SOHO案例分析
北京银河SOHO案例分析
目录
1 第一部分 建筑概况
2
第二部分
项目地块分析
3
第三部分
建筑分析建筑概况
银河SOHO位于北京东二环 朝阳门西南角，是一个总建 筑面积约33万平，集商业办 公于一身的综合性项目。项 目造型独特，优美的建筑线 条营造出流动和有机的内部 空间，形成了引人注目的地 标性建筑景观。
建筑概况
获得的奖项（仅仅是2000年以后部分，真正是拿奖拿到
手软） 美国艺术暨文学学会荣誉会员（2000） 英国皇家建筑师协会奖（2000）——伦敦千年穹“思维地带” 金钱角奖（EQUERRE D ARGENT）特殊提名奖 （2001）—法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国分会奖（2002）——法国斯特拉斯堡停 车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国荣誉提名奖（2002）——新加坡“纬壹” 建筑群总体规划 红点奖（2002）——法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点 站 奥地利国家建筑奖（2002）——奥地利因斯布鲁克滑雪胜地 伊泽尔跳台滑雪塔 （2005）
建筑概况
东二环区域规模最大的商业地产项目 总占地面积8万㎡、总建筑面积约51万㎡ 地下一层与朝阳门地铁站相连并贯穿I、II、III期 东侧——俯瞰二环路两侧的国家财富聚集地 西侧——远眺千年历史的北京城
建筑面积约33万㎡ 可售面积 商业八万 办公十六万 共4个主塔，4至15层为办公 楼层 地上15层 地下3层 塔1 办公约39700平米 层高 B1 5.4米，一层6米，二层 塔2 办公约30250平米 -三层5.2米，四到十七层3.5米 塔3 办公约29560平米 柱间距8.4米左右，行间距11塔4 办公约70500平米 -15米左右
项目地块分析
soho——市场营销案例分析
市场营销案例评析【案例简述】建外SOHO，释放密码北京，长安街，国贸正南，一个白色的建筑群屹立:建外SOHO.这是一个由18栋公寓、2栋写字楼、4栋小型办公房及大量裙房组成的商街，一个有生活、工作、娱乐、休闲等多种活动方式的街区，看上去除了占据了得天独厚的位置外，与其他项目别无二致。
但是,截至2004年6月，建外SOHO共登记销售额60。
5亿元，占CBD区域在售的10个项目总销售额134亿元的45%（北京房地产信息网数据）,而据SOHO 中国推广部的统计,建外SOHO去年的推广费用只用去两三千万元，不到销售额的1%,远远少于其他项目。
是什么让建外SOHO看似毫不费力地获得丰厚的利润？聚焦密码艾尔·里斯和杰克·特劳特于1972年在美国《广告时代》杂志上首次提出了“定位”的概念。
他们认为,定位是要在预期客户的头脑里给产品定位，它适用于一种商品,一项服务,一个机构甚至一个人。
“一把钥匙开一把锁。
我们不刻意去寻找客户群,任何产品都会有一个密码，也会有与它符合的解码。
”“密码”是潘石屹和张欣对产品的定位，或者我们可以把这个“密码”称之为SOHO（Small Office Home Office).“当你用一把钥匙打不开这把锁时，不要费劲，那是你的密码不对”，潘石屹带着有些玄妙的表情说，由于顺应了当前中国经济中最有活力的小型私营公司迅速增长的需求，建外SOHO找到了它最强劲的购买群。
1999年，当潘氏夫妇开始考虑现代城之后的新项目时，他们希望在“北京机床厂”这块土地上的项目风格更能符合时代潮流。
为此,潘石屹请来正宗的日本SOHO概念设计者山本理显，准备延伸现代城的SOHO风格。
定位理论的创始人杰克·特劳特认为营销本质在于缩小焦点范围。
