审。对申报资料齐全、符合要求的，工作人员将纳税信息输入系统生成《河南省契税纳税申报表》，由纳税人在申报表上签字确认；对申报资料不齐全的，一次性告知纳税人应申报的资料，并将申报资料退还纳税人。

（二）审核岗位

1．负责审核受理岗位移交的申报资料，确认征收的政策依据，核对计税依据、适用税率、计征税额、应纳税额。

2．负责审核受理岗位移交的纳税人不征契税的政策界定及减免税的申报资料，确认减免税的政策依据及减免税额。

3．负责审核受理岗位移交的纳税人退税申请资料，确认退税的政策依据及退税额。

（三）征收岗位

1．负责开具税收缴款书。

2．凭银行到账依据打印契税完税证。

（四）管理岗位

负责税收票证和档案的管理及统计分析工作。

（五）纳税服务岗位

1．负责契税的政策咨询和涉税服务。

2．契税完税证遗失、损毁的由纳税人向主管税务机关提出书面申请，说明契税完税证遗失、损毁的原因。工作人员通过契税征税系统查询后，确属已完税的，由纳税人登报声明作废。纳税人凭登报声明和身份证到窗口补办契税完税证办证联，由主管局领导在办证联上签字同意并加盖局章后交付纳税人。

逐笔填写《遗失、损毁契税完税证开具证明台帐》。

3．服务要求按郑州市地方税务局关于纳税服务的有关规定

执行。

以上岗位的设置，由契税征收部门结合实际情况和工作要求设置相应岗位，也可合并岗位，但必须设置两个以上岗位。

六、契税的计税依据：

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。以竞价方式出让的契税计税依据为成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。纳税人分期付款承受土地、房屋权属的，按全额成交价格一次性征收契税。买卖抵押的土地、房屋按变卖价或拍卖价作为成交价。

（二）土地使用权赠与，由契税征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定计税依据

（三）以土地房屋权属作价投资入股，以土地房屋权属抵债，以无形资产方式、获奖方式获得土地、房屋权属的计税依据，由契税征收机关参照市场价格核定。

（四）土地使用权交换、土地房屋交换的计税依据为交换土地使用权房屋的价格差额。

以上成交价格明显偏低且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定。

（五）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的

货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

1．评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

2．土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（六）以划拨方式取得土地使用权经批准转让时，转让方和承受方均应缴纳契税。由于转让方与国家的关系转变为受让与出让的关系，因而转让方要补缴国有土地出让的契税，其计税依据为应补缴的土地出让金或者土地收益；承受方为国有土地转让的受让者，按国有土地转让缴纳契税，其计税依据为成交价格或竞买价格。

（七）改变土地用途计税依据为补缴的土地出让金。

（八）对原属免税范围的土地房屋改变用途后按原减征、免征的契税计算价格。

（九）对一方出地、一方出资建房，由提供资金一方缴纳契税，计税依据为取得土地使用权的成交价格。双方合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。

（十）对政府减免的土地出让金，计算契税时不应扣除减免的土地出让金。

（十一）城镇拆迁补偿的

1.居民因拆迁重新购置住宅，对购房成交价款中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，对其成交价款超过拆迁补偿款部分征收契税。

2.实行房屋产权调换的，重新承受相同用途房屋面积未超过被征（占）用原房屋面积的免征契税，超出被征（占）用原房屋面积部分征收契税。

3.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，纳税人重新承受土地、房屋权属的，其土地、房屋面积不超过被征用、占用土地、房屋面积1.3倍的，免征契税。

（十二）关于权属变化的契税征缴

1.法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税；非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属，应按赠与行为征收契税。

2.夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。

（十三）关于房屋附属设施计价判定及政策适用问题

以合同约定或发票开具来判断承受的房屋附属设施是否为统一计价。合同中有明确注明房屋和附属设施各自价款的或发票分别开具的，属于单独计价，否则认定为统一计价。单独计价的，分别适用相应政策征收契税；统一计价的，合并房屋及附属设施面积，即按总面积适用相应政策征收契税。

