构建我国房地产税基评估体系的有关思考
第２４卷第６期 ２０１０年１２月 武汉商业服务学院学报 ＪＯＵＲＮＡＬ ＯＦ ＷＵＨＡＮ Ｃ０ＭＭＥＲＣＩＡＬ ＳＥＲＶＩＣＥ Ｃ０ＬＬＥＧＥ Ｖｎ１．２４ Ｎｏ．６ Ｄｅｃｅｍｂｅｒ ２０１０
构建我国房地产税基评估体系的有关思考
史新
（广州市国土资源和房屋管理局，广东 广州 ５１０６２３）
摘 要：当前房地产税收制度改革是社会关注的焦点问题，要完善房地产税收制度，一个突出的问题就
是如何构建房地产税基评估体系。我国要顺利开展房地产税基评估工作，就要建立一套科学的适合我国国情 的房地产税基评估体系。我国房地产税基评估体系的主要内容包括相关法律制度、评估主体、基本思路、技术
标准和评估方法及模型的构建与数据库系统等方面。 关键词：房地产税；税制；税基；课税评估
中图分类号：Ｆ８１０．４ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００９—２２７７（２０１０）０６—００３２—０４
近期，国家的房地产调控政策先后采取信贷、 行政等手段进行干预，在一定程度上遏制了房价
过快上涨的势头，房地产税收制度改革问题被再
次提出。我国现行的房地产税收制度的税负主要 集中在房地产的取得环节和转让环节，在保有环 节税负少。根据国际经验和我国的实际，应对房地 产税收进行改革和完善，通过改革将房地产税逐
步培育为地方主体税种，提高房地产保有阶段税 收的比重（即征收房地产财产税或物业税），使其
成为房地产税收中的骨干税种［１１。房地产税基评
估体系是房地税收制度的重要组成部分，对健全、 完善房地产转让交易环节和保有环节课税的相关 配套制度与保障系统，完善房地产价格评估制度，
建立以房地产评估制度为核心的征管运作体系起 着举足轻重的作用。
一、建立房地产税基评估的相关法律制度 税基即课税基础。通过引入合理的房地产税基
评估体系，将房地产税的课征范围从房地产转让环 节覆盖到房地产保有环节，将为为优化现行税收政 策，优化资源配置，调节贫富差距，促进房地产业的
繁荣、稳定和可持续发展起到重要意义。 按现行税法规定，房产税的课征方法是从价计
征和从租计征，但以从价计征和租金作为计税依据， 具体操作难度大。房地产税收在我国是一个老税种， 现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》是１９８６
年发布的，在各单项税收法规中除涉外企业法规外 属于最早的法规，《中华人民共和国城镇土地使用税
暂行条例》由国务院发布于１９８８年９月２７日，也有 ２２年的时间了ｌ２Ｊ。随着时间的推移、经济的发展和情 况的改变，有些规定已不适用或不符合历史发展的 要求。因此，我国要建立完善的房地产税基评估体
系，就要着手相关法律制度的建设。 启动立法程序，法律制度是房地产税基评估各
项制度建立和运行的保障。房地产税基评估制度 中涉及到的各种权利义务关系和制度安排需要通
过法律的形式予以确定。法律制度在整个房地产 税基评估体系中起着基础和保证作用，例如通过 立法规定什么时候进行评估、怎样评估、评估的标
准是什么，规定税基、税率以及由谁来承担评估工
作，由谁负责监督检察等；同时，通过法律来规范 房地产税基评估制度，可以从程序上保证房地产 税基评估制度的公正性。因此，建立税基评估制
度，法律制度要先行。 二、构建我国房地产税基的评估主体
房地产税基评估行为主体是指受政府委托，以
征税为目的，代表征税方开展房地产税基评估工作
收稿日期：２０１０—１０－１０ 作者简介：史新（１９８２一），广州市国土资源和房屋管理局助理工程师，硕士研究生。
经济分析 史新：构建我国房地产税基ｉ，ｅ－ｔｄｉ体系的有关思考
的评估机构。我国房地产税基评估的评估责任包括
选择房地产税基评估机构。 设置房地产税基评估机构是房地产税基评估工
作中的一项重要环节。由于我国没有开展大规模房 地产税基评估的经验，更没有设定专门的评估机构 负责该业务。我国在构建符合我国国情的房地产税
基评估机构的时候，要借鉴境外有益经验。境外通常 的做法有二种：评估中介机构、政府部门内设专门机 构这二种机构负责房地产税基评估工作。
（一）政府机构 如果房地产税基评估机构是政府机构，那么它
可以是设在税务部门内的专门评估机构，也可以是 设在房地产交易部门评估机构。它能有效掌握房地
产市场信息数据，在一定程度上保证公平，降低征管 难度。 （二）中介机构
政府若委托商业性中介评估机构对房地产税基 进行评估，会引人评估机构之间的有效竞争，有效地