坚持“焦点法则”——最具威力的营销就是在潜在顾客的脑海中占有一个自己独享的字眼,潘石屹把项目风格聚焦到了一个概念上,用深挖的方式将其无限放大。
深挖窄告《向左走，向右走》为人们描述了一个略带忧伤的故事:他习惯向右走，邻屋而居的她习惯向左走,因为方向不对，他们始终不曾相遇。
中国房地产业营销策划案例之一-------SOHO现代城
中国房地产业营销策划案例之一-------SOHO现代城一、SOHO现代城项目简介SOHO现代城是SOHO中国的第一个项目。
它位于北京中央商务区，中国国际贸易中心的东面。
该项目总建筑面积为48万平米，它拥有48家店铺，283套办公室，1897套公寓。
1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。
该项目于1998年正式销售，其销售总额约40亿人民币，并且连续两年（1999，2000）获得北京市房地产单体项目的销售冠军。
SOHO现代城于2001年完工。
二、案例介绍第一节现代城的定位与规划一、市场分析现代城的总设计师潘石屹先生在分析北京住宅市场的需求时主要考虑了以下三个方面：是不是符合未来发展趋势？对于用户是不是方便舒适？这个产品的质量是不是上乘的？他将问题简化为：现代中国城市居民要住什么家？有关研究机构对部分北京人的调查表明：面对未来的价值取向， 73%以上的北京人认为过现代化的生活和获得稳定的投资回报是自己最想追求的。
84%的参与调查的北京人认为，尽管现代生活应该包括生活的诸多方面，但最主要的还是自己的生活空间----“家”的现代化。
只有首先拥有一个现代化的家，才能谈论现代化的生活。
他们认为，如果一个家能满足如下条件，则基本上可以认定自己过上了现代化的生活。
第一，家的周边要有现代化的生活气息和商业氛围；第二，要有方便的出行条件；第三，要有人与自然的亲和；第四，要有个性的充分张扬。
二、投资位置的抉择（一）北京哪里最有现代化的生活气息和商业氛围？按照以上分析，北京城里哪个地区具备现代化的商业氛围和生活气息？一个城市的繁华总有一个最集中的地方，比如纽约的曼哈顿、东京的银座、深圳的深南路、广州的环市东路等。
在北京，常在建国门外大街和朝阳门外大街之间经过的人都会有感觉。
一个城市最繁华的地方，国际上通常称为CBD，即中心商业区。
北京银河SOHO案例
广州歌剧院
北京银河SOHO
北京望京SOHO
上海虹桥SOHO
|9
银河SOHO商业（B1-F2 ,8.6万平方米）：商业分割出售，主要客 户群是北方投资型客户。
楼座 １＃
２＃
３＃
5＃ 6＃ 合计
楼层 整层套数 整层建面
B1
39
7943.65
F1
32
5156.38
F2
25
5762.42
B1
29
5962.13
> 每个塔的高层部分整层面积在2000平米左右，适合大中 型公司整层购买和使用
F9平面图
| 11
| 12
| 13
| 14
| 15
2970.1
52%
3087.96
52%
1972.16
56% 13848.05
2255.97
52%
2189.59
52%
1674.12
56% 10257.06
1572.44
52%
6814.97
53%
3652.4
57% 26408.29
3647.28
52%
2303.18 1184.97
54% 93%
5559.95
项目
项目周边目前已有的商业项目包括丰联广场、 东方银座、来福士广场、赛特 购物中心、东方பைடு நூலகம்天地、王府井步行街、日坛国际、雅宝路等。
|5
售楼部（销售后拆除）
东二环
1# 2#
5# 3#
建筑规划
银河SOHO相关经济技术指标
