华夏幸福产业新城PPP模式的思考和建议
PPP模式在产业园区建设中的应用与思考
PPP模式在产业园区建设中的应用与思考【摘要】产业园区建设对于推动经济发展和促进产业升级具有重要意义。
引入PPP模式可以有效整合政府和市场资源，提升项目建设的效率和质量。
本文从土地开发、基础设施建设、产业引进与培育、企业服务与管理、环境保护和资源利用等方面探讨了PPP模式在产业园区建设中的应用。
通过分析发现，PPP模式能够提供更多投资渠道，推动项目快速落地，促进企业发展。
也存在合作难度大、风险较高等挑战。
未来应加强政策支持，提升合作信任度，拓展融资渠道，共同推动PPP模式在产业园区建设中的应用，实现互利共赢，推动经济可持续发展。
【关键词】产业园区建设、PPP模式、土地开发、基础设施建设、产业引进、企业服务、环境保护、资源利用、优势、挑战、未来发展方向。
1. 引言1.1 产业园区建设的重要性产业园区建设是一个国家经济发展和产业升级的重要举措。
产业园区作为现代化产业集聚地，具有集约化、规模化、聚集化和专业化的优势，可以促进产业链条的延伸和完善，提高产业效率和竞争力。
产业园区还可以带动当地经济发展，促进就业增长，拉动消费市场，推动技术创新和产业转型升级。
产业园区建设的重要性主要体现在以下几个方面：产业园区可以有效整合产业资源，形成产业集群效应，提高产业的规模经济效益。
产业园区可以带动相关产业链的发展，促进产业升级和转型，提高整个区域的产业水平。
产业园区可以吸引投资和人才，刺激地方经济发展，提高城市的竞争力。
产业园区建设还可以改善城市的产业结构，优化城市空间布局，促进城乡一体化发展，实现经济可持续增长。
产业园区建设对于推动经济发展、促进产业升级、改善城市环境和增加就业机会具有重要意义。
通过引入PPP模式，可以进一步提高产业园区建设的效率和质量，实现产业园区建设和管理的可持续发展。
1.2 PPP模式的介绍PPP模式是一种公私合作的基础设施投资和运营模式，即政府部门与私营部门合作共同投资、建设、运营和管理项目的模式。
华夏幸福造城生意背后的“得与失”
华夏幸福造城生意背后的“得与失”©读懂财经·金融地产组原创/出品作者 | 郑鹏超编辑 | 武亚玲有的企业在造车，它却是一家地道的房地产企业；有的企业在盖房子卖房子，它却不是大家印象中的房地产企业。
比如，发迹于廊坊的华夏幸福，在大部分人眼中，它是一家不折不扣的房企，因为它卖房也建房。
但这可能是大家对它最大的误解。
表面看，华夏幸福是披着产业新城的外衣，大肆圈地搞开发的房企。
不错，其开发模式是通过建造产业园低价拿地，产业园建成高价卖商品房，开发业务的毛利率普遍高于可比房企5—10个百分点。
然而，如果我们进一步看其毛利润来源会发现，2019年其毛利润中，房地产开发业务占比只有47.8%，产业发展服务的业务占比却达50.6%。
换句话说，开发业务只是公司的一块收入，大头则来自为产业园招商，企业在产业园投资金额的45%，华夏幸福确认为收入，也就是产业发展服务费。
服务费，是典型的轻资产模式，利润自然会高。
今年上半年，该业务毛利率高达85.31%。
无论怎么看，华夏幸福都拥有比纯房企更好的商业模式。
因为它盈利能力更高，受商品房规模见顶影响的压力也小很多。
但这个看起来“完美”的商业模式，却忽略了中间的核心角色“政府”。
虽然招商而来的企业在产业园投资的45%归华夏幸福，但真正的付款方却是政府。
有了政府的参与，又会与华夏幸福摩擦出什么样的火花呢？/ 01 /“不要再说华夏幸福是一家房地产企业”2017年年会上，华夏幸福(SH:600340)董事长王文学提出“诚意正心干好产业新城”口号，并一再告诫员工，不要再说华夏幸福是一家房地产企业了。
要理解王文学的话，还要从1992年说起。
彼时，王学文还在河北廊坊开火锅店，来吃饭的有不少政府官员，一来二去就混熟了。
90年代中期，全国兴建政府楼堂时，王学文通过中间人牵线顺利进入了装修行业。
好景不长，1997年亚洲金融危机爆发，政府的装修款要不回来，下游施工队的钱没法结清。
浅谈华夏幸福产城融合恰逢其时,资本运作格局分析
浅谈华夏幸福产城融合恰逢其时，资本运作格局分析在我国由华夏幸福开发的固定产业新城经过十几年的发展，已经形成了一定的规模，而且成为我国全国化的样板工程之一，在华夏幸福这条路上，经历过风风雨雨，最终迎来了彩虹，而华夏幸福的产城地是位于河北廊坊市的固安县，这个地方临近京津冀发展区，随着国家经济规划的覆盖，在这个地方形成了良好的交通条件，而且经济带的发展使其与周边的联系更加紧密。
固安新城的面积达到数千万平方米，战略发展包括电子领域、航空领域、生物医学等，随着新城的建设带动了周围的经济发展，对地方的经济潜力有着促进的作用。