配置社会资源。但物业税税基评估涉及面广，单个商 业性评估机构个体规模较小，难以掌握全部房地产
数据，特别是关于房地产的产权、财产、产权人等保 密信息，难以承担整个城市所有的评估任务。若由多 个机构同时承担，其使用方法及标准上的差异可能
会导致评估结果的不一致，难以确保公平。 从征评分离的基本原则来看，我国构建房地产
税基评估体系过程中，税基评估应由一个隶属于国 土房管机关事业单位编制为主中介评估机构为辅的
专门评估机构来进行，评估费用由政府承担。税款的 征收部门与税基价值的评估部门应该是彼此分离、 相互独立的。 原因有四：一是评估力量强大。房地产交易部
门储备了大量熟悉房地产评估工作的人才，为税 基评估的顺利开展提供了先决条件。二是评估经
验丰富。房地产交易部门长期从事房地产管理，信 息量丰富，对房地产价值的评估有着其他部门无 法比拟的经验；三是评估环节和征税环节相互独 立。这样既可以避免将大量税基评估人员纳人公 务员编制、减轻政府负担，又能使两个部门相互监
督制约保持独立，有助于提高行政的透明度以及 保证评估结果的公正性，这也符合即将全面开征
的物业税制度的要求。四是将房地产税基评估工 作委托社会中介评估机构来进行，以起到相互监
督共同维护税制公平的作用。 三、构建我国房地产税基评估的基本思路 税基评估基本思路是：归并房产、地价税和房地
产开发领域一部分行政事业性收费，简并税费，以房 地产市场评估价值为课税税基，按年征收，提高房地 产保有环节的税负。
（一）征税范围和对象。物业税属房地产保有税 类，其课征对象为土地、房屋和房地合一的不动产；课
征范围包括城乡所有的房地产、城市土地和集体建 设用地。 （二）数据分析测算和选择确定方案。从便于 征管，降低征税成本角度考虑，应当以房地产评估
价值为计税。依据，以评估价值的７０％为课税税基 为宜，产权人为维持房屋的正常使用而支出的维 修、保养等费用（扣减幅度为评估价值的３０％）不
作为计税的税基。房地产课税值每半年或一年调 整一次。在全国统一税制的前提下物业税税率宜
采取地区差别比例税率，赋予地方政府一定的税 权，使地方政府可以因地制宜地利用物业税手段
来调控房地产市场和依据地方财政开支需要有弹 性的调整税率，增加财政收入『３］。 （三）设计低成本区分住宅自住交易与住宅投机 性交易的甄别机制。税率的确定应考虑纳税人的税 负能力，住宅物业与非住宅物业在税率上应区别对
待，采取不同的税率政策，改目前从价计征和从租计 征的办法统一为从价计征；经营性的房产按高档税
率课征；非营业性的房产按低档税率课征，居民住宅 的保有课税，实行低税政策１４１５１。 四、房地产税基技术标准和评估方法
目前我国尚无专门的房地产税基评估的技术 标准，我们可以借鉴资产评估和地产评估中的技
术标准，结合考虑税基评估工作的特殊要求，进行 相应地调整与修改，以满足税收征管工作的实际 需要。我国直接与房地产业相关的评估标准或者 规范有两个，即国家标准《房地产估价规范》 （ＧＢ／Ｔ５０２９１—１９９９）和国土资源部《城镇土地估价 规程》（ＧＢ／Ｔ１ ８５０８—２００１）。
（一）单宗评估方法的选择。税基评估可以采用 三种基本的评估方法，即市场比较法、收益还原法和
重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找
３３．
武汉商业服务学院学报 ２０１０年第６期
与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与 实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交
易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。当由 于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，
可使用收益还原法，将实际或预期的从待估房地 产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评
估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法 都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得 土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体