产权年限: 商业40年，办公及地下车位50年 占地面积：50000m2 建筑面积：330000 m2 容积率： 6 绿化率： 30％ 建筑形态：4栋商业办公综合体 楼层： 地上15层，地下3层 层高： B1 5.4米 F1 6米 F2 5.2米
三里屯SOHO案例分析
39
-
21,873
12,316
18,613
1,121
40
-
19,774
南侧
塔楼1
塔楼 2
塔楼 3
塔楼 5
塔楼 4
* 图纸仅供参考，一切以最终 版本合同为准。
塔楼 1 商铺建筑面积: 2,666 写字楼建筑面积: 451
合计: 3,192
塔楼 3 商铺建筑面积: 4,089 写字楼建筑面积: 751
项目概况
•完工日期： 2008年12月－北区裙房（商铺） 完工 2009年9月－整体项目完工
项目定位与区域划分
•业态划分： 三里屯SOHO五个塔楼底座， 分别定义为五个不同的商业主 题： “霓裳风采、电子科技、儿童 天地、品味家苑、柔美生活”。
项目定位及区域划分
霓裳风采 品味家苑
电子科技
儿童天地
•SOHO中国入选2006年《财富》杂志中文版评选出 的“最受赞赏的中国公司”全明星榜。
谢 谢！
整栋使用面积
机房 商铺建筑面积 写字楼建筑面积 紧急通道 总建筑面积
整栋使用面积
物业管理办公室 商铺建筑面积 写字楼建筑面积 紧急通道 总建筑面积
1/F(m2) 1,782
2,666 451 75 3,192
2,611
3,777 667 55 4,498
2,893
13 4,089 751
80 4,933
24,265
北侧
塔楼1
塔楼 2
塔楼 3
塔楼5
塔楼 4
* 图纸仅供参考，一切以最终 版本合同为准。
项目南侧
整栋使用面积
机房 商铺建筑面积 公寓建筑面积 紧急通道 总建筑面积
单身女soho创业-典型案例+理财分析
投资疑虑 qyue单身女soho创业:典型案例+理财分析身为soho一族的刘小姐想在30岁出嫁之前攒够10万，同时想购买一辆10万元左右的小汽车※典型案例刘小姐今年28岁，2006年留学归来做起了SOHO一族，因为家庭条件不错，父母出全资买了一套价值90万元的三居室，因此没有银行贷款压力，但为了报答父母，每月固定给父母汇2000元。
刘小姐给一些网站杂志做特约撰稿人，每月的稿费收入在5000元左右，有时还偶尔兼职做一些翻译工作，平均月收入2000元左右，目前每月除了给父母的2000元之外，开销在2500元-3000元左右，现在有存款5万元。
因为是SOHO一族所以没有任何五险一金的保障，同时未购买过任何股票、基金之类的理财产品。
刘小姐想在30岁出嫁之前攒够10万，同时想购买一辆10万元左右的小汽车，她想把现在闲置的钱尝试一些收入较高的投资方式，请教理财师要实现计划她该怎么做。
（相关新闻：SOHO创业必备六大绝招）※财务分析收入：5000+2000=7000元支出：2000+2500=4500元节余：2500元。
总体上看，刘小姐的财务比较健康，目前消费不多，而且没有贷款的压力。
但目前刘小姐工作为兼职，并不稳定。
存款5万没有任何投资，有些浪费。
※理财建议【现金规划】刘小姐留有太多的现金，按照流动性比例计算：目前刘小姐留有的现金足够其200个月的生活了，而正常值应该在3-6个月。
由于刘小姐没有负债,而且生活比较自由，所以只需要留有4个月的现金1万元即可，其余的钱可进行投资。
【税收规划】因为刘小姐是SOHO一族,其收入是按照劳务所得，要进行20%的扣税。
如果她撰稿是稳定的，最好能够跟公司签订劳动合同，这样不仅能够解决社保的问题，还可以少交很多税。
就拿她撰稿每月5000元为例。
在劳务税的情况下：税款是5000(1-20%)20%(1-30%)=560元。
在正常工资的情况下：税款是(5000-2000)15%-125=325元。
建外SOHO——CBD案例研究
