房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果
无效合同法律后果案例(3篇)
第1篇一、案件背景某房地产开发公司（以下简称“开发商”）与购房者李某于2016年10月签订了《商品房买卖合同》，约定开发商将位于某市某区的一套住宅出售给李某，总价款为100万元。
合同签订后，李某依约支付了首付款30万元，剩余款项约定分期支付。
然而，在合同履行过程中，李某发现开发商提供的房屋存在严重质量问题，遂要求开发商承担违约责任。
开发商则认为，双方签订的合同无效，拒绝承担任何责任。
李某遂将开发商诉至法院。
二、争议焦点本案的争议焦点在于：双方签订的《商品房买卖合同》是否有效，以及无效的法律后果。
三、法院审理1. 合同无效认定法院经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》存在以下无效情形：（1）违反法律、行政法规的强制性规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
本案中，开发商未取得预售许可证即与李某签订《商品房买卖合同》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。
（2）损害国家利益、社会公共利益。
开发商未取得预售许可证即与李某签订合同，损害了国家利益和社会公共利益。
2. 无效的法律后果根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，法院认为开发商未取得预售许可证即与李某签订合同，存在明显过错，应当承担相应的法律责任。
具体如下：（1）返还首付款。
开发商应返还李某已支付的30万元首付款。
（2）赔偿损失。
法院根据双方过错程度，判决开发商赔偿李某因合同无效所遭受的损失，包括但不限于房屋装修费用、律师费等共计10万元。
（3）承担诉讼费用。
开发商承担本案的诉讼费用。
四、案例分析本案中，开发商未取得预售许可证即与购房者签订合同，导致合同无效。
这一案例反映了以下法律后果：1. 违反法律规定的合同无效，合同双方均无权要求履行合同。
房屋买卖合同已公证无效(3篇)
第1篇一、引言房屋买卖合同是房屋买卖双方在房屋买卖过程中，为明确双方权利义务而签订的协议。
在我国，房屋买卖合同一旦签订，便具有法律效力。
然而，在现实生活中，由于各种原因，房屋买卖合同公证无效的情况时有发生。
本文将针对房屋买卖合同公证无效的情况进行探讨，分析其原因、处理方法以及相关法律风险。
二、房屋买卖合同公证无效的原因1.公证机关过错公证机关在办理房屋买卖合同公证过程中，因工作人员失误、审核不严等原因，导致公证无效。
2.当事人提供虚假材料当事人为了达到某种目的，故意提供虚假材料，如伪造身份证、房产证等，导致公证无效。
3.合同内容违法房屋买卖合同内容违反国家法律法规，如非法买卖土地、未经批准擅自改变房屋用途等，导致公证无效。
4.合同签订程序违法房屋买卖合同签订过程中，存在程序违法，如未办理相关审批手续、未进行公示等，导致公证无效。
5.合同主体资格不符合同一方或双方主体资格不符，如未成年人、无民事行为能力人等，导致公证无效。
三、房屋买卖合同公证无效的处理方法1.协商解决当事人发现房屋买卖合同公证无效后，应首先尝试协商解决。
双方可就合同内容、违约责任等达成一致意见，重新签订房屋买卖合同，并办理公证手续。
2.申请法院判决若协商不成，当事人可向人民法院提起诉讼，请求法院判决确认房屋买卖合同无效，并依法处理相关事宜。
3.申请仲裁当事人也可选择申请仲裁，仲裁机构将依法对房屋买卖合同进行审理，并作出裁决。
4.申请公证机关重新办理若房屋买卖合同公证无效是由于公证机关过错所致，当事人可向公证机关申请重新办理公证。
四、房屋买卖合同公证无效的法律风险1.合同效力风险房屋买卖合同公证无效，可能导致合同效力受到影响，甚至完全无效。
2.财产损失风险当事人因房屋买卖合同公证无效而遭受财产损失，如已支付房款、违约金等。
3.诉讼风险当事人因房屋买卖合同公证无效而引发诉讼，可能面临诉讼费用、律师费用等开销。
4.信誉风险房屋买卖合同公证无效，可能导致当事人信誉受损，影响其今后在房地产市场的交易。
合同无效情形的总结及相关的法律规定和后果处理
无效合同之情形我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。
”具体而言：（一）以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。
因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。
因欺诈而为的民事行为，是行为人在他方有意的欺诈下陷于某种错误认识而为的民事行为。
构成欺诈应具备如下条件：一是必须有欺诈人的欺诈行为。
欺诈行为是能使受欺诈人陷于某种错误，加深错误或保持错误的行为。
主要表现情形有三种，即捏造虚伪的事实、隐匿真实的事实、变更真实的事实。
二是必须有欺诈人的欺诈故意。
欺诈故意是由于欺诈人的欺诈行为而使他人陷于错误，并基于此错误而为意思表示的故意。
三是必须有受欺诈人因欺诈人的欺诈行为而陷入的错误。
这里所说的“错误”，是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。
传统民法认为，构成欺诈必须由受欺诈人陷入错误这一事实，受欺诈人未陷入错误，虽欺诈人有欺诈故意及行为，在民法上不发生欺诈的法律后果。
四是必须有受欺诈人因错误而为的意思表示。
所谓受欺诈人因错误而为的意思表示，即错误与意思表示之间有因果关系。
错误的认识必须是进行意思表示的直接动因，才能构成欺诈。
五是欺诈是违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则。
诚实信用原则要求人们在民事活动中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。
根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。
七种无效房屋买卖合同6篇
