构建我国房地产税基评估体系的若干思考
构建我国房地产税基评估体系的思考
多个机构 同时承担 ， 其使用方法及标 准
上 的 差 异 可 能 会 导 致 评 估 结 果 的 不 一
致 ，难 以确保公平。
从 征 评 分 离 的 基 本 原 则 来 看 ，我
国构建 房 地产税 基 评估 体 系过程 中 ，
税 基 评 估 应 由 一 个 隶 属 于 国土 房 管 机
设置 房地产税基 评估机 构是房地
利义 务关 系 和制 度安 排 需 要通 过 法律 的 形 式 予 以 确定 。 律 制度 在 整 个 房地 产 法 税 基 评 估 体 系 中起 着 基 础 和 保证 作 用 ， 例 如 通 过 立 法 规 定 什 么 时候 进 行 评 估 、
优 亿资 源配置 ．调 节贫 富差距 促 进房 地产监 的繁 荣、稳 定和 司持 续发曩
提供 了先决条件 。二是评估经验丰富。 房地产交易部 门长期从事房地产管理 ， 其 他部 门无法 比拟 的经 验 ；三是 评估
环 节 和 征税 环 节 相 互 独立 。 样 既可 以 这
构之 间的有效竞争 ， 有效地配置社会资 商业性评估机构个体规模较小 ， 难以掌 握全部房地产数据 ， 特别是关于房地产 的产权 、财产 、产权人等保密信息 ， 难 以承担整制度的税负 主要 集中在房地产 的取得
环 节 和 转 让 环 节 ， 保 有 环 节税 负 少 。根 据 在 国 际 经验 和 我 困 的实 际 ，应 对 房 地 产 税 收 进 行 改 革 和 完 善 ，通 过 改 革 将 房 地 产 税 逐
步培 育为地方主体税 种 ，提高 房地产保 有
构建我 国房地产税基评估体 系 的思考
－史 新
近期 ， 家 的房 地产 调 控政 策 先后 采 取 同 信 贷 、 政 等 手 段进 行 干 预 ，在 一 定程 度 上 行 遏 制 了房 价 过 快上 涨 的势 头 ， 地 产税 收 制 房 度 改 革 问题 被 再次 提 出 。我 国现 行 的房 地产
纳税评估工作若干问题思考
纳税评估工作若干问题思考——也谈完善纳税评估纳税评估工作目前在我省全面推行，并取得了一定成效。
通过开展纳税评估进一步拓展了我们管理服务的手段，提高了日常税收管理监控能力，纳税评估方法也得到了逐步完。
对进一步完善纳税评估的意见建议很多，这里结合实际工作，主要从宏观局面，对完善纳税评估若干问题作一探讨，请批评指正。
一、纳税评估是日常管理的一种手段，更多的需要发挥其日常管理服务功能。
(一)纳税评估的基本功能。
纳税评估的定位，完整地说就是对纳税评估职能、作用的定位，是对纳税评估实现功能及目标的一种设定，既希望产生什么样的作用、达到什么样的目的。
任何一种管理方法都有其局限性，纳税评估也不例外，应正确全面看待纳税评估的作用，才能给其比较准确的定位。
从实践看，纳税评估表现出如下三种主要或基本的功能和作用：一是日常管理(即监控与服务)功能。
纳税评估主要通过对一家一户具体纳税人的指标分析，发现问题，并对纳税人进行有针对性的辅导、组织自查自纠，降低纳税人的纳税风险。
因此，纳税评估主要表现为监控与服务功能，是日常管理的一种具体手段或方法。
二是宏观监控功能。
纳税评估通过对具体纳税人分析、辅导、纠错。
一方面，掌握了纳税人生产经营变动情况，及时发现纳税人存在的问题，形成对纳税人的威慑；另一方面，通过对综合分析，能够发现某一行业或某一类型纳税人的异常以及管理中的薄弱环节，有利于我们及时堵塞管理漏洞。
因此，纳税评估也具有对管理目标的宏观监控功能。
三是“审计”功能。
纳税评估的基本或核心方法是数据分析技术，并在分析基础上实施约谈、帐证审阅，突破了传统管理方式或手段的局限性，大大提高了管理服务的针对性、有效性，与国外税收管理监控中的“税务审计”模式比较相近，它实质上就是这样一种数据化、程式性的检查、评估，体现出一定的审计、(二)纳税评估定位决定着纳税评估的组织、运行方法。
