投资估算及项目经济评价

6 投资估算及项目经济评价
6.1 销售计划
6.1.1 开发进度
根据项目的定位和项目的规划，项目开发总面积168084㎡。

6.1.2 销售计划
6.1.2.1 销售价格
本案采用可比楼盘定价法，成本定价法，并结合市场需求导向法对本案进行定价。

结合项目的开发情况，将本项目均价初步定为5800元/㎡，住宅、车库的定价情况为：项目住宅均价为5800元/㎡；
6.1.2.2 销售收入预测
根据对房地产市场的预测，并结合项目的开发进度，资金的供应情况，制定了住宅的销售计划及销售收入预测。

详见下表
表6.1销售收入
6.1 投资估算依据及范围
由规划方案设计和相关技术资料、项目销售计划和销售预测、青岛市建设工程收费标准、青岛房屋安装工程造价参考、《山东省安装工程费用构成及计算规则》、《工程设计收费标准》，确定如下编制依据。

（1）规划方案设计和相关技术资料
（2）项目销售计划和销售预测
（3）青岛市建设工程收费标准
（4）青岛房屋安装工程造价参考
（5）《山东省安装工程费用构成及计算规则》
（6）《工程设计收费标准》
投资估算范围应与项目建设方案设计所确定的研究范围和各单项工程的内容相一致。

包括：土地费用，前期工程费用，基础设施建设费，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费，开发间接费，管理费用，财务费用，销售费用，其他费用，开发期间税费，不可预见费。

（1）土地费用：150万元/亩，共计9000万元。

本项目所投得的地块已经完成了征地拆迁，开发商共计投入资金：150×60=9000万元。

（2）建设销售期计划：2009年建设准备期；2010、2011年建设期；2010、2011、2012销售期，销售份额分别为30%、30%、40%。

销售价格为5800元/平方米。

（3）前期工程费：前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，以及水文、地质勘查等费用支出。

取建筑安装费用的6 %估算
前期工程费
（4）房屋开发费用：包括建筑安装工程费（建筑面积约168084平方米）、基础设施费、公共设施费。

其中，建筑安装工程费由有关数据及文件取单方造价2000元估算，基础设施费由前述依据估算值为5678.4万元，公共设施费估算值为1306.2万元。

（5）管理费：管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

取土地费用、前期工程费和房屋开发费之和的3%
（6）财务费用：财务费用主要指贷款利息等的融资费用。

（7）开发期税费：取单方140元估算。

（8）不可预见费：房地产项目应该考虑适当的不可预见费。

不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用的准确程度，取土地费用、前期工程费和房屋开发费之和的3%估算。

（9）营业税及附加：为销售收入的5.5%
（10）交易管理费及印花税：为销售收入的0.55%
（11）土地增值税：本案的土地增值额小于50%，按增值额的30%计算。

（12）所得税：税率为25%。

其他投资相关数据：自由资金8227.85万元；贷款8227.85万元，贷款利率8%，每年偿还利息，本金在2010-2012年等额偿还；行业基准收益率10%；
6.2 投资计划和资金筹措
资金筹措：
本项目的开发投资的资金来源有两个渠道：一是企业的自有资金，二是银行贷款。

本项目开发商自有资金8219.9万元作为启动资金，另需向银行贷款8219.9万元，分别占总投资的50%。

项目总资金结构图详见下图：
表6.2项目成本估算表（单位：万元）自有资金银行贷款
表6.3投资计划与资金筹措表
6.4项目自有资金现金流量表
6.5项目损益表
注：增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额＝增值额×30%；增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的，土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%；增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额
×15%；增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35% (公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数) 。

6.6 项目全部资金现金流量表
6.3 项目经济效应评价
6.3.1 现金流分析
本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下：（1）全部资金评价指标
财务内部收益率： 12.07%
财务净现值： 5465.9万元
静态投资回收期： 3.22年
动态投资回收期： 3.57年
内部收益率12.07%>行业基准收益率10%，项目可行。