七种无效房屋买卖合同6篇篇1房屋买卖合同是房屋交易中的重要法律文件，对于买卖双方具有法律约束力。
然而，在某些情况下，由于各种原因，房屋买卖合同可能会被认为是无效的。
以下是七种常见的无效房屋买卖合同及其相关内容。
一、合同双方信息缺失1. 合同甲方（卖方）信息不全，未提供有效身份证明。
2. 合同乙方（买方）信息不全，未提供有效身份证明及购房资质证明。
二、违反法律法规规定本合同违反国家及地方房地产法律法规的规定，包括但不限于：1. 房屋权属存在问题，如产权纠纷、抵押权未解除等。
2. 买卖双方未按照国家税收法规缴纳相关税费。
3. 交易流程不符合相关法规要求。
三、虚假信息欺诈合同本合同因以下虚假信息而无效：1. 卖方提供虚假的房屋权属证明。
2. 买方提供虚假的购房资质证明。
3. 合同中的其他信息存在虚假陈述。
四、合同条款违反公序良俗本合同部分条款违背社会公共利益和公共道德，包括但不限于：1. 约定违反国家人口政策的内容。
2. 涉及非法交易或违反社会公序良俗的内容。
3. 剥夺一方合法权益的条款。
五、合同内容显失公平本合同内容因显失公平而无效，包括但不限于：1. 房价明显偏低或偏高，无合理依据。
2. 交易条件极度不平等，对某一方极为不利。
3. 存在胁迫或欺诈行为导致合同内容不公平。
六、未经合法授权代理签署本合同因以下原因而无效：1. 代理人未获得合法授权签署此合同。
2. 代理人在代理过程中存在欺诈行为。
3. 代理合同未按照法律规定进行备案或公示。
七、合同签署过程存在胁迫或欺诈行为本合同在签署过程中存在胁迫或欺诈行为，包括但不限于：1. 一方利用优势地位迫使另一方签署合同。
2. 一方隐瞒重要信息导致另一方基于错误认知签署合同。
本合同因以上原因而被认定为无效，自始不具有法律效力。
双方需依据相关法律法规处理后续事宜，包括但不限于退款、赔偿损失等。
以上七种情形下的房屋买卖合同均被视为无效。
在签订房屋买卖合同时，买卖双方应充分了解相关法律法规，确保合同内容的真实性和合法性。
民事案例分析：农村房屋买卖合同的无效判决
[案情介绍]2004年3月8日,原告经人介绍与被告周某签订房屋买卖协议书一份,周某将**村民房一套卖给原告,价款为16000元。
协议签订后,原告依约将16000元房款交给周某,周某也将房屋所有权证书和集体土地使用权证书交给原告。
房屋所有权证书于1986年9月13日核发,登记的房屋所有权人为被告周某;集体土地使用权证书于1991年6月1日核发,登记的土地使用权人为被告周某。
2007年4月4日,被告周某起诉原告,要求确认原告与被告周某签订的房屋买卖合同无效,并支付房屋占用费4320元。
初审民事判决书判决:原告与被告周某签订的房屋买卖合同无效;原告将房屋返还给被告周某;被告周某返还购房款16000元给原告。
该判决现已生效。
2009年3月9日,原告诉至原审法院,要求被告赔偿经济损失60000元。
被告周某以其无过错为由拒绝赔偿。
被告周某以增值利益归周某所有、与原告无涉为由提出抗辩。
本案在审理过程中,根据原告的申请法院依法委托**房地产评估有限公司对诉争房屋进行了评估,评估价值为73077元。
[案情分析]律师认为：1、被上诉人与上诉人非同一集体经济组织成员,其买卖行为违反了宅基地房屋限制交易的法律规定,应属无效。
2、涉案房屋的增值利益的性质如何认定、应如何处理系本案争执的焦点。
现查明,涉案房屋因违反宅基地房屋流转限制的法律规定已被生效判决确认无效,根据无效合同的处理原则,上诉人应承担相应的过错赔偿责任。
现上诉人已将房屋出售多年,现又以违法出售房屋为由主张合同无效,其应对合同无效承担主要责任。
被上诉人购买房屋系为居住使用,主观上系善意,虽然对合同无效的法律后果应当预见,但未能预见并不必然导致合同当然无效,故被上诉人对合同无效应承担次要责任。
至于诉争房屋增值利益的性质如何界定、如何赔偿的问题,因涉案房屋系宅基地房屋,虽然诉争交易行为违反了宅基地流转方面的禁止性法律规定,但在经法定程序确认无效之前,其买卖行为的效力仍处于待定状态,所签合同属于效力待定合同。
工业用地上房屋买卖合同无效
工业用地上房屋买卖合同无效工业用地上房屋买卖合同无效1. 简介本文档旨在阐明在工业用地上进行的房屋买卖合同在某些情况下可能被视为无效的情况。
工业用地是指用于工业生产、仓储、物流等目的的土地，因其特殊性质，工业用地上房屋买卖合同的效力可能受到限制。
本文将探讨几种导致工业用地上房屋买卖合同无效的情形，并提供相关法律依据。
2. 无效的情形2.1 转让违法规定根据《物权法》第三十八条的规定，对于工业用地上的房屋买卖，卖方应当事先获得相关部门或权力机关的批准或备案。
如果卖方未取得相关资质或未按规定办理手续，那么房屋买卖合同将被视为无效。
毋庸置疑，政府对于工业用地的转让往往存在着严格的审批程序和条件，这是为了维护土地利用的合理性和公共利益。
2.2 违反工业用地规划用途工业用地的规划用途是根据当地城乡规划部门的权威规划而确定的。
根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，房地产开发企业和购房人在购买工业用地上的房屋时，必须遵守规划用途的限制。
如果房屋买卖合同涉及的房屋违反了工业用地的规划用途，那么这一合同将被认定为无效。
2.3 违反法律限制在某些地区，法律明确规定工业用地上的房屋仅限于租赁而不得转让。
根据《中华人民共和国土地管理法》第三十八条的规定，未经法律许可，将工业用地上的房屋进行转让属于违法行为。
因此，相关的买卖合同将被视为无效。
2.4 无效合同的法律后果一旦工业用地上的房屋买卖合同被认定为无效，双方之间的权利和义务将发生变化。
根据《合同法》第五十六条的规定，无效合同的效力等同于没有订立条件。
因此，双方应当按照法律原则进行协商解决纠纷，并且不能抱有无效合同所带来的权利和利益预期。
3. 相关法律依据《中华人民共和国土地管理法》《物权法》《城市房地产管理法》《合同法》4. 结论工业用地上的房屋买卖合同无效的情况可能包括转让违法规定、违反工业用地规划用途、违反法律限制等。
为了确保合同的有效性和合法性，买卖双方应严格按照相关法律法规执行，并确保事先取得必要的审批或备案手续。
论小产权房屋买卖合同的法律效力