从当前税收管理的实际看，需要纳税评估更多的发挥其管理服务功能。
论文：当前房地产税收政策改革的思考及建议
当前房地产税收政策改革的思考及建议房地产行业作为国民经济的支柱产业，其产业关联度高，带动力强，在扩大内需和促进消费等方面发挥着巨大的作用。
近几年来，随着中国经济的持续发展，房地产行业的整体规模也呈现出迅猛的发展趋势。
但是由于各种原因，房地产行业在持续高速发展的同时也逐步出现了供求失衡、价格飞涨、利润构成畸形等方面的问题，给中国的整体经济发展带来了一定的安全隐患。
为了调控具有脱缰之势的房地产行业，近年来国家出台了一系列宏观调控措施，而税收政策作为宏观政策的重要手段之一，更是被反复使用。
但是从当前的市场反馈情况来看，税收政策本身对房地产行业的宏观调控作用发挥并不明显，在某些情况下甚至产生了推波助澜的作用，显示出现有的房地产税收体系存在着较为明显的和宏观调控不相协调的环节。
本文将全面阐述税收和房地产行业的现状以及相互间的关联关系，以及税收作用宏观调控手段的作用机制。
从保有环节税制、流转环节税制、取得环节税制三个方面系统的剖析了我国现有的房地产税收制度的来源、现状以及国外相应的税收制度极其执行效果，并进行相应的比对分析。
指出现有的房地产税收体系存在税收环节分配不合理，具体执行不力等方面的问题，揭示现有的税收体系在实现房地产行业宏观调控目标之间的缺陷。
结合宏观经济学中关于税收作用的理论根据，本文提出着力于需求方的税收分配调整理论，提出关于房地产行业分环节税收分配，改革不合理税制，加强征管水平等方面的改进方案，多管齐下提高房地产税收体系的宏观调控作用水平。
框架：一、宏观经济环境（背景）房地产是拉动经济发展的支柱之一，房地产的稀缺性与特异性决定了房地产的价格不断走高的趋势。
特别是近年来，全国部分城市房地产价格出现快速上涨趋势，为维护正常的房地产发展环境，国家不断出台税收宏观调控政策，但效力不大；而建立和健全房地产税制，既可以充分发挥协调国民经济运行、公平社会财富的功能，又可以为国民收入开源，防止国有土地收益流失。
对于房地产相关税收制度的思考和建议
研究展望与建议
完善和调整，增加一些新的 税种，例如房产税、土地使用税等，以实现更加全面和科 学的税收体系。
科学设定税率
应该根据不同地区和类型的房产和土地，科学设定税率， 以实现税收的有效性和公平性。
扩大征税范围
应该扩大征税范围，将更多的房产和土地纳入征税范围， 以实现更加公平的税收。
研究目的和方法
研究目的是分析当前房地产相关税收制度的现状、问题，并 提出优化建议，以期能够为解决房地产市场问题提供参考。
研究方法包括文献综述、实证分析和规范分析等，综合运用 多种方法对房地产相关税收制度进行全面深入的分析和研究 。
02
房地产税收概述
房地产税收的定义和特点
房地产税收特点
税率差异：不同种类的房地产税 收在税率上存在差异，以适应不 同类型房地产的特点。
态管理，提高征管效率。
05
结论与展望
研究结论
当前房地产税收制度存在 的问题
当前的房地产税收制度存在一些问题，包括 税种设置不合理、征税范围过窄、税率设定 不科学等，这些问题导致了税收制度的不公 平性和低效率。
房地产税收制度改革的必 要性
为了解决这些问题，房地产税收制度需要进 行改革，以实现更加公平和有效的税收。
建立反馈机制
建立公众对税收政策的反馈机制， 收集公众的意见和建议，以促进相 关部门及时调整和完善税收政策。
减轻税收负担
降低税率
适当降低房地产相关税率，以 减轻纳税人的负担，促进房地
产市场的稳定发展。
优惠措施
根据国家政策和经济发展状况 ，制定合理的优惠措施，如对 首次购房者、老年人等特定群
体提供税收减免等。
调节收入分配
通过征收房地产税，可以调节社会收入分配，缩小贫富差距，促 进社会公平。
我国房产税改革的思考
我国房产税改革的思考近年来，我国房产税改革问题备受关注。
