土地使用权面积分摊方式
土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）
土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。
一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。
土地成本分摊有哪些基本原则
土地成本分摊有哪些基本原则？答：根据土地增值税清算扣除项目分类，土地成本包括“取得土地使用权所支付的金额”扣除项目和“房地产开发成本”扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”分项。
在实务中，大多数通过“招拍挂”形式取得的开发用地是净地，除特殊情况外，已经不再单独发生“土地征用及拆迁补偿费”了。
《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
”《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第二十一条规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
”从上述政策规定可以看出，土地成本分摊的原则是“按照受益对象，采用合理的分配方法”，基本方式为占地面积法与建筑面积法，也可按照税务机关确认的其他方式计算分摊。
目前各地税务机关对土地成本的分摊大致有如下原则（方法），但是在具体执行中有一定差异：一是能明确成本对象的归集。
对于能明确成本对象可以直接归集的土地成本，应该直接归集到相应的成本对象中，即采取直接成本法。
二是分期、分批或多个清算项目之间的分摊。
对于分期、分批或多个清算项目之间的土地成本的分摊，一般采取的方法有占地面积法、建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。
三是同一清算项目中的分摊。
对于同一清算项目中的土地成本分摊，一般是采取建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。
土地分摊面积法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地分摊面积是指业主共同拥有的土地面积，即建筑物的土地使用权面积与建筑物的总建筑面积的比例。
在我国，土地分摊面积的法律规定主要体现在《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理法》以及《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规中。
本文将从以下几个方面对土地分摊面积的法律规定进行详细阐述。
二、土地分摊面积的定义与计算方法1. 定义土地分摊面积是指业主共同拥有的土地面积，包括建筑物用地、公共设施用地、绿化用地等。
土地分摊面积是衡量业主共有产权的重要依据。
2. 计算方法（1）按建筑面积比例分摊：将建筑物占地面积与总建筑面积的比例应用于建筑物各部分的面积，得出各部分的土地分摊面积。
（2）按使用面积比例分摊：将建筑物使用面积与总建筑面积的比例应用于建筑物各部分的面积，得出各部分的土地分摊面积。
（3）按户均分摊：将建筑物占地面积与业主户数的比例应用于建筑物各部分的面积，得出各部分的土地分摊面积。
三、土地分摊面积的法律规定1. 《中华人民共和国物权法》《物权法》第二十六条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施的所有权人，对建筑物、构筑物及其附属设施所占用的土地，享有土地使用权。
”第二十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施的所有权人，对建筑物、构筑物及其附属设施所占用的土地，享有共有土地使用权。
”2. 《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当按照规划要求和土地使用权出让合同约定的土地用途，合理规划、建设住宅、商业、办公、工业等建筑物及其附属设施。
”第三十五条规定：“房地产开发企业应当按照规划要求和土地使用权出让合同约定的土地用途，合理确定住宅、商业、办公、工业等建筑物及其附属设施的用地面积。