生态绿化：街道设计充分享受项目景观资源，且每个店铺的景观都不同。南侧店铺，面对
27米的绿化带和通惠河畔优美的景致。东西侧的店铺紧临超过30000平方米 的中心绿地，无论坐在哪家店铺喝咖啡，眼前都是绿色。
建外SOHO——内部经济
——建外SOHO首席设计师山本里显
建外SOHO的城市魅力——小、密的街区是形成繁华的商业气氛的元素之一
街铺的小－－－城市魅力的体现
十年前我住在纽约，还是喜欢遛大街，最喜欢逛SOHO。狭窄的街道，迷宫般的店铺和 摩肩接踵的人群。街区的魅力在于，即使名牌设计师的店面也是小小的，美术馆也小、餐 厅也小。
公寓
2栋写字楼 4栋SOHO办公
14栋SOHO公寓 4栋SOHO别墅
占地16.9公顷，建筑面积70万平米
商业
商铺 长1300米 约9万平
公共空间 绿化 3万平米绿地Βιβλιοθήκη 建外SOHO—— 总平分布
2栋写字楼+18栋商务公寓+4栋SOHO别墅+l6条小街+300个店铺
公寓
写字楼
商业
A B
商务公寓面对SOHO客户，写字楼面对商务客户，特色商业成为区域级商业活力中心
写字楼
写字楼
写字楼 写字楼
写字楼 公寓
公寓
公寓
公寓
三里屯SOHO——立体商业
屋顶花园
居住、办公于一 体的商务空间
在垂直层面上找空间，每一栋建筑体底端 打造一个商业体，形成5个不同主题的商 业体。
位于二层的空中 连廊
➢ 举措1：屋顶建造花园，整个项目被绿色所覆 盖；
➢ 举措2：通过北侧主入口将人流引导进入本项 目内部；
建外SOHO案例分析PPT课件
建外soho的建筑布局采用开放式街区设计，将商业、居住、休闲等功能分区明 确，同时通过合理的道路规划和绿化景观设计，创造出舒适、便捷、宜人的生活 和工作环境。
03
建外soho项目实施过程
03
建外soho项目实施过程
施工进度与质量控制
施工进度管理
建外soho项目制定了详细的施工进 度计划，确保工程按期完成。通过合 理安排施工顺序，优化资源配置，有 效控制了施工进度。
为确保工程质量，建外soho项目采取 了一系列质量控制措施。包括材料检 验、施工过程监控、成品验收等环节 ，确保每个环节的质量达标。
建筑材料与技术应用
建筑材料选择
建外soho项目选用了优质的建筑 材料，如高强度混凝土、耐久性 好的建筑外墙材料等，确保了建 筑结构的稳定性和耐久性。
新技术应用
在施工过程中，建外soho项目积 极应用新技术，如BIM技术、绿 色施工技术等，提高了施工效率 ，降低了能耗和资源消耗。
建外soho项目周边配套设施完善，包括酒店、商场、医院等，为入驻企业和员工提 供便利。
02
建外soho项目规划与设计
02
建外soho项目规划与设计
规划理念与目标
规划理念
建外soho的规划理念是创造一个充满活力、开放式的城市社区，将商业、居住、 休闲等功能有机融合，打造一个具有国际水准的现代化城市中心。
面。
服务质量
建外soho注重服务质量， 提供全方位的物业服务， 满足租户和客户的需求。
当前运营状况分析
销售业绩
建外soho目前的销售业 绩稳定，客户群体以中 高端为主，销售渠道多
样化。
出租率
目前建外soho的出租率 较高，但仍有部分空置 面积，需进一步优化租
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建筑 效果：
公建 化建 筑
烟道
小复式
大堂
复式
复式
复式
小复式 复式
产品设计 作为住宅用途(A座首 层、三层) • 厨卫功能完备，
但作为住宅的功 能空间如客厅、 卧室的分布舒适 性难保证。
• 标准层高3.1米
大堂
产品设计
作为办公用途布局 (D座首层、三层)
大堂
产品设计
作为住宅用途布局 (D座二层、四层)
大堂
产品设计
• 一房二厅，134 ㎡； 三房二厅，191㎡