随着我国经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场日益繁荣，但与此房地产税制问题也日益突显。
目前，我国的房地产税主要有房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税三个税种，但由于存在征管、税率及税负等方面的问题，导致房地产税收体系不完善，需要进行改革。
我们需要注重房地产税收的公平性。
现行的房地产税税率偏低，而税负占比却高，这对于购房人来说是不公平的。
应该逐步增加房地产税的税率，合理分担房地产税的负担。
对于不同地区的房地产税是否需要有不同的税率也需要进一步研究。
我们需要完善房地产税的征管体系。
房地产税的征管主要包括纳税人登记、资产评估、报税申报等环节。
目前，我国在这方面还存在着一些问题，例如房产税的征管不规范、信息不完善等。
我们需要加强对房地产税征管体系的建设，通过强化税收信息化建设，确保税收征管工作的顺利进行。
我们需要进一步优化房地产税的税制环境。
目前我国的房地产税制过于复杂，需要缴纳的税种较多，而且各项税费之间并不协调一致。
我们需要在房地产税改革中，将房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税进行整合，建立起一个统一的房地产税制度，减少纳税人的负担和征税的成本。
我们还需要加强对房地产税收政策的宣传和解释工作。
房地产税改革涉及到广大群众的切身利益，因此应当及时向社会公众介绍房地产税的改革内容、政策目标和意义，以便广大群众更好地理解和接受房地产税改革，并积极参与其中。
我国房产税改革面临着诸多问题和挑战，但也有很大的发展空间和潜力。
只有通过不断的改革创新，加强房地产税征收管理，优化税制环境，才能实现我国房产税改革的目标，为我国经济社会的发展做出更大的贡献。
对我国城镇房地产税收评估征税问题的探讨_1
对我国城镇房地产税收评估征税问题的探讨一、我国实行房地产税收评估征税的基本前提我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适应城镇房地产新形势的需要。
税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。
而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要。
国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。
有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。
但现阶段，我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。
（一）税制改革：整合现有房地产税制，及时开征新的房地产税或物业税在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。
通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合，及时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。
个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。
2.取消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。
3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节财富分配差距。
4.健全财产税征收，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入，防范收入流失。
同时，不断改进征收技术手段，加强税收征管，充分体现主体税种功能。