”3. 《住宅专项维修资金管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》第十七条规定：“住宅专项维修资金的使用范围包括：住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造；住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用不足部分；住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用超出业主分摊面积的合理部分。
按基底土地使用权面积分摊规范文件
按基底土地使用权面积分摊规范文件
咱来说说这个按基底土地使用权面积分摊的规范文件哈。
首先呢，这个规范存在是为了让土地使用的分摊更加公平合理。
就好比一群小伙伴分蛋糕，得有个明确的分法，不能乱切一通。
一般来说，在这个规范里，基底土地使用权面积就是个关键。
啥是基底呢？简单理解就是土地上建筑物最下面那部分所占的土地面积。
这就像房子的地基占的那块地。
它为啥重要呢？因为这是分摊的基础。
比如说有个小区，里面有好几栋楼，每栋楼占的那块地基对应的土地使用权面积，就是要拿来分摊各种费用或者权益的基础。
从文件规定来讲，这个分摊可不是随便估摸的。
它会根据很明确的测量数据。
就像量身高一样，得拿尺子量得准准的。
这些测量往往会有专业的测量人员或者机构按照一定的标准去做。
然后呢，在分摊的时候，还得考虑不同用途的建筑。
比如这个小区里有住宅、有商铺。
那它们分摊土地使用权面积的方式可能就不太一样。
住宅就是大家住的地方，商铺是用来做生意的，商铺可能因为人流量大、对公共设施的使用频率高之类的原因，分摊的计算方式就会和住宅有所区别。
而且，这个规范文件还会考虑到公共部分。
像小区里的花园、道路这些公共区域，它们对应的土地使用权面积也得合理分摊到各个业主或者使用者头上。
这就好比大家都要为小区的公共设施出份力一样。
还有哦，在文件里会规定如果有新增或者减少建筑物的情况该怎么办。
比如说小区里又盖了个新的小亭子，或者拆了个旧的仓库，那土地使用权面积的分摊就得重新调整，就像重新调整一下蛋糕的分配方案一样，要保证整体的公平性和合理性。
土地面积分摊说明
土地面积分摊说明
土地面积分摊是指土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积，标注于土地证上。
分摊土地使用权面积的计算公式为：分摊土地使用权面积=房屋建筑面积/楼房总建筑面积×楼房占地面积。
一般来说，根据楼层高度和楼层数量，分摊的土地使用权面积的范围也会有所不同。
具体如下：
1. 多层住宅的公摊面积大约会在10%-13%左右。
2. 18层以下的点式或者板式住宅，其住房公摊面积大约会在13%-17%左右。
3. 30层以上住宅，其住房公摊面积大约会在25%左右。
需要注意的是，公摊面积的范围包括电梯井、楼道、消防通道、小区园林规划、小区专用配电室、公共大堂、楼道、以及户与户之间的共有墙体等等，这些所有人都可以使用的区域属于公摊范围。
相反，仓库、停车位以及售楼部等等个人使用，或者售楼单位自营自用的部位，则不再公摊范围之内。
以上信息仅供参考，如有需要，建议咨询房地产开发商或律师。
昆明市商品房、已购公有住房和经济适用房土地使用权登记规定
关于《昆明市已购住房土地使用权登记规定》的修订说明为加强我市城镇已购住房土地使用权登记和土地权属的管理，健全土地登记制度，规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，保障房地产交易的安全，充分体现高效、便民、利民的办事原则。
同时按昆明市人民政府2013年度规章立法计划，《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用住房土地使用权登记规定（修订）》被列为2013年度研究起草、成熟时安排审议的规章草案项目。
2014年，按照《昆明市人民政府关于印发2014年度规章立法计划的通知》，此规定的修订由原来的二类立法项目上升为一类立法项目。
为保障按最新的立法计划圆满完成该规定的修订工作，市国土局重新对《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用住房土地使用权登记规定》前期修订工作进行了梳理，在广泛征求各方意见的基础上对相关内容进行了补充和调整，现对《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用房土地使用权登记规定》修订情况如下说明：一、《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用房土地使用权登记规定》在我市已购住房土地登记工作中发挥了重要作用。
完善已购住房土地登记发证为促进房地产市场规范运作奠定了基础。