性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房 地产的评估价值。
（二）批量评估方法的选择。同其他目的的评估
不同，为得出房地产税基，要求同时对大量的房地产 进行评估，工作量大且密集为保证物业税的行政效 率，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受 的。根据保有环节房地产税的特性和借鉴国际房地
产评估的主流做法，应建立适合我国国情的房地产 批量税基评估体系，运用计算机辅助批量评估系统
来进行房地产税基评估，达到税负公平和低税收成 本；同时，要结合融人地理信息系统与基准房价指
标，以便更好更快地开展房地产税基评估。此外还要 运用多元回归分析、时间趋势分析、适应估计技术和 人工神经网络等技术进行模型校准，确保房地产税
基评估价值更真实可靠阎。 综上所述，在税基评估所采用的评估方法中，
尽管所采用的评估方法应该主要是批量评估方 法，但也不完全排除单宗评估方法。我国房地产业 及其相关的金融等行业，仍是政府主导以及我国 经济发展区域间的不均衡，沿海与内地、南方与北 方、城乡差异等等。因此，我们需要认真考虑我国
的这些特点，发展出一套适合我国国情的房地产 批量评估系统。所以，在我国房地产税基评估体系 的设计中，其评估方法选择上，既要考虑以批量评
估方法为主，同时也要适当兼顾单宗评估方法，不 能完全将其排除在外。 五、房地产税基评估的模型的构建 评估模型是在某种评估方法的基础上，为某一
类价值影响因素相似的不动产建立的价值评估模 型，不同类别的不动产以及评估方法不同的不动产 应分别构建不同的评估模型。按照评估方法的不同，
评估模型可以分为收益法评估模型、市场法评估模
．３４． 型和成本法评估模型三种。 （一）市场比较法评估模型的构建。市场比较法 的运用需要大量的交易数据为基础，以住宅用不动
产为例，城市的二手房交易一般比较频繁，交易数据 较多，而且官方数据易于取得。创建市场比较法评估 模型可先在评估区内建立二手房交易登记制度，实
时搜集最新市场交易案例，并将大量交易数据进行 分析，在评估区内拟合多元回归模型，再对各宗不动 产进行个别因素调整。
．（二）收益还原法评估模型的构建。收益还原 法评估模型主要适用于产生稳定收益的不动产
群，主要包括城市中的商业用不动产。构建收益法
评估模型应首先对商业用不动产根据不动产收益 的来源进行细分，将不动产的ｌ古１定租金收益和从 企业利润中分配得来的不动产收益加以区分，进 而构建不同的评估子模 。对于有稳定租金收入
的不动产，应以租金为基础创建评估模型，在同一 评估区内应运用相同的标准测算模型参数（不动
产收益分配比率、收益年期、折现率等）；对于其他 类型收益性不动产，应主要考察其历史收益额和
未来市场预期，客观地确定其各年的收益数额。收 益法评估模型的构建可以先将历年收益数据作为 参考数据制成数据库，在以后年度的评估中只调
我国房产税改革的思考
我国房产税改革的思考
随着我国经济的迅猛发展，房产税改革也成为了一个备受关注的话题。房产税是国家对房产所有者所征收的一种税收，其主要目的是调节房地产市场的供求关系，优化资源配置，进一步促进经济发展。然而，我国房产税改革仍面临一些离不开解决的问题。
首先，房地产税的征收标准需要明确。 在我国现行的税收制度中，房产税是根据房屋的市场价值来确定的。由于房地产价格波动较大，税收征收难度也相应增大。如何明确征收标准，避免随意涨价或贬值对税收的影响，需要相关政策制定者加强研究和思考。
其次，房产税改革需要考虑到公平与合理。房地产一直都是中国市场上的“风向标”，同时也是社会经济发展的重中之重。因此，房地产税改革需要注意到公平和合理性，不能冲击广大市民的经济利益。应该采取合适的措施，防止税收负担增加对人民生活水平的影响。
第三，政策稳定性和可预见性需要提高。所有的政策都需要在稳定性和可预见性方面进行考虑和审核，以保证公众的权益和政策的有效性。在房产税改革中，如果政策变动频繁、不稳定，将会对房地产市场和整个经济系统造成极大的影响。
第四，房产税的征收方式需要简化。我国税收制度较为复杂，征收方式繁琐。如果我国改革出台的房地产税征收方式过于复杂，会给纳税人带来负担和不便。应该根据实际情况简化征收方式，方便纳税人申报税款，减少失误。
第五，先行地区的探索需要加强。目前，我国一些城市试验性地推出了房产税，通过这种方式来探索房产税的具体征收方式和税收收益。这些先行地区的经验和教训需要被广泛吸取，以便在实施房产税改革时避免重复和误区。