（二）社会条件：开展房地产税评估征税适宜的环境房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不仅关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是对住宅投资。
建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千上万家庭和个人生活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国家、和个人等各方利益，力争取得广泛共识。
因而开展房地产税评估征税，需要一个较好的政治经济环境。
1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。
对我国城镇房地产税收评估征税问题的探讨
对我国城镇房地产税收评估征税问题的探讨武新利摘要：房地产估价是在分析房地产价值影响因素的基础上，在科学的房地产估价方法的基础上，对房地产价格进行评估和判断的过程。
本文分析了房地产评估中存在的问题，从税收筹划入手，首要分析了房地产开发各阶段的主要税收筹划，然后深入分析了申请过程中遇到的主要问题，最后提出了提高税收筹划效率的一些针对性策略，使税收筹划能够为房地产企业提供更有效地服务。
怎样在合法的前提下扩大企业利润，避免不必要的危机，是房地产企业共同关心的问题。
关键词：房地产评估；市场状况；税收筹划一、引言对于目前的企业来说，在管理体制上，税收筹划的发展是合理的，对公司的财务管理有很大的好处。
从更大的角度来看，这也将对公司的整体业务战略产生积极的影响。
因此，企业应重视税收筹划与财务管理的关系，使企业能够降低税收成本，有效地进行财务管理，最终使企业实现财务目标。
实现经济效益最大化的基础更加坚实和可能。
税收筹划，指在不违反税收法规的前提下，根据企业的具体情况，制定详细的资金使用计划，对企业现有资金进行投资、管理和使用，使企业能够科学合理地纳税，使公司的利润最大化。
目前，许多房地产开发公司都会成立或聘请专业的税务筹划团队，为自己制定最合适的纳税计划，已成为房地产企业立足市场的重要筹码之一。
二、新市场环境下房地产评估行业中存在的问题（一）多部门管理的问题房地产评估是一项专业性、经验性、资金投入少、经济效益高的工作。
因此，政府部门对房地产估价政策有较大的影响。
一般来说，政府部门对房地产评估行业的政策影响部门主要包括国家建设部、土地管理部门和国有资产管理部门。
相应地，房地产估价师也被划分为三个工作方向，即房地产估价师、土地估价师和资产估价师。
整个房地产评估行业的整体性质没有一个统一的评价指标，这使得实际工作更加混乱，降低了房地产工作的整体效率。
（二）产权问题不明确我国房地产评估机构没有真正的脱钩。
原主管部门对房地产估价业务仍有决策权。
房地产税收体系改革的思考与建议
房地产税收体系改⾰的思考与建议January 201958⼀、引⾔党的⼗九⼤报告提出要“加快建⽴现代财政制度，建⽴权责清晰、财⼒协调、区域均衡的中央和地⽅财政关系”，在住房⽅⾯提出要“坚持房⼦是⽤来住的、不是⽤来炒的定位”。
⽬前的房地产税收体系存在着诸多问题，改⾰房地产相关税收⼀⽅⾯要促进财政体系完善，⼀⽅⾯要能够促进“房住不炒”⽬标的实现。
然⽽，房地产税收体系的改⾰不是⼀蹴⽽就的，《党的⼗九⼤报告辅导读本》中提出要按照“⽴法先⾏、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税⽴法和实施，对⼯商业房地产和个⼈住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建⽴完善的现代房地产税制度。