（十四）关于自建房的契税征缴问题

取得自建房用地的，应依法征收土地契税。自建房建成后自用的，不征收房屋契税；建成后转让的，按规定征收房屋交易契税。

（十五）法院判决书判决的土地、房屋价格可作为权属转移契税计税价格。

七、契税申报资料

纳税人办理纳税申报时应当按《契税纳税申报资料明细表》（附件1）要求向征收机关提交申报资料的原件及复印件。

八、契税征收窗口各项工作的具体流程

（一）申报征收契税

1.纳税人申报纳税的时间要求

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

2.申报受理

（1）申报契税时，纳税人应按照征收机关的要求提供土地、房屋权属转移等有关申报资料。

（2）征收窗口的受理人员对于纳税人提供的申报资料进行初审，符合规定的即时受理，同时告知申报人若申报不实或虚假申报而应负的相关法律责任。

（3）根据纳税人的申报情况，将纳税人提交的申报资料录入契税征管系统并打印《河南省契税纳税申报表》，交纳税人进行确认并签字。

（4）征收窗口的受理人员将《河南省契税纳税申报表》及申报资料移交审核人员，转入审核征收。

3.审核征收

（1）资料审核

征收窗口的审核人员对于纳税人的申报资料进行审核，符合条件的由审核人员签章并加盖征收机关印章，转入征收环节。

（2）税款征收

纳税人通过银行转账方式缴纳税款的，征收人员根据《河南省契税纳税申报表》开具契税缴款书，由纳税人送国库划解税款。征收机关根据国库转来加盖“收讫日期”的缴款书第一联（收据联），开具《中华人民共和国契税完税证》交纳税人。

纳税人通过现金方式缴纳税款的，征收窗口的征收人员根据《河南省契税纳税申报表》征收税款后，打印出《契税完税证》，并将完税证的纳税人收据联、国土房产管理部门办理产权过户手续联共两联交纳税人。