综上所述，房产税改革是一个复杂的问题，需要在经济、政策、公平和纳税人利益上进行充分的考虑和权衡。当政策制定者认真思考这些问题时，房产税改革才会走更稳健的道路。
房地产税税基评估问题
房地产税税基评估问题
一、房地产税税基评估的程序选择
（一）对评税机构设置的选择
在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。
我国有很多专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值实行评估的专业机构，由它来评估不但缺乏说服力，还将大大增加征税成本。
所以，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择能够按下列顺序实行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这个选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则能够选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既能够发挥现有的社会中介评估行业的作用，又能够在一定水准上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员实行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接实行征税的部门。
我国房产税改革的思考 2
我国房产税改革的思考
近年来，我国房产税一直是社会广泛关注的话题。随着我国经济的快速发展，房地产市场的火热程度一直居高不下，而房产税的改革也成为了摆在人们面前的一个重大议题。房产税改革对于房地产市场以及整个国家经济发展具有重要意义，因此有必要对我国房产税改革进行深入思考。
房产税改革可以促进地方财政的健康发展。当前我国地方政府的财政收入主要依赖土地出让金和房地产相关税收，这种模式使得地方政府对土地和房地产市场的依赖过重，存在许多弊端。而通过房产税改革，可以降低地方政府对土地和房地产市场的依赖程度，增加地方政府财政收入的多样性，提高财政运行的稳定性。通过房产税改革，可以让地方政府更加注重公共服务和基础设施建设，促进地方经济的可持续发展。
房产税改革可以促进社会公平。当前，我国房地产市场存在明显的贫富差距，房产税改革可以通过税收手段来调节这种不平等现象。通过对高价值的房产征收更高的税收，对低价值的房产减少税收负担，可以减轻中低收入家庭的经济压力，增加他们的购房能力，缓解现阶段的住房难题。通过房产税改革可以让房地产市场更加透明，防止房地产市场出现严重的滥用和炒作，使得房地产市场更加公平公正。
尽管房产税改革有着许多积极的影响，但是也面临着一些难题和挑战。最大的挑战之一就是如何确定征收税收的标准以及税率。当前我国房地产市场的复杂性使得很难确定一个统一的标准和税率，因此如何采取科学的方法来确定征收标准以及税率成为了一个亟待解决的问题。房产税改革还需要政府制定良好的政策和措施，保障改革的顺利进行。政府需要制定好相关的管理和监督制度，保障征收的公平和公正，并且对税收使用进行监管，防止出现滥用和腐败现象。
房产税改革还需要充分考虑到不同地区的差异性。我国各个地区的经济发展水平不一，房地产市场的情况也各不相同，因此在进行房产税改革时需要考虑到各地区的差异性，制定适合各地区的征收标准和税率，避免一刀切的做法导致地方经济的不稳定。
我国房地产税改革的几点思考和建议
我国房地产税改革的几点思考和建议
郑景文
【摘 要】作为国民经济的支柱产业，房地产业的健康有序发展是国民经济持续稳定发展的一大重要支撑，而与房地产紧密相关的房地产税及其结构的合理性也将直接影响到房地产行业的健康发展，并由此对国家财政收入产生重要影响。近年来，随着我国社会经济的高速发展，房地产市场也相应地随之蓬勃发展。但就现行的房地产税而言，我国自从1994年进行税收改革之后一直未随发展而进行调整的房地产税收制度已经无法跟上当前房地产市场的发展脚步。因此，基于全面分析研究而进行切实有效的房地产税改革已是势在必行。%As a pillar industry of national
economy ,the healthy and orderly development of real estate is one of the
