商业地产操盘实务
商业地产项目操盘思路
城市规划
性质功能 商业规划
所在片区功能定位及发 展方向
商务区？ 行政区？ 文教区？ 住宅区？
项目在片区商业规划
规划布局？ 规模性质？ 人均商业面积？
人口变迁
所在片区人口发展规划
常住人口规模？ 人口流动性？ 人口结构？
对本 案商 业发
展的 影响
2、地理区位 分析项目区位占位问题，明确项目商业发展背景环境
商业地产项目操盘思路及销售技能提升
主讲：何 明
导入----商业项目自我问题剖析
一、项目商业价值点挖掘，项目本身优缺点分析及商业主题和业态定位 方向和依据？
二、商业项目销售接待的流程和说辞说明，销售接待出现的问题表现有 些什么？
问题的提出及互动交流：
一、你的商业地产项目开发流程是怎样的？ 二、项目开发前是如何确定目标客户群的？ 三、商业部分是否明确实施业态定位和业态规划布局？ 四、商业部分谁来经营，终端消费客群是谁？ 五、商业开发体量、面积分割和配比、开间进深是如何确定的？ 六、项目开发动工前是否做过前期预招商？怎么做的？ 七、除自持外，销售部分是否做运营，自己做还是外包？
1、做对开发流程，前期做足商业情况和消费群市场调研，做好商业定位和业态规划； 2、定位阶段做好商业推广，组织邀请规划业态的商家座谈（业态对产品的需求） ； 3、概念阶段及业态初步定位时组织招商销售团队对业态经营方法和价值挖掘进行培训； 4、聘请或成立专业的运营管理团队，配合招商做未来商业经营氛围营造计划和推广；
练习：
101-102=1
可将0、1或者2中任意一个数字挪动一次，使等式成立
需要重新审视商业项目开发销售的核心问题
1、开发建设的观念问题 2、营销团队销售思路问题
一、怎样理解“商业地产”？ 二、商业地产的核心价值是什么？ 三、客户需求关注的核心要点是什么？ 四、商铺销售过程中销售员最需要具备的销售能力是什么？ 五、商铺销售接待全过程中最重要且最有效的沟通技巧是什么？
商业地产操盘课件
第二章、项目蓄水期——客户登记回访 【客户登记、回访事项】 • 业务基础：道具完善——模拟演练——实地学习； • 团队分组：前台岗、迎宾岗、文员岗、招商组、销售组、大客户组； • 登记核心：渠道、地域、承受、意向、建议、备注； • 例会总结：推广、热度、承受、建议、量化分析、回访分配；
商业地产操盘课件
路漫漫其悠远
2020/7/13
目录 • 第一章、项目筹备期 • 第二章、项目蓄水期 • 第三章、项目预热期 • 第四章、项目强销期 • 第五章、项目持销期 • 第六章、项目开业期
路漫漫其悠远
路漫漫其悠远
第一章、项目筹备期
营销道具筹备 推广道具筹备 团队搭建培训
第一章、项目筹备期——营销道具筹备
【营销实施方案、营销平面布局图、营销产品目录表、营销道具物料】 • 作战思想的包装深化，即开发理念的深化； • 作战策略的包装深化； • 营销节点的放量； • 价格系统的调整方案； • 营销组织系统的搭建；
路漫漫其悠远
第一章、项目筹备期——营销道具筹备 【营销实施方案、营销平面布局图、营销产品目录表、营销道具物料】 • 工程部所确定图纸——确定产品——确定相关业态、铺位规格、动线
用权单价、总价、回报率、备注等。
路漫漫其悠远
第一章、项目筹备期——营销道具筹备
【营销实施方案、营销平面布局图、营销产品目录表、营销道具物料】 • 作业文本：来访登记表、来电登记表、客户审核表、网络登记表、价格换算
表、认购书、销售流程、合同、按揭贷款流程、客户须知、报表、交接单； • 法律文本：租赁合同、买卖合同、委托合同、管理公约等相应的认购单、认
路漫漫其悠远
第一章、项目筹备期——推广道具筹备
【VI及VI延展、SLOGAN、售楼处、户外、纸媒、电媒、活动】 • 现场围档：尺寸、内容、标题、电话； • 售楼处外包装：案名、Logo、Slogan、外立面效果图。 • 户外路牌、灯箱：不易复杂、系列性、连续性、简洁、醒目。 • 道旗：重复性、规模性、色彩感觉； • 墙体：地域性； • 车身：突出重点、忌多而全、创意性； • 其他户外媒介：写字楼电视屏、人体等；