为适应城镇住房制度改革的深化，规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易，促进房地产市场的发展和存量住房的流通、《己购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部69号令)规定，上市交易的已购公有住房和经济适用住房，必须同时提交“房屋所有权证”和“土地使用证”。
土地使用证是住房流通的前提条件、也是城镇住房拆迁补偿不可缺少的要件。
完善已购住房土地登记发证为征收土地有偿使用税提供了依据。
中国依法实行国有土地有偿使用制度。
1988年11月1日开证的“城镇土地使用税”和1994年1月1日开证的“土地增值税”都是以土地面积、等级、价值为基础计算出来的。
土地作为不动产，其不可移动性决定了土地登记的内容除权利人外，还包括土地面积、用途、等级、价值等因素，这些因素也是土地有偿使用税的计税依据。
土地使用权分摊面积怎么计算
⼟地使⽤权分摊⾯积怎么计算⼟地使⽤权并不是每个⼈都有的，虽然⼟地属于国家但是并不是没⼀⼈都能够申请到⼟地使⽤权，如果⼟地使⽤权有很多权利⼈那么可以怎样分配呢，⼟地使⽤权分摊⾯积怎么计算，店铺⼩编整理了“⼟地使⽤权分摊⾯积怎么计算”的内容为你答疑解惑。
⼟地使⽤权分摊⾯积怎么计算分摊计算的具体⽅法地上建筑物分摊⼟地使⽤权(地上)⾯积的计算。
分摊建筑占地⾯积的公式为：分摊建筑占地⾯积=权利⼈建筑⾯积×本幢建筑占地⾯积÷本幢建筑⾯积;分摊共⽤⾯积的公式：分摊共⽤⾯积=权利⼈建筑⾯积×(宗地⾯积-总建筑占地⾯积)÷总建筑⾯积。
权利⼈分摊⼟地⾯积=分摊建筑占地⾯积分摊共⽤⾯积。
地下建筑物分摊⼟地使⽤权(地下)⾯积计算公式。
⼟地⾯积分摊如何计算⼟地⾯积分摊在⼟地有偿使⽤过程中是经常可见的⼀项⼯作，尤其是随着⼟地有偿使⽤制度的建⽴，⼟地⾯积分摊计算能否公平合理、易被⼈接受，显得更为重要。
⼟地分摊类型⼤致可分为两种：平⾯⼟地使⽤权分摊。
这种类型分摊较简单，可按独⾃⾯积在共有使⽤权⾯积中的⽐例确定。
多层建筑物⼟地⾯积分摊。
其中包括多层多⽤途和多层单⼀⽤途⼟地⾯积分摊，在这种情况中⼟地只作为建筑物的附属形态出现，但由于⽤途不同，地价不同，⼟地使⽤者应分摊的税费就不同，享有的⼟地⾯积也不相同。
由于⼟地使⽤情况复杂，以下⼏种⼟地⾯积分摊的计算⽅法可供参考：平均分摊法。
这是⽬前被⼴泛采⽤的⽅法，适⽤于平⾯使⽤⼟地分摊和划拨⽤地分摊，其分摊⾯积⼀般按共有使⽤者之间各⾃在该宗地内拥有的地上附着物的占地⾯积或建筑⾯积来确定。
可⽤以下公式计算：⼟地共有使⽤权分摊⾯积=使⽤者独⽴拥有的占地⾯积或建筑⾯积-在共有⼟地上全部使⽤者的占地⾯积或建筑⾯积总和×⼟地共有使⽤权⾯积⼟地⽤途分摊法。
或称地价分摊法，适⽤于对多层多⽤途建筑物进⾏⼟地分摊。
在⼟地利⽤当中，由于⼟地⽤途不同，层数不同，⼟地产⽣的价值就不同，按照不同⽤途地价在⼟地所有⽤途地价中的⽐例对⼟地进⾏分摊，确定使⽤者拥有多少⼟地⾯积，应承担多少税费，可以说是⽐较公平合理的⼀种⽅法。
分摊土地使用权面积计算公式
分摊土地使用权面积计算公式在我们的日常生活中，土地使用权面积的分摊可是一个相当重要的概念呢！这不仅关系到我们对土地的合理使用和权益保障，还与很多实际的问题息息相关。
那什么是分摊土地使用权面积呢？简单来说，就是把一块总的土地面积按照一定的规则分配给不同的使用者或者建筑物。
比如说，在一个小区里，公共的土地面积需要分摊到每一户业主的头上，这样才能明确每户所拥有的土地权益。
分摊土地使用权面积的计算公式一般是这样的：分摊土地使用权面积 = 本户房屋建筑面积 ×小区总土地面积 ÷小区总建筑面积。
为了让大家更清楚地理解这个公式，我给大家讲一个我亲身经历的事情。
前几年，我有个朋友买了一套新的商品房。
交房的时候，他拿到了一份关于房屋产权的文件，上面提到了分摊土地使用权面积。
可是他看来看去，就是不明白这数字是怎么算出来的。
于是，他就跑来问我。
我就拿着这个公式给他解释。
比如说，他们小区的总土地面积是10000 平方米，总建筑面积是 50000 平方米，而他那套房子的建筑面积是 100 平方米。
那按照公式来算，他这套房子分摊到的土地使用权面积就是 100×10000÷50000 = 20 平方米。
朋友听完还是有点迷糊，他说：“这咋感觉这么抽象呢？”我就带着他到小区里走了一圈，给他指了指小区的花园、道路、停车场这些公共区域，说：“你看，这些地方都属于大家共同使用的，都要分摊到每一户头上。
”然后又带他看了看小区的规划图，告诉他哪些部分是算在总建筑面积里的。
经过这么实地一讲解，朋友终于恍然大悟，明白了这个分摊土地使用权面积的计算不是随便来的，而是有依据有规则的。