办公利用； • 公建化设置，小型阳台也含在整体幕墙内，不影响建筑的整体外观。
SOHO尚都纯办公裙楼标准层平面
• 精装修 • 分户式空调，方便出租，使用灵活。 • 150个办公3.5米层高。 • 90个SOHO办公3.1米层高，70年产权。 • 面积在252平米-500平米
LOFT （五层，层高5.7米）
• SOHO跟传统上班族最大的不同是可不拘地点，时间自由，收入高低由自己来决定。 • SOHO对于人的素质要求会更高。最重要的是自制力。 • 按照SOHO族的工作方式大致可分为四种： • SOHO——自组1~10人的小公司，或经营一个小店面，或加盟某个连锁体系。这种SOHO规
模虽不大，员工们也未必天天见面，但是通过互联网保持着高效的联系，在经营和管理上 具备很大的灵活性。 • 自雇SOHO——在家工作或个人工作室，一人身兼老板及伙计，如文字、艺术工作者、顾问、 中介、保险等，他们大多爱好自由，工作富有创造性。 • 兼差SOHO——利用下班时间在家兼差的上班族，是保守型过度到创业阶段的人的选择。 • 在职SOHO——在家工作的上班族。即在家利用现代通讯科技与所属公司连线进行工作的电 子通勤族。与其他SOHO的区别在于他们有固定的工作单位，只是部分时间在家上班，在上 班过程中要不断和本公司联络以便协调工作。
空中商业走廊 采光中庭
SOHO尚都商铺裙楼产品特点
• 425 个商铺。 • 23部自动扶梯和13部电梯贯穿上下5层商场。 • 2个大的采光中庭可举办推广活动，聚人气。 • 6个下沉花园，可以做餐饮。 • 4500平方米屋顶花园。 • 480米沿街商铺，150米朝南花园店面。 • 每个商铺面积小，总价低，容易出租。
• 在中国，国内特别是大中城市已拥有相当一部分中青年追“新”族们加入SOHO 的世界。现在有40％的美国劳动力是受雇于自己。他们大多具备如下特点：有 经营头脑，趋利性、良好的组织性、有文化、有雄心壮志、有事业心，多面手。
• 据估计，目前中国SOHO族超过500万，上海的在家办公SOHO一族有70万。在北 京，“在家办公SOHO一族”已经超过100万。
SOHO·尚都功能分区
产品规划
南塔-SOHO办公 整个项目按地域划分为西
区、北区和南区。西区一 栋8层商业楼，北区一栋24 层办公楼，南区一栋29层 公寓；同时还包括4层裙房， 从地下一层至地上四层均 为商铺。
项目设计风格和设计理念 参考澳大利亚联邦广场
南区裙房-商业
北塔-办公 北区裙房-商业
SOHO相关案例分析
北京SOHO现代城
基本概况
• 现代城总占地面积7.9公顷，总建筑面积约为48万平米， 分为现代城公寓区和SOHO现代城两个区。公寓区由6栋 28层高的塔楼组成，总建筑面积21万平方米
• SOHO现代城占地面积2.6万㎡，总建筑面积近21万㎡， 共分为A、B、C、D独立的四座，
建外SOHO物业配比
商业 12% 写字楼 19%
soho 69%
soho 写字楼 商业
关于SOHO产品的介绍：解决居住空间和工作空间混合需求 的公寓物业
• 一、SOHO的定义——小型办公，居家办公。 • 二、SOHO的性质——公寓的细分物业，物业类型属于公寓
（居住商务化提升价值，也有少量商务用地建设的SOHO物 业） • 三、SOHO的作用——解决居住空间和工作空间混合的需求 • 四、SOHO的特点——空间富有弹性，房间多功能化 • 五、SOHO的户型： • 1、北京·建外SOHO：
北塔 南塔
9
3
LOFT （二十层，层高5.7米）
5
复式 (二十八、二十九层，层高3.5米）
2
复式 (二十四、二十五层，层高3.95米）
3
南塔标准平面
SOHO尚，单个 商铺面积110-400 平米
黄色餐饮区面积 300-400平米
2个大的采光中庭.