商业地产操盘策略
商业地产操盘策略在商业地产操盘策略中，有几个关键的方面需要考虑和优化：地点选择、租户招聘、租约管理和市场变化的敏感性。
下面将进一步讨论这些关键方面。
首先，地点选择是商业地产操盘策略中最重要的环节之一、要选择一个有潜力的地点，需要考虑多个因素，包括人流量、交通便利性、周边商业环境以及未来的发展预期。
商业地产项目的成功与否很大程度上取决于其地理位置的优劣。
因此，在选择地点时，必须仔细评估市场需求和潜在竞争对手。
其次，租户招聘也是商业地产操盘策略中的重要环节。
可以通过与潜在租户进行充分的洽谈和协商，制定合适的租约条款和条件。
在招聘租户时，需要关注其商业模式的稳定性、财务状况以及在行业中的声誉。
招聘质量租户可以提高商业地产的资产价值，并确保稳定的收入流。
租约管理也是商业地产操盘策略中的关键部分。
有效的租约管理可确保租户遵守规定并按时交付租金。
需要执行定期的租约审查，确保租约条款得到遵守，并对违约行为采取适当的措施。
同时，也需要尽可能地与租户保持良好的沟通，以便及时解决任何问题和纠纷。
最后，市场变化的敏感性也是商业地产操盘策略中需要考虑的因素。
商业地产市场是一个动态和不断变化的环境。
需要密切关注市场趋势和变化，并及时做出相应的调整和改变。
这可能包括对租金和其他费用进行调整，以及根据市场需求改变商业地产的用途或策划新的租户招聘活动。
除了以上几个关键方面，还有其他一些技巧和策略可以用于商业地产操盘，如细致的财务管理、合理的预算规划、有效的营销和品牌推广等。
同时，也需要考虑法律和法规的要求，确保操盘策略符合当地的规则和法律。
综上所述，商业地产操盘策略需要考虑地点选择、租户招聘、租约管理和市场变化的敏感性等关键方面。
通过合理的策略和技巧，可以有效地管理商业地产项目，并获得稳定的收入和回报。
这取决于对市场需求的准确判断和对商业环境的深入了解，以及持续的监测和调整。
商业地产的操盘策略与商圈研究
商业地产的操盘策略与商圈研究一、商业地产操盘策略商业地产操盘策略是指在商业地产市场中，通过采取合理和有效的方法和手段，以达到最佳效果和利益的一系列计划和行动。
下面介绍几种常见的商业地产操盘策略。
1.定位策略商业地产项目投资前应清晰明确项目的定位，确定是商业综合体、购物中心、主题公园还是其他形式的商业地产，以及定位于高端客户、大众消费者还是特定人群。
定位策略可以为项目的开发、设计、运营等提供方向，增加项目的市场竞争力。
2.场地选择策略商业地产项目需要选择优质的场地，考虑包括地理位置、流量、租金、周边配套设施等因素。
应充分调研市场需求和潜在租户，选择适合的场地，避免场地的不利因素对项目的影响。
3.租赁策略商业地产项目的成功与否很大程度上取决于租户的质量和租金的稳定性。
操盘方需要制定合理的租赁策略，包括优化租户结构、合理分配租金比例、引入核心租户等，以提高项目的租金收入和稳定性。
4.运营策略商业地产项目的运营是持续性的，需要考虑场内店铺的调整、营销活动的开展、消费者体验的提升等方面。
操盘方需要制定科学的运营策略，包括品牌选择、活动规划、市场推广等，以提高项目的市场竞争力和运营效益。
5.融资策略商业地产项目往往需要大量的资金投入，融资策略的制定对于项目的成功与否至关重要。
操盘方需要选择适合的融资方式，如银行贷款、债务融资、股权融资等，并进行风险评估和资金规划。
二、商圈研究商圈研究是商业地产操盘的重要环节，通过对商圈的深入了解和分析，可以为商业地产项目的定位、运营、租赁等提供依据。
下面介绍商圈研究的主要内容及方法。
1.商圈划分商圈是商业地产项目周边的一定范围内具有一定商业活动的区域。
商圈的划分可以根据地理位置、人口密度、消费能力等指标进行，可以采用地理信息系统和大数据分析等方法。