近年来，房地产税收体系的改⾰⾯临着⼀些新的形势：⼀是2016年以来“营改增”的实施，使地⽅政府从税收结构上失去了“营业税”这⼀主体税种，地⽅政府亟待寻找⼀种具有替代性的税种；⼆是稳定房地产市场的长效机制尚未建⽴，⾯对⾼涨的房价和居⾼不下的住房需求，⽬前政府⼿中的武器是“限购、限售”等短期措施，调控⽅式较为被动；三是尽管已经意识到了地⽅政府对⼟地出让收⼊的过度依赖问题，中央对地⽅政府融资平台的限制⼒度也不断加⼤，然⽽由于还未找到新的收⼊来源，“⼟地财政”问题⽆法从根本上得到解决。
新的形势也对房地产税收体系的改⾰提出了新的要求，即为地⽅政府补充主体税种，建⽴房地产市场调控长效机制，从根本上解决“⼟房地产税收体系改⾰的思考与建议地财政”问题。
⼆、⽂献综述⽬前对改⾰房地产税收体系的研究主要集中于新的房地产税制设计⽅⾯，针对整个房地产税收体系改⾰的研究较少。
然⽽，房地产税改⾰不仅仅是出台⼀种针对个⼈住房的房地产税，⽽是会对房地产的各个涉税环节进⾏调整，这些调整会相互影响与制约，将会对丰富地⽅政府财政收⼊与建⽴长效机制起到关键作⽤，因此，对房地产整个税收体系改⾰的研究⾄关重要。
贾康等（2014）对房地产税改⾰的总体框架进⾏了研究，提出了⼀系列改⾰⽬标；严荣（2017）从促进租购并举的⾓度，提出了完善房地产税收体系的建议；潘旭⽂（2017）⽐较了发达国家的房地产税收制度，借鉴国外经验对我国房地产税收体系提出了制度设计建议。
对我国城镇房地产税收评估征税问题的探讨(一)
对我国城镇房地产税收评估征税问题的探讨(一)一、我国实行房地产税收评估征税的基本前提我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。
税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。
而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。
国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。
有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。
但现阶段，我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。
（一）税制改革：整合现有房地产税制，及时开征新的房地产税或物业税在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。
通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合，及时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。
个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。
2.取消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。
3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节社会财富分配差距。
4.健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入，防范收入流失。
同时，不断改进征收技术手段，加强税收征管，充分体现主体税种功能。
（二）社会条件：开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不仅关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是对住宅投资。
建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千上万家庭和个人生活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益，力争取得广泛共识。