标签：产城；资本；华夏幸福产城发展实施的策略是以城市群体为主体，把城市与城镇的建设相协调。
加快农业人口向城市转移。
我国也颁布了相关的政策去支持产城融合。
现在华夏幸福已经覆盖到我国的多个省份，其中产城运行和经营的速度非常快。
1、PPP模式引入1.1收入分配机制在华夏幸福项目的进展过程，与地方政府进行了合作，把相关区域的土地收入通过土地整理和土地建设规划来分配相关的利益产出，在项目区域先有华夏幸福出资进行基础设施的建设，而且与地方政府这一级别上进行费用的返还，这样提高了项目的返还比例，在基础设施建设完后，再把相关的区域租赁给企业，吸引招商资金，在这个基础上，对产城园区进行规划整理，并且要对后期的物业维护等进行分配，和政府达成相关的返还协议这样可以在项目完成后获得相关服务的回报，产城区域的安排可以提高华夏幸福园区的企业收入。
1.2住宅用地在产城园区内进行房地产住宅区的开发，这样可以快速的回收资金，因为产城园区与周围区域的房价差距大，所以产城园区内主要是以别墅豪华住宅为主的住宅类型，这样可以快速的回收相关的项目的资金。
1.3团队打造华夏幸福要建立起有自身特色的招商团队，这样能够加快整个行业的发展，打造出一个系统化的产城体系，服务于行业招商中心、招标中心、金融中心、市场宣传中心等，而且通过产品体系与服务体系的打造，能够形成完整的招商引资体系。
华夏幸福产业新城开发性PPP模式
华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制、优势及风险华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP 模式，为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。
党的十八大以后，华夏幸福的产业新城开发性PPP模式迅速扩张，目前已布局于全国60余个区域，业务版图覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈、 13个省级行政单位，在我省周边的湖南、湖北、浙江、安徽、广东均有产业新城合作项目。
华夏幸福产业新城开发性PPP 模式也得到了得到各级政府广泛认可。
河北固安产业新城、江苏溧水产业新城、湖北省黄冈市团风县产业新城、浙江省湖州市南浔区产业新城、河南省郑州市新郑市产业新城五个项目入选财政部PPP示范项目。
其中，固安产业新城还入选全球60个可持续发展PPP案例。
京津冀都市圈非京长三角都市圈上碑.南亭.杭辩.合度粤港澳都市国广州.漏圳篙潜都市圈郑州，直汉，成都图i华夏幸福产业新城国内布局情况一、运行机制产业新城开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。
（一）运作机制在产业新城开发性PPP模式中，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。
华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。
其中，产业发展服务是核心，具体包括华夏幸福在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
图2华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制（二）回报机制地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。
华夏幸福PPP模式市场化机制解读
华夏幸福PPP模式市场化机制解读PPP（Public—Private—Partnership）市场化运作机制，是指政府与企业建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，目标在于使合作各方达到共赢。
在中国新一轮经济体制改革和经济转型发展进入新常态的背景下，PPP是全面深化改革的一部分，是引领经济发展新常态的新模式、新动力，是一项以供给侧结构性改革为主、需求拉动为辅的制度创新。
华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，采用“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作机制，打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城、“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案。