详见表6.6项目全部资金现金流量表
（2）自有资金评价指标
财务内部收益率： 188.17%
财务净现值： 38852.2万元
静态投资回收期： 1.41年
动态投资回收期： 1.47年
详见表6.5项目自由资金现金流量表。

6.3.2贷款偿还分析
本案采用计算各借款还款期的利息备付率来评价其偿债能力。

由表6.3、6.4、6.5计算2010-2011年利息备付率分别为5.8、8.8、10.8。

均高于2，表明利息偿付的保障能力很高。

6.4 不确定性分析
6.4.1全部资金敏感性分析
本项目的经营期为三年，而对项目评价所采用的数据大部分是来自估算和预测，有一定程度的不确定性和风险，为了尽量的避免投资决策的失误，针对该项目进行了风险与不确定性分析。

国家宏观调控政策的细化，市场情况的千变万化，大量开发商的存在，这些都为开发项目带来了各种风险。

我们通过调查分析发现，主要存在着四方面的风险，有政策调控的风险，资金变现的风险，购买力的风险，市场竞争的风险。

对于可控风险我们将采取相应的预防措施，将风险降到最低点。

对待市场竞争风险，我们可以通过独特的个性化主题设计，避免楼盘的同质性，打造特立独行的超现代楼盘品质来实现竞争中脱颖而出。

而来自政策方面的不可控风险，我们必须做好事前的预测工作，作好规避措施，时时掌握国家及地方的政策变化情况。

该项目的风险与不确定性分析，主要选取了敏感性分析和盈亏平衡分析。

在影响项目的不确定因素中，把总投资费用、销售收入两个因素作为不确定性因素进行敏感性分析，并通过项目的财务净现值和财务内部收益率等指标进行分析。

表6.7全部资金敏感性分析表
6.4.2 项目盈亏平衡分析
盈亏平衡及投资项目的收入和支出达到平衡时的最低开发规模和销售价格水平。

当项目的开发规模或销售价格水平达到这个平衡点时，项目既不亏本也不盈利，称之为“保本”状态。

（1）盈亏平衡参数计算
盈亏平衡销售价格（保本销售价格）：3397元/㎡（得房成本）
盈亏平衡开发规模（保本开发规模）：
总投资/销售均价=57068.8/5800=9.84万㎡
即项目的盈亏平衡点为9.84/16.81=58.54%即销售面积或收入到达可销售面积或收入的58.54%时，项目能保持盈亏平衡。

（2）盈亏平衡分析
1）将上述计算转化为盈亏平衡图。

下图是本项目的盈亏平衡图：
从本图很明显看出，在销售面积达到9.84万㎡后，项目将一直处于盈利状态。

假如未达到9.84万㎡的盈亏平衡销量时，则放弃销售，则企业处于亏损状态。

6.5 项目总体评价
6.5.1 经济效益评价
本项目中，工程税后的利润总额为19148.7万元，投资利润率为33.56%，均高于现有房地产开发项目的年平均收益率；财务内部收益率为12.07%，均大于设定的基准收益率10%。

从各财务评价指标来看，本项目有可以接受的静态和动态赢利能力，因此，该房地产开发项目在经济效益上是可行的。

6.5.2 社会效益评价
本项目建成后将成为开发区的标志性建筑，改善开发区人民的生活住宅质量，为商家提供便利、周到的服务和环境优美舒适的办公环境，为人们休闲度假、旅游观光提供温馨惬意
的休息场所和酒店服务，有利于加快开发区社会经济和旅游业的发展。

同时，还可以提高开发区整体住房水平，加快开发区的城市化进程，提高土地利用率，合理利用土地资源等，具有良好的经济社会效益。

6.5.3 环境效益评价
该项目能够满足开发区居民生活环境的安全性、实用性、舒适性的要求，能够为社会提供美观大方、符合开发区城市发展规划要求的高档住宅和商用楼，与周围环境相协调，项目绿化率和容积率满足居住环境要求，创造了舒适惬意的居住环境。

故本项目具有良好的环境效益。

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