important support for the sustainable and stable development of the
national economy .Meanwhile ,the rationality of real estate tax ,which is
closely related to the de-velopment of real estate ,and its structure will
have an important impact on the national fiscal revenue .In recent
years ,with the rapid develop-ment of social economy in our country ,the
real estate market also began to flourish .Despite all those efforts made by
the government and with the current situation considered ,we can find
房地产税税基评估问题研究及建议
环渤海经济瞭望 │ 2019.2
21瞭望观点房地产税税基评估问题研究及建议
一、前言房地产税要求土地和建筑物的所有人或承租人每年向政府缴纳一定数额的税款（朱珈莹，2016[1]）。房地产税税基是征税对象的数额（胡月，2014[2]）。税基评估主要是为税收的征纳服务，为房地产税的征收提供依据（熊媛媛，2014[3]）。房地产税税制改革逐步推行，而税基作为房地产税征收中关键的一步，税基评估的研究工作，也成为改革的关键。本文列举了目前我国房地产税税基评估中存在着一些问题，并就这些问题提出解决方案。二、房地产税税基评估中存在的问题（一）价值类型选择不准确在试点征收房产税时，比较多采用房地产的市场价值作为价值类型。但是同一套价值类型并不适用于所有地区，在房地产市场较为发达的地区，市场价值更为适用，评估结果更为合理，但对于房地产市场发展水平较低的地区，若采用市场价值，评估的难度较大，且结果的合理性较低，如果此时采用非市场价值作为价值类型，就可以较为准确的进行评估。因此需要根据不同地区的实际情况，采用相应的价值类型。（二）税基评估争议解决机制不完善房地产税税基评估结果与纳税人的利益直接相关，因此有时会出现纳税人质疑评估结果的情况。纳税人对结果产生争议，争议可能来源于数据资料、评估方法以及对评估工作的认知等。解决争议需要有一个较为科学、规范的争议解决机制，这样可以减少纳税人与评估主体、纳税机关之间的矛盾。然而目前评估争议解决机制还不够完善，且随着房地产税的改革，可能会产生更多的纳税争议，更需要完善税基评估争议解决机制。（三）专业税基评估人才稀缺从事税基评估工作，需要丰富的理论知识与实践经验，对从业人员专业技能要求较高。因为国内资产评估刚刚开始发展，所以这方面的人才紧缺。虽然目前有房地产估价师考试，但是专业从业人员供给远小于市场的需求。另外由于行业才刚开始起步，评估准则不那么完善，评估理论及评估方法较为滞后，这些实际情况导致从业人员评估时缺乏理论指导，因此需要培养或引进更多的专业人才。三、完善房地产税税基评估的建议（一）明确评估价值类型以上海市及重庆市为例，在试点征收房产税时，所提及的税基评估，都是采用市场价值进行评估，而没有涉及到非市场价值。因此笔者认为，在选择价值类型时，应根据房地产所处的地理位置及房地产的特征，合理选择合适的价值类型，即房地产处于活跃的交易市场时即可选用市场价值，若房地产处于不活跃的市场时，可根据房地产自身的特点选择合适的非市场价值。具体而言，当房地产处于较为活跃的交易市场时，如城市的商铺、工厂，则可以选择市场价值作为价值类型；当房地产所处地区，交易市场不活跃时，如偏远地区的房地产、农业生产的不动产，此时交易市场不活跃，市场价值不再适用，可以选择重置成本净值、在用价值等作为价值类型。（二）建立税基评估争议处理机制 建立一个完善的房地产税税基评估争议处理机制，既可以督促评估人员更为公平的进行评估，使评估工作更加公开透明，又可以减少纳税人与评估主体、纳税机关之间的矛盾，能较为有效的解决评估结果的争议问题。笔者认为，首先应秉承公平、效率的原则，建立房地产税税基评估争议处理机制，应合理公正地处理争议，争议处理流程应简便高效。其次，应规范争议处理流程，纳税人以及争议处理的主体可以清楚明白争议的处理流程。