物业管理公司业主服务手册

广厦物业管理有限公司

业主服务手册

目录

前言

告全体业主书

第一章收楼须知

第二章装修须知

第三章日常管理须知

第四章物业管理费用分摊及缴纳

附件一常用紧急电话号码及客户服务

附件二 XXXX业主临时公约

前言

在您即将入住之际，物管处全体员工预祝您乔迁之喜，为了方便所有业主/住户更多地了解该小区的情况，了解物业管理的基本内容和运行规则，特制定本手册。在本手册中我们刊录了涉及业主/住户权益责任、管理标准、自救常识、等方面的文字资料。如果阁下需要任何帮助或者希望提出任何有助于改善小区环境的意见，请与本小区物管处联系，联系电话：服务监督电话：物管处将尽力为阁下服务。

本手册编制的目的在于使各位业主/住户了解小区的一般管理服务范围及内容，同时可以使业主/住户更清楚的知晓作为业主应享有的权利和应履行的义务，谨请您认真阅读并妥善保存，以便随时参阅。若您欲将贵物业出售或出租，请将此手册转交新业主/住户。

在本手册中所载的规定须各业主/住户共同遵守，物管处保留解释及修改条文及规定的权利，一切修改将会通知各业主/住户。如本手册所载规定与国家法规有违背之处，则以国家法规的相关条款为准。

我们谨此机会向所有业主/住户在遵守本手册所载指引中给予的合作，表示衷心的谢意，并恭祝各位居家安康、生活幸福、万事如意。

告全体业主书

尊敬的业主：

广厦物业管理有限公司全体员工对您的入住表示热烈的欢迎。小区是全体业主共同的家园，为了使大家拥有一个祥和宁静,整洁卫生的家园,物管处恳请大家做到以下几点：

1、请将生活垃圾、装潢垃圾袋装后放到指定地点,以便统一清运。

2、请按照规定的时间进行装潢,以免噪音影响他人。

3、请不要随意改动房屋的结构,以免造成安全隐患。

4、请做好自我防范，以免造成您的财产损失。

5、请将车辆放入地下室内或停放到指定停放地点,以免给别人的出行带来不便。

6、请不要高空丢弃废弃物,以免对他人人身造成伤害。

7、请不要占用小区内的共用设施及公共用地,以免影响其正常地使用功能。

8、请按规定及时交纳应支付的各项管理服务费用,以保证物业管理服务工作的正常运行。

9、请自觉维护小区内公共场所的环境卫生。

10、请不要在室外乱搭,乱建,乱挂,以免有碍小区观瞻。

11、请配合小区管理人员对小区共用设施进行正常的检查﹑维修及养护。

12、请不要利用房屋进行从事危害公共利益的活动。

13、请自觉接受小区护管员对出入车辆的指挥管理,以保证小区道路的畅通。

14、请自觉出示小区通行证,以配合护管员进行的安全检查。

15、发现公共设施损坏,请及时通知物管处,以便及时维修，杜绝安全隐患。

16、发现可疑人员,请及时通知护管员,以便及时进行检查，防止危害业主和公共利益的行为发生。

17、远亲不如近邻，近邻如同家人。因有缘而左右为邻，邻里之间应和睦相处,有了矛盾请协商解决。

18、对物管处的工作有好的建议或意见,请及时告知我们,以便我们工作的改进。

小区的祥和氛围需要我们共同创建,物业工作的开展需要全体业主的大力支持，物管处对大家的支持和配合表示衷心的感谢。

第一章收楼须知

为加强住宅楼的质量管理，确保住宅楼售后服务的及时到位，根据国家建设部的有关规定，房地产开发企业将在住宅楼交付使用时，向业主/住户提供《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》，以明确住宅的保修范围、期限及各自的责任；同时亦对本小区的概况、建筑结构、各类设施设备的性能及布局作基本的介绍。敬请各位仔细阅读。