在实际操作中，分摊土地使用权面积的计算可能会因为不同的情况而有所变化。
比如说，如果小区里有一些特殊的建筑，像会所、幼儿园之类的，它们的建筑面积可能不会参与到普通住宅的分摊中。
而且，不同地区对于分摊的规定和计算方法也可能会有一些细微的差别。
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土地使用权面积分摊方式
随着《物权法》的实施，不动产登记制度的认识逐渐提高，越来越多的楼房业主要求办理土地使用证。
土地使用权由单一主体享有变为多个权利主体按份共有，这就要求土地使用权登记人员对楼房所占用的土地使用权进行分摊。
然而，在实际操作中，各地采取了不同的分摊方法，缺乏统一的原则或具体的标准。
那么，如何选择一种公平合理、被权利人接受的分摊方法？在分摊时需要遵循哪些原则和注意哪些问题呢？
楼房土地面积分摊的方法主要有面积分摊法、地份分摊法、楼价分摊法三种。
虽然地价分摊法和楼价分摊法比较合理，但是由于涉及的因素较多、价格不尽相同且没有固定的关系，操作起来比较麻烦，因此并不常见。
面积分摊法操作简单，北京、成都、杭州等大中城市均采用这一方法，是比较实用的分摊方法。
面积分摊法遵循的原则包括公平公正、合理分摊原则、区别对待、分开分摊原则、谁使用、谁分摊原则以及尊重历史、尊重现实原则。
其中，公平公正、合理分摊原则要求对所有权
利人按照统一标准进行合理分摊，让所有权利人公平分享土地增值的收益。
区别对待、分开分摊原则要求根据不同用途的地价、房价进行分摊。
谁使用、谁分摊原则要求对非单纯小区配套设施、绿地花园以及住宅小区权利人不能使用的其他部分进行单独划分，不参与分摊。
尊重历史、尊重现实原则要求对已经按契约分摊或由于历史原因造成分摊不尽合理等情况，不必苛求统一，应采取“老房老办法，新房新规定”的做法，保持面积分摊方法的基本稳定。
具体的分摊计算方法包括地上建筑物分摊土地使用权（地上）面积的计算和地下建筑物分摊土地使用权（地下）面积的计算。
地上建筑物分摊土地使用权面积的计算需要分摊建筑占地面积和共用面积，而地下建筑物分摊土地使用权面积的计算则需要区分与地上建筑物连为一体的地下建筑物和单独建造的地下建筑物。
___关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函中明确规定，与地上建筑物连为一体的地下建筑物的土地权利可以确定为土地使用权。
具体登记时，应将地下建筑物的建筑面积计入整体建筑总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。
离开地面一定深
度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物的土地权利可确定为土地使用权(地下)，其土地面积为地下建筑物垂
直投影面积，并在备注栏注明相应地上土地使用权的特征。
土地使用权(地下)在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的
前提下，可以进行出租、转让和抵押。
根据文件要求，与地上建筑物连为一体的地下建筑物已经按地上建筑物进行了分摊。
离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物的面积分摊可参照以下公式进行：分摊土地使用权（地下）面积=权利人地下建筑物面
积×地下建筑物垂直投影面积÷地下建筑物总面积。
在计算中
需要确定常数。
在住宅小区中，共用宗在实施地籍调查指界时，原则上应由所有权利人共同委托代表出席。
考虑到实际情况，尚未竣工、或虽已竣工但土地使用权人仍为房地产开发商的，可由房地产开发商代为出席指界。
已经竣工多年，且与房地产开发商失去联系的，可由土地管理部门按实际情况确定界限，经公告后生效。
关于土地使用权的使用期限问题，分户土地证书中用地年限为出让合同约定的年限减去转让时已使用年限的剩余年限。
例如，某钢混结构房屋使用年限为70年，于2000年签订出让合同并交付使用，2008年3月进行土地登记，登记期日使用
年限为70－8＝62年。
当主楼和裙楼相连时，需要将两者的面积合并计算，以主楼和裙楼共同占地面积作为整幢建筑的建筑占地面积。
而当主楼嵌入裙楼内部时，应以裙楼外围底层房屋的闭合线占地面积作为整幢建筑的建筑占地面积。
这样可以更准确地计算建筑的总面积。
在进行建筑设计时，需要考虑各种因素，包括建筑的结构、功能、美观等等。
而在计算建筑面积时，也需要遵循一定的规则和标准，以确保计算结果的准确性。
因此，在计算建筑面积时，需要注意以上所述的规则和标准，以得出正确的结果。