因而开展房地产税评估征税，需要一个较好的政治经济环境。
基于新《城市房地产管理法》的房地产税收体系思考
基于新《城市房地产管理法》的房地产税收体系思考近日，《城市房地产管理法》修订草案已经通过审议，这意味着房地产市场将迎来一系列改革。
房地产税收体系的调整也是值得关注的焦点之一。
在新法的指导下，我国房地产税收体系应该如何进行调整呢？本文将从多个角度展开思考。
基于新《城市房地产管理法》的房地产税收体系需要更加科学合理。
过去，我国房地产税收体系存在着诸多问题，比如“税负重、税种多、税收扁平化”等。
如果不加以调整，将会对房地产市场产生负面影响，甚至加大房地产市场波动风险。
在新法的指导下，应该对房地产税收进行全面梳理，减少税种，减轻税负，建立更加科学合理的税收体系。
基于新《城市房地产管理法》的房地产税收体系需要更加公平。
在过去的房地产税收体系中，存在着“重房轻税”的问题，也就是说，对于高价值的房产来说，缴纳的税费相对较低。
这种情况无疑对一般市民和低收入群体不公平。
在新法的指导下，要加强对高价值房产的征税力度，保障房地产税收的公平性。
基于新《城市房地产管理法》的房地产税收体系需要更加注重调控作用。
房地产市场既是经济发展的重要动力，又是金融体系的重要组成部分。
如何通过税收手段来引导和调控房地产市场，成为了当前需要解决的问题。
在新法的指导下，应该加大对房地产税收的调控力度，通过适当的税收政策来维护房地产市场的平稳健康发展，并预防房地产市场泡沫的产生。
基于新《城市房地产管理法》的房地产税收体系调整是必要的，也是有利于房地产市场健康发展的。
需要注意的是，在调整过程中要尊重市场规律，积极探索创新，寻求更加合适的税收政策，并加强咨询和征求各方面的意见，做到科学决策，确保房地产税收体系的改革顺利进行。
还要加强相关法规的制定和完善，建立健全相关的管理制度和监督体系，使得新的房地产税收体系能够稳妥有效地运行。
相信，在新《城市房地产管理法》的指导下，我国的房地产税收体系将会迎来新的发展机遇，为房地产市场的稳健健康发展做出更加重要的贡献。
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评估 制度 ． 法律制度要先行
２ 构建 我 国房 地产 税 基 的评估 主体
房地产 税基评 估行为 主体是指 受政府 委托 工作 的评
个部 门相互 监督制约保持独 立 ．有助于提 高行政 的透
明度 以及保证评估 结果 的公正性 ．这也符合 即将 全面 开征 的物业税 制度的要求 四是 将房地产税 基评估工 作委托社会 中介评估机构来进 行 ．以起到相互 监督共 同维护税制公平 的作 用。
估 机构 我 国房地产 税基评估 的评估 责任包 括选择房
（） ３设计 低成本 区分住 宅 自住交 易与住 宅投 机性
从征 评分离 的基本 原则来看 ，我 国构 建 房地 产税
基评估体 系过 程 中，税基评估 应 由一个隶 属于 国土房
交易的甄别机制 税率 的确 定应考 虑纳税 人的税负能
数据 库 系统 等 方面 。
关 键词 ： 地 产税 ； 制 ； 基 ； 税评 估 房 税 税 课
Ｃｏ ｔ ｕｃ ｓＲｅ ｌＥｓａ ｅ Ｔａ ｓ ｎｓｒ ｔ ａ ｔ ｔ ｘ Ｂａ ｅＡｐｐ ａ ｓ ｌＳｙ ｔ ｍ ｌ ｔ ｄ Ｐｏ ｅ ｎ Ｃｈｉ ａ ｒ ｉ ａ ｓｅ ＳＲｅ ａ ｅ ｎｄ ｒｉ ｎ
Ｌ ｇ ｌ ｅ ｉ ｓ ａ ｐ ａ ｓ ｌ ｏ ｙ ｂ ｓｃｔ ｏ ｇ ｔ， ｃ ｎ ｃ ｌ ｔ ｎ ａ ｄ ， ｐ ｒ ｉａ ｔ ｏ ｓ ｍｏ ｅ ｏ ｓ ｕ ｔ ｎ ａ ｄ ｄ ｔｂ ｓ ｙ ｔ ｍ ｒ ｅ ｍａｎ ｅ ａ ｇｍｅ ， ｐ ｒ ｉａ ｄ ， ａ ｉ ｈ ｕ ｈ ｓ ｅ ｈ ｉ ａ ａ ｄ ｒ ｓ ａ ｐ ａｓ ｌ ｒ ｂ ｓ ｍｅｈ ｄ ， ｄ ｌ ｎ ｔ ｃｉ ｎ ａａ ａ ｅ ｓ ｓｅ ａ ｅｔ ｉ ｃ ｒ ｏ ｈ