再次，应明晰争议处理的主体的职责，争议处理主体一般包括评估机构、评估机构管理部门和法院，三个机构的职责及权限应给予明确，当纳税人提出争议时，评估机构应提供便利条件及申诉渠道，评估机构管理部门应积极处理协调纳税人与评估机构之间的矛盾，当纳税人提起诉讼时，法院应客观中立地做出公正的判决。（三）培养税基评估人才因为资产评估在我国刚刚开始起步，且税基评估又是评估中较新的领域，因此对专业人才的需求迅速扩大。房地产税税基评估人才，不仅需要了解评估知识，还需要了解房地产、统计软件应用、地理等方面的知识。培养房地产税税基评估人才可以从社会评估机构引入专业的评估人才，再对他们进行培训，学习地理、计算机等方面的知识，再选出优秀人才出国深造，将学习到的技术与国内实际情况结合，将评估技术稍加改良运用到国内评估中。四、结语本文首先明确准确评估房地产税税基地重要性，接着就房地产税税基评估中存在的问题进行简要分析，最后就存在的问题，一一提出建议。参考文献[1]朱珈莹.我国房地产税税基评估理论与方法研究[D].天津商业大学,2016.[2]胡月.房地产税基评估方法探究[J].现代经济信息,2014(18):209.[3]熊媛媛.批量评估法在居民住宅税基评估中的模拟应用研究[D].首都经济贸易大学,2014.（作者单位：四川大学）摘要：随着房地产行业的飞速发展，征收房地产税具有重要的意义，为了保证公平合理地征收房地产税，必须准确地评估房地产税税基，因此本文对房地产税税基评估中存在的问题进行简要分析，并为解决这些问题提出相关建议。关键词：房地产税；税基评估◆ 熊兰轩DOI:10.16457/ki.hbhjjlw.2019.02.015
房地产税制体系国际经验与启示
房地产税制体系国际经验与启示
近年来，房地产税制改革是我国税制改革的热点话题，房地产税制改革是新一轮房地产调控中制度建设中的重要内容。主要国家对于房地产税制在房地产的占有、使用、收益和转让各个环节的税种选择和税制要素设计等方面已形成完善制度。
一、 房地产税制体系国际经验
（一）依据课税对象和范围不同，设计房地产保有税体制。一是多数经济发达国家采用比例税率。如，美国州政府立法设定最高税率，地方政府自行设定具体税率( 1%～3% )；德国以联邦基准税率乘以各州的系数确定，联邦基准税率在0.35%左右；英国营业房屋税则由英国财政部依据上年度税率和通货膨胀率确定，并实行全国统一税率；法国的不动产税为持有不动产者，每年按3%的公平市场价值纳税。二是税收优惠形式多样。各国通过免征额、税收扣除、税额减免、先征后退、优惠税率等多种优惠形式对低收入阶层、弱势群体进行照顾。如，美国马里兰州政府规定，如果房主的家庭年收入不超过六万美金，就有资格申请减免房产税；英国对低收入家庭可以享受房产税退税政策，地方政府最高可以退税100%；法国对特定的科学或教育公共机构实行一定的房地产税减免税政策。三是设置专门机构，评税体系较完善。美国地方政府设置专门的部门评估，与征税部门分开；加拿大各省成立专门的集中评估机构；日本设立中央固定资产评估委员会；德国建立地产价格独立评估机制，各地成立房地产公共评估委员会。评估方法国际通行的主要是成本法、市场法和收益法三种。各国评税周期一般都在3～10年内。争议处理上，美国向当地税基评估机构申诉；加拿大向修正会和税务法庭提出评估申诉。四是设置住宅空置税制提高利用率。法国住宅空置逾1年须缴楼价的10%的空置税，第2年增加到楼价的12.5%，第3年为15%；加拿大温哥华从2018年3月开始征收空置税，房屋每年空置达到6个月的，需要按照“房产价值的1%”来交税；英国房产被空置长达两年或以上，政府会对空置房屋征收100%额外市政税；澳大利亚也开始征收空置税，在维多利亚省，空置税的税率为房屋价值的1%。
房地产税收评估征收之我见
产业经溶
房地产税收评估征收之我见
－徐守伟山东省临沂房产登记交易中心
［摘要］国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提高地方政 府运用税收政策５－具的灵活性。但现阶段，我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。
［关键词］房地产税收评估征收
我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适应城镇房地
产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调 控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较