一、入住

您收到入住通知书在限定期限内办理完相关手续称为入住。

逾期不办理入住手续的，亦视为入住。您须从入住之日起，

全额缴纳物业管理服务费。

1、入住资料

(1) 业主应携带资料：开发商销售部签发的《上房通知书》《购房合同》；业主身份证及复印件4份、业主私章。

(2) 业主委托人应携带资料：业主委托书和法人代表委托书、备委托人身份证及复印件以及上述规定的资料。

上房时收费说明表(表一)

资料用途表(表二)

2、入住手续办理步骤：

(1) 物管处工作人员引导您到入住手续办理现场；

（2）和平房产开发公司人员现场办理缴纳购房余款，物业管理处工作人员现场办理缴纳物业服务费等相关费用手续；

(3) 物管处工作人员发放入住手续的相关资料并协助您填写《业主联络资料登记表》、《业主资料卡》，检查并回收《上房通知书》，并与您签订相关协议，包括《业主临时公约》、《装修责任担保书》等。

(4) 领取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，并在《两书领取表》上签字。

(5) 验房，领取房门钥匙。在此期间有物业公司的工作人员陪同您确认并抄录水、电、煤气表底数。在验房时若您发现问题请及时在《房屋交付验收表》上予以记录并领取钥匙，与承建商协商维修时间，经承建商整改后和您约定时间再次验收合格后，再在《房屋交付验收表》上签字确认。

3、遗漏工程

当您收房时，可能发现单元或室内有少许未尽完善之处，请及时通知物管处，以方便我们协助您尽快联系承建商进行修补和整改。

4、物业移交文件：

(4-1)业主／住户资料表(表三)

(4-2)单元车辆登记表(表四)

业主姓名：

物业单元：

本人入住小区后，将有下述车辆进入该小区：

上述车辆本人预计于年月起开始进入小区停放。

本人对该小区的《车辆停放规定》已了解，并同意遵守，停放之前将到管理处办理相关停车手续。

业主/受托人：

日期：

(4-3)单元验收交接表(表五) 业主姓名接收单元

(5-4)表底读数抄录表：(表六)

注：业主将承担上表读数以后的个人消耗费用

(4-5)楼钥匙记录(表七)

八、钥匙托管承诺书

业主姓名：

物业单元：

兹因上述物业在收楼时发现有少量缺陷和遗漏工程需要修缮，而本人无暇照顾，不能每日往返开启大门予修缮人员进入施工，现谨将钥匙交予管理处托管，请代本人开启大门。本人承诺：托管期内，本单元之内除收楼时的原状外，不会添置或存放任何设备、物件等，在修缮工程完工后，本人将亲往管理处取回钥匙，请勿将钥匙交还其他人士。

本人已确认修缮完毕，并将托管之钥匙把全数领回。

签收人：

日期：年月日

第二章装修须知

一、装修申请

(1) 您对居室进行装修前，请仔细阅读《装修管理须知》，并向小区物业管理处或会同其委托的装修者向物业管理处申报登记。

(2) 如果您是委托装修施工单位进行施工，则受委托的装修施工单位须交验《承建资格证书》原件，填写《装修施工人员登记表》，提交合同复印件、装修图纸、承建资格证书复印件、营业执照复印件[加盖公章]。

(3) 若您是自行或请其亲朋好友进行的小型施工，也应进行申请并填写《装修施工人员登记表》。

(4) 所有装修施工人员均须交验身份证复印件，照片,办理《装修许可证》、《装修人员出入卡》。

您如需要改变建筑物主体或承重结构，请向小区物业管理处提交建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出的设计方案及政府设计审批部门的审批材料。

二、装修结束后

(1) 装修工程结束，您验收合格后，由您向小区物业管理处提出验收申请，经小区物业管理处验收合格后，办理装修保证金退还手续。

(2) 装修队撤离时所搬运物品应填写《物质搬运放行条》，在安全护管员的监督下清除垃圾并打扫干净现场卫生，合格后方予以放行。

附：1

装修申请表

一、物业单元：

二、施工单位资料

公司名称：

电话号码：

负责人姓名：

联系电话：

装修期：

所需工人数：

现场负责人：

身份证号码：

三、提交资料：

1、委托代理人之业主委托书

2、装修设计平面布置图

3、水、电及其它管线图、节点图

4、空调安装施工图

5、施工单位营业执照、资质证书复印件

6、施工人员身份证/暂住证

7、其它资料

四、装修保证：

本业主/住户和装修单位保证：在装修期间，严格遵守《装修责任书》、住户手册中的相关规定，不擅自封闭阳台和设置户外防护网，不改动承重墙，不变更分户门。若有违规，愿意接受物业管理公司管理制度及政府相关法规、法律的处理。