第 ｌ ０卷 第 ２ 期
２１ ０ １年４月
广 东 土 地 科 学
ＧＵＡＮＧＤｏＮＧ ＬＡＮＤ ＣＩ Ｓ ＥＮＣＥ
Ｖｏ ．１ １ ０ Ｎｏ． ２ Ａｐｒ，２ １ ． ０１
构建我国房地产税基评估体系 的若干思考
史 新
（ 州市国土资源和房屋 管理局 ， 东 广 州 ５ ０ ２ ） 广 广 １６ ３
２１ 政 府 机 构 ．
３ 构 建我 国房 地 产税 基评 估 的基 本 思路
税 基评 估基本思路是 ： 归并 房产 、 地价税 和房地产
开发领域一 部分行政事业 性收费 ． 简并税 费 ． 以房地产 市场 评估价值 为课税 税基， 年征 收 ． 按 提高房地 产保有
环节 的税 负 （） １征税 范围和对象 。物业税属房地产 保有税类 ，
行 的房 地产税收制度 的税负 主要 集 中在 房地产 的取 得
环节 和转让环节。 在保有环节税 负少 根据 国际经验和
我 国的实际 ． 应对房地 产税收进行 改革和完 善， 通过 改 革将 房地产税 逐步 培育为 地方 主体税种．提 高房地 产
保 有 阶段 税 收 的 比重 （ 即征 收 房 地产 财 产税 或 物业
院发布于 １ ８ ９ ８年 ９月 ２ ７日． 也有 ２ 年 的时 间了 随 ２
税 ）使其成为 房地产税收 中的骨干税 种 ［ 房地产税基 。 。 评估体 系是房地税 收制度 的重要组成部 分 ， 对健全 、 完
善房地 产转让交易环节 和保有 环节课税 的相关配套 制
度与保 障系统 ． 完善房地 产价格评估 制度， 建立 以房地 产评估 制度为核心 的征 管运作体 系起着举 足轻重 的作
如果房 地产税 基评估机 构是政 府机构 ，那 么它可 以是设 在税务部 门内的专 门评估 机构 ．也可 以是设在 房地产交易部 门的评 估机构 它能有效掌握 房地产市 场信息数据 ， 在一定程度上保 证公平 ， 降低征管难度 。
２２ 中介 机 构 －
其课征对象 为土地 、 房屋和房地合一 的不动产 。 课征范
Ａｂ ｔ ａ ｔ Ｔ ｅｆ ｃ ｓ ｆ ｈ ｕ ｒ ｎ ｒ ｂ ｅ ｈ ｏ ｉｔ ｅｒ ｆｒ ｆ ｅ ｌ ｓａ ｅｔｘ ｒｖ ｎ ｅ ｓ ｓｅ Ｔ ｅｐ ｏ ｎ ｎ ｒ ｂ ｅ ｏ ｒ ｖ ｓｒ ｃ ： ｈ ｕ ｅｃ ｒｅ ｔ ｏ ｌ ｍｓｉ ｔ ｅｓ ｃｅｙ ｉ ｔ ｅｏ ｍｓ ａ ｔｔ ｅ ｅ ｕ ｙ ｔ ｍ． ｏ ｏｔ ｐ ｎ ｓｈ ｏｒ ｅ ａ ｈ ｒ ｍｉ ｅ ｔ ｏ ｌ ｍ ｆ ｍｐ ｏ — ｐ ｉ ｉ ｇｔ ｅ ｒ ａ ｓａ ｅ ｔｘ ｒ ｖ ｎ ｅ ｓ ｓｅ ｉ ｈ ｗ ｏ ｃ ｎ ｔｕ ｔａ ｒ ａ ｓａ ｅ ｔｘ ｂ ｓ ｐ ｒ ｉａ ｙ ｔ ｍ． ｒ ａ ｓ ｔ ａ ａ ｅ ａ ｐ ａ ｓ ｌｓ ｓ ｍ ｎ ｅ ｌ ｔｔ ａ ｅ ｅ ｕ ｙ ｔｍ ｓ ｏ ｔ ｏ ｓｒ ｃ ｅ ｌｅ ｔｔ ａ ａ ｅ ａ ｐ ａ ｓ ｌｓ ｓｅ Ａ ｅ ｌｅ ｔ ｅ ｔｘ ｂ ｓ ｐ ｒ ｉａ ｙ ｔ ｈ ｅ ａ ｅ ｗ ｉｈ ｃ ｎ ｏ ｍｓｔ ｅｓｔａ ｉｎ ｉ ｕ ｏ ｎ ｒ ｕ ｐ ｓ ｄ ｔ ｅｂ ｉ ｅ ｐ ｔ ｅｒ ａ ｓａｅｔ ｘｂ ｓ ｐ ｒ ｉａ ｏ ｋ ｓ ｏ ｈ ｙｉ ｕ ｏ ｎ ｒ ． ｈ ｃ ｏ ｆ ｒ ｔ ｉ ｔ ｏ ｒ ｕ ｔ ｉ ｓ ｐ ｏ ｅ ｂ ｕｌ ｔ ｋ ｅ ｅ ｌ ｔ ｔ ａ ｅａ ｐ ａ ｓ ｌ ｒ ｍｏ ｔ ｌ ｏ ｒ ｕ ｔ ｏｈ ｕ ｏ ｎ ｃ ｙｓ ｏ ｔｏ ｈ ｅ ａ ｗ ｎ ｃ ｙ
的。
式予 以确定 法律 制度在整个房 地产税基评估 体系 中
起着基础和保证作用 ．例如通 过立法规定什 么时候进
行评估 、 怎样评估 、 评估 的标准 是什么 ， 规定税 基 、 税率 以及 由谁来 承担评 估工作 ．由谁 负 责监督 检察等 ： 同
原 因有 四 ： 一是评估力量 强大。房地产 交易部 门储