华夏幸福与地方政府确立的政府和社会资本（PPP）合作模式，有效构建双方的互信平台，减少操作成本，从“一事一议”变为以PPP机制为核心的协商制度，大大提高了城市建设与公共服务的效率，创造出“1+1>2”的效果。
一、全生命周期，充分整合PPP 项目往往周期较长，强调“全生命周期整合程度”，即在项目全生命周期内，项目设计、投融资、建造、运营和维护等环节实现长期、充分整合。
而华夏幸福的产业新城、产业小镇PPP项目相较于单体PPP项目而言，在投资体量、合作期限、交易结构、运营要求等方面更为复杂、多样化，体现出很强的综合性。
华夏幸福PPP模式以长期合同为基础，由社会资本从城镇综合开发项目还未诞生开始，参与项目的整体规划、设计、运营等全生命周期过程，形成区域的整体规划、整体开发、整体运营，属于全生命周期整合程度相当高的领域。
同时，政府在全生命周期内对华夏幸福进行物有所值评价、财政承受能力论证、绩效考核等，实施全方面监管，最终在双方合作下实现“产城融合”。
二、优势互补、风险共担华夏幸福与地方政府确立的PPP模式，以“政府主导、企业运作、合作共赢”为原则，把平等、契约、诚信、共赢等公私合作理念融入产业新城和产业小镇的协作开发和建设运营之中。
华夏幸福产业新城模式风险评价及应对研究
华夏幸福产业新城模式风险评价及应对研究近年来政府不断采取稳定房价、房屋限购等政策加强对房地产市场的调控,传统房地产的经营状况步履维艰,伴随着国家一直强调推进以人为本的新型城镇化进程,产业新城模式开始逐渐进入人们的视线。
产业新城是由政府引导,社会资本出资进行建设运营,是对国家近年来积极推广的政府与社会资本合作模式(PPP)的应用。
它是一种不仅能够提高城镇化水平,还能实现产业升级的新模式。
华夏幸福是目前我国发展产业新城模式规模最大的企业,随着政府不断加大对产业新城模式的支持和引导,其在几年前开始迅速扩张,并在多个区域开发投资产业新城。
但这种快速扩张导致华夏幸福面临应收帐款余额大、资金紧张等问题,说明公司正处于现有资源短缺的困境。
华夏幸福产业新城模式有投资额量大、工程量大、回收期长的特点,这些特点决定了该模式存在较复杂的风险。
因此,对华夏幸福产业新城模式进行风险评价就显得尤为重要,一方面,可以根据评价结果将有限的资源在各产业新城中进行合理分配;另一方面,还可以对产业新城存在的风险采取应对措施。
本文将案例分析法与问卷调查法相结合,首先较为简要的介绍了本文研究的背景、意义及创新点等;接着就国内外对该产业新城模式及其风险管理的研究情况进行回顾,对涉及到的风险管理理论进行梳理。
随后以华夏幸福为例,介绍了公司概况、产业新城模式,并通过模糊综合评价法和层次分析法,对固安、嘉善、苏家屯三个典型产业新城的风险展开评价,发现嘉善产业新城风险水平偏低,固安产业新城接近中等风险,苏家屯产业新城存在较高风险,再针对各区域风险的评价结果进行分析总结。
最后根据华夏幸福产业新城模式的整体风险,认为其应将有限的资源更多的分配给嘉善、固安这种风险较低的区域,对风险较高的苏家屯应减少或暂缓投资;根据其存在的具体风险明确政府与企业的风险分担细则、加强政府履约意识、探寻多元化融资、重视人才战略、完善企业监管体系五方面提出了应对建议。
本文的研究结果不仅为华夏幸福的资源配置及风险应对提供参考,同时对其他产业新城企业的风险评价与应对也具有借鉴意义。
从产业新城看“开发性PPP”的实践与创新
从产业新城看“开发性PPP”的实践与创新在产业园区的众多发展模式中，PPP模式是不可忽视的存在。
实际上，PPP概念是舶来品，强调政府和社会资本在基础设施和公共服务领域的深度合作。
PPP在中国的实践虽然早在20世纪80年代就有了探索，但真正蓬勃发展发轫于2014年。
短短五年时间，我国PPP 行业经历了探索、兴盛和调整三个发展阶段。
理论界与实务界在对PPP 模式进行反思的同时，也开始总结具有中国特色的PPP模式实践经验，对PPP模式中国化的理论体系、政策要点和实施路径展开积极探索。
2018年底，中国财政科学研究院和中国财政学会联合主办的首届开发性PPP论坛，首次提出“开发性PPP”的概念和基本理论框架，引起业界广泛关注。
“开发性PPP”是什么？“开发性PPP”概念提出人——中国财政科学研究院院长刘尚希曾解释，近年来一些地方政府与社会资本深度合作，探索将国外的PPP与我国发展阶段和实际需求相结合，产生了“中国特色的开发性政社合作”的创新化学反应，形成了一系列创新性的政社合作业务形态，包括产业新城、特色小镇、园区开发、全域旅游等，把公共服务的提供嵌入其中，这类实践形态称之为“开发性政社合作模式”，也就是“开发性PPP”。