论小产权房屋买卖合同的法律效力
小产权房屋是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权归属于农村集体经济组织，而非个人。
在中国，小产权房屋的买卖合同通常不被法律承认，因为它们违反了土地管理法和城乡规划法的相关规定。
以下是关于小产权房屋买卖合同法律效力的一些要点：
1. 土地使用权问题：小产权房屋的土地使用权属于农村集体，个人无法获得土地使用权证书，这是小产权房屋买卖合同无效的主要原因。
2. 违反法律规定：根据中国的土地管理法，农村集体土地不得用于非农业建设，因此，小产权房屋的建设本身就是违法的，买卖合同自然无效。
3. 产权不清晰：小产权房屋的产权不清晰，没有明确的产权证明，这使得买卖双方在交易过程中面临极大的风险。
4. 无法办理过户：由于小产权房屋没有合法的产权证明，买卖双方无法在房产交易中心办理过户手续，这使得合同的履行存在障碍。
5. 法律风险：购买小产权房屋的个人可能会面临法律风险，包括但不限于被追究法律责任、房屋被拆除等。
6. 投资风险：小产权房屋由于法律地位不明确，其投资价值和市场流通性都较低，购买者可能面临资产贬值的风险。
7. 合同无效的法律后果：如果小产权房屋买卖合同被认定为无效，卖方可能需要返还购房款，而买方则可能失去房屋使用权。
8. 政策风险：政府对于小产权房屋的政策可能会发生变化，这将直接影响到小产权房屋的买卖合同的效力。
综上所述，小产权房屋买卖合同在法律上通常被视为无效，买卖双方在进行交易时应当谨慎，避免因违反法律规定而遭受不必要的损失。
法律行为无效的案例(3篇)
第1篇案情简介：张某（以下简称买方）与李某（以下简称卖方）于2018年3月签订了一份房屋买卖合同，约定张某以人民币200万元购买李某位于某市的一套房屋。
合同中约定，房屋买卖双方在签订合同后一个月内办理房屋过户手续，买方支付剩余房款。
然而，在合同签订后不久，张某发现李某所出售的房屋存在重大瑕疵，即房屋所有权证书上的登记面积为100平方米，而实际面积仅为80平方米。
张某认为李某存在欺诈行为，遂要求解除合同并要求赔偿损失。
李某则辩称，其对房屋面积存在误解，并非故意隐瞒，请求法院判决合同有效。
案件经过：1. 一审法院审理：一审法院经审理认为，李某在签订房屋买卖合同时，未如实告知张某房屋的实际面积，存在欺诈行为。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因欺诈订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销。
张某作为受损害方，有权请求法院撤销合同。
因此，一审法院判决解除张某与李某之间的房屋买卖合同，并判决李某退还张某已支付的房款人民币100万元。
2. 李某上诉：李某不服一审判决，向二审法院提起上诉。
李某在二审中辩称，其对房屋面积存在误解，并非故意隐瞒，且张某在签订合同时已对房屋进行了实地查看，应承担相应的责任。
3. 二审法院审理：二审法院经审理认为，李某在签订房屋买卖合同时，未如实告知张某房屋的实际面积，构成欺诈。
尽管张某在签订合同时已对房屋进行了实地查看，但李某的欺诈行为已经严重损害了张某的合法权益。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，欺诈订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销。
张某作为受损害方，有权请求法院撤销合同。
因此，二审法院维持一审判决，驳回李某的上诉请求。
案例分析：本案中，李某的房屋买卖行为无效的原因主要有以下几点：1. 欺诈行为：李某在签订房屋买卖合同时，未如实告知张某房屋的实际面积，存在欺诈行为。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因欺诈订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销。
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遇到合同纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。
在房屋买卖中，买卖合同的有效性经常遇到纠纷，有效性是买卖双方争论的焦点，而在房屋买卖中，也会出现买卖合同无效的情形。
笔者结合司法工作经验特归纳房屋买卖合同无效的情形，为美芹之献，供学术理论界和司法实务界参考。
一房屋买卖合同无效的情形那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢?笔者结合司法实践认为主要有以下几种：1、房屋与土地分开转让，合同无效《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定："建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
"《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定："土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外"。
《城市房地产管理法》第四十二条规定："房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
"这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的"房地一体主义"原则，根据这一原则，所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、侵犯优先购买权，合同无效《物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
《民法通则》第七十八条规定："财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。
按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。