备 了大量熟悉 房地 产评估工作 的人才 ．为税基 评估 的
时 ． 过法律来规 范房地产税基 评估制度 ． 以从 程序 通 可
上保证 房地产税基评估制度 的公正性 因此 ， 建立税基
顺利开展提供 了先 决条件。 二是评 估经验丰富 。 房地产 交易部 门长期从 事房地产管 理 。 信息量丰 富 ． 地产 对房
摘要： 当前房 地 产税 收 制度 改 革是 社 会 关注 的 焦点 问题 ， 要完 善房 地 产税 收 制度 ， 个 突 出的 问题 就是 如 何 构建 房 地 一 产 税 基评 估体 系 。我 国要 顺利 开展 房 地产 税基 评估 工 作 ， 要 建立 一套 科学 的适 合 我国 国情 的 房地 产税 基评 估 体 系 。 就 我 国房地 产 税 基评 估体 系的 主要 内容包 括相 关法 律 制度 、 评估 主 体 、 基本 思 路 、 术 标准 和 评估 方法 及模 型 的构 建 与 技
近期． 国家 的房地产 调控 政策 先后 采取 信 贷 、 政 行
等手段 进行 干预．在一 定程度 上遏制 了房价 过快上 涨 的势头 ． 房地产税收制度改革 问题被再次提 出 。 我国现
估体 系 ．将 房地产税 的课 征范 围从房 地产转让环节覆 盖到房地产保 有环节。 为优 化现行税 收政策 ． 将 优化 资 源配 置 ， 节贫 富差距 。 调 促进 房地产 业 的繁荣 、 定 和 稳 可持续发展起 到重要意义 按现行税法规定 ．房产 税 的课征 方法是从价计征
和从租计征 ． 以从价计 征和租金作 为计税依据 ． 但 具体
操作难度大 房地产税收在我 国是一个老税种 ． 现行 的
《 中华 人 民共和 国房产税暂行条例》 是 １ ８ 年 发布的， ９６ 在各单项税 收法规 中除涉外 企业法规外属 于最早 的法 规，中华人 民共 和国城镇 土地使用税暂行条例 》 《 由国务
ｃ ｎ ｅ ｔ ｆ ｈ ｓ ｔ ｘ ｂ ｓ ｐ ｒ ｉａ ｙ ｔｍ ｈ ｎ ． ｏ ｔ ｎｓｏ ｅｅ ｔ ｅｔ ａ ｅａ ｐ ａｓ ｌ ｓ ｔ ａ ａ ｓ ｅ ｉ Ｃ ｉａ ｎ Ｋｅ ｒ ｓ Ｒｅ ｌ ｓ ｔ ｘ ｔ ｘｓ ｓｅ ｔｘｂ ｓ ； ｈ ｓ ｅ ｓ ｎ ｐ ｒ ｉｅ ｙ ｗｏ ｄ ： ａ ｔ ｅｔ ； ａ ｔｍ； ａ ａ ｅ ｔ ｅａ ｓ ｓ ｍｅ ｔ ｐ ａ ｓ ｓ ｅａ ａ ｙ ａ
启动立 法程序 ．法律 制度是 房地产税 基评估 各项 制度建立 和运行 的保障 。房地 产税基评估 制度 中涉及
广 东 土 地 科 学
筇 １ ０卷
到的各 种权利义务关 系和制度安排需 要通过法律 的形
管机关事业单位编 制为主 、中介评 估机构 为辅 的专 门 评估机构来进行 ． 费用 由政府承担 款 的征收部 评估 税 门与税基价值 的评估部 门应该 是彼此分离 、相互独立
用。
着时 间的推移 、 经济 的发展和情 况的改变． 有些规定 已
不适用或不符合历史发展的要求 因此 ． 国要建立完 我
善 的房地 产税 基评估体 系 ．就要着手相关 法律制度 的
建设 。
１ 建 立房 地 产税 基 评估 的相 关法 律 制度
税 基 即课 税基础 通过 引入合 理 的房地产 税基评
税依据 ． 以评估价值 的 ７ ％为课 税税基为宜 ． 人为 ０ 产权 维持 房屋 的正常使用 而支出 的维修 、 等费用 （ 保养 扣减 幅度 为评估 价值的 ３ ％） 作为计税 的税基 ０ 不 房地产课
税值 每半 年或一年调整一次 。在全 国统一 税制的前提
估机构个体规模 较小 ． 以掌 握全部房地产 数据 ， 难 特别 是关 于房地 产 的产权 、 产 、 权人 等保密 信息 ， 以 财 产 难
围包括城 乡所有 的房地产 、 城市土地和集体建设用地 ；
（ ） 据分析 测算 和选 择确定方 案 。从便 于征 管， ２数
降低征税成 本角度考虑 ，应 当以房地产评估价值 为计