业主签章：施工单位签章：日期：日期：《以下由管理处填写》

管理处审批意见：

附：2 装潢费用一览表

附：3 装修管理规定

装潢装修管理规定

1、所有须进行装修的业主须在开工前3日内向物管处提出申请。

2、业主在提出装修申请时须交以下证件：

①施工队资质证复印件；

②施工队营业执照复印件；

③施工人员复印件；

④施工图纸复印件；

⑤施工合同复印件；

3、物管人员实地考察后指导业主填写装修申请表。

4、施工人员填写施工人员登记表和施工设备登记表。

5、施工人员领取小区施工出入证（出入证附后）并交纳小区出入证工本费。

6、施工人员填写施工保证书。

7、施工队交纳施工管理费。

8、业主签订房屋装修承诺书。

9、施工队领取装修许可证。

10、施工队、业主签订装修管理责任书。

11、施工队进入施工现场。

附4、

装修管理责任

为加强小区内装修活动的管理，保持良好的生活环境，维护业主的合法利益，根据《XX 市家庭居室装修规定》和XXXX小区业主临时公约规定，凡业主申请装修经物管处审批同意后由业主、装修施工队、物管处三方签订本责任书一式三份，三方各持一份并共同遵守。

一、责任范围：

1、业主选择的施工队承接其家居装修工程时，须持有市主管部门颁发的《装修资质证书》。如业主违反本规定，应承担由此产生的全部责任。

2、业主在房屋装修前，必须会同其委托的装修施工队向物管处申报登记并如实申报装修项目、装修标准、开工和竣工时间、施工人数等内容，提交装修合同复印件，交验施工队《装修资质证书》原件。

3、装修活动必须保证建筑结构的完整和使用安全，并严格按照业主申请的装修项目进行，严禁下列行为：

(1) 擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状、规格）、设计用途、功能和布局等；

(2) 对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋顶花园进行违章凿、拆、搭、建；

(3) 占用或损坏楼梯、通道、地下室、屋面、平台、道路、停车场、车棚等公用设施及场地；

(4) 擅自损坏、拆除或改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、有限电视等公用设施；

(5) 随意堆放或丢弃建筑材料和建筑垃圾等；

(6) 破坏和拆除厨房、厕所的地面防水层；

(7) 房屋擅自穿墙打孔；

(8) 室外安置防盗网（可以室内安置）

(9) 其它违章装修活动。

对于违反以上行为和其它不经批准私自改变房屋用途者，除恢复原样，扣除装修队的所有保证金外，业主及装修施工队还必须承担由此产生的法律责任。

4、窗、阳台的装修及空调的安装，须保证建筑物外观的协调统一。如有违反除恢复原样外扣除施工队的所有保证金。

5、装修施工队应如实申报施工人员名单，交验施工人员证件，填写《施工人员登记表》，办理《出入证》和《装修许可证》.