2.人口流动性分析人口流动性是商业地产项目成功的关键因素之一、通过对商圈周边人口流动性的研究，可以了解目标人群的流动规律、消费习惯等，为商业地产项目提供准确的定位和运营策略。
【优质】如何操盘县级商业地产-推荐word版 (10页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==如何操盘县级商业地产如何操盘县级商业地产县级商业地产：在我们国内，是一个数量众多，开发质量又很差的群体和类别，其失败的案例在全国很多，但因其散布在全国众多不发达县市，因而很少引起媒体和公众的注意，我们在实际运作该类项目过程中，总结其特点和实操经验，与同仁分享。
一、项目规划设计不重视，摹仿抄袭多。
独立铺位、步行街是该类商业地产项目的主要表现行式，但到今天，该类业态一不是饱和，而是泛滥成灾，市场根本无法在三、五年内消化。
二、割裂项目的销售和招商环节,县级商业地产的销售、县级商业地产的销售对象以本地客户为主，所以，营销推广对象、推广渠道、媒介、表现形式、说词、现场包装、道具、时间接点、口号、口碑、销控等等均有别与大中城市项目，而且项目的销售起到至关重要的作用。
2、县级商业地产的客户体一般分二类：一类是当地公务员，事业单位和大、中型效益较好企业职工；另一类是当地小商户。
对前一类客户，由于他们收入稳定，一般喜欢作投资型购买，而后一类客户，经商经验丰富，一般喜欢自营为主。
他们在判断商铺价值上更有经验和市场化，而且，前一类商户会看后一类商户的行动，而跟进。
因此，县极商业地产的商业氛围包装起至关重要的作用。
此时开发商用一些独特的商业道具，来让客户产生购买的冲动，这就是县级商业地产操盘独特的地方。
县级商业地产的招商县级商业地产的招商也很有别于大中城市的招商，主要原因是商户非常有限，而且，交通、人口、经济发达程度不同、购买力、消费偏好等原因。
会让一些一、二线品牌、连锁机构望而却步，即使是给予较大的招商优惠，也会犹豫再三。
因此，县级商业地产的招商，也是立足当地、用一些引导性品牌作龙头，是招商成功的关键。
2、县级商业地产的招商还必须和项目的销售捆绑在一起，用商铺的收益，来补贴招商。
商业地产招商操盘思路与技巧
商业地产招商思路及技巧一、项目启动风险评估：1、项目是否存在重大的隐患，是否需要被一票否决？2、开发时机是否已经成熟？3、项目潜在的风险在哪里？4、项目选址的不利因素有哪些，如何改善？5、项目存在哪些客观缺陷，在规划方案中如何让进行改善？6、项目招商的风险有哪些，如何设计招商方案？7、项目工程造价如何控制，如何避免工程的风险？8、项目应如何设计资本运作方案？二、商业用地价值评估：1、这一商业地块是否具有开发价值？2、在该地块开发商业地产项目的风险系数有多大？3、是应该去的这块土地，还是应该放弃这块土地？4、如果要取得这块土地，那么最多价格只能是多少？三、融资评估报告：1、在的商业用地之后，与国外基金及投资机构进行融资时，提交的项目评估方案。
2、以评估方案为蓝本，提交项目最客观的可行性报告。
3、以最直观的财务报表，设计最具有操作性的资本运作方案。
4、国际化商业地产项目评估方案，实现与国外基金零距离对接。
四、商业地产的操作：1、商业地产项目的成功并不在于外部有多少资源，而在于如何整合资源！商场经营的成败没有秘诀，经营的手法没有好坏之分，经营的模式是多样的，经营的招数没有高低之分，关键在于实施。
一个行动要比一个方案要好，没有实施的方案等于没有方案，商业地产操作的关键是操盘过程中的理性化和系统化。
2、建设一支有效率和尽量廉洁的操作团队，严格控制招商和经营过程中的炒铺等投机现象，无论在任何时候都始终要维护商场的长远利益和发展商的根本利益。
商场经营管理过程中遇到问题不要笼统解决，要做到具体问题具体分析针对性解决。
五、招商策略：1、招商的核心属性：现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态统一整合到经营主题和信息平台上，包含统一招商规划、统一招商实施、统一服务标准和统一物业管理四个方面。