低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革
涉及诸多方面，其中，开展房地产税评估征税活动是房地产税制度
改革的重要内容。国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征
税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提
高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段，我国推行这一 征管措施还需要一定的制度和环境条件。
一、税制改革：整合现有房地产税制。及时开征新的 房地产税或物业税
在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要 重点突破的有：１全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通 过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种
进行整合，及时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范
围，扩展税基。个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依
法纳税。２．取消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加政府 收入，合理分配公共服务成本。３贯彻公平原则，通过减免税、设
置不同税率等手段，调节社会财富分配差距。４．健全财产税征收网
络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入，
防范收入流失。同时，不断改进征收技术手段，加强税收征管，充
分体现主体税种功能。 二、社会条件：开展房地产税评估征税适宜的政治经
济环境 房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策
不仅关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条 件，特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政
有关现行房地产税制改革的提议
有关现行房地产税制改革的提议
随着我国经济的发展和城市化进程的加速，房地产业成为重要的支柱产业之一，然而当前的房地产税制存在一些问题，需进行改革。本文将提出几点有关现行房地产税制改革的提议。
一、建立全面的房地产税制
目前我国的房地产税制主要包括房产税、土地增值税、关于房屋的城镇土地使用税以及契税等税种，这些税种的税率、税基以及征收标准都存在着各种不合理之处。建立一套全面的房地产税制，错综复杂的现行税制协调配合，对推动房地产市场健康发展至关重要。
二、建立统一的房地产税基
现在的房产税收取是按照房屋评估价格计算的，而土地增值税则是按照土地评估价格计算的，这不仅增加了企业和个人的负担，也容易引起灰色经济的产生。因此，建立统一的房地产税基，采取按照每平方米的房屋建造面积或贷款购房总价计算，既能避免“二次征税”，又能减少税收漏洞。
三、建立个人所得税征收方式
在现行的房产税中，个人所得税征收方式偏低，税收水平不够，应将其提升为与税务部门签订合同的方式。例如，将年度个人所得税明细表与税务文件一并提交税务部门，便于稽查和减少个人隐瞒所得行为。
四、建立更加灵活的控制税收的机制
房地产税制在我国改革的过程中需要适应不同的局面，采取更加灵活的控制税收的机制。对于重点地区的房地产市场与其他地区形成分割，需对其税收周期与税率进行区分。
五、建立房地产税收机构
在现行的税制中，房产税由国税部门主管而土地与房屋评估业务则由地税部门主管，存在服务重叠、不协调的问题。建立房地产税收机构，负责所有与房地产税相关的业务，以确保房地产税的征收和管理各项措施的贯彻执行。
六、 深化税制改革的同时，加大对灰色经济的打击
房地产行业是国民经济中最大的利益群体之一，也是灰色经济的重要领域。在深化税制改革的同时，加大对灰色经济的打击、加强监管执法，建立彻底的诚信度管理体系，是保证税收征收效率和社会稳定的关键所在。