6、施工队领取〈装修许可证〉和〈出入证〉之后才可以施工。施工时须将〈装修许可证〉贴在装修户门外，将本责任书复印件贴在装修户门内，以便物管处监督和巡查。

7、施工人员出入小区，应配带〈出门证〉。

8、装修施工时间为7：30——12：00；14：00——19：30。对于违反5——8条规定者，罚款30元/次。

9、装修施工队负责人必须教育所属工人遵纪守法，严禁下列行为：

(1) 严禁任意推延施工时间；

(2) 严禁将装潢垃圾任意堆放；

(3) 严禁将各类胶、漆、刨花、沙土、水泥等杂物倒入下水管道；

(4) 严禁在公共场所大小便；

(5) 严禁骚扰其它住户或影响他人正常生活；

(6) 严禁在室外进行装潢操作；

(7) 严禁在室外私自接驳水、电；

(8) 严禁在装修房间内使用电炉等易燃工具；

(9) 严禁破坏公共设施；

违反上述禁止行为者将处以50——100元罚款。

10、因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，均由施工队负责维修并赔偿全部损失。

11、装修时产生的垃圾须及时入袋封口搬运，并按物管处指定的位置、方式和时间进行堆放。对于违反本项规定者，物管处将以100元/车标准进行处罚。

12、施工队应按照消防工作要求配置灭火器，并做好防火措施（物管处提供租用灭火器服务）。

13、施工人员不得在小区内发生吵架、斗殴、吸毒、赌博、色情等违法活动，一经发现将严肃处理直至交送公安机关。

14、装修时必须关闭门窗，避免灰尘和噪音影响公共环境。

15、装修完毕，业主验收合格后向物管处提出验收申请，物管处指定专人对装修工程进行验收。

16、经管理处验收后，如无违章装修或毁坏公用设施等情况，业主及施工队凭收据退回房屋装修质量保证金。如有以上行为，按责任承担赔偿责任，赔偿费从装修保证金中扣除，多退少补。

17、装修期间若须搬运任何物资出小区，须提前告之物管处及门卫，经准许后方可放行。

18、如业主与施工队因装修问题发生争议，双方自行协调解决。物管处无权处理双方纠纷，也无权代表其中一方对另一方履行约束或追缴行为，而且不承担由双方纠纷产生的任何后果。

二、处罚办法

1、对违反本责任书的任何违章装修行为，物管处均有权制止、责令整改，并根据规定予以处罚。

2、物管处有权根据违章情节轻重，拒绝装修施工队进入本小区进行装修。

装修房号：业主：

电话：年月日

装修施工队负责人：电话：

年月日

金地广场物管处：电话：

年月日

第三章日常管理须知

日常管理规定涉及到小区物业管理的诸多方面，是物业管理工作在小区内具体实施的细则，为将小区建设成和谐、文明、管理有序的社区，恳请全体业主和物业使用人自觉遵守相关规定，协助物业管理处共同搞好小区的物业管理工作。

一: 出入小区管理规定

为了小区的安全，物管处对小区人员及车辆出入做以下管理规定：

1、本小区为私家重地，闲杂人员及外来车辆严禁出入小区。

2、小区业主出入小区请先出示有效证件（或出入证）。

3、装潢施工人员出入小区请出示小区临时出入证。

4、大件物品出入小区请先到门卫处登记。

5、来访人员进入小区请填写出入登记表，经同意后方可进入小区。

6、送货车辆进入小区须在门卫处登记后方可进入小区。

7、未经物管处同意，所有从事商业活动的单位和个人不得出入小区。

8、所有出入小区的车辆和人员请配合小区护管人员的例行检查。

9、进入小区的车辆严禁鸣笛并请减速慢行。

小区的安全需要大家共同的努力，物管处全体员工感谢您对我们工作的配合和支持！二：安全管理规定

为保障小区的公共秩序和住户的生命财产安全，根据〈〈中华人民共和国治安管理处罚条例〉〉以及江苏省邳州市治安管理的有关规定，特制定本规定：

1.遵守国家有关治安管理的规定，密切配合物管处的安全管理工作，敢于制止、举报违法犯罪的人和事，并协助公安机关进行处理。

2.住户应认真填报《业主联络资料登记表》及《业主资料卡》，办理小区出入证。

3.本住宅小区实行封闭式管理，住户凭出入证、外来人员凭有效身份证登记进出。

4.住户和来访人员不得携带易燃、易爆、剧毒或有污染的物品进入小区。

5.为保证住户利益，凡租户个人携带较大件手提箱、包装箱等物品出门，须先填写盖有本单位或业主印章的《货物出门证》；凡租户搬运家具、办公用具出门前应将有业主签名或盖章的《物质搬运放行条》报管理处核实，由护管人员验证方可出门，以有效地保护业主的利益。