相比于西方发达国家高度的城市化水平，中国仍处于城镇化中期阶段，城市群、都市圈的建设蕴藏巨大的投资机会和发展空间。
而土地公有制制度，又为大规模推动区域开发建设创造了便利条件。
近年来，河北、河南、浙江等地积极探索中国情境下PPP模式的创新实践，固安、嘉善、武陟等地产业新城迅速崛起。
针对这些地区的实践，刘尚希率队进行了近两年的深入调研并形成了一系列学术成果。
2019年11月29日，中国财政学会、中国财政科学研究院联合主办的“第二届开发性PPP论坛”在北京召开，中国财政科学研究院PPP研究所所长彭程代表研究组在论坛上正式发布了我国首部开发性PPP模式创新理论研究成果——《开发性PPP概论》，200余位来自国内PPP领域的专家学者以及社会资本代表汇聚一堂，深入探讨并推动PPP领域的理论研究与市场实践。
克而瑞-华夏幸福PPP模式研究
华夏幸福PPP模式研究伴随中国经济转型、产业升级推动，PPP模式因缓解巨额财政压力、高效提高公共产品供给而受各地政府喜爱、力推，凭借万余个项目孕育十万亿级市场，铸就着中国经济的新风口。
在这一新风口下，作为一家大胆吃蟹的民营企业，华夏幸福已“风中起舞”多时。
自2002年起，华夏幸福16年间以河北固安为起点，不但探索了一个高歌猛进的产业新城PPP开发模式，还开辟出一条“产城融合”实现中国县域经济转型发展之路。
在华夏幸福产业新城PPP模式加持下，相同的故事正在众多县域城市纷纷上演；截至2017年底，华夏幸福已布局拿下66座产业新城，更有固安、来安2个项目纳入发改委典型，溧水、团山、新郑、南浔等5个项目进入财政部示范。
如今，“我爱北京城正南50公里”的“固安模式”已在全国其他地区纷纷上线；2017年，“固安模式”迎来南下丰收，环杭州、环南京快速进入业绩增长极，公司产业新城开发建设总收入达至1417.77亿元，较2016年增收超5成，异地复制初显成效。
本期以华夏幸福为例，解析作民营企业为何能被先后纳入国家示范名单，成为政府眼中产业新城建设的“意中人”？为何能高歌猛进在之下，仍能交出“产业新城增收超5成”的惊叹答卷？从最初深耕固安工业园，到现在大厂、香河、怀来、嘉善等一批可复制的产业新城进入成熟收获期，华夏幸福PPP模式复制提速除了响应政策号召，还得益于其特有的战略选址能力。
自2012年布局推广以来，华夏幸福如今已先后进入江苏、浙江、北京、安徽、河南、四川、广东、湖北、重庆、湖南等地，产业新城基本覆盖京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝、中原等“国字号”城市群；66个产业新城项目分布在全国30余个城市，细细来看，这些城市的进驻落点并非随意涂鸦，而是经过思量的有意之举。
华夏幸福产业新城项目城市群布局情况细数华夏幸福每日通告发布的中标、成交、落地的产业新城，项目选址大多集中在二、三线城市发展落后的地区，尤其在遭遇“镇江故事”后，“进城不易”使其最终确定“回归环城”战略，这也是华夏目前布局项目主要选址标准。
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华夏幸福产业新城PPP模式的思考和建议作者：
来源：《农村农业农民·A版》2017年第06期
河南省人民政府发展研究中心研究员刘战国：
今年4月，我们进行了一项研究，就是关于华夏幸福产业新城PPP模式以及我们的一些思考和建议，为什么我们要推出这样的研究报告和这个产业研究？其实我们的主要目的是通过对华夏幸福这一家公司来反映河南行业发展和区域发展总的趋势。
关于对华夏幸福产业新城PPP 模式的解读，作为研究者，我总结了华夏幸福产业新城PPP模式成功的几个方面。
第一个方面是PPP模式。
PPP模式，就是公私合作、合作共赢。
第二个方面是产城融合，最后建成产业新城，就是服务功能完善的城市新区，有产业支撑，有服务功能、生态良好的城市新区这样一个功能。
第三个方面，华夏幸福把国家战略当成自己的战略，无论是我们的城镇化战略、区域协调战略，还是开放战略、创新驱动战略，都紧紧跟随国家战略。
在此，我也谈几点建議：第一就是我们要认清趋势。
开发区和产业的转型趋势是叠加在一起的，造就了一大批园区的运营商和产业新城的出现。
作为地方就是要把这些园区运营商主体引进来，把产业新城载体打造好。
第二就是河南省180家产业集聚区的转型要进行借鉴。
第三就是推进产业新城和特色小镇的建设，要在核心区进行。
第四就是在河南省区域战略叠加的区域要建设一批重要区域，比如说“三区一群一中心”，就是我们的航空港区、自创区、自贸区、中原城市群及郑州中心城市。