总之，现行房地产税制中存在的各种问题都需要进行改革，以建立一个完善的房地产税收体系，提高房地产税收水平，降低企业与个人的税收负担，同时也能有效的遏制灰色经济的发展。这对于保障房地产市场健康发展具有重要的促进作用和实践意义。
浅议房地产税制的现状及改革
浅议房地产税制的现状及改革
引言
房地产税制是指国家对房地产领域的税收政策和制度。当前，随着房地产业的迅猛发展，房地产税制也变得日益重要。本文将从当前房地产税制的现状出发，浅议房地产税制改革的必要性和方向。
现状
房地产税制在我国目前存在一定的问题。首先，房地产税收体系不够完善。我国目前主要依靠土地出让金、房产税、城镇土地使用税等方式来征收房地产税。然而，这些税收方式存在一些问题，如土地出让金存在过高、不公平等问题；房产税税率较低，收入不稳定；城镇土地使用税主要由地方政府支配，缺乏统一性。
其次，房地产税收的方式有待优化。目前，我国主要采用的是固定税率，即按照房产的评估价值来征收一定比例的税金。然而，这种方式可能会导致负担过重的现象。另外，房地产税收也存在一些豁免政策，如个人住房免征房产税，这可能会导致税基过小，税收收入不足。
再者，房地产税收监管不够严格。由于房地产业的特殊性，房地产税收容易出现逃税等问题。当前，我国对房地产税收的监管还不够严格，导致一些房产开发商、房产中介机构等逃避税收，给国家财政造成一定损失。
改革的必要性
房地产税制的改革迫在眉睫，主要有以下几个原因。
首先，房地产税收体系的不完善直接影响着国家财政收入。房地产行业是重要的经济支柱产业，通过对房地产税收制度的改革，可以增加税收收入，提高国家财政收入的稳定性和可靠性。
其次，优化房地产税收方式，可以实现税收的公平性。当前的固定税率方式可能导致税负过重，通过引入差别化税率，可以根据不同的地理位置和房产类型对税率进行调整，减轻中低收入人群的税负压力，提高税制的公平性。
再者，加强对房地产税收的监管，能够减少税收的漏税现象，提高税收的收入水平。通过加强对房地产税收的监管，可以避免房产商、中介机构等逃税行为，减少税收损失。
改革的方向
为了解决当前房地产税制存在的问题，需要从以下几个方面进行改革。 首先，完善房地产税收体系，建立健全的税收机制。通过优化土地出让金、房产税、城镇土地使用税等税收方式，形成合理的税收结构，提高税收贡献率，增加税收收入，进一步完善国家财政收入结构。
构建我国物业税税基评估体系的建议
构建我国物业税税基评估体系的建议
【摘要】 近年来房地产市场持续繁荣，国家不断出台调控房地产市场的种种政策，开征物业税也成为当前社会经济中的一个热点问题。文章主要从资产评估的角度，就物业税税基评估试点中的税基评估问题进行研究，在借鉴国外发达国家或地区实践经验的基础上，对构建我国物业税税基评估体系的配套设施进行了研究和探讨，并提出了相关建议。
【关键词】 物业税；税基评估；评估体系
随着经济实力的逐步崛起，中国将进入工业化与城市化加速发展的新阶段。城市化的加速推进，推动了我国房地产事业的发展。如何解决在城市化进程中出现的土地、住房等各种问题需要进行系统深入的研究。房地产税收可以从宏观层面上调节我国土地、房产等不动产资源的分配，但是我国房地产税收制度也面临保有阶段税负轻、计税依据不合理、征收范围过窄、内外税制有别等较多影响税制效率、公平的问题。十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。
开征物业税的重要前提是对物业税税基进行评估，我国进行物业税及税基评估试点工作已经有六年之多，从开始的六个省区到现在的十个省区，税基评估始终处于“空转”状态。总结近几年物业税及税基评估试点工作的经验及社会各界对物业税及税基评估的讨论，可以发现以下若干问题一直困扰着物业税及税基评估
“试转实”的进行。一是人们对物业税的目标和作用的认识摇摆不定，过分强化了物业税对控制房价的作用；二是过分强调了物业税对土地出让金的替代作用，以及物业税对土地出让制度改革的作用；三是我国财产登记制度的严重滞后等。其实，房价的高低最终是要靠市场机制解决，不能完全寄希望于物业税的作用。土地出让制度和土地出让金的收取，是政府行使土地所有者权力的行为，物业税的开征是政府行使行政权力的行为，两者并没有必然的联系和替代关系。
上述认识的错位会直接或间接地影响物业税税基评估总体方案的设计，以及课税对象和课税范围的界定、税基评估价值类型的选择等，会严重制约物业税及税基评估“试转实”的实施。在这样的背景下，本文适当借鉴国外理论和实践情况，对我国物业税及税基评估的相关问题进行探讨，并提出建议。