这四个方面决定着后期商业运营能否成功，是保证项目可持续发展的关键。
2、招商的七项基本原则：（1）业态比例分配（2）统一形象（3）同业差异异业互补（4）多元经营方式（自营、联营和租赁）（5）主力店招商先行（6）招商期间租金优惠（7）统一服务及信息化管理：统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务。
商业地产操盘实务4
商业地产操盘实务4第一节、预热期：蓄水期后期就进入开盘，在开盘前期，大约一周左右的时刻，有一个对开盘的筹备，这里单将那个时刻段隔离出来，称之预热期。
尽管目前市面上众多的项目是没有预热，但严格意义上说，为了使开盘成功，一定量的预热是必须的，因此在此预热期将部分开盘筹备工作一起讲述。
开盘时为了收钱，那么就得让商户预先有个预备资金的过程，提早要告知，许多项目一样会提早一个月或一段时刻告知在某月某日开盘，如太早，会告知大约时刻，在临近的一周或两周，通过报纸硬广、户外等媒介告知项目开盘，路牌和硬广是最常用的两种告知媒介，如以下图所示〔张雨下载的开盘告知广告〕，广告词也专门简单，某月某日某项目盛大开盘，或郑重招商一类，硬广能够重复几期，达到告知的成效就能够。
推广道具在那个点要求不高，在现场处理中，将吊旗、道旗等换成盛大开盘的图片即可〔如以下图所示道旗〕。
在预热期中，营销的工作就专门慎重，尽管通过蓄水，大约能够判定出开盘的红火情形和〝水深〞状况，但预热环节依旧对〝水〞进行测试一下，以便正式〝放水〞时不出错误。
常规的处理方法是有拍卖预热，具体拍卖将好摊位或差摊位都可拍卖，我的«商业房地产投资分析»一书中对拍卖的讲述如下：拍卖：不管是产权拍卖，依旧使用权拍卖或是年租拍卖，要紧对位差的一种市场化的表现方法。
是一种营销方法。
通过拍卖对一些专门位置〔如电梯口、扒角、外门面〕等的拍卖，使商户在认同较强的位置，在拍卖中产生不同的溢价。
拍买的溢价是个虚价，通过虚价即标杆价格，提高人们对差不多价的认同和追棒。
拍卖在做时，能够考虑通过〝托〞，即出假牌、假价、哪怕那个房间拍在自己人手里，如此使价值提升，具体那个拍卖价在以后的私下交易中出尽。
为了使价值达到一个预期价，在它做高时，可考虑分批拍卖，最好在一周内，但不可太长，选择拍卖地是尽可能在豪华酒店为佳，越高级越好。
拍卖的序号排列，可在开头选一个中等略上的铺位开始，最好不要用最好和最差的，如此预热1—2个后，在第5、6个时把最好的放入，使之有个拉高，在排列中可参照弧形的心理曲线安排拍卖品，在每个关键点的铺位，其价格标杆作用明显，其对相邻和同一区域的价格参照性极大，必要时对这些重要节点进行操纵。
商业房地产操盘实务
商业房地产操盘实务(目录)前言第一章：前期第一节、项目筹办期第二节、项目蓄水期第二章：中期第一节、预热期第二节、开盘强销期第三节、持销期第四节、扫尾期第三章：后期第一节、开业筹办期第二节、开业期第三节、养市期第四节、运营期附录：常用告白设计图形观赏常用文本资料参考1.各部分治理制度；2.打扮品牌治理制度；3.打扮专业知识培训。
前言房地产项目开发大抵可分为“项目前期”、“项目中期”、“项目后期”这三个阶段。
“项目前期”是指土地获取至项目开工，其中要经过项目调研、定位、筹谋、筹划、设计、开工等阶段；“项目中期”则是指项目开工后至项目交楼入伙的一段时间。
其中包罗开盘期、强销期、连续销售期、尾盘期和交楼入伙等阶段；项目后期指项目开业后进入市场运营治理的这段时间，即养市期和运营期。
在我的上部作品《商业房地产投资阐发》一书的写作中，有枢纽点控制章节，考虑到在实操中内容涉及较多，虽然写了不少，但因出书的要求，删除许多，这里将删下的内容和后期增补的内容归并起来，组成这本在实操中应用的《商业房地产操盘实务》，以供在实际操盘历程中应用参考使用。