6个下沉花园，可 以做餐饮。
• 购买SOHO公寓的客户分为两类，一类是自用，一类是投资。对 于自用客户来说，SOHO公寓牺牲了部分居住功能，舒适性差， 只能是过渡性产品；对于投资客户来说，租金回报较低，与写 字楼处下风，但对使用者来说办公成本低，因而出租率高。
• SOHO公寓的面积一般都比较大，以居住的成本来实现办公。
纽约SOHO
关于SOHO族：国际上这一群落的人数呈现出增加的趋势
朝外SOHO SOHO尚都
• SOHO(SmallOfficeHomeOffice) 意思为小型家庭办公.起源于美国80年代中后期， 然后迅速风靡全球经济发达地区。
• 1998年,美国“在家办公SOHO一族”为840万，但市场分析家普遍认可的数字是 2100万-3000万，占美国劳动力市场的40%左右。目前在美国已有1／5的工作人 员是SOHO族，且以每年5％的速度增长着。日本、韩国和香港也在鼓励个人创 办SOHO型公司。
2、5号楼户型
户型设计
• 236-288平米大户 型；
• 12米进深，开间随 户型大小分割的单 元格数量而定。
• 单层面积761平米；
• 两部电梯
7、8号楼户型
北京建外SOHO借鉴点： 创造公寓领域的新市场——SOHO
•
借•
•
鉴
•
点
1、CBD内混合的开发理念：功能混合，可以办公可以 居住，房子可以是无数种生活的可能性；
2、办公空间布局开阔，分割适合，以满足不同的需求。
3、在公寓的空间打造商务的配套：全北京第一个拥有 宽带无线上网的社区、数字化社区环境、电视频道的 新增。
4、“混合就是活力”的建筑理念：建外SOHO的精神 是无中心，多层次，混合就是活力(multi-center, multilayer, multi-entrance, multi-view)。以小的环境打造大的 空间感。
北京SOHO现代城
• 开发背景： • 1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他
们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向 市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念， 给业主提供了灵活多功能的空间。
• 市场效果： • 从1998年4月3日起，到1999年11月30日历经近20个
西区裙房-商业 西塔-商业
SOHO·尚都平面户型设计
• 单层面积约1860平米，由2个核 心筒组成，每部分约930平米；
• 每个核心筒单元3部电梯； • 户型面积115-195平米；
SOHO·尚都平米户型设计
• 全框架结构，户型可任意分割； • 按照居家户型功能设计，但卫生间和厨房位置分布在户型边缘，便于作为
户型设计
• 户型面积120-165 ㎡；
• 每户设一个卫生间 • 每户设置厨房，但
厨房为开放式，沿 墙体布置烟道； • 办公、居住空间可 灵活分割。 • 单层面积793平米 • 2部电梯设置 • 标准层高3.2米
1、3、4号楼户型
户型设计
• 户型面积97-160㎡； • 户型由4×4米的方
格空间组合。少量 4.2米的方格空间。 • 进深12米，开间随 房间分割的单元格 而定。 • 单层面积761平米； • 每层2部电梯；
关于SOHO族：经济发展与现代服务业发展的自然产物
• SOHO族，它代表的是最先进的生产力，代表的是最活跃的新经济。能够按照自己的兴趣和 爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领一族。
• 最常见的SOHO职业有信息服务、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、 商务代理、做期货、炒股票等等。
为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求，户型上会存在很 多缺陷。
作为居住适合单身人士或两口之家，只能是过渡性产品。
租金回报很低，短期投资受政策限制。
• 六、综合分析 • SOHO公寓对于产业和周边环境的依赖度极大，一般位于CBD、
高等院校或商业中心附近。
• 由于客户对于办公和居住的需求各不相同，所以要求SOHO公寓 的空间具有很大的伸缩性和变化性，房型的个性化要求应得到 充分满足。
关于SOHO产品：SOHO是针对SOHO族推出的公寓物业。
• 五、利弊分析 • 1、有利点
兼顾了居住与办公两方面的需求。
房屋空间可自由分割组成，灵活性较高。
房型方正，利用率高。
房价、物业管理费以及其他使用成本均低于纯写字楼。
• 2、不利点 虽有办公的用途，但不能注册公司和挂牌；牺牲了居住空间和舒 适性以满足办公需求。
• 户型方正，可自由 分割作不同用途， 居住办公皆宜；
• 厨房办公空间进行 设置，但可进行改 造，不设置烟道
厨房 灶台
烟道
北京SOHO尚都：商贸用地，物业功能转换的代表
基本概况
SOHO·尚都占地面积约 2.2公顷，总建筑面积 约17万平方米。
商贸用地，用地年限 50年：
写字楼建筑面积为6.1 万平方米，商业建筑 面积5.6万平方米。其 中地上11万平方米， 地下6万平方米。