共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。
但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利"。
《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院《关于执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定："出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
"房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。
房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。
房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
3.商品房预售违法，合同无效我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
4.与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
5.无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的。
因此，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。
6.限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效《民法通则》第十二条规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
《民法通则》第十三条第二款规定：不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
《民法通则》第五十八条规定：下列民事行为无效：(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的。
《合同法》第四十七条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。
法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。
合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。
撤销应当以通知的方式作出。
”7.房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;《合同法》规定，第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。
8.买卖权属有争议的房屋买卖合同无效《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：(五)权属有争议的。
上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。
9、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。
如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。
二房屋买卖合同效力认定中的一些特殊情形，对这些特殊情形，应具体分析而不应一概认为无效，即特定条件下有效，特定条件下无效。
1.房屋买卖未采用书面形式《城市房地产管理法》第四十一条规定："房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
"《合同法》第十条规定："当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。
当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
"房到买卖合同的签订应当采用书面形式。
但我国也《合同法》第三十六条规定："法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
"由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。
如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。
但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。
如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。
2.卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同《城市房地产管理法》第三十八规定：下列房地产不得转让(包括买卖)：(六)未依法登记领取权属证书的。
但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。
《合同法》第一百三十一条规定，"出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
"可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应预支持。
由此可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。
对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。
如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。
如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。