为了便于读者和刚入行的从业者了解，在写作中力求以一种便于读者理解的方法，所以将一个理想的操盘流程以一种理想化的生长方法剖析出来，便于读者了解操纵系统中的纪律和操纵中的本领，来解决实际历程中出现的问题。
我不止在一个项目中看到，许多我们归纳的纪律在差别的项目中的本性变革，所以此书的纪律和流程在实际中也许并非以理想的模式出现，但探求真理和灵活的运用纪律是每个操盘人不倦的追求。
对付在人们通例中认知的一些问题，如：1、人均商业面积以1：1来衡定区域商业的是否饱和的理论；2、商业代价随楼层高而边际效应“递减”的认知；3、底商的商业代价是住宅的1．5倍或2倍；4、蓄水期的客户量是供给量的大于2：1时才放量；等等这些纪律，在差别的情况下都有所改变，事实证明，其时理论的提倡者的精神也是不要机器的片面的运用理论，要凭据实际情况，灵活看待。
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商业地产操盘实务
商业地产操盘实务
商业地产是指用于商业用途的不动产，主要包括购物中心、酒店、写字楼、工业园区、医院、教育机构等建筑物。
商业地产操盘是指企业或个人在商业地产领域进行购买、销售、租赁、发展、管理、运营等活动的实践过程。
本文将从入门到实战，介绍商业地产操盘实务。
一、商业地产操盘入门
1. 了解市场
首先，要了解商业地产市场的基本情况，包括市场规模、发展趋势、品牌、用户群等方面的信息。
可以通过阅读行业报告、咨询行业专家、参加行业会议等途径获得相关信息。
2. 寻找合适的地点
商业地产的地点是非常重要的，需要寻找到适合商业发展的地段。
可以通过市场调查、地理信息系统、相关统计数据等途径掌握选择地点的基本规则。
3. 合适的投资额度
商业地产操盘需要投入大量资金，所以在进行商业地产操盘之前，需要评估自己的资金实力，明确投资金额的合理性。
4. 了解法律法规
商业地产有相关的法律法规，包括政策文件、行政规定、行业标准等等。
在进行商业地产操盘的过程中，需要详细了解相关法律法规，并严格遵守。
二、商业地产操盘方法
1.投资商业地产
商业地产投资是最常见的商业地产操盘方法之一。
投资商业地产需要重点考虑地点、资金等因素，同时也要关注风险因素，包括市场波动、政策变革、交通拥堵等因素。
2.开发商业地产
开发商业地产是商业地产操盘的另一种方式。
开发商业地产需要寻找合适的地段，招聘合适的人员，并进行市场调研和投资分析。
同时也要重视业态、环境等因素。
3. 销售或出租
商业地产操盘的一种方式就是销售或出租。
在做决策之前，需要了解市场需求和流行趋势。
同时，也需要考虑出租期限和租金等因素。
4. 联营经营
联营经营也是商业地产操盘的一种方式。
通过合作伙伴和合作模式，可以实现最大效益。
同时，也要注意风险分担和责任分割等问题。
三、商业地产操盘实战
在实战中，商业地产操盘需要根据市场变化和自身实力进行决策。
同时也要注意风险控制和信息收集等方面。
1. 营销策略
在营销策略方面，需要根据市场分析，合理策划商品包装、广告宣传等方面。
同时也要关注其他竞争对手、品牌形象等方面的情况，争取在市场中占据优势。
2. 成本控制
在成本方面，需要做到合理控制，节约费用。
要从成本节约的方方面面着手，包括人力、物料、财务等方面。
3. 设施和设备维护
设施和设备的维护保养是商业地产非常重要的一环。
要做好设备和设施的定期保养和维护，不断提升服务和产品品质。
同时也要重视员工培训和管理，从根本上提升经营水平。
4. 市场调查
市场调查一直是商业地产操盘过程中非常重要的过程。
需要从多个渠道了解市场信息，了解市场需求变化和流行趋势，及时调整经营策略。
综上所述，商业地产操盘实务是一项系统的工程。
需要在入门阶段了解市场和规矩，寻找合适地点，了解法律法规等方面；在操盘方法方面，可以选择投资、开发、出租、联营等多个方向；在实战中，要进行市场营销、成本控制、设备维护、市场调查等方面的工作。
希望本文能帮助读者深入了解商业地产操盘实务。