6.小区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。

7.护管员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；护管员有违纪、违章或无礼、刁难业主等现象，发现者可通过各种方式及时向管理处负责人投诉。

三：消防管理规定

为了加强小区消防工作，保护公共财产和广大业主、住户生命财产安全，根据《中华人民共和国消防条例》特订管理规定如下：

一、消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，物管处主任为消防责任人，护管人员为义务消防员。

二、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼道内消防和照明设施。楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用或封堵，严禁在通道上停放车辆。

三、小区内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品，不得在小区内燃放烟花、爆竹。

四、安全使用燃气，燃气炉要经常保持清洁，切勿留

有油渍，烟头、火柴余灰要随手熄灭，教育儿童不要玩火。

五、遵守安全用电规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故，严格禁止使用电炉烧水、烧饭菜（尤其是装修人员）。一经发现没收电炉，罚款200元。

六、各住户进行室内装修，必须向物业管理处提出书面申请，经批准后方可动工。需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时线路。装修宜采用阻燃材料，使用易燃和可燃材料的，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。

七、发生火警，应立即拨打火警电话119或告知管理处，并关闭电闸，迅速离开住所。

八、根据消防管理暂行规定，有下列情形之一的，根据情况，处以直接责任人100－2000元罚款，经报请有关部门批准，可并处行政拘留。

1．占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的；

2．损坏照明设施或消防栓的；

3．不按规定使用燃气的；

4．乱拉、乱接电器线路的；

5．擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。

九、有下列情况之一的，责令停止作业，并分别视情况，处直接责任人200－500元罚款。

1．未办申请报批手续即进行室内装修的；

2．室内装修所有材料不符合防火要求，不进行防火处理；

3．烧电焊，用明火、用电作业，防火安全保障措施不落实的；

十、各住户必须服从消防机关和物业管理人员有关防火方面的管理，辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行职责的，分别视情况，处直接责任人300－500元罚款。情节严重者，经报请有关部门批准，可处以行政拘留，直至依法追究刑事责任。四：供水、供电、供气管理规定

为了加强小区各项配套设施的管理，保障业主正常用水、用电、用气，维护区内良好的生活环境秩序，特制定本规定：

一、凡经管理处接收或未办移交手续由供水、供电、供气部门委托管理处管理的供水、供电、供气系统，一律由管理处依照下列规定实施管理。

1、业主（或使用人）不得擅自更改原安装好的供水、供电、供气等设施管线，要维护供水、供电、供气设施的完整性。如确需变更应向管理处提供书面申请，申请理由并提交改装方案及图纸，经管理处同意方可施工，施工要求聘用专业技术人员。

2、除业务主管部门、维修员工外，任何人不得擅入配电房、供暖气总表室等设备房间。

3、供水、供电、供气的开关、闸门不得随意扳动（如属小孩所为，追究其家长的管理责任）。

4、住户离家，家中又无人照料，应关闭水、电、气阀门。若违反上述规定，造成的一切经济损失或事故，均由当事人负责。

5、住户使用的燃气用具必须符合国家标准。

6、管道供气设施和燃气热水器的安装、拆除、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，住户不得自行安装、拆除、改装。

7、住户不得转卖或盗用水、电、燃气。

8、住户应当按照规定按时交纳水、电、燃气费，不得拖欠或者拒交。

二、凡未经批准在本住宅区所属供水、供电系统管线路接驳用电、用水，均属偷窃行为，按如下规定处理：

1、私自增加电器设施容量接驳水管、电线的，除暂停供电、供水外，按每增容1千瓦（千伏安）、每10度电罚款20元。

2、私自装电、接水，除追计水电费外，处以10－100

倍罚款，并责令重新申请增容。

3、私自启动（改动）电力计量器、水表的封印或运行回路，每次罚款300－500元。停用计量器的，不管其停用时间长短，最少按6个月追补水、电费，并停止供水、供电3－7天。