（3）加收滞纳金

对超过规定缴纳税款期限的纳税人，应在税款征收环节按照应纳税款的数额，逾期按日万分之五加收滞纳金。

滞纳金的加收应与税款的征收一并进行，按同一级次上缴国库。

（二）不征契税办理

对需要办理有关土地、房屋权属变更登记手续的当事人，可以持土地、房屋等有关不需要纳税的证明资料到土地、房屋所在地的主管税务机关申请开具不征税证明。

主管税务机关对符合不征税政策规定的，开具《河南省不征收契税证明》。

（三）退税

1.发生退税的情况

因出售方（或出让、转让方）违约，交易不成立，申请契税退税的；

经法院判决的无效产权转移行为申请契税退税的；

房屋面积测算错误或者退房，申请契税退税的；

征收机关误征、多征税款需要退税的。

2.受理

征收窗口受理契税退税申请时，纳税人应按照征收机关的要求提供有关资料及完税凭证。

征收窗口受理人员对于纳税人提供的申请资料，进行初审后符合退税规定的即时受理，并移交审核人员，转入审核。

3.审核

征收窗口审核人员对于符合退税规定的纳税人，进行审核，符合条件的转入办理。

4.办理

征收窗口审核人员按照郑州市地方税务局关于退税管理规定的程序办理退税手续。

九、票证管理

1.建立税收票证分类账，对票证的领发、用存、作废、结报缴销、停用上缴等数量和号码进行及时登记和核算，定期结账，据以核对票证的结存数。

2.严格按照《河南省票证管理办法》办理票证的领、用、存和票款的结报缴销。

3.征收部门应按日对账，确保征收税款准确无误。月末终了，及时将征收数、入库数与计财部门核对。

十、档案管理

契税征管的档案分两种形式

一是文字档案，文字档案要设置编码，装订成册实行专柜专库管理。

购买商品房的文字存档资料：《河南省契税纳税申报表》、

承产人身份证复印件、购房发票复印件及商品房买卖合同信息备案表复印件、抵押合同复印件及其他资料。

购买“二手房”的文字存档资料：《河南省契税纳税申报表》、承产人身份证复印件、存量房交易核定计税价格通知书、上手契税完税证明复印件及其他相关资料。

土地使用权属转移的应存档资料：《河南省契税纳税申请表》、土地评估报告、实行“招拍挂”土地价值确认书、出让转让合同复印件、上手契税完税证、其他相关资料。

契税减免应存档资料：证明该项目符合免税条件的相关资料和批准文件。

二是电子文档。电子文档要定期整理，进行备份，以免丢失。

十一、本流程由郑州市地方税务局负责解释，今后如有新的规定，由郑州市地方税务局负责对本流程进行调整。

十二、本工作流程自2013年5月1日起试行。

附件1: 契税纳税申报附送资料明细表

以下资料均需纳税人提供原件及复印件

契税纳税申报附送资料

一、国有土地使用权出让

1.政府土地批文或国土局土地批文；

2.国有土地使用权出让成交确认书；

3.国有土地使用权出让合同及发票；

4.土地评估报告；

5.组织机构代码证（个人为有效身份证明）；

6.征收机关要求提供的其它材料。

二、土地使用权转让

1.政府土地批文或国土局土地批文；

2.土地使用权转让合同及发票；

3.土地评估报告；

4.土地契税完税证明；

5.土地使用权证；

6.双方组织机构代码证（个人为有效身份证明）；

7.税务机关要求提供的其它材料。

四、土地、房屋交换

1.政府批文或相关部门批文；

2.交换双方土地使用权证、房屋所有权证；

3.交换双方土地、房屋评估报告；

4.交换协议及公证书；

5.交换双方土地、房屋契税完税证明；

6.双方组织机构代码证（个人为有效身份证明）；

7.税务机关要求提供的其它材料。

五、土地、房屋赠与：

1.政府批文或相关部门批文；

2.赠与方土地使用权证、房屋所有权证；

3.土地、房屋赠与公证书和有法律效力的赠与合同、协议；

4.土地、房屋评估报告；

5.土地、房屋契税完税证明；

6.受赠单位或个人身份有效证明；

7.税务机关要求提供的其它材料。

六、经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋用途：

1.政府改变土地用途批文或国土局改变土地用途批文；

2.土地、房屋契税完税证；

3.土地、房屋合同及发票；

4.土地、房屋评估报告；

5.组织机构代码证或有效身份证明；

6.税务机关要求提供的其它材料。

七、以土地、房屋权属作价投资、入股：

1.政府批文或相关部门批文；

2.投资、入股的房屋所有权证、土地使用权证；

3.投资、入股协议书或公司章程；

4.房地产价值确认书及评估报告；

5.土地、房屋契税完税证明；

6.组织机构代码证或有效身份证明；

7.税务机关要求提供的其它材料。

八、土地、房屋权属抵债：

1.政府批文或相关部门批文；

2.债权人需出具债权、债务依据（拍卖的提供拍卖成交确认书，法院裁定的提供裁定书）；

3.债务人房屋所有权证、土地使用权证；

4.土地、房屋评估报告；

5.土地、房屋契税完税证明；

6.双方组织机构代码证或有效身份证明；

7.税务机关要求提供的其它材料。

九、以获奖方式承受土地、房屋权属：

1.有关部门奖励土地、房屋的批准文件；

2.获奖土地、房屋的土地使用权证、房屋所有权证；

3.评估报告；

4.土地、房屋上手契税完税证明；

5.组织机构代码证或有效身份证明；

6.税务机关要求提供的其它材料。

十、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属：

1.有关部门批准预购或者预付集资建房文件；

2.合同或者协议；

3.发票或者收据；

4.组织机构代码证或有效身份证明；

5.税务机关要求提供的其它材料。

十一、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产：

1.政府批文；

2.国土资源局批文；

3.土地使用权证和房产证；

4.转让协议；

5.评估报告；

6.组织机构代码证或有效身份证明；

7.税务机关要求提供的其它材料。

十二、以按揭、抵押贷款方式购买房屋：

1.购房合同；

2.按揭抵押合同；

3.购房发票；

4.组织机构代码证或有效身份证明；

5.税务机关要求提供的其它材料。

十三、土地、房屋权属通过“招、拍、挂”方式交易：

1.政府批文；

2.国土资源局批文；

3.成交确认书；

4.土地、房屋出让（转让）合同（或者法院判决书）；

5.评估报告；

6.契税完税证明；

7.组织机构代码证或有效身份证明；

8.税务机关要求提供的其它材料。

十四、个人购买住房：

（一）购买增量房

1.商品房（含经济适用房）购房合同（如有抵押，需提供抵押合同）；

2.购买经济适用房的还需提供土地收益金补差表（经济适用房补差审批表）；

3.购房发票；

4.买卖合同信息备案表

5.有效身份证明；

6.征收机关要求提供的其它材料。

（二）购买存量房：

1.存量房交易核定计税价格通知书（或评估报告；拍卖的提供拍卖成交确认书；法院出具执行通知书、判决书及裁定书）；

2.房屋所有权证；

4.买方有效身份证明；

5.契税完税证明；

6.税务机关要求提供的其它材料。

十五、拆迁补偿购买房屋：

1.购房合同；

2.原房屋产权证明；

3.拆迁许可证（或相关部门批准拆迁的文件）；

4.拆迁安置补偿结算单或货币补偿协议；

5.有效身份证明；

6.税务机关要求提供的其它材料。

退税申报附送资料

（一）因退房办理退税需留存的资料

1、作废的商品房买卖合同；

2、完税凭证（两联）；

3、业主及经办人的身份证。对于办理大宗退税的应同时提供单位出具的委托书。

（一）因合同约定面积与房屋所有权证不符办理退税需留存的资料

1、房屋所有权证；

2、完税凭证（两联）；

3、开发商出具的退房款证明原件或退房款红冲发票、重新开具的总房款发票原件及复印件；

4、业